プレサンスロジェ須磨妙法寺桜の杜WESTHILLSってどうですか？

この部屋を投資マンションで購入した家主は長期的には利益出るの？


https://www.homes.co.jp/chintai/b-1291310002868/

賃貸マンションプレサンスロジェ須磨妙法寺桜の杜WEST　HILLS 4階/-
賃料（管理費等）
12.5万円 ( - )
敷金 / 礼金
無 / 2ヶ月
保証金 / 敷引・償却金
- / -
交通
神戸市西神・山手線 妙法寺駅 徒歩7分 神戸市西神・山手線 名谷駅 徒歩29分 山陽電鉄本線 板宿駅 バス13分 広畑橋下車 徒歩4分
通勤・通学駅までの経路・所要時間を調べる

所在地
兵庫県神戸市須磨区桜の杜1丁目
地図を見る

築年月（築年数）
2017年1月 ( 築2年 )
主要採光面
南
専有面積
70.09m²
バルコニー面積
11.3m²
間取り
3LDK ( リビングダイニングキッチン 14帖 洋室 6.2帖 洋室 5帖 和室 4.5畳 )
登録日： 2017/11/17 有効期限： 2018/01/21 （あと7日）

ここの場合は、とにかく戸数が多すぎる、というのがあって、売れるのに時間がかかっているのだろうなぁと思いました。
マンションとしては、ファミリータイプでごく普通のマンションですから、
需要はそれなりにあるのだろうなぁというのはありますが。
こういうところだと、賃貸に出したりした場合って需要、どうなんでしょうね？？

最近見学行ってきたときの情報だと、
あと約10部屋ぐらいしか空きありませんでしたよ。

選べる部屋のタイプも少なかったですし。

ここの営業は、相手の年収を元に、購入可能な範囲で出来るだけ高い部屋に絞って部屋を見せるので、残りが少ないように思えますが、実際はもっと残っています。

半分も売れていないだろう。

戸数が多いだけで売れないなら西神中央、南、はどう説明する？
擁護できる物件ではありません。

駅直結ぐらいでないと地下鉄沿線は厳しいね

妙法寺、住みやすいですよ！今は妙法寺を離れてしまいましたが、いつか戻りたいです。
とりあえず悪いところは坂道が多いところ。自転車乗りにくいです。外食が少ないところは、良し悪しです。
良いところは、自然が多く、須磨アルプスや高取山は季節によって、色んな表情を見せ、美しいです。車やバスで須磨海岸にもすぐに行けます。生活必需品は駅で揃います。離宮公園や奥須磨公園等の公園も楽しいですし、歴史的な建物もちょこちょこあります。
妙法寺は子育て環境としてはいいですよ。

>>226
週末を過ごす別荘とか、
じいちゃんばあちゃんの家がこういうとこにあったら良さそうな場所なのですね

>>217 匿名さん

最近、見学に行ってきました。マンション内8割埋まっていると言われましたよ。
2,500万円台～とのぼりが出ていますが、この価格の物件はもうないと言われました。

>>228 口コミ知りたいさん

プレサンスでは、結局は年収に応じて出来るだけ高い部屋を無理やり勧められますので、2500万円などの最低価格の部屋はないと言われます。最初から抽選で1名とかになってて、購入できない事も多々あります。ましてや全部屋の価格表は見せてもらえず、残りの戸数等はとても信用できません。プレサンスでは他のマンションでも最終期後2戸とかで半年以上残っていることもよくあります。

郊外の大型マンションなので、販売には時間がかかると思ってましたが、結構苦戦してますね。価格も安く、静かな環境で、新しい街。駅も徒歩県内なので、若い世代には有りだと思いますが。街の入り口を出た三木線？の道路が狭かったり歩道がしっかりしてなかったり気掛かりです。いつか整備されるのでしょうか？

仕入れ価格は安かったが、販売価格が高かったと言うことでしょうね。売れなかった理由の一つでしょうけれど。

>>230 評判気になるさん

価格安いか？
中央区や東灘区と比べてって意味かな？
須磨区の相場から考えたら高く感じる

駅からも妙法寺8分は駅近と呼ぶ感覚はないな

80㎡台2980万円とかなら需要あったかも
この辺りは平米単価35万越えたらダメかな

三宮で住んでたけど、コンビニ行くのもジャージで行けないし、なんかしんどかった。都心は便利やけど、ふらっと買い物するには不便。この辺は資産価値はないけど、永住するならいいかも。もう少し安くなれば売れると思う。

>>233 通りがかりさん

このあたりの土地の公示価格が三宮の１０分の１くらいの価格なのに、三宮より少しだけ安くなった価格で売っているのが、全く売れない原因でしょうね。

私も大幅に価格を下げれば売れると思います。

三宮に住んでますけどコンビニぐらいジャージで行きますよ、誰でも。

>>235 匿名さん

>>235 匿名さん
そうゆう人もいるでしょうね。まぁ、都心の方が気を使うのは事実でしょうね。三宮にジャージの人はどこ行くのもジャージでオッケーですね。

テレビでやってましたが、都心はタワーマンションだらけで、子供が集中して、小学校が大変みたいですね。郊外と都心は何を重要視するかによって、メリットが変わるので一概に比較出来ませんが、ファミリー層なら子供は資産価値や交通の便は興味ないと思うので、広い公園と近くに学校やその他の習い事が出来ればそこそこ、妙法寺も良さそう。

>>234
そんなに地価の差があるんだとビックリしたけどぐぐって見たらマジだった
しかも成約価格だともっと差がありそう


三ノ宮駅周辺の地価・路線価 | 平成29年の土地価格を掲載
343.3万円 /坪単価 (+7.36% 上昇↑)
※2017年の三ノ宮駅周辺の公示価格平均
http://tochi-value.com/station/sannomiya2/


妙法寺駅（兵庫県）周辺の地価・路線価 | 平成29年の土地価格を掲載
26.9万円 /坪単価 (-0.82% 下落↓)
※2017年の妙法寺駅周辺の公示価格平均
http://tochi-value.com/station/myouhouji2/

>>238 匿名さん
住宅地は地価が低いですからね。飲食店等商業施設が多い土地柄はそれなりの地価が付きますね。

>>241 匿名さん
アルマーニのジャージ、値段高くもないし普通やん(笑)
アルマーニですごいとかオシャレって言って欲しかったかな？

アルマーニのジャージすごーい！
かっこいいですね！

そもそもここはマンションの掲示板なので私はジャージの話を一例に、郊外のメリットもあると申しただけで、ジャージのブランド話どうでもいいので！ ここで話す内容ではありません。

実際この辺りに住まれて、後悔や、もともと予想してなかったデメリットありますか？
もしくは、
良かったって方、何が良いですか？

あと何部屋くらい残ってるんでしょうか？

>>243 マンション検討中さん

目の前がスーパーですが、品揃えがそんなに良くない。
ちょっと外でご飯を食べたいと思っても、ご飯屋さんがない。
車があると解決出来きますが、逆に言うと節約になるかもです。
駐車場の平面が埋まってるので、立体駐車場しかない。それがまた停めにくい。
エントランスが思ってたよりしょぼかった。
駅までの道で狭い所があるので、ベビーカーなど通りにくい。

>>244 マンション検討中さん

完売したのかな？

ねえねえ、アルマーニのおじちゃん、どこ行ったの？( -_・)?

転勤族は資産価値も考えないといけませんが、そうでなければ利用価値を重視した方が満足度は高いとおもいます。
利用価値の面では良いマンションだとおもいます。

>>248
完成して丸1年過ぎちゃったな
一体全体どれくらい売れ残ってるのか

築５年とか築１０年の中古になってから２割とか３割の資産価値下がるのは永住だからどうでもいいとか
やっぱりいざという時に問題とか色んな考えあると思う
しっかしこういう売れ残りマンションの新築のまま完成在庫を値引きされることは定価で買った世帯は納得できんかも

>>249 匿名さん
10年で300万値下がりとしたら年30万。修繕積立金と固定資産税でプラス20万としても家賃と思えば十分かと。

10年で300万円！
そんなに価値を維持できる場所ではないです。
10年で1000万円以上は下がります。
妙法寺駅徒歩遠い物件は
20年もたてば1000万円でしか売れません。

10年2,000ダウンでしょ笑
300万って笑

中古の未入居が売りに出てます
住まずに転売ってことは個人的な事情があったのかな
中古だと仲介手数料も必要ですよね
事業主から新築分譲で買うのとどっちがお得なんでしょうね？


https://www.athome.co.jp/mansion/6965711564/

中古マンション プレサンスロジェ須磨妙法寺桜の杜ＷＥＳＴＨＩＬＬＳ 606 ４ＬＤＫ

価格 3,520万円 階建/階 13階建 / 6階
交通 地下鉄西神・山手線 / 妙法寺駅 徒歩8分 （電車ルート案内）
所在地 兵庫県神戸市須磨区桜の杜１丁目 （地図を見る）
築年月 2017年1月(築1年5ヶ月)

物件詳細情報
交通
地下鉄西神・山手線 / 妙法寺駅 徒歩8分 （電車ルート案内）
所在地 兵庫県神戸市須磨区桜の杜１丁目
神戸市須磨区の価格 相場
物件種目 中古マンション
価格 3,520万円 平米単価 45.02万円
管理費等 5,790円 修繕積立金 5,470円
借地期間・地代（月額） － 権利金 －
敷金 / 保証金 － / － 維持費等 －
その他一時金 －
建物名・部屋番号 プレサンスロジェ須磨妙法寺桜の杜ＷＥＳＴＨＩＬＬＳ 606
設備 宅配ＢＯＸ、室内洗濯機置場、カードキー、防犯カメラ、３口以上コンロ、エレベーター、都市ガス
建物状況調査　/　瑕疵保険・保証 －
備考 築後未入居物件・南向きバルコニー
築後未入居物件で室内の設備などは使用してなく新品にて利用できます♪
間取り ４ＬＤＫ
専有面積 78.19m²（壁芯） バルコニー 12.06m²
階建 / 階 13階建 / 6階 建物構造 ＲＣ
築年月 2017年1月
(築1年5ヶ月) 総戸数 －
リフォーム履歴 －
リノベーション履歴 －
駐車場 － バイク置き場 －
駐輪場 － ペット －
土地権利 所有権 敷地面積 －
管理形態・方式 全部委託・日勤管理 国土法届出 －
条件等 － 現況 空家
引渡し 即時 物件番号 6965711564
情報公開日 2018年5月5日 次回更新予定日 2018年5月19日

7階の中古も売りに出てた


https://www.athome.co.jp/mansion/1016159132/?DOWN=1&BKLISTID=001LP...

中古マンション プレサンスロジェ須磨妙法寺桜の杜ＷＥＳＴＨＩＬＬＳ 7階 ４ＬＤＫ
価格 3,980万円 ローンシミュレーター 階建/階 13階建 / 7階
交通 地下鉄西神・山手線 / 妙法寺駅 徒歩8分 （電車ルート案内）
所在地 兵庫県神戸市須磨区桜の杜１丁目 （地図を見る）
築年月 2017年1月(築1年6ヶ月) 専有面積 83.40m² 間取り ４ＬＤＫ

物件詳細情報
交通
地下鉄西神・山手線 / 妙法寺駅 徒歩8分 （電車ルート案内）

所在地 兵庫県神戸市須磨区桜の杜１丁目
神戸市須磨区の価格 相場
物件種目 中古マンション
価格 3,980万円 ローンシミュレーター 平米単価 47.73万円
管理費等 6,170円 修繕積立金 5,840円
借地期間・地代（月額） － 権利金 －
敷金 / 保証金 － / － 維持費等 －
その他一時金 －
建物名・部屋番号 プレサンスロジェ須磨妙法寺桜の杜ＷＥＳＴＨＩＬＬＳ
設備 宅配ＢＯＸ、カウンターキッチン、システムキッチン、床暖房、バイク置き場、オートロック、食器洗浄乾燥機、浄水器、ディスポーザー、エレベーター、浴室乾燥機、都市ガス、駐輪場、温水洗浄便座
建物状況調査　/　瑕疵保険・保証 －
備考 ペット飼育可（管理規約による制限有り）。
３方角部屋。ＬＤに２面床暖房有り。
主要採光面：南西向き
施工会社：株式会社鍜治田工務店
用途地域：１種中高
延べ面積：83.40m²
間取り ４ＬＤＫ
専有面積 83.40m²（壁芯） バルコニー 11.78m²
階建 / 階 13階建 / 7階 建物構造 ＲＣ
築年月 2017年1月
(築1年6ヶ月) 総戸数 －
リフォーム履歴 －
リノベーション履歴 －
駐車場 空無 バイク置き場 有
駐輪場 有 ペット 相談
土地権利 所有権 敷地面積 －
管理形態・方式 全部委託 国土法届出 －
条件等 － 現況 所有者居住中
引渡し 相談 物件番号 1016159132
情報公開日 2018年6月19日 次回更新予定日

中古の7階の部屋は300万円値引きしてる


https://www.homes.co.jp/mansion/b-1099620007956/
マンションプレサンスロジェ須磨妙法寺桜の杜ＷＥＳＴＨＩＬＬＳ 7階/-
価格3,680万円 ローンシミュレーター
管理費等6,170円
修繕積立金5,840円
交通
神戸市西神・山手線 妙法寺駅 徒歩8分
通勤・通学駅までの経路・所要時間を調べる
所在地
兵庫県神戸市須磨区桜の杜1丁目
地図を見る
築年月（築年数）2017年1月 ( 築2年 )
主要採光面南
専有面積83.4m² (壁心)
バルコニー面積11.78m²
間取り4LDK

三宮の賃貸マンションですが、大量にチラシ入ってますね。。

120万円値下げしたんやな
それでも新築の完成在庫の方が安く買えるんじゃないの？

個人的にはここの中古だと平米単価30万円くらいの成約かなって感じするけどどうなるかな？


https://www.athome.co.jp/smp/mansion/1015434632/?DOWN=2&BKLISTID=0...
中古マンション プレサンスロジェ須磨妙法寺桜の杜ＷＥＳＴＨＩＬＬＳ 606 ４ＬＤＫ
価格 3,400万円
管理費等 5,790円
修繕積立金 5,470円
維持費等 －
間取り ４ＬＤＫ
専有面積 78.19m²（壁芯）
バルコニー 12.06m²
駐車場 －
建物構造 ＲＣ
階建 / 階 13階建 / 6階
築年月 2017年1月(築1年10ヶ月) 未入居
リフォーム履歴 －
リノベーション履歴 －
交通 地下鉄西神・山手線 妙法寺駅 徒歩8分
所在地 兵庫県 神戸市須磨区 桜の杜１丁目

2020年完成予定のワコーレ須磨妙法寺ステーショングランは竣工前完売したな
しかも1年3ヶ月も前にな
ワコーレはあんな高い価格のマンションをわざわざ妙法寺で買うやつおるのかと疑問に思ったけど即完売したから
郊外でも駅近マンションは人気だなど改めて思った
ワコーレは中古になっても資産価値維持率高そうだな

3期の販売してますね
全228戸の中ではどれだけ売れて残りはどれだけか公開されてないですか？


プレサンス ロジェ 須磨妙法寺 桜の杜 WEST HILLS

情報更新日
2018年11月1日
次回更新予定日
2018年11月8日

販売スケジュール
プレサンス ロジェ 須磨妙法寺 桜の杜 WEST HILLS /第3期
販売スケジュール
AM10：00より先着順申込受付開始

価格
3320万円～4160万円
最多価格帯
3,600万円台（4戸）
専有面積
74.37㎡～89.15㎡
その他面積
バルコニー面積：11.40㎡～38.89㎡
アルコーブ面積：2.11㎡〜5.22㎡
ルーフバルコニー面積：38.90㎡
間取り
3LDK・3LDK+N・4LDK
販売戸数
9戸
管理費
5,500円～6,600円（月額）
管理準備金
50,000円（引渡時一括払）
修繕積立金
5,210円～6,240円（月額）
修繕積立基金
409,000円～490,300円（引渡時一括払）
その他費用
ルーフバルコニー使用料：1,170円（月額）

物件共通概要
所在地
兵庫県神戸市須磨区桜の杜1丁目1番26（地番）
交通
神戸市営地下鉄西神山手線「妙法寺」駅 徒歩8分
総戸数
228戸
敷地面積
10,784.88㎡（登記簿面積・売買対象面積・実測面積）、10,784.86㎡（建築確認対象面積）
構造/階建て
鉄筋コンクリート造／地上13階
施設
駐車場／232台（屋外機械式187台、屋外平面式41台、来客用屋外平面式4台（福祉対応1台））月額使用料：1,500円～12,000円
駐輪場／456台（屋内スライドラック式）月額使用料：200円
バイク置き場／11台（屋内平面式）月額使用料：1,500円
ミニバイク置き場／42台（屋内平面式）月額使用料：1,000円
管理形態／管理方式
区分所有者全員で管理組合を設立し、管理組合より管理受託者へ委託。
分譲後の権利形態
敷地は専有面積持分比率による所有権の共有、建物は区分所有
完成時期
竣工済（2017年2月）
入居時期（引き渡し時期）
即入居可 ※諸手続き完了後の入居となります
用途地域
第一種中高層住居専用地域
建築確認番号
第NK14-1566号（平成27年5月7日）

事業主
株式会社プレサンスコーポレーション
売主
株式会社プレサンスコーポレーション この会社の物件一覧
大阪府大阪市中央区城見1丁目2番27号クリスタルタワー27階/国土交通大臣 (3) 第7042号/(公社)全日本不動産協会会員/(公社)近畿地区不動産公正取引協議会加盟
販売代理
株式会社プレサンス住販
管理会社
日本住宅管理株式会社
株式会社プレサンスコミュニティ
施工会社
株式会社鍜治田工務店
設計会社
株式会社現代綜合設計（設計・監理）
有限会社ストラクチャー・デザイン・オフィス（構造設計）

100万円下げてますね
神戸市でも郊外だしアベノミスクでさらに景気拡大したとしても資産価値上がりそうにないから市場の反応見ながら妥協して3ヶ月毎に100万円下げていくのは正しいね

希望価格を粘っでも築年数が古くなるだけだしね

未入居の部屋だし個人的には2,500万?2,700万くらいで成約すると予想して推移を見てます
当たるかな？


https://www.homes.co.jp/mansion/b-1099620007764/

中古マンション
プレサンスロジェ須磨妙法寺桜の杜ＷＥＳＴＨＩＬＬＳ 6階/-
価格 3,300万円
管理費等 5,790円
修繕積立金 5,470円
間取り 4LDK
専有面積 78.19m2 （壁心）
バルコニー面積 12.06m2
築年月 2017年1月 （築3年）
所在地
兵庫県神戸市須磨区桜の杜1丁目
交通
神戸市西神・山手線 妙法寺駅 徒歩8分
所在階 / 階数 6階 / 13階建
総戸数 228戸
主要採光面 南

建物構造 RC(鉄筋コンクリート)
駐車場 空無
土地権利 所有権
国土法届出 不要
管理 管理員：日勤、管理形態：全部委託
現況 空家
引渡し 即時
LIFULL
HOME'S物件番号 0109962-0007764
自社管理番号 30014418270
取引態様 仲介
備考 建築後未入居物件
情報登録日 2018/05/07
情報有効期限 2019/02/12
不動産会社情報
優良店認定
株式会社福屋不動産販売 新長田店

二千万前半で無いと厳しいでしょう。

新築の値引きの方が安いのか？

2階の中古も売りに出てます
20万円差で6階の少し広い部屋が売りに出てるので表面的には6階がよさそう


https://suumo.jp/sp/chukomansion/hyogo/sc_107/pj_91565775/

【SUUMO】プレサンスロジェ須磨妙法寺桜の杜　WESTHILLS | 中古マンション物件情報
価格 3280万円
間取り 3LDK+S（納戸）
専有面積 76.81m2（壁芯）
その他面積 バルコニー面積：11.78m2
所在階/構造・階建 2階/RC13階建
所在地 兵庫県神戸市須磨区桜の杜１ 地図を見る
交通
地下鉄西神・山手線「妙法寺」歩8分
地下鉄西神・山手線「名谷」歩28分
山陽電鉄本線「板宿」歩38分
完成時期(築年月) 2017年1月

管理費 5680円／月（委託(通勤)）
修繕積立金 5380円／月

買うとなれば大体どれくらい値引きしてくれると思われますか？

このスレッドの中から値引きで検索かけてみました
完成前から実質的な100万円の値引き相当とか完成後は300万円前後の情報がありました

ただそれよりも最初の価格設定が適正かどうか疑問に感じました
例えば今中古で売りに出てる3280万円2階76.81m2であれば中古ではなく新築分譲で2280万円くらいなら検討対象になると感じました
値引きかどうかではなく価格そのもので判断したいです

SUUMOで見ると中古マンション4部屋売りに出てる
価格は三宮と比べると格安だけど妙法寺としては築浅でも平米単価40万は高い印象なんですよね
1階は嫌だけど2階以上で平米単価33万の2,500万なら納得できるかな


中古マンション プレサンスロジェ須磨妙法寺桜の杜ＷＥＳＴＨＩＬＬＳ
価格3090万円　間取り3LDK　専有面積76.81m2（23.23坪）バルコニー面積：11.78m2　所在階/構造・階建　1階/RC13階建
https://suumo.jp/ms/chuko/hyogo/sc_kobeshisuma/nc_92065422/

中古マンション　プレサンスロジェ須磨妙法寺桜の杜　WESTHILLS
価格3150万円　間取り3LDK+S（納戸）　専有面積76.81m2　バルコニー面積：11.78m2　2階/RC13階建
https://suumo.jp/ms/chuko/hyogo/sc_kobeshisuma/nc_91565775/

中古マンション　レサンスロジェ須磨妙法寺桜の杜ＷＥＳＴＨＩＬＬＳ　中古マンション
価格3200万円　間取り4LDK　専有面積78.19m2　バルコニー面積：12.06m2　6階/RC13階建
https://suumo.jp/ms/chuko/hyogo/sc_kobeshisuma/nc_89956076/

中古マンション　プレサンスロジェ須磨妙法寺桜の杜ＷＥＳＴ　ＨＩＬＬＳ
価格3680万円　間取り4LDK　専有面積83.4m2　バルコニー面積：11.78m2　7階/RC13階建
https://suumo.jp/ms/chuko/hyogo/sc_kobeshisuma/nc_91622531/

6階が200万円、2階が20万円価格下げてる
6階は未入居って書いてあるから購入後に引っ越ししない理由が出たのね

ローン残債、登記諸費用、仲介手数料3％も含めて赤字損を出したくないから
所有者は値下げしたくない理解出来る

新築の売れ残りをプレサンスから購入するのとどれくらいの価格差があるのかな？


中古マンション プレサンスロジェ須磨妙法寺桜の杜ＷＥＳＴＨＩＬＬＳ
価格3090万円　間取り3LDK　専有面積76.81m2（23.23坪）バルコニー面積：11.78m2　所在階/構造・階建　1階/RC13階建
https://suumo.jp/ms/chuko/hyogo/sc_kobeshisuma/nc_92065422/

中古マンション　プレサンスロジェ須磨妙法寺桜の杜　WESTHILLS
価格3130万円　間取り3LDK+S（納戸）　専有面積76.81m2　バルコニー面積：11.78m2　2階/RC13階建
https://suumo.jp/ms/chuko/hyogo/sc_kobeshisuma/nc_92420290/

中古マンション　プレサンスロジェ須磨妙法寺桜の杜ＷＥＳＴＨＩＬＬＳ
価格3000万円　間取り4LDK　専有面積78.19m2　バルコニー面積：12.06m2　6階/RC13階建
https://suumo.jp/ms/chuko/hyogo/sc_kobeshisuma/nc_89956076/

中古マンション　プレサンスロジェ須磨妙法寺桜の杜ＷＥＳＴ　ＨＩＬＬＳ
価格3680万円　間取り4LDK　専有面積83.4m2　バルコニー面積：11.78m2　7階/RC13階建
https://suumo.jp/ms/chuko/hyogo/sc_kobeshisuma/nc_91622531/

購入希望なのですが、中古を除くと残りどれくらいなのかわかりますか？

>>268 マンション検討中さん

モデルルームに行って売れ残り在庫数とか値引き後の価格とか聞いて最新のレポートお願いします

新築でさえ2年10ヶ月も売れ残ってるのに中古はなかなか売れんわな
中古は平米単価35万超えての成約は厳しいんじゃないの？
これが5年後だと平米単価30万、10年後に平米単価25万でもおかしくない気がするな