ベイサイドタワー晴海ってどうですか？

ミステリーマンション

マルエツ、ぱぱす、コンビニ、保育園、クリーニング　便利！
たまにDTのスカイデッキに涼みに行けるよ。

ここって分譲するの？賃貸？

ググっても情報がありません。

再開発事業計画では分譲となっていますが、ここまで完成しているのに、前田建設工業のサイトを覗いても情報はありません。
真横の運河側には大柄な50Fクラスのタワーが既に3棟建っています。建物内部の仕様は不明ですが、眺望への期待は、住戸の向きと階数が限定されそうな気配です。

元近隣住民です。持ち主は、URなので、基本的にはスカイリンクと同様に賃貸じゃないでしょうか

マンション名が取り付けられていました。
光の関係でよみにくいですが。。。
となりのＤＴとちがって、全戸に日焼け防止カーテンを取り付けている気の配り用をみると、分譲かな、と思ったりもするが、はたした真相は。
まさにミステリーマンションですな。

月の庭

下記に写真いろいろ載ってますよ。
http://tower-world.jpn.org/db/?p=1225

自社施工ですが、杭打ちは大丈夫ですか？

う～ん。。。
結局、下請けがしっかりやっているかどうか次第ですよね。
全ての工事自社でできるわけではないでしょうし。

でも、自社物件だからしっかり管理してるという考え方もできなくはないですが・・・

情報ありませんか？

全部かどうかは分からないけど、賃貸っぽい。

32.8万円間取り3ＬＤＫ専有面積76.13㎡所在階13階
23.6万円間取り2ＬＤＫ専有面積54.73㎡所在階2階
24.6万円間取り2ＬＤＫ専有面積57.20㎡所在階2階

ほんとだ。
突然あらわれた。
http://m.imaginelife-tsukiji.jp/chinensen_ima/station_ima207/bknsta_ima207090/ベイサイドタワー晴海/room25172919.html
しかし、高いね。

なぜ2年の定期借家なんですかね。

あわよくば、定借後の2年〜3年後に最高値で販売しようという方針でしょうかね。
市況が悪ければそのまま賃貸継続とか。

聞いた話によると、住友不動産系の会社が貸主のようです。
隣接のDTの分譲賃貸の賃料下落を防ぐためにサブリースしたか、1棟購入したのかも知れないです。
定借の理由は将来、大幅な賃料改定を実現させるためかと思います。
賃料は港区のマンションとほとんど変わらないですね。

ホントに謎だらけですね・・・・

工事の囲いが取れた。
二階のテラスが公開空地になっていたので、上がってみた。植栽があるが、三階居室はテラスから近い。テラス入り口に防犯カメラはあるが、女性や子供のいる世帯は、防犯上避けたほうが良いかもしれない。
ちなみに建物は免震構造だ。

北向きの角部屋は、ドゥトール西棟の角部屋とお見合い。予想以上に近く、丸見えだった。カーテンしなければ、向こうからも丸見えだろう。東棟は距離があるので、裸にでもならない限り、気にすることはないかもしれない。南向きは、途中まで月島警察の建物があるので、眺望は無いがプライバシーは守られる。高層階は、全く問題無い。

もう一枚。

タワーマンションの節税に対し国税が監視を強めるとの報道がありました。
これは以前から指摘されてきたことであり、ドゥドゥールの住友不動産も当然、認識していたと思います。
住友はタワマン節税をツールとして当マンションを販売しており様々な影響は生じることから、先手をうってベイサイドタワーを自身のコントロールできるようにしたのではないかと思います。

どの程度影響が生じるか見守りたいです。

相変わらず、賃貸３戸の情報しかありませんね。

正式に賃貸マンションと表示されました。貸主がマエケン、仲介が住友不動産子会社。分譲と期待していた自分は残念です。

賃貸で確定したのでしょうか。お手数ですが、どこのサイトに記載されているかを教えて頂けますでしょうか。
以前、ネットで検索したときは、定期建物賃貸借2年となっておりました。この条件は変更になっているのでしょうか。
ファミリーで住む世帯であれば、2年の契約は極めて厳しいです

現地のマンション躯体に、垂れ幕がかかってました。定借は問い合わせるしかないでしょう。

教えて頂き、誠にありがとうございました。
時間があるときに現地を確認します。

下から見上げると高いですね。晴海の街並みもどんどんマンションが建設されていきます。

20万円オーバーの賃貸が出ているようですが、分譲ではないんですか？
購入したい人もいるような気がしますが、全戸賃貸というわけではないような・・・。

どうなんでしょうね。

頭おかしい人か、賃貸する気のないマンションですね。
陸の孤島晴海の相場では考えられない家賃設定になっていますね。

アクセルホームのページには、「ベイサイドタワー勝どき」と書いてあります。名称変更がありましたか？33階建てのタワマン、運河も近くて近代的です。

東京オリンピックを見越して分譲購入ならわかるものの、賃貸ですか。

>賃貸する気のないマンション
私もそう思います。すごくお金持ちでお金を湯水のように使いたいなら借りるのかもしれないとか思いました。

アクセルホームのページを確認しました。
確かに、ベイサイドタワー「勝どき」となっておりましたが、表題はベイサイドタワー「晴海」になっておりますので単なる誤記載ではないでしょうか。

ベイサイドの開発者はゼネコンですので、住友不動産の戦略か何かにより2年間定借の賃貸後、分譲することになったのではないでしょうか。
住友不動産はタワマン減税の影響により販売が低調になっていると思われ、また竣工引き渡しに向けて実需ではない買主による賃貸募集が開始されております。
ゼネコンであれば住友不動産に影響を及ぼされてもやむなしのように思えます。

なお定借2年であれば、2年後の契約更新も極めて不透明であり、また募集賃料も相場より相当上回っているため、ベイサイドに入居する方は極めて少ないかと思います。
2年間空室の状態であれば室内も劣化（特に配管）するため、2年後の販売に何等か影響を及ぼすと思われます。
確か2年後は、対象の部屋が2年間空室であったとしても、新築には該当せず、税制などのメリットもなかったかと思います。

最近の賃貸物件で、定借はそれほど珍しいことではなく、URでも定借物件がありますよ。

公開空地から丸見えで売れっこない2階とキリスト教圏の人は絶対に買わない13階だけ賃貸に出すってことは、残りの階は海外勢に投資用マンションとして売却というフラグだったりするんでしょうか...住友が噛んでるとしたら新しい売り方としてやりかねないかなと...

>>公開空地から丸見えで売れっこない2階とキリスト教圏の人は絶対に買わない13階だけ賃貸に出すってことは
そんな理屈があるんですね。なるほど！思いつきませんでした。
13階はキリスト教の人は嫌いですもんね。

投資用マンションとしても売れそうな雰囲気。晴海エリアですから、2020年まではバブルになりそうな感じもします。

>>35
キリスト教圏のコンドミニアムやホテルでは普通に13階は存在すらしなかったりしますね。12階の次が14階。

ひょっとして今この３戸のどれかに賃貸で入居したら、エレベータもほぼ専用（1人1基以上ある状況）、共用施設も使いたい放題、33階建ての戸建てを賃貸したような所有感を得られるのでしょうか…
そう考えるとこの家賃なりの価値はあるかも（笑）

なるほど、それいいかも。

分譲なら買いたかったのになあ。スカイリンクの賃貸に住みながらそう思っていた。

>>37
天才現る

東側に一組入居者いらっしゃいますね。
貸切マンション。

こういう場合、管理費などの赤字分は、住友不動産が負担するのだろうか？

マンション売却から購入入居までの仮住まいの期間　売却益が出た方は
多少高くてもここに住めば　短い期間だが王様気分を味わえる　そういった
需要ならあるのかもしれません

驚きました。1組住んでいるんですね。
他に入居者がいない場合、賃貸であれば管理費は所有者負担、分譲の場合、区分所有者（本件の場合、売主）が負担となります。従って、その1組の入居者が負担することはありません。

尤も、豊洲などの住友不動産分譲案件は、売主の負担が軽減されるように修繕積立金などは竣工から数年間、低く設定されているようです。

1組入居者がいるとのことですが、管理人もいるのでしょうか。
賃貸する意向がないのであれば、そのままにしておくことが得策だと思います。
入居者が1組でもいることにより、管理費、共用部の空調、清掃費、警備費などが発生します。
誰も住んでいないのであれば、それらのコストは少々軽減することができます。

誰の気配もしないし夜は真っ暗だし、ゴーストマンションみたいで怖いんですけど

管理費は所有者が払うということになっているのであれば、
管理費が赤字になる問いことはないのではと思いましたがどうなんでしょうか。
全住戸から計上して賄えるように設定してありますから、
入居後に値上がりする場合もありそうですね

そもそもマエケンの単独所有ならば、管理組合は基本成立しないから、
管理費と言う概念はないですよ。
一戸でも他人に売却したら法律上当然に組合が成立します。
その場合は管理費を定めることになる。

現地を確認しましたが、確かに誰も住んでいないですね。管理人の気配もなかったです。
恐らく防災センターに警備員、設備管理員が常駐している程度なのでしょう。

エントランス、共用部において深夜でも電気が煌々となっておりました。
住民が1人でもいるのであればわかりますが、単なるエネルギーの無駄使いかと思います。

仮に、このマンションが分譲用であれば管理規約は作成済と思います。
作成していなければ顧客に対し説明できないし、また分譲後にすべての所有者で協議することは至難と思います。

法律に関し知識は豊富ではないですが、管理規約がある以上、管理組合は存在するのではないでしょうか。
ただし、管理組合の組合員は、現時点のところ、前田建設もしくは住友不動産になると思います。

売り主が変われば分譲マンションになるんじゃない？
物件価格の上昇を待って、一棟丸ごと他に売るんだよ。しばらくは何も動きがないんじゃないの？

マンションにはどこにでも管理組合は存在しますよ。
それでマンションの管理と維持を行っていくのですから。

コストがかかりそうなマンションです。

ちょっと前まで英語広告 For Rentというのがマンションに垂れてましたがそれが消え、現在はネットでの募集すら目にしません。

もしや、チャイナの富豪が一棟買いとかしたとか！？

>>51 匿名さん
らしいですよ。

本年の3月末に、住友不動産が前田建設から購入したようです。
思わしくない状況のドゥトゥールを助けるために、購入するとは住友不動産も大胆だと思います。
分譲ではなく賃貸として運用するようですが、住友が貸主のマンションを忌み嫌う方も多いと思います。

投資用となると好みも分かれる場合は難しいかもしれませんね
和室の需要も落ちてきていますし、いろんな共有設備があるより引き算的なコンパクトで最低限揃っていれば人気は長く保てるようです。このあたりも立地としては人気なので戸数が多くても問題ない感じがします。

投資物件ですか？勝どき、昔と変わりましたね。どんどんタワーマンションが建っていきます。近くには晴海テラス、スカイリンクタワー、ドゥトゥールなどもあります。どこか、新築or中古で出ていないですか？

お得に買えるならいいなと思いますが、中古でも高いのかなと思っています。

現状、どのようになっているのかご存知の方はおられますでしょうか。
現状を教えて頂ければ幸いです。

晴海三丁目で、勝どきまで徒歩で行けますね。分譲賃貸でモダンスタンダードに掲載があります。

https://www.m-standard.co.jp/rent/ベイサイドタワー晴海/　

「現在公開中の部屋情報がありません」とのこと。分譲は2015年10月築なので1年経過している物件です。分譲マンションのページはなかったので、完売したのかなと思います。もし違っていたらごめんなさい。

賃貸を申し込むなら、問い合わせしておくといいかもしれません。お返事が来るかもしれませんし。

住友の営業さんに分譲予定って聞きましたよ、ファミリー向けの部屋が主とのこと。

いつから売り出すんだろう？
隣のドゥ・トゥールがまだ売れ残ってるから、そっちがめど着いてからなのだろうか？

前を通るのですが、いつまでたっても人が増える気配がありません。このマンションはどうなっているのでしょうかね？

そのマンションは賃貸ではなく分譲するようです。
ドゥ・トゥールの検討が難しい場合、紹介するのかも知れませんが、現状、ドゥ・トゥールの販売状況をみながら分譲開始のタイミングを見計らっているのではないでしょうか。

その間にもマンションは劣化するのですが・・・
（使用する人がいない場合、定期的に空気の入れ替え、設備の運転をしないと劣化する）

2015年に竣工したものの、何らかの理由で賃貸も販売もされていなかったマンションなのですか？
みなさんが仰るように既に新築マンションではなくなってきていますし、経年につれ資産価値に影響が出てくるかと思いますが今後の販売計画はどうなっているのでしょう？
詳細を見るとエントランスにはコンシェルジュも入って豪華な造りになっていますよね。

ドゥ・トゥールの販売、分譲賃貸の影響を大きく受けていると思います。
当初は賃貸マンションと聞いております。
当マンションが相場程度の家賃で募集すると、ドゥ・トゥール分譲賃貸が苦戦し、分譲を開始するとドゥ・トゥールを検討する顧客に影響を与えると思います。

販売計画は以前、住友不動産に問い合わせたときは未定とのことでした。
その後は不明ですが、電話で問い合わせれば回答して頂けると思います。

なお玄関などは豪華ですが、賃貸目的で建設しているので、それ以外の部分、専有部は分譲仕様ではないと前田建設の方が言われていました。

外観写真あります。

https://www.m-standard.co.jp/rent/%E3%83%99%E3%82%A4%E3%82%B5%E3%82%A4...

今は満室なんですね。このマンション、そういえば近く通りましたね。駅までは徒歩10分とありますが、もうちょっと遠いかもしれません。運動公園の緑が窓から見えて景色よさそうですよね。

分譲賃貸だといくらくらいになるんでしょう？

>>なお玄関などは豪華ですが、賃貸目的で建設しているので
そうなんですか。外からみるとかなりカッコイイですけど。住んでいる人の意見が聞きたいです。

ここは社宅ですかね。満室とありますが、夜は全く電気も付いておらず、誰も住んでいないようです。

１世帯だけ入居していると住友の営業から聞きましたよ。
そこの為だけにコンシェルジュも置いてるし、共用部の電気空調もつけてるみたいです。
前田建設から購入した経緯は何なんですかね？

ロビーの内装を全部剥がして何か工事をしてた。ツルツルピカピカの大理石に貼り替えてすみふ流のロビーに改装するのかな。

>>62 匿名さん

私が唯一の住人ですよ。

失礼なことをお聞きしますが管理人も兼ねて住まれているのでしょうか。

利益確定したくなくて売りに出さないのでは？
基本的には下がる要素は無くて、後はサプライズでどの程度まで上がるかって感じじゃないでしょうか？
近隣一期購入者はスミフと同じポジションを持っていることになるので手堅いですよね。

ベイサイドタワー晴海をネットで検索すると、頻繁に裁判とのキーワードがでてきます。
現在、何らか係争事案に至っているのでしょうか。ご存じの方がおられれば教えてください。

このマンションの住民専用スレがあったら面白そうw

ちょっと信じがたいのですが、1世帯だけ入居しているとは本当の話ですか？
ネットでは『竣工後ほどなくして2階と13階のみが賃貸として出てきただけでそれ以外のほとんどのお部屋は未だ謎のまま』と書いてあり、野次馬で申し訳ないのですが、今後どうなっていくのか動向が非常に気になっております。

なにかトラブル、問題が生じているかも知れませんね

>>73 匿名さん
近隣のものですが、数ヶ月前に夜通った時は13階の、北側に一軒だけ電気が付いていました。周りの公開緑地も整備されてますし、管理費用はそこそこかかっている気がします。
どうしているんでしょうね。

私なりの意見ですが、中国人の富豪が独占されているのでしょうか。まさに下がる要素が見当たらない。タワーマンションの暗号通貨ですね。

ついに、分譲開始！

>>77 匿名さん

おー！？

>>77 匿名さん

なんでこのタイミングで！？
気になり過ぎる！！

>>79 匿名さん
今が一番高く売れる、もしくはタイミングが良いとの判断でしょうね。

高値ふっかけてくることは確実やね。

ドトールのちょい下、パークタワー晴海のちょい上というところでしょうか？

>>82
住不だけに価格は未知数だけど、中古ってことをお忘れなく・・・

>>82 匿名さん

それだと有明の価格と被りそうな気がします。
しかし地下鉄通るとここと有明でスミフの残り1500戸位の分譲価格が1000万上乗せされそうですね。
それだけで150億の利益が生まれるので裏で動けなくもないわけですか、さてどうなることやら。

>>83 匿名さん

中古ではなく新築ですよ

増税前に駆け込みで売ろうってことか。

増税も微妙だなぁ…。こんなとこで呟いてもしょうがないけど10年後、財政規律や円の信用ってどうなっちゃうんだろう。

>>86 匿名さん
新築じゃないものは中古って定義ありましたか？

>>86 匿名さん

ただし、新築と同等の価格で出してくるだろうね。

>>89 匿名さん

不動産の、表示の決まりで、竣工から1年経つと新築と言えなくなります。

>>91 匿名さん
それは知ってます。
で、新築以外はすべて中古という定義はどこでされてるんですか？

世の中には新築と中古の二種類しかないから。

>>93 ゴージャス松野さん

新古って知らない？

新築ではあるけど、新築という表示が出来ないだけじゃなかったっけ？

皆さん、言葉遊びはその辺にしてね。

新築という表示は出来ない時点で、「新築」ではないでしょう。国が決めていることです。

でも価格は新築並みで出てくるだろうし、買う人も新築と変わらない感覚で買うのでしょう。

ただ、間取りプランセレクトなどを楽しめないというのは新築らしくはないですね。

いえいえ、新築であることには間違いないです。
広告に新築と表示して販売できないという制限があるだけじゃなかったかしら？

新築の表示は不可と思います。
またローンなども中古のものが適用されるかと思います。
https://www.flat35.com/faq/faq_601-2.html
数年間、設備及び配管などを使用していないため、劣化の程度が懸念さえるとのことだと思います。

以前、前田建設工業の方に確認しましたが、もともと賃貸のために設計、建設したマンションのため、分譲マンションにある豪華な共用設備はなくまた設備、使用もやや劣るとのことでした。エレベーターの台数も賃貸マンション使用です。これらは内部を確認すれば容易に判断できます。

ドゥドゥールの販売に目途がたったか、市場悪化する前に売却するかいずれかと思います。

>>97 匿名さん
何言ってるの？
デベは新築みたいな売り出し方するんだろうけど、国が新築と表示してはダメと言ってるんだから新築じゃないんだよ、分かった？

かと言って誰が誰も住んでなくて中古というわけではないから、未入居物件、という言い方が適当かな。

>>93 ゴージャス松野さん
適当なこと言わないように。

これからプロレスの試合があるので失礼します。

>>99 匿名さん

新築ではあるのでは？
広告などで新築表示が出来ないだけで。
そもそも、わざわざ広告に新築って文字入れます？

情報提供、誠にありがとうございます。
可能であれば追加の情報もお願いいたします。

>>102 匿名さん
ではあなたの新築の定義は？

定義

>>105 匿名さん

ですね。
このマンションは、新築ではありません。

2015年10月竣工なので、2年半経過しています。

新古または中古ですね。

新築、新築言ってる人はなんなんだ

ドトールの販売が低迷中なのに
思い切った行動だね

>>108 匿名さん

そうなんですか。販売は順調ではなかったのでしょうか。

>>109 匿名さん
ドトール は、完成から3年近くが経過し、その分固定資産税優遇期間も短かくなっています。いくらスミフの売り方とはいえ、順調とは言えなかったでしょう。

>>77 匿名さん

すごいです。販売スケジュールはどのようなものなのでしょうか。
詳細わかればまたお知らせください。

>>110 匿名さん

そうだったんですか、ありがとうございます。
最近、街角でこのマンションの販売員を見かけなくなったため、完売したと思っていました

>>106 マンション検討中さん
中古の定義だと、一度第三者の手に渡らなきゃ行けないから、当てはまらないのでは？

新築、もしくは新古かな。

ドトールはなんて言って販売してるの？
新築？新古？
中古じゃないのよね？

販売開始？

>>116
そのような状況だと思いますが、新しい情報もなく詳細不明です。
ドトールのマンションに案内状が届いたのみだと思います。

HP開設されました。

情報ありがとうございます。
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/bst/detail.cgi/

>>119 匿名さん

https://smp.suumo.jp/mansion/tokyo/sc_102/pj_67716352/rooms/?kbn=2&...

部屋別の価格も出ています。

凄い価格ですね。
ドトールを安く見せるための餌ですかね。

月島もんじゃタワーよりは少し安いかな
お値打ちですかね
写真みると、とてもスタイリッシュでかっこいい作りですね

>>122 匿名さん
大丈夫ですか？

>>123 匿名さん

何がでしょうか？

高層階だからドゥトゥールとそんなに価格は変わらない感じ？

デザインはまあまあやけど、ここをこの値段で買うのは、よっぽどの情弱か、掃いて捨てるほどの金もってる人か、どっちかやね。

>>122 匿名さん
外観は良好だと思いますが、いまどきどこのマンションでも然程の違いはないと思います。
問題は内部です。この金額帯であればあるべき施設は全くないと聞いております。ホームページも記載はないことを考えるとそのとおりだと。
もし豪華な設備があればホームページに記載していると思います

>>121 マンション検討中さん　
取引事例法さながらの比較商法ですね。
ここまでするとは思っていなかったですが、さすがザ・スミフですね。

>>124 匿名さん

この価格でお値打ちとか仰ってるので。
冗談ですか？

なるほど。ドゥトゥールを売るための戦略か。
住友も焦っているのか？
しかし、ドゥトゥールって完売するのかね。あれ。
来年から大量に仕入れた中国人も利益確定で売ってくるぞ。

>>129 匿名さん

124の方は住友不動産、またはその関係者の方とお見受けしました。

掲示板で良いとか、悪いとか言ってる間に
良い部屋は売れてくるだろうよ

パークタワー晴海もドゥトゥールも南向きの上層階はすぐ売れちゃったからな

>>130 匿名さん
ドトールの中古は、流石に四年前の売値に近づいてきている。高層の条件いい部屋の中古は、まだ値上がりしてるが。

物件概要も更新されないし、資料請求ボタンも一向にできないですね

めちゃ高いな...共用部気になるな。
もう説明とかって聞けるんですか？

モデルルームは一昨日（土曜）からオープンしてますよ。電話すれば行けるんじゃないですか？

https://smp.suumo.jp/mansion/tokyo/sc_102/pj_67716352/modelroom/?rnms=...

広告が建物に貼られていますね。
もう築2年半ですか。
完成前に分譲してたら検討したのですが。

>>137 匿名さん

新築表示はできないけど、あんま変わらんでしょ。

完成した頃にスカイリンクに住んでたけど、
その頃より外観が少しは変わりましたよ。

ここが完成した頃、ここの外観、ね。

価格を見る限り全く売る気無さそうですね。
ドゥトールを割安に見せるための釣り物件なのが見え見えです。
住友以外はちょっと考えつかんでしょう。さすが。

外観はドゥトゥールよりカッコいいと個人的には思う。
ドゥトゥールは1階外観のタイルも安っぽいし塗りが雑
こちらの外観タイルは深みがありオシャレ
あとベランダガラスがキラキラしていて綺麗

南向きの部屋は即完売するだろうな

南向きは建物で遮られない？(永久眺望？

間取りを見ましたが、どのタイプでも広々として生活をしやすそうですね。
特にバルコニーが広そうで、ガーデニングも気軽に楽しめそうな環境であると思います。
ところで、ウォークインクローゼットはどれぐらいの収納が可能なのでしょうか。
季節外れの洋服を全て収納できるだけのスペースがあるか気になるところです。

しばらく大手では見かけなかったけど、さすがに最近の在庫積み上がりの危機感からステマ復活？

スミフなのでくだらないステマなんぞせずに、この価格に価値を見いだす人だけ売るのです。
ま、ドゥトゥールの販促の可能性が高いけど(笑)

モモレジさんがレビューしていますね。

http://mansion-madori.com/blog-entry-5756.html?sp

共用施設は一切ありません。フィットネスやスカイラウンジだけでなくゲストルームもないです。唯一あるのはコンシェルジュだけです。

共用施設いらない派だけどこの立地でないのはさすがにどうなの？ただでさえ周囲に何もないのに。

買わない

こりゃ買っておくと値上がり確定ですかね。

＞■住宅の拡大政策、今夏にも転換
　出生数増加に伴い、保育ニーズも急拡大している。保育所への入所者数と待機児童の数をあわせた保育ニーズ数は13年度に2980人だったが、17年度には4596人と1.5倍に増えた。区は保育定員の拡大を急ぐが、追いつかない。
　13年度に200人弱だった待機児童の数は、15年度には100人強まで減ったが、その後増加に転じた。17年度には300人強となっている。
　通勤の足となる交通網もパンクしかねない。例えば、タワーマンションが林立する臨海部にある都営地下鉄・大江戸線の勝どき駅の乗降客数は16年度に約10万人と10年間で4割増えた。通勤ラッシュ時の駅ホームは乗客で埋め尽くされる。
　区は今夏にもマンションなどの住宅建設に対する容積率の緩和を原則廃止する方針。90年代の都心空洞化を受けて始めた住宅誘導政策を約20年ぶりに転換し、人口増のペースを鈍化させる。
　容積率の緩和がなくなれば分譲できる戸数が少なくなって採算性が下がり、自然と供給数が減ると見込む。
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20180605-00000005-nikkeisty-bu...

>>154
全く逆です。今後下落するとの予測が大半です。
米国、欧州等の金融引き締めで金利が上昇していること、金融緩和・特区の影響によりオフィスを含め大量供給が予定されていること、増税により景気後退が見込まれることが要因です。
特に日本は人口が減少します。人口の増減と不動産価格の相関性は研究者、専門家等などで立証されつつあります。

不動産仲介会社の担当者、マンションデベロッパーの担当者において投資用のみならず自身で居住中のマンションでさえも売却しようとしていることからもそのことは言えると思います。

>>153 匿名さん
中央区は都心の割に、港区や千代田区より大分安い事で相対的に買われてたけど、
規制でもコストプッシュ値上がりで高騰して港区千代田区近くになるなら皆、そっちに行くでしょ？

港区千代田区はさらに上を行くだけだよ。

>>153 マンション検討中さん

誰が何のために購入するのでしょうか。
収益不動産に関し投資顧問、金融機関の融資担当者の殆どがピークと回答しています。
マンションを転売するにしても、仲介手数料、登記費用、利息などの経緯を含め上回る金額で購入する買い手を見つける必要があります。
賃貸に供する場合でも賃料の上昇幅は極めて限定的です。統計などをご覧ください。
なお自己居住用でも同様です。1990年のバブルみたいにずっと上がり続けることはあり得ません。

私は、収益不動産に関し投資顧問、金融機関の融資担当者の殆どがピークと回答しているから買います。
今まで投資顧問、金融機関の融資担当者の予想が当たったことありますか？
この手のものは大方の予想の逆に動くのが常です。

158さん

うーん。。。グッドポイントです。

今キャッシュがあれば買い。。。無ければ見送るしかない。

30階から25階ぐらいまでは南も東も西も永久眺望だから、買ってもいいけど、それより下はダメダメマンション

もう建物内については見ることができるということですね。
眺望に関しては
実際に確認するのが一番ですから、良いチャンスなのではないかと思います。
眺望が良くないならば、
コスパが良いのかどうかっていうのがポイントになってくるので
その点は要確認しないとです。

>>157 匿名希望さん
キャッシュで買って3年位賃貸に出してから売却すれば、すべての費用を差し引いても賃貸期間の金額は純利益が出ます。
たとえ短期譲渡で所得税、住民税が39%取られても利益は十分出ます。
ローンでの購入や実需物件を売るなら2、3割上乗せしないと利益は出ません。
この所の中古の売却が凄い勢いで増加しているのは、後者のローンでの購入者です。オリンピック前に何とか売り抜けて利益を確定したい人達或いは買い替え組の人達が市場に溢れているのです。
多分もう遅いと思います。今売ろうとしても、、、

>>162 通りがかりさん

マンションの1部屋の場合、信託受益権での購入は厳しく、また売却時に自分で買主を探すことも困難であるため、少なくとも６％以上の利鞘が必要になります。また賃貸に供する場合、実需でのエクジットを考えると定借になると思いますが、ファミリー用の案件で3年の定借はハードルが高いと思います。

また｢投資顧問、金融機関の融資担当者の予想｣ですが、株式の予測は外れることが多いものの、不動産に関しては外れる場合は基本的に後ろ倒しだと思います。当然、不動産の動きはタイムリーには判断できませんが、ピークを過ぎたにも係わらずピークですと主張し顧客に勧めていることが多いと思います。

いずれにしても投資は自己判断です。自分のマーケット感が正しいかどうか楽しみです。数年後にはわかると思います。

>>163 匿名さん
162の投資方法で二部屋売却。相当利益出ましたよ。
不動産では負けていません。
株は塩漬けが有りますが、、、、

>>164 通りがかりさん
162の投資方法で相当な利益を享受したとのことですが、購入時期はいつ頃なのでしょうか。
2013年から2014年頃であれば最後の買い時だったと思います。

>>165 匿名さん
良物件とも2013年です。
今は購入に踏み切れるだけの物件が無いので、来年販売の東急のブランズタワー豊洲の高層階も検討中です。

3年位賃貸に出してから
だと、部屋はリフォームしてから売却するのですか？
自分で住むよりは乱暴に使われますよね。

>>167 匿名さん
私の場合には2部屋とも綺麗な仕様だった様で、賃借人負担でハウスクリーニングをしました。
私の負担はクーラーのクリーニング【1万円位】のみでした。【売却の場合はクーラーのクリーニングは不要らしいです】
2部屋ともに高層階で眺望が確保されていた為かレインズに掲載後概ね2ヶ月で成約、清算まで終わりました。
蛇足ですが、駅遠物件でも高層階、眺望確保、この2点が有れば早期に売れると思います。
今中古相場は若干下落気味らしく、低層階の眺望の無い部屋で新築時の2、3割の売り出し価格ですと1年位売れない物件はザラに有ります。
特に豊洲、有明、東雲に多いですね。購入は慎重にされた方が良いですよ。

中央区のラストフロンティアが晴海だと思うよ。
中央区にこの規模の大きさの開発ができるところは、晴海しかないからね。
だいぶ高くなったとは言えまだ内陸とは5000万以上開きがあるから、今はまだまだ買いどきだと思うけど。信じるか信じないかはあなた次第だ。

>まだ内陸とは5000万以上開きがあるから

埋立地の金額が内陸に追い付くって説？聞いたこと無いなあ

2020年東京オリンピックが晴海の一つ目の節目、二つ目は選手村が分譲されて街開きする2023年、その時には晴海も1000万から2000万は値上がり期待出来るかもね、
不動産の売却をして何度か利益出してる人にしか分からないだろうけどね。湾岸マンションを10年前から売り買いしてる人しか分からないか、

マンションは大規模、タワー、湾岸これに尽きる
過去に二度の購入、売却し三十代だが三千万超える資産築けたのもこの基本に忠実だったから
対照的に小規模、低層、内陸は借金して金をばら撒くようなものだと思うわ

オリンピックだからマンション買おう！は無い。

選手村以外に、勝どき東や月島や豊海で次々と新築タワーが分譲予定なのに、
値上がり期待できるとは楽天的ですね。

私自身、佃や品川や内陸タワーの売却をして利益出してるけどね。

173だけど、
内陸ならトミヒサで儲けさせて貰った。
172はまだまだだな。

>>172 匿名さん
たったそれだけなの？

>>166 匿名さん

2013年であればいいタイミングでしたね。
すばらしい判断、投資センスだと思います。
他の方々が色々コメントされておりますが、不動産はずっと上昇することはなく、またずっと下落することもありません。
10年程度の周期でシクリカルに変動します。
市場構造の変化も影響しますが、昨今、タワーマンションはコモディティかし希少性は低下しましたし、今後不動産のメインターゲットとなるミレニアル世代は所有ではなくシェア、賃貸を好む傾向が強いようです。

>>176 匿名さん
確かにその様ですね。
私は売却金の一部を次に購入する予定のタワーの頭金だけ残して、今某銀行の株式の配当狙いで数万株単位で購入中です。
株は現物買い、潰れない株、高配当株、底値買い、万一下がった場合にナンピン買いが出来る現金を持っていれば必ず儲かります。
数年後キャッシュに変えてローン無しで購入します。

>>177 評判気になるさん
配当狙いで株買うって、不動産で言えば小規模、低層、内陸買うようなものだよ。。
しかもここ数年日経平均をアンダーパフォームし続けてる銀行株ってのはセンス無さすぎ。
大人しく湾岸タワーの3棟目買いなさい。

>>178 匿名さん
単なる3棟目を買う迄のお遊びです。
配当はインカム。仮に上がればキャピタルが得られます。
実際今売却しても利益は十分に出ていますが、、、、

ここはそれほど近いって訳ではないかもしれませんが、
水辺の物件って結構虫が出る事がありますがどうでしょうかね。
とはいえとても眺望が良さそうなところですし、ホームページを見る限りでは窓も大きく、
立地条件とは別に魅力を感じます。

16階から下を売り始めるみたいだよ
3LDK 66㎡ 6900万
2LDK 55㎡ 5900万 だと
明日14時に行ってきます。

>>181 マンション検討中さん
割高ですやん

中央区のタワマンが@350万で買えるなら悪くない

物件概要によると、76.13㎡の住戸が10,580万円のようです。
坪単価450万超えは、さすがに高すぎるのでは？

そ、そんなにするものなんですか。
晴海だったら、もう少しは抑えめになるのかなと思っておりましたので。戸数がものすごく多いマンションですから、
全体的にリーズナブルになってくるのではないかという期待を持っている人は
多かったんじゃないかなぁ。
やっぱ、オリンピックがあるからっていうのが大きいのかしら。

3LDK 6900万円台を検討中です。
16階の部屋も見学されてもらい、賃料査定も見せてもらいました。

>>181 マンション検討中さん

まぁ、そんなもんじゃないですか、今の相場なら。

>>186
6900万円のお部屋、買えるの羨ましいです。家具や家電も新居のために買うとなると7500万円ほどは必要かと思います。このマンションは億の部屋もあってリッチですよねえ。

前に知人が新築マンションを買った時、旧マンション（多分、現在住んでいるマンション）の家賃と、諸手続き費用が重なって大変だったと話していました。

ローンを組まれるのかもしれませんが、新築購入時って一気にお金がかかってきてしまいますよ。登記費用とかもありますよね。

>>188 匿名さん

6900万の部屋買うと家具や家電などで
7500万も必要ってアホか？
600万も必要な訳無いやろ

新築マンション買った時、
旧マンションの家賃と諸手続きが重なって大変だった？ってアホやろ

重ならんし、
賃料は住んでいた月まで、
新築マンションのローンの支払いは引っ越して翌月から支払いスタートが普通だが。

>>189 マンコミュファンさん
ローンを借り入れる手数料の250万くらいの保証料？やリフォーム代とか含めてじゃないか
新築でもキッチンをリシェルにしたり、フローリングを石張りにしたりする人なんだよ

>>188 匿名さん

マンション買ったことのない無知な方が、知ったかぶりで投稿したって感じの内容ですな。

駅から多少離れていますが、日当たりや周辺の環境が個人的には良いところと感じました。
スーパーがかなり近いところにありますし、生活環境は十分ですね。
豊洲市場の予定地となっている場所の近隣というのもちょっと良さそうに思います。

魚市場に魚を運んでくる物流トラックで深夜からごった返す場所が魅力的とは？

>>192
ここの問題はそこじゃない。
周辺比で確実に埋もれるであろう特徴のない立地、外観。
築3年の新古？中古？物件。
途中売主が変わったり賃貸したり・・・
それでいて目ん玉飛び出るぐらい高いっていう・・・

だったら近隣の中古でもいいのでは？ってなっちゃうんじゃないかな？
新築限定で金に糸目をつけないなら選手村待ったほうが間違いないしね。

住不も本気でここを売る気はないと思う、
相場を吊り上げる為の（ドトールや有明を売る為の）撒き餌でしょｗ

ここは、構造が端的に言うとうまい棒みたいなものになっているのか？
スカイツリーと言ったほうが格好いいかな？
こういう構造の場合、
結構専有部は、形がそれぞれかなり個性的になってきます。
使い勝手に関しては、角部屋とかどうなんだろう。斜めになる部分がどうしても出てきますから。

このマンションって、共用施設があまり充実していないように思うのですが、いかがでしょうか。ジムとかなさそうだし。

ジムが欲しけりゃジム通え、外走れ、筋トレしろ

ゴミ焼却場の横にあります。筋トレだけなら、なんと200円！

スミフから買ったら、売る時困ります。
買い替えできないです。

>>199 マンション検討中さん

え？私はスミフから買いましたけど、ちゃんと買い替えできたし、満足のいくお値段で売れましたよ。

>>200 匿名さん
シティタワー品川ですか？

スミフのマンションは買い替えが出来ないのはどのような理由がありますか？
何らかの理由で、リセールで売れにくいんですか？
スミフは分譲マンション供給戸数が4年連続全国で1位だそうですし、
売れるという事は中古でも需要があると思い込んでいました。

>>202 匿名さん

スミフのマンションは基本的には相場よりも高値販売です。

ただし、シティタワー品川のように特殊要因で激安になることもあります（まぁ今後はないでしょう）。

それと、アベノミクス・オリンピック決定後のような上げ相場の時には、相場より高く買っても相場がそれ以上のペースで上がっていくので、スミフからの購入でもリセールは問題ないと思います。

ただし、相場が停滞もしくは下げ相場の場合には、相場から高く買ってしまうとリセールは厳しくなります。

本来高仕様であるべきのブランドが、低仕様のマンションを供給してますからね。そのギャップは売るとき恐ろしく響くと思います。

>>203 マンション検討中さん

続きです。

スミフだからといって厳しいわけではありません。しっかり価格と場所を見極めれば、リセールに苦労しない物件もあります。

>>202 匿名さん
はめ殺しの窓が時代遅れなんですよ。

>206

はめ殺しって！
時代遅れ通り越して、死語だな。

FIXの窓のことでしょうか？？
どうしてFIXにしてあるのかわからないですが、構造的なものだったりするのでしょうか。
窓掃除とか外側は
おそらくこういうタイプのマンションは定期的にはしてもらえると思うので
汚れたらどうしようみたいなことは心配いらないとは思うけれど。
風通したいっていうのは有りますよね。

>>208 匿名さん

単にダイレクトウィンドウのほうが景色が良く、ダイレクトならFIXにするしかないというだけの話かと。
時代遅れというよりは好みの問題で、リセールに影響する部分ではないですね。

>>203 マンション検討中さん
株式投資の現物買いの鉄則と同じですね。

>>206 eマンションさん
半分青いでマー君が言ってました。【はめ殺しの窓に息苦しさを感じた】と。
で高層ビルにある大企業を退社。
自然の風を求めて律と鈴愛が扇風機を開発するんですよね。

レス伸びませんね。

間取りが悪すぎ。
住友の高値ごり押しもウザすぎ

「東京五輪後、日本の不動産は暴落する」はフェイクだった
9/16(日) 9:00配信


写真：現代ビジネス
世界の「五輪後」を調べてみると…
　前回(「『日本の不動産市場はバブルだ』には、まったく根拠がなかった」)は日本および東京の不動産市場がバブルとは程遠い状況にあることを説明しましたが、このバブル説と同じくらいよく言われる話に、「オリンピックで不動産市場は暴落する」というものがあります。

　断言しますが、これにも全く根拠がありません。

　たしかに五輪を開催した国では、五輪開催の前後で景気が上下することも不動産価格が上下することもあります。しかし過去に開かれたすべての五輪でそうなっているわけではありません。

　私はこれを検証するため、前回(1964年)の東京五輪以降のすべての五輪に関して、それぞれの開催国の不動産価格との関連を調べたことがあります。

　その結果、たしかに経済規模の比較的小さい国や新興国で開催された五輪に関しては、その前後で景気の上下動が起こっており、それは不動産価格とも、かなりの連動性が見られました。64年の東京五輪を開催したときの日本もまさに新興国でしたから、この構図はそのまま当てはまっています。

　しかし経済規模の大きい国、あるいは先進国で開催される五輪は、その前後で景気変動も不動産価格もほとんど変わっていなかったことも、同じ調査で確認できたのです。

　実際、先進国で開かれた五輪の典型である2012年ロンドン五輪後には、英国政府が「ロンドン五輪が不動産市場に与えた影響はなかった」とのレポートをまとめています。

　2020年の東京五輪では、選手村がつくられ、閉幕後はそれが民間住宅として売り出される予定の晴海、勝どきなどのエリアには影響が出ることは予想されます。ただ他のエリアに関しては良くも悪くも影響は出ないでしょう。

　「五輪後の地価暴落」説の根拠の一つに、「2020年以降に建築物資の価格が落ち込み、コストが下がるから」というものもあります。

　ただこれに関しても、現状はまったくそういう状況になっていません。いまどこのゼネコンにヒアリングしても、だいたい2022～23年までは仕事の見通しが立っています。

　また今現在、オフィスビルもマンションも一戸建ても、どの現場でも工事の進捗がものすごく遅れており、通常は3ヶ月で済む一戸建ての建設に4～6ヶ月もの時間を要する状況になっています。これはひとえに建築現場が人手不足だからです。

　建築職人はピークの頃には約600万人いたのですが、2008年9月のリーマンショックの後に大量の職人が引退してしまい、震災復興に伴う建設需要の増加、アベノミクスの需要増のときも戻ってこなかったことで、現在は400万人しかいなくなっています。しかも平均年齢が60代とかなり高齢化していますから、いま現役の職人が引退するとさらにごっそり人手がいなくなるのは確実です。

　そういった状況ですので、2023年くらいになっても建築需要はおそらく収まらないですし、建築費用は下がらないでしょう。

　もちろんこの状況は、建設作業のAI化やロボット化がさらに進み、現場の仕事はほぼ無人、人間がやる仕事はモニタリングくらいにでもなれば一変します。しかし10年後や20年後ならばともかく、2022年や23年までにそこまでの技術革新がなされることはさすがにありえないでしょう。

誰かこのマンション買った人いるの？

ドトールって、ダイレクトでも
開けられる小窓があるのでは？

>>215 匿名さん
私もホント買った人いるのか気になります。
数年空き家だったことや、賃貸だったことはどのように説明を受けているんですかね。

部屋の電気がいくつか点いているので何軒かは売れているんじゃない？

過疎ってますね。。

前田建設が、販売してれば2割は安かったんじゃないかな〜。

>>220 匿名さん
その通りだと思います。
周辺相場を吊り上げたいのでしょうが、竣工済のこのマンションでやってしまうのはどうかと思いますね。
デベなんですから、中古を高値で売ろうと目論む一般人のようなマネはしないで欲しい。

選手村の板マンってここよりも高くなるかな？

ないっしょ？
せめてここ買うかな？w

>>223 匿名さん
選手村よりは駅に近いし、板マンより設備は良いからね。選手村次第で評価が変わるから難しい。。

16F 3LDK 6,880万円〜
って、ぶっ飛び価格だけでなく、現実的な価格の部屋も出てきた？でもドゥトゥールとのお見合い部屋とかかねぇ。モデルルーム行ってみようかな。

スミフ十八番の
「売れてます」しか言わないんだろうなぁ。

キャンセル住戸が出たんで、最後の一戸ですって毎回煽られて、何軒かスミフの物件回って流石に慣れたわ。

どんだけキャンセル住戸出ているんだっていうの。ここの営業は本当に信用ならん。

>>226 匿名さん
こう言う書き込みが多くて住友不動産から買うの怖くなったわ。。

>>227
そういう輩（客ではない）はこっちからお断りだわｗｗｗ
ってスタンスだからね。

顔色と財布を覗き見ながら出し入れするし、
買えもしないのに興味本位でプレミアムルーム見られても困る、
相手するだけ時間の無駄ってことなんだろうね。

ただ商売のやり方として間違ってはいないし文句言われる筋合いもないし、
長期販売含めた独自路線を貫いてる結果が今の快進撃、好決算に繋がってる訳だしね。

個人的な意見として三井と住不が並んでて選べる状態なら間違いなく三井を選択するけど、
豪華なエントランスや個性的で黒光りする躯体が突き刺さる客も当然いると思う。

スミフのお得意様はいわゆる情弱な富裕層だと思っています。

また、営業が変わると言うことが全然違うし、何が本当なのか信じられない。不信感しかない。

スタンドプレーが多くて、話していて疲れる。

>>230 マンション検討中さん
姑息だ

>231

まあ、そういう会社の体質も判断材料。

>>230 マンション検討中さん
ということはカヤバだったのかなぁ。

>>225 eマンションさん
最初から3LDKは6880万円からだったかと。

住友不動産のマンションをいくつか見てみましたが、他のタワー物件では構造が公開されたままなので、こちらだけの対応なのかと思います。
同時にQ&Aも開けなくなっているので、そのうちなにか免震ダンパー関連について言及されるのかもしれませんね。

週刊新潮にもこの話題が載っていました。

ダンパー該当‼️

>>238 検討板ユーザーさん
この時期の湾岸マンションは仕方ないよ。逆にKYBじゃないマンション探す方が大変でしょ。

そんなことはない。パークタワー晴海、KTT、クロノ、ティアロ、SKYZ、BAYZ、MTGはKYBじゃないし、逆に湾岸でKYBなのはココとドトールくらいじゃないの？(あとシティータワーズ東京ベイはどっちだっけ？)

>>240 匿名さん
圧倒的トップシェアの製品を使わないそのマンション群って逆にどうなのよ。。

>>241 匿名さん
そのトップシェアの製品が一番やばかったってことが証明されたのに、まだそんなこと言っているの？

>>241 匿名さん

シェアより信頼性が大事だと思います。

高シェアということは、この問題が起きるまでは信頼性が高かったという事ですよね？そういう製品を採用していたデベの姿勢自体は評価すべきではないでしょうか。その姿勢はダンパー以外の部分にも出るわけですから。

マンション施工会社では長谷工がシェアNo.1ですね。
シェアと信頼性は無関係ですね。

こちら人気なさそうですね。

昨日ティッシュを月島駅でいただきました。

物は良さそうだけど、なぜ人気無いんですか？

完成して数年になるのに、新築で売ってるんですか？
風通しとかしてないと部屋が傷む。配管とかも心配。
今晩も全く電気が付かないんですが誰も買ってないんですか？

もともと前田建設がドゥトゥールの目の前にこのタワマンを建てたけど、分譲にしろ賃貸にしろドゥトゥールより割安な水準で市場に放出されることは間違いなかったから、
それによる価格破壊を恐れた住友不動産が一棟丸ごと買い取って2年以上放置してたってこと？
今になってようやく売り出してるけど、ドゥトゥールと重複するような階数・プランは意図的に売り止めしてる（と住友の担当者も明言していた）し、あったとしても坪450弱とかのとんでも価格で出していて、本気で売る気が無いことがわかる。
「この価格ならドゥトゥールの方が良いよね」って思わせるための販売戦略？そんなのありなの？
法的な良し悪しとかの話ではなく、日本を代表するデベロッパーとして、自社フラッグシップを完売したいがために他の物件をこんな粗末に扱うのってどうなの？
3年も放置されてたせいか、マンションが息をしていないような感覚を抱きました。
仮にドゥトゥールが完売したら、今度はこちらの完売に力を入れるのかな？住友は価格を下げないという話が本当なら、あのとんでも価格の部屋はいったいどうなる…？

>>250 マンション検討中さん

ドゥトゥールの完売は多分無理かな

駅直結ビュータワーも絶賛販売中

ちなみに物件自体はもともと賃貸仕様だったという噂もありながら、中も外もドゥトゥールに近い雰囲気で造られていて、全然悪くないです。
住友が一棟買ってから共用部などをやり替えたのでしょうか。
本家ドゥトゥールとの比較では、豪華な共用施設がほぼ無いという点が価格にどう影響されるべきか。
私自身、大浴場やジム、パーティールーム等があるならその方が嬉しいですが、中にはそういうのは一切無くて良いからもう少し静かに暮らせるようにサイズダウンしてほしいという人もいるでしょうか。
その辺りの施設がベイサイドタワーには明確に欠けているにもかかわらず、戸数が少ないから管理費はドゥトゥールと変わりません。

総論として、部屋タイプによっては今から購入しても良さそうなものも一部ありましたが、住友不動産の販売姿勢として、こちらの物件をドゥトゥールと比較して明確に劣後させているところを見ると、なんかこの物件の購入者を大切にしてくれなさそうだなーという不安がかなりあります。
竣工後3年以上経過済みという点も気になりますね。築後未入居とはいえ、時間の経過とともに物件価値は落ちています。
他に検討されている方の意見も聞いてみたいです

先週モデルルーム見学に参りました。
眺望のいい南向きの物件がほぼ完売したそうです。

南は確かに眺望がいいですからね。
その方達がもう住んでいるのですか？あの真っ暗なマンションに？

ちょっと考えただけでもネガティブな点が結構ありますね。
・タワーマンションは新築から10年間が一番美味しいのに、新築価格で買っても一番美味しい時間の3分の1を味わえないのは気分的に痛い。
・あまり意識しないが使ってなくても建物の残りの寿命は既に確実に短くなっていて毎年資産価値も落ちている。これを金額に換算したらかなり大きい。
・６年ちょいしか住んでなくても中古で売るときは１０年落ち扱いされるから不利。
・空室だった期間は人が住まずに放置されていただけに、内装、設備などの劣化が進んでいる。夏に換気もせずにいたらカーテンがあるとはいえ部屋の温度はいったい何度になっていたのだろうか。温度、湿度変化が大きいとクロスの剥がれが早くなるが、表面化するのは数年後なのでスミフに直してもらうこともできない。
・33階建とドゥトゥールより低く規模も小さいためどうしても格下感があり、中古になったときの物件評価額は低くなる。駅距離も少しだけ遠い。
・既に眺望のいい部屋も残っていないようなので、あえて高いお金を出す理由も見つからない。
・ドゥトゥールの初期は眺望のいい高層でも坪３３０万円と安かった。こちらの方が築年数が新しければ世間相場の違いと諦めもつくが、築年数はほぼ同じ。
・スミフ物件は第1期が一番割安で美味しいと言われるが、ここは値上げしながら売ってきたドゥトゥールの続きみたいなものだから、それも無い。仮に購入を見送っても後悔することは無さそうだから、見送る人には安心。

ここは、ダンパー強度が足りないあの物件ではないですか？

ダンパーは正規品に交換するんでしょ。ドゥトゥールは既にやってるし、ここも間もなく

これ読むと結構安いようなことが書いてあるが、そうなの？

https://news.yahoo.co.jp/byline/sakuraiyukio/20181119-00104104/

この人、最後の方にHARUMI FLAGは売り主が東京都とか、間違った事書いてるし当てにならないね。

>>261 匿名さん

時価だからとか、広告記事だとかは置いといて、事実は3LDKが7000万未満で買えるということであり、まぁこの立地なら納得感あると思うけどね。

ドゥトゥールとの兼ね合いでまだ本格的にプロモーション打ってないけど、スミフのいつもの調子で淡々と売れてくんだろうね。

時価って客見て決めるという事はあるんですか？財閥系は客の属性を見てきめるといいますが、新宿の物件見ていると複雑です。

>>263
7000万として70平米3LDKで坪330、これならまあ許容範囲。
60平米なら坪385・・・
常識の線で20坪66平米3LDKだと坪単価350万、この辺りかな？
中心価格帯なら納得だしもっと売れてるはずだから当然スタート価格のはず。
今は絶句するような間取りも少なくないからしっかり確認したほうがいいよ。
それを分かってるから >>260 の書き手も平米数を明らかにしてない（できない）んだと思うよｗ

しかし安いですよね。

>>266 匿名さん

3LDKなら70m2はあるよ

「売主が東京都」っていうのは、分譲会社の前の売主の話でしょ。シティタワー品川についても同様の書き方してたから、そういうことかと。
この記事見て決意固まったわ。お先に買わせていただきます。
ちなみにダンパーもさすがに住友の物件は即座に交換が始まっているので、懸念材料にはならない。

>>268 匿名さん
確認したら66m2もあったわメンゴ
でも角部屋で、各部屋の形も良くて、廊下短く効率性高い間取りだから66m2以上に広い感じはする
収納はちょっと足りない感じするけどね
別途トランクルームあるみたいだけど、その広さは含まれてるのかな？トランクルーム0.72m2とは書いてあるけど

櫻井氏はいつもスミフ物件を持ち上げているから、さっきの記事も話し半分で見ておけばいいよ。
ドゥトゥールを売るためにスミフが買い上げた物件だし、そこまで魅力的な物件には見えない。

爆安なのは、新古物件だからですか？

安くはないだろ。
安くて坪350万円弱で、ドゥトゥールの低層階中古と変わらない。
規模感や共用部はドトールの方が上だろうから、あまりお得感は感じないかな。築年もドトゥールと同じだし

お先に買わせて頂きますって笑ったわ。
どうぞさっさと買ってくれ（笑）割高だけど。

最寄り駅は？

>>274
嫉妬乙。買えない人の僻み、気持ちが良い

だから、さっさと二つでも三つでも買ってくれ（笑）
買えるんでしょ，こんな高くても余裕でさ、ある意味羨ましいわ。
さっきまで一軒明かりが付いていたけど、今は真っ暗。
住不も良いお客さんで喜ぶでしょう。太っ腹（笑）

ドトールみたいな管理がオワッてる物件でも（絶対売れないのに）中古で坪400前後で売り出してるおめでたい人がいる中、
ド派手な共用施設は無いもののしっかり品良く作られたベイサイドタワーが坪350なら、こちらを買うかな。
良い意味で地味なので、多分こちらにはドトールのような勘違いした住人は住まないでしょうし、管理も失敗しないような気がします。
マンションは管理で買えと言いますが、見誤るとドトールみたいになりますからね。
ド派手なエントランス、スパ、ラウンジ等はそういうわかりやすいタワマン施設に憧れがちな層を呼び寄せちゃいますからね

そうは思わない人が多いから売れなくて真っ暗のマンションになってるのでは？

そもそも入居日は来年ですよ。
今住んでいるのは多分定期借家その一軒だけです

その通り。
購入者の入居は来年から。
マンションかなり見てきたし買ってきたけど、ドゥトゥールより良さそうだよ、ここ。

んーーー

どっちもいらんかな笑

完成して数年経つのに購入者の入居を止めてるのは何故？
購入者にしても早く入りたいでしょうに。意味不明。

>>283 マンション検討中さん

ドゥトゥールがあるからでしょ

これはちょっときついね。北側、南側ともにお隣さんとの距離が近すぎる、、、

ドトール程の規模は望まず余計な設備もいらないという人にはうってつけの筈なんだが、なぜだか管理費が高い。。

ま、総合的に勘案した投資判断としては「買い」ってことで。

好きなだけ買ってくれ、何なら残り全部。

>>288
既に抱えているポジションがあって、ここを買えない人なんですかね。
何でこのスレッドを覗いているのでしょうか。
ま、投資に明るい人ならこのマンションは「買い」ってことで。

投資対象として買いの理由を知りたい

>>291
投稿数を増やして、人気があるように見せかけたいだけ、営業マンの相手するのは無駄

人気あるならとっくに売り切れじゃない？
住み不に一棟買いされて、ここの運命も迷走中。

ドトールの前の人道橋ができれば勝どき徒歩10分圏内になるし（ホームまで10分ではない）、24時間マルエツも使えるしトリトンも近いし結構いいんだけどね。2号線開通して南西側はちょっと煩くなっちゃったのが残念。なんでTTT周辺と違ってあの辺は透明な囲いがないんだろう。あれで相当騒音軽減できるのに。

坪450なら考えものだが、坪350切るようなら即決じゃないか？
知名度の無さと住友の販売方針のせいで不相応に割安に放置されてるから、そこそこ投資妙味あると思うけど。

今日も真っ暗なマンションでした、窓くらい開けないと中が傷むよ。
買った順から入居すればいいのに、買った人よく黙ってるな。

>>293
環二にあの囲いが無い理由が知りたいです。
あれがあると、車が走っているのに音が聞こえないほど静かなので、晴海にもほしい。

>>295
＞買った順から入居すればいいのに
意味が分からん、買った順から入れるだろｗ
入ってないのは購入者がいないってことだよ・・・
賃貸時からほとんど灯りついてなかったしガチでゴーストマンションｗ

ただ契約後に占有部分の仕上げを施すはずだから、
引き渡しは2～3か月後になるとは思う。

いや、だから、初回契約者が入れるのは来年1月下旬からなんだって。
どうしてもネガティブなこと言いたい人がいるようだな。

ここって，新築扱い？中古扱い？建って三年近い物件だし。
入って不具合出たらなおしてもらえるの？なんか規程ありましたよね。

>>299 マンション検討中さん

専有部分は入居2年以内直してもらえるらしい

新築マンションとは言い切れないですよね。

記憶が不確かなので調べてみました。

https://sumaikurashiouen.com/2017/03/14/minyukyojuutaku/

調べた結果、

・建築後1年以内
・建築後に未入居

だと新古物件。そして中古住宅は、一般的に建築後2年経過しているか人が住んだ建物。どちらかの条件に当てはまっていればいいので、2年経過しているなら中古住宅になります。
ここは3年経過しているようなので、中古になります。

これから説明会行ってきます！
申し込みまでしてしまいたい。
ま、価値がわかる投資家としてはこのマンションは「買い」で。

>>302 通りがかりさん
いいなぁ。おめでとうございます！
契約報告お待ちしています。

>>299 マンション検討中さん
新古かな。
購入後は新築と同じ2年以内は内装など諸々の保証はしてくれるよ。躯体は新古、保証は新築。フラッグと同じかな。

ここは買い買い君がいなくなるとすぐ過疎ってしまうなぁ。

買ってしまったらもう書くことないなって。
この三連休めちゃくちゃ人来てたよ。
買えない人、ドンマイ

週末見に行く予定です！
晴海フラッグができるまでのつなぎで検討中

フラッグよりはベイサイドタワーの方がグレード・駅距離ともに優れてそうだけど。
今のところまだ住友も全力で広告打ってなくて穴場物件だけど、もうすぐ広告費とマンパワー投入して販売加速するっぽいね

>>308 マンション検討中さん

晴海フラッグタワー待てない人は、ベイサイドタワーかドゥトゥール買っておくって感じだね。
パークタワー晴海かシティタワーズ東京ベイでもいいけど。

そういうマンションをしょっちゅう買うマンションヲタがたくさんいれば、マンション営業は楽なのにな。

この辺の価格帯を買える人たちは、資産形成の一環としてマンション購入を考える人が多いだろうから、
一般の人よりも購入・売却の考え方も柔軟なんじゃないかな。
私もベイサイドタワー気になりますが、フラッグの価格を見てから決めたい気もします

新古だけど、実物見てみたら結構良かった。
売れてる部屋もそこそこあって、年明けからは人が住み始めるみたいだね。

パークタワー晴海と比較検討中です。
パークタワーはどんなにあがいてもバス便確定だけど、ベイサイドは将来的に駅徒歩6分。
一方で、パークタワーは新築だけどベイサイドは築3年という点で決めあぐねています。
ベイサイドは選手村の真ん前なので、商業施設（ららテラス？）を含む再開発後のニュータウンも生活圏になる点も気になります。
本当はドゥトゥールが良いですけど、価格上がりすぎですからね…

3年たてばパークタワーも、築3年だからね。
駅距離は地下鉄でもできない限り、永遠に変わらない。
しかし、その駅が、これからのマンション建設ラッシュで殺人的な混雑になると心配してるよ。

ここはドゥトゥールの劣化版みたいな位置付けなのがちょっとねぇ。ここ買うなら、ドゥトゥール買っとけばいい気がするが。

ドゥトゥールの方が大規模だし共用施設も充実しているのは間違いないが、
戸数が多いゆえのデメリットも多くあると思うよ。管理組合もかなり揉めてるみたいだしね。
将来的な売却時も、ドトール、ティアロ、クロノは現時点でもとてつもない数の部屋が売りに出ているので、単に規模が大きいから将来的な資産価値も安泰とは言えないよね。
同じマンションから常時50件以上も売りに出てるような状態だと、同一間取りで似たような階数だったら、自分の部屋より安い部屋が捌けないと売れないんですよ。

中国人の糞尿が混じったスパとか、たかだか年収1000万円そこそこの勘違いセレブファミリーとか、晴海でどんちゃんホームパーティー開いちゃう若者とか、ドトールでよく見られる光景（シーン）となる象徴（シンボル）。

環状2号線から見える様に広告が建物に貼られています。

>>316 匿名さん

売部屋が多いと、なぜ資産価値が安泰とは言えないのでしょうか？
相場が分かりやすくなるというだけの話かと思いますが。
湾岸タワマンは、同じ棟内だけでなく、周辺の売り出しも大量にあるわけですし。

>>317 周辺住民さん

そんなこと言い始めたら、こちらはもっとヒドイことになるんじゃないの？笑

>>319匿名さん
需要量と供給量が均衡していればおっしゃる通りのメカニズムが働きますが、
これまでの湾岸戦争を見ていてもわかるとおり、供給量の方が圧倒的ですよね。
現にドゥトゥール、クロノ、ティアロは売り物が多すぎて、希望価格で売れてる事例がほとんど無いです。
つまり、同一マンション内にライバル住戸が複数存在することで成約しにくくなるという事実は明確に存在します。

一方、300戸規模のタワーマンションであれば、中古マーケットで数十件も売り物が出回ることは無いので、目新しさはありますよね。
上記の中国人の糞尿スパとかが本当か知りませんが、無駄な共用施設が無い方を好む層というのは確実に存在するわけですし。

３２０の方へ
いや、豪華絢爛な共用部があるおかげでそういう輩が大量発生しているんだと自虐的に書いたまでです。私はドトールの住民ですので。
共用施設の無いすっきりしたタワマンも悪くないですよね

結構前にこのスレに貼られたリンクですね。
先ほど勝どき駅前にベイサイドタワー晴海のサンドイッチマンがいました。

先週モデルルーム見てきましたけど、既に購入された人が何組もいるようです。
もしここを見ている方がいるようでしたら、購入に至ったポイントとか教えてもらえませんか？
保育園の事情があるので、ここかパークタワー晴海かティアロの中古を買いたいと思っています。

質はどれも一緒。
ティアロに住んでいる者としてアドバイスすると、ラウンジとかの共用部は中国人や子どもたちのたまり場になって、生活感満載の空間になるから変な幻想を抱かないように。
ベイサイドは駅距離が近くなるのと、マルエツやセブンイレブンや薬局が目の前だから便利。

>>325 評判気になるさん
ここを購入しました。
パークタワーなど、他も見ましたが間取りが使い勝手が良さそうなのといずれ更に駅近になるようなので、今後賃貸にするにも売るにも良さそうなのと、スーパーやドラッグストアなど生活環境が便利な点です。パークタワーやティアロだとやっぱりスーパーなど不便なことや駅からの距離が気になりましたので、豪華な共用施設などはありませんがシンプルに普通のサラリーマン家庭には生活しやすいと思ったからです。

前に検討しましたが
ここは価格が割高だと思いました。

>>328
普通のサラリーマン家庭が買えるような部屋なんかあったっけ？

皆様ありがとうございました。
分譲までの経緯は聞いていますが、別に事故とか事件ではなく、中を見たところ特に問題も無さそうでしたので、単に築3年の新古というイメージでした。
私も上層階部分は割高で手が届きませんが、中層のコンパクトな部屋なら届きそうかなという感覚です。普通のサラリーマン家庭です。
アドバイス通り、パークタワーももう一度よく見てみます。

>>331 325さん

確かに共有施設と値段で考えるとパークタワーの方が優れているかもしれませんが、別にパーティールームとかジムとか要らないし、生活利便性はこちらの方が高いんで、結局ここを購入しました。

>>332
そういうシンプルな価値観は否定しないけど、
湾岸物件は豪華な共有施設がないと中古市場（もちろん新築も）で戦えないよ。
特にタワマンはね。

そんなことないよ。
直近、同じ勝どきエリアで投資用に買ったファミリータイプのマンション（共用施設無し）を富裕層のセカンドハウスとして高値で売却したけど、湾岸だけどあえて共用施設の無い物件を選ぶ人もいるよ。
共用部にうじゃうじゃ他人がいたり、エントランスから自分の部屋まで数分歩かされることを嫌がる人はそれなりに存在するってこと。
同じ立地のドゥトゥールとここが中古市場で競合したら面白い結果になると思うよ。常時50を超える売り物件が出回っている大規模マンションが圧勝することは当然無い。

割高？坪340でしょ？有明すみふなんてもっとじゃん

>>333 匿名さん
共用部が充実しすぎて管理費や修繕費がかさむ事の方がリスクと感じる人もかなりいるよ。そういうタワマンは築年数が経てば経つほど売れなくなる。

リゾマンがそう。

坪350前後の部屋と450前後の部屋が混在してるけど、350前後の部屋であればこのグレードなら買って損は無いかと。
450前後の部屋は眺望も良いから、ハマる人ならって感じじゃないかな。

>>334
コンシェルジュがいるマンションは、人件費がかかるので避ける人もいます。共用部サービスを利用するならいいけれど、外部でもいいじゃないかと思うなら（ジムやバー、コンビニなど）なしでも構わないですよね。

既に管理費に込みだと、ずっと毎月支払いをしていかなくてはいけないですから……。

>>336さん
の言っている通りだと思います。マンション購入する層は小さい子どもがいる家庭が多いですが、教育費って案外と階段状にかかっていくものです。

まあ言ってもここの管理費は割高ですけどね。
戸数少ないとはいえ、そんなかかる？ってくらい。
コンシェルジュとシャトルバスで結構コストがかかってるんでしょうか。

>>340 マンション検討中さん
シャトルバスはドトールと共同だけど管理費に跳ね返るよね。あと青いガラスが綺麗なマンションだから清掃に金かかりそう。

晴海フラッグがどう転ぶかが本当に見ものですね。
売れ行きが良く、街として大成功すれば当然選手村真ん前のベイサイドタワーにもメリットがあります。
逆に、晴海フラッグが失敗に終わった時はつられて価格下落するのかというとそんなことはなくて、グレードと駅距離、既に形成されている環境（スーパー、薬局、コンビニが目の前、トリトン至近等）がある以上、一定の競争力は保たれるものと思われます。
選手村の恩恵を受けられる近距離にありながら、資産性の面では選手村とは住み分けができているので、日本屈指の街づくりプロジェクトの良いとこ取りができる希少な物件と言えます。