湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）part12

同じ地区に新築と中古がある場合、一次取得者の93％は新築を選択するというデータもあります。豊洲はここ10年で47500人人口が増加しました。つまり、新たにこのエリアに新築マンションを買って流入した人は年間平均4750人、部屋数でいうと1900部屋になります。現在の”人気”が継続するとして、豊洲、新豊洲、東雲、有明に大規模新築分譲が続く場合、1900人のうち1800人弱は新築を買い、中古を買う人は200人ちょっとということになります。ただし、これまで豊洲を検討した人は有明は眼中になかったでしょうが、有明が発展すると200人の中古検討者のうち一部は中古検討者は有明も視野に入れるでしょう。

今、豊洲という住所にある築10年以内のマンション戸数は約9000戸あります。新豊洲や東雲、辰巳も加えると10000戸を超えます。今後、さらに増えるでしょう。仮に、10年経過くらいから毎年10％が事情で転売や転出を考えるとすると新規の中古売り出しは年1000戸。少なくとも毎年800戸以上が売れ残り中古として積みあがってゆくことになります。あくまで、アサンプションを置いて考えていますが、私は当たらずとも遠からずだと思っています。

10％の売り出し比率が高すぎると感じるかもしれませんが、江東区のマンション総戸数のうち中古市場に出る割合は平均10.76％（リンク先）。これでも23区内では低いほうです。住み始めて日が浅い人が多い豊洲では、まだそんなに売り物件は多くありませんが、建築時期が近いので築10年くらいに一気に増加することが見込まれます。湾岸東は地区のポテンシャルの割に新規供給が多すぎるのです。私はそう見ています。

https://smtrc.jp/useful/knowledge/market/2014_12.html

＞189
183氏の文の中にWCTとは一言も書いていないし、きちんとロジカルに論じているだけなのにあんたは何と戦っているの？港南芝浦には、ほかにも、芝浦アイランドとかコスモポリスとかブランファーレとかCMTとかGFTとか同格の有名マンションいっぱいあるのに、そんなにWCTにコンプレックスあるん？不思議な奴だな。

＞191
おそらく、築10年経つWCTの住民はすでに半数以上が分譲購入組じゃなく中古購入組だよ。分譲組はすでに含み益を得て移住している。部屋の場所にもよるけどWCTは坪330万～350万くらいが査定価格で査定通りの値付けなら価格交渉なしで数か月以内に成約するそうだ。品川駅が使える利便性からファミリー需要が根強く、購入者が両親のためにもう一戸買ったり、マンション内で新たな部屋に引っ越しという事例も多いらしい。再開発による値上がり期待も人気を後押ししているとか。本当に値段が下がるかどうか、そのうち分かるからそんなにカッカしなくてもいいじゃん。

＞192
そのくらいなら可能性は高いと私も思います。都心に近い住宅適地でサラリーマンでも買える立地として一定の人気はありますからね。豊洲が坪200万前半に戻ることはないでしょう。そうなったときはバブル直後のように日本経済全体が崩壊するときです。

>>191
結局購物件入の平均専有面積が最近の物件より10-20%広いですからグロスはそれなりに高いですよ。また、当時より不動産が上がってしまい、最近買ってる人はWCT時代よりやや負担のある資金計画になってる人が多い。

港区値上げになっちゃった。でも便利に。

東京4区のシェアサイクルをまたいで利用、来年2月から実験
http://k-tai.impress.co.jp/docs/news/20151215_735436.html

>>195
15-20年後は怪しいと思うよ。東京の人口もかなり減り、何よりもマンション買ってくれる若い人の数はかなり少ないからね。より都心回帰がすすみ三区以外は厳しい可能性は十分ある。またこれだけ短期間に沢山建てたタワマンが築15-25年になる古びたタワマンに対してあほみたいに高い管理修繕費を払って住んでくれる人がいるとはどうしても思えない。豊洲だけではないが老巧化したタワマンは社会問題になることは必須だと思う。行く末は越後湯沢の別荘マンションと変わらないのでは。

＞196
第一次湾岸戦争時の湾岸マンションの最多価格帯の部屋は80㎡から90㎡だったからね。いまは最多価格帯は60㎡から70㎡が中心。結果、分譲価格グロスはあまり変わっていないね。

＞197
これはショック。港区はリッチだから他の区より利用料が安いと思ってたのに他の区に合わせるのか！シェアサイクル便利だよね。うちのマンションのそばにもポートがあるから休日の運河沿い電動サイクリング楽しかったのに。でも、引き続き使うけどね。

マンションの修繕費を均等支払いにせず、年数ごとに上げていくこんな詐欺みたいな方式を採用してるデベに大きな問題があると思う。修繕費の前払い分をもっとしっかり物件価格にいれて、均等支払いにしないと築２０年以上経って修繕費だけべらぼうにあがった中古マンションなんてゼロ円でも売れなくなる時代絶対来るでしょ。それ分かっていながらその場で売れればいいからってのはあまりにね。国がタワマンの修繕費の指針とか作った方がいいと思う。

豊洲は安泰でしょう。
知名度もあがってきましたし、これからも開発は続きますからね。

>>189
さらにマジレスすると、仮に新駅に駅直結分譲タワマンが出来たら坪単価は最低700～800、1000万もありえます。さて。WCTの今の中古価格は平均350万のレンジです。仮に新駅タワマンが坪単価400万などで売り出され、それが周辺の実勢相場になれば、駅から距離があるWCTは坪単価200万に戻るでしょう。しかし、新駅タワマンが坪単価400はありえません。従って購入層はかぶらない。先ほど、豊洲を年収3000万の富裕層が買うことはないと言いましたが、同じ理屈です。WCTも最上階プレミアかセカンドで持つ以外、年収3000万の富裕層が買うことはありません。

新駅タワマンが坪単価1000万、駅から距離があるWCTが坪単価400万で何か不自然がありますか？今でも駅直結Vタワー坪単価450万はありますが、WCT相場は過去最高値圏坪350万で崩れていません。なぜかと言えば物件の購入者層が違うことと港南にはもう新築マンションはなく希望者はわずかしかない中古を買うしかないからです。しかし、品川駅の発展と新駅効果でこの周辺に駅から少々遠くても帰るマンションがあれば買いたいという人は少なからず現れるしむしろ今後は増えるでしょう。

というわけで新駅に超高額タワマンが出来たら、周辺マンションの資産価値にはむしろプラスに働くでしょう。ただ、私は新駅直結タワーができたら分譲ではなく高級賃貸になるのではと予想していますが。いずれにしても、あなたもくだらないことばかり書き込んでいないでちょっとお勉強しましょうね。

＞198
そういう意味では管理費修繕費の比較も大事ですよね。私が以前に調べた管理費です。
修繕積立金について調べる方法はありますかね？現時点の額が分かればある程度想像つくと思います。

202さん…。
コメントが薄っぺらすぎかと。
豊洲に問題があるのでなく、コメントする人に問題があるのでは。

豊洲は中古成約件数が23区で最も多い駅です（東洋経済の中古特集による）。

豊洲は「これから供給過剰」ではなく、「これまでも供給過剰」であり、上値が抑えられています。但し、需要も膨大で過去の価格下落局面でも他地域比較下落は限定的でした。

実際、スカイズ入居時、四丁目マンションで多量の売りが出て価格下落が予想されたのですが、結果はむしろ値上がりする結果になりました。

以上より、豊洲は底堅いと考えています。短期間に大きな値上がりを狙うなら他の人が書かれている通り港南や芝浦の方が良いかもしれませんね

193の推定はお疲れ様というより他ないけど、そのロジックだと大きくなった街はすべて値下がりするという結論になってしまう。その他前提としている数値もゆるゆる過ぎる。
や り な おし

>>208
街の大小にかかわらず、マンションの新規供給量が適切であれば希少性は保たれ資産価値も維持されるが、湾岸東地域は一次取得者狙いの分譲マンションが短期間に一気に供給されたので供給過剰というのが193の主張なのでは？

>>208
自分に役立つ情報もロジックも無いのに、
ヤジばっかりの人って会社でも居るよね。
そして、能力が低く仕事出来ない事が多い。

＞２０７
スカイズ入居時の東京の市況考えたらスカイズのせいで豊洲だけ値下がりするなんて誰も行ってなかったが(笑)？

逆に値上がりしたって東京中が値上がりしてんだから当たり前だろ。レベル低すぎだわ。

>203
夜中の３時過ぎにこの長文を書いてること自体がWCT君の豊洲への執着ぶりが出てるかと。
新駅周辺開発とリニアが全体完成するころには、ＷＣＴは築何年？
長大共用施設やらの大規模修繕でコスト高の中古になってるんだよね。
また、その頃には山手線の内部が駅直結祭りになっているだろうし、
坪1,000万を買い求める超富裕家族さんたちが防潮壁エリアに興味を持つわけもなく。

名古屋までしか行かないリニアじゃ使えない。それでも最短で2027年。
大阪まで完成するのは３０年後。最短でね。

>>212
それを言うなら同じ時期には、
品川周辺よりエリア価値の落ちる豊洲周辺の
タワマンも同じ状況で最も悲惨だね。
ららぽーとも老朽化して、虫喰いの地方SCか、
定借なので撤退しちゃうかも…。

ま、悲惨な状況同士でも上下関係は不動って事だ。

＞214
豊洲や晴海は、アフターオリンピック効果があるから。
港南のうち、天王洲のコンテナ地域は、落ちるだけだろうけど。

はるか先の品川リニアより、晴海豊洲のＢＲＴでしょ。

>>211
207です。豊洲の不動産仲介業者は結構言ってましたよ。

マンコミュでも言ってる人はいましたね。

あんだけ東京中がアゲアゲ市場でそんな見当違いなことを言ってる中古屋も救いようがないが、それを多少でも真に受けたあんたも相当な情弱というか、かける言葉がない。絶対に投資目的で不動産やＦＸ、株とかやっちゃいけないタイプだね。

>>218
スカイズ入居の売り出しが多かった時期は東京全体でも中古価格の上昇が足踏みしていた時期でしたけどね。

＞２１９
全く見れてないね(笑)．君みたいなタイプは気を付けたほうが良いよ．この先結構ガクッと下がるタイミングが必ず来るから。豊洲が旬の時期は実はもう過ぎている。この先はいままでのように注目の大型物件がバンバンでてくることはないし、中古でいかに売り抜けるかその段階にきてる。新築買って今までのように資産価値がどんどん上がるようなことはもうない。

>>220
若干の値下がりはあるかもですが、
果たしてガクッとさげれるでしょうか？？

だって部材や建築費も実際に上がってるんですよ？？

バブルだけでの値上がりではないですからね。

経済とか関係ないお仕事でしょうか？今、中国経済が落ち込んできているため資源や資材の値段は落ちてきています。原油価格みてもわかるでしょ。建築関係でも資材のコストは少なくても上がってはいませんし、ゆっくりと落ちてくるはずです。

それとは別に新築中古ともに夏あとに値段がピークアウトしたしたのは知っていますよね。これから１-２年は少し下がりつつ足踏み、2019年は間違いなく下がります。もし売却を考えているのならその前に少し余裕をもって売り出した方がいいですよ。

今は金融緩和による株価上昇とオリンピック需要でいい時期ですが、２０２０以降は本当に大変な世の中になります。貧困率もここ数年で急激に上がってきていますし、こんな生産人口が少ない無茶な高齢化社会でまともに経済は動きませんよ。

極端な政策で出生率を上げないと、すでにＧＤＰ平均では中堅国まで順位を落としているが20年後30年後には中の下くらいまで落ちたとしても不思議ではありませんよ。

>>215
豊洲って五輪関係あったっけ？
品川から天王洲より関係施設遠いんじゃない？

そしてアフター五輪効果っってw

>>222
そうなる可能性は否定しませんが、5年後の経済情勢の正確な予想は見たことがありません。政権交代ひとつでガラリと変わりますからねぇ。国際情勢も不透明ですし、まぁ当るも八卦というところじゃないですか？

（ 2035 年8/1日経未来ニュース）
東京都江東区で大規模分譲マンションの空室が増加している。 2035年6 月の東京カンテイの調べによると、江東区における総戸数 200 戸以上の大規模マンションの空室率は 29.8 ％となっており、 2030 年以来、年々増加傾向にあるという。同地区の大規模マンションは 2007 年ごろから 2015 年ごろにかけて大量に供給され、東京オリンピックが開催された 2020 年ごろまで活況を呈したが、近年は長く続いた少子化の影響で住宅需要が減少、高齢化した所有者がマンションを売却しようとしても容易に売却できないまま要介護状態や死亡に至ることが背景にあるという。近年の新築分譲マンションは太陽光発電売電システムや ICT 遠隔通信サービスが装備されているが、築 20 年を経過したマンションではこういった設備は無いことに加え て、高額な管理費や修繕積立金負担も消費者が中古マンション購入に二の足を踏む大きな要因の一つになっている。

江東区のマンションでは空室率が 40 ％を超える場合も出ている。マンション管理組合の話によると空室所有者からの管理費や修繕費の納付も止まるケースが出ており、管理組合では所有者へ支払いを督促しているが、所有者が外国籍で連絡がつかないなどのケースも少なくないため管理費の徴収は進ます、対応に苦慮しているとのこと。同マンションでは清掃回数を減らしたり、 10 基あるエレベーターのうち 5 基を停止させるなどして対応しているが、管理費の不足から管理状態が悪化してきていることが空室の増加に拍車をかけている。不動産価格も下落しており、地元の不動産業者によると 2020 年のピーク時に坪当たり 300 万円であった江東区臨海部の中古マンション価格は昨年度の調べで 47 ％ダウンの坪当たり 160 万円に下落した。 2031 年 9 月に発生した房総半島直下地震によって江東区臨海部で土壌液状化被害が発生したことも、消費者の購買意欲を冷え込ませる原因になっているという。

大阪まで行けるリニアは、どんなに早くても2045年完成？
インフラ整備ってのは遅れるのが常だから順当に行っても2050年だね。
ＷＣＴは、築44年になってるのか。品川駅まで1/4時間の駅遠ゴーストタウン。

>>226
何か書き込むほどボロが出るね。

BRT本線の晴海勝どきは良いね。
でも支線の豊洲BRTってシャトルバスより使えないんじゃ無い？
後、有明テニスの森と豊洲の距離って、
天王洲と新駅より遠くない？
ゆりかもめに乗っていくの⁈w

>>226
オリンピックで経済効果が生まれるのは、選手村周辺整備が進む勝どき、晴海、宿泊施設や飲食店が集中している品川、新橋、浜松町、東京。観客の導線は環状3号線と湾岸線。前回ユニバーシアードがあった際も賑わったのは品川エリア。残念ながら豊洲は観客が訪れることもなく全く関係ないな。

>>230
環状2号線の間違い

豊洲は選手村と各種競技施設に挟まれた絶好のエリアだよ(^.^)/

千客万来施設は頓挫しましたが…涙TOT

http://thepage.jp/detail/20140517-00000008-wordleaf?page=1&utm_expid=9...

>232
選手村として利用したあと一般居住者が入ったらっていう話をしてるんだと思うけど。
きみ芝浦アイランドくん？

>>235
晴海選手村跡地に出来た住宅地からのららぽーとへの来客が増えたとして、ららぽーとは儲かるだろうけど豊洲の不動産価値には何の影響も及ばないと思われる。むしろ、晴海のが公営賃貸ならそっちに一定の需要が吸収されてしまうし、民間払い下げによる同価格帯の新築分譲マンションなら競合して豊洲の中古マンションは売れ行きが悪くなり値下げを余儀無くされる。

>>234
記事の中にさりげなくマンションの買い煽りが入っている。こういうのを提灯記事という。純粋に再開発を紹介する記事ならいいが。それに、豊洲は絶好の場所と書かれているだけで、何が出来るか具体的には何も書かれていないに等しい。こういう記事は鵜呑みにしない方が良いよ。

そろそろ手打ちしましょうよ。

選手村の人が皆ららぽーと？
近くに商業施設できるし、銀座、丸の内も近いし、
新豊洲や有明にも商業施設できるし、お台場もあるし、分散するでしょ。

グローバルフロントタワーって電車の利便性としてはアイランドより上？
徒歩１０分だけど浜松町と田町両方使えるよね。

GFTの交通：
JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩10分 、JR山手線・京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
東京モノレール「モノレール浜松町」駅 徒歩11分 、都営浅草線・都営三田線「三田」駅 徒歩8分
都営浅草線・都営大江戸線「大門」駅 徒歩14分 、新交通ゆりかもめ「日の出」駅 徒歩8分

都心のタワマンに住んで10分も歩きたくない。8分すら微妙。