クレヴィア文京小石川ってどうですか？

青いナポリ手前の立体駐車場跡地ですか。高級ではないですが静かな立地です。前面道路が細い一方通行なのも個人的にはプラスポイントです。小石川オリーブ通りというんですね。

2LDKの53.98平米で、幾らぐらいなんだろう。

道が狭くて雑然としたとこですね。駅から近くないし、準工業地域だし魅力に乏しい感じがします。

直近のルサンクと比較されるでしょうね。

ルサンクは駅徒歩2分の閑静な住宅地でしたから、こちらはルサンクよりも坪30〜50は落としてこないと販売は厳しいのではないでしょうか。スケールメリットもないですし。

坪330万くらいが妥当かな。

3階の坪単価がそのくらいでしょうか。
1階〜5階で310〜360くらいの幅だと思います。

色々な路線を利用できますし、駅からも近いのは便利そうですね。
このあたりだと家族で住むのも良し、高齢でも住みやすいですから、永住目的で十分ですよね。
ただ、価格が気になります。高いのでしょうか。

たった1年半前に近くの物件で、3階坪268万円で出ていたんですね。オープンレジデンシア小石川三丁目という物件です。モモレジさんのブログに載ってました。
本当に最近は不動産バブルになってきて残念です。

オープンとクレヴィア（伊藤忠）を比較するのは可哀想だよ。ここは平米１００万超え確定ですね。

オープンと比較しても仕方ない。
オープンなら南青山や広尾でも坪300万台だし。

それは一昔前のオープンですね。
最近だと新桜町で400以上、南青山は光井純氏起用で500以上ですからね。
ちなみに私はオープンの回し者ではありません笑

だから、オープンレジデンシア小石川は一昔前の高額路線前のということでしょ。

どちらにせよ、最近はどこも高いということではないでしょうか。オープンでもクレヴィアでも。
その２つの比較よりも、一番参考になるのは直近のルサンクとの比較では？
駅徒歩2分の住居地域で低層階は平米100切ってましたからね。さすがにこのクレヴィアは平米100越すのは上層階からではないでしょうか。

>>11

桜新町ですよ。
回し者の間違い方ではないですね。
笑

回し者でないことがわかっていただき光栄です笑
しかし、ルサンクは倍率何倍だったのでしょうか。
予定価格から1000万以上安くなったようですもんね。
予定価格を聞いて諦めて後悔してます。

ルサンクは平米100切った低層階の倍率が2〜3倍と聞いたことがあったような。。。その抽選で落ちた人がクレヴィアを検討するんですかねー

相場はさらに上がっているから、ルサンクより安くて当然と思っていると痛い目にあうかもしれん。

ルサンクより高いとなると、痛い目というかよっぽどお金が余ってる人しかそもそも買おうと思わないのでは。
とはいえ、この地域を検討してお金がある人はすでにルサンクを買ってしまったでしょうが。

とはいってもこのあたりはまだまだ潜在的な需要はあるだろうね。豊洲でも坪350のようだし。今の金利で坪350ならアッパーミドルでも買える。38戸しかないし安くする理由はないよ。

この会社は販売員の質が残念。
ずいぶん前だが私はこれだけ稼いでるみたいな話してきた女性がいたな。
そんな私がいいと認めるマンションなんだから買いなさいと言われた。
もちろん買わないけど。

販売員の年収なんてたかが知れてるだろう。

ルサンクは係争中。
現地に看板が出ている。
ここも揉めてたりしない？

ここは揉めないでしょ、準工業地域なんだから。
駅徒歩2分の住居地域とは、ものが違いすぎる。

オープンレジデンシア小石川三丁目は立地もイマイチだね。春日から徒歩8分は遠い。あの辺は安い物件多いよ（グランスートとか）。学区も大したことないし。安かろう悪かろうだよ。

礫川小学校って、柳町小学校よりもそんなに良いんですか？？

問合せ先 （株）ユーエスアイ・エンジニアリング について情報お持ちの方おられないでしょうか？

※24
より駅遠の、小石川アインスは坪300万ごえ。不動産は時期によりけり。

>>23
ル・サンク小石川後楽園も準工業地域ですね。
住居系は西側の部分。

>>21
このマンションを買う人がそんなこと言える？

例えば6000万の部屋買って年収の3分の1を10年で返済する計画だと、最低1800万は欲しいところだね。

駅から5、6分、いろんな路線を利用することができる。
商業施設も近くて便利、暮らしやすさがあり、良い所だと思います。

公式サイト載せておきます。
http://cv-koishikawa.jp/

>>28
ル・サンクは準工業地域と住居地域。クレヴィアは準工業地域と商業地域です。
ル・サンクは周りが民家、クレヴィアは周りがスーパーやオフィス、レストラン。
そういう意味でル・サンクは純粋な住居地域で周りに高い建物がなくてクレームが出やすい地域という意味ではないでしょうか。
クレヴィアの周りは高い建物多いです。隣に賃貸の14階？が建ちますし。

ル・サンクは争訟になってますけど・・・
近隣住民の代理人は日置雅晴弁護士

小石川アインスの隣でもずっと揉めていた。
野村不動産だったかな？ 撤退したようだけど。

※34
医療関係の会社のオフィスビルになります。
オフィスだけあり、アインスの日照とかまるで考えてないので、野村のほうがよかったと後悔する声も聞こえます。

千石三丁目の宮坂
黄色い旗の軍団 壮観ですよ。

>>33
なので、ルサンクは訴訟になるくらい静かで周りに高い建物がない理想的な住環境ということではないですか。クレヴィアと比べて。

文京区で
建築紛争が多発しているのでは？
http://s-araki.com/WATCHING.htm

小石川三丁目で
日経アーキテクチュアに載った事件があるようです。

デザイン的にはすごく落ち着いている感じになるのかな。
まだ公式サイトだと、ぼやーっとした感じでしか出てきていないけれど、
コンセプト的には落ち着いているかんじがするので。
周りから浮かないような感じになってくれれば
一番いいかもしれないですね。

資料って皆さん来ましたか？

資料はまだ来ないですね。販売時期からして、そろそろ届いても良いような気がしますが。

4LDKを探しております。
ここにありますか?

>>42
せめてこのページの上のほうあたりだけでもみましょうよ
あなたの情報収集能力では先行きがとても思いやられます

ここは立地・規模的には昨年販売されたグローリオ小石川に近そうですね。
あちらは青いナポリのまさに目の前でしたが。価格はもっと上がっているのでしょうね。

この辺りは古いビルや工場等の建替がありそうなので今後環境が変わる可能性があります。
文京区内では商業施設が充実したエリアですし、駅周辺の再開発も期待が持てますが、意外と駅が遠く感じられるので現地を確認したほうがいいと思います。
（それぞれの駅出入口からホームまでが遠く、丸の内線ホームだと15分くらいかかる）

この辺りを一時期検討していましたが、駅までの距離・浸水ハザードマップ・周辺の雰囲気等から私は断念いたしました。

>>44
もし宜しければ周辺の雰囲気を教えて頂けないでしょうか？眺望の良さ、騒音等はいかがでしょうか？

グローリオ抽選で落ちて、
ルサンク高くて買えなくて、ていうのが買うのかな。
しかしここも決して安くはないだろう。

ここ前建てすごくない？
隣に賃貸？
mjsk?

お、ルサンクスレで有名なmjskくん降臨笑

ど、どうもww

>>45

44です。あくまで主観ですが、

・32の方が書いている通り準工業地域のため、小さな印刷工場などが点在しています。
　それらの工場や近くの国家公務員研修センターなども建替になったら今後も環境が変わりそう？

・436号線沿いに中高層ビルがあり、周囲も住宅が密集しているので眺望は望めません。
　ここは低地ですし、日当たりも低層階ではいまいちではないでしょうか。
　（高台になるのはもう一本西側の道路からです。グローリオも擁壁下でした）

・年配の方が多い街という印象（道路や、近くのスーパーなどに入ってみて）
　活気はあまり感じられませんでした。大通りから内に入るので静かなことは静かです。
　ただ閑静な住宅街…というよりは昔ながらの街。
　下町というほどではないですがいわゆる小石川のイメージはあまりない気がします。


ちなみにホームまで15分というのは当物件周辺からの距離の感覚です。
再開発で地下通路が繋がればもう少し近くて安全・便利に行けそうですね。
以上、長くなってすみません。

出版不況で廃業した工場の跡地にマンションが相次いで建てられているとか。
http://blog.goo.ne.jp/hiroba_mamoru/d/20080329

>50さん
周辺環境の状況をお知らせいただきましてありがとうございます。
印刷工場や研修センターは近い将来建て替えになるかもしれないのですね。
そうなれば、今よりさらに日照や眺望が遮られる恐れがあり
このマンションに住む利点を見出す事が難しくなってくるかもしれませんね。

グローリオ小石川が坪330万ぐらいだったから、それに近い単価でお願いしますm(_ _)m

ここ地下室マンションではないよね。

そうそう、地下室じゃなく眺望ぬけないマンション。

直近のルサンクを指標にしたら、＠400だろうな。
警備会社と違い商社だから当然に高値追及でしょう。

ルサンクは道路舗装屋さん

ここは低地だからそんなに高いわけない

@400って笑
ルサンクでも南向き中層階以上の単価じゃないですか。
ルサンクは低層階だったら@330切ってるのもありましたよ。特に東向きの方は中層階でも@330程度でしたから。

うーん、そうはいっても文京区という立地をアピールして高くなる可能性も無くはないんじゃないかなぁと思います。
どういう風に落ち着くかはわかりませんが。
ただ皆さんが書かれておられるようなデメリットもありますから、
余りに高くしてしまうと、さすがに難しくなってくるんじゃないかと思います。

すぐ隣に14階？15階？の賃貸棟ができますからね。それも南東側に…
グローリオよりは時勢もあって若干高く、徒歩2分のルサンクよりはそれなりに安く出すのではないでしょうか。

坪300とかあり得ないかな…

いまどき千葉でも＠300近いですよ。

平均300はないよ。
330だったら安い方。

そう思います
それに何だかんだで文京区っていうことで
地域ブランド的な物は乗っかってくるかと思いますし。

それから、春日と後楽園の2駅が利用できるという事で
交通の便的にもアピールになるというか
高くなる要素があるかと思います。

小石川ブランドだけあって、値段がいくらでも売れる物件だと思います。
ただ５丁目あたりとは雰囲気がちょっと違う・・・。

64
いい加減に白！

千葉300笑
もう不動産バブルは弾けはじめましたよ。
半年後には…

ここは、今の市況を考えると坪400万位でしょう。戸数少ないから売れちゃうんでしょうね。

>>69
これからがバブルですよ！新聞とかニュース見ましょうね。昨年から今年で三割高くなってますね。

バブル、ほんとのところどうなんでしょう。
待つべきか買うべきか。
これから安くなりそうなら待つべきでしょうけど。

永住型低層レジデンスという言葉は惹かれるものがあります。
現地界隈の写真もいい雰囲気出してますね。

販売は、何回かに分けずに一回で売り切りという感じでしょうか。

欲しければ買えばいいじゃん。

間取り見たいよー。

少子高齢化で空き家率が高い。今後もどんどん空き家率高くなることは間違いない。資産性を考えると物件価値は下がることは間違いない。なので売却は考えない永住が売り。買いたい人、買える人が買えば良い、それで資産が平準化していくのでしょう。悩みますね～

日本人はね。
これからは移民が増える可能性あり。
でも文京区には移民は住まないだろうが。

＞74さん
いくつか間取りは公式サイトに出ています。
人気が出そうな間取りが掲載されているのかな？
角部屋のサービスバルコニーがある物件が出ています。

サービスバルコニーは室外機ぐらいしか置くことできないですが
やはりあると良いものなんだろうなぁと思います。

6/21, 28説明会。

もし移民が入ってきたら治安が悪くなりますね

分譲棟と賃貸棟が出来るのですか？

このあたりはいろんな路線が利用できるという点では便利そうです
お子さんがいらっしゃる方も、ラクーアやあそぼーのが近所にあれば遊ぶ場所があっていいですね

ここは高さ制限46mですか？
であれば、高く建てられるのも納得がいきますが、プランとしてはどうなんでしょう。
分譲棟、賃貸棟も気になります。

目の前が印刷の町工場てのがなぁ。。
エントランス出たらフォークリフトが動いてるとか萎えるし、結構危ない気がする。
準工業地帯だから仕方ないけど。

プロジェクト発表会に行かれた方、予定価格を教えて頂けませんか？

周辺というか、目の前に印刷工場があるんですね。
フォークリフトが動いているのはあまり気になりませんが、
臭いや害などないのかが気になります。
製紙工場は結構臭いがありますが、印刷工場はどうでしょうか？
気になるような臭いはありますでしょうか？

事前案内会に参加した方いますか？
新情報をお願いしますm(__ __)m

ル・サンク購入者ですが、最後の比較のために日曜日に説明会に行ってきました。
やたらと歴史云々を語ってその歴史を踏まえた外観であることを強調してました。
中層階70平米代で8000万代と書いてあったので坪400弱といったところでしょうか。
全てが微妙ですね。場所も価格も間取りプランも。
悪くはないですが、強く惹かれるところもないという。
ル・サンクのほうが断然魅力的です。
これですっきりしました。

ありがとうございます。
準工業地帯の低地で眺望もないのにその強気はいったい…

>>87
貴重な情報をありがとうございました。
ルサンクの抽選に外れ、ここをずっと狙っていましたが、一階でも7000万は超えてきそうですね。立地や外観などは申し分ないのですが、手が届かず残念です。

事前案内会では、70平米中部屋で、一階8000万前半、四階で9000万前半とのことでした。

誰が買うの？

お客さんだよ、買うのは。

都心の値上がりすごいな。ここは都心ではないか。

後楽園に近いのは魅力的ですが、Ｎｏ．９０の方の情報からすると、７０㎡前半の部屋の１階でも７０００万台後半って感じですよね。。。
内装がやたら豪華とか天井がもの凄く高いとか、特殊事情があるんでしょうか？

近隣住民です。この物件は準工業地域です。通り沿いには印刷製本工場がいくつもあり、朝はフォークリフトが走ってます、マジで。千川通りより外側は商業地域です。えらい違いですね。
そういう地にいくら外観こだわったり仕様が仮に良くても、結局は準工業地域ですから。
おすすめしません。

>>95
商業地域住まいで、準工業地域より規制緩いと思うけど、便利で住みよいよ。さすがにフォーリーは走ってないけど

すごいねフォークリフトって。でも慣れれば生活の一部になるんじゃないですか。
むしろ東側の建物よりも低いというのが気になる。

小石川植物園沿いの裏道を散歩したらフォークリフトが道路上を走ってました。運転が荒っぽかった。左右後方確認してるのか疑問に思う。千川通り沿いの別の場所では工場から車道に出るために歩道を横断していた。

どちらの行動も法的に駄目でないのでしょうけど、先の尖った無骨な機械が普通に歩行者が通行するところを走っている状況が怖い。感覚的にアウトです。

子供やお年寄りが安全に住める環境なのかな？

築地界隈みたいな爆走ぶりだと怖いですね。
江戸川橋の時は至近の印刷工場の音、室内までは聞こえてきませんでしたが、ここはどうでしょうか。

フォークリフトのくだり、超大袈裟で笑える。
地方に行けよと思う。地方にはトラクターがあるで(笑)