クレヴィア豊洲　その3

>>797
799、800だけどないね。鑑定のプロじゃないから適当な計算しかできないけど、どんな鑑定方式でも3割減じゃないの？原価法での計算はできないけどさ。原価法で計算するのは簡単らしいから796さんに聞いてくれ。

>>801
やっぱりないですよね。
「銀行の人」の話とやらも、しょせん営業トークということがよく分かりました。ありがとうございました。

>>802
フォローしておくと、今の相場だとどんな鑑定方式でもマイナス評価になるから。この物件だけマイナスってことではないから誤解しないでくれ。
鑑定はどうしても過去の事例をもとに計算するからバブル相場ではマイナス評価になるのは仕方ない。ただ、ベイズとここではマイナスの具合はここのほうが低くなるのは確かだろうな。

>>803
了解です。今買うなら、リセール時に３割下落を覚悟しとけ、ってことですね。

だいたいそれくらいと思ってたのでハラオチしてます。ハラオチはしてますが、やっぱりズバッと言われるとぐっと来ますね。ホント悩ましい。もう少し価格下げてくれないかなぁ。

物件を比較し、資産価値の判断するなら
個人的な好き嫌いは隣において、そして評価方法なんて
難しい事も考えず、
現地を訪問して
素直に大多数の人達がどちらを総合的に魅力的と判断するかを
考えれば、多分、それが正解だよ。

>>802
営業トークじゃないけど、すいません。
ローンの話を銀行に聞きに行った時に不動産関連の担当に聞いたもので。
もう書き込みませんね。
すいません。

>>800
書き方悪くて立腹されたらごめんなさい。リートや不動産ファンド関係者ならDCFの評価中心なのは納得です。要求利回りや家賃水準がおかしくないかしっかり監査して下さい。鑑定会社によってはいくつかの評価方法を参考として算定してくれますよ。地銀はまだまだ原価法の評価中心です。銀行のくだりは営業かも知れませんが前面の固定資産税路線価はこちらの方が遥かに高いですよ。評価はそれだけで決まるものでは有りませんがご参考まで。30％減はいい水準だと思います。マンションは償却するものですから家賃払った場合と比較して割り切るのも考え方です。

>>807
なるほどね、地銀とか絡んだことないからわからんだ。業界の方でしたか。ちゃんと返信してくれてありがとう、勉強になりました。いまは経営側の人間だから監査はやらんのよ。スレ違いだからもうやめますね。

そりゃそうだろ。
銀行が、ローンの客を紹介してくれる業者の建てた物件に
対して否定的な発言したら大変な事になる。
素直というか、無意識ステマというか、ほんと
ツッコミ満載だなあ。

>>809
ここの営業から勧められた銀行ではなく自分で金利とか見て行った銀行でそのような回答だったものですから。すいません、ここは普通に聞いたことも書いちゃいけないのですね。
もう大丈夫です、ありがとうございました。

>>810
ひょっとして以前北側の部屋に住んでますで炎上された方ですか。
だとしたら懐かしいですねー

すでに銀行に相談されるまで検討進んでいるんですね。
まだ販売開始前なのにすごいです。

ネガポジ気にせずに北側部屋脱出がんばってくださいね！

書いていいですよ。
書いていけないなんて言ってません。
でも、その書込み。
否定的な反論があるのも、また当然。

>>811
ん？なんですかそれは？うちは北側ではないですよ。
いや、買うかどうかは高いのでまだ決めてないんですけど、話を聞きに行ってきました。
実際値段が引っかかって踏み出せないんです。
もう少し安くならないかなと思ってます。

>>812
初めて書いてみたんですが、なんか凄いことになっててびっくりしてます。
うちもなかなか決めきらないんですよ、なんだかスッキリ決めれないんです。

>>814
ここはネガを書かないとポジは荒れるから気をつけて。

今週末モデルルーム予約していたけど
くだらん書き込みが多いほど検討したくなくなるわ
営業もアツくなるなよ、
どうせ天気悪いし、明日キャンセルの電話・・・

>>815
分かりました、気をつけます。

ホントもうちょっと頑張って値引きしてくれたらスッキリ決められるんですけどね！ その点はみなさんに同感です。

アピールポイントがないだけに値段がリーズナブルでないと検討できないよね。

購入決めたさん
でしょ。
眺望を展望と書いてた人。

値下げが思ったより無かったのでガッカリしています。結構話進めちゃったんですけど、やはり値段で折り合いが付かず購入白紙にしようと思ってますが、どのタイミングで言い出したらいいか悩んでます。アドバイス下さい。

この価格になれば買う。
と言えばいいの。
買えない。とか、高いから。
とか否定的な事を言うのは抵抗あるでしょ。
でも、この価格なら買ってやる。
と毅然と言えば、それは、相手にボールが
移るだけ。

>>822
後200万安くなれば買おうかという気になるんですが、なかなかこれ以上の値下げは難しいですよね。
エスカレーター式に契約になりそうで不安でした。

話し進めるだけ進めて辞めるのは失礼ですよね。
私なら早めに断るかな

>>824
そうですよね、販売前にお話する事にします。

いや、ここは高いよ。
高層部分でも坪250位を要求していいと思う。
それで、とりあえずボールは向うに移る。
あとの譲歩はあなたの欲しい度でやればいい。

話を進めるだけ進めるのは
失礼じゃないでしょ。
迷っている段階で、どんどん進められるのは営業手法だもの。
でも断ると決めたなら、そこで止める。
それが、営業さんへの礼儀ではある。
ただ優秀な営業であればあれほど断りにくい
演出をするので難しいね。
そうであっても、客側が契約前に断る事に失礼なんて
事はありえない。
営業からみれば、あなたは客の一人に過ぎないんだよ。

そして、あなたは一生で1回かもしれない大きな買い物。

そうそう。
営業さんに悪いから契約しようとか考えないことだね。購入者は家族に責任あるんだから。

断る勇気も必要ってことですね。

言われ放題ですね。
私がここの営業なら来場されてもやりづらくてしょうがないわ(苦笑)
しかも珍物件のため長期戦になりそうでかわいそうに

人形町のプラウドは即完売で営業さん生き生きしてたな
マーケティングと販売戦略が上手いのか、土地なのか

まあ、ここまで周辺相場と乖離している価格を
提示する以上、売り手もトップクラスの営業を
投入していると見た方がいい。
過去の書込みでもそれを感じる。

>>804
一人時間差攻撃しないで下さい。

>>827
全くそのとおりですね。

変に色気を出さない方が営業もやりやすいとは思いますが、彼らは自分のためにどんどん話を進めているので、客も自分のために契約前ならいつでも好きなときに話を白紙に戻して良いのです。
ぶっちゃけ、要望書出して販売してもらって登録して当選して重説聞いたあとに「やっぱりやめた」でも別に良いのです。
そのための「契約前の」重説なので。
営業はマジギレするかも知れませんが、契約していない以上営業側にこちらの行動を制約する権限はありません。（販社のブラックリストには載るかも知れませんが…別にここは大手でもないですからね。）

逆に、一度契約書に収入印紙貼ってハンコ押したら最後、手付け解除かローン否決以外では逃れられなくなるし、営業も相手にしなくなります。営業は次の契約相手探しに移りますから。

前に伊藤忠の物件検討したときに、情に訴える営業さんが多い印象がありましたね。しかも売れるまで帰ってくるな！という社風らしく、ここにあてられた営業さんは気の毒でなりません。
ここも見てると思うのでお悔やみ申し上げます。頑張ってくださいね。

営業マンには販売価格も間取りも仕様も一切決定権ないですからね。

格安物件：営業マンの力量関係なくどんどん契約が取れて同僚と差別化されない上に、客を多くさばかないといけないのでウザい
適正物件：営業マンの腕のみせどころ
割高物件：営業マンの力量関係なく契約が取れなくて同僚と差別化されない上に、何故か自分が客に怒られるのでウザい

こんな感じでしょうか。今回は担当した物件が悪かったですね。ご愁傷様ですが、頑張って下さい！

>>832
過去の書き込みをみると、MRオープン前で価格の目安もない頃から何度も「ここだと坪300を超える」と繰り返している人いましたよね。
面白いくらいピタリと予想価格合っていたわけですが、つまりそういうことなんでしょうね。

そう言えば、モデルルームが枝川ってのが良くない

物件とは遠いのは分かってはいるけど、
枝川のチョンばかりと不気味な感じが漂ってたので
そこに住みたくないと思ってしまったよ

モデルルームをいっそのこと「本当の豊洲」に変えた方が売れるかも！
今からでも手は打とう！

モデルルームがどこにあるとかそんなに関係ないと思うよ。移動なんて無駄でしかない。色々意見が飛び交っておりますが、これだけ書き込みがある分、購入検討層はいるということだね。この板で叫べば安くなると思って吼えているいる人がいるのは苦笑い。

今の市況なら坪290でまあ適正かと思うよ。予算オーバーの人は、千葉埼玉群馬で探すしかありません。

確かにこれで値下げしたら大笑いですね。

昨日やたら不動産詳しそうな人2人？自作自演で1人かも？いたね。あれが営業さん？でもここ3割高いと言ってたから他社の営業さん？見てて楽しいけど何が真実なのかよくわからない。とりあえずここ推してる人が少ないのはよくわかった。設備は固定ルーバーとかキッチン天板が人造で安いとあったけどキッチンとか床暖房ディスポーザーとか最新の設備はそれなりに揃っていたような？両側アウトフレームなので長谷工物件より良い。値段が一番問題だけど最初の広告戦力が間違いだった。広告担当は責任問題だね。豊洲駅構内の広告もパークホームズにおさえられていつの間にか無くなった。こんな所でステマやるよりやることあるよね。

>>838さん
確実に現地建物内モデルルームになるから大丈夫です。最初から竣工前完売を狙ってないからあの値段とモデルルームなのかも知れません。

>>841
今時は長谷工物件ですら余程の郊外だったり小規模物件でない限りディスポーザーや床暖房はつきますよ。

近所に床暖房もディスポーザー無いゴクレがあります。

>>842
なるほど！
そう言うことか、そこまで考えてる伊藤忠すごいね。
時期ずらしてパークホームズとは戦わない作戦ですね。

確かにオリンピック近くなるに連れ高騰するかもだから丁度いいのかな。

〉841
進撃しなくていいハウス「クレヴィア」(笑)
面白い広告ですね

>>841
正確には３割高いんじゃなくて、リセール時には買値より３割下がるという予測ね。たぶんどこかの営業じゃなくて、不動産市況とかウォッチしてる人じゃないかな。

>>842
なるほど。売れ残った所にモデルルームの家具付きで出す感じ？よくあるやつだね。

>>839
予定価格が出てる以上、数十万単位の微調整はあっても大幅に下がることはないよね、
それこそ担当者は何やってんだ？ってことになっちゃうｗ
表向きに値引いて恥晒すぐらいだったら、社販で1割引いて捌いたほうがマシだしね
僅か100戸強だし伊藤忠関連会社に声掛けりゃ瞬殺でしょｗ

まあ欲しけりゃ提示価格で買うしかないんだろうけど（掲示板で騒いだところでどうにもならんｗ）、
同じ金払うならちょっと無理して豊洲三井の新築か、
250前後で駅5分10年落ちの長谷工系、300前後で2丁目3丁目の財閥系を勧めるけどね・・・

ってことはここの大きな売りの１つであるツクリエを捨てた戦略ってこと！？

・・・営業さん頑張って。

>>849
値引きの代わりに竣工後も無償でツクリエ提供します。実質300万円の値引きです。





なんてね？

ここはツクリエもそうだけど、市況がいいうちに早期完売を目指す戦略だったんだよな。
できる前なら日照とか前たての圧迫感もわからないし、ツクリエがあるか、早く契約したほうがいいって方向に持って行った。でもそれが市況の変化とステマの失敗で完全に裏目になったな

こんな売り方じゃなくて、空間だけの部屋を作っておいて、後からツクリエでカスタマイズできますよの方が良かった。
構造的に無理なのかな？

人気エリアだし、なんとかなるんじゃ無い？

マイナス金利でまた盛り上がるんだろうなあ。。。

予定価格が出ているのは2タイプだけですから
それ以外のタイプは値引きの交渉ができるんじゃないかと思ったりして。
甘いですか。

イオンが目の前なのにネットスーパーが玄関まで配達してくれるとか
ありがたみがあるようなないような。
大きな重い物を買うときは便利なのかな。

>>851
冬至近くにモデルルームオープンしたのでトヨペットの日陰になるのがバレバレ、センスのないホームページで無駄に日照をアピールしていたのが完全に逆効果になった（これに限らずあのセンスのないHPは、70m2が予算内とか反感買うキャッチばかりり載せていて販売に悪影響与えてる）。
まだ夏至の頃に売り出せばごまかせたかも知れないけれど…。

100％平置駐車場も、駅徒歩10分超物件にもかかわらず付帯率が30%と過去豊洲・東雲エリアで分譲されたマンションで最低ランクの値であるため、全くアピールにならないどころかマイナス要素（入居者の70%は自動車を持てない。ちなみにブランズ東雲は機械式ながら付帯率は57%）。
湾岸エリアは渋滞も少なく道路アクセスも良く車があると便利さが倍増する地域であることを知らなかったのか。坪290クラスの物件所有者の乗用車所有率を考えなかったのか。
6000万円以上簡単に出せる層が、車を所有できなくなるリスクを受容してまでも将来の修繕費が月数万円高くなるかどうかを気にするとでも思ったのか。

ネーミングもそうだけれど、そもそも売り主のセンスがあまりにもなさすぎる。
これで契約取れない責任を営業が取らされるのだとしたら流石に可哀想だ。

竣工後まで残ってりゃ値引きも出来るかもしれないけど、まあ100戸しかないし、完売しちゃうんじゃ無い？

マイナス金利でまた上がる可能性も高いし。

マイナス金利で潮目変わりますね。

不動産銘柄上がりましたし。

誰か相手したげて。

>>859さん
人間の最も残酷な対応は無視なんだって。
激しいいじめの時期を過ぎ無視の段階に入ったと言うこと？

いや別にシカトしようとか思ってないけど。
もう販売始まるまで、高値ウラミ節以外に話すネタなさそうじゃないですか。

買える人だけ買えば良いのでは？

マイナス金利始まったら、また上がるんだろうね。

一般の購買者に誤信、もしくは誤信を強めるような
書込みは反応するけど、
ポジでも間違って無い主張には反応しないって事でしょ。
無視では無いよ。
営業が言ったからそれを書いただけとか主張し、
そらが正しいかどうかなんて全く関心の無く、
それを確かめる気もないような書込みが一番たち悪と思うね。

もうネガは出尽くした感があるね。
後は販売まで大人しいかな？

マイナス金利で、1度値引きしたのをやっぱり値上げしますってことあるかな？

そりゃまああるんじゃ無い？

高く売れる時には高く売るのが経済の原則でしょう。

そんなんじゃ誰も買わないよね。
1度掲示した金額を値上げするとか信用問題。

豊洲は保活が激戦と聞きますがここ東雲はどうなのでしょうか？夫婦正社員のフルタイム勤務です。どなたが情報あれば宜しくお願いします。

>>869
知り合いのところは転勤してすぐすっと入れたみたいですよ。
イオン併設の保育園は倍率は高いそうですが、ほかの所はそうでもないかもしれません。

>>869
間違いなく厳しいよ
立地や待遇、料金含めて希望通りの園にはまず入れないと覚悟して保活したほうがいい
逆にどこでもいい何でもいい、月5万でも10万でも仕方ないと割り切れるならどこかしらには必ず入れる
点数は家庭環境に拠って様々だからとりあえず公的機関に相談にいったほうが早い

幼稚園にも言えることだけど、
激戦なのは3年保育とか送迎付きとか給食出るとか遅くまで預かってくれるとか、
「親にとって」都合の良い一部の園だけだったりするｗ

休みがとれたら区役所行ってきます。ここの営業さんの説明ではよくわからなかったので助かります。ここもたぶん認可は激戦なんですね。なんとか認証入れるなら検討の余地ありです。ありがとうございました。

>>872
区役所に電話すると丁寧に教えてもらえますよ。

871さんのお話しがいつの頃なのかかはわかりませんが、この一年でしたら両親フルタイムであればほぼ認可入れると思います。
認証も補助がでますし、いろいろ探してみてください。

>>871
今年も湾岸エリアは認可の第一希望だけで1.4倍の倍率ですよ。
殆どの希望が24点以上なので、両親フルタイムの24点だけではきついです（税金点で優劣がついて所得が低い方が同一点内では優先されるのですが、坪290物件のここを買える層だと厳しいかも知れません）。
認証に預けて26点稼いで次年度から何とか認可に滑り込み、という感じかと。

>>873
認証の補助は来年度から所得制限がかかるようになりました。
https://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/kosodate/5907/10966.html

住民税所得割額が39万7000円以上の世帯は対象外になります。
この物件を買う層含め、湾岸エリアは世帯所得が1200万円以上が殆どだと思いますが、その人たちには補助金は支給されません。

中央区だったら所得に関係なく認可との差額を全額補助してもらえるのですが…
江東区は区全体の平均所得は低いので（区内と比べて相対的に）高所得層が多い湾岸エリアが割を食いますね。

そういう状況になっているのですか。
でも例えばパートとかだったら難しいということなんですよね。

保育園に関してはポイント制ですから、たくさんポイントを積み上げていかないと入れない…

本当に必要なフルタイムの共働きの方が待機すること無く入れるのなら
それに越したことはないです

行政も頑張っていますねぇ

>>871は>>872の間違いです。
失礼しました。

https://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/kosodate/5900/27436/file/bairitu1...
平成28年度の認可保育園の申込み倍率です。
この数字は第4希望までの数字を単純に足し合わせていますので、これを4で割った値が実質倍率です。

この数字をみて希望園変更できるので倍率の平準化がその後行われているはずですが、湾岸エリアで１歳児倍率が4倍未満の園は殆どないです。

869です。
皆様懇切丁寧な書き込みありがとうございました。大変参考になりました。先ずは御礼まで。

営業さんも保育園の状況まで把握してアドバイスをくれるような方でしたら
素晴らしいのでしょうが、ほとんどが通いで地域の事情には疎い方ばかりなのでしょう。
本当は周辺のグルメ情報よりも保育園や学校、子育て支援、福祉のサービスについての情報を発信していただきたいとは感じます。

>>879
まあ気持ちは分かると言うか子持ち共働き夫婦には死活問題なんだろうけど、
制度や条件は頻繁に変わったりするし（引き渡しは1～2年後・・・）、
家庭環境や収入でも全然違ってくるし、
こればっかりは何とも言えないというか、そこまで求めるのは酷だと思う・・・
「都内はどこも厳しい、家庭や区に拠っても違うしとにかく役所に相談を」
っていうのが実は一番親切な回答だと思う

ファミリー物件なんだから保育園、幼稚園、小学校位の情報は欲しいよね。入園出来るか否かは園選びやその年で変わるのはわかるけど親切な人が添付してくれた倍率表はネットで調べれば入手出来るので過去3年位の最終倍率表とかは準備して欲しい。区役所に聞けば過去の入園ボーダーの点数おしえて貰える。有明小の情報も小中学校一貫じゃないけど連携してるとか判断となる基礎資料ある方が親切。ハードに魅力が無ければ近隣環境含めたソフトでアピールする努力が必要。

>>881
区役所から貰うべき情報だと思います。

香取慎吾が東雲に住んでいるみたいです。
この間、テレビに出てました。
あと上野樹里と西田敏行も住んでいます。

そうなんですね！
慎吾君の大ファンです。
引っ越したら会うこともあるかもしれないですね！


この間、西田さんは焼津で見かけたのですがとても不愛想でした。

>>885
でもドラマのロケで使われているだけですから、あと２か月ぐらいで番組が終わっちゃうかも知れない。

検討者が、営業さんに対して
香取慎吾さんが東雲に住んでるだって！
なら、この物件を買います！
と言って、
営業さんが、
そんな噂もありますね。と答えました。
さて、これがドラマの世界だけの事だった場合。
購入してしまった検討者は、勘違いを理由に契約
を破棄できるでしょうか？

芸能人が住んでるからって別にここを買う理由にはならない。

こちらの最新の情報は無いですか？
モデルルームに行かれた方、何かありましたらお教え下さい。

>>887
芸能人、ドラマ撮影好きなら素直にビーコンタワー買うでしょ

>>887
真吾ちゃんだと重説の対象にならないから破棄できない。

キムタクだと重説対象かも！

それだけの理由なら　今すぐ東雲に賃貸を借りれば良いだけでは

保育園の情報も、月によって異なってきたりするものですから、営業さんが情報を持っているのって言うのは
とても難しいことなんだろうなぁと思います。
あと子育て経験のある方の場合は頼りになったりする場合があるのですが
そうでない場合はどういうところがポイントなのかっていうのがわからないでしょうし、
憶測で発言もできないですものね。

>>890
重説は大事ですよね。
しっかりと宅建士が説明する義務があります。
ただ、この問題は、勘違いている購入者に対して
営業さんがどこまて責任を持つべきかという問題なんですね。
購入者が購入の動機をしっかりと表明して、
営業さんが、慎吾さんが東雲に住んでいなければ
買わなかったと認識していたとすれば
慎吾さんの居住の真意はともかく契約は無効になります。

ビーコンって、キャナルの中で一番値下がり率大きくない？

いや慎吾ちゃんは東雲に住んでいないと言うことは一般的な常識を持つ人間にとっては明白な事実であり、その認識すらできない契約者は正常な判断力がないと判断され,正常な判断力の無い人間との契約は有効な契約とは言えない。よって契約は無効であり無償で解除を行うか青年後見人の追認を持って有効な契約とする必要がある。

>>893
営業に、第三者の住所を伝える責任を課すのは無理じゃないですか？ 個人情報やプライバシーの侵害になりますよ。あくまで購入者の自己責任になると思いますが。

>>895
掲示板では
ドラマの世界の事をリアルな世界のごとく書く人
がいるので
それにより勘違いするのは
そんなにおかしな事ではないんじゃない？

>>896
住所を伝える責任を課すとは何の事ですか？
購入者が、購入の動機を明確に営業に伝えていて、
営業が、ああ、この人完全に勘違いしているけど
誤解を解いたら買わないから、そのまま売ちゃえ。
となれば契約は解除できるという話。

高層マンションじゃないからここは大丈夫だと思うけど免震がいいなぁ。ブラウド東雲は大丈夫だったのかな？

>>898
「慎吾さんは東雲には住んでません」と伝えないといけない、ということは、個人の情報を限定的とはいえ勝手に広めることになりますよ。仮に慎吾さんが豊洲に住んでいたら、「慎吾さんは東雲には住んでませんが豊洲にお住まいなので、出会える可能性はあります」とでも伝えないといけないのでしょうかね。いろんなパターンが考えられますから、ひとつ認めたらそれこそ住所を特定できる情報を出さないといけないケースだってありますよ。

営業が顧客に伝える義務があるのは、物件に関することや周囲環境のうち重要事項だけです。本人が勘違いしていようがいまいが、第三者のプライバシーに関することまで伝える義務はありません。それは購入者が自己責任で調べないといけないことです。営業ができることとすれば「お客さん、慎吾さんの住まいがどこか私からは言えませんが、間違いのないようご自分でよくお調べになった方が良いですよ」とでも言うぐらいでしょう。

その理屈だと「この物件ってお買い得ですか？」に対して「お得だと思いますよ」って答えたらアウトですねw

お得というか、普通にここより安い物件が無いだけでしょう。
それがお得というのかね？

低層ほど、免震必要でしょ。
でないと、すぐ共振しちゃうよ。

>>902
営業さんは、
ドラマの世界では住んでましたね。
と一言言えばいいのです。
それで営業さんは免責される。
誤解を解く義務があるとか無いとか
なんて最初から言ってないし
ましてやプライバシーなんて関係無い
論点です。

９０５さんに同意かな。
でも正直、どうなんだろう。
低層だと耐震の方が良いという人もいるし、考え方が色々とあるということ？
免震だとコストがかかるというふうには聞くけれど、
建物そのものへのダメージは少なくなるのですよね？

免震だと建物への被害は確実に小さくなりますよ。
地震保険料は国が料率を定めている（ので、どの保険会社で契約しても掛け率は一緒）のですが、免震だと５割安くなります。
それだけリスクが小さいと見積もられているのでしょう。

一方で、低層で免震採用している物件は千代田区の番町物件とか港区とか都心の高級物件しかないと思います。
それ以外の地域では低層の小規模物件ではイニシャルコストや免震部の点検コストを考えると免震ではなく「耐震『でも』我慢できる」という人は少なくないと思います。
「低層では耐震の方が良い」まで来ると単なる酸っぱいブドウレベルの話かと思いますが。

縦揺れ等、想定外が起きた時に免震は、柱が細いが故に却って心配かな。
想定の範囲内なら免震良いと思う。

>908
お隣の豊洲のパークホームズは免震だったような。

>>908
例えば目白のガーデンヒルズが低層の免震ですね。

免震は大きな地震が起きた際に、点検費用、必要であればゴムの交換に何億ってかかるらしいけど、ホントなの？

>>906
論点は、購入者の誤解を故意に利用して販売した場合、契約解除されるおそれがある、ということでしたね。
それを回避するわけですから、誤解を解くか解くための情報を出す必要があるでしょ。その際、第三者のプライバシーに触れるおそれがあれば配慮するのは当然です。
「ドラマでは住んでた」と言うのと「自分で調べた方が良い」と言うのとで、目的に照らして本質的な差はないと思いますよ。

>>913
まあ、そうです。
誤解を解く義務も必要もないのですが、
もし無効を主張されたら
誤解が、単なる過失を越える重大な過失によるもの
と営業さん側に立証責任がでてきます。
なので
自分で調べろでは、ちっと弱いかな。
掲示板の情報を信じて購入の意思を示されても
困りますよ。
くらいの事は言う必要があるでしょう。
あくまで営業さんが、自分の契約の有効性を
守る意味でという視点です。

>>914
ええ、その視点で話されていることは理解しています。営業として実際どう言えば良いかはいろいろ考え方があるでしょうね。

最初はうまく話がかみ合わないなぁ、と思ってましたが、よく話してみたら結局同じような認識と分かって良かったです。ということで、これで仕舞にしましょう。

>>912
本当だと思いますよ。
ただ、免震ゴムが壊れる位の規模の地震だと
耐震マンションではコンクリートに亀裂が何本も入って修繕費は何億どころじゃないでしょうね。
建築基準法の要件は震度7の地震で「無傷で持ちこたえること」ではありません。

＞９１６
そうかなあ。
限界超えたら、免震は柱が細いのであっという間に
倒壊しちゃいそうだけど、柱の太い耐震は、限界超えてからも
頑張りそうな気がする。

免震は免震装置に頼ってるだけに、
その限界超えたら、あと細い柱しかないから恐いよね。

>>917
限界を超えるほどの地震が発生する確率ってどれくらいですか？ 何百万年、何千万年に一度の話をしても意味ないでしょう？

>>917
少なくとも阪神淡路大震災、東日本大震災の被災地にあった免震建物については、全壊どころか半壊は１つもなかったよ。
実際仙台の建物はみんな免震にシフトしてきてる。東日本大震災の数倍の地震があったときは知らんよ。おそらく静岡あたりは海に沈んでる。

>>917
集中砲火浴びてるところ悪いけど「気がする」とか意味ないから。数字で考えないと。
脆性破壊って知ってるよね？コンクリート部が太けりゃ良いってもんでもない。
（そもそもコンクリートのかぶり部をとっているのは強度対策ではなくて中性化対策）

実際に免震ゴムに全く影響しない程度の規模の東日本大震災で耐震建築物の多くに亀裂が入ってる。

100戸しかないから、売り手有利なのは分かるけどね。

普通に考えてコストアップを受け入れられるならば、耐震や制震よりも免震構造が良いに決まっています。
最近では更に制震まで足したマンションも出てきたが、免制震構造は効果が未知数。
実際に大地震が起きてみないと判らないから、そのとき結果を見て議論しましょう。

>>922
東日本大震災で結果出てますよ。
仙台にも免震ビルはあるのですから。

>>923
あ、免制震の話か、失礼しました。

まぁ未知数といえばそうだけど、免制震の場合まず免震で揺れそのものを減衰させ、なお残った振動エネルギーを制振装置で吸収する仕組みだから、常識的に考えて相当の効果があると見て良いでしょうね。

>925
免震で減衰、制振で吸収？
減衰と吸収何が違うの？？

>>926
減衰するのは揺れ、吸収するのは振動エネルギーです。まぁ吸収というのは比喩的な表現で、熱エネルギーへの変換と言った方が正確ですけど。

地震で被害に遭う確率より普段生活していて事故に遭う確率の方がよっぽど高いのにね。
過度に心配しすぎです。

病気で死ぬ確率と、地震で死ぬ確率とどっちが高いと思いますか？

>>929
何が言いたいのかわからんが病気に決まってるよね。

確かに。
たとえば、交通事故対策の話題のとき、
交通事故なんて病気で死ぬより確率低いんだよ。
そんなの心配するなんて過敏だよ。

というのと同じ理屈だねぇ。

死ぬことにビビるくらいなら自殺するしかない。生きてる時に何するかが大事。それにいろんな保険に当然入るでしょ。なら後は運よ。

>927
＞減衰するのは揺れ、吸収するのは振動エネルギーです。

揺れが減衰するってことは、運動エネルギーも減衰している（吸収されている）筈です。
違いがわかりません。

>>933
スレ違いなのでそろそろ違うところでお願いします。

最近スレが物件から離れておもしろくない。
販売はよ。

ここって、東京メトロ有楽町線の「豊洲」駅から徒歩11分 、東京臨海高速鉄道りんかい線の「東雲」駅から徒歩12分。
ゆりかもめの「豊洲」駅からは徒歩で何分掛かりますか？
近くないのですか？
ここもお台場になるのかな？お台場は、せかせかした雰囲気が無いから好きですが。

お台場は歩くと20分以上かかるんじゃない？

９３５さんはゆりかもめの駅までの時間をしりたいのですよね？
ゆりかもめ豊洲駅までは、google mapの経路検索をしてみたら、14分というふうに出ています。
歩けなくはないけれど、自転車とか使えるのなら使ってもいいのかもしれません。
一時駐輪場があればいいなとは思います。

>>935
ゆりかもめの入口はメトロより1分位多めに見積もれば行ける。
しかしながらメトロは改札入ってからホームまでが少々遠いので、ゆりかもめのホームの方が下手したら近い。

>>937
豊洲交番脇バス乗り場の地下に広大な駐輪場が有ります。1日100円。月契約だと確か2000円（間違ってたらすみません）。

お台場は歩いたら40分かかるw

ここの住民がゆりかもめ使うとしたら新市場に行く時くらい？にしても14分歩いてからちょっとだけ乗るくらいなら豊洲駅まではバス使うかオール自転車でしょうね。都バスで市場を通る新路線が出来るかも。
目的地によっては豊洲駅に駐輪場借りるよりシェアサイクルが便利だと思います。30分/1回の制限はあるけど同じ2000円/月だしお台場他にも乗り捨て出来るようになったしおそらく新市場近くにもサイクルポートが新設されるのではないでしょうか。

台場までバスで10分。
豊洲まで歩いてる間に着きます。

935さんはここも「お台場」と言えるかって聞いてるんですよね？住所の話とは別にしてもお台場に含めていいのは潮風公園（品川区）と青海や有明の一部までだと思います。個人的にお台場の名称自体に有り難みは感じませんけど。

東雲の一部もお台場だったと思います。
有明は全域がお台場に含まれる。

Wikipediaによれば…

お台場（おだいば）は、東京都港区台場、品川区東八潮、江東区青海のうち青海南ふ頭公園以北から成るエリアである。
広義では東京港埋立第13号地全体を指し、さらには第10号地をも加えて東京臨海副都心地区を指す。

東雲は含まないのでは。くどいですけど無理に名乗るほどの価値までは無いと思います。

今日DMが届いてましたが、値下げしてるんですね。
D1タイプ3LDK67.45㎡１１階が５，９００万円台になってましたので、２００万位下げてますよね！？

本当だ。HPもD2type3LDKが5600万〜から5300万〜に変わってますね。最下層階でしょうが坪260前後に。

これで豊洲のパークホームズとは少し価格差が出て来て、比較する人も増えるのでは？
向こうでは6000万ではお見合いか、日も当たらない間取りですが、プラス6分位？歩けばそこそこ上の階の南向きが買える訳ですからね。
あとは好みの問題でしょうが、まだこの価格なら豊洲かな〜。

下がってますね。
先日昼間にここの前を通りちらっと中を覗きましたが、今建築中の1～2階部分、普通に日が当たってました。駐車場部分は影になってたけど。

ようやく適正価格に近づいてきましたようですね。まだちょっと高めですかね。

>>946-947
消費者としては安いに越したことはないけど、ちょっとダサいよねｗ
値付けといいキャッチコピーといい、プロの仕事とは思えない
しかも粘れば下がる（票集めに苦戦してる）ってバレちゃった
平均250～260を目指してみんな頑張ろう！ｗ

粘れば安くなるかもしれんが、それはつくりえがいらない人限定になるな。
販売からそんなにつくりえ締切まで余裕がないぞ。
建て売りでいいなら待っていいと思う。

値下げとは、嬉しいお知らせですこと。
安くなるとつくりえダメなのですか？
せっかくだから利用したいと思う人もいるでしょうし、
もう少し待てばもう少し安くなる？と思うと迷ってしまう人もいるのでは。
待っているうちに希望の部屋が選べなくなる可能性も考えると、
タイミングが難しそうです。
また価格がアップすることはないとは思いますが。

>>949
日が当たっていたのですか、それは良かった。

>>953
安くなるとツクリエが出来ないのではなくて、下から順に作っていくので間取りやクローゼットのプランの申し込みの締切が早いという事でしょう。

間に合わなかった物件は建て売りでしょうかね？

価格はこれで確定のようですよ。
これ以上は下がらないかと。
下がるとすれば最後の売れ残りでしょうか。

第一期の供給数楽しみですね。デベ的には50戸～70戸位即日完売御礼と行きたい所なんでしょうね。値下げして20戸位だったら残念ですね。

おお、安いですね。
おめでとうございます。

>>954
現状でも建売りになるので、正確に言うなら竣工後販売ですね。

東雲はブランズも竣工後販売してましたし、今の価格で確定なのであれば、マイナス金利も始まったということでスミフみたいに長期戦でのんびり売る気なのかも知れませんね。

いい時代になりましたね。
固定金利が金利ゼロなら、資産価値としても、相当美味しいですよ。

4000万円を無料で手に入れるようなもんです。

http://mansion102.blog.fc2.com/
新築・中古マンション図鑑

豊洲の6000万の分譲物件の中古が
4000万で売却された事例なんてあるのかな？
どうも肝心なところが嘘っぽい。

嘘っぱちでしょう。
わざわざ損して売りたい人なんて居ないでしょうに。

>>960
自分は出来ればタワーじゃないマンション狙いだが、なかなか良い物件ないのでタワーも含め検討してるけど、このブログはツッコミどころ満載というか、ネガにしても低レベル過ぎて、このブログ始めた人は何がしたかったんだろう！？
榊氏信奉者さんかな。

クレヴィア豊洲は低層階でも日照はありそうだけど、窓の外がトヨペットの壁になる抜けのなさが嫌なので、高層階を検討。でも値段がパークハウス豊洲と被ってくるので悩ましい。

>>963
パークホームズ豊洲ね

タワーマンションの大規模化と高層化によるコミュニティーの難しさに批判的なのか、
大手デベが戦略的に価格を維持している面をネガりたいのか、
はたまた、ダイレクトウィンドゥ構造の短所を語りたいのか、
それぞれの視点が何の分析も無く、ごちゃ混ぜだよね。

結論としては単なる、豊洲嫌い、スミス嫌いと理解した。

まあ、豊洲が戦略的高値維持のエリアという点は間違って
はいない。
竣工後一年を過ぎると新築とは表示はできないはずだが、
スミフは売残りを在庫ではなく資産扱いとして長期的に
価格を維持しながら売る戦略であるのも明らかだしね。
そのような特徴のある豊洲のマンションとの価格比較で
東雲のマンションであるこの物件の価格に納得してしまうようでは、
失礼な言い方かもせれないけど、のうてんきだと思う。
なぜなら、そのような売り方はスミフのような大手のみ
でエリア全体を仕切っているからできる訳で、エリア内
ならまだしも、そこから外れた大手じゃないデベによるマンションは、そんな戦略には加われないんじゃないかな。

バーゲン価格ですね。３００未満で豊洲が買えるというのはここしかないし、ツクリエも素晴らしいし、取り合い状態になりそうですね。

１００戸程度なら正直瞬間蒸発の匂いがしますね。早くＭＲ行って買う部屋固めないといけないね。焦る焦る。

豊洲いいね

>>960
全くもってデタラメな記事ですね。売り出し時の坪単価もシティタワーが免震ということも中古の販売価格も何もかも間違えています。タワマンが損だという話もその理由が全く意味が分からない。分かるのはこの記事書いた奴の頭の悪さだけ。

９時半現在の現地、参考までに

周りのマンションにたっぷり日差しの恩恵があるのに対し、建設地のみ暗い日陰

検討されている方は、本当に現地をしっかりみたほうがいいですよ
この立地、日照、眺望にしてこの価格…

去年くらいまでこの周辺に勤務していた者から助言させてもらうと、イオン近くはどうだったのか分からないけど、豊洲側の橋を渡ったとこにあるグランアルトのあたりは、震災で地面から水が結構出てたので豊洲という土地柄を理解した上で購入をお勧めします。

>>969
>65
のレスが1ヶ月経って回収された？
>55
の冬場14時過ぎから4階辺りから日影になるというのはどうですかね…厳しい気がしますが。中層階以上なら大丈夫かな？

>>970
これですね。豊洲でほぼ唯一と言われています。

http://nz666.exblog.jp/15049063/

逆に言えば、5階以上なら、真冬でも陽が当たるということですからね。

この影は東雲住宅の影ですね。
10時くらいだと、こうなってたよ。

クレヴィア東雲だけ、見事に日が当たってない。

この価格で豊洲に住めるんだからある程度妥協点をみいださないと

東雲でクレヴィア東雲ほど日が当たらない分譲マンションはないよ。
日当たりのレベルはキャナルコートの公団並み。

5階以上は真冬でも陽が当たると言うわけだけどね。
気になるなら5階以上にしたら？真冬でも陽が当たるよ。

ただ、最上階でも、日の出から日の入りまで
お日さまと仲良しな訳ではないからね。
トヨペット以外でもかなり影響を受ける。

5階以上だと、真冬でも陽が当たるのは分かりましたし、良いのでは？

日の出日の入りから陽が当たるには、3方向角部屋じゃ無いと難しいですよ（笑）

日の出や日の入りは直射日光なので、カーテンしないと真冬でも眩しくて部屋で暮らせませんよ。だから、西や東は嫌われるわけですから。

しかし、南向きでこの価格というのは嬉しいですね。
マイナス金利始まりましたし、買えば買うほど得する相場、100年にあるか無いかのチャンスではあります。

>>981
そんな事ないですよ。
タワーの南側だと、ベランダに出れば冬場
は日の出と日の入りが拝める
ところはたくさんある。

タワーは快適とは言えないよ風も強いし、直射日光でカーテン閉めっぱなしになる。

南向きのメリットって、直射日光が入らず明るいことなんだが。。。

ちょっと違うな。
南側のメリットは
冬場は床に直射があたり床暖いらずのサンルーム。
そして夏場は直射が部屋に入らない事。
但し、住友に多いダイレクトウィンドウタイプは
そのメリットは微妙になる。

>>973
55の話は逆に言えば冬場でも14時頃までは4階以下でも日が当たるって事だがそれは厳しいのては？と言っている。

＞但し、住友に多いダイレクトウィンドウタイプは
そのメリットは微妙になる。

冬はより暖かい。夏はより暑い。
ってだけでしょ。
結局エアコン使うし。
タワマンでDWじゃないと、
タワマンの魅力半減ですよ。

タワマンだと日の当たらない北東や北西の部屋でも人気があったりするのに、
こちらは日照の話題がきびしいのですね。
そもそも公式サイトの宣伝文句がややこしかったのでしょうけど。
タワマンは日が当たらなくても眺望という魅力が他にあるから、
比較対象にならないかもしれないですけど。
価格面で考慮されていれば、それほど不満も出ないのではとも思います。

5階以上なら真冬でも陽が当たることも判明したし、今後は少なくなってくるのでは？

南向きがこの価格で買えるお買い得物件だって事でしょうし。

北部屋はタワマンの妥協の産物だけどね。
眺望より日当たりを優先したい。

>>974

そうです、この影は向かいの東雲住宅の、すなわち30階以上の日陰ということです

５階以上はOK！のような書き込みが連投されていますが、現地に行けばここだけ見事に日陰なことが確認できますよ

写真見てみたら5階どころか、真冬でも3階以上は陽が当たることがわかります。

陽が当たらない事にしたいのでしょうけど、写真見たらすぐにバレるのは逆効果だと思いますよ。

冬至から2か月近く経った今の日当たりを見て、日が当たる！っていうのは詐称ではないですか？

>北部屋はタワマンの妥協の産物だけどね。
>眺望より日当たりを優先したい。

その妥協の産物を逆手に取り、高く売る仕組みがダイレクトウインドゥだね。
部屋を明るくし、眺望をより価値の高いものとする。
でも南側では、眺望自体も逆行になるし、あまりダイレクトウインドゥは
適さない。自然の摂理を利用した住みやすい日照環境は庇が絶対に必要
で、その機能をベランダがまかなっている訳。

冬至でも5階以上なら陽が当たるわけでしょ？
そんなに気になるなら、モデルルームで日照シミュレーション見せてもらったら？

陽が当たる部屋を買えば良いのよ。

予算に余裕があればパークホームズ、安い方が良いならクレビアって事じゃ無いでしょうか。

マイナス金利も始まりましたし、買えた人だけが得する相場ですからね。買うだけで得する100年に一度のチャンスですから慎重にスピード感を持って行動したいですね。

写真を見る限りでは、冬至からだいぶたつ今でも10時過ぎまでは
高層階も含め東雲住宅の影になるようですね。
997さんは何言ってるの？

これはどう考えても５階以上も日陰になってますね、
シミュレーションで日照があるならほんと詐欺ですね…そもそも広告が、予算内でお日様と仲良し！を売りにしていましたから、改めてかなりマイナス印象です

日照はタワマンのように眺望さえあれば気になりませんが、周りはいかにも倉庫街って感じですしね。ましてや豊洲じゃないし