シティテラス東陽町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
「瞬間・環境・転換・装置」だそうですが、周辺環境はどうでしょうか？
よろしくお願いします。
所在地：東京都江東区東陽二丁目2-238、101（地番）
交通：東京メトロ東西線 「東陽町」駅 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：54.88平米～87.90平米
売主：住友不動産
施工会社：住友不動産建物サービス株式会社
管理会社：株式会社長谷工コーポレーション
【タイトルを正式物件名称に変更しました 2015.2.23 管理担当】
[スレ作成日時]2014-11-21 13:35:09
豊洲がいいです。
駅直結のスーパーもあるし、ららぽーとにもスーパーがあるし、東雲まで行けばスーパーもあるからです。あと、そうだ、駅近でたつみチェーンもあった。
木場と東陽町物件はスーパー遠いですよね。
赤札堂？ギャザリア？歩くと辛いですよ
>>907
距離感 おかしくないですか。
赤札堂なら 南陽小側からなら 以外とすぐですよ。
東雲のイオンに行けるなら 西友や そのお隣のスーパーイキイキ（でしたか？）どうってことないですよ。
抽選になるのでしょうか。
んー。高いですね。
近くに住んで20年ほどになりますが、
最近の相場としては、200万越えが平均かなあと思っていたら、300越えですか。地元の方々は厳しい気がしますね。
都心の物件は高くなり過ぎて、一部の富裕層か外国人しか手が出ず販売状況は悪くなっているようですね。
この価格は相当重いですね。
時間がかかります。
中広域から集客できる場所でも無いですからね。
東京駅に近い穴場で300で買える、と謳って他地域の金持ちを呼び込むのかな。
例えこのマンションを買えたとしても、何も知らない人には七千万もしたとは思われないんだろうな。。
そうですね～。 それは、ほんとに昨今の不動産価格に疎い人にはそうかもしれませんね。
人からの評価を気にされるなら、湾岸タワマンか、内陸お金持ちが好む場所を選ばれた方がいいのでは。
どんなに下層階でも、狭くても、言わなければわかりません。
田の字間取りですが、玄関横の部屋って暗いでしょうか。
配置を見ても角部屋以外は暗そうな気がするのですが。
>>917
建物配置から見ても暗そうですね。
また、田の字のマンションはどこも同じですが、ルーパーを閉める、もしくは少し開ける位だとさらに暗いです。
ルーパー全開は外廊下ではあまりしないですから。
覗かれるという危惧ならルーバーうまく使えはほぼ解消されますよ。
ただ、音のプライバシーは確かに相方の夜の声が激しく情熱的な家庭は気になるかも。でもそれだと窓云々でなく戸境壁の厚さも気にしないとね。
8号線延伸の話か報道で出ましたね、地元民としては嬉しい反面、早く具体化してほしいですね。
8号線 実現したら更に便利になりますね。
今日、現地周辺を歩いてみました。
東陽町は、バスも縦横に走っているのですね。丸の内方面、豊洲方面、錦糸町亀戸方面、乗り換え無しで行けます。 少し離れますが、イースト21からは、羽田、成田への格安バスも(便数は少ないですが)出ていました。
中国バブルの崩壊やギリシャ問題は日本の不動産価格にはあまり影響ないですかね。
もし、これから影響が出てくるとしたらと考えてしまうと、今買うのは悩んでしまいます。
売れ行きはどうなんだろう…
東向きの角部屋に55平米のタイプがあるようですが、間取りは２LDKでしょうか？いくらぐらいだろう…
化けるかな。
元がこの価格だからな。
ただ、価格は下がらないかもしれないですが。
便利になる、というよりも、これまで以上に電車の混雑が激しくなる可能性があるわけですね。
実際購入検討されている方は世帯年収どれくらいの方が多いのでしょうか。
一般的なサラリーマン共働きでも厳しいですよね。
どれだけ売れてるんだろう？
売れてるんですかね。
価格もそうだけど設備仕様もパッとしないし、
柱も廊下側は混入してるしどうなの。
>>939
シティテラス戸田公園を参考にしてみたら？ ココと建物の配置、ランドスケープも似てるから。部屋の間取りもほぼ変わらないし、一度現地に観にいってみたらどうでしょうか？ 周りの環境は別として完成後の建物のイメージの参考になるかも。
物件の値段としては、なかなか高いような気がしています。
あとは、条件と折り合いがつくか、どうかということではないでしょうか。
個人的には、決して悪い物件ではないと思いますが、相場との兼ね合いも難しいところです。
ギリシャ問題や、中国バブルの崩壊をきっかけに、全体的に不動産価格が下がる事もあるのでしょうか？
あまり影響はないのかな？
とにかくモデルルームに行ってみましょう。
この物件の魅力がわかるはず。
海抜何メートルの場所だろう？
低いねえ
価格の割には普通でした。
普通ならOＫ
掲示板も前程盛り上がらないし、売れ行きもいまいちなかんじなのかな。
1期1次としては50戸売り出し予定みたいね。
販売概要
販売スケジュール
平成27年7月下旬販売開始予定
販売戸数
50戸
販売価格
5,700万円台～8,600万円台（100万円単位）(予定)
最多価格帯
6,500万円台（8戸）(予定)
間取り
3LD・K～4LD・K
専有面積
67.20m2～83.59m2
バルコニー面積
12.40m2～12.70m2
サービスバルコニー面積
2.04m2
管理費（月額）
12,830円 ～ 15,640円(予定)
修繕積立金（月額）
4,110円 ～ 5,120円(予定)
管理準備金
12,517円 ～ 15,267円(予定)
修繕積立基金
335,800円 ～ 417,700円(予定)
上々じゃない？
価格が受け入れられてる証拠だよ。
修繕積立金（月額）安く抑えすぎだろ。
住友は、最近、こういうセコイのが多い。
最初だけ、無理やり安くしてる。
多分、長期販売で自分らが在庫抱えてるから、その間安く済ませようという考えだね。
修繕積立金が平米60円ちょっとってまともじゃないよね。
均等割にしたらいきなり4倍ぐらいにしないと割にあわない。
絶対修繕不足でスラム化するよ・・・
修繕積立基金も平米50万で激安水準だし、
維持することを全く考えてないね。
こんなスラム予備軍を作られる地域もたまったもんじゃないな。
誤字訂正
平米50万⇒平米5千円
何年か前の森下のシティハウスも修繕安かったような気がします。修繕が安いからって別に前向きにはならないですけどね。ここはマンションの周りだけはすごく良いと思いました、マンションの周りだけは。
>>959
周りが良いってすごく大事と思いますが。 駅近で 周り静かで。
修繕金は あまり安いと かえって不安です。
頂いた資料によると 計画的に上がっていく（金額は暫定 ）とのこと。
また、期間30年で長期修繕計画を作成するとの記載もあります。
スミアフターサービスには力入れていると感じました。
>>962
どこのマンションも計画的に(5年毎位)修繕積立金を上げていく。
例外は野村のオハナくらい？あそこは最初から最後まで一定(その分最初は高い）。
そうすることで、最初数年間の支払金額を低く見せることができて、
購買意欲を減退させずにすむ、と思ってるんだろ。
これ重要事項説明会でしか説明されないことがほとんどだけど。
(知っている人は、事前に聞けばちゃんと教えてもらえる。ただ、
MRオープン初期だと数字はじき出せていないこともある）
上げ方を急にするか緩やかにするかはデベの特徴が出る。
が、総じて15年後くらいの価格はどこも似たり寄ったりになる。
共用設備とか、タワーか否か次第で変わったりするけど。
個人的には、最初の負担金額を低く見せるために、修繕積立金を
低くするっていうのはやめた方がいいと思ってる。
>>956、957
修繕積み立て金を最初だけ無理やり安くしている、足りなくなってスラム化しそうと言われる根拠を教えていただけませんか。
わたしは、設備や共用施設を簡素にしているから安いのかと安易に考えてましたが、あなた方の言うことが本当なら、購入をためらってしまいます。
>>967
956.957ではありませんが…
https://messe.nikkei.co.jp/ac/i/news/131269.html
タワーマンションなので比較対象にならないかもしれませんが15年目の修繕費で12億だそうです。
そしてここに書いてある通り通常は15年で1戸あたり100万円だそうです。
ここで聞いた話を鵜呑みにするより、ニュースなどを見てご自身で計算された方がいいかと思います。
この価格帯でタンク付きトイレはいかかがなものかと
>967
国交省の修繕積立金ガイドラインっていうのを見てみるといいよ。
ココみたいな一万平米オーバー、15階建てだと、最低限の修繕にはざっくりと220円/平米/月が必要。
ところが、この物件の初期値は60円。一時金を50年で分割した分を足しても68円/平米/月にしかならない。
最低限の管理をするには、二年後に3倍以上に修繕積立金を上げる必要がある。
ところが3倍以上の値上げになるとなかなか総会で決議されないから値上げが遅れてスラム化する恐れが大きい。
（初期設定が安いと余裕がない住人が買うことも増えるから、余計に値上げが通りにくくなる）
ほかのデベの場合（一時金を50年で分割したものを足した場合）
・パークハウス船堀：115円/平米/月
・パークホームズ豊洲ザ・レジデンス：100円/平米/月
・プラウド板橋蓮根：122円/平米/月
・レジデントプレイス西葛西：107円/平米/月
高層の豊洲も安すぎてひどい・・・
住友と三井は初期設定が安すぎてスラム化の危険が大きい。
二倍ぐらいの値上げで何とかなる三菱・野村ぐらいがまともな下限でしょ。
>>971
途中の値上げを反映して計算してますか？
ちなみに修繕が安すぎてスラム化したマンションを教えてもらえませんか？
デペの方針が影響してたら住友三井はスラム化して三菱野村はスラム化しない可能性が高いからスラム化の実績がないのはおかしいです
ここはたぶんすみふ系列の管理会社かな？
それなら、割高な大手デベ系列の修繕費を賄えるようにきちんと計画して値上げするはず。修繕積立金は管理会社の確実に計算できる財布だから、自分達の利益、マージンをタップリ盛り込んだ収益を安定して得られるように確実に積み立てるはずだよ。共用施設がないのは管理費の額に関わるけど、修繕にはあまり関係ないと思う、
すみふは、売り残しの長期販売で在庫の管理費、修繕積立金をずっと負担する羽目になるから、修繕積立金の初め五年ぐらいは他のデベより安めに設定して自分達の負担を減らし、5年ごとの節目の値上げでぐっと上げて全体の帳尻を合わせてくるんじゃない？
検討者からの情報があればハッキリするけど。
また、駐車場料金は機械式駐車場のメンテや入れ換えに消費されると思った方が良いよ。屋外の機械式は雨風に晒されて何かとメンテ費用がかかるし、電気代もかかる。地下式ならポンプもよく壊れるらしいしね。
まあゆとりのない戸数詰め込みなので、その対価として負担は分散されるのは確かだけど、上記も留意しとくといよ。
販売価格5780万円～となってますが、一番狭い１LDKの価格ってことですよね…
修繕積立金に関しては重要事項説明会の時に「何年後にはいくらになります」と説明され
そこで納得した上で契約に進むというステップになる。
だから、「将来否決されて足りなくなってスラム化する」っていうのはただの煽り。
削除してもらった方がいいくらいのひどい書き込みだね。
というか、MRで今後の修繕金総額の見通しと個人の負担の上がり方を教えてもらえばいい。
それに納得できれば買えばいいし、納得できないならほか探せばいい。
まあ、他の似たような物件と比較しても、30年間で払う総額は大差ないだろう。
他と比較して初期設定が低いのは>>976さんの予想通りだと思う。
売り残して竣工後まで在庫する販売手法のすみふにとって、最初数年間の積立金は低い方がいいからね。
>>978
確かに説明はしてもらえますが「想定ではこれくらいですが管理は住人の総会次第ですから上がりも下がりもします」と言われますよ？
あくまで想定です。
あなたのような書き込みこそ削除された方がいいと思います。
>>979
否決するのは総会の問題 デベは30年の長期修繕計画立てて提案してるので責任無いですね。
あなたがする事は三井や住友でスラム化した実例提示することでしょう。
言いきったんだから何例もあるんでしょ？
提示できないならただのデマですし、私も削除申請に一票いれます。
>>979
だから、住民はある程度納得してるんだから、総会で否決される例なんて聞いたことが無い。
あと、いきなり3倍になるなんてことはまず無くて、大抵
｢○○年後2倍、××年後3倍、△△年後4倍」といった計画を提示される。
こういった事実を考えれば
「2年後3倍になるけど、否決されてスラム化するよ」っていうのが煽りだっていうのは
間違ってないと思うけど。
>>979
だから、住民はある程度納得してるんだから、総会で否決される例なんて聞いたことが無い。
あと、いきなり3倍になるなんてことはまず無くて、大抵
｢○○年後2倍、××年後3倍、△△年後4倍」といった計画を提示されてる。
こういった事実を考えれば
「2年後3倍にしなきゃいけないけど、否決されてスラム化するよ」っていうのが煽りだっていうのは
間違ってないと思うけど。
重説 8月らしいですね。
そうですか。
既に決まっていることを覆すのって結構大変な事ですから、あとから修繕積立金を変えますっていうのは難しいように思います。
最初からキッチリ決まっているのなら安心だけれども。
最初が肝心なところは多いかなぁと
今夜は隅田川の花火ですね。
木場公園の橋から 花火が見えると聞きました。夕涼みの散歩に花火見物、楽しみです。
モデルルームは混んでるのかな？
高いのもありますが、
担当営業さんの態度がひどかったので、購買意欲消沈です。
どう酷かったのですか？
オリンピック開催前に完売するんですかね？
この価格帯で2重壁ってどうなんですか？
コンクリ厚があるからいいんですかね
販売開始が7月下旬から8月上旬になりましたね。
>992
二重壁はコストダウン以外の何物でもないです。
（コンクリをまっすぐ作らなくてもいいから、非熟練の職人を使える）
直床はコストダウンだけど遮音性など一応メリットも有るんだけど、
二重壁は部屋が狭くなる、音が響くなどコストダウン以外はなんのメリットもありません。
コンクリ厚があろうとなかろうと全く関係ないですよ。
コストダウンしたから（住友なのに）この価格で提供されているってことなんでしょう。
運河挟んだ築5年の三井の中古がここと同じ南向き75平米で5750万で出てるね。ここも5年たったらそれくらいの売値になるのだろうか。あるいは発売時の価格に応じて7000万で買い手がつく？
先日、初めて現場見てきましたが、写真等と違って周りの環境にビックリです。北側の明治安田生命のビルは巨大なダムみたいで物凄い圧迫感。東側のダイエービル、YMCAのビルは汚いし。南側も川向こうにある都営住宅が・・・。西側は学校と保育園があるけど、工事現場のおじさんに聞いたら休憩や放課後はうるさいって言うし。西棟は本当は学校敷地ギリギリに建てようとしたんだけど、うるさいのと、校庭の砂埃が予想よりひどかったから、学校側に駐輪場を設けたらしい。だから西棟と東棟がくっついちゃてるんだそうです。西棟、東棟の廊下は低層階は昼間でも電気つけておかないとダメだろうと。あと個人的に思ったのは、明治安田、ダイエー、YMCAの各ビルの室外機で異常に暑くなるんだろうかと。
カタログ見ると周りの建物とか描かれてないから外観とか良く見えるけど、完成したら普通のマンションに見えるのでしょうかね。
東陽町のマンションなんてそんなもんだよ。
ここはありがちな東陽町マンション。
価格だけが異様。
ダメですか(((・・;)
近くに住んでますが、学校付近はうるさいですよ。こちらのマンション入り口の並木道は幼稚園〜中学までの通学路ですから。ちなみに、中学校の体育館は土日の日中もいつもバスケしてますよ。体育館の窓あいてるから西棟の北寄りの部屋には影響あるでしょうね。
997の物件て元はそんなに高くないでしょ？今年の春辺りは中層階71㎡4000万ちょっとで売りに出てたよ。シティテラスの販売と同時に値上がりした？
マンションの維持費って固定資産税と管理費と修繕費よやで年間30万くらいいる。結構高く感じるから戸建てがいいと思うけど皆さんどう思います？
考え方次第だと思います。
戸建てだって、固定資産税はかかるし、修繕費は戸建てだと一気にガーンとかかるときにかかってしまうから、マンションだから高い安いという感じではないし。
結局はライフスタイルに合わせて選んでいくのが一番いいんじゃないかと思います。
