新築マンションとは言い切れないですよね。
記憶が不確かなので調べてみました。
https://sumaikurashiouen.com/2017/03/14/minyukyojuutaku/
調べた結果、
・建築後1年以内
・建築後に未入居
だと新古物件。そして中古住宅は、一般的に建築後2年経過しているか人が住んだ建物。どちらかの条件に当てはまっていればいいので、2年経過しているなら中古住宅になります。
ここは3年経過しているようなので、中古になります。
これから説明会行ってきます！
申し込みまでしてしまいたい。
ま、価値がわかる投資家としてはこのマンションは「買い」で。
ここは買い買い君がいなくなるとすぐ過疎ってしまうなぁ。
買ってしまったらもう書くことないなって。
この三連休めちゃくちゃ人来てたよ。
買えない人、ドンマイ
週末見に行く予定です！
晴海フラッグができるまでのつなぎで検討中
フラッグよりはベイサイドタワーの方がグレード・駅距離ともに優れてそうだけど。
今のところまだ住友も全力で広告打ってなくて穴場物件だけど、もうすぐ広告費とマンパワー投入して販売加速するっぽいね
そういうマンションをしょっちゅう買うマンションヲタがたくさんいれば、マンション営業は楽なのにな。
この辺の価格帯を買える人たちは、資産形成の一環としてマンション購入を考える人が多いだろうから、
一般の人よりも購入・売却の考え方も柔軟なんじゃないかな。
私もベイサイドタワー気になりますが、フラッグの価格を見てから決めたい気もします
新古だけど、実物見てみたら結構良かった。
売れてる部屋もそこそこあって、年明けからは人が住み始めるみたいだね。
パークタワー晴海と比較検討中です。
パークタワーはどんなにあがいてもバス便確定だけど、ベイサイドは将来的に駅徒歩6分。
一方で、パークタワーは新築だけどベイサイドは築3年という点で決めあぐねています。
ベイサイドは選手村の真ん前なので、商業施設（ららテラス？）を含む再開発後のニュータウンも生活圏になる点も気になります。
本当はドゥトゥールが良いですけど、価格上がりすぎですからね…
3年たてばパークタワーも、築3年だからね。
駅距離は地下鉄でもできない限り、永遠に変わらない。
しかし、その駅が、これからのマンション建設ラッシュで殺人的な混雑になると心配してるよ。
ここはドゥトゥールの劣化版みたいな位置付けなのがちょっとねぇ。ここ買うなら、ドゥトゥール買っとけばいい気がするが。
ドゥトゥールの方が大規模だし共用施設も充実しているのは間違いないが、
戸数が多いゆえのデメリットも多くあると思うよ。管理組合もかなり揉めてるみたいだしね。
将来的な売却時も、ドトール、ティアロ、クロノは現時点でもとてつもない数の部屋が売りに出ているので、単に規模が大きいから将来的な資産価値も安泰とは言えないよね。
同じマンションから常時50件以上も売りに出てるような状態だと、同一間取りで似たような階数だったら、自分の部屋より安い部屋が捌けないと売れないんですよ。
中国人の糞尿が混じったスパとか、たかだか年収1000万円そこそこの勘違いセレブファミリーとか、晴海でどんちゃんホームパーティー開いちゃう若者とか、ドトールでよく見られる光景（シーン）となる象徴（シンボル）。
環状2号線から見える様に広告が建物に貼られています。
>>319匿名さん
需要量と供給量が均衡していればおっしゃる通りのメカニズムが働きますが、
これまでの湾岸戦争を見ていてもわかるとおり、供給量の方が圧倒的ですよね。
現にドゥトゥール、クロノ、ティアロは売り物が多すぎて、希望価格で売れてる事例がほとんど無いです。
つまり、同一マンション内にライバル住戸が複数存在することで成約しにくくなるという事実は明確に存在します。
一方、300戸規模のタワーマンションであれば、中古マーケットで数十件も売り物が出回ることは無いので、目新しさはありますよね。
上記の中国人の糞尿スパとかが本当か知りませんが、無駄な共用施設が無い方を好む層というのは確実に存在するわけですし。
３２０の方へ
いや、豪華絢爛な共用部があるおかげでそういう輩が大量発生しているんだと自虐的に書いたまでです。私はドトールの住民ですので。
共用施設の無いすっきりしたタワマンも悪くないですよね
部屋に明かりがつかない……湾岸・晴海の不思議な超高層マンションの正体
https://news.yahoo.co.jp/byline/sakuraiyukio/20181119-00104104/
結構前にこのスレに貼られたリンクですね。
先ほど勝どき駅前にベイサイドタワー晴海のサンドイッチマンがいました。
先週モデルルーム見てきましたけど、既に購入された人が何組もいるようです。
もしここを見ている方がいるようでしたら、購入に至ったポイントとか教えてもらえませんか？
保育園の事情があるので、ここかパークタワー晴海かティアロの中古を買いたいと思っています。
質はどれも一緒。
ティアロに住んでいる者としてアドバイスすると、ラウンジとかの共用部は中国人や子どもたちのたまり場になって、生活感満載の空間になるから変な幻想を抱かないように。
ベイサイドは駅距離が近くなるのと、マルエツやセブンイレブンや薬局が目の前だから便利。
>>325
その三択なら来年から住める新築のPT晴海でいいんじゃないの？
保育園児がいるんだったらコンセプトもハマる。
どのぐらい残ってるのか知らんけど。
中古ならクロノの南西、南東がいいんじゃない？
高くても抜けるから将来に渡って価値がある。
待てるんだったら選手村タワーがベター。
親の遺言とか風水とか宗教上の理由でもない限り、ここはない。
分譲までの経緯や価格を知ってたら買えないよ・・・
それでも住不が刺さる人はいるから問題ない。
>>325 評判気になるさん
ここを購入しました。
パークタワーなど、他も見ましたが間取りが使い勝手が良さそうなのといずれ更に駅近になるようなので、今後賃貸にするにも売るにも良さそうなのと、スーパーやドラッグストアなど生活環境が便利な点です。パークタワーやティアロだとやっぱりスーパーなど不便なことや駅からの距離が気になりましたので、豪華な共用施設などはありませんがシンプルに普通のサラリーマン家庭には生活しやすいと思ったからです。
前に検討しましたが
ここは価格が割高だと思いました。
皆様ありがとうございました。
分譲までの経緯は聞いていますが、別に事故とか事件ではなく、中を見たところ特に問題も無さそうでしたので、単に築3年の新古というイメージでした。
私も上層階部分は割高で手が届きませんが、中層のコンパクトな部屋なら届きそうかなという感覚です。普通のサラリーマン家庭です。
アドバイス通り、パークタワーももう一度よく見てみます。
>>331 325さん
確かに共有施設と値段で考えるとパークタワーの方が優れているかもしれませんが、別にパーティールームとかジムとか要らないし、生活利便性はこちらの方が高いんで、結局ここを購入しました。
そんなことないよ。
直近、同じ勝どきエリアで投資用に買ったファミリータイプのマンション（共用施設無し）を富裕層のセカンドハウスとして高値で売却したけど、湾岸だけどあえて共用施設の無い物件を選ぶ人もいるよ。
共用部にうじゃうじゃ他人がいたり、エントランスから自分の部屋まで数分歩かされることを嫌がる人はそれなりに存在するってこと。
同じ立地のドゥトゥールとここが中古市場で競合したら面白い結果になると思うよ。常時50を超える売り物件が出回っている大規模マンションが圧勝することは当然無い。
リゾマンがそう。
坪350前後の部屋と450前後の部屋が混在してるけど、350前後の部屋であればこのグレードなら買って損は無いかと。
450前後の部屋は眺望も良いから、ハマる人ならって感じじゃないかな。
>>334
コンシェルジュがいるマンションは、人件費がかかるので避ける人もいます。共用部サービスを利用するならいいけれど、外部でもいいじゃないかと思うなら（ジムやバー、コンビニなど）なしでも構わないですよね。
既に管理費に込みだと、ずっと毎月支払いをしていかなくてはいけないですから……。
>>336さん
の言っている通りだと思います。マンション購入する層は小さい子どもがいる家庭が多いですが、教育費って案外と階段状にかかっていくものです。
まあ言ってもここの管理費は割高ですけどね。
戸数少ないとはいえ、そんなかかる？ってくらい。
コンシェルジュとシャトルバスで結構コストがかかってるんでしょうか。
晴海フラッグがどう転ぶかが本当に見ものですね。
売れ行きが良く、街として大成功すれば当然選手村真ん前のベイサイドタワーにもメリットがあります。
逆に、晴海フラッグが失敗に終わった時はつられて価格下落するのかというとそんなことはなくて、グレードと駅距離、既に形成されている環境（スーパー、薬局、コンビニが目の前、トリトン至近等）がある以上、一定の競争力は保たれるものと思われます。
選手村の恩恵を受けられる近距離にありながら、資産性の面では選手村とは住み分けができているので、日本屈指の街づくりプロジェクトの良いとこ取りができる希少な物件と言えます。
>>344
そんな感じで十分じゃないですか？逆にそれ以上何を期待するんだって感じですけど。
誰もここが坪500以上とかになることは期待してないでしょうし。
加えると、選手村がブランド化して周辺で家を探す人が増加した場合、
フラッグの板マンより相対的にグレードの高いベイサイドが選ばれるケースも増えるでしょうね。
何せ立地はほぼ同じでありながら駅距離は圧倒的に近いですし。
選手村によるアップサイド期待がありながら、ダウンサイドリスクは限定的である点がベイサイドの売りかと思いますよ。
>>345
そうするとここである必要が全くないんだよね。
個性も特徴もなく、既に中古で、しかも価格もKY。
ま、住不物件はどこもそんな感じだし、
それでも欲しい人が買うから別にいいんだけどね。
ここの価格設定もドトール売り抜く為の撒き餌だろうし、
そのドトールにしても竣工済みで決して安くはないんだから、
どんだけ～ってのは無きにしも非ず。
晴海フラッグの成功は郊外の一軒家の不動産価格に影響を与えそう。郊外は道路や橋の維持が大変な時代になるから、成功するかどうかはその時の政治次第。
>>346
選手村の恩恵を十分受けれるハイグレード物件といえば、正面のベイサイドかドトールしかないでしょ。
クロノやティアロ、パークタワーは選手村から遠い。しかも駅距離がギャグみたいなレベルだし。
フラッグの恩恵なんかないでしょ。ただ人が増えすぎて全てが不便になるだけ。唯一良かった静けさも失われてしまう。2号線が通って既に失われたが。人口分のインフラ整える気ないでしょこの付近。売る側が中央区アドレスに頼りすぎ。
ネガティブですねー(笑)
投資センスがある人なら買いだとわかるはずですが
本当に投資センスのある人は美味しい情報を人に教えたりしないものです。投資を誘ってくる人は大体、、、わかりますよね、笑
いや、投資センス云々の人は釣りだから、ムキになって反応しなくて良いよ雰囲気悪くなるし。
このマンションは俺も良いと思うけど、気に入った人だけが買えば良いんだよ。
投資的な旨味とかは勝手に解釈してれば良い
投資するにしても、自分が住みたい、と思うところだったらするでしょうし、
実需の観点で考えていかねばなりませんよね。
ここの場合は、とにかく眺望。それがどんな感じなのか販売住戸全てで確認をすることが可能なのですか？
それともモデルルームに限る、みたいな感じになっていってしまうのでしょうか。
晴海フラッグが相場より1-2割安い金額で地域の相場を徐々に蝕む。加えて、2019年の景気減速が拍車をかけて、この晴海エリアは値崩れしていくものと思われる。
駅徒歩25分なんて普通は戸建てのテリトリー。
それでマンションなんて激安にしないと売れるわけない。
私は実物見て決める主義。
の後付け感。
住友が一棟買った時には完成してたから、しょうがないわな。
でもどうするんかね。築四年に突入して、このままチマチマ売っていくのか。ドトールも大量に残ってるのに。
いっそのこと、向かいのスカイリンクタワーみたいに賃貸棟にしちまえば良いのに。
スカイリンクはあの仕様で常時満室だから、多少条件緩くしてやればここも埋まりそうだけどな
オリンピック後って、築6年とかになるじゃないですか。
そんなの買う人いないでしょ。減価償却・経年劣化って知ってますか住友さん？
基本的に、時の経過とともに不動産の価値は落ちるわけですよ。
周辺住民として、この物件で大量のストックがあることが不安要因でしか無いので、
早く捌くなり何らか対策とってくれませんかね？
例えば、未販売の低層階～中層階部分をまとめてファンドに売却するとか。
今ならNOI利回りで3%前半でも買い手がつきますよ。マエケンから買った値段からだいぶ抜けますよね。
区分販売の禁止特約でもつければ住友さんが懸念のマーケットクラッシュもヘッジできるでしょ。
とにかく流通量を減らすことですよ。今やるべきことは。
>>367
誰も購入を検討していないとは言っていないが？
既に投資用でこの物件を持っているかもしれないじゃないか。
自分は有益な情報を提供せず、他人の揚げ足を取ることに熱心なのはどうかと思いますよ。
私の提案はここの検討者・購入者・周辺住民にとって価値のある話かと思いますが。
このマンションに大量のストックがあることで喜ぶ人、いないでしょう？
>>368 マンション検討中さん
でしたらそう言って下さいね。
「周辺住民として、この物件で大量のストックがあることが不安要因でしか無い」という情報しかなかったものですから、自分が住んでいる部屋の資産価値に対する不安を語っていらっしゃるのかと思っちゃいましたよ。
大量のストックがあることは別に悪いことではないと思います。それだけ需要の受け皿があり、人口増の余力を残しているということになりますし、今後販売が本格化して広告も強化されれば、エリア全体のマーケティングに寄与します。
確かに、住友も自社開発物件じゃないから思い入れも無いだろうし、外部にまとめ売りするなりしても良いかもね。
勝どき晴海月島あたりってファミリーの賃貸需要が旺盛だし、選手村買った人が入居までの数年を過ごしたいというニーズもあるだろうし。
ベイサイドタワーの半分くらいが賃貸されれば、子どもの学校の関係で選手村の入居を待てないって人の需要を吸収できるかも。
たまには勝どきビュータワーも思い出してください。築8年経っていますがまだ分譲中です。
勝どきビュータワーみたいにはなってほしくないですね…と言っても、あそこは外廊下の低スペック団地ですが。
スカイリンクタワーと仕様は変わらないですね。
晴海パークビルや日産の広大な解体跡地は何になるんでしょうか？
あそこが商業ビルとかになればここの価値は跳ね上がるかもと期待してますが…
あの辺りはオリンピック関連施設としてしばらくは使われるんじゃなかったかな。
そんなことより、ここに大きな影響を及ぼすのは鈴江のバカデカい倉庫跡の使われ方じゃないですか？
めちゃくちゃ広大なので、あそこにタワマンが建ったら眺望的にアウトになる部屋が多そうだし、マンション供給過多・人口増に拍車がかかる。
所有権は東京都に移ってるので、以前から活用方法について議論されているが、倉庫を今のまま残して綺麗にリノベーションして、格安賃料でテナントを誘致して商業施設に生まれ変わらせる案も出ていた。
運河沿いだし、横浜赤レンガ倉庫とまでは行かないにしてもおしゃれな商業施設になると晴海エリアも盛り上がりますよね。
晴海パークビルは三菱地所が二段階で建て替えるので、第一段は簡易なオリンピック関連施設となり、第二段はオリンピック後に大規模に再開発するイメージかな。
オフィス&ホテルか、商業&ホテルか、はたまたレジデンスが建ってしまうのか…。
トリトンのオフィスも悪い意味で盛り上がってるし、晴海に新しくオフィスを作っても…とは思うが、オリンピック前後での街の生まれ変わりを地所が先導していくつもりなのかどうか。
近隣にマリナーズコートとかフクラシアみたいなホテルはあるものの、基本的にホテル立地でもないしね。駅距離結構あるし。
横浜は港としての歴史が長い。
昔から海外との交流の場。
東京の湾岸埋立地は工場や倉庫用地で、横浜のような華やかな歴史は皆無。
いくら厚化粧しても育ちが違いすぎる。
晴海や有明に商業施設やホテルを建てても無理。
格安ツアー向けの安いホテルしか続かない。
二連投でネガティブコメントお疲れ様です。
ここを買えない人かな？
乙でーす
>>376 名無しさん
確かに晴海に商業施設が一個や二個出来たところで横浜と比べるのは残酷すぎるな。横浜みなとみらい地区は、海沿い一体を公園や低層の商業施設で固めているので空に開放感がある。かたや晴海はどこを見てもマンションだらけ。空は狭く開放感などまるでない。
良いのは対岸の夜景くらいか。そのために夜な夜なクルマやバイクが公園や埠頭に押し寄せる未来なら想像できるな。
>>379 匿名さん
クルマやバイクが埠頭に押し寄せるなんて、いつの話をしてるんでしょうか笑
晴海が横浜より良い点は、都心に近いということに尽きます。
横浜勤務ならみなとみらいの方が便利だし、都心勤務なら晴海のほうが便利。
こことPTHだとどちらが良いですかね？
ベイサイドタワーの方が良いでしょ。
パークタワーなんて駅から何分歩かされるの？
ベイサイドは将来的に6分ですよ
横浜に過剰反応してネガティブコメント連投してる「匿名さん」、なんでそんな必死なん？
横浜赤レンガ倉庫とまでは言わないが、近い雰囲気の施設ができると良いね、くらいの書き込みに噛みつく理由がわからん
いや、あなたの書き込みはすぐわかるんですよ。
検討もせずにネガティブなことばっか書くなら来ないでくださいよ
将来は三井のトリプルタワーに、勝どき駅出口が出来るから近くなるって理屈でしょ。
月島駅10番出口みたいに
改札から長ーい地下道を歩いて出る出口ね。
地下鉄の場合、入り口まで何分って表記は全くアテにならないよね。理解していない人を騙すための表記に成り下がってる感もある。
うん、いずれにしても勝どき駅まで10分以内のところが更に近くなるんだから、良いことじゃないかな。
パークタワーは勝どき・月島共に15分くらい？
あとパークタワーとかティアラクロノの周りはスーパーがないよね。最寄りがトリトンのマルエツプチ？
品揃え悪いし遠いし、使いづらいですよねー
>>396
しつこい。あの地下道は確かに長いけど、勝どきと何の関係がある？
もともとドゥトゥールやベイサイドタワーは勝どき駅まで10分以内で歩けるのが、更に近くなるだけの話だろ。
月島駅10番出口から12～13分表示のパークタワーなら、「いやいや、ホームまで17～18分までかかるだろ」って言いたくなる気持ちもわかるが、このスレとは関係ない話。
単に盛り下げたいだけなら来るなよ暇人。
