クレヴィア豊洲 その２

>>719
すみませんスレ間違えました
無視して下さいませ

近隣にここより安くて良いマンションは無いという事から、ここは妥当なところかもしれません。
横浜や川崎でさえ350万超えてますからね。みなとみらいは坪単価は400万超えとか。

>>721
ここよりプラウドタワー東雲のほうが全然安いし、質も高いよ。新築原理主義じゃないならここ買うより近隣中古買ったほうが間違いなくいい。ここは買った途端に坪240までダウンするから。

ランドプランを見てみると、ゆったりと作られている点はいいのではないか、というふうに感じます。
何よりもやはり駐車場が平置きタイプというのも大きい。
機械式駐車場ってかなりせっちすると圧迫感がありますから。
そういう点ではいろいろとこちらの場合は考えられているのかな、という風には感じます。
ただ、あまり安くならないのなら、どうなのかなぁという面はあるかと。

プラウドタワー東雲の中古物件は、比較の対象にならない。

晴海は無理、豊洲はやや高いと思う県外からの検討者が、ちょっと頑張れるかな？とは考えると思う。

中古じゃん。

タワーを中古で買うなんて罰ゲームだよ。

>>725
なんでバツゲーム？
タワーの中古は値下がり率が低い、つまりよく売れるんだが… ここの中古買うほうがよっぽどバツゲームだろ。プラウドタワーと比較してここが優れてるところはどこ？新築とか中古とかなしでさ。管理費修繕積立金の差っていう人もいるけど、月2万違くても10年でたった240万、プラウドタワーは坪230位で買えるからここより1000万は安く買える。しかもここより開放感があって日当たり良くて、共用施設が充実した高級感のある物件が。 駅や周辺へのアクセスはここと全く同じ。
管理費修繕積立金を考慮してもよほどいい買い物だと思うんだけど。論理的な反論できる人いる？

東雲の板状マンションなんて中古で売れるの？
転勤とかで住めなくなった時に、賃貸の借り手もない、売却しようにも売れない、売れたけどローンの残債が残って身銭きるしかない。いずれにしても悲惨な目にあう姿しか想像できん。長年豊洲界隈のマンションをみてきた豊洲住民だが、このマンションを買うのはおせっかいだがやめたほうがいいと思う。さすがに割高すぎ。

>>721
横浜・川崎でもそれだけ高いのは武蔵小杉の駅近とか元々高い所。

タワーは10年で買い換えるもの。
なんで、罰ゲーム受けなきゃいけないんだよ。

タワーの暮らしにくさや、危険性は他のタワースレで確認してください。

>>727
ここより割安な新築、近くにありますか？
ここより高いマンションだらけですよね？

中古のタワーなぞ、罰ゲームとしか思えませんが。
修繕費が溜まってないのなら、後で足りなくなって大幅な値上げされて終了です。

その、だらけの他の新築は大手デベの
大手ゼネコン物件じゃないの？

>>730
ちゃんと管理修繕計画とか取り寄せて見た上で話してるの？もしただの想像なら、自分は修繕積立金が将来足りなくなるかも判断できない無能って晒してるのと同義だけど。

そもそもここは永住思考の人以外はハナからターゲットにしていないと思いますよ

なので永住するのに中古のタワーが罰ゲームなのは同感です

>>733
永住思考でも、長い人生で転勤や親の介護やら、まともな社会人ならここに住めなくなるリスクも想定するでしょ。利益を出すのを目的とするんじゃなくて、いざという時最低でも残債割れしないような物件を買うのは永住思考でもマスト。

>>733
思い入れ満載の注文住宅でもあるまいし、
マンションのメリットでもある流動性をハナから放棄するとか損でしょ
立地環境が気に入って、結果的に永住ってのとは訳が違う

上でも話題になってますが、プラウド東雲よりもこちらが有利なポイントってどこですかね？
豊洲勤務ですが、豊洲駅近に割高感を受けてます。程よく歩く東雲は魅力ですが新築はもう選択肢がなく…

>>736
駐車場が安い、管理修繕費が安い、エレベーターの待ち時間が比較的短い、築年数が新しい。
それしかありません。ほかは全てプラウドのほうがいいので、ここの中古価格がプラウドを上回ることはないでしょう。買った途端に坪240になります。危険ですよ。

管理修繕費が安いのは大きな魅力ではあるし、EVの待ち時間が短いのも毎日細かなストレスを貯める必要がなくって良いなとは思います。
ただ物件価格は高いなぁという感じがどうしてもしてきてしまいますね。
たった数年前の相場とは並べて比較することが出来ない状態になるので、
その物件単体で魅力的かということが最大のポイントに今後はなってくるのかもしれません。

プラウド東雲、友達が住んでいるので見せてもらいましたが、あの質感、重厚感はさすが大手のタワマンだなぁ、と羨ましく感じました、新築であそこを買いたかったです、正直。

>>738
今の市況における周辺中古との比較が大切です。
プラウドタワーは分譲時坪236でした。
当時と比べるとバブルといえるほど周りは高騰しているにもかかわらず、
東雲の中古の値上がり率は都内最低レベルです。
東雲は基本的には値上がりしない町ということです。
今後バブルが拡大しても、東雲の中古は対して値上がりしないでしょう。
一方新築物件は高騰していきます。ここが坪290ということは、周辺の坪240程度の
中古価格から大きく逸脱します。
しかも、周りは大手デベのタワー、ここは中小デベの板状マンションです。
大損は間違いなし、残債割れもほぼ間違いないと思います。
ここを買うのであれば、新築ならPHTにしたほうがいいでしょう。
東雲がほしいのであれば、あまり値上がりしていない中古がお勧めです。
ここを買うのであれば竣工後まで待ちましょう。
売れ残った物件の値下げ交渉が可能でしょうから。

>>740
キャナルコートは強気価格ではまず売れてないしやはり駅距離がネックかな。
一番辰巳に近いWコンでも辰巳桜橋がこれからの時期風でかなり寒いし。

いろいろな意見があるものですね。
単純にタワーがいやだったり、こういうタイプのマンションが
希望だったりする人が選ぶだけのことなのかと思っていました。
740さんのおっしゃるように、完成後に売れ残ったのが値下げされる
可能性って高いでしょうか？
それなら待つかいもありそうですが、早々に売れてしまう可能性は
ないのでしょうか？
販売開始から竣工まで一年ちょっとあると思うのですが
それまで希望する部屋が残っているのだろうかとも思います。

100戸しかないですし、ここより後の物件は値上がりすると思うよ。

タワーなんか、買っちゃうと大変なことになるよ。

>>740
二割程度上がっているので都内最低レベルということはないと思いますが。

>>726
プラウド、間取りやばいですよね。
共有部も安っぽいし…
中古見に行き、確かに安かったけどそれだけの価値しかないなと思いました。

ほんとに物件比較しているの？
他のマンションの誹謗しても営業にもならないよ。

プラウドが安っぽいというなら、豊洲の住友のツイン位しか他に選択肢ないよ。プラウドもパークタワーも東雲の中では秀逸よ。プロの評価もそうなってるよ。ちなみに住民ではないのであしからず。客観的に発言してます。

東雲の中では、プラウドとパークはともに新しいタワーマンションなので仕様は
いいのでしょう。また免振装置を持つパークの方が、スペックはより魅力的かも
しれません。

ただ、この両者、駐車場の形態が将来の命運を分けると思います。

ここは機械式駐車場を持たないと聞いていますので、プラウドと同じ余裕の管理と維持
ができるベースがあります。
今はあまり注目されませんが、将来は、個々のマンションの貯蓄量（修繕積立金）が
物件比較の大きな要素になると考えています。
大規模修繕計画なんてものは絵に描いた餅です。近い将来、竣工後何年目、修繕の履歴、
修繕積立金残高の細部のデータでマンションを比較する時代がくると思います。
その点は、このマンションは評価できるのですが、坪290以上としたら、それは頂けない。
アウトです。

ここより安い物件が無い今では割安感すら感じるから不思議。

タワーは危険だよ。
湾岸タワー物件の過去スレ見てごらんよ。
修繕費足りなくなったら廃墟になるぞ。

>>752
根拠のない煽り馬鹿丸出しですね。
豊洲タワー、パークシティ豊洲は管理組合主導で当初の長期修繕積立計画を見直して30年安心な長期修繕計画に修正して修繕積立を大幅アップしました。真の問題は住民の意識と資金力です。非居住者が多いとか資金的にギリギリの人が多いマンションが問題。それはタワー、板関係ない話。

>>747
おいおい、プラウドよりここのほうが高級感あるって？本気で言ってるのか？（笑）

とにかく少しでも資産性に拘るなら、プラウド筆頭にキャナルの中古タワーって選択も悪くないし、
維持管理費にも拘るなら豊洲5分10年落ち長谷工系って選択肢もある（これが最も間違いが少ない）

ただ「中古はイヤ！」って言われたら返す言葉がないｗ
ここはそういう人が買う物件であり、そういう人を130組集めればいい物件
将来性？資産性？そんなもん知らんｗ

今はまだタワーってだけで辛うじて最先端なイメージが残ってるけど後10年後新築のタワーがボンボン建って人口はどんどん減っていく中誰が築20年の徒歩10分以上かかるタワー買いたいと思いますかね〜…

やはり安定した強さを見せるのは駅近ですよ
そういう意味ではまだPHは安心感はある
まぁその分ここより坪40高いわけだけど

>>755
そんなア○が130人もいますかね。まぁお手並み拝見かな

>>756
個人的にはタワマンは大丈夫だと思ってる
基本大手デベ＆ゼネって安心感もあるし、希少性が薄れるといっても、
田舎にタワマンが乱立することはありえないし、
都内でもまとまった土地がなきゃどうしようもないし資金力の問題で中小にはハードルが高い
腐ってもベンツ、セルシオってことでもないけど、
最悪最後は田舎のヤンキーみたいなのが引き受けてくれそうｗ
もちろんリゾマンみたいにタダでもいらん、って状況もあるかもだけどね

タワーは暴落するよ。
どんどん健康や発育への悪影響がばれてきてるし、珍しくもなくなってきた。
震災への脆弱性もバレてきたよね。

管理費不足に陥る危険性も広まってきたかな？

タワーが暴落するかなぁ。
なんか過去事例はあるのかな。
タワーだけが暴落する局面が想像できないのだけど。

暴落するにしてもタワーだけってことはないでしょ。

タワーが暴落するリスクをもう少し具体的に記載してもらえませんかね。
少なくとも頭の悪くない、東大京大含めた上位大学の投資知識のある人達が多く買っているのですが。

タワマン住民だけど、次もタワマンがいいなあ。
できればもっと上層階の角部屋がいい。

タワマン否定する人って住んだことない人が多数なんではないかと最近思う。

2050年には首都圏でも人口は2割減少。
建築技術の進歩で200ｍ級のタワマンが都心に乱立。

その時あなたは湾岸徒歩15分築35年のタワマン買いますか？
戸建はまだニーズありそうだけどタワマンはダメでしょ。

頭いい人達はオリンピック前に売り抜けるんでしょうけど。

>>764
じゃあ、湾岸徒歩15分の築35年の板状マンションはどうなのよ。

>>765
勿論駅から遠い板状型もダメダメでしょうね。
タワマンが暴落する絵が見えないっていう意見に対してのタワマンだからといってそんな事無いんじゃないっていう答えです。

>>766
何言ってるのかな？
タワーは暴落するってタワーだけが暴落するような書き込みに対して、異論を唱えているのですよ。

駅近以外のタワマンは暴落すると思います。
特に駅距離を誤魔化すために豪華な共有施設を付けて、維持費だけでとんでもない金額になるようなタワマンは。
住民が年を取り、維持費だけで例えば7、8万かかるようなマンション。
全家庭がその費用を捻出できるとは思えません。
湾岸辺りのファミリー層はせいぜい年収1000万程度が中心。
年と共に収入は減り、維持費は膨らんでいく。
恐ろしいですね。

>>768
いや、だから、同じ条件で板状マンションは暴落しないのかね？

>住民が年を取り、維持費だけで例えば7、8万かかるようなマンション。
珍豊洲のタワマンかのう？

>>769
リスクは低いと思います。

>>768
維持費が7,8万かかるタワマンって具体的にどこ？タワマンは危ないっていう大衆紙の妄言を鵜呑みにしてない？具体的に管理で破綻したり維持修繕に多額の費用が発生して維持できなくなったタワマンを教えて？おれが知る限り聞かないし、修繕計画でトラブってる物件を避ければいいのでは？それはタワマンであっても板状であっても同じだし。修繕や管理で破綻してるのは板状小規模マンションのほうが多いぞ？

>>771
いやいや、適当なことを書かない方がいいよ。
なんだよ、思います。って？
根拠がないよ。

>>771
タワーを擁護するわけでもないけど、理論破綻しすぎてて笑った

>>768
高齢化して維持費が高いマンションは小規模マンションに多いですね。

>>768
あほか。流動性が低い物件ほど高齢化が進んで管理修繕のトラブルが起きやすくなるんだぞ。
タワーは比較的流動性の高い不動産だから変な低層マンションより管理修繕の面ではトラブルは起こりにくい。管理修繕費は高いけどな。

管理費修繕費って、前の方で誰か書いてたように、管理組合がいかにうまくコントロールするかにかかってるんだよね。タワーかどうかは関係ないけど、実際にはむしろタワーのように戸数が多い方が管理能力の高い人が住んでいる確率が高いから、理事会のレベルが上がってうまくコストコントロールできるんだよね。

管理会社に任せきりにならないで、管理組合が能動的に動いていけるような環境ならば、
管理費修繕費コントロールはしていきやすいのだろうな、というように感じます。

高年齢化が進むからといって管理費修繕費の問題が起きるとは限らないような気がします。。。

タワマンはとにかく景色が良い所が良いなぁと思います。
そこは高いお金を払う価値が有ると考える人が多いのでしょうね。

クレヴィア豊洲ってタワマンじゃなかったと思うのですけど
タワマン希望の方もけっこういらっしゃるみたいで
意外に注目されているのかなと思いました。
環境も見た目も全く違うと思うので、検討する人もきっぱり
分かれるのじゃないかと思ったのですが、そうでもないのかな。
どちらにせよ、管理費修繕費は将来的に負担が重くならないように
きちんと計画されると良いと思います。

タワマンに管理能力が高い人が住むという根拠が分かりません。

間違った解釈して根拠を求められても困るだろうね。
分母が大きいと、人材が豊富だと主張していただけだもの。

分母が大きいと様々な人がいると考えるのが普通。
湾岸タワマンのような安いタワマンは特に。
こちらの板状買える人の方がよほど経済力があるのでは？
維持費は安いけど物件価格はしますから。

初期の理事会に、管理能力のある優秀な人が数人いれば事足ります。
いろいろな人がいるのはその通りだけど、数人の優秀な人が「存在する」確率は、単純に母数が多い方が高いということ。
経済力がどうとか、たいして変わらないので考慮する必要ないですね。

それが普通と考えるのは、あなたの勝手だよ。
まあ、ここの営業さんが聞いたら、泣いて喜ぶ思考回路の客だね。
私は、単に、あなたの読解力が無さを指摘したまで。

物件価格が高いと、そこに住む住民の経済力の高いなんて言い出すような人がいる
物件はろくな事ないよ。
まあ、全室1億円を上回るようなレジデンス系の都心マンションであれば
そういう主張も成り立つだろうけど、東雲レベルの物件価格であれば、
よりローン残高の大きな居住者がより増える、と考えるのが自然でしょうね。
つまり余裕の無い居住者率が高くなるという事。

ま、要するにあれだよ。

自分はここ買って、そして初代の理事長に立候補して、徹底的に管理組合と管理会社のコストを見直して管理費と修繕費を下げます！！

・・って宣言すればいいんだよ。経済力がどうたら住民のレベルがどうたら言って他人に期待するんじゃなくて、自分でやれば確実だろ？

>>784
787まで全て同じ方が書いてますね？
別にここだけを贔屓目に見てる訳でなく、タワマンについて言った迄です。
PHTも検討中です。

>>788
いや、ちがいまよ。
私が書いたのは>>777と>>784だけです。それ以外は確かに意見は近いけど、他の人です。

立地で価格が決まるところはあるのかなと思います。
それにしても最近のマンション価格は本当にものすごいことになってしまっておりますが。
こちらの場合はどうなんでしょう。
高いということに意味があるというふうに感じておられる方もいらっしゃるように感じられます。

盛り上がってますね。
どのマンションも販売前〜中は根拠のないデマやネガや煽りもあるし、割高とか中古で売れないとか、そういう話もよくこの掲示板で目にしますが、家計破綻しない価格ならあとはご自身がいい！と思えば購入されたらいいと思いますよ。

現地の前をしょっちゅう通ります。
南向きを謳い文句にしていますが、工事現場は常に日陰だよな…と思います。
低層なら日当たりは諦めて、入居後に意外と明るいじゃん！と思えればラッキーかなと思いました。

東雲は晴海通りを挟んで雰囲気が変わりますが、ここやブランズや湾岸タワーみたいな晴海通り沿いは大丈夫ですよ。
晴海通り沿いは歩道も広く舗装もされていて広々していますし、ブランズも良いマンションだなと見かけるたびに思います。
ブランズの友達がキャナルコートの友達にバカにされるようなこともありません。
晴海通り沿いより、トヨペットとDHLに挟まれてる所がどう上手く建てるのかな？と気になります。

豊洲勤務なら徒歩通勤できるし、りんかい線は料金こそ高いけど渋谷恵比寿新宿までもすぐに行けるし、自転車でお台場や銀座にも行けるし、立地は悪くないのかなと思いますよ。

長文&連投すみません…

この辺りは歩道が広いので、小さな子がいると危なげなく歩いたりベビーカー押したりできる所が良いなと思います。
電信柱も無いので広々としているのが気持ち良いです。
イオンも病院も公園もあり、子供も多くてファミリー家庭には住みやすいと思います。

一方で子供が多い分、どの病院もすぐ予約が埋まり、診察してもらうのに時間がかかり、保育園が充実してきたとはいえ相変わらず保活は大変です。
また私立幼稚園が不足しているので3年保育がしたいと思うなら幼稚園に入れるのも一苦労です。

東雲とはいえ笑、やはり余裕のある方々が多いので、ポルシェにBMWにベンツもよく見るし、教育に力を入れる方が多いようです。
東雲小も中学受験率がかなり高くなってきてると聞きます。
みなさんすごいですね。


東雲、住みやすく良い所ですよ。

この1,2年の相場変動を見てきた素直な感想を述べると、想定内のお値段です。別に安いとは思いませんが。

タワーマンションの眺望良好の場所の価格の想定であれば、想定内。
そんなところかな。

でも、日照的に、キャナルコートの高層に午前中はされぎられ、、
南側の目の前にも構造物。
そして、敷地の四面で道に接するのは1面の短い距離だけ。
現地をたずねても、冬場は全く日のあたらない階もありそうな暗い感じの土地。

そう考えると、もし坪290とすれば・・・
デベさんマジ大丈夫？
と感じます。

のらえもんが、モデルルーム訪問記書いてますね。
微妙な評価・・

彼も書いてますが、まずはモデルルーム行く前に現地見た方がいい。
欠点を持った物件として、控えめな値段設定ならまだわかるが、人をなめてるな。

のらえもんさんのブログ見ました。
まさにその通り、東雲だけでなく、湾岸過去最悪の割高物件でしょう。

管理費も大して安くないね。もっと安いと思ったからびっくり。タワマンと月1万くらいしか変わらない。30年住んでも360万、70平米の坪単価で17万の差しかない。近隣のタワマンが坪240で買えるのに、ここを買う人は一体何を考えているんだろうか…

まぁ290万で買うのはその人の勝手

でも中古になったら290万で買う人はまずいないわな

管理費に関しては、見直しは行われていく可能性は高いのでは。
デフォルトの設定だと、高すぎたり、思わぬところに費用がかかっていたりする可能性がとても高いので。
そういうものをそぎ落としていけばいいのですが。
でもそうなると管理組合自体がかなり活発に動いていけるような形じゃないと、ですね。

>>799
この程度の部屋かずならば、伊藤忠関係者や伊藤忠の取引先に割り当てて完売できる。

>>800
ここくらいの管理費単価だと無駄が少ないから圧縮しようがないよ。共用施設もいっさいない。ここの管理費が高い理由はディスポーザーだからね。

>>802
おいおい、押し売り発言？モラルもクソもないな（笑）

ここが290ならパークホームズの価格設定が良心的に思えます。
このご時世ですと、やむを得ないのですかね…。
130程度でしたらそれでも完売してしまうのでしょうか…

平均坪290ってネタかと思ってたらガチだったんだｗ

でもまあそろそろ相場の曲がり角物件を造って貰わないと、
上がりっ放しでも困っちゃうしね、良い冷やし玉になるんじゃない？
それとも関係各所に根回ししてサクっと売り切っちゃうんだろうか？

ここらで一旦冷静になって売れ行き鈍化し若干下落→でも待っても売り手は大きく新築価格を下げてこない→再び価格上昇開始→オリンピック時にピーク。

ロンドンはこんな感じだったけど東京はどうなる事やら。

来月になったら情報更新されるでしょうか。
公式サイトに変化がないのがものたりないです。
皆さんの価格予想がどうなるのか楽しみではありますが。

807さんのロンドンのケース興味深いです。
東京も同じような動きになるとしたら若干下落するタイミングはいつなのでしょう。
それとオリンピックが終わったら下がるということでもあるわけですよね？

オリンピック後に下がる前提で話がされていることがとても多いですが、
そうとも限らないということなんですよね。
景気回復という可能性だってありえるのですから。
ですので、本当にいつが買い時なのか、と言ったら
「欲しい時が買い時」というに尽きると思います。
高い高いと言われますが、
後から見れば安いのかもしれないし、
良いなと思ったら動くのが一番ですよ。

>>809
仰る通りだとは思うけど、
首都圏（都内ではない）の分譲価格が20数年振りに5千万超えたり、
中古在庫が増えつつある（売買価格のミスマッチ）って事実があって、
やっぱりちょっと危険水域にはあると思うなぁ
平均年収が5百万としても10倍超えちゃってるし、最早買い手不在と言ってもいい

そういった状況を理解しつつ、先のことは誰にも分からないし、
ボーナスがドーンと出る企業もあるだろうし、
財布と相談して買えるところを素直に買うってのはまあいいんじゃない？

魅力のある間取りはあるかなと見ていてTSUKURIEが気になってます。
収納セレクトと食器棚セレクトは想像できるんですが、
Ｂのユニットセレクトがなんだかわかりにくいです。
洋室2を狭くして玄関を広くするってことなんでしょうか。
靴の収納は無くなっちゃうんでしょうか。
また無償とは記載されていないのが気になるところです。

割高、ですか。
駅まで１０分以上かかるのにこの価格という意味合いででしょうか。

TUKURIE自体は特に無償とも書いていないですし、単なるオプションじゃないのかなと思います。
しかしながら通常のオプションの範囲よりもよりデザイン性が高くなっているのかもしれません。
好みのものがあればいいですね。

確かにここが駅近だったら290も有りだと思えます。
豊洲駅は周辺施設含めやはり便利ですから。しかしここは明らかに東雲。
駅から10分超えでこの価格は厳しい…

ここ有明小学校なんですよね。平成30年に小中一貫校の有明第二小学校が出来ると微妙ですよね。豊洲みたいに9割位中学受験するなら関係無いけど、公立で少しでも良い教育をと考えると有明第二小学校の方が人気出ますよね。選
択校制で行ける可能性はあるけどブリリア有明スカイタワーの所は子供の足ではちょっと大変そうですね。

>>814
無償じゃなかった？

>>816
有明小学校も中高一貫じゃなかったっけ？

>>818さま
敷地は隣接していますが小中一貫校ではありません。