パークシティ中央湊 ザ タワー　その２

湊や佃と勝どき・晴海は相当違うと思うけど。

都心も湾岸も暴落のマグマが相当溜まっていますからね。今回のBrexit がきっかけとなるか注目です。少なくとも半年は静観が良いと思います。

中央区の特に内陸マンションがどこも売れてる理由は日本橋再開発ですよ。
10年後に日本橋・八重洲のオフィス面積が大幅に増大して外資中心に企業誘致することが決まってるのでそれを見越して買っているということです。
再開発の規模を見ればそれがわかると思います。

中央区内陸タワーの希少性、資産価値の面で相対的に優位っていう主張がそもそも怪しいのかな
若干東京、銀座に近いぐらい

そもそも湊のような埋立地で東京湾が目の前の立地を内陸とは言いのはおかしいと思うよ。内陸って言葉は海岸から離れた土地をいうのであって、そもそも海で会った土地を内陸というのは余りに無理がある。

人形町周辺は交通も生活も便利だからね。
月島も商店街で2件の大規模再開発が予定されてて人の流入と街の更新が続く。
湊はここの再開発以降が何も動きないから厳しいかな。

ここは湊であって日本橋ではないからね。日本橋だって日常的に歩いて行ける距離ではない。ここから日本橋駅までは２キロ弱だよ。ちなみに神田駅から日本橋は１キロ。関連性を唄うのはちょいと無理がありませんか。

プラス要因
・八重洲、日本橋の再開発
・スーパー、隅田川テラスなどによる住環境の改善
・周辺にタワーがない
・近接の住友含め今後湊の街がよくなっていくかもしれない期待

マイナス要因
・景気の低迷、円高
・湊の街の寂しい感じ
・交通アクセスは都心タワーとしては物足りない

これらふまえて、坪400〜が高いかどうか。高値掴みになるのではとういう不安が拭いきれない。

もちろん一番恩恵を受けるのは日本橋だろうけど、八重洲も再開発で大きく変わるのでここもある程度の恩恵はありますよ。

あと築地跡地も控えてますね

ここから東京駅八重洲口まではおよそ１．８キロなんですよ。日常的に歩ける距離ではないし、神田から八重洲口まで９００メートル弱、秋葉原から八重洲口まで１．８キロ。

その理論でいくと神田は倍以上八重洲の再開発の恩恵があり、秋葉原も湊と同等の恩恵があるということになりますけど、正気ですか？神田や秋葉原の物件で八重洲の再開発の恩恵を宣伝している物件をみませんけど。

ステマ的でなく、真摯で正直な返答いただけると助かります。

築地跡地はまだ何も決まってないよ。何か出来たとしてもこれからだから１０年以上はかかるレベルの先の長い話かと。個人的には築地は交通インフラが良くないので大規模商業施設やオフィスは難しいかと思っています。やはりスタジアムが一番ありえそうだなと予想します。

個人的には都心にありながら川の畔で静かな雰囲気の湊が良いと思うので、これ以上は湊を再開発してほしくないですね。
静かな環境でありながら、行こうと思えば築地、銀座、八重洲あたりにすぐ出られる、ってのが気に入ってます。

竣工時にはもう市場もないのに築地に何しに行くんですか？よく知らないのですが市場以外に何かあるのでしょうか？

>>1062 匿名さん

サッカースタジアムが出来るってウワサもありますし、期待してます。
でも交通網が貧弱なところこそ、スタジアムはきついような気もしますが。

>>1061
その通りだと思いますよ。
日本橋・八重洲周辺はすべからく恩恵を受けることになると思います。

１．８キロまで再開発の恩恵があるとはかなりの無理があるポジ論ですね。普通に考えたらないですよ。タクシーならすぐだから良い商業施設ならたまに利用もできるからいいねくらいが普通の感覚だと思いますよ。本当に恩恵があるなら、より近い神田・秋葉原・岩本町の物件は販売時にそれを全面に押すでしょう、彼らはプロですから。実際そんなことはしていないというのが答えだと思います。

プロの販売が押してることが全て事実ならこの物件が恩恵を受けるというのも事実になるのでは？
ロジック破綻してませんか？

より再開発エリアに近く、一般常識的に恩恵があるだろうという距離ならば、他の物件も例外なく営業やＨＰにも記載がされるはず。その距離だとここにしかないということは、ここには他に売りが少ないから引き合いに出さざるを得なかったということでしょ。

そもそもここだってホームページにはそのエリアの再開発の恩恵があるとは全く言ってないですよ。ＭＲでの営業さんのトークはまた別物です。タクシーならすぐだから、できたら行くの楽しみですよね、ってレベルでしょ。２キロ弱の地点で恩恵あるって、無理があると思いますよ。

再開発の中心地から2kmの距離で恩恵はあるかないかはここで議論してもしょうがないので10年後に答え合わせですね。

公式ＨＰに欠いてないのが何よりの本音でしょう。関係あると思ってる時は、三井は必ず書いてありますから。

そうですね。

いろいろな要素を整理した上でこの価格が妥当かどうかですね。

安全にいくならここは静観するのがいいでしょうか。

投資目的ならば少し静観でいいのかもしれないです。投資目的はここである必要も今である必要もないですので。
住居目的ならば色々なタイミングと嗜好があるでしょうから、それがマッチしてるかどうか、価格に納得できるかどうか、じゃないでしょうか？
私はこの辺りのタワー、出来れば川沿いで探していたので、ここか中古のリバーシティしかなく、比較の上で納得しています。

築地の再開発は時間はかかるかもしれませんが楽しみですね。大きな公園とかにしてくれても嬉しいですがさすがに何か商業施設を作るんでしょうね。

一般論として、都内のタワマンの低層北向きを買えば大損はしない。

新築を買う場合、資産価値の維持については、どのマンションにするかと同じくらい(場合によってはそれ以上に)、どの部屋にするかが重要だと思います。

このマンションで言えば、坪340以下は投資妙味あり、坪380以下は実需で気に入れば良し、それ以上はお金に余裕がある人(別に損しても構わんよという人)が買う感じでしょうか…

ブリリアはここと同じくらいのお値段なんでしたっけ？
ブリリアはいい時期に売り出せましたが、ここは最後の一踏ん張りってところで逃げ切れなかった印象ありますね。

ほんの少し早く出たブリリア八重洲はここより少し仕様が良くて価格も安めだったためか、すぐに完売しましたね。ここは今回の不動産バブルの丁度ピーク時の値付となるかもしれません。

>>1077 匿名さん

ブリリアにはミストサウナと天然石のキッチンありますが、床タイルや埋め込みエアコンない。他は大差ないですね。
ただ間取りの綺麗さは圧倒的にこちらの勝ちですね。
まあすでに完売の物件と比べても意味ないので。

人形町から東京駅と湊から東京駅なら同じぐらいでしょ、というか歩く気にならない距離でしょどちらも。あちらは日本橋、こちらは銀座のショッピングが楽しめますが、日本橋はお店の数が少なくてすぐ飽きます。夕方も5時を過ぎると閑散としてるし

ちなみに八重洲は坪平均450らしいので、ほとんど差はないですね。

あとは向こうは大通り沿い、駅近、スーパーが近くにない、直接基礎だけどあの三井住友建設。
こっちは駅から少しあるけど大通りからはいったところ、下にスーパーあり、杭基礎だけどスーゼネ、って差がありますね。

好みの問題だと思いますが、環境重視ならこっち、駅近重視ならブリリアですかね。

近隣に住んでいますが３丁目にもタワーマンションできますね。２９階ですが申請も出ています。
きっとこの３丁目タワーが再開発の最後でしょうね。
着々と整備できていい街になると思います。

ブリリアもMR通ったりしましたが価格はほぼ同じようなものでした。両方とも仕様の良いタワー物件ですので、1080さんの言う通り、駅近重視か、少し静かで落ち着いた雰囲気がいいか、という比較かなと思いました。ややPC湊の方が仕様も客層も落ち着いてて、スーパー併設、公園&小学校隣接で年配&ファミリー好みに感じました。

>>1081 匿名さん

本当ですか？どこらへんでしょうか？

ここの南向きとかぶる位置じゃないとよいですが。

Google mapでみる限りではここのD1.2街区と道挟んで反対側に結構な広さの空き地がありそうですが。
もしここなら、PC湊含めたここら辺一帯が凄く綺麗に生まれ変わりそうです。

どなたか、三丁目の再開発に関して情報お持ちじゃないですか？

1083さん皆さんお騒がせしてすみません。申請には29階と書いてあったと思いましたが再度調べたら12階でした。
申し訳ありません。
東京都中央区湊３丁目開発で調べるとニュースリリースが出ていました。
今、原状は駐車場になっています。まだ２～３軒の建物あります。

調べても出て来ませんでした。

１０８６さん
ニュースリリースのリンクを教えてもらえますか？
いろいろと調べてもヒットしないもので。。。

>>1088 匿名さん

1086さんが見たニュースリリースは昔のクレヴィアのものではないかと思われます。
おそらくですが、現地ではマンション予定の看板はたっているがネットではまだ情報が出ていない状態かと。

この物件、確実に売れてはいるみたいですが、その割にはスレは盛り上がらないですね。

『パークシティ中央湊 ザ タワー』の最上階と言えばいいのか、屋上と言えばいいのか、あのデザインはなかなか面白いですね。
あの部分はいったいどうなっているのでしょうか。

こんなデザインのマンションも結構良いものですね。

>>1090
問題ない限りこの掲示板で盛り上がる必要ないですからね。
対照的に湾岸物件のスレッドは大盛り上がりみたいですね。

お隣の住友のマンション用地で、遺跡が出土したようですね。「武家地と町人地」とのことで、このあたりが江戸時代にどんな場所だっだのか、興味あります。

今週末見学会があるようで、中央区ホームページに「湊二丁目(第5次)遺跡の見学会の開催について」として載っています。

1093さん

興味深いですね。埋立地とはいえ、湾岸とは違って歴史があるんですね。

参考までにリンクを

http://www.city.chuo.lg.jp/event/culture/iseki2016.html

これですね。石垣、大名屋敷や町屋の跡が見れるみたいです。

http://www.city.chuo.lg.jp/smph/event/culture/iseki2016.html

ふと調べてみたら、おそらくPC中央湊の場所と思われるところでも、2014年に遺跡見学会が行われていたようですね。当時参加された方のブログを見つけましたが、江戸の生活が偲ばれます。

http://blog.windy.oops.jp/?eid=1048843

江戸時代に埋め立てたここは同時はまさに海岸沿いですから。

次の販売は7月上旬予定らしいですが、これの売れ行きが気になりますね。
次も6、7戸売れれば上出来かな？

ちらほらラス1の間取りも出てきているみたいです

遺跡があったなんてしらなかった〜！
遺跡があった場所とか、古い寺社がある場所は人が住み続けた場所だからすごく良いという話は聞いたことがあります。
それもそうなんですけれど、
なんかすごくロマンがあるなーなんて思いました。

写真ありがとうございます！
いいですねー。

>>1100 マンション検討中さん

写真ありがとうございます。
ちょっとずつ高くなっていってるんですね。完成が楽しみです。

少し前に出た三丁目のタワマン計画は勘違いだったみたいですが、現地を歩いていると三丁目はまだまだ空き地も目立つので、簡単にはいかないと思いますがいつか本当に話がまとまると良いですね。

駐車場とか古めの家屋の配置を見ていると時間はかかるかもしれませんがもう何区画か開発されそうですね。一方でここや住友ほどの大きさの再開発の余地は無さそうですね。その方がここの希少価値は出るのかもしれませんが。

ここほどの広さの土地はまず出ないですね。
例え周りの再開発が進んだとしても、ここが間違いなくランドマークのままでしょう。

こちらの低層階はもう販売済みでしょうか？眺望より広さが欲しいので、坪単価350万くらいまでの低層階があればなと思い。

>>1106 匿名さん

確か低層階で比較的安価な部屋は売り切れていたような。MRに問い合わせるのが確実と思いますが。
あと、意外とキャンセルが出るかもしれないので、やはりMRに問い合わせが良いかと思われます。

>>1107 匿名さん

なるほど、販売済みでもまだキャンセルの可能性があるかもしれませんしね。ありがとうございます。

三井のサイト、昨晩から落ちてますね

>>1109 匿名さん

復活したようですよ

公式サイトの更新があったんですかね？更新の日時が７日と今日になっていましたから。
どこが変わったのかなぁ？物件概要くらいかなぁ。

間取りのところにNewがついているので、先着順販売のところが変わった可能性があるのかもしれません。
あと１戸のプランもありますし、先着順もありますし、
着々と選択肢はなくなりつつあるのだなぁと思いました。

最近のスレ見てますとノンビリモードで、余裕綽々にも見えますが、こちらの物件に死角はなしですか？

特に新しく話すようなネタがないし、残り20戸ちょっとなら、まあ竣工前には売り切れるでしょう

お向かいの住友が動き始めるまで新ネタはなさそうですね。
まぁ荒らしが来るよりはこれくらい過疎ってるほうがマシですかね。

このマンションの目の前に、クリストファーヒルズという目立つ外装の賃貸マンションがありますが、あれは取り壊しの予定などはないのでしょうか？
今回の再開発計画の地区内に見えるのですが。

>>1115 匿名さん
そのマンションはそのままのようです。
再開発の竣工予定図にもグレーで記載されています。
あのカラーリング、ダサくて嫌ですよね。
あれでも一応「デザイナーズマンション」らしいです。

>>1116 匿名さん

ありがとうございます。正直カッコ悪いですよね笑

(笑)

こういうレポートはありがたいですね。
竣工が楽しみです。

http://view.tokyo/?p=26600

ありがとうございます。興味深いですね。長谷川平蔵、そして外国人居留地と、歴史を感じますね。

外国人居留地は明石町だけではなかったんですねー！

周囲の建て物とかなり接近して高層を建てているんですね。それにしても周囲の雑居ビルやらはどうにかならんものかね。リンクみて改めて買う気失せた。

>>1122 匿名さん

そういうのが好きなら、一から街づくりしてる湾岸に行けばよいと思いますよ

>>1122 匿名さん

街の歴史に沿った生活なのですから周囲の建物はあって然るべきです。
スクラップビルドがお好きなら1123さんの仰るように海辺の埋め立て地にいってらっしゃい。

海辺の埋立地にいってらっしゃいって。。ここは元の陸地から１キロ以上離れた、歴とした埋立地ですよ。ちょっと昔はここが海岸ラインなんですけど。。。

ここで内陸気どりされてもね。ここが内陸なら港南芝浦の方がよっぽど陸地ラインに近くて、都心部で内陸だと思うけど。

じゃあ港南芝浦で好きなの買えば？

開発目白押しの東京駅、銀座、日本橋に近くて江戸情緒と自然が残る内側の住宅地といえばここ。
近代の埋立地や港区の底辺と一緒にされては困ります。

築地という地名の由来踏まえても、古くまでさかのぼれば埋め立てだったのは確かですが、だいぶ時代に差がありますね。湊を含む築地一帯の埋め立ては1600年代、港南、芝浦、晴海は1900年代からですね。およそ300年の差、かなり大きな差だと思います。

ネガって港区湾岸の人だったんだね。
中央区内陸が羨ましくなちゃったのかな？

でも港南芝浦は陸地に面している浅瀬なので湊より地盤はいいですよ。また、坪単価においても、生活利便性、生活環境のいずれも港南芝浦の方が上というのも事実だし。

ここが良いのは三井というのと、銀座に歩いては無理だけど自転車で行けるというところが魅力なのかな。

陸地に面している浅瀬が、300年前からの陸地より地盤が良いとは、何だか根拠レスな気がします。

それはともかく、比較対象は日本橋エリアや明石町エリアの方はいても、港南芝浦はここからだいぶ離れてますので、対象外ではないでしょうか？

これはクラッシィ芝浦さんの再来ですかね。
生活利便性や生活環境は人によるでしょうね。中央区でスーパー、川、公園、小学校隣接が好きな人はここを選ぶだけですよ。東京や銀座に歩いていけるのもいいですし。
港南・芝浦は駅から遠いのがちょっとね。

３００年前に埋め立てただけであってそこは陸地ではなく海ですよ。何年前に埋め立てようが、埋立部分の土砂がＮ値５０以上の地盤になったり、岩盤になることはありませんよ。

その証拠に湊にタワマン建てようとすれば杭は必然的に長い。これ以上のエビデンスはない。埋立層は何年経とうが、所詮埋め立てた土砂です。ごみ埋め立てじゃないのは重要だしいいところだね。

クラッシイ芝浦？　聞いたことないマンションで、恐らく比較検討している人もあまりいないと思うので、日本橋や明石町との比較など、もっと有益な情報が欲しいです。

残念ながらここを検討する人は湾岸は眼中に無いと思われますので、湾岸絡みのネガは他スレでお願いします。

価格帯が被るから、港南芝浦の中古や新築と検討している人はいますよ。

駅から遠いと言っても、田町駅はホームまですぐなので、自宅からホームまでの所要時間は同じかクラッシイのが近いはず。また電車本数が圧倒的に多いので田町からの方が、東京、銀座有楽町行くのは近いというのは意外に知られていないポイント。さらに到着したときも地下鉄はまた地上に上がるまで時間かかるからね。

ここのいいところは、銀座に自転車で近いところと隅田川なんじゃないかな。

都心３区の広域湾岸マンションというくくりで比較検討してる人は沢山いますよ。

ここって八丁堀６分、新富町８分で別に田町の８-９分のマンションを駅遠いと言える立地ではないような。ホームまでの所要時間、電車待つ時間など加味したら田町のマンションのが所要時間が少ないですよ。

交通利便性では劣性なのは確か。ただ、中央区のこの辺の雰囲気や土地の雰囲気が好きな人というのは確実にいます。

この物件の基礎は直接基礎＋杭基礎併用、杭長さは16-22mですね。まあ短いほうですかね。

港南芝浦だと杭の長さは平均で２０－２２メーターくらいが多い。１０メートル台もあるが大体同じくらいなのかな。埋立地としてはどちらも上等な条件なんじゃない。豊洲だと５０メートル弱くらいですから。

そうですね。50mは横揺れに耐えられるか不安という記事も読んだことがあります。ここはさらに免震構造にもなっているので、安心ですね。

ここの良さはあと間取りでしょう。角部屋は特に秀逸。

グロス価格を下げるために３ＬＤＫがすべて７０平米代という狭小さは残念だが、間取りは本当に頑張っています。

結局クラッシーの人か。随分長期的に張り付いてますね。湾岸スレか何かで頑張ってください。

ここで名前が挙がる他物件って芝浦だけですね。
粘着されているのか、他に競合物件がないのかはわかりませんが。

芝浦で対抗馬になるのはアイランドでしょう。クラッシイは規模も中身も全然違うので比較できない。同じなのは新築で購入できるということでしょ。
アイランドは三井分譲で共用部も立派だし、ここが新築だったらいい比較対象になるんじゃない？
でも地域といえばどんどん開発が続く東京の中心地に近い湊のほうが資産価値があると思うけどね。

>>1141 匿名さん

間取りはかなりいいですよね。天井梁や柱で圧迫感を感じることもないし、収納も多め。
全室トランクルームがあるのは地味に便利です。
こういうところに三井分譲、スーゼネ施工の差が出てくるんでしょう。

港南芝浦は国家戦略特区認定の大型再開発計画が１０弱も集中していてこれから一番地価が上がると言われているサウスゲート地区ですよ。

さすがに地区内に再開発計画がなく、１１４４さんが東京の中心だと思っている東京駅に２キロも離れているこの場所がそれ以上にあがると考えるのはちょっと無理があると思う。東京駅なら神田、秋葉原、浅草橋空の方がここより徒歩距離近いし、２キロ離れた場所に再開発での資産価値上昇の恩恵を強調するのはちょっと無理ポジですね。

湊の川沿いを綺麗にする開発計画があがってくるんじゃないかと期待してます。

人によって住宅になにを求めてるかなんて違うんだし、それぞれに良さがあって、向こうは向こう、こっちはこっちでよいと思うのに。

個人的には、港南や湾岸は整備されすぎた無機質な街って感じが嫌でこっちを選びました。
資産価値とかはどうでもいいです。

価格帯もクラッシィよりこっちの方が高いしね。比較対象じゃないでしょ。

>>1139 匿名さん

パークシティ豊洲の杭の長さは27mですよ。

本当に競合する物件ってどこなんでしょうね。港南芝浦はもちろん、勝どき、晴海もちょっと違うし。明石町がエリア的には当てはまりそうですが、タワーか否かで分かりやすく差別化されるし。だからあんまり他物件の話題が出ないんですかね。