パークタワー晴海　その3

ティアロより仕様落とせないから、天カセ、大理石カップボード、食洗器付きなのね。
この点はドゥトゥールよりは唯一勝っている点。

4794さんの通り、今時の一通りはついてるが
タイルとか高級感とかはティアロや一部の武蔵小杉以下
あとのグレードアップは有償オプション　多分高め?

天井高や階高でも、DTよりは優っているのでは！？
違うかな。。

>>4801 匿名さん
今は大理石カップボード、食洗機はほとんど標準だよね

クロノ、でMRのお偉いさんが「色んな設備を付けました」と言いながら食洗機が無かった昔を思い出した。

パークタワー晴海、ディズニー好きにはたまらないマンションであることはたしか！

専有部分は、リフォームで何とでもなるから、あまり気にしなくても良いと思うよ。

この高値で買って更にリフォームって・・・
ないない。

2600ミリのフラット天井は非常に優秀。階高も330ですから最も重要な基本スペックがクロノティアロより上です。浴室タイルやら水回りタイルぐらいの細かいスペックは気にしませんけどね。
今時坪400クラスでも省かれる天カセもついてますし。
逆にクロノティアロが劣るのはカップボードと食洗機無し、オール電化でしょうか。オール電化は好まない人も多いですし、総合的にクロノよりスペック劣っているとは言えません。

同じファミリー向けでも武蔵小杉のタワーと違い、エンターテイメントや非日常性を強調する商品企画で、なかなか面白いと思います。坪400以上のタワーにあるプライベートラグジュアリーな高級感とは違う、まさにディズニーのリゾートホテルのような高級感と豪華さですよね。

この程度で高いなら有明行くしかないよ（笑）

リフォーム何て、数百万だよ。

有明は坪200中古でもここより高級感あるけどね
ここは豪華だけどDTや勝ちどきのような高級感はないよ
スペックは良いけど、ベイズ並みかな

リセール期待なら有明中古かクロノとか
ここはお金をドブに捨てられる人向け
悪い意味でなく、豪華ってそういうことだよね
車で言うとハリアーとかアルとかキャデラックみたいな

つまりドブ君は当たってたんだよ
ここがそうだよって妖精のように導いてた

ディズニーって、単なるコンセプトでしょ。クラブ33が貰えるとかなら話は別だけど、コンセプトに資産価値は無いでしょ。
しかも、フットサルコート、キャンプ場とか、正直子供が小さい時だけしか使えない。
子供が巣立た後は無駄な設備として残る、まだプールや大浴場の方が使える。
使わないけど管理費は永遠とかかる、負の遺産を買うようなものなんじゃない？
加えて価格は坪350で、売れるかね。。。

>4813
つまり、高値掴みもランニングコストも気にならない
超お金持ち向けマンションだと思うよ

屋上庭園あったらまだよかったのに

南東角高層階と北東角高層階（ペントハウス除く）の予定価格はどのくらいでしょう？坪500を超えてくるとモデルルームに行っても意味がないので...

KTTは現地までいくと囲まれ感があって解放感がないのと敷地に余裕がないのでなんか昭和の団地みたいな感じがあるので、駅距離あっても生活するならこちらのほうが良いと思って検討してますが、この価格は悩ましいです。

>>4811 匿名さん


距離的には都心に近いですか駅まで歩く時間を考えるとドアドアの通勤時間は…
賃貸などの客は、まず付かないでしょうし、中古の売却も厳しいでしょう。

駅遠タワーでこの値段だと資産性は無い。
これは事実として認めつつ、後は自分が将来住み続けるマンションに値するかが問題。

豊洲、晴海、勝どき、月島、築地あたりが通勤圏で、かつ転勤リスクの無い職業の方、電車通勤では無い方、とにかくディズニーが好きな方(笑)はにはベストマッチな物件かも。
ディズニーマンションなんて日本にはホーンテッドマンションしかないから(笑)

ただ価格的には適切だと思います。350～360なら近隣中古に10％プラス位でしょ。JVでリスク分散したから値下げする必要もない。

マンション自体は、さすが三井な部分も多いし。ある程度、買う人を選ぶマンションだと思います。
住み換え組はキツイかな？売却益充当しても月々の支払いは増えるだけで利便性が良くなる訳では無い。

コンセプトには賛同できますが、やはり販売延期は痛すぎたかな。


と文句は言いつつ検討してますよ。
有明スミフ対晴海連合軍。湾岸エリア久々の大型物件対決は見物てすね。

スカイズの中古の方が眺望もいいし、コスパもいいように思えます。
スペックはスカイズやPT東雲とほとんど同じ。

あと換気は普通のやつだったような
熱交換じゃなかった・・・

右隣には何ができるのでしょう？
将来挟まれるのかな？

金利安いんだし、買っちゃえば？(^^)
30代で年収1000万が以上かな？
そこそこ選別されるね。
二馬力なら楽かもね。
でも、南は抜けてるけどパンチにかける。
北は夜景が綺麗でいいねえ
でも、カミさんは洗濯物が乾かないと嘆く。
どうする？(^^)

>>4818 匿名さん

スカイズは良いマンションと思いますが、晴海大橋を渡った先なので都心からの距離が離れるのと、新築時の価格を思うと、中古で盛られたスカイズよりかはここのほうが検討対象になります。

>>4822 eマンションさん
中古で盛られた！笑
やはり新築ですか！
気持ちは十分わかります！

このエリアは今後選手村や豊洲月島の大規模分譲等、万規模の供給が控える地域で、ディズニーが差別化になりますかね？
豊洲移転、BRT開通、地下鉄、北側開発がある程度見通せているなら解るんですが、不確定要素が大きすぎる物件にこの値段は考えさせられますね。

仕様は今では抜群によいほうでしょう
たぶんティアロ、クロノに合わせた部分があります
代々木のタワーは坪500なのに、カップボードさえありませんからね
というか仕様より構造でしょう
天井高2.6m、梁なし、天カセの部分も下り天井なし
中住戸だけ見ると、浜離宮よりもいいですよ
比べてはいけないかもしれないけど

全熱交換器は設置せず？これは後付けできないし意外ですね。
お隣は凸凹天井とはいえ2700あったような？
階高にしても3300はあったような？
浴室タイルじゃないし、トイレ手洗いもデザイン性が無くごく普通だし、トータルすればやはりお隣に負けているのでは？

そのうちお隣の住民の方が比較表でも貼ってくれるかな？

隣接している空き地（太平洋セメント）と道路向かいの空き地（東京都）がどうなるか。タワマン、BRT、商業施設が濃厚？

パークタワー晴海のメインターゲット(3LDK以上)のペルソナを考えてみた
・3〜4人家族
・旦那一馬力の年収2,000万以上
・外車を保有
・雨の日は旦那は車で通勤(普段は地下鉄)
・奥様は専業主婦
・奥様と子供はディズニー好き

>>4828 匿名さん

すみません、笑いました。大賛成！

>>4820 通りがかりさん
右側もタワマン建設予定
左右に挟まれて圧迫感スゴイね

>>4828 匿名さん
パークタワー晴海の本来のメインターゲットのペルソナを考えてみた
・3〜4人家族
・二馬力の年収600万
・プリウスを保有
・雨の日も旦那は駅まで徒歩で通勤
・奥様はパート勤務
・奥様と子供はディズニー好き

>>4826 匿名さん

PTHは階高3450
凸凹天井ではなく完全フラットで2600
順梁でサッシ高2300
全熱交換以外圧勝です。ごめんなさい。

うーん、スペックは申し分無いんだけどな。
これでクロノと同じ価格で販売してくれたら、お祭りだった。

圧勝ってこともないよ
ティアロの方が上質だし、DTの方が高級
好きなの買えばいい

>>4834 匿名さん

晴海の方がディズニー
好きなの買えばいい。

>>4835 口コミ知りたいさん
何となくディズニーリゾート風だけど、キャラクターが出ているわけじゃないんでしょ？

>>4833 匿名さん

期待してた分、がっかりした人も多いようですね。ただ平均360の価格は適正ですよ。
何時の時代も湾岸は買うか？買わないか？

買えない人は撤退して身の丈にあった場所に住めば良いだけ。
私は、小さい部屋を一つ買っとこうと思います。

湾岸と都心は庶民は追い出されるよ。
今からグローバル化が進むにつれ、高騰して行く。

庶民は郊外に追い出される。都心や湾岸に住みたいなら今のうちだぞ。

新たなコンセプトですね！
次はトトロの森？ 笑
夢を売ってますね。笑
しかし、こんなにいい物件。
今になって売主を増やすのは何故でしょうか？笑

パークタワー晴海、ディズニーランド仕様で徹底し、子供新生児から10歳くらいまで滞在で次の世代に引き継ぐ黄昏れないマンションかな。公開空地は公開児童公園。

PT晴海は中央区版の世田谷テラスになるかもね

完全フラット2600は凄いな。
ここからの眺望凄そう。南向き低層だと水辺の雰囲気が楽しめそうだね。

>>4838 匿名さん

大丈夫。東雲タワマン群は坪200未満のエリア。
そこから1駅しか違わず、東雲並に不便なこのエリアも高が知れてるから。

>>4842 匿名さん

完全フラット2600にサッシ高2300は実際にみても「高っ」と思いました。
これで逆梁でなくて順梁なので眺望も凄く良い。

立地と価格は糞ですが、この３次元空間の良さは一度見に行った方が良いと思います。

>>4843 匿名さん

流石に晴海と東雲と比べるのは(笑)
庶民は東雲タワマン群の中古を狙えば良いし、帰る人は晴海買えば良い。

>>4840
時々出てくるツイッターのコピペって何なの？

ベイズはサッシ高2450でしたね

天井の高さ、柱間隔はパークタワー東雲と同等だよ。三井不動産と清水建設だけどね。ここは２年前は坪300で売りたいといっていたけど、いまクロノレジデンスが330くらいだからね。350とかになっちゃうね。

>>4847 不動産業者さん

ベイズは壁掛けエアコンで天井高2500なので…

>>4848 マンション検討中さん

PTSは壁掛けエアコンで窓側に下がり天井があってサッシ高2200なので…
梁も柱もない綺麗な3次元間取りは珍しいです。

天井の高さ、柱間隔はパークタワー東雲と同等だよ。三井不動産と清水建設だけどね。ここは２年前は坪300で売りたいといっていたけど、いまクロノレジデンスが330くらいだからね。350とかになっちゃうね。

ベイズは天高2500でサッシ高2450だから
より天井のフラット感が出てますね

ベイズも素晴らしいけど、天カセ部分まで完全フラットな2600天井に2300サッシなら総合的にこちらが上ですね。そもそもベイズは階高3300、ここは3450ですし。
ここ最近、階高345も確保した物件は殆んど見かけないレベルでパークコート千代田富士見ぐらいでしたよ。間違いないなく構造面では湾岸最強ですね。
そりゃ駅距離をカバーするためあらゆる点から差別化図ろうとするわけで、当たり前ですけど。

失礼、ベイズの階高は3250でした。

じゃぶじゃぶ池も公開空地で近所のガキの溜まり場に、他の空地も維持費が大変そうで、敷地内にセブンがあるのに無駄に追加で住民用のミニショップまで置いて管理費が酷いことになりそうだけれど、
建物のスペックは本当に素晴らしい。

立地も酷いしマンションとしてはあれだけど、久しぶりに良い建物を見ることができました。
来月の大林の構造説明会も楽しみです。

確かに2600フラットは凄いな。
ベイズも凄かったけど。

まあこの価格なら
細かいこと除けばシーサイドブリリアとか普通の部屋でも2500あったしブランファーレ辺りも2600あったと思うけどね

普通の部屋=LDK以外

マンションは立地が全てじゃないですか？
残念ながら、立派な構造や設備、コンセプトに資産価値はありませんよ。
維持費がかかりそうな付帯設備が無いクロノやティアロの中古を安く買った方がまだ資産価値はありそう。
10年後、ティアロクロノより1割も高く売れるんでしょうか？
そもそも今後もタワーが乱立する中央区湾岸で10年後今の価格が保たれる保証はかなり低そうですが。

>>4828 匿名さん
何故雨の日だけ車通勤？
毎日車通勤でもよくない？

>>4859 匿名さん

ティアロクロノ、だって駅遠だから立地は良くないでしょ。

CGPならともかく、クロノティアロは目糞鼻糞ですね。
駅遠3兄弟

駅近にはない解放感と近くにららぽーととトリトン、目の前にBRTができることも考えると言われてるほど立地がひどいと思えませんが。

同じ値段でここよりも遥かに利便性の良いDT,KTT,TTTが買えるわけで、あえて選ぶ理由は？

>>4864 匿名さん
DT、TTT、KTTの囲まれ感、パツパツ感がいやなのです。勝どき駅まで10分弱でそれほど駅に近いわけではないし。

>>4863 匿名さん

BRTはバスですよ。
郊外のバス便物件がバス停徒歩1分を売りにするようなもん。

>>4866 匿名さん
BRTと普通のバスは違うでしょ。
都バスだったら既に晴海も通ってるよ。都05は本数多く便利。

>>4867 匿名さん

導入予定のBRTは専用レーンもない、普通のバスですよ。

そのバス10分でたどり着くのが郊外最寄り駅なのと、都心ターミナル駅の新橋なら全然意味が変わってきませんかね？確かに渋滞による定時制の低さや停留所の多さによるサービス速度の低さは問題ですが、BRTはそれらをハード面から解決するものですし。

駅遠の郊外がダメなのは近場に商業施設も交通機関もなく、駅距離に見合う価格以外のメリットが薄すぎる事。ここは駅遠ながら商業、眺望、開放感に恵まれ、マンション自体も都心の駅近では絶対に実現できないメリットを付加している。その意味で郊外駅遠とは本質的に違うのですが、駅近信仰が浸透している以上、その先入観に囚われる人が多いのでしょうね。

へ？普通のバスとは違いますよ。本気で言ってるの？

駅近だけが立地だと思ってるのでは？
永久眺望や静けさなども立地の一つでは？
銀座に近いというのも立地の一つ。

路線バスと違うのは連節型というのとバス停の間隔が広めというくらい？

>>4872
信号を多少調整するんじゃなかったっけ

専用レーンや、赤信号が無いのもメリットだったと思うよ。

久々に心踊るマンションが登場しましたね。

南向き永久眺望狙いの人が多いんでしょうかね。

>>4874 匿名さん
4868さんによると専用レーンはないそうですが、、どちらがホント？

赤信号が無いのなら専用レーン不要ですしね。

3年後にはこの価格でも激安に感じるようになるんでしょうね。。。

>>4865 匿名さん
ココのパツパツ感もスゴイです
隣もタワマン建設するようですし

南向きなら永久眺望だよーん

隣は商業施設じゃなかったっけ？
タワーマンションじゃなかったような。。。

有明にするか晴海にするか、未だに迷ってる。

>>4881 匿名さん
だから南向きを内陸と同じ価格設定にしたんでしょう。強風潮風の凄さを体感できる貴重な向きです。

>>4884 マンション検討中さん
近隣住民ですが時々強風のときもありますが困ることはないです。お向かいのPCTも同様では。潮風感はないですよ。ご参考まで。

>>4880 マンション検討中さん

ティアロとクロノはけっこう離れていて問題ないが、こことティアロの間隔はそれ以上なのでパツパツ感は全くないでしょう。

MR行って舞い上がってる方は以下榊氏のコメント読んで冷静になったほうが良いです。
彼の坪単価予測が当たっただけに、なお更です。

中央区の湾岸エリアにパークタワー晴海という注目物件があります。
有楽町線の月島駅へ徒歩12分、大江戸線勝どき駅へ徒歩15分。
いってみればクズのような立地です。
ところが、オリンピックのバブルで少しは売れそうな気配です。
価格はヤナセ跡地と同水準とか。すると坪単価で350万円前後ですか・・・
アホかいな、というレベルですね。お隣のティアロが293万円です。

2年前に「月島駅徒歩1分」で売り出されたキャピタルゲートは
坪単価340万円だったと記憶しています。
「お前ら徒歩12分のくせに徒歩1分よりも高く売るんかい！」の世界。
2年前の常識を完全に逸脱しています。
だったら駅徒歩1分の「勝どきビュータワー」を買っておけ、となります。

今の局地バブルで、もっとも危ういのが湾岸エリアです。
それも、駅から遠い物件。江東区ならスカイズとかベイズ。
あのあたりは、今でこそ何億円もかけたド派手広告で人を集めていますが、
築10年で売る時にはただの「駅徒歩12分」です。
「そういや、このへんでオリンピックがあったなあ」なんて。

もっとも脆弱なのは、鉄道の便が悪い有明エリア。
住友不動産が2010年に取得した「有明北3-1」という11万㎡の土地。
「国際展示場」駅に近いので、なかなかの場所です。
取得価格は1種42万円らしいので、マンション価格になると
坪単価250万円以上ですが、今のご時勢で住友だと・・・・
下手をすれば300万円超ですか(笑)。戸数は2000戸というお話。

オリンピックの前に完成引渡しを迎えたいでしょうから、
そろそろ事業化してもよさそうなもの。
オリンピック後だと250万円どころか、200万円でも怪しくなります。
早くやるにこしたことはないプロジェクト。
しかし、オリンピックに惑わされてこの物件を購入する
2000人にとっては、ただの不幸かもしれません。
その先、マンションの資産価値は下がる一方でしょうから。

私たちは、東京という街の膨張課程しか知りません。
生まれてからずっと、この街は膨張し続けてきました。
実のところ、今もその過程にあります。
だから、千葉ニュータウンなんてところでも、
未だに大きなマンションが開発され、
現状でそれを買っている人がいます。

しかし、いかな東京といえどもこの膨張が永久に続くわけではありません。
2020年頃から人口減少が始まり、その数年後に世帯減少も起きるでしょう。
であるにもかかわらず、住戸の数は増え続けています。
だから、空家も増え続けています。空家率も上昇中。

こういう場合、住宅の価格は下がって当たり前です。
なのに、局地バブルの局地エリアでは騰がっています。
なぜでしょう？　買う人がいるからです。
でも、住む人は増えていません。だから空家が増えています。

豊洲のスカイズという、私に言わせれば坪単価150万円の
実力しかないはずのマンションが250万円超で販売されて、
最初はグズっていたのにオリンピックバブルでスピード完売。
現在、引渡しが行われているみたいですが、
多くの住戸が賃貸に出されているそうです。

「まさかあんなマンションを投資用に？」
プロなら買わないでしょうね。長期で見れば賃貸がつけにくいでしょうから。
まあ、今ならつくでしょう。オリンピックも待っています。
新築のピカピカで豪華設備を満載しています。
面白がって高い家賃を払う方が現れても不思議はありません。
でも、10年後も賃貸ニーズが安定しているでしょうか？

まあ、無理でしょうね。
毎日駅まで12分も、あんな無機質な街を歩かなければいけません。
同じ家賃で港区のおしゃれな街に住めるのなら、あそこは選ばんでしょう。
毎日大きな風呂やプールに入りたい、というなら話は別ですが。

東京という街は、おそらく5，6年後に収縮期に入ります。
街が縮んでいく、という現象を東京の人は知りません。
でも、アメリカのデトロイトや夕張のような例もあります。
街が縮んでいく場合、当然ながら不動産の価格も下がります。
現に、すでに収縮が始まっている地方都市の不動産は暴落しています。
その当たり前の現象が東京にもやってくるだけ。

その時に、もっともひどい目にあうのは
オリンピックで実力以上の価格で販売されたマンションを買った方。
典型的なのがスカイズやベイズであり、今度のパークタワー晴海。
駅から遠いマンションを買うべきではありません。

商業、眺望、開放感ありとかなんとか書いてる人多いけど、それはクロノと同じですよね。
外観デザイン性はあっちの方が高いと思うし。

そもそもそれをクロノの時に見出だして250以下で買った人だけが不動産見る目ある人なんで、今さらここにそんなこと書いてる人って、5年出遅れてるのを自慢げにここに書いて恥ずかしくないの?

>>4869 マンション掲示板さん
正論ですね〜。

榊の間違いは、日本の人口が減ってきても、関東で言えば東京の郊外が収縮するだけで、都心に近い湾岸はそんなに価値が落ちないでしょう。
港北、多摩、町田、所沢、大宮、柏、船橋、千葉みたいな都心まで通勤に時間がかかる街がヤバイ。

正論だとしても、それをわかってるのにこれからやっと晴海買うのなら相場感ないよね～。
10年前に気がついた人は既に含み益満載、
あなたのような高値掴み君待ってましただよね。

業界の方なら大まかな坪単価は予想つきますよ。
だから榊氏が特段優れているとは思いません。

何を持って判断するかはその人が拠り所とする情報によって変わってくるので一概に言えませんが、
本当に住みたいと思った物件が出てきたタイミングで
購入できる条件（年齢や家族構成、資金面など）が揃っていれば
坪単価とか口コミとか気にせずに購入するのが後悔しにくい買い方だと思います。
（※一次取得に限ります）

前向きな性格ですね。

>>4888 匿名さん
クロノって250万以下でした？

榊氏の言うことを信用する検討者なんていないよを

キャッシュで買える人に対しては貴方のおっしゃる事はもっとですね。

>>4887
暴落記事には全て賛同するわけではないけど、唯一駅遠マンションは選ばないのは資産価値の観点からは合意。
今後明らかにタワマンが乱立する地域で、相場が下がった場合資産価値が真っ先に落ちるのは立地。
まあ、永住または資産価値は気にしない金持ちが買うマンションなんでしょうね。買える方は羨ましいです。

>>4891 匿名さん
はい。保有物件でたっぷり含み益あるので、痛くもかゆくもないのです。

>>4897 匿名さん
ここの立地が良いと思ってるので悩ましいんですよ。そもそも立地が悪ければ検討しないので。

仮に5年前クロノの角部屋を買っていて、2,000万の含み益がある空中族は、先見性があったと思います。
ただ、そこを売ってあえてここを選びますかね？この先どんな先見性があるんでしょうか？

立地が良い悪いは、個人的な価値観による部分もあるので何とも言えません。
ただ、資産価値の観点から申すと、メインターミナルでもない駅10分以上は悪いとしか言えないと思います。