パークホームズ神戸 ザ レジデンスってどうですか？

>>2986 名無しさん
ではどこか良いの？

神戸駅だと駅直結にしないと資産価値がないと思う。

よっぽど売りに困っているんでしょうね
本日神戸駅南側と神戸中央郵便局前でマンションチラシ配布要員が居た。

かわいそうに、失敗プロジェクト

>2992

かわいそうに、失敗人生。

投資マンションで賃貸に出されてる部屋は、安い部屋は契約されてるけど9ヶ月経ってもなかなか埋まらないね

最寄駅が三宮じゃあるまいし神戸駅で駅からも遠くは無いけど近くもないこの立地にしては家賃が高過ぎるよね

この辺りだと新築マンションの分譲マンションの賃貸の家賃は毎月の平米単価2,500円くらいじゃないと借り手なかなかいないでしょうし


パークホームズ神戸ザ・レジデンス(空室12件)の賃貸｜DOOR賃貸 ID: 11a703bb-a149-5c2c-8016-d333cfb17904
http://chintai.door.ac/buildings/11a703bb-a149-5c2c-8016-d333cfb17904

所在階　方位　間取り　面積　家賃　管理費等　敷金　礼金
18階　北西　2SLDK　70.57m2　23.5万円　なし　
16階　南東　2SLDK　70.57m2　22万円　なし
15階　南西　3LDK　85.44m2　26.8万円　なし　28万円　56万円
12階　南西　3LDK　71.05m2　23.5万円　なし　23.5万円　47万円
9階　南　2LDK　70.8m2　22万円　なし　22万円　44万円
6階　東　3LDK　70.57m2　21.5万円　なし　21.5万円　43万円
5階　南西　3LDK　71.05m2　23.8万円　なし　47.6万円　47.6万円
3階　南　3SLDK　77.14m2　22万円　1.27万円　22万円　44万円

5階の中古売りに出てます
新築でこれだけ大量に売れ残ってれば中古は厳しいでしょうね
3,980万円でも買い手が出てくるかどうか・・・


3階は中古の未入居が売りに出ています
価格も高過ぎると思うのですが気になってのが仲介者の税金の件ですね
未入居といえども中古になると、
売主の瑕疵担保保証やアフターサービスが継承できるのかどうかや
ローンを組む際の査定金額、登記費用等が違うとか確認事項も多いと思いますが
この税金は何の税金についてなんでしょうね？


http://www.athome.co.jp/mansion/1000765219/?BKLISTID=030PPC
中古マンション パークホームズ神戸ザレジデンス 5階 ３ＳＬＤＫ
価格 4,800万円 階建/階 20階建 / 5階
交通 ＪＲ東海道本線 / 神戸駅 徒歩5分 （電車ルート案内）
神戸高速東西線 / 西元町駅 徒歩3分 （電車ルート案内）
地下鉄海岸線 / ハーバーランド駅 徒歩6分 （電車ルート案内）
所在地 兵庫県神戸市中央区栄町通７丁目 （地図を見る）
築年月 2017年1月(築1年未満) 専有面積 77.14m² 間取り ３ＳＬＤＫ


https://suumo.jp/ms/shinchiku/hyogo/sc_kobeshichuo/nc_88524295/
☆平成２９年１月建築！☆６１m2の２ＬＤＫ！☆新築未入居物件☆２沿線以上利用可☆ペット相談☆即入居可☆シューズインクローク☆バルコニーに水栓有り
物件名 パークホームズ神戸ザレジデンス
価格　3780万円
間取り　2LDK
販売戸数　1戸
総戸数　357戸
専有面積　61.3m2（18.54坪）（壁芯）
その他面積　バルコニー面積：12.06m2
所在階/構造・階建　3階/RC20階建
http://smtrc.jp/detail/CompareDetails?propertyCode=Bko170611&numSe...
備考 当該建物は、所有権保存登記済で税制上の優遇措置等が受けられません。

入居物件がこれ程、短期間で売りに出されていることをみると
騒音面などで暮らしづらいのでしょうかね。

うーん、風呂の手すりですらプラスチックか。

ステンレス手すりにしても単価は万も差がないだろうに、こういうの見ると、見えないところでどこまでコストを削ってるんだろうかと思うよね。

断熱材の厚さもパンフには絶対に乗らないけど、削っててもわからないわけで。

写真でみるだけでも、廊下もバルコニーも全面吹き付け、廊下手すりもこれだけ囲まれてるのに鉄格子、廊下側の柱はアウトポールではない、設備類は最低限。

今は、立地や躯体が残念だからキッチンなど一点豪華主義にしてるマンションも多いが、何ひとつよいものが見当たらないね。

田舎の無名デベの安物マンションと変わらなさそう。こういうのは値段関係なく、なんかイヤ、っていう気持ちにしかさせないので、売るときは厳しいよ。安かったら買うというだけなので、とにかく時間がかかる。

>>2998 マンション検討中さん
見学した際にどうも納得がいかなかった理由を上手く表現してくれてます。立地はそこまで悪くないのに外観とエントランス以外は良い点が少ない。他よりちょっとよい点は窓ガラスのコーティングくらいかな。

>>2999
何よりもミニュチュアハウスみたいな外観がいやだ・・・

>>3000 匿名さん
全てを否定することもないのでは。
外観悪い常連は地元デベにいるし。
内観の外廊下と階段の雑度合は酷いです。

>>2999 匿名さん

ですよね。

お金のが上がるものなので、何かしら気分を上げてくれないと購入に至りにくいですよね。

なんというか最初から何を見ても妥協するという感覚にしかならりづらいな。

立地も悪くないとはいえ神戸駅でピカピカの場所ではなく、高速の騒音など我慢することも多かったです。

和田クラスなんですよ。
和田はまだ立地と値段はよいですからね。

ここならハーバーランドのマンションの方がいいな。ウミエからも近いし、高速と離れてるし。
中古しか無いのが難点だけど。

ハーバーランドの東川崎は地歴が良くないからセカンドハウス向けですよね。前の三菱は間取りから高級タワーマンションです。ここの中古ででているAタイプは販売価格からどれくらい安くなっていますか？前のタワーの工事で一番迷惑かけられている部屋だと思います。

神戸駅前で今度は私服でパンフレット配り
業界の目を気にしてなのか？
JR階段広告も掲載延長契約

>>3005 匿名さん

おまえ屈指のアホなんか。笑

不評の売れ残り物件をこの段階で大事な知り合いに紹介する時点でイカれてるし、社長のスペックをここでさらしてるのも、完全にイカれてる。

俺が社長ならおまえとは縁は切るわ。クソ物件に引き摺り回されたあげく、ここで晒しあげられるんかよ。爆笑

社長さん、地獄やな。

というわけで、創作ネタですよね。

昨日、日経新聞にカラーの全面広告でていました。調べると中古も出回り始めている物件のようです。

彼、本気でここで声を荒げることがここを見てる社長へのパフォーマンスになるだと思ってるんじゃないの？

ま、社長を褒めてるけど、微妙にdisってるんだよなあ。二代目とか商い弁とかちょいちょいウケるw

パトロン様ならはやくここ削除した方がいいよw

最終的には物件がよければそれで良い
それ以外の部分で買ってしまうとあとあと後悔するでしょう

この物件は終わってる。
トップセールスはすでに新規案件に移ってしまって
３番手以降のセールスマンで対応しています。
汚点物件なのでこれから売るときに困るでしょう。
地歴より深刻。
まあ見る目がなかったのね

>>3011 とくめいパビリオンさん

セールスの話なんかどうでもええねんよ。笑
脳筋業界のアホ同士でdisりあっとけや。笑

最小限の人間で残務整理されてるのでしょう。月128000円の賃貸が契約になったのは良かったです。中古分譲は売れません。前のタワー建設の騒音はげしいてす

3005の投稿記事に対して下記の反論に爆笑↓

●3007(というわけで、創作ネタですよね…)
●3009(w,w,dis)
●3012(dis,笑、笑)

文章に対してあたかもこの文章を封印させような言い回しが痛い…！この話そうじゃないよ的な引用で話をなくそうとしている感が非常に情けない！この反論投稿まさか、まさか、事業主、売主の○○不動産の方なら大問題！

こんな所でサボって愚痴ってないで堂々と１枚でも多くチラシ撒けばいいのに…！もしくは反論攻撃サイトに転職すれば？ここの購入者の為にも早く完売する努力をすればいいのに！！ここでパソコンいじっても客なんか来ないよ！もしこんな投稿してたらそらダメ社員って言われるわな！！！

全てを素直に真摯に受け止めて行けばまた世間の評価も変わるのに…！でもダメか！3番手以降セールスしかいないもんな！まともに話しても話し通じないだろな！

でもこんな彼らも会社の被害者か！一応フォローしとくね

>>3014 通りがかりさん

違うよ。ただのマンコミファン。あまりに面白くて。笑 他の二人もそうちゃう？

しつこく書かない方があんたの人生のためなんちゃうの？アホなん？笑

販売元も購入者も、見る目がなかったっと真摯に受け止めればと思うのですが、なかなか大枚叩いた買い物に失敗を認めたくないという気持ちは分からなくもありませんが。

>>3016 とくめいパビリオンさん
見る目とは、神戸の歴史を知らないという事でしょう。残念。。

玄関前の広告看板は住民から苦情により撤去
本日昼間神戸中央郵便局前で、散らし配り要員が２名配置
かわいそうに敗戦処理物件は面倒くさい。
住民は自業自得やけど、地域には迷惑この上ない

パトロンを中傷してる3005はスクショとってるから、なにかあったら言ってね。消しても残るからね。

台風接近のなか
神戸中央局前と神戸駅前でチラシ配り
ご苦労さまです。

毎週執拗に新聞に折込チラシ入ってるが 、これだけ売れ残りが多いと完売は諦める段階では？

確かに中古も出始めているのに新築未入居だなんて。いくら安くしますと言われてもどうかな？

残りわずかですってチラシきた
最終期なのに商談中合わせて42件も販売中なのか…
神戸タワー建設始まって騒音すごそうだし中古物件まででてるのに買う人いるのか…？

神戸駅姫路方面ホーム階段の広告も契約延長
「実物実感/即入居可能」
売れ行きのなさを実感してしまいそう

完売しましたか？

いったい何住戸残っているのでしょうか？

商談成立もあったでしょうから42件未満では。

>>3028 匿名さん
そこそこ残っていますね。

来年春でも完売は難しいでしょうね
三井は特に新規物件も計画ないでしょうしゆっくり売るのかな

神戸市内では東灘区に計画してるようで解体工事中があるけどまだ先かな。

どんどん売り難くなりますね。

この土日、神戸中央郵便局前でチラシ配り御苦労さまです。
記録と記憶に残るプロジェクト。
まさしくレジデンスです。
損切り処分に注目が集まります。

すごいですね。ざっと20億円くらいの在庫があります。

徹底して叩き付けますねえ。笑

業者の皆さんは、三菱タワーも間違いなくコケると思いますが、あちらはたかりにいかないんですか？

たぶん三菱はコケないよ。お隣が身を挺して、いろいろとデータを提供してくれたからね。

最終期で残り全て販売するのかと思いきや最終期1期、2期と小出しにするんですね。先が長そう。

完敗マンション

三菱のモデルルームが隣に建設中ですね

いくらぐらい値引きしてくれるのでしょうか？
20％ぐらいかな？

属性にもよりますね。
属性が良ければ、もっと

ここより高いトアロードのワコーレが凄く売れてる
抽選になる部屋もある
何でココは売れ残って値引きまでしないと売れないのか？

20%も引いてくれるのですか？5000万円のお部屋なら最低1000万円ですか？お隣の三菱のタワー物件はさておき、現状、今後に至ってここまでこましな物件はないと思っているのですが‥・持論なのでチャチャ入れないで下さいね‥・但し値引きが事実ならですが‥・!当初の購入者は好き勝手選べた訳ですし、現在値引きがあったとしても相場を見抜けなかった訳なので恨みっこ無し!!値引きの勢い着けて早く完売させましょ!なので本当に値引き20%が事実なら私購入します｡何か知っていらっしゃるなら教えて下さい。

>>3041 とくめいパビリオンさん
現金買なら4割いけますか？

20%では難しいでしょう。

>>3046 マンション検討中さん

属性がいいということをわかってないね
頭金4割準備できればローンに落ちることはない
値引きを打診してローン落ちて買えないということはあってはならない
必ず買える客にしか値引きは提示出来ないんだよ

隣が立ってからここの物件考えても遅くないのでは

>>3049 匿名さん

たかだか5000万のマンションでローン通らない話されても

こんな時間でも、神戸中央郵便局ローソン前でチラシ配りご苦労様です。
ジャンパーを着るのを止めて、私服に近いしかも小柄な低身長なスタッフで配らせていてもバレています。
不動産関係がこの交差点を通過するときに見られています。で噂は瞬く間にひろまります。
かわいそうに

半額は無理か？
3月に入ってすぐの頃に即金で買うと行ったら30％は堅いと思う

即金もなにもローンでもデベにとって引き渡し時に全額入金となるのは一緒ですから。

ここから見たら、いかに空き家が多いかがよく分かります。

>>3056 ご近所さん
全くわからない？ ^ ^ ;

HDCから目視ってことだと思うよ。カーテンが無ければ空家。

「いよいよ最終期」
終わりの見通しが全く立たない最終期
日本語って難しいね。

>>3055
3月決算期末に引き渡し完了出来るかどうかで値引き幅は変わるよ
3月終わり頃にローンで買うとか言っても間に合わない
即金なら1週間もかからない

マジに3月まで売れ残ったら大幅値引きしそうな気がする
待ってみるのも良いかも

>>3056 ご近所さん
この二号線沿い側のタイムズなんだよな懸念点が
かなり広いからタワマンとか、似たような大規模マンション建てられたら景色終わりだろうな

確かに高層階の超割高価格は意味無くなります。グリーンコートと同じ運命です

販売価格半額にしたほうがいいよ

>>3064 通りがかりさん
本当

中古もどんどん値下がりしています。売れ残りは大量なので新築時よりだいぶ安くしない無理ですよね。投資家の皆さん残念でした。シティタワーで儲けた分がチャラになった方も多そうです。大手といっても投資には向いていませんでしたが、今は希望価格で登録できます。成立するかは不明ですがチャンスはありそうです。

ここ3ヶ月で他の物件も迷ってますが、3ヶ月ぶりに価格表をもらったら50戸近く検討できる部屋がなくなってました。
ワコーレのトアロードも販売しているものの三宮にしては高い大阪都心価格です。その点では神戸は検討するには優しい価格です。
残りの数からすると12月までに売り切れる可能性もありそうです。3月まで待てば状況も変わるかもですが、希望のタイプが残ってない可能性も高そうですね。
ちなみに値引き交渉してみましたが、家具購入の15万円のサポートくらいしかないようです。

>>3067 マンション検討中さん

そんなことはない

>>3068 匿名さん
そんなこととはなんですか？教えてください

15万円て
誰がそんなんで売れ残り買うんですか

>>3067 マンション検討中さん
これは価格あげたい奴の嘘だろうなぁ
今年中に売れることはなさそうだし15万の値引きで売れるような物件じゃない

>>3067 マンション検討中さん
全く逆効果なのを理解していない。資産価値の下落をなんとか最小限に留めたい気持ちはわかるけど、こういった書き込みを見るとこの物件には益々食指が伸びませんね。

>>3072 匿名さん

>>3072 匿名さん
そろそろその辺でやめてあげては。
見てて可哀想です。ブランドマンションを期待して買った皆様の気持ちを汲み取ってあげないと。

ほんまやで
定価で買った人が沢山居るのに可哀想や

パークホームズ神戸ザレジデンスの中古相場の価格推移
2017年10月の価格相場
㎡単価62万円
坪単価205万円
前月との比較
2017年9月の相場より6万円／㎡下がっています︎
物件の参考価格
10階、3LDK、約76㎡のお部屋の場合
4,580万円 〜 5,070万円

>>3073 匿名さん
三井ブランドだけどパークホームズって最下位シリーズですから。

2017年9月の相場より6万円／㎡下がっています︎

ということは中古の引き受けが80㎡だったら500万円近くプライスダウンということでしょうか？

中古価格や新築マンションの転売価格が軒並み上昇している中、この下降トレンドは厳しいね。

正直、かなり割高な印象を持ちましたので調べてみたのですが、
近隣の公示価格をベースに、この物件の土地価格を算出して単純に延床面積で割ると、1㎡あたりの土地価格が77000円程度と郊外の庶民マンションよりも安いくらいなんですね。共用部分や実勢価格との差などを考慮して2倍としても89㎡の物件の土地部分の価格1370万となるので、建物価格がそれだけ高額ということになります。建築費がそこまで高騰しているんですかね。

公示価格など関係ない
土地は入札で高値で、落札されている

>>3080
高目に2倍と見積もって計算してますよ。
高い場合でも公示価格の2倍程度だと思いますけどね。

神戸の不動産は西はJR元町までと思ってた
神戸駅でも需要あるんだな

最終期なのにさらに2期があるのはビックリしたけどね
前期までの売れ残りは11戸だけみたいですね

もうすぐ1年ですけど1年以内完売できそうですかね？


最終期２次＜予告広告＞
販売予定時期 平成29年10月中旬販売予定
販売戸数 未定
予定販売価格 4400万円台～6700万円台(100万円単位)（予定・本販売期以降に対応）
予定最多販売価格帯 4600万円台･5100万円台（予定・本販売期以降に対応）
間取り 3LDK～4LDK
専有面積 70.57平米～89.18平米
（上記スケジュールは予告広告です）


販売中
受付方法 先着順
受付期間 --
受付時間 --
抽選日 --
抽選時間 --
販売戸数 11戸
販売価格 4358万円（1戸）～6548万円（1戸）
最多販売価格帯 4400万円台（3戸）
間取り 3LDK（9戸）・4LDK（2戸）
専有面積 70.57平米（3戸）～89.18平米（2戸）
バルコニー面積 11.78平米（3戸）～16.90平米（1戸）
ルーフバルコニー面積 --
専用庭面積 --
サービススペース面積等 --
管理費 月額 11600円～14700円
修繕積立金 月額 6350円～8030円
修繕積立基金 引渡時一括 346000円～438000円
管理準備金 引渡時一括 10000円
その他費用 月額　ガス漏れ警報器更新積立金／250円

>>3081 匿名さん

よくいっている意味がわからんな
例えば坪300万の土地として容積率が500%とする
そうするとこの土地の一種単価は坪60万になる
建築費が坪100万とすると
土地建物で160万
これにデベの利益など1.4を乗じると
224万となる
マンション全体で平均坪224万で売れるなら土地を坪300万で買って良いと判断する

単純な話土地の簿価が知りたいなら消費税聞いて8%で割戻せば建物の金額も土地の金額もわかる

以上

相当値引きしないと完売は難しい
今すぐ住みたい人以外の購入は考えにくい

法人に販売されて中古で出てくるのは嫌ですね

>>3083
こちらもあなたが何を言っているのか分かりませんね。

消費税額が分かれば苦労はしないが、それが分からない状態で
物件概要から得られる情報でどうやって土地価格を推測するかということです。

土地情報のデータベースで、実際の取引事例を見たところ、この周辺の取引価格は小規模宅地で坪160万、
マンション用地となると坪280～700万

坪700万とすると、一種単価は88万円程度でここの販売価格も妥当という気もする。
この物件は仕様のわりには販売価格が高いという印象を受けましたが、
想像以上に土地の仕入れ価格が高額だった可能性もありますね。

売れ残りが異常に多い、現実がすべてです。

>>3087 匿名さん
結果がすべて。
まぁ、ブランド大好きな方は資産価値下がっても三井と言いたい方でしょうから幸せではないのでしょうか。

>>3086 匿名さん

あなたねえ
人がせっかく教えてあげてるのにその言い草は何だ？
消費税がわからんだと？
販売員に聞け

あと屁理屈こねくり回しても仕方ないから板から去りなさい