ザ・パークハウス 文京小日向についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
所在地：東京都文京区小日向１-72-1他2筆（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「江戸川橋」駅 徒歩11分
間取：2LDK～3LDK
面積：56.37平米～86.62平米
売主：三菱地所レジデンス
物件URL：http://www.mecsumai.com/tph-kohinata/?re_adpcnt=80x_3JPY
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社
[スレ作成日時]2015-07-17 15:46:05
高くて売れてないならケチのつけようもあるけど実際は売れてるしな
価格分の価値はあるって思う人が多いのだろう。
これからも１種低層マンションの需要は手堅いんじゃないかな。希少なうえに条件的にはかなりのプラス要因ですしね。
この物件スレの伸びをみれば注目度高いのは分かりますよね。当初からずっと変なアンチさんが張り付いてますからね。
そういう方の意に反して売れ行きは良いみたいですが。
文京区の 一低住に対する個人的な考えです。
メトロやバス通りが遠く、タクるのも大変。
周りが低いので日照は良いが、Mも低いので眺望が得られない。しかも、日照が十分に得られるのは一部の住戸。
小日向の場合、都計の環3で将来的な住環境は未知数。
また、、一住低であろうが、駅遠でインペもまったく売れない。
戸建とMを比較するなと言う話は理解できるが、Mのニーズは利便性である。
もし、文京区の一低住が希少でないとは言わないが、ニーズがないのは事実。
ニーズが伴えば、小日向のMだけ価格上昇が甚だしいはずだが、今のところ、そうでない。
高齢化しているのか、小日向も千石も小学校の良い噂はない。
小日向ウオッチ
東南コーナーにある町会掲示板を取り外しているのでどうするのかと思いましたが、掲示板の背景が銀色では困るとの町会の希望で、他所と同じ緑色の盤と交換するのだそうです。ご苦労様です。
私などは、緑になると余計目立ち、文化財の掲示板が何となく押されるのではないかなと心配しますが、人によって感覚が違うでしょう。植栽に溶け込むと言う見方もあるかもしれませんね。
緑・文化・歴史と心温まるコミュニティを守りたい
インペリアルもここも資産価値は高いでしょうね。価格にも反映されてますが。
高値で評価されるのも納得かと。
ここの場合は周りは戸建てばかりなので３階なら眺望が抜けますね。
俺も昔はマンションは利便性ありきって考えてたよ。（マンションって駅近の高い土地をシェアしましょうってことだし）
でも戸建てみたいな静かな環境で尚且つ、面倒なことは全部管理人がやってくれるってことになると
ここみたいな一種低層マンションにたどり着くんだよな。
そしてそういう層は少なからずいるから一種低層って価値も高いんだとおもうんだわ。数が少ないのもあるけどな。
まぁマンションは利便性ありきという考えも否定はせんが世の中色んな考えがあるってことで。
俺はここの物件が高値で評価されてることに全然驚きはないよ。
８０８さんが書かれていることすごくわかります。
ですから、いろいろな立地でマンションというものは建てられているわけで。
一種低層地域であるというのは
住宅地としては環境が良いということですから、
利便性というよりも周辺環境でという動機の方が多いのでしょう。
水道のブリリアですら415万で、億ションがチラホラある中、一低住は資産価値があると言う理屈が不明。
小金持ちの数はブリリアの方がここより多いだろう。
そりぁ、児童数や学力に影響するよね。
億ションがあれば資産価値高いのか？そのほうが意味がよくわからないんだが・・
ちなみに沖式新築時価ではここの方が高値評価。
水道と小日向は方向性が違うから比較とかしない方が良いと思います。
土地は安いし、他にも今時これくらいの価格のマンションは低層地域じゃなくても
たくさんあるという事でしょ。
だからここが低層だから資産価値があるなんて理屈は成り立たないという事ですよ。
成り立たないと言っても実際供給は少ないし、売れ行きも良いし高値でも評価されてるからね。
資産価値がないという考えの方が成り立たないのではないでしょうか。
今時の都心マンションは、売れ行きみんないいし、ここ位の価格では、特にすごく高く売れているわけではないと言っているのですが。
誰か言ってますが、水道でも400越えですよ。
文京区では、大塚とならぶ最安値の水道と違って1割強。
低層が資産価値高いというのは、幻想ですよね。
タワーのが高いんですから。
税制変わったら、タワーも今よりは高層階の評価下がるでしょうが。
完成販売物件と未完成物件の建築費も比較出来ない情報音痴の暇人がいるスレッドがあると聞きましたがこちらでしょうか？何度も同じ話題を繰り返し意図的にレスを増やそうとする。。多分ロボットの書き込みなのでしょうね。マンションコミュニティ万歳 pu
宣伝も少ない小規模マンションで１期で７割くらい売ってるんだから好調なのでしょうね。
７割売ったマンションって他でありますか？
まぁあれこれ言っても結果が全てなのではないでしょうか。
そう、分かり合えませんので、お互いに刺激しない様にしましょう。
『資産価値』の意味を、思い込みではなく、ちゃんと理解してから語りましょうね。
これだけスレが伸びてますから注目度は高いのでしょうね。アンチさんもご苦労様です。
中途半端なマンションほど価値って微妙になりますから、
供給との関係になりますが１低マンションはそれはそれで需要は見込める。
ここも数年ぶりの物件ですからね。
以前はル・サンクのスレの伸びが目立っていた。いまは茗荷谷のディアナが伸びている。
70前後のコンパクト３LDKに家族で住む自信がありません。
超収納上手なのでしょうか？
あるいは、断捨離の達人でしょうか？
あまり使わない物は、トランクルームに預けるのでしょうか？
駐車場も僅かだし、質素な生活を選んで都心近郊住まいを望む人が多くなってきてるのかな。
将来、人口減少で省庁の地方分散が進むとコンパクト３LDKとか売りにくくならないだろうか？
どうなんですかね。
ここだけじゃないですが狭小住宅がトレンドですからね。それでも売れてるので需要はあるんじゃないでしょうか。
セカンドとかリタイア組とかも多いんじゃないですかね。それならそんなに広い部屋は必要ありませんから。
地所が極小3LDKにしたのは、小日向に億出す人が少ないと見たのでしょう。
ブリリア小日向はすべて90アップみたいですが、今時、そんなことしたら、ここもインペの二の舞だったでしょう。
お金があれば、あえて狭い窮屈なMを選択しないので、文京区の一低住専の資産価値の神話は崩れている。
小日向はこぞってお金持ちが集う場所ではない。
売れるものを出すのは当然のことではないでしょうか。需要があるのなら資産価値的には安泰だと思います。
小金持ちの需要で満足できない自分がいる。
売れてるし高値の評価らしいですから１種低層もまだまだ健在ですね。
お金持ってる持ってないという問題ではなく、需要と共有の関係で物件の価値は決まりますので
そういう点でここは安心感があるのです。
極小３LDKで価格のハードルを富裕層からマス層にまで下げて、需要を掘り起こしたのが功を奏したみたいですね。
今後もマス層の需要があるから、アメリカみたいな極端な二極化にならない限り安泰だわ。
なんだかんだ言ってもこれからも一低マンションはそれなりの需要はあるでしょうね。
高台の一低マンションは素敵だと思います。
828さんの言うとおりで、それが現実。現実を直視しましょう。
>>829 売れる物を出すのが当然なのではなく、そうしないと売れなったという話ですよ。
狭小3LDKしか買える層しか集まらなくなってしまった地域。
新築だからなんとか売れているが、中古になった途端リセールは厳しそう。
特に本物件は、日当たり悪いし。
昨年に文京区の紛争防止条例に基づく斡旋が二回開催されました。
そして本年2月に簡易裁判所の第一回調停が行われました。
二回目の調停は来月4月に行われるそうです。
この物件は未だ紛争状態にあるようですね。
一丁目の状況はよくわかったので、二丁目のスペックと価格が見もの。
小日向ので資産価値とやらが、現実か、空想か、丸裸になるね。
あれこれ言っても売れてるものを、資産価値がないっていっても説得力ないね。
高坪単価のものが売れてる現実を直視しましょう。人気も需要もあるということです。
その坪単価が、文京区の最下位のアドレスと肉薄して来ているので危機感があります。
坪単価も水道のトップと小日向のボトムでは逆転してますよね。
アベノミクスで隣接地域と同じ比率で坪単価が上昇しないのは、将来的な資産価値の低迷を示唆するものです。
マス層は節約は得意だが、無い袖は振れないので安いスペックにせざるを得ないのよ。
小日向は当然、水道にしてもマスな層が買える値段ではないと思いますけど。どれくらいの厚みをもってマスというのかわからないですが、狭い狭いとどなたかが言われる70m2台の間取りで8000万円以上払える人は東京にどれだけいるでしょうか？
単に交通利便性の高い水道の人気が高くなってきているだけで、別に小日向の人気が落ちてる訳ではないと思います。DINKS、老夫婦、子育てファミリーでそれぞれ求めるものが違うでしょう。
上にはいっぱいあるが坪単価からみれば、そこそこの富裕層買うマンションだよね。
１種低層マンションはが建つような場所は決して華やかではないが、安心感あります。
気に入らない物件に延々と張り付く自称ご近所の粘着ネガさんの執念には恐れ入るが
正直１種低層や小日向へのへの嫉妬にしか見えません。
まぁそう考えると可愛く思えたりしますがね 笑
結局こういったマンションは供給が少ないから高値で安定するのも納得だと思う。
>>844
ごく一部の富裕層(日本の世帯数の2パーセント弱)を除いた人たちはマスな層というご認識なのですね。そういう捉え方が一般的なのかは分からないですが、お考えはよくわかりました。野村総研の分類では超富裕層からマス層まで五段階の分け方でした。金融資産の額で仕切ると富裕層の重心は高齢者にあって、必ずしもマンション購入者の分布と一致しなそうですが。
一番リセールで苦労するのが有象無象にマンションが建つエリアの70㎡前後のマンション（とにかく数が多い）
数が少ない90以上の広い物件の方が売りやすいのは確かだが、ここの場合はそれでも一種低層という要素があるので
まだリセールはしやすいし価値も保ち易い。
特色がないと厳しいよね。それが駅近だったり一種低層だったり、
何の特色もなくて駅にも近くなくて・・みたいな物件が一番苦労するだろう。
あと数が出回るエリアはどうしても競合しますからね。その点小日向は数が少ないから価値は保ちやすいかな。
小日向って、大和郷は別格として、文京区で飛び抜けていたけど、水道に迫られているという事。
斜陽というか、右肩下がり。
水道でも簡単に買えない値段になったわけだけど、
『相対的』に価値が落ちたのは疑うべくもない。
千川沿いの低地かつ準工業の小石川や大塚でも400アップ。
しかも、中堅以下の物件。
小日向の価格は、単価にしろ、総額にしろ、取り残され感は半端なくないですか。
契約者以外で詳しい方、教えてください。
純資産１億じゃあ全然富裕層という感じしないけどなあ。だって家に１億は掛かるわけだから。それに３パーセントで２千万円稼げる６億６千万円が必要だから、やっぱり１０億以上くらいからが富裕層じゃないの？
別に全然落ち目じゃないでしょう。ここも坪500くらいはしますからね。
住まいサーフィンで見ても水道や小石川なんかより全然評価も高いですしね。
一低マンションは手堅いなという印象です。欲を言えばもっと広い部屋の方が良かったですけどね
坪500なんてしないでしょう。それは一部の高い物件（3階南向き）に限った話でしょ。
住まいのサーフィィンが拠り所ですか（笑）
まぁ実際高値の評価だから仕方がないね。ネガさん残念でした。
3パーってしょぼいこと言ってないで、今のわかりやすい相場なら10パーは余裕。信託はダメよ。
マスが富裕層になるのは大変だけど、富裕層が超富裕になるのは、頭使えば楽勝。
昨日の日経にここの広告入ってたけど、マスにとっての9000万がハードルなのか、ギリ70の間取りが目立つけど売りにくいでしょう。
いろんな選択肢が考えられるからね。
歳をとって利便性を追求して住み替えたくなるとマスの場合、賃貸に回せず、売らないといけないから数千万損するね。
最初から利便性にこだわりたくなる。
別に１種低層マンションだから相場を超えて高値で売買されるとかではない。
あくまで特徴もない物件よりか少しはリセールしやすかったり、価値を維持しやすいという程度
静かな環境求める人にはいいアピールポイントですからね
ただ案外その少しの部分が大事だったりするのですよね
プラウド六本木の案内が来てたので登録アンケートみたら予算の選択肢が１～１０億で、真ん中が４億円位でした。それに６億足してやっぱり１０億からが富裕層じゃないかな。
>3パーってしょぼいこと言ってないで、今のわかりやすい相場なら10パーは余裕。
６億だと３パー位が妥当なんです。
3パーでも良いけど、ひと昔前の定期金利なので、損してる感覚なんだよね。
10億いくとめんどくさくなったり、保守的になったりするけど、ゲーム性がないとつまらん。
と言いつつ、歳とったら3パーで回すかもしれん。
鴨川で７億円超の物件を買う人もいる
マス層、富裕層関係とか関係なく損をしないのはやっぱ利便性や一低だったりウリがある物件
70平米の極小部屋では、低層とか関係なくリセールは厳しいよ。銀行
富裕層の資産家さんがリセールバリューの検討や小日向と水道の比較をするのは滑稽な感じですね。資産家さんなら3Aにでも住めばよいのでは。
確かに広めの部屋の方がリセールはしやすいという意見も聞くがそれなら他のエリアの狭小3Lの需要なんて小日向以下だしここが厳しかったら他はもっと厳しい。
広い部屋のほうがグロスの価格が高くなって売りにくくなると思いますが。
中古になると価格のレンジが下がるから広い部屋も検討できるようになるんじゃないかな。
広い部屋は数が少ないですしね、今の市場は７０平米前後の部屋は溢れてますから。
私865ですが、資産家じゃないよ。強いていえばプチ富裕層。
新築と中古を同じに考えてもらっては困るね～。
70㎡の新築が増え続けてきていて、それが中古にまわったら
競合で溢れて、で苦戦するの当たり前でしょう。
そうだね。結局価値を維持するには広い部屋かもしくは一種低層など特色がないと厳しいというわけだよね
低層マンションの需要も一定あるのはもちろんですが、
以前より減っているのは明らかですけどね。
低層でも70㎡では・・・
まぁそういう条件が複数あったほうがより安泰なのだろうけどね。
一低Mならそれなりに需要ありそうだよね。小日向は数も少ないですしね。
富裕層を目指すなら、まず住居地域に住むところから始めよう。このマンションはその入口として良いかもね。
ディアナコート茗荷谷は、15,800万があるらしいじゃん。
番町の半値まで来たね。
ここは、一低希少と呪文のように唱えても、まったく歯が立たない。
価格は忘れましたがここも一番高い部屋はとっくに売れてないですよ。ディアナは広い部屋作ったのは英断だったかもしれない
でも平米単価ではやっぱ小日向には敵いませんし、立地の差が出てる気がしますね。
本当に富裕層なら匿名掲示板でアンチ活動に精出したりとか無駄な時間を浪費しないと思うんだよね。
あーいう人たちほどシビアでケチですからね、時間の使い方も心得てますよね。
そんなことしても何の利益もありませんもの、突っ込んだら負けなのかもしれないが・・
大塚も小石川も水道も小日向にはまだ勝てんな。
小日向は道が狭いのがネック。小石川4丁目5丁目の坂上で区画の綺麗な所のほうが車を使うのにはいいと思います。
ここは一種の割に案外駅に近いのがいいところだよね
都心にも案外近い一種低層ですからね。
青空駐車場が6台とは、結構、節約志向ですね。
ゴルフや旅行の時、不便じゃないですか？
道も狭く、うねうねして起伏もあるし、車高の低い車やワイドな車は擦りそう。
そんな些細なネタでいちいちネガるほどこの物件が気になるのね
俺のフェラーリでは無理だな。
つまらないネタを入れるくらいこの物件が気になるのでしょうね。
８ｔダンプや１６ｔラフタークレーンが工事に入ってた道を入れないフェラーリって･･･（ｗ）
トラックの運ちゃんに運転習った方が良いんじゃないの
ネガってる方も、小日向はいいところだと思っていると思いますが、ここは70へーべー中心の3LDK中心ですよ。
契約者が小日向を前面に押し出しているのがまずいと思います。 自分のＭについて語りましょう。
青空で駐車場が6つしかない場合、富裕層はまず検討から外します。それを些細な事で片づけられる契約者らに驚いております。
真っ先に屋根のあるセキュリテーの高い駐車場がないと検討の余地がないので、ここはマス層の住処となりますね。
それと、なぜF乗りが、トラックの運ちゃんみたいに自宅の行き来に気を使いながら運転する必要があるのでしょうか？
施工中は誘導員もつくし、Fにかぎらず、ハイパフォーマンスカーは、ローポジションなのでフロントノーズなんか見えません。
乗ったこともないのに、足元がノーズのトラックと比較するのが恥ずかしい。
ドラテクの感性そのものが違う。
トラックの運ちゃんが、300Ｒを160km以上で巡行するのは無理でしょう。
小日向レスになっており、ここのマス層のＭレスになっておりません。
何が言いたいのかよく分からんけど結局、小日向の物件は希少って点に尽きるんかね。
というか一種低層が価値あるのかもしれんが...
ここに住む人がフェラーリに乗ってたら吹き出します笑
何かを我慢して頑張っていい車を手に入れるにしてもバランスってものがありますからね。
ここ高いと思ったけど売れ行きいいんですね、
静かだしファミリーにはいい場所かもしれないですね。
文京区の一低住の１０年選手、軒並み４００万以下で上がってないね。
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...
http://www.rehouse.co.jp/mansion/popular/ABM0005590/
小石川の高台が今後はマストでしょう。
５丁目でも坂の途中はだめよ。
たかがマンション買うぐらいでリセールバリューをいちいち気にする。小心者。寂しい人生ですね。もう少し人生に余力を持って下さい。ファイト!!
数が少ないだけあって相場安定が一種低層のいいところ、乱高下するようなエリアはちょっとね。
１０年たっても高値安定はさすがですね。
小石川５丁目の坂上は例外なく排気ガスもくもく騒音ごうごうだからイヤだよね。白山４丁目の坂上なんかは最高。幹線道路から２００ｍも離れれば快適。小日向にもそういう土地はたくさんある。
他のエリアじゃ12年も経ったマンションじゃダダ下がりだよね。それでも高値を維持してるのは小日向というか一種低層が強いってことなんだろう。
900は東京都の大気環境の環境基準の達成率を知らんのかね。
クルマの性能アップは凄いよ。
換気や通気さえ良ければ、トンネル内でも気分悪くない。
小石川は白山と違って、沿道のノッポなビルが遮蔽して50mも離れれば騒音なんかめったに気にならない。あと、白山四丁目は駅まで遠いし坂道だし。
そうですね。かなり年季の入った中古が高値で出されてる事実。これが現実でしょうかね。
やっぱ小日向はいいねと思います。
高値で出すのは自由だけど、その値段で売れたわけじゃないからさ（笑）
ブリリア小日向は、小日向エリアでは上位のマンション。
それでいて売出価格は300万台、それが現実だよ君。
築年数経ってもそんだけ維持できるのでしたら、同じ小日向のここも安泰ですわ。
ブリリア小日向は、2丁目久世山。
敷地が南北に長い、ゴミ置場、1丁目の
こことは比較にならない。
ネガさんのおかげで図らずも一種低層が強いって証明されたな()
現在新築換算ならブリリアは最上階、90平米以上、2丁目だから500万はするだろう。
だから、２割以上は下がっていると考えるべき。
小日向では、最高クラスのスペックで。
極小部屋のここは、10年後きびしいわ。
ブリリア小日向含めこの辺は資産価値的には安泰そうですね。
小数意見をありがとうございました。
１０年落ちの中古でその価格で出してるんなら大したもんだな。
中古だから多少値引きしたとしてもかなり高価格ですし。
アンチ活動家さんが嫉妬するのも分かるわ。
ブリリア欲しけれ、みんな情報をクローズして、とっとと買いに行くのに、からかわれてるじゃん。
１割引きで収まれば良いけどね。
２路線5分以内の5年選手のMは、昨年、３割アップで売れたけど。
毎回、オーム返しで小日向安泰だわ。
俺が言っとく。
マジレスすると金持ちは匿名掲示板でネガ活動に精を出したりしない。
そんなことしても意味ないから。よってネガの言ってることにあんまり説得力はない。
ただの妬み僻みと考えられます。
一生懸命ぽじってるあなたって。
ここと同じ金額のマンション住んでるけどな、
思い込みハゲシイタイプやね。
小日向最上級でも２割以上落ちなんだから、
比較すれば、こちらが更に下がるのは必然やない。
やっぱ小日向に限らず低層物件は強いですね。マンション乱立エリアの物件は軒並み低評価ですが
それらと比べると安心感ありますね。
ここは、四畳半がマストみたいですね。
竣工写真に立派な青空駐車場と近隣が集うゴミ捨て場が写ってませんが、今度私が撮影してご紹介差し上げます。
私は90ぐらいの２億ションを想定してたし、屋内駐車場じゃないとクラシックカーが痛むので撤退しました。
>>903
小石川4丁目と白山4丁目の両方に住んだことありますが、どちらも春日通り/白山通りの影響はあまり気にならないです。両者とも意外なほど夜は静かですし。都心の近くにしては貴重な静けさと思うほどです。生活利便性で言えば小石川が良いですね。以上の内容はあまり小日向のマンションと関係ない話ですが、小日向もさらに静かで良いところと思います。
実際築年数の経った小日向の一種低層が高値で売りに出されてるますからね
ここのマンションの場所からは遠いですが、公示価格が出たんで調べたら、小日向、水道に負けてますね。
過去のデータですが、このサイトにも載ってますが、やっぱり駅近で便利な場所の方が価値が高いんですね。
http://toushi.homes.co.jp/owner/tokyo/city130105/chika17047.html
高台って喜んでますが、水道に比べると高台なだけであって、四丁目や小石川と比べると坂下ですから。
いやいや、その水道より価値が低いんだって。
公示価格見てみてよ。
小日向の物件が高値で取引されてるのを見るとやっぱマンションは需要と供給なんだなって思う。
一種低層は少ないですしね。
小日向の需要は根強いですからね。マンションの数が多い場所よりは価値は安定してますね。
相対的に見ると駅近だったり一低マンションだったりみたいな物件が強いんだろうな
まぁほんとあとは数のバランスですかね。
小日向が水道以下の価値ってかなり驚いたよ。しかも二丁目は鳩山会館の裏で坂もあるけど閑静な住宅街って感じで大きな家も多いし。
あと江戸川橋駅前のごちゃごちゃしたところにある関口一丁目も関口二丁目とかより場所によって高いのも驚いた。やっぱり駅近の方が価値が高いんだね。
こういう風にきちんと数字で価値を示してくれると納得。他の地域は結構納得できる価格だね。
ヒント 容積率 バカ過ぎるだろう 笑
マンションはやっぱ供給状態で価値が変わってくる。小日向の物件が強いのにはそういう部分が大きい
①此処は３階 迄しか建てられない。②此処は12階迄建てられる。②12階建てられるから土地価格も高いし資産も上←頭悪すぎるだろ❗(12階建築できるから土地価格が高いのは当たり前,しかし戸当たりの土地持ち分はかなり低い)
頭悪すぎるので固定資産税算定基準勉強した方が良いよ 笑
そんなレベルの低い底辺ネガより、秋に販売される三井の小日向2丁目の定期借地はバカ高い気がするね。定期借地だと500万坪×75%＝375万坪が本来の常識なんだろうけど。最近の定期借地の流れを見ると所有権マンションの90%以上なんて言うのも有るみたいだし下手したら此処のパークハウスよりも定期借地なのに高いぞ。なんて事もあり得るかもしれないね。
>>944
都心の1種低層マンションは面積にも寄るが固定資産税は一般的なマンションより遥かに高いのが常識。ましてや小日向2丁目や関口2丁目の豪邸は当然の事。賃料50万～70万クラスのマンションだと固定資産税は半端ない金額でしょう。150坪クラスの戸建だと相続税、固定資産税が子供が負担出来なくて売却するケースも有るらしいね。
ヒルズ目白坂なんて築15年なのにいまだに新築時より高いよね。ブリリア小日向もそう。地域のランドマーク的な物件かどうかで将来は決まるね。
【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】
このエリアのマンションは高値で取引されてますからね。やはり引き合いが強いのでしょうね。
他の競合物件がいっぱいのマンション乱立エリアだとまた厳しいのでしょうが。。
ちなみに白山４丁目の公示価格は容積１５０％で７０．５万／㎡
関口２丁目の公示価格は容積１５０％で７６．６万／㎡
小日向２丁目の公示価格は容積１５０％で５９．８万／㎡
マンション査定で
パークハウス白山御殿町 白山4丁目 4,458〜9,945万円（59.17㎡〜108.19㎡）
築１６年 坪２８３万
https://www.ieshil.com/buildings/57932/
ヒルズ目白坂 関口2丁目 5,345〜14,427万円（65.5㎡〜133.51㎡）
築１５年 坪３２７万
https://www.ieshil.com/buildings/58361/
ブリリア小日向 小日向2丁目 10,950万円（91.45㎡）
築１２年 坪３９５万
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_bunkyo/nc_86216030/
結論
ブリリア小日向＞ヒルズ目白坂＞パークハウス白山御殿町
1種低層の億ション買うなら今やで。
小日向強しだなぁ
>>951
自分じゃ勝てないと親分（二丁目)出して比較ですか。
その親分も400切ってますが。
兄弟分のシティハウスとの比較が妥当だよ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/592874/
ここは南側以外は目が当てられない価格。
南側ですら小石川の高台じゃ、ありふれた価格。
ここの東西の10年後は、350に迫るんじゃないの。
ブリリア小日向の押しが凄いですね。
もしや、売主さんですか？笑
私は新築派なので、築14年も経ってる古い物件に興味ありません。
１億も出して古いの買ってもね…
行き着くとこは結局一種低層は希少ってことだな。
自称 小石川アドレスの高台でありふれた価格←小石川高台アドレスに賃料50万以上オンリーのマンションなんかあったっけ？
土地の価格とかよりも出回る数やなんかの方がマンションの価値保つ要素なのかもね
ブリリア小日向はこんなところでステマしてるくらいだから、販売が順調では無いんだろうね。
最上階の120平米もずっと売れて無かったし。その最上階120平米の部屋のレインズでの成約11000万円程だったし。それが、90平米くらいで１億じゃね、強気通り超してこちらに流れるでしょ。
普通に高すぎ。
都合の悪いことはステマということになるらしい。
レインズってお前業者かよ。
此処でネガトライアングルを整理
①神楽坂最高です説②市ヶ谷最高です説③大和郷最高です説④小日向は2丁目に価値があって1丁目は価値が無いです説⑤タワーマンションは最高です説⑥小石川播磨坂は最高です説⑦水道より小日向は価値が無いです説⑧小日向の土地は下がってる説⑨ブリリア小日向はやっぱり駄目だ説←今ここ
小日向のネタの範囲は凄いね。失笑
ネガはもっとあったと思うけど
ご近所のゴミ捨て場の横やん
青空駐車場ですやん
眺望あかんやん
マス層ですやん
Ｆが通るには狭すぎるやん
駅まで迷路で坂ですやん
高齢化して学力低下してますやん
南北に細長いですやん
などなど
一方のポシは以下の一点張り
一低住希少ですやん
1種低層稀少ですやんに1票。
ネガさんが粘着する人気、結局売れてる、周辺物件含め高評価。結局立地の希少性が占める割合でかいから
多少のデメリットは気にならないのでしょうね。
ブリリアもそうだが小日向はやっぱ価値的に安心だよな
一種低層は朝ごはん食べるときに小鳥のさえずりが聞こえてくるんやでえ。
他の物件と比較して、価格ということは大きなポイントだと感じます。
このあたりは、よく検討をしていないと、なかなか判断できないところではないでしょうか。
人によって重視するところも違うため、本当にむずかしいところだと思います。
>>951
小日向2丁目でも公示価格の地点とブリリア小日向の地点では、土地の価格が全然違います。路線価を見てください。他の二つのマンションの場所よりも土地の価格はずっと上です。
マンション価格が高いのは当然です。
よく調べてから書いてください。
路線価は次のページを見てください。
このマンションが建つ地点と、小日向2丁目、
その中でも久世山の周辺、そして大和郷など見比べると良いと思います。
客観的な評価が分かります。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h27/tokyo/tokyo/prices/d26303fr.htm
>>934
公示価格の評価地点は少ないので、小日向の方が水道よりも安いとはなりません。
路線価では、そのマンションの建つ地点の土地の評価が分かります。それで比較するようにしてください。
路線価オタクが出ていましたが、銀座の2500万円/ｍ2アップあたりのマンションが一番上等かってはなし。
Ｍは路線価よりグロスとか重要だし、いろいろ複雑だよ。
ここはマス御用達なので、管理費ケチで青空駐車場だし...戦略がマス層向き。
青空駐車場にした理由は、もっとあるが勉強してね。
訳の分からないのが出て来ると予想して来ましたが、早速出てきましたね。
私が投稿したのは、公示価格しか知らない人たちが、あまりに多いから。
実際にマンションの建つ場所の地価を評価できないで、どうするのですか？基本中の基本ですよ。そのような反応をして恥ずかしくないのですか？
まず路線価図の見方でも覚えてください。
散々土地の価格がって言ってたのに今度は土地の価格は重要じゃないとか言ってることが支離滅裂で何の説得力もないんだよね
ここのネガさんは。。ただ貶したいだけというね。ボロが出まくりで笑えますが
そんで路線価見ると何が分かるの？
路線価気にするなら容積率や建ぺい率も一緒に見ないと土地の価値は分からないよね。
それが小さいほどゆとりがある環境の高級住宅地とチヤホヤされるわけですし。
本当に知識が無いよネガさんは過去の事を必死にGoogle検索して書き込むのが趣味の人なんでしょう。根拠無し。知識無し。
>>979
それはもちろんです。容積率等は当然考慮しなければなりません。
ただ、公示価格は評価地点が限られるから、その地点以外の価格はわからない。
路線価だとそのようなことはない。
公示価格の評価地点、このマンションが建つ場所、小日向2丁目の定期借地権のマンションが建つ場所、ブリリア小日向等が建つ久世山、全ての場所の土地の価格が分かる。
だから路線価を見れと言っているのです。
何も知らない人は、まずは実際の路線価図を見てください。
路線価が高くて建築費が安い時代の中古マンションと路線価が安くて建築費の高い新築マンションの比較を永遠に語る暇人。しかし路線価の高い中古マンションを買う金は無し。
この物件のエリアもなかなか評価高いということ。
１低の需要はあんまりものが出ないこともあって根強いよ。タワーとは全然違うもの。
資産価値が下がって欲しい富裕層（ただし、利回りが良いタワマン）
資産価値を絶対維持したいマス層（ただし、利回りがダメな一低住）
インぺやパークコート渋谷大山町にしろ、一住低は厳しいね。
インペリアルなんてすみふだからでしょう、別に一低関係ない。
大山町も早期に売れて残りは高額１戸のみ、ここもまぁ売れ行きは良いですからね。
なんだかんだで需要はあるのでしょう、ネガさんも盛況ですしね。気になって仕方がないようで。
播磨坂のサクラが満開になると、毎年、小石川の高台でよかったと思う。
でも播磨坂沿いだけには住みたくない
この時期毎晩うるさくて寝られないんだよね
播磨坂沿いのふるーいマンションに住んでますが
さすがに２２時以降は静かだと思いますよ
ちょうど今、の時間帯はさすがに賑わってますが、まぁ今だけなんで。
マンションの位置と階数にもよるのかな
東京の都心の中でも、住み易い静かなところがありますね。
まあ日常の生活の中での賑わい程度なら問題は無いでしょう。
それが耐えられないような騒々しさがあるなら別ですが。
こういうところに住む場合は多少の覚悟も必要かな？
>>984
これは面白い投稿が。
マンションは、人が住んだ途端に中古になるということをご存知ないらしい。
中古になれば、建築費が高かろうが安かろうが、全く価格に関係なし。結局は、周りの中古物件との相対評価により、価格が決まって行く。
知識が無く、見たくない現実から目を背ける。
悲しいものですね。
相対評価だから供給が少ないとこ選んでおけば資産的には安心だよね
そういう点でこの辺は希少だよね。
ジョバンニ・シドッティの遺骨とほぼ断定される！
という世界的ニュースがもたらされました。
TBSニュース
「東京・文京区のマンション建設予定地で江戸時代のものとみられる人骨が見つかり、鑑定の結果、１８世紀のイタリア人宣教師の遺骨とみられることがわかりました。」
http://news.tbs.co.jp/newseye/tbs_newseye2740965.html
