グランドメゾン江古田の杜についての情報を希望しています。
複合開発の街ですね。便利になるといいですね。
子育て施設が充実していそうでいいなと思ってます。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都中野区江古田３丁目1101番24（地番）
交通：都営大江戸線「新江古田」駅徒歩10分、西武池袋線「江古田」駅徒歩14分
売主：積水ハウス
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：積和管理
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2016-01-28 16:15:25
グランツオーベル中野とどちらが良いですか？
どっちもいいんじゃないですか。求めるものは違うでしょうけど、それが分からないと答えようもありませんね
需要無かったらそもそもこんなに売れてないと思うけどね。残りも多いけど多くも売れてる。
と自作自演さんに言っても無駄かもれませんね。
興味津津で毎度中身皆無とはいえスレを上げてくれて助かりますが。
今までに300戸くらいは売れてるみたいだし、それなりに需要は消化してるということだから不人気ってわけじゃないと思う。購入者層の多くは、23区内駅徒歩圏でありながら環境が良いというのが刺さったのでは。
ここのネックは、そもそも戸数が多すぎるのに加えて賃貸併設、あと駅徒歩圏とはいえ10分と近くないのとフラットじゃない道のりなのでは。また不動産市況が成熟してピークアウトしつつあることもマイナス要因だと思う。
>>5450 匿名さん
いやいや、豪快に売れ残っちゃってるから。それもけっこう安いのに。ここにはもうこれ以上の需要はないということだよ。もう叩き売りでもしないと完売しないと思う。
直近の住民の拠り所は300戸も売れたんだから
需要はあるんだ。しかし現実問題リセールは値が付かない。
同時期販売の800戸あった物件は竣工前完売。
リセールは上がってる。
節穴だと苦労するね。
どう売ろうがデベの自由だしな。良いと思う人が買って住んでるんだから
興味もない人があれこれ言ってもあんまり意味はないね。リセールとか気にしなければ
良い物件だよね。
高過ぎると大量に売れ残り契約者は散々バカにされる。かといって売れ残り解消のため値下げすると契約者からクレーム。バカな契約者が多いこと多いこと。高い時期に新築マンションなんか買うからでしょう。こんな簡単なことがわからないなんて。
いつ買おうがその人の自由だからね。
誰が馬鹿にしてるのか住んで知らないけど満足してるならどうでもいいことだね
ここみたいに大して値引きしないやり方も英断だと思いますよ。
叩き売りにするようなデベロッパーよりいいよね。
残り150戸ぐらいでしょう。販売のペースは上がってきているみたいですし、土日のマンションギャラリーも賑わってますので、あまり心配はしてません。
↑ 心配はしてないてどの立場だよ。検討版に住民が書くなよ。
非検討者が物件を中傷したり自作自演で印象操作するのもだめダメだよね 笑
高級の定義は分かりませんが良い物件だと思いますよ。環境性能高いですから長い目で見ると
お得ですしね。子育て関連の施設もあったりで住みやすいとも思います
リタイアすれば悪い物件ではないが共働きが大半のこれからの日本を生きなければいけない
現役世代には駅から遠い、駅へ行っても何もない、リセールは価格すらつかない物件を購入する意味がない。住んでからも3年近く擁護を書き込み続けないと資産価値が落ちると焦っている住民の環境１点推しの書き込みは参考にならない。
そんなに遠いかな。自転車で数分ですよね。
自転車の停める台数は充分考慮されてるし、雨の日くらいしか困らないけどね
環境はいいですしそういう部分の利点が勝るなら良い選択肢だと思います。
リセール、駅遠などのありきたりの常套文句はいい加減飽きましたね。
芸もないですし、同じことしか書けないならあまりレスする意味もないですよね。
このマンションの悪い所は駅から遠いに尽きる！逆に良いところは、自然環境以外だと、コンビニが目の前、スーパーも近くで便利。地震でも殆ど揺れない。静か（窓を閉めるとほぼ物音が聞こえない）。レンタサイクル。えごたいえやライブラリーを書斎がわりに使える等、色々ある
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
子育てするには色々揃ってるし悪くないね。買い物も不便でもないですしね。
賞も獲ったようですが諸々考えられて作られたマンション計画なので
感心する部分もあったりします。建物のグレードも積水ハウス仕様なので
価格考慮すると良い感じの設備仕様ですね。
賞は受賞困難な価値のあるものなのでしょうか？
なんやろ。どの物件もそうですけど、単純にお金が無ければ買わなきゃいい。
ここの割引がしょっぱいなら埼玉でも栃木でも、予算の合う場所で買えばいいだけ。それがあなたの人生。
[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]
そうですね。現状色々とよく考えられたコミュニティという感じですしね。将来的にはどうなるかわかりませんが、 住みやすいさと子育てのしやすさはありますね。
5800万の部屋を5000万台前半って相談したら、決算期なので5600万にしますと先日言われました。
売れてないのになかなか下がりませんね。
>>5474 マンション検討中さん
たぶん本気度伝わらなかったのでは。
この値段なら「申込書出します!」「契約します！」ぐらい言わないと。
あまり多くは言いませんが、五千ちょいまで下がるとおもいます。
積水は空室の200戸の固定資産税払わないの？
購入者が２年滞納扱いで後から追徴課税？
1/1時点の所有者が課税されるんだから、
滞納した場合に追徴課税されるのは売主ですね。
ただ、払った固定資産税分を売値に入れてるだろうから
実質購入者が負担する、ということになるのでは、と思います。
売れるまでは諸々デペロッパー負担、それ含めても積水の場合は過度な値引きするよりはという考えのようですね。たたき売りするようなデペロッパーよりは好印象ではありますが。
住民板の残り戸数を見るに、買い時は昨年末だったんじゃないかな。
買い時は人それぞれかと思いますが
完成物件なのですぐ入居できるのはいいですね
>>5482 匿名さん
説明不足ですみません。入居率は、昨年の決算期前は5割前後、現在は7割超えとみられます。5割で決算前なら値引き幅もあるが、7割入ればあとはゆっくり売るだけ。書き込みを見るに、昨年末の決算期が値引きのピークだったのでは？と感じます。
デベはたたき売りすると自分の首を絞めますしね。
この先は、いい人には買ってもらえるなら値引きもあるのではと推測します。
検索したら江古田の杜って心霊スポットのようですね。
先月伺ったときは物件価格と諸経費合わせて700万円引いてくれると言われましたが、決算期だったのでしょうか。場所を考えず金額だけでしたら魅力的で悩みます。
良い公園ですし緑も豊富でそういうの好きな人には良い環境ですね、私の場合は300万ほどの値引き提示くらいでした
値引きの話しを掲示板に書くのはルール違反。
定価で買っている先輩住民に気を使い、
敬意を払わないと。後発で売った分の薄利
で取りっぱぐれた分を積水に早々に多めに払ってあげたんだから。だから本来なら買える属性でない後発購入組が
この高級物件に住めるんだから。
ここのマンションを本当に検討してる方、いらっしゃるのですかね。高級感あるけど、駅から１０分って遠すぎますよね。
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
> 5474
コンペで仕入れいるし、路線価と鉄筋コンの建物価格からして、そんなにマージン多そうじゃないので、大きな値引きがあったとしても条件の悪い不人気の部屋とかだけでは。
https://mansion-value.com/grandemaison-ekoda/
同時期に西武線沿線の駅10分のプラウド中村橋とかでも7000万代の部屋はなかったですが、それなりにしてました。
だいぶ前ですが提案が大きい部屋は低層階とか理由がある感じで、良い部屋は結構埋まっている感じでした。自分の提案もそのぐらいでしたね。営業に気に入られないと値引きも引き出せないですよ。
A棟は当時はまだ販売なかったですが、完成時期遅らせて6期からの販売スタートみたいなので、意外と良い部屋残っているかも。10月の増税前需要を捌きたいんでしょうし、市況からして今の方が交渉にいい時期かも。
駅からは近くはないけどおそらく自転車使えば数分ですしね。そんなに気になりませんかね。
それよりは緑に囲まれた住環境に惹かれますけど、あまり値引きなどはないようですね
駅１０分は今の時代は遠いです。ディンクスが多いこの時代、できれば５分以内が理想ですね。今日見学行きましたが４９８０万円は一部屋だけ。あとは５５００万円位から６７００万円位の価格設定でした。71平米、3ldk、繰り返しますが駅5分なら買っていましたが、最後の上り坂ぶん遠いので検討止めました。
↑住民の監視パトロール
郊外で中古に住めとかやめましょう
グランドメゾン新江古田も
十二分に郊外の中古ですよ。
板橋とか北区行ったら3Lが4000万円台で購入できそうです。
来週行ってみようとおもいます。
売れてますよ。七割くらいは販売済みですので。
それだけで結構な戸数ですよね。単純に都市計画上で
これだけの大規模になっただけのようですし。
単純に需要を消化したんじゃないですか？
それだけのことだと思います。
残っているのは規模が大きいからです。
大量に売っているという事実は有りますし
これでご満足でしょうか
>>5501 匿名さん
需要を消化しちゃったんですか？
このエリアには今の価格で住みたいという需要はもうほとんどないということなのですね。
万一中古として売りに出した場合、かなり売りづらいマンションになりそうと理解しました。なかなか厳しいですね。
こらからは環境や施設設備を気に入る人相手にのんびり売っていくのでしょう。
そういう層がいたか大量に売れたわけですしね。
リセールや売れ行きなど気にするような貴方のような人には
には不向きなんで別の物件をオススメしますよ。
あと残り150部屋ぐらいだと思うぞ。いい部屋は早いもの勝ち
>>5503 匿名さん
「このマンションを気にいる人に売る」って、どこでもそうなんじゃないですか？？？で、普通は竣工までにはほとんど売れてると思うのですが、ここは売れていないっていうのがよく分かりません。需要がないといってしまえばそれまでなのでしょうが。デベロッパーが読み違えたということでしょうかね？
リセールを気にしているというより、やはり何らかの環境変化があった際に売ったり貸したりできる選択肢を持てる物件を買いたいと思っています。それに、子供への相続も考えると価値のある物件を買っておきたいです。ここは需要がないので価値も低く、売ったり貸したりは期待できず、ならば購入はやめた方が良いというご見解でしょうか？
ここの場合はURも絡んだ企画ですし戸数はどうしようもない。
なので普通のマンション？の定義は知りませんがその範疇ではないですね。
あと書いた通りリセールどうこう気にするならやめたほうがいいよと書きましたよね。
それだけ気持ちがここから離れてるようですから素直に他所に行った方が賢明ですよ。
お互い時間の無駄ですしね。
あと元から賃貸街区もありますから実需で長く自分で住む方向けのマンションです。
人の入れ替わりもさほどないので、良いコミュニティ形成になると思われます。
そういう面でも東大のお偉いさんが考えた街作りということなのでしょうね。
>>5507 匿名さん
人の入れ替わりが少ないんですか？それって、どんどんマンション住民の高齢化が進むってことですよね。適切な管理が出来るかどうか不安ですね。東大のお偉いさんにはマンション管理のリアルが分かっていないのでしょうね。東大の先生の実験に使われちゃったんですね、この街は。
貴方より賢い人が考えてますから大丈夫でしょう。
若い学生さんもたくさん住むようなことになってますしね。
嫌なら検討から外せばいい簡単な話ですよ。
何故粘着するのかは知りませんが。
書いてる内容からして検討者でもなさそうだし、よく削除されてるアンチさんが若葉マークで再登場か、自分が勝って終わらないと納得出来ない面倒臭い人のどちらかだろうから相手するだけ無駄では、、
マウンティング遊びに使われてますね。
4年販売しても売れ残ってる弄りやすい物件ですからね。
しかし人の新陳代謝がないなら30年後は
多摩ニュータウンと同じ運命ですね。
住民に軍配が上がるか、ネガの読みが正しいかファイ！
３年前は強気一辺倒だった住民も最近は流石にトーンダウンしててようやく
現実の厳しさが見えてきたな。
中野区アドレスが拠り所だったみたいだが今度は『東大のお偉いさんの考えた街』
を引っ張り出してきて住民の必死さ危機感が窺える。
住民は『入れ替わりもさほどない』とポジのつもりがネガしてるし
監視なんかしてる時間あるなら早めに出口戦略、売却、損切りに動いた方が良さそう。
３０年後買い手いなくなるぞ。
世代間の共生がテーマですからね。介護施設や子育て関連の施設の充実も良い点ですね。長い目で考えられたコミュニティーとして捉えると良いかもしれませんね。
人がコロコロ入れ替わるマンションを否定する訳ではないですけどそれが必ずしも良いとは私も思いません。
『そして売りたいと思っても売れないので
――そのうち住民は考えるのをやめた』
ネガのリセール売れ残り一辺倒に
も飽き飽きしてるから見事なブーメランだね。
底が浅い。まぁネガ投稿した挙句に
削除されてる恥ずかしい人よりかはマシかなと。
マンションの周りは森になっていますが、夏場の虫はたくさんいるんでしょうか？セミが特に苦手なので心配です。
いい歳した大人が物件を中傷してマウンティングとか恥ずかし過ぎると思うけど、そこに至る思考に何も感じないんだね。
4年間の販売ともなると、いよいよ大規模であることはさすがに言い訳が苦しくなってきましたね。
2017年後半以降は、以下のどれかに該当しなければ、販売が鈍化するし、売れ残り期間が長ければ設備の陳腐化や老朽化やレピュテーションが損なわれてさらにその価値を押し下げるようです。
デベのターゲットは、緑を好む層ではなくて、
リサーチを怠る層、客観的な比較ができない層、勢いで契約するパワーカップル若年層あたりなのでしょうが、それらでちびちび150戸を捌けるのか。やはり３つ目を打ち出すのか楽しみですね。
・適度な新陳代謝が見込まれるような魅力ある街（最寄り駅）
・駅自体は寂しいが駅に近く都心までのアクセスに優れる立地条件。
・他の物件が一気に霞むような圧倒的な安さを追求した物件。
世代間の共生がテーマならある程度の流動性が必要。
今この物件買ってしまうと流動性ゼロならまだしも
マイナス！未入居中古か180戸あって自分の住んだ中古
だけが買い手が付くという思考はどのようにすれば出てくるのか？
一旦手を出すと身動きとれなくなるのが目に見えてるのに
わざわざここを買う人はいくらなんでも無謀な気がする。
緑が豊富だし虫はある程度仕方ないね。公園隣接の物件にはよくあること。そのあたりはトレードオフだね。ある程度の階数より上は虫は殆どこないけどね
学生寮や子育て世代を取り込んでいくという試みはいいよね。他の人も書いてるけどリセール云々気にする人は向かないけどね。そうではないのならいいんじゃない。コンセプトに惹かれた層が買って7割方売れてるんだし、そういう暮らしもありということ。
駅から歩いて10分後からの最後の坂が本当に余計。
あの坂のせいで売れ残ってると言っていいぐらい
最後の最後にしんどい。
年取れば取るほど嫌になるのは間違いない。
自分の部屋から駅ホームまでは20分かかるし、
毎日の通勤通学での往復40分はご遠慮したいとこ。
リタイアしたら駅距離関係ないと言えども最後の坂は結局余計。
どっちに転んでも厳しい立地で価格も周辺相場に比べてかなり
割高だから売れ残るのはわかる気がする。
セキスイが新江古田駅周辺の開発にでも乗り出してみたらどうですかね？
相乗効果でここの売れ行きも上がりそう。
コンセプトに惹かれた層が買って実際は300戸売れて、230戸売れ残ってるんだし
そういう暮らしもありということですね。
あと230世帯もリセールゼロの駅遠坂上物件生活を良しとする層を取り込むの大変そう。
販売が鈍化しようが、都市景観大賞もとったし、値引きは大してないしでのんびり販売という現実は変わらんね。アンチ以外は困らない。
デベのターゲットは緑を好む層ではなくて
リサーチを怠る層
客観的な比較ができない層
勢いで契約する層
鋭い指摘ですね。
資産価値は現時点ではゼロに等しい訳で
負動産になっている現実！
既に多摩ニュータウンと変わらないのが怖い。
例えば転勤になったら売れず、貸せずでどうするの？
親の介護で引っ越すとか、子供の関係で引っ越すとか
様々な要因で手放したい時はどうするの？
マンションて戸建てに比べて流動性が高いのが利点じゃないの？
その分広さや駐車場代追加負担などとのトレードオフ！
マンションに住むことの大前提から思考が間違ってるから
ヘンテコな物件を購入しちゃうんだよな。
城北地区中古まで広げるならいくらでも流動性高いまともなマンションあるぞ！
例えば・・・
プラウドシティ池袋本町
タワーグランディア
グランツ目白近衛
クレヴィア千川
ライオンズスクエア小石川後楽園
ちょっと見ない間にまたネガコメが増えたな。平日から暇な人たちもいたもんだ。
買いたくても買えない人じゃないの？某和光市とかの。
江古田の森に住んでる人は品があってインテリな感じの人多いです。感じも良く、意識レベルが高い。環境重視だから、サステイナビリティーを大事にしてるんですね。
玄関から駅のホームまで20分てキツイな。
グランツオーベル中野の方が良くない？
バスもあるし、自転車使えば駅までそんなに、ですし
周辺に諸々の生活利便施設が整ってるから生活は
結構便利ですね駅から近くはないけど周辺環境気に入るなら悪くないよね。300売れたのなら価格も妥当の範疇なのでしょう。
残りをどうするかですけど個別に対応しつつゆっくり売っていくんですかね。
他の人も書いてますが積水ハウスは資金が潤沢らしいのでそういう売り方の方が利益出るのでしょうね。
>バスもあるし、自転車使えば駅までそんなにですし
バスだ自転車だと言い出したらここは池袋最寄物件とも言えるようになりますが
それで通用すると思います？
＞300売れたのなら価格も妥当の範疇なのでしょう。
４年販売してで２３０戸売れ残ってるので価格は超割高の部類です。
＞ゆっくり売って行く売り方の方が利益出るのでしょうね。
利益は時間経過に比例し減少します。
さすが客観的な比較ができない層が買う物件ですね。
ある意味アッパレな思考の持ち主です。
徒歩10分同士ならここよりアトラス加賀の方が
売れてるな。
どちらも環境勝負なのに新江古田はなぜ大苦戦？
割高と思うなら買わなければいい。
遠いと思うなら他にすればいい。
凄くシンプルな話
そう思わない人が買っているんだしそれじゃだめなん？
沢山売れようが残ろうが文句言ってるだけの人には
関係なくない？
欲しくてたまらないの？笑
自分が客観的だと思ってるおめでたい人？
それこそまさにあっぱれな思考の持ち主
