グランドメゾン江古田の杜についての情報を希望しています。
複合開発の街ですね。便利になるといいですね。
子育て施設が充実していそうでいいなと思ってます。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都中野区江古田３丁目1101番24（地番）
交通：都営大江戸線「新江古田」駅徒歩10分、西武池袋線「江古田」駅徒歩14分
売主：積水ハウス
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：積和管理
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2016-01-28 16:15:25
たしかにプライムメゾンは高いと思います。周辺のグランドマスト等も総じて高いです。ここはお金に余裕のある人が集まる場所では無いです。
江古田の杜プロジェクトは中野区も計画に参加していますが、この立地に1100戸近く作ったのは区外からの人口流入に期待してではないでしょうか。
このエリアに地域内での住み替えではない人を呼び込むなら、もうちょっと価格に訴求力がないと厳しいと思います。
練馬・豊島・板橋・新宿に隣接した場所ですから、そこへ通勤通学する人に中野区内に住んでもらう、ということでは良い立地でしょう。練馬には大学も複数ありますから、学生の需要はゴッソリ奪えるかもしれません。
賃貸棟は昨年秋にリリースされたので当面は様子見でしょうが、あまり埋まらないようであれば価格を下げてでも空き部屋を無くした方が区の目論見としては成功でしょう。
積水の都合は知りませんが。
やはり後付けの需要や理屈ばかりの厳しい立地ですなあ。
>>4350 匿名さん
重量鉄骨であろうが、騒音は木造アパートと同じくらいしますよ。所詮アパート、隣や上下の話し声や音楽、足音が聞こえます。鉄筋コンクリート造りとは雲泥の差です。
ヤフーに販売不振物件として出てましたね。
でも、悲しいほど売れていない物件もちらほら出てきましたよ。以前から言われている「プラウドシティ大田六郷」はもとより、「ガーデンコート多摩センター」もやっとゴールが見えたところ。「グランドメゾン江古田」も豪快に残ってます。
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190110-00190457-diamond-bus_...
>4357
リンク参考になりました。
あの記事に出てくる不動産業界人を読んだ人はどう感じるだろう？
大きな金が動く業界だから仕方ないが海千山千の集まる
生き馬の目を抜くぐらいの強烈さが無いと生き残れないん業界なんだなと感じた。
ここを検討してる一次取得者なんか特に気をつけてくださいね。
積水もその業界の雄ですから営業は虎視眈々と鴨ネギ状態の一次取得者なんか捕って食うぐらいの気持ちで待ち構えてるはず。
なんで土地付きの戸建てでなくマンションなのかという大前提を
無視してのマンション選びは愚の骨頂ですよ！
マンションは都心に近くて、駅から近くて、買い物に便利でなくては意味がありませんから。
ここは都心まで時間かかる、駅から遠い、駅の周りに商店街なしですから
公園が近いだけで購入するのは・・・
>>4360 匿名さん
便利でなければマンションにした意味がないという意見は賛成できません。そもそも、地域によっては戸建がほとんどないエリアや、戸建てを持つにはあまりに高額になってしまうエリアもあるからです。
ただ、それでもここは選びませんが。
>>4360 匿名さん
公園は子育て世代や定年後世帯には購買理由になるのでは？このエリアは緑が少ないですからね。周辺の大規模公園のパークサイドマンションで光るものが無いのもここに人を集める要因になるかも。
哲学堂公園・平和の森公園・中野式の森公園あたりも良い公園ですが、中野第二スカイハイツ・ブルンネン中野・ライオンズマンション中野平和の森公園・パークハウス哲学堂公園などよりはこの物件の方がタテモノとしてはマシな気がします。
中野第二スカイハイツが立て替えアリならそこ一択でしょうが…
築40年の以上の物件に比べたらそりゃ建物としてはマシでしょう。
ここが駅からもっと近ければ値引きせず売れ残りもなく竣工前に売れた。
間取り構造と悪くはなかっただけに本当にもったいない。
今のマンションに求められるのは駅からの距離が最優先。
トレンドとして共働きが増えた社会状況では
無駄な時間は忌み嫌われますからね。
この物件だと勤め人が五日間の玄関から駅まで往復時間は150分、
一ヶ月で10時間ですよ！流石に10時間はバカバカしいでしょ！
徒歩1分の物件なら一ヶ月で40分
一ヶ月で9時間20分の差は大き過ぎますよ！
公園が近くだというだけで価格と価値のバランス、資産価値の説明が付くのでしょうか？
2016年から販売してた訳だから同時期に販売してた駅近物件はいくらでもあった。公園近く大規模にこだわった結果がこの悲惨な状況。
３年という時間的な損失はもとより流動性ゼロという致命的な資産価値、完売まであと２年はかかる事実を考えると、とてもじゃないけどこの物件は買えない。あと２年間以上積水が200世帯分の修繕費、管理費払ってくれるならそれは唯一の救いだが。
今だいたい週5件ペースとかで部屋がはけていっているようですね。
見た感じもう200戸は残ってないみたいですが、月MAX20契約取れるとして、2019年中には完売するんじゃないでしょうか？
完売するといいですね。
Yahooで公然とディスられて契約者さんかわいそう
実際チビっ子含む家族を抱えて部屋を探せば、リセールとか気にしてられない。不動産投資家目線じゃ決められないんですよ。
老後マイナスにまではならない。空気が悪くない。まあまあ安い。学区。間取りがある程度選べる。交通量が多すぎず安全、人通りあり、学童保育所あり、駅から馬鹿ほど遠くはない。駅近の中古は価格が上がりきっていて現実的でない。土地勘がある。
って意味で別に悪くないし価格次第で買いかなと思ってます。
中村橋？とか富士見台？とか謎の池袋線の駅よりは都営地下鉄のほうが冬も寒くなくていいかな。電車の乗車時間の方が大事です。ラッシュアワーに電車に乗る時間は短い方がいいです。
歩いてる時間は気になりませんが、すし詰め状態の時間は許せません。
>>4377 通りがかりさん
だから価格次第なんです。絶対値下げしないつもりの個人オーナーから中古買って後から古びた設備に気付いてテンション下がるより、話のわかるデベからまあまあの値引きで新品買いたいです。
今年買う人は1989から1991年にマンション買った人と同じ運命になるかもしれないのが怖い。
当時うちの目の前に建った駅近のシティハウスが1989年新築時に70平米で一億円以上の広告が入ってたが2014年には3000万台後半で売りに出されてたのは衝撃だった。
2050年にはここも2000万で買えるかもな。
2050年にはどこもそんなもんじゃないですか？埼玉の僻地なんか、30年前の4000万が今じゃ500万とかですよ。で、修繕積立金なくて実質マイナスとか。
>4378
満員電車をそこまでとことん嫌いの人は地方には多数いるけど、
東京では少数派ですよ。
自分が気に入ったならいいですが、少数派なので人気はなく、リセール等々は期待できませんね。
2050年には山手線内側以外はどこでも2000万前半で買えますかね。
埼玉の某僻地大規模マンションは30年前の4000万が今じゃ500万！
よく聞く話ですよね。
人口減少は本当に深刻だし恐すぎる！
世界の支配層の100年後の国家構想に日本は無いらしいですから。
日本国は滅び行く国家なんでしょう。
ロスチャイルドさん頼むでしかし！
>>4383 匿名さん
どんな市況でも買った価格でリセールできるいいおうちが見つかるといいですね。お金があれば、ここはともかく城南か文京を買いに行かれるのがカタいですよ。みんな知ってることですが…。
皆さんにお伺いしたいのですが、この物件周辺3キロ圏内予算6000万でここより資産価値が高くオススメの物件ってありますか？家の都合でこの近辺に住むのは必須なのですが…
↑自分で探せ！
>>4387 通りがかりさん
そんなにあれもこれも満たす物件に、あなたは巡り会えていますか？リセール云々より、ここは私みたいな中流サラリーマンが、周辺環境、子供の教育費を含む資金計画から見ても程々の物件ってところじゃないですかね。あとは実家が裕福なら心配は要らない感じ。
都内でカタいリセール条件を満たす物件を買うには手元にキャッシュが1億弱要る。
そんな金がないなら、子供部屋が広いかや間取り、実需項目が優先されます。リセールは二の次、それが普通の感覚では。
貧乏人ほどリセールを気にし過ぎて、買えないループにはまり、数年賃貸で金を無駄にする。気に入ったってだけで買える、財布のゆとりが欲しいもんだな。
中野区でも新江古田10分超のここは無いと思う人が多いから大苦戦な訳だがダイヤモンドオンラインでも超絶売れ残りと名指しされるハメに。
住民はたまったもんじゃないね。ご愁傷様でございます。
>>4394 江古田に暮らして20年さん
キャッシュ一億もいらないですよ笑
フルローンで5年後以降残債割れにならなきゃいいぐらいの物件なら、しっかり選べばあります。視野を広げ、見る目を養いましょう。
リセールが第一優先でなくても良いとは思いますが、二の次というのが普通の感覚というのは、「リテラシーが低い人の普通」かと。
>>4401 匿名さん
うーん、多分この方は江古田・江原辺りのエリア縛りがあるんでしょう。江古田に住まれて長いようですしw
この地域では間違いなくピカイチですから、買っていいのでは。
４４０１さんの指摘は厳しいようだが正論ですね。
物件選びに限らず仕事においても視野が狭いとろくなことないからね。
住民が検討者のふりして書き込む場合、買いありき発言になるから偏った意見は要注意。
>>4403 匿名さん
いやいや、自分もまだ買ってないし買わせようとも思ってないけど、純粋に他に無くないですか？江古田・江原・沼袋・松ヶ丘の中だとここ以外でいいマンションあります？実家都合でエリアを広げられない人もいるでしょうに。
確かに資金余裕があって新井まで北に下がれるなら他の物件にした方がいいと思いますし、戸建ても選択肢に入るなら戸建てにしておいた方が無難だと思いますが、ただでさえ分譲が出にくい上記エリアでマンションという縛りなら他に無いと思いますけど。
リセール、リセールって連呼してるおかしな人とは一緒のマンションに住みたくないな。
常にギスギスしてそうだし、自己中で自分は何も貢献しないくせにマンション理事会にけち付けてコミュニティーの輪を乱した挙げ句にサッサと転売して出て行きそう。
そういう人を門前払いできるマンション、と考えたら良いマンションかも。
>>4406
同感です。
住まい選びは今現在から将来に自分（と家族）がどう暮らしたいかが一番大切だと思います。
転勤が多いとか、将来Uターンが決まってるとかでなければ、リセールを気にして駅近繁華街の狭い部屋にガマンして住むなんて滑稽ですよ。
ほんとうは住んだ後も区分所有者の一人としてマンションの資産価値に関心があることこそが、マンションの美観や秩序の維持にとても寄与するんだけどね。全員が永住志向なら、それこそタイルの劣化なんて気にならないし、共用部の汚損ひとつだって自分が使わないなら気にならない。
永住するつもりの人々が理事になったときに、管理費や修繕積立金の運営に大きな努力を払うだろうか？
転売を想定する人なら、自身のマンションの資産価値が劣化しないか、中古市場で管理の質を問題視されないかに関心がある分、適切な合意形成が期待できそうです。
住民、最近契約した人は自分の判断は間違いないじゃないとわざわざ検討板に書き込みに来ている。住民板に書き込めばみんな賛同してくれますよ。市場の評価は売れ行きで結果はとっくに出てますが検討板に敢えて書き込む住民は何を望んでるのでしょうか。
ここは検討板なので賛否両論あって当たり前。
なのに江古田近辺でここ以外にある？ないでしょ？と書き込まれても・・・だからあなたは契約したんでしょ。
検討板チェック、書き込みよりも
新生活に向けて色々準備する方が楽しいのでは。
前向きに行動してはいかがかな。
同じ新築ならシティハウス中野テラスの方が資産価値を維持できるのではないでしょうか
みんな、ブリリアシティ石神井台を買うんだ。
プラウドシティ吉祥寺も似た感じでちょっと安いよ。
ブリリアシティ三鷹はスレが別次元で荒れてますな。
戸数を欲張って作りすぎたよ、ここは。
分譲計300、賃貸計200位におさえて空いたスペースはもう少し商業施設を入れるとかした方が成功していたと思う。
コンビニと食堂ぐらいで随分とチープに手をうたれたよなあ。
中野区は足元見られたのか。
積水は確信犯だな。
中規模商業施設併設ぐらいしてれば530世帯値引きなしに売れたかもしれないのに。
住民が売れなくてイライラして検討板パトロールしたくなる気持ちもわからないでもない。
賃貸と共用施設(リブインラボ)って権利関係どうなってるんだっけ？URからの定期借地70年とかで複数の会社が借りてるんだっけ？
分譲エリアは住民が所有権を持っているから、今売れていないとしても数十年はのらりくらり運営されていくんだろうけど、他の部分の行く末を誰か予想してー。
近隣住民ですが、丘の上にあるマンションなので、わざわざ坂上って行かなくなりました。
できた頃は感動してよく江古田いえというレストランに行ったり、ファミリーマート江古田の森店にも行ったんですけど。
今は面倒で足が向かいません。冬場だとなおさら。
暖かくなったら行ってみたいです。
スーパーができなくても近くにマルマンストアやサミットがあるので要らないと思います。
スーパー銭湯とかできたら大賑わいだったとは思いますが。
コンビニが目の前にあるだけでも便利だとは思いますよ。
コンビニが敷地内や目の前にないマンションって意外と多いですよね。
>>4430 通りがかりさん
それは面白いねww
最近マンションの共用施設は水モノは減ってますけど、外に温泉は面白いかも。
高齢の方も多く住まれるだろうから人気出たかもね。
コンビニがあるだけでいいのか。
でも一応複合開発の街なんだろ？
現状ゴーストタウンのようだけど。
こんな不便な場所に住宅を建てすぎ
賃貸か分譲どっちか一つにして、残りを大規模商業施設にしてればかなり救われたのに。
積水、URどっちのミスか知らんけど、ハナから間違ってるんだからどうしょうもない。
大規模商業施設を作ったら、今の落ち着いた良い雰囲気が失われると思います。
住民の多くの方は、大規模商業施設を望んでいないでしょうし、大規模商業施設が併設されるなら買わなかったと思います。
都内には珍しく広めのガーデニングショップなどが入ると、公園とも相性が良くて雰囲気も華やぎますが…個人的趣味でした。失礼しました！
>>4439 匿名さん
今の住民は来ないかもしれませんが、ショッピングモールの利便性に惹かれる別の多数の検討者が来るかもしれないですね。
開発の仕方でその土地はいくらでも変わりますから。
ここに限らずデベはどこも正直口コミには内心頭を痛めてる。
販売初期段階に値付けを間違えてスタートダッシュに失敗すればするほど
面白がって口コミに広範囲からネガが襲来し売れない理由を書き込む。
そういう物件は竣工後に何年も売っているので、普通に生活を始めた住民もいる。資産価値の下落に慌てた住民がポジで徹底的に対抗してくるので現実世界では全く売れないのに口コミ人気度のネット空間だけが4.9と大盛況になって無駄に目立ってしまう。
代表例は
グランドメゾン新江古田
スカイティアラ
ソライエ成増
プラウドシティ太田六郷
共通するのは需要と供給と価格の見誤り
>>4445 匿名さん
面白がって口コミに広範囲からネガが襲来し売れない理由を書き込む。←これが諸悪の根源ですね。ネットって、顔が見えないから叩きやすいものあれば心無い人がストレス発散に書き込む。まぁ、ここに限らず、そういうもんだけど、それを見て影響受ける人もいるので、意見の一つぐらいに捉えるのがよいかも。
度が過ぎるネガには業務妨害で刑事告訴とかもあるかもしれませんね。
