パークタワー晴海　その3

デベロッパーの回し者達よ
お客様 集めるためステマお疲れ様
最近の購入者はデベロッパーの回し者記述をステマって理解してるから、あからさまなステマはやめろよな
デベロッパーの回し者達よ

>>2098さん

DFSは対応していると思いますよ。
対応していないというなら、そのソースを教えてもらえますか？

>>2101 湾岸検討者さん
意味がわからないんだけど、免震の擁護がなんでデベロッパーの回し者になるんですかね。
このマンションが
耐震や制震構造だったとして、それに対して
「なんで免震じゃないんだ！」っていう人に対して免震より耐震や制震のほうが優れていると言うんだったらデベロッパーの擁護っぽいけど、構造については免震プラスアルファの仕様でやることやっている以上、そこは突っ込みどころないよね、免震がどうしても嫌と言う人以外は。

DFSは数年前からある技術。熊本地震は今年の話。どう対応するのかな？

想定外が起きたときに免震では怖いので、電力は原発の緊急時対策所を
免震から耐震に変更したんでしょ。

３・１１のときに免震の長周期の弱点が露見して、耐震基準が対応するのは来年の４月。新しい問題に対応するのは時間がかかる。デベはそういうことは知っているけど黙って売っちゃう。

>>2106 匿名さん
だったらこの規模のマンションで、ユーザーにベストな工法はなんですか？

>2105

怖いというか、免震だと原発の新しい基準に適合できるか判断できなかったから、耐震にした。

>>2108 匿名さん
民間マンションと原発施設を同列にして安全性云々がナンセンス

タワーに住むなら城を枕に討死の覚悟でしょ。地震国の高層建築に安心を求めるのがナンセンス。

>>2110 匿名さん

なんで高層マンションの検討スレにいるんですか？

ここはあなたの言う討死の覚悟を持った人たちが集まるスレです。

相変わらず煽りが続いていますね。
熊本で従来の想定ではあり得ないほど強い長周期成分が観測されたのは事実ですが、それって免震に限らず超高層含む全ての長周期建築物がNGなんですよね。超高層は柔構造、免震ではアイソレータなど長周期ゆえの柔らかさが特徴ですから、共振すれば強みが弱点が早変わり。熊本と同じ地震動を首都圏の非免震超高層に入力してみたら恐らくえらいことになります。一部の煽り屋さんがNHKスペシャルみて相変わらずミスリードしてますが、本質を理解してください。
対策は、共振しても速やかに減衰するよう制震ダンパーを組み込む、アイソレータを複数種類まぜて共振特性を押さえるなどです。あと、最も重要なのは設計時の各種パラメーターおよび目標値(クライテリア)に余裕を持たせることです。これは設計者の良心、あと発注者の予算に関係します。免震と一言でいっても非常に余力あるものからギリギリまで様々です。ここはどうなんでしょうね。DFS+免震で少なくともコストをかけようとしているのは確かです。

Nスぺで取り上げられていたのは免震装置の変位の話だから免震固有の問題。それと共振の話でもない。

免震装置の変位が問題を引き起こした事例として、３・１１の時に筑波の免震でエントランスが大破したというのがある。

大きな地震のたびに新たな問題が露見。対応は後手に。免震は壮大なフィールド実験中。

>>2115 匿名さん
耐震のタワーに住んだことないでしょ？
東日本大震災の時には大変でしたよ
免震以上の対策ってあるの？

>>2116 マンション掲示板さん

低層マンションに住むことです。

本質見えないあなたには理解出来ないでしょうけど、共振の話です。免震建物ではエネルギー吸収を免震層が大部分受け持つので、設計想定外の共振は免震層の大変位に繋がります。超高層では建物全体でエネルギーを受けるので、こちらも設計想定外の長周期で共振すれば、建物全体が大振幅を生じます。影響は多少違えどどっちもヤバいのは分かりますよね？免震層の大変位と、超高層の建物全体の大変形を比較し、前者の方が確実にヤバいと言い切れる構造計算などのエビデンスがあればご提示ください。
免震にしろ超高層にしろ、固有周期が長周期の建築は想定越える長周期振動に弱い、それだけの話なのになんで通じないのかな。まあ反原発とかと同じで、話が永遠に通じない系ですかね。。

熊本の場合は直下と長周期の組み合わせで問題になったわけだから。免震のもう一つの弱点である縦揺れが関係してるはずと読んでるけど。

共振だと直下との関係が説明できない。

地震から免れるものは、免震構造、制振くらいしかないですよ。もっとも、断層が真下なら何をやってもだめだけど。しかし、今までの大地震でタワーが倒れたことはないし。一番ベターな解では。それより、トランプのせいで、長期金利が急騰はじめたほうが、不安だよ。

大きな地震で免震ゴムがズレた場合、ジャッキで建物を持ち上げて補正すると、建築事務所の知人から聞いた事がありますが、その場合の費用がどの位かかるのかご存知の方はいらっしゃいますか？
それから現在免震のタワーにお住まいの方に教えていただければと思うのですが、毎年の免震装置点検費は管理費から出されていると思いますが、免震ゴムが将来劣化した場合、ズレた場合の補正費用は修繕計画の中に盛り込まれてあるのでしょうか？

土壌、地震ネタは余所でやって・・・

自然災害は長期修繕計画に盛り込まれていない。３・１１の時、乾式壁って結構あちこちで壊れている。免震も含めて。補修費用をどう調達するかってのが問題になった。

それから販売時に作成する長期修繕計画は３０年目まで。免震ゴムの寿命はそれ以上とされているので、当然含まれていない。免震ゴム以外にも、機械式駐車場、エレベータ、竪排水管といった大物の交換も当初の長期修繕計画には含まれていない。タワマンの修繕積立って10年目以降で跳ね上がるんだけど、それは３０年目以降は考慮しなくて。３０年目以降を考慮したらもっとすごいことになる。

ってことはデベは決して教えない。

>>2119
直下型と縦揺れは関係ありません。直下型だろうがなんだろうが、地震波の大半は横揺れです。

免震タワーいやなら他いきな。つまらん解説は不要だよ

原発の免震→耐震は、耐震の方が安全だからって判断が元じゃないから騙されないようにな。

「免震機能等」とか書いちゃった新基準の条文のまずさを九電が突いたただのコストカット目的の変更で、安全性なんて気にしちゃいないのは耐震への変更と同時に規模や性能の縮小してることからもわかる。
一度川内原発でググって見るといいと思うよ。

湾岸タワマン系で書きまくってるあの人が無知なのか悪意持ってなのかは知らんが。

九州電力は「免震装置の場合は、将来にわたる維持・管理や取替え時の免震機能の維持に課題がある 」と言ってますね。また、「原子炉建屋や格納容器など、（これまで建設した）施設は耐震構造で造っている。耐震は抱負な実績がある一方で、免震は経験やデータがない。コスト削減では断じてなく、福島の事故を踏まえ、安全性第一で設備を充実させる」とも言ってます。

それにしても免震耐震しつこいなー。ここは免震なんだよ。

>>2126
放射脳系の人々が言いがかりをつけているのに騙されています。原発の免震不採用の件は決して安全性軽視でもコスト軽減でもありません。

免震の安全性は通常建築レベルでは間違いなく確かです。ただ、居住性やコストを度外視できる原発では、剛構造のガチガチ低層建築のほうが実績あり安全性を証明しやすいのです。万一が許されない原発の場合、現時点では免震はある意味リスクを内在し、かつそれが原発の安全基準を満たすと証明しづらいのです。

だからといって免震が高リスクって訳じゃないですよ。原発と普通の建築の議論をごっちゃにする人がいけないのです。

マンションの方が万が一許されないよね。
人の命かかってますから。

>>2129 マンション検討中さん

相手にしないほうが良いですよ。
かまってほしいだけですので、スルーしましょう。

>2130

そのとおり。ということで、Nスぺで取り上げられた免震の倒壊リスクは、ある立場の人たちにとっては不都合な真実。なので総力を挙げて排除。

>>2129 マンション検討中さん
耐震が安心という事ですね。

結局ここまでDFSが危険だというソースを出せる人はだた一人もいませんでしたね。
ただの免震システムに話をそらして頑張っている人だけ。

間接的ながらDFSの安全性を証明してくれてありがとうございました。

本当に構造面だけは最強なので、後の不安は価格、管理費単価と修繕費だけですね。
あの庭は管理費高そうだし…。

原発好きの耐震君はひょっとしてDFSと一般的な免震構造物の違いも理解しないまま騒いでいたのでしょうか…？

九州電力は「免震装置の場合は、将来にわたる維持・管理や取替え時の免震機能の維持に課題がある 」と言ってます。

>>2136 匿名さん

そうですか。良かったですね。
課題のない建物はないって知ってました？
またひとつ賢くなれましたね。

興味があり、時々こちらを見ています。
高いですかね？
駅は近くはないので高価格はないかと勝手な期待をしていますが出来れば坪200万ぐらいが希望ですがいかがでしょうか？

坪２００万は絶対ないよ。

ちなみにお隣のティアロのキャンセル物件再販が角部屋ですが、約坪310万と357万

ありがとうございます。
低層階なら200万希望でしたがティアロ4階でこの価格だと厳しいですね。やはり同じ価格ぐらいで出てきるのか。こちらの物件を安くして即完売を狙ってほしいです。

>>2140 匿名さん
気合の入った仕様が高く売る気まんまんの予感です。

さすがに低層だろうと坪200万はアベノミクス前でもあり得ませんよ。。分譲時スカイズの最低価格でも坪200はなかったですし。

三井さんの最近の傾向として即完売を全く狙ってないですよね。余裕ある階高や贅沢なDFS免震と凝りまくりのランドスケープや共用部など、高値チャレンジの予感です。

>>2139 匿名さん
角部屋の坪単価を例に出してもねぇ。
眺望も良し悪しあるし。

>>2142
クロノ、スカイズのスタート価格は坪220弱
ティアロのスタート価格は坪250弱だったと思う

ここは早期の完売を目指すなら坪260スタートの平均坪300前後
選手村や勝どきのつなぎでゆったりなら坪280スタートの平均坪330前後ぐらいじゃない？

今となっては安かったクロノティアロも結構苦戦してたし、
駅遠大規模を相場で売り尽くすのは想像以上に大変だと思うよ
上に再販モデルがあるけど、一戸売れば終わりの中古とは訳が違うからね

ここの販売時期ぐらいが勝どき東の情報が出てくる頃でしょうか？
皆さんあちらは検討されていませんか？

角部屋以外だと、こちらの転売屋さんでは、
https://www.homes.co.jp/mansion/b-16015550000008/

３３階北向き　3LDK 74.2m2 6880万円　約坪306万

パークタワー晴海も似たような値段になるのでは？

>>2146さん

北向きとは言え高層階ですし、地味にお得ですね、これ。

ただ、PTHの高仕様を知ってしまうとPTHの価格を待ちたくなります。

>>2144 匿名さん
仕様やデザインだけ見ると力は入っていますね。
平均坪330前後でも安いかも。豊洲問題で晴海に流れる方もいそうなので、もっと強気な価格で出そうな気もします。

>>2148 匿名さん
最近のトレンドに反する駅遠のデメリットをどこまで埋めれるのか第一期の販売戸数が楽しみです

>>2148 匿名さん
パークホームズ豊洲と同じ価格ぐらいで出てきますかね？

三井は、これから開発したい案件はたくさん持ってるだろうし、ここに坪330万以下の値段を付ければ、近隣の相場を冷やしてしまう事に繋がってしまうからそんな事はしないと思います。
いくら駅遠大所帯マンションとはいえ、ここさえ売り切っちゃえばいいという考えはないと思います。

＞2148

そもそも豊洲新築ないので、流れようがないんじゃない？

豊洲と購入者被らないでしょ。
中央区検討してる方って江東区嫌じゃない？
豊洲はブランドより実利とるタイプの方が買ってると思う。

次の勝どき東が半年遅れて2023年頃に竣工らしいので、こことは販売スケジュール被らないですね。
豊洲市場やオリンピック会場問題で湾岸向かい風の中、有明の1539戸とドゥトゥール、PT晴海合わせて3000戸の販売レース開始。冷え込んだ市況にトランプ効果で超低金利終わりの気配、果たして売れるのか見ものです。

>>2151
逆の見方もできて、
マンション事情が停滞しつつ、金利上昇がほぼ確実視される中で、
注目を集める為の起爆剤にすることもある
晴海が注目されれば選手村や勝どき再開発にも繋がるからね
震災直後の東雲もそうだったけど、最高スペックにも関わらず低価格・・・
あれで「怖くて買えない」から「みんな買うんだ、買ってもいいんだ」って意識が変化したと思う

ちなみに坪300弱で出したとしてもエリア最高価格だからね（住不除くｗ）
相場を冷やすことにはならない

同じ三井の勝どき東は、またさらに遅れて2018年後半頃着工になるらしいから、竣工は2023年より遅れるよ。

>>2156
何回か全体竣工が遅れるってアナウンスがあったけど、
住宅棟は2018年から2、3年後って記事を見た記憶もあるんだけど、
実際のとこはどうなんだろうね
勝どきとは事情も違うんだろうけど、住不も立て続けに延期や中止を発表してるし、
どうなるんだろうね？

着工から5年かけて建てるらしいから、竣工はH35年だと思われます。

紹介されていたテイアロレジデンスの仲介が意外と安い。特に４０階北側は、私も買いたい。

立て続けにタワマンが建つと、小学校の受け入れ人数が限られているので、行政は大変です。
月島第三小学校も平成30年完成を目指して、ランチルームやお茶室を潰したり、屋上に建て増しして教室を増築中です。
それでも来年入学予定者が150人も来て驚いているそうです。15年位前までは全校児童300人ほどだった小学校です。
タワマンの建設はずらしながら完成していってもらわないと、子供のピークが過ぎるとまた校舎がガラガラになってしまう事は過去の経験上わかっているので、行政もデベに要望を当然出しているでしょう。
パークタワー晴海の完成が遅れて一番ほっとしているのは行政でしょう。
また、日本語不可の転校生も増えていて、その対応にも追われています。

シャトルバスが何時にどこまで行ってくれるのか早く情報出ると良いですね。

すみふの販売延期は他で在庫抱えすぎて営業がまわせないんじゃないかと。

シャトルバスは、変な色気を出さず、月島駅との間をひたすら何十往復も繰り返して、便数を増やした方が、絶対便利なのですが、華やかさに欠けるので、売るために銀座やら東京駅行きを持って来るんでしょうかね。そうすると便数が減りますよね。

有楽町線大江戸線が使える月島駅の交通利便性の良さは、そこで暮らしてみないと中々理解してもらえないので難しいですかね。
月島駅周辺がいかにも下町で地味なので、勝どきを好むお客さんが多いんですよ〜と地元の不動産屋さんも言ってました。うーん。

シャトルバスの運行は管理組合が決めるんだから、将来は月島駅のみになるんじゃないの？
住民が総会で一番いいルートを決めるんだよ。
デベなんて分譲終わったらもう関係ないので。

販売時点ではシャトルバスの行き先は決まってて、組合ができてから変更になるんだろうな。最初は東京駅が濃厚かな〜

>>2165 匿名さん

変更は結構大変ですよー
自分は東京駅にバスが出るというから買ったんだ！みたいなこと言って騒ぐ人が絶対出てくるから。
理事会は結構苦労すると思います。

そんなの言わせておけば良いのよ。（笑）

人それぞれでしょうが、うちは東京駅まで行って欲しいですね〜

シャトルバスの路線変更は甘くみない方がいいですよ。最初が肝心。

住民総会が紛糾して結局最初に決まった経路と本数を変えることはできないということね。
もし赤字になっても廃止もできないんでしょうね。

>>2170 匿名さん

本当に最初が肝心です。
三井のセンスが問われますね。

個人的には東京駅か三井のお膝元の日本橋界隈がいい
いずれにしても山手線直接だと嬉しいな
理由は月島勝どきはギリギリ歩けるから

見聞きした話で信憑性に自信はないけど、
月島勝どき駅は混雑がエグすぎて行政も許可したがらないって聞いたことがある

日本橋まで歩ける距離ではないですけどPCミナトとかどうなんでしょうか？割高すぎてか、不人気のようですけど。

PC湊は高すぎだよね。あの辺は新築でも3年前なら坪300程度の地域ですから。スレにも含み損してるのでは？と書かれてるけど正に正論。あういう割高物件は聖路加に通院してる人とか、資産価値とか気にしない高齢でお金持ってる人の需要を取り込んでる感じ。あそこスルーして、ここ狙っている人は多いでしょう。

パークシティ湊は割高すぎて有り得ないな。

ここは本当に楽しみ。ＨＰみても三井がここにかなり力を入れていることはわかる。内容も発想もすごく面白い。ららぽに近いのも大きなポイント。

ここは子育て世代には本当に良さそうなマンションですよね。

ランドスケープにはわくわくさせられる。都会にいながら高い生活満足度を得られそう。ＢＲＴも乗降時間が短いので、下手な地下鉄より便利といいます。

>>2177 匿名さん

BRTは環二が頓挫したから当分開通しませんよ。

小池知事の策略で晴海も含めた湾岸のインフラ整備が著しく遅れることが嫌気されて、ここも安くなったりしないだろうか…

>>2179 匿名さん
小池知事はまともだ。
行政が仕事をいい加減にしていたつけだ。

ランドスケープにワクワクとか踊らされすぎ…

木に噴水で適当に名前つけただけじゃない、敷地面積を考えなさいな

こんな狭い敷地でランドスケープもなにもないでしょ
例えば噴水の管理維持にどのくらいの費用がかかるとか考えたことあるのかな…
オリエンタルランドプロデュースだか知りませんが、タワマンのただの公開空き地ですよ？

>>2180

安全上何ら問題のない施設を難癖つけて1年以上延期して「まとも」ねえ…

オリエンタルランドがプロデュースなんですかね、すごいですね〜

隣のクロノティアロと差を付けるために必死に庭やら共有施設やら盛って来るんでしょうね。

>2181-2182
（笑）

そういうのもひっくるめてランドスケープであり、マンションの価値だろｗ
もちろん好みがあるのは否定しないけど、ワンダフルをさらに進化させた企画だよね
駅遠のデメリットが霞んでしまうぐらい壮大で且つ湾岸の王道企画だと思うな
三井は良く分かってるよね、流石だよね

繰り返しになるけど好みは否定しないし、
販売が近づけばポジとネガが大集結して壮絶な罵り合いになるとは思うｗ
それぐらい個性が強いからね
結局この物件のポイントは二つで、駅遠が許容できるか？ってことと、
恐らく安くはないであろう維持費に納得ができるか？ってことに尽きると思うよ
そこをクリアできる人は湾岸キラキラ生活が待ってるはずｗ
箱は間違いなさそうだしね

逆に企画や物件に惹かれつつも、
駅遠がどうしても気になる人は絶対手を出すべきではないと思う

駅遠で維持費も高いとか、
買っていいマンションの真逆をいく物件だからねｗ

このクジラコンセプトではおじさんはついていけません。子育て世代中心です。しかしすぐに年取るけね、これでいいのかな？三井もなにか間違ってるのではないかな。価格次第だけどね。

ムービーもファミリー向け全開だしね。
当初のOPEN_っていうキーワードのムービーのほうが、解放感のアピールのみでファミリー以外にも訴求力あったのに。都心に近い水辺で静かに暮らしたい単身者やらDINKS、老夫婦はむしろ敬遠するよね。ちょっとファミリー押しすぎな気が。。

晴海タワーズは、自分でいうのもなんだけど、センスはぴか一ですよ。マイヤーホワイトから始まって、ランドスケープが半端ではないです。これだけ見事なツインタワー見たことないけどね。　ここは成人した娘にもう一軒小さい部屋とおもってみていますが。クジラコンセプトからいって、坪３００少しオーバーの感じですかね。当初三井さんも坪３００で売れたらなーとかいってたはず。　クジラコンセプトでは高値は無理ではないかな。
　　

>>2190 クロノ住民さん

立地がひどいんで、建物ぐらいはよくないとね

メインエントランス、何であんなに階段が多いの？おばちゃんには辛いわ〜

オリエンタルランドプロデュースの敷地内で散歩でも出来ると思ってるのかな…
歩いたら2-3分でしょ、植栽も育つ前までは絵のようにいかないし…
湾岸キラキラ生活だの妄想してる人は、出来上がりに真っ先にがっかりするはず。

ウェルカムプラザ階段、メインエントランス階段、水憩テラスも階段、ダサイ。

駅が遠く、維持費のかかるマンションなんて中古売却は絶望的。
永住するしかないな。

一人暮らしの中年男性に向いている立地だと思います。ゆっくり景色を眺めて一人でマンションのラウンジでお酒飲む、ブックサロンで読書したり洋書をパラパラ眺めたり。ゴルフレンジでゴルフの練習をして、ジムでランニングした後はお庭を散策。素晴らしいリタイア後の生活が待っています。
女は、丸の内や表参道、六本木、銀座、日本橋とお買い物に行きたいしお店回りもしたい、ランチもしたい。お芝居やミュージカルも観に行くし、東京ドームや横浜アリーナ、ホテルのライブハウスでお目当のアーティストのライブも聴きに行く。
週に一回は、ヨガ教室に通う。
二丁目は、生活スタイルに合っていない。
そもそも、友達呼ぶにしても、駅から遠くて気の毒で来てと言いにくい。車で駅まで迎えに行くのならいいけど。

>2191
交通の便は、今後改善の余地はあるし、現状でもバスで十分カバーできてる。
しかし、一度作ってしまった建物の仕様は直せない。
安いうちに買えてよかった。

>>2197 匿名さん

>>2197 匿名さん
おっしゃる通りだと思います。
安いうちに変えたから良かったのだと思います。
BRTは出来ると思いますが、問題はこの路線の運行本数だと思います。1時間に5本12分間隔で何とか使えるかなというレベルです。
現状のバスで十分カバー出来ているというご発言は、今後を予測する上で重要だと思います。

>>2198 匿名さん
買えたから

こちらが出来る頃には、BRTだけではなく、目の前に出来るバスターミナルに、
都バスも現状より増便されるんじゃないでしょうかね？

一番気がかりなのは、豊洲移転の延期による環状２号線の動向ですね。
BRTは当初は、環状２号線が暫定開通なので、本数は期待できなさそうですが、
晴海通りの渋滞が解消されれば、都バスもより便利になるでしょう。

また、現状の東京駅丸の内南口行きの都バスは、晴海３丁目バス停まで5,6分歩く必要がありますが、
バスターミナルが出来ると、そこでの発着便が増えるのではないかと期待しています。