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匿名さん
[更新日時] 2010-07-26 16:26:19
物件概要 |
所在地 |
東京都品川区東五反田2丁目255番1(地番) |
交通 |
山手線 「大崎」駅 徒歩6分 山手線 「五反田」駅 徒歩6分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
736戸(販売総戸数613戸、事業協力者戸数123戸含む) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上44階 地下2階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2010年06月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]三井不動産レジデンシャル株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
欠品中 |
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※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
パークタワー グランスカイ口コミ掲示板・評判
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154
匿名さん
地下鉄、東急線、バス、銀行、証券、保険、総合病院、いずれに向かうにも五反田寄りが便利です。目黒も徒歩10分程度ですね。
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155
近所をよく知る人
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156
匿名さん
目黒徒歩とか品川徒歩って言うけど
あんまり歩きたい距離ではない。
目黒までも坂多いし。電車かタクシーですよね。
私は建物と設備が気に入ってこっちかなと思ってます。
本当に好みでしょうね。
ファミリーやお年の方などは落ち着いてグラスカ
1人や子供の居ない家庭(新婚)の方はデザイナーズチックな大崎
とかで
大まかに狙いが違いそうだし、
それぞれ良い所は真逆に感じました。
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157
匿名さん
155
うちは池田山だが、普通に目黒も五反田も使ってるぞ。花房山住人も同様。山手線内でも目黒五反田は駅間距離が極めて短く、こないだの目黒サンマ祭りでも行列最後尾は五反田のが近かったくらいだ。地元を知らないんじゃ?
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158
匿名さん
うちは長者丸ですが、東五反田の住民の方に五反田くんだりなんて表現ありえませんね。池田山の方々はじめ皆さん申し訳ありません。
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159
ご近所さん
御殿山住民だけど、五反田や大崎は歩いていける距離だよ。
あの辺りは近いよね。
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160
匿名さん
Wikipediaより引用:
駅前繁華街の一角には風俗店の密集するエリアが根強く残っており(現在は都市計画で縮小しつつある)、稀に五反田の街全体のイメージを風俗街として(マスコミの一方的なイメージ報道により)大きな誤解をされてしまう事が多い。
実際は小さなエリアに過ぎず、街全体ではむしろ異色的な存在である。
巨大な交通網を持ちながらも、路面に特に目立った商業施設やランドマークが無い事も路地裏に密集する特殊なビジネスエリアを際立たせている要因とも言える。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%BA%94%E5%8F%8D%E7%94%B0
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161
匿名さん
>>159
うちも御殿山だけど五反田からのバスの本数もうすこし増やしてくれれば
いいのに。1時間に2本くらいしかないし、夜は品川からのラフォーレ送迎
バスも終わっちゃうしさ。
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162
匿名さん
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163
匿名さん
>147さん
内側だと売る時に不動産としての評価が高いという事?
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164
匿名さん
>162
錦糸町とか池袋東とか
なかなか完売できなかったタワーもあるけどね。
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165
匿名さん
160さん、リンクありがとう。
ウィキで調べたことなかったけど、へー、いいこと書いてあるねぇ。
>閑静で緑地の多いエリアが広がっており、隠れ家的有名飲食店なども多数点在している。
>先進的な医療施設やクリニック、小中学校等の公的設備も充実しており、住環境レベルの高い地域としても人気がある。
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166
近所をよく知る人
長者丸の住人が五反田物件を検討?なわけはないでしょうね。
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167
匿名
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168
匿名さん
147さんじゃないけど、土地評価額は内側の方が高いですよ。建物部分と違い減価しません
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169
匿名さん
>159
御殿山は歩くと坂がすごいからね。
坂もなくて駅に割りと近い名前を借りた御殿山もあるけどね。
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170
匿名さん
御殿山と言うと、雨漏り補修で有名になった
パークコートを思い出す。
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171
匿名さん
>>170
子供の友達が住んでいるよ。
補修中は御殿山ガーデンの賃貸部屋に住んでいたんだって。
もちろん家賃はすべて三井もち。いいねー三井は
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172
匿名さん
そういえばミシュランにのった焼き鳥屋って2軒とも五反田だよね
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173
匿名さん
>>171
三井に限らず、大手デべなら
瑕疵補修中の家賃をデべが負担するのは当然の話。
短期の補修なら、ホテル住まいも可のデべさえあるそうです。
ありがたがる事ではありません。
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174
購入検討中さん
ほっとけほっとけ、どうせ新馬場とかの住民だろ。
子供の友達ってほとんど関係ない他人じゃねーか。
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175
匿名さん
瑕疵はありがたくないが、手厚いフォローはいいな。
ホテル可はどのデベ?
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176
匿名さん
マンションと同じ面積を要求できる場合は、よっぽどひどいケースで現実はシティホテルのツインくらいでお茶を濁すのが普通では。。。
アゴアシ含めてゼネコンに負担させるからデベの財布は痛まないけど
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177
近所をよく知る人
大枚はたいて五反田くんだりの住人に?
え"っ!・・・
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178
匿名さん
東京電力社宅跡地にできたパークコート御殿山は3丁目でいわゆる
原美術館などが立地する御殿山地区ではないせいか分譲価格は
坪300万切るくらいでパークコートシリーズににしては安かったよ。
大規模修繕(というか外壁内装すべてやり直し)期間は1年半くらい
あったから住民は御殿山ガーデン、御殿山ハウス、ビューロ高輪、
プリンスレジデンスなどに入居していたらしい。
まあ大規模修繕終わったら売った人もたくさんいたようですが。
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179
検討者
大規模修繕の後にみんな売ったんですか?
実際前に売るのと後に売るのだとどちらが得なの?
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180
匿名さん
>>179
「大規模修繕」の意味が、普通のマンションとは違うんですよ。
雨漏り瑕疵を大規模に補修したという意味です。
これから瑕疵を補修する、という前に高く売れると思いますか?
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181
匿名さん
損得の問題ではないのでは?
せっかくの新築マンションに引っ越したと思ったら雨漏り。
補修したからといって戻っても気持ち良く住めないと思う。
そしたら売るしかない。
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182
匿名さん
確かに。何か幸先悪い感じ。。まぁあそこならすぐ買い手見つかったでしょうね。
買うほうは新築同然で補強工事済、おそらく中古扱いでちょっとは安くなってたであろうから、お得な買い物だったかも。
他人事ながら、双方良かったんでは?
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183
近所をよく知る人
ハガキだけは頻繁に届きますが
なんだか最近、この板もこの物件も盛り上がりに欠けますね。
広告を減らしているから当然と言えば当然なのでしょうけど。
三井別館の人たちからすると、
野村が売り切ったから、東五反田地区の新築物件では現状ライバルがいない
ということのようです。
※スミフ物件の信者の方、ゴメンナサイ。
日土地などと進めている歩行者専用デッキ直結高層マンション、
その近くの超高層マンションが着工するまでがタイムリミットなので
粛々と売っていくんでしょう。
ライバルがいないから、価格も含めて販売戦略のイニシアチブは
三井不Rがとっていくことになります。
それが三井村の良い所でもあり、悪い所でもあるわけですが。
10年・20年後にグランスカイもそれなりに月日を重ね、
パークタワー東京サウスなど他の物件とあまり見た目が変わらなくなると
ここのコストパフォーマンスが、低く評価されてしまいそうです。
少しでもオトクな感じを味わいたい方は
品川区の再開発への税金投入額などを調べてみると良いと思います。
私は検討していましたが、グランスカイは見送ることになりそうです。
散文ですみません。ご興味なければスルーしていただいて結構です。
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184
市場原理
需給関係ですが、大崎のマンション及び賃貸市況は基本的に大幅な供給過剰状態。即ちWCは大量の完成在庫の処分中、グランSは完工4ヶ月前で半分も売れ残り。800戸以上が同時にFOR SALE中。市場原理なら価格崩壊が起こる臨界状態。本来マンション事業は青田売りして資金を回し手離れが良いからやる事業だが、住不も三井もゼネコンへの支払いが大幅に先行して目算外れ。しかしそこは大手デベは体力と資金力と面子があり、大量の営業マンと広告の投入でぎりぎり舞台を支えている。しかし大崎は元々業務地域なので地元の地縁、血縁需要が無い。外部から客を取り込もうにもブランド力が悪くこんなに大量の在庫を一気に捌けない。週末の”熱気あるけど効果ない”MRの賑わい程度では追いつかない。いよいよ半年後にはWCTは完成在庫セールが一年を超え新築販売が出来ず、中古も出回る。グランSも完成在庫処分期に入る。両者ともいよいよ正念場。
どんなに大手業者でも結局市場原理には勝てない。我々個人が大企業に勝てる道具は時間。いずれ両者共、社内での問題案件化、決算対策、面子等で早く完売せざるを得なくなる。購買者は実需で急ぐ人を除けばじっくり待てる。最近株も、ゴルフ会員権も、中古マンション相場も景気の先行きを読んで一服状態。マンション価格が上がる心配はない。そこらじゅうで同時期に販売した他のマンションも完成在庫販売してる。ここはじっくり、落ち着いて
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185
匿名さん
↑読みづらいよ。
何かを伝えたいなら、伝わるように書かないと何の意味もないです。
誰向けに誰のために何のために書かれているのですか?
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186
匿名さん
完工4ヶ月前で半分も売れ残り
って言っても未だ売り出していない部屋も多くあるからね。
WCは大量の完成在庫の処分中
はそうなのかもしれないが・・・。
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187
匿名さん
買い控えのお勧めですが、微妙にずれた内容ですね。例えばゼネコンへの支払は検収・引渡し前に全額行われることはない。竣工まであと7カ月ある。業務地域って何?
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188
匿名さん
売り出していないというか売り出せる状況にないってのが
実情ではないでしょうか。
ま、どっちにしてもこれだけの戸数を売り切るのは大変で
すよ。8000万のマンション買える人はそう数はいません。
もちろん間取り、面積、方向等、どうしてもこれでなければ
という人は早めに動くに越したことはないです。
希望のフロア、間取りや方向でなくともここを安く買いたい
って人は当然、あせらず竣工後まで待つのが吉でしょう。
あせったほうが負けです。
まあこの値段以下に下がらなかったら買わないというくらい
の割り切りは必要だけどね。
待てない人、我慢できない人は多少高くてもしょうがないで
しょう。
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189
匿名さん
>>184
不動産だよ?それぞれの個人・家庭のタイミングってもんがあるのよ。
ローン組める年齢・結婚・学校・転勤・出産、惚れたはれたでどうしてもとかね。
言いたいことは解るが、いつがベストなんてのは、後になってみないと誰にも
わからんのだよ。言っておくけど、だからって今が買いとは言ってないからね。
今必要な人もいるのよ
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190
匿名さん
タイミングでも、お買い得のタイミングではなく、
個人的事情に依るタイミングがあるのね。
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191
匿名さん
不動産市況がどうなるとか経済状況がどうなるか、専門家でも予測は難しいよ。もし、タイムマシンがあるなら、80年代前半に買って、90年までに売り抜ける(笑)なんてことができるけど。
ただ、大まかなトレンドとしては、人口減と高齢化はあるのは確か。じゃあマンションを買うのは損というのは短絡的で、そういう時代には、どういう物件が求められてくるのかと。AERAの11月23日号に、高齢化で郊外の戸建てが厳しいという特集が載っているよ。高度経済成長期にもてはやされた「○○が丘」「○○台」といった場所がお年寄りばかりになり、坂が多くて不人気なんだとか。記事のしめくくりは、「高齢者が郊外から駅前のマンションに移る動きは、これからが本番だ。」と結ばれていた。
だからグラスカがいい、というわけじゃないが、ご参考に。
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192
匿名さん
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193
匿名さん
確かに年配の老夫婦が感慨深く見上げているのをよく見かける。
ちっちゃな子供を抱えている訳ではないので、
五反田特有の風俗ネガもそんなに気にする必要もない。
世帯数の割りにスレが伸びないのもネットの習慣がない契約者が多いから。
年配にとっては三井ブランドも大きな安心材料。
プラウドも似たような傾向があった。
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194
匿名さん
安くなるのを待っている間にも家賃を払い続ける人にとっては、待ってもあんまり意味ないしね。待ち時間×家賃の金額以上に下がるんだったらいいがなー。そうこうするうち、金利が上がったらもっとヤだし。
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195
匿名
残りをざっと見てみたけど未販売含めて250戸位ってところですかねぇ
事業協力者分を入れればあと34%、抜かせばあと40%
現時点で6割以上ってのはいいのか悪いのか
しかし3L希望の人だと、もう下を見ても9000(後半)~1億ちょっと
なのでかなり選択肢が少ないですね
未販売も最低9500~最高2億超えくらいになりそうですし
普通の?ファミリー層にはもう厳しいですね・・・
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196
匿名さん
それだけ予算があれば、
普通は、麻布十番を選ぶでしょうからねぇ。
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197
匿名さん
でも、あちらは残り2桁になったみたいですよ。残っているのは、2億以上か、狭めの部屋。1億台の3LDKは、ほぼ売り切れてしまったとか。
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198
サラリーマンさん
mfrのHPだと、このマンションって完全に「五反田」って紹介されてますね。
でも物件のHPでは、大崎駅が先に書いてある。。。
エントランスなどの導線を考えると、
大崎駅からの徒歩を最優先にしている感じはしませんし、
”どっちもOK”というより”いったいどっちにしていいかわからない”
というような印象。
フランクリン大好きですし
私は五反田という立地はネガティブ要素ではないと思ってますが、
mfrの中でこのマンションのポジションが不安定なのは、
名前を見てもわかる通りです。東五反田でよかったのに。
パークコートでもパークシティでもなく、パークタワーにした点も微妙。
サードプレイスという概念を持ち出して屋上にジャグジー作っちゃうあたりも微妙。
新築で三井でこのエリアにこだわるなら
やっぱり北品川の再開発を待ちたい、という結論になりかけてます。
ここに決めた方、またはここに決めようと傾いているいる方の
「決め手」を伺えますか?
ローン控除や、次の開発を待っている間の家賃などを考えると、
もったいない気もしていて。
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199
匿名さん
自分の場合は五反田に近いことです。
北品川は大崎からデッキでつながるというお話もあるし
資産価値的にはグランスカイよりも高くなると思います。
自分の場合は五反田のあの雑多な部分も好きなので、
そこに近いことが決め手です。
それで大崎のほうも諦めがつきました、周りになにも無さ過ぎる。
共用施設はどうせ使わなくなるから、
その分部屋の中とセキュリティを大崎並にしてもらいたかった。
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200
199
五反田はやはりネガティブ要素が強いので避けたんでしょう。
間違いなくプラスには働かない地名なので。
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201
匿名さん
決め手に欠けるなら、止めた方が良いでしょう。そこまでいろんなところが気になるのは、縁のない証拠と思います。ところで北品川の建物配置研究されましたか?微妙だと思いますが…
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202
匿名さん
30年にわたり、恵比寿、目黒界隈に住んできた経験からすると、五反田を近視眼的に論ずるのは、大局を見失ってるなという気がします。学生時代は恵比寿に住んでいると言うと怪訝な顔をされました。イメージが上がったのは、ガーデンP開発後のごく最近の話です。目黒駅前も猥雑でした。近隣の方はおわかりでしょうが、今なおそういうエリアが散在しています。品川駅開発も同じく最近の話。今後とも開発の進む城南エリアは予想以上に進化すると思います。
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203
匿名さん
セキュリティ、五重チェックはウザいと思っていた私には、何が不足なのか理解できませぬ。
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