パークコート浜離宮ザ　タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

住環境としては上野のブリリアの方が良さそうですね。

こちらは雑居ビルだらけなので少々寂しい。
そこをカバーできるくらいの仕様や設備が充実すると良いのですが。

台東区は全く検討してないですがブリリアにしろ三菱の新宿御苑にしろ公園ビューの物件はアドレス関係なく人気がありますよね。
パークコートは南青山、一番町といろいろ出てきてこちらはあまり人気がないのかなと思いますが。

上野ブリリアのが環境がいいって(笑)池之端よりより高級な文京寄りにすんでたけどあの辺はお世辞にも綺麗な場所でないし、変な人多い。交通利便性も良くない。

ここと比較するのは論外だよ。あの辺を愛しているけど二度と住みたくない。自転車も鍵付いてる敷地内なのに盗まれたし。

ここか品川Vタワーの中古か迷ってる方いますか？

>>1248 匿名さん

千代田区の良いところは、外国人が少ないことです。

口では、グローバル化の時代、幼い頃から多様性に慣れ親しむことが重要、バイリンガル教育は必須、とかといいながら、排斥的な内心を持つ人は、案外多いと思います。

http://www.toukei.metro.tokyo.jp/gaikoku/2016/ga16ea0100.xls

ブリリア池之端は制震、スラブ200mmと薄い、仕様低い、台東区・・・

ブリリア上野は坪300とか400位？ここと比較するのはちょいと違うかも。

おお 皆さん反応してくれて嬉しいです。それでは公園ビューにこだわりがある方は少ないのかもしれませんね。

>>1244 匿名さん

ここ高いお部屋で数十億するみたいよ。比較しちゃダメよ。

近所のゴクレタワーの坪単価から目をそらしてはいけませんよ〜

港区浜松町なんて港区でしたから数えた方が早い立地。

浜松町２丁目の鹿島物件
近隣住民への説明会が来週ありますね

こちら物件、２丁目の鹿島、竹芝の物件（賃貸）と

この辺り住環境も激変しそうな感じですね

>>1262 マンコミュファンさん

数十億円の部屋って凄いですね。

このマンションの一番広い部屋で124m2ですから、
20〜30億円とすると坪単価は5300万〜7900万円ですか。

日本で一番高い分譲マンションになりそうですね。

>>1256 匿名さん

数ある港南のタワマンの中で、都心飛行機通過ルートに近いのが品川Vタワー。何でわざわざ今買うの。

>>1266 マンション掲示板さん
立地が便利ですから。羽田も成田も直通で駅直結はやはり魅力。
正直飛行機は全然気になりませんが、気にする人が多いようなら実際飛行機通るようになればまだ値段下がりそうですかね。

126２さんが数１０億と言っているのは、青山の物件のことだと思いますよ。
指示代名詞が、ここ　になっているので勘違いしやすいですね。正しくは、
あちら　とすべきでしょう。　　さすがにパークコート浜離宮で数１０億は
つけないと思います。

今新築はまだまだ上昇トレンド。
檜町が坪平均850-900だし、青山は平均850を狙うらしい。
ということは、青山のペントハウスはまた10何億っていう価格になるんじゃないかな?

ここは同じパークコートだし、浜松町だけど坪平均600-700くらいを狙ってくるみたいよ?
浜松町なのにそんな値段、って笑う人がいるけど、今はそんなもん。
場所が、とか、これから下がる、とか言っている方も多いけど、それはまだ5年以上先の話では?（しかも下がるかわからない)

>>1267 マンション検討中さん

マスコミは集団で叩くのが好きですから、ルートの下の街は叩かれる可能性がありますよ。通る前から。

とにかく浜松町界隈は工事だらけ
浜松町2丁目（駅西側）超高層マンション建設発表
浜松町1丁目はマンション3棟、ビル4棟、ホテル
竹芝再開発 高層賃貸マンション、事務棟。
JR東日本も劇場再開発発表
竹芝と浜松町駅をブリッジ連結

この辺り
この2、3年で随分変わるんでしょうね

懸念されている住環境も改善されるでしょうね

>>1271 マンション検討中さん

ビルや倉庫しかない、あのなんとも言えない雰囲気が変わると良いですが、住環境という意味では、ぶっとい線路や道路を地下化でもしない限り、大きな改善は望めないのでは？

近くにふらっと行けるような質の高い公園を作ったりすることも必要かな。

豊洲公園 http://ur0.xyz/srDU
井の頭公園 http://urx.blue/sqJA
有栖川公園 http://urx.blue/sqJB
代々木公園 http://urx.blue/sqJD

豊洲公園を最初に出すあたりが・・公園自慢しても豊洲くんだりには興味ないよ(爆笑)

>>1269 匿名さん

浜松町の中古分譲マンションの価格を見てみましょう笑。

>1274さん

もちろん見てますよ?
中古と新築は申し訳ないですが、全く違います。
建築資材や土地、などかかっている価格の問題がありますので、下げられません。
ましてや上昇傾向の今、下げる理由がどこにもありません。
それこそ「リーマン級」がない限り。笑
それに加えて、ここと比較対象となるパークコートレベルの物件はありませんので、見ても意味がありません。

中古は余剰のため、今後少し下がる可能性はあります。
それでもまだまだ厳しいと思いますが。

まぁ売主として価格を上げたいのは分かりますけどね。

元々浜松町辺りに住宅地の様な公園など

期待できないと思います。

大きな公園を望む方は江東区などの郊外に

豊かな自然をと思われば２３区外に

こちらは商業地ですので立地をいかした利便性などを求めるのではないかと思います。

江東区は都心だよ。豊洲はここより銀座に近いし。

銀座に近いと都心ということはない。
場所には価値がある。
豊洲は残念ながら価値は高くない。

都市計画によってきちんと整備された街と無計画な雑居ビルばかりの線路沿いとどっちの価値があるかは明白だ。

豊洲よりもこちらの方が銀座に断然近いよ。　　地図を見れば明白。

坪300にもならないマンションしかない地域と比べられてもね。

なぜ豊洲アピールをするのか?
豊洲が好きならそれはそれでいいと思う。
ここを検討する人は豊洲には住めないと思っている、だからここを検討しているだけ。
ここを考えている人は一生かかっても豊洲がいいと思わないだろう。
逆もしかりかもしれないが、それでいいのでは?

検討者ですけど湾岸でも気に入れば買いますよ。

比較対象が湾岸でもどこでも良いと思いますけどね。

アホ

パークホームズ豊洲、クラッシイ芝浦、パークシティ武蔵小杉など最近売れ足が落ちている物件が増えてきたから、ステマなんでしょ。例の天王洲さんほど露骨でないだけましですが。

豊洲がここより銀座に近いって言ってる人がいて面白い。
何をどうしたらそんな考えになるんですかね。
ここは銀座八丁目までのんびり歩いても１５分～２０分くらいですよ。

湾岸と比較されて悔しいんだろうけど、浜松町だから仕方ない。

ここ、パークシティだったらよかったのに。
下手にパークコートにしちゃったから他との格差が目立つし、価格もブランド料が加算されてる気がする。
立地を鑑みるとパークコートでは絶対にない。

パークコートにしたのは浜離宮ビューと都心夜景ビューがあるからでしょう。
後、アクセスですね。
この立地、見る人が見ればわかる。
コンラッドのラウンジで確認してみるといいですよ。

>>1286 匿名さん

5丁目パークホームズより昔の4丁目パークタワーだってなかなか完売できなかった。だから昔から。

ビルとビルの間から見る浜離宮ビューって価値あんの
目の前は高速道路だし

>>1289 匿名さん

ここよりずっとひどいのが広尾にありますよ。ここはパークコートでもいいんじゃない？間取りもそれなりみたいだし。

広尾も見たけど、ずっとひどいことは無いなあ。
ていうか、パークシティやパークホームズとパークコートの1番の違いって価格帯でしょ。価格の違いの最大要素は地価なわけで、仕様とかでパークコートブランドに幻想持ちすぎるとガッカリするよ。

>>1294 匿名さん

価格でいっても広尾とはエライ違いですが。

ここは価格を高くしたいから名前だけパークコートにしたって感じかな？

都心でタワマンなら、ひとまずパークコートでは？
とても住めないような立地でも、タワマンにすると何故か住めるような気がしてくるものです。

広尾三丁目のパークコートは、タワマンでないし、ギリギリという感じですよね。広尾と言っても外れの方だし、大通り沿いだし。

>>1297 匿名さん
パークコートも地に堕ちたね。レベルを一定にしないとブランド価値がなくなる。広尾はパークホームズで十分だった。ここは場所は悪そうだけど建物に期待。

立地的にパークタワーで良かったんだよな

あくまでも個人的な視点ですが
浜松町にラグジュアリー感が無かった
だから貴重なんです。
きっとランドマーク的なマンションになりますよ
再開発にも期待します。
都心に人口も集中しるでしょうし
穏やかかつ投機的な目線で予算内なら買いですね。

すいません。。。
誤字があります。

集中しるではなく
集中する
です。

鹿島のマンションが分譲になればそちらがランドマークです。

ツインパークスと鹿島の間の雑居ビルの王様って感じですかね。

こんな風に散々言われても，結局すぐに売れてしまうんだろうな．

電車の音がうるさくて静寂性に欠けるのが最大の欠点だと思う。値付けが上手い三井だから、空気を読んでその分安くするでしょ。

>>1304 匿名さん

音の許容性って、人それぞれで、気にならない人は、一定数いるんだよね。そういう人には、価値が高い。

ただ、子育て世帯は厳しいかな。狭い間取りなのも、子持ちは対象外なんじゃないかな。


『最新脳科学で読み解く 0歳からの子育て』 サンドラ アーモット・サム ワン(著)より。

「難聴は爆竹などのように短時間とても大きな音にさらされた場合も、 自動車の騒音などのように中程度の音量にさらされつづけたときにも 起こります（騒音の多い高速道路そばに住んでいると、部屋で爆竹を鳴らしたのと同じくらい子供の聴力に影響します）。」

武蔵小杉のパークシティもリーズナブルなお値段になってきていますし、
思った程高くはないと思いたいんですけどねぇ。

バブリアタワーより高くなったら笑っちゃうかも。

>>1302 匿名さん

その通りだと思います。
投資用に検討してましたがこちらは鹿島の物件次第でやめようと思います。
駅近しか浜松町アドレスには求めてないので。

>1306

当初は坪600くらいが考えられていたけど、それ以上みたいだよ?
バブリアって坪平均いくらでしたっけ?

バブリアは平均750でした

目黒は平均で600万中盤で、投資向きの小ぶりな部屋は上層階でも500万ちょっとでしたよ。

>>1308
この市況で強気な価格設定ですね…。
駅近大規模物件自体少ないから仕方のないことかもしれませんが。

ちなみに中の人なのでしょうか？

バブリアは平均坪単価600万円を越すくらいでしたね。

ここって地権者いるんですか？

モデルルーム建設中です。７月末完成？
道路はさんでイタリア街区側です

ＭＲ楽しみだな。４００戸といっても販売住戸は２００戸台なので多分すぐ売れてしまうでしょうね。鹿島のは庭園は芝離宮しか見えないだろうし、駅側のタワーでそれもお見合いの可能性が高い。また鹿島単独だと仕様や間取りが微妙で眺望底辺のＫＴＴみたいな物件になりそう。条件としてはこちらの方が勝る部分も少なくないと思う。

バブリアのような山手線駅歩１分Ｘ商業棟隣接Ｘ植栽溢れた優れたランドスケープというスーパーな条件ではないから同じ坪単価にしたらあそこまで倍率ついてまさに俊殺とはならないだろうけど、交通利便性は抜群だし、眺望と港区アドレスはこちらの方が上だから同じ坪単価でもある程度早めに売り切ると予想する。

駅側タワー（鹿島）は港区施設（ホールなど）併用のようですので賃貸でしょうか？
区有地のようですね。

地権者の話が出たので、
ここの再開発について情報がないか検索していたところ、
再開発についてではありませんがこんな情報を見つけました。

このマンションを含む「浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業」が、
国土交通省の「住宅・建築物省ＣＯ２先導事業 採択プロジェクト」に認定されているそうです。
http://www.kenken.go.jp/shouco2/past/pdf/symposium/15/presen15-4.pdf
ＰＤＦの１～５ページに紹介されています。

専門的な事は詳しくないので、
どれだけ凄い事なのか良く理解してませんけども、
ポイントはこんな感じでしょうか。

・昼間の電気は「中圧ガスＣＧＳ」で自家発電して東京電力から購入する電気を削減する
・お湯は「中圧ガスＣＧＳ」の排熱で予熱した温水を「エコジョーズ」で沸かす
・住宅棟内の「フィットネス発電」「発電機能付自動水栓」でも自家発電
・「中圧ガスＣＧＳ」は耐震性が強く災害時にもエネルギーを供給し続ける事が可能
・停電時には「ジェネスマート（停電時負荷制御装置）」で「中圧ガスＣＧＳ」の発電電力を最適配分
・住宅専有部の「非常用コンセント」へ停電時も電気、水道、温水が供給され生活継続可能
・ＨＥＭＳとソフトサービスの連携で入居者の省ＣＯ２行動を促進

以上をまとめると、
『光熱費の低減と防災性・継続性に優れた先進機能を備えたマンション』
とでもいうことになりますかね。

また、この機能は住宅＆オフィスの複合一体開発により導入可能との事ですので、
ここがマンション単独でなくてオフィス棟と併設される点についても、
必然的な理由があるのですね。

>>1316 匿名さん

下記のリンク先のアゲアゲ状態から、中国の悪化や相続対策封じ込めを考慮した価格でしょう。

http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/rbay-etc/item/1827-brillia-tower-600

　しかし、「目黒」で坪600万円の値が付いたことで、今後の都心のマンションは高値を続々更新してくるのは間違いない。

　さらに、駅力からいったら山手線29駅で「目黒」を上回るのは、東京を筆頭に、品川、新宿、原宿、渋谷、恵比寿、有楽町などがあり、比較感から他の駅も軒並み400万円以上になる。山手線内の高級住宅街は最低でも700万円、800万円以上つけないとバランスが取れない。

これ1年前の市況でしょ。

今は1年前より円高＆株安で海外マネーも入り込まない落ち目の状況。
そして駅力は目黒(徒歩1分)>>>>>浜松町(5分)だから坪単価は600万円未満では無いとおかしいよね。

浜離宮とブリリア目黒は勝負するまでもなくブリリアの圧勝でしょう。

ブリリア目黒と鹿島のタワーマンションはいい勝負かもしれませんね。

で、地権者いるの？

パークコートとブリリアではブランドが違いすぎるでしょ。それにブリリアは建物の仕様は最悪だったから、立地を差し引いても同じくらい、もしくはこちらのほうが高いと思います。

ないない笑。

何度も地権者いるのって聞いてる人って何？

ＨＰ見れば一発でわかる話をここで何でも聞くとかよっぽどのオツムか、ＨＰすらみないでひたすらネガしたいだけでは。

不動産協会でカルテル的な話し合いがあったのでは？と全く根拠なく想像する。

バブリアの値付けが５００とか６００とか言い始めた時は、本当に、まさか！そんな高くてどうすんの！的な声ばかりだったんですよ。あれからそんな時間経ってないですよね。段々当たり前になってしまっている。世間の意識って恐ろしいですね。安っぽいとも言えるような、、
そのすぐ後に檜町が１０００超えでイク手筈ができていたような。業界としてはアベクロの所詮まやかしとわかっているがどうやって長引かせて仕込んできた最後の極上玉を上げるか？！にご執心なんだと思う。会社横断的に相場を一段かさ上げすることに成功した、この１年半だった！今上がっている檜町も、青山も浜松町も一番町群も、この５年半の上げ相場で言えば、

花火大会のスターマインだなw

もちろん消費デフレの資産インフレだから持っている人たちには相場のピークか否かは購買決定の参考程度にしかならないですが。業界にとっては早々にこの参院選で潮目が変わる可能性に戦々恐々です。まあ、主なものは大筒に弾込め済みでしょう。

森の再開発は間に合わないかな？

>>1326
カルテルとか談合とか妄想したくなる気持ちもわかるけど
以外と真相は単純なもの
単に、あのアンケートの希望価格帯の推移から
価格を決めてるとかが真相かも
つまり、価格は企業が操作してるのではなく
消費者が決めてるんだと思う。

購入側は安く買いたい、デベ側は高く売りたい訳で、デベ側に蓄積された今までのノウハウとデータから、ある程度のギリギリのあたりをつけるんでしょうね。アンケートもその材料の１つですよね。

なるほど…値段をつけるのもそういう今までのものを鑑みて、ってことなんですか。
高く売りたいからといって、普通に買えない値段をつけてしまうのはよろしくないですものね。
買えそうな額の中で高めって言う感じと言っていいのかしら。
デベだって利益出していかないとならないっていうのはわかりますが…でも、買う方としてはなるべくリーズナブルなところでって思いますよ、ホント。

一昔前のマンションは、戸建てに対抗するために、部屋も間口も広く、また、立地も良く（＝戸建でも住めるような立派という趣旨。駅近の線路脇だと、戸建ではとても住めません）集合住宅であることのデメリットを補おうとする努力が見られましたが、いまでは、単なるデベの押しつけですよね。

【対談 隈研吾×茂木健一郎（2）】
http://business.nikkeibp.co.jp/atcl/opinion/16/051300012/052500004/?P=...

隈：マンションって、一戸一戸の間口を最小限にして、ユニットを最大限に詰め込んで、売り主の利益を見込むわけです。狭い間口ですが、一定の間取りを確保して、仕上げに大理石を貼ったりして、高級マンションだよ、という見せかけを作る。そういったテクスチュアマッピングみたいな手口で、質が伴っていない空間を高級だと思わせることを、マンション業界がやってきた。

隈：イギリスでも高層マンションが流行した時期があったのですが、最近では人気がなくなって、もう建たなくなっていますね。そこがイギリスのイギリスたるところで、あの国は基本的に、高層マンションを選択しなかった国なんですよ。

竹芝の変貌が楽しみです。

>>1330
その意味では、Brillia Tower 池袋は秀逸だった。

そもそも池袋という選択はありえない。

都心や都内主要部へのアクセスが良くない。羽田・成田へのアクセスは最悪、柄が悪い、治安が悪い、ダサい。埼玉人くらいしか有り難がらない場所というイメージしかない。

多分埼玉のお金持ちが買った物件でしょう。

浜松町駅が大規模開発されたら、駅直結でタワーマンションができるんじゃないの？
そっちのほうが全然良さそう

この辺ってオシャレだけど、実際に住むとなると買い物にすごく不便だからなぁ

ここって湾岸になるんですか？

>>1335
湾岸のトップ物件です

＞1333
池袋は、都心や都内主要部へのアクセスはいいでしょう。
羽田は兎も角、成田へは直通電車あります。
柄が悪い・治安が悪いは良く判りませんが、渋谷・新宿等の繁華街と変わらないのでは？
ダサいというのも城南、大崎、目黒、田町駅も充分ぱっとしませんよ。
もっと勉強しましょうね。

そうそう池袋は意外に空港までアクセス悪くないんです。
成田エクスプレスはあるし、
日暮里まで出ると、スカイライナーで３６分です。
丸の内線は始発駅なので、東京駅、銀座も一本でいつでも座って行けます。
西武の本店もここなんですよね。

立地じゃなくて、そう言ってる隈研吾が作ったタワマンってのが秀逸って話じゃねえかと。。。。

そゆこと。
さあ、池袋の話は打ち止め、打ち止め！

ＭＲは何処にできるの！

池袋の交通アクセスが悪いって言ったのは羽田のこと。

それと都心主要部のアクセスは悪いよ。地図みれば一目瞭然です。埼玉とか郊外に比べたらそりゃいいけど。この物件狙ってる人の感覚からしたら不便という意味です。

>>1341 ＧＦＴのＭＲの場所にあるよ

ＧＦＴのＭＲに行かなかった人へ
浜松町駅と新橋駅の間にあるＮＢＦコモディオ汐留です。
目印は真横の「三井ガーデンホテル汐留イタリア街」です。

なにげにここは近くに保育園もあったりするのですね。
一応、御成門の駅のところに小学校もあるし、子供がいる人も検討をされる方がいらっしゃるのかしら。
ただ、毎日の食品などの買い物は
あまり便利ではないように感じられるし…基本的には大人のみの世帯が中心になってくるだろうな、という予感。
スレッドを読んでいると基本的に子供がいる人の書き込みはあまり見られませんものね。

建設地に出向きました。
日曜の夕暮れ時ということもあり、人影はまばら。道を挟んだ向いのイタリア街にそぞろ歩く人がちらほらという感じです。なお、そこにはJRAのウインズがあります。外観は洒落ていますが、どうでしょうねぇ。ちょっと気になります。
周辺には飲み屋やレストランなど外食できる店は多いのですが、日常の食品を買物できるお店は見当たりません。（帰宅後に検索するとマルエツプチが見つかりました）
そして何より気になったのが、山手線と首都高速の騒音。特に首都高速と高架下の道路との間で車の走行音がこもって、ゴワゴワとした音の固まりがあるような感じです。
窓閉めてればいいやという訳にもいかないでしょうし、高層階だったら大丈夫ということもないと思います。
ちょっと再検討です。

パークコート檜町も隈さんじゃなかったかな？
ここは浜離宮なんだから隈さん向き、デザイン監修やってほしいね。

確かに大きなスーパーは付近にないですね。　マルプチやマイバスやミニピアゴは
ありますが。　　ミニピアゴが一番近いかな。　本当に小規模ですが。
成石あたりができるかもしれませんね。　大きなスーパーは第一京浜のガードを越えて、
中国人の多いハナマサ、ドンキになるかな。

大きなスーパーがないって言ってる人は汐留のマルエツプチ行ったことないの？
２フロアの銀座ハナマサより大きいと思うけど？

値段が高そうですね。
坪いくら位でしょうか？

上にも書かれてましたが、ブリリア目黒が平均坪単価600程度なので、ここはいっても坪550くらいでしょうね。

自称アナリストが「相場観がない」「市況を理解してない」など言ってくると思いますが笑。

株安&円高&イギリスEU脱退のトリプルパンチの下げ基調ですからね。

バブリアは今売り出したら６５０でしょうから、ここは６００くらいでしょう。５５０はさすがに安すぎる印象。腐っても港区だからね。