シティテラス八千代緑が丘ステーションコート

サン毎か週朝か忘れちゃったけど、
今週号、緑が丘はヒドイ書かれ方。

>>1052 マンション検討中さん

へー、あーそーですかー。

>>1052
>>1053
下げてるのは、駅から遠い物件の影響で、
駅近の物件は価値を維持してる
と言いたいところだけど、
アパとかは、かなり下げてる。
住み続けるひとにとっては、イオンが撤退さえしなけりゃいいので関係ない。
住み替え前提だと、そういうデータはキツイ。

住み替え前提の人が八千代のマンションは
買わないでしょうから無問題。
ここは基本的に永住予定の人が買う物件だと思いますよ。
転勤他、売らざるを得ない場合を除いて。

まあ、今後下がっていくのであれば
裏に建つ予定の戸建てなんかも今より安くなるだろうし
今からこの辺りを購入予定の、特に金のかかりそうな
子育て世代には朗報かもですね。

アパは20階の事故の影響もあるのでしょう。

今週の週刊朝日に、マンション価格が買った時から、いくら下がったかのような事が書いてありました。首都圏でワースト3位ってひどい。かなり値下がりするんですね。

>>1057 匿名さん

最近だとノルディック八千代緑が丘が足を引っ張ってるような気がします。

新築で買ってから、10年前後で売ったら約35％位価格が下がるになるような記事でしたから。駅前にイオンがあっても中古になると相当安くしないと売れない。詳しくは、今週の週刊朝日ご覧いただければ。

いろんなところからネガネタ探してくる努力には
ある意味ホント感心するわ。

ここは書込みも見てる人も多い物件だから
お客を引っ張ってくるのには最適だしね。
他社物件の営業活動としては間違ってないね。

ああ、マンションPBRか。
これって意味のある指標なのかね？

定義を見ると、
過去10年の新築マンションの70平米換算の平均価格を①
上記の①の算出で使ったマンションの中で中古で売買されたときの70平米換算の平均価格を②
としたときに、
マンションPBR＝②÷①
ということだから、一見もっともらしく見えるけど、けっこう実態とかけ離れた数字が出ることもあるんだよね。

例えば、
ケース1:
X市では5年前に平均3000万の新築マンションAが発売されて完売。
X市はその後魅力が上がってこのマンションは中古で2割アップの平均3600万で取引。
昨年マンションAと同戸数のマンションBが平均6000万で発売され完売。
マンションBは完成から間もないこともあってまだ中古取引はない。

このとき、新築の平均は4500万、中古の平均は3600万だから、マンションPBRは
3600万÷4500万＝0.8

ケース2:
Y市では5年前に平均6000万の新築マンションCが発売されて完売。
Y市はその後衰退してこのマンションは中古で1割ダウンの平均5400万で取引。
昨年マンションCと同戸数のマンションDが平均3000万で発売され完売。
マンションDは完成から間もないこともあってまだ中古取引はない。

このとき、新築の平均は4500万、中古の平均は5400万だから、マンションPBRは
5400万÷4500万＝1.2

ケース1では中古価格が新築を上回っているのにマンションPBRは1より低くなり、ケース2では中古価格が値下がりしているにも関わらずマンションPBR上は1を越える、なんてことが
価格のばらつきや販売タイミングによっては普通に起きるわけで。

実際のところ、マンションPBRって不毛なマウンティング合戦の燃料くらいにしか使い道がないんじゃないかと思ってる。

長文営業お疲れ、イタすぎる。東京カンテイの客観的データだから、事実を受けいれないと。仮定の話はどうでもいいわ。

うーん…よく分からないけど、
とりあえず、
必死に探してきたけど、意味の無い無理矢理なネガネタだから
気にすんなって事ですかね。

それにしても、常にこういうネタを探してる
粘着パワーは確かに凄いですね。
少し前にも変なのがいたけど、
デベ営業ってほんと---ですね、、、

>1062
で、その東京カンテイは算出の元となった何件の物件がいくらで取引されて、というデータを公開してるの？

公開してるなら、元データを見れば今回のPBRが妥当かどうかある程度判断がつくけど。
逆に公開してないなら、客観性なんてあったもんじゃないよな。
検証のしようがないわけだし。
それとも、内容は分からないけど、有名な調査会社か言ってるんだから正しいに違いないとでも（笑）

それにしてもちょっとでもこのマンションに有利に取れること書くとなんでも営業なんだな（苦笑）

>1063
>うーん…よく分からないけど、
>とりあえず、
>必死に探してきたけど、意味の無い無理矢理なネガネタだから
>気にすんなって事ですかね。

それでよいと思います。

駐車場問題、資産価値問題と自分達に都合が悪そうな書き込みがあると、タイムリーな必死の火消しレスお疲れです。実際にモデルルームに伺って営業の方に気になる部分を確認の上、購入する立場の私達が判断すれば良いだけ。

ホント、くだらないネガキャンだなぁ。
やってることが、ここのモデルルーム前で
他物件のチラシティッシュ配ってる他社デベ営業と
同じレベルだわな。

ここは小さな子供がいなくて車を使わない人には
とても良いマンションだと思うよ。
俺は貧乏で予算足りないし、子供もいるから買えないけど。泣

色々な意見がありますが、八千代市でマンション購入を考えている人で、値上がりする事を期待している人なんていないんじゃないですかね。

購入検討者は駅近なんで35%減ではなく、10%減くらいにならないかな程度にしか思ってないと思いますけど。。。

もし気にするなら、都内の物件を検討した方がいいんじやないでしょうか。

>>1066 匿名さん
>>1067 匿名さん

おっしゃるとおり。

値上がり期待する人は、八千代の物件を買わない。
この物件は、小さな子供がいなくて、車を使わない人に向く。
この二つは、あってる。

でも、子供が独立して住み替えするときに、
価値が大きく下がってるのは痛いことも確か。

もちろん、住み続ける手もある。
永住に値する街かどうかの判断は、その人の考えしだい。

７，８年後の不安要因は、
目の前のシネコンの廃業、高層マンション化。
その前に、うらのゴルフ場もマンション化するだろうけど。
１５年後の不安要因は、イオンの撤退。
そのころには、ネットスーパーが主流になってるかもしれないが。

マンションＰＢＲ２０１６

「ユーカリが丘」「飯能」「八千代緑が丘」などこれら駅の中古価格自体は
隣接する駅とさほど変わらない水準なのだが、
新築分譲時に価値以上の値付けをされたことで
結果的に資産倍率を大きく下げてしまっている。

>>1070 匿名さん

それは「上北沢」「馬車道」のことなんじゃないですかね。

>>1070
　記事をちゃんと読みましょう。

>>1071
　その通りです。

"http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/88PBR_shuto.pdf"

なんとこの沿線、PBRの関東ワースト２０に、
八千代緑が丘、八千代中央、村上　と連続する３駅が登場。
この沿線は過大評価されてきた感が否めない。

緑が丘の2006年～2015年の大型分譲案件では、
この上げ基調のなか、直近の底値の2010-12年に分譲の
パークタワーでさえ、10％以上、下げてる。
ノルディックは、2012年分譲だが、30％の下げ、
2008年のグランシティに至っては､すでに半値。
PBR=0.64というのも、妥当な線。

やっぱり不毛な争いになってきましたね。
ネガ粘着派はこのマンションPBRが妥当だと主張し、擁護派はマンションPBRが低いのは特別な要因があるからだと主張する。
どちらの言い分が妥当か判断しようにも、東京カンテイがマンションPBR算出の元データを公開してない以上検証のしようもない。

http://smart-flash.jp/sociopolitics/12282?sp

部外者ですが、
マンション格差の著者、榊さんがおっしゃっているので、信憑性も少なからずあるのではないでしょうか。

いや、どっちかというとこの榊って人が言ってることは、疑ってかかったほうがいい。

価値うんぬんどーでもいー。
とりあえず、駅まで近いし、10年は買い物にも
困らなそうだし。
車も子供も必要ねーし。

榊って人って結構いい加減な事書く人だから間に受けない方がいいですよ。
本当に知ってるの？ってようなこと書いてたりしますよ。

まあ、緑が丘でマンションの価値を気にするのが間違いだよ。気にする人は買わない方がいい。開発に失敗したから下げは仕方ないよ。

緑が丘のお隣の中央駅でいうと
2007年分譲、徒歩13分のダイヤパレス八千代中央は半値に下落。
2006年分譲、駅徒歩8分のフェリズ八千代中央ユーロスクエアが半値以下に下落してる。
2006年分譲、駅徒歩3分のエルプレシアの下げ幅は1割にとどまってる。

つまり、大きく落ちるのは、駅から離れた方の物件。
この物件は、駅近なので､その点の心配は薄いのだが、
駅遠物件に評価額を引っ張られるのは確か。

イオンも駅もかなりくたびれてきて、薄汚れてきた。
お隣、印西は住みやすい街5年連続1位との評判で、
東葉線沿線の人気も、緑が丘の人気も陰ってきたことは
認めざるを得ない。
レーベン皮切りに、ココと裏のはぐみの杜の開発だけでは、
たいして盛り返せないでしょう。
それでも、千葉の20数年後の人口は、
印西は減少に転じるのに対し、
八千代は数％人口が増えてる、って予測がでてる。
もし資産価値考えるなら、こっちの沿線の方が無難てこと。

また、八千代緑が丘の評価が下がっても、
駅直結物件と準直結物件は、それなりに維持されるはず。
ただ、気をつけなければいけないのは、
この物件がかっこいいのは
エントランスと、大通りと駅向きの外見だけ、って事。
中身と後ろは、ごく普通の長谷工物件。
田の字や床の直貼りは許容でも、
ポーチもアルコープも無くて、
共用廊下にエアコン室外機がむき出し。
共用廊下側の洋間2間は、アウトフレームでない。
柱が内部に出っ張って､使いづらいしし、窓にルーバーも無い。
夫婦部屋や年頃の娘さんの部屋には、辛いかもしれない。
あと、10～20年後に中古同士の比較になったときには、
駅直結のパークタワー、アパ、カムザスクエア、
駅近のリーセントヒルズの比べて、
間取りやその他で見劣りする。
中古の売買は、基本、面積、駅距離、築年のバランスだけど、
大量に売りや賃貸に出てる時勢だと、ここは相対的に売りにくくなる。
売り急がねばならぬ事態発生の時に、泣くことにならなければいいが。
転勤、転居、ライフスタイル変更の可能性が高い人や、
長期ローンを組む人は、一応、気にとめておいた方がよい

逆に、長く住む人にとっては、
大型開発だけど高層タワーでなく、シンプル躯体なので、修繕費は抑えられそう、
無駄な共用設備もないし、中庭の庭木に余計な金かけなければ、管理費も押さえられる、って期待もある。

自己責任ってことで。

これから大規模な区画整理が始まるというのは強みですよね。住友不動産は勿論のこと、行政にも頑張って欲しいものです。これから八千代市が発展するか否かは、この地区の発展如何によるところも大きいと思います。

都市計画道3・3・27の整備事業完了と、
ユニオンゴルフの南の地区計画区域が
どうにもこうにも行きそうもないないから、
明治ゴルフつぶしてマンション立てて
はぐみの杜を開発するんだろ。

ルーバーがないんですか？まさか。

ここは、駅のホームとメイン通りに直面で、騒音防止の2重サッシの物件。ベランダフェンスはシースルー、窓を開け放ったり、ベランダでくつろぐ所ではない。
A棟とB棟上層以外は、表は締め切りで、エアコン使って暮らすのが前提。
裏の廊下も風通しのためのルーバーは不要。もし、人陰や音が気になるなら、中から好きな物を吊るか貼れば良いだけのこと。無駄を排した物件と思う。

>>1080 マンション検討中さん

すごく参考になりました。ありがとうございます。
確かに、カムザやリーゼントヒルズは自走式駐車場が完備されていたり、長谷工物件と比べると凝ってますね。
中古物件と比較してみようと思います。

あとは、周辺の建売住宅も駐車場付で管理費もマンションと比べてかからないので比較対象にしてみようと思います。

確かに、新築に拘る必要ないかも。駅から近い中古マンションならイオンもつかえる。ここよりかなり価格も安いし。私も中古を考えます。ありがとうございました。

レーベン除く周辺の3.11のダメージがある物件で良いの？『安心』込みならココの方が良いと思うけど。

あの程度の揺れのダメージ？
全然気にしない。
割れたのは駅ホームの柱の根元のタイルくらい。

3.11のダメージがあるから、中古よりも新築が良いとは思えません。実物が見れるし、緑が丘駅近くの中古なら利便性は一緒。最近の新築よりも建物もしっかり作っているように見えます。何よりも価格が安いのが一番の理由ですが。

>>1090 匿名さん
ダメージは蓄積していくものなので、見た目ではわからなくても、新築よりは大なり小なりダメージが蓄積されてるのは確かだと思いますよ。

建築費、工期を切り詰めなければ苦しい今の物件の方が
地震に強いとはいえない。

金がないなら中古でいいんじゃん？

そうですね。
お金が無いので中古にします。
ウダウダ理由付けて自分を納得させたかったんです。
スミマセンでした。

断熱構造ですが、外気に面する柱・梁・壁の室内側に約16～30㎜厚、最下階住戸の床下に約20㎜厚の結露の発生を抑制する断熱材を施工し、最上階の屋上には約50㎜厚の断熱材を施工だそうですが、これは外断熱という事ですか？
断熱材の詳細は触れらていませんが、何を採用しているのでしょうか。

ファミリー向けでありながら、
黒ガラスのフロントってどお思います？

フェンスへの布団干し禁止は徹底できても、
洗濯物がフェンスを透けて駅ホームから丸見えなのは、ちょっとねえ。
派手なや貧相なのは干すな、との規制まではできませんよねえ。

駅北のアパのタワーは、立地最高なのに、低層階の洗濯物が見苦しい。
気にしない人が多いのかなあ。
他のタワーに比べて、中古資産価値を下げてるメインファクターになってると思います。

この物件は、駅近のファミリー向け間取りが、ありえない２９００万円からでしょ。
どういう人が、入居するのかなあ？

2900万の部屋なんて酷い条件部屋ばかりでしょ。

その上はもう3500万くらいに値段が上がるから
2900万がベースとは考えない方が良いのでは？

2900万の部屋なんてたぶん普通の人は
住めたもんじゃないでしょ。

外からの見栄え、駅距離は良い。
無駄な共用施設が無くす判断もいい。
長谷工仕様､施工は、賛否両論かもしれない。
床直貼り、共用廊下側洋間2間可動ルーバなし、
エアコン室外機共用廊下直置きなら痛い。
中庭と立体駐車場場は明らかに無駄、不要。
価値あるのは格安売り出し部屋だけかも。

>>1099 マンション検討中さん

立体駐車場なんてどこにあんの？
てきとーだね。
全く参考にならん。

あ、個人的な主観か。
こりゃ失礼。