THE GRAND MILLENNIA TOWER＆SUITE　（グランドミレーニア）ってどうですか？（その５）

20　エビデンス
http://www.asahi.com/articles/ASG8Y54V2G8YULFA01J.html

ミレーニアが良いか悪いかなんて言う段階はとっくに終わったのさ。

こんないい物件をあなたは買いますか？買いませんか？
迷ってる間に時間が経てばたつほど値が上がりますよｗ

これカイジの世界だな。若しくは金と銀の森田かｗ

すごく買い煽ってる人がいるようですが、買える部屋はそんなに残っていませんよ。
それこそ１年前に書かれていればよかったですね。

23
知ったかすんな。まだあるし、まだ受け付けてない部屋もあるわな。

どちらが正しいか、MR行けば瞭然だわ

>>23
売れ残った条件のそう良くないのを売るのの方が大変だからね。

本当ここいい！それはわかるけど、ここまで高くなっては高値掴みで、貸すにも売るにも損しそう。

20年くらい住むつもりなら大丈夫だね。

５００万円アップはすごいですね。

竣工後もまた値上げするから今買った方が得するよ。

高値掴みになりますよ。ご注意を。

戸建ての方が良いんじゃない？

それ程いいマンションなら、そんなに煽らなくても売れるはずなんだけどね。
検討板じゃなくて宣伝板になってますよ。

>>32
どんなマンションでもある程度は売れます。
買いたい人が買ってしまった後が問題なんです。
ここはまだ売り出して無い部屋がたくさんありますけどね。

いいマンションであることは否定しないけど、坪単価427万出しますかと言われると。。。

まだ売り出してない部屋がある
ってゴクレのマンションスレなんかでもよく使われる言葉。

アウルはずーっと売出し8戸だったのが10戸に増えてるしね。

ここがいいのは分かります。
でも、よい条件の部屋はもうほとんど売れてしまってなさそうですので、高値の低階、中層階の売れ残りがどれだけ売れるか、これからが勝負、大変。しかも高値の低階は1LDK、2LDKが多いので、投資には向かず、かなり苦戦するのでは。
アウルの売れ残りは中層もあるみたいですが、ここは1LDK、2LDKの低階が多いのではしばらく売れずに残りそうな気がします。

坪４２７万するのーーー

それだけ出せるんだったら、もっと中心部を検討できますか？

当然できます。ただ、ここの希少性は高い気がします。

もっと中心部で良いマンションってどこがあるだろう。

山の手線の内側で池袋ぐらい商業施設が揃っているところって、
東京、有楽町、銀座、新宿、渋谷、上野、秋葉原、六本木、表参道
なんかが駅としてパッと思いつきますが、上野と秋葉原を除けばいずれの場所でも、駅徒歩6分以内、財閥系で新築坪400未満なんていう物件、今の価格だとあまり無いですよね？
あまり無い、というかあるのでしょうか？

高層階より低層階の方が高値てあり得ない。

最高値は最上階ですが、どこまで強気の値つけになるか楽しみです。

仕様が高くないから大した値付けにはならんでしょ？

>>43
気持ち的にはわかりますが、不動産はナマモノです。
まとめて集客して全戸一気売りをするようなデベロッパーならともかく、ここはスミフですので竣工後もゆっくり売る予定のはずです。
ここも販売開始してから1年以上経っていて、その間にドル円や日経平均も10%近く値動きがありますし、不動産だけ一定価格である方が不自然です。

あ、でもここの低層階は去年は売り出していなかったんでしたっけ？

恐らく売り出していなかっのでは。

>>46
ひとつ誤りがある。ここはそれほどの集客力はなかったということだけは確か。
別冊週刊ダイヤモンドにちょうど出てるけど人気指数がかなり低いんだよ
西口にある目白よりの物件もでてるけど比べるとそれがよくわかる。

スミフはよくわかってるから、今売り出しても買い手もこないとなれば無駄に売り出さないで小出しにするデベだよ

先日、営業チラシが送付されてきたからMRは行ってみようかと思ってる

今まで売り出したのって100/411戸くらい？

>>42
大崎の三井タワーは徒歩６分で400未満だった。
タワーじゃないのならもっと駅に近くて販売中。

今は、蚊問題があるから高層階がいいね。

>>49
いや、もう低層階と最上階なので200〜300は売れてるかと。

>>48
その人気指数なんだけど、ちょっと出し方に疑問があった。
というのは、資料請求の数やモデルルームへの来場数を足して、戸数で割ってるんだけど、
そもそもスミフって物件ごとのモデルルームないし、
常にターミナル駅でマンションギャラリーやってて異質なので
単純に他の物件と比較できないと思う。

単純に全戸数で割って指数出してるのもおかしい。
なぜなら集計期間が今年からなので。
ミレーニアの販売は去年からやっているので、その期間が含まれていない。
そりゃ戸数が少なくて集計期間中どストライクで売り出したマンションの人気指数が高くなるだろうってこと。

>>50
大崎は徒歩圏内の商業施設が >>42 に挙げられている街と比べて貧弱なので、坪単価は400未満ですがちょっと違いますね。
大崎はもちろん品川もそういう意味では比較対象外だと思います。

>>52
ミレーニアは去年の集計が考慮されてないから人気指数に信憑性ないなんてことはなくて、
販売から１年以上経ってるのに人気あるとは言わないからそこまで集計しないだけなのかも。
大規模でも人気指数すごく高いのは今までもあるし、そういうのはとっくに完売してる。そこから考えても人気指数は信憑性高いと思うけど。
少なくともネット掲示板より参考になるのは確か。

>>53
ここに合わせた条件設定をして
他を対象外にしてしまっている感じがします。

>>52
その記事見たけど、ダイヤモンドの別冊でしょ？
広告主からの収入で成り立ってる増刊別冊なわけだから、
最近に売り出したばかりの物件が売れてるように見えるように情報操作されてるに決まってるじゃん。
人気の物件見たけど、この指数にそれ程の意味があるのか微妙。
とはいえミレーニアの指数も人気物件と言えると書いてあったね。

人気指数＝割安指数。
ここは池袋アドレスのくせに低層ですら坪426万だよ？
同じ値段で千代田区だって港区だって買えるんだから人気なんて出るわけがない。

>>54
>販売から１年以上経ってるのに人気あるとは言わないから>そこまで集計しないだけなのかも。

いや、集計期間は全物件で同期間だからね。
そういうことじゃない。
この雑誌の集計期間だと最近売り出した物件がどうしても有利になる仕組みなんだよ。
去年までは増税前の駆け込み需要もあったし、マンションもどんどん売れて行った。
それが今になって鈍化してきたから、今売り出し中の物件を抱えてるデベは困るでしょ。
デベが儲からないと雑誌に広告入らなくて困るから、この時期にこういう記事を作って、
広告出してくれるデベの物件が有利になるように見せるわけ。
雑誌の方が信憑性あるとか思わない方がいいよ。
こんなこと書いたら削除されるかもしれないけど。

安けりゃ人気が出る。それだけだよ。
富久クロスとか見れば分かるでしょ。
そしてここは高い。

しかし立川のプラウドタワーはここより高いみたいだけど売れてるんだよね。
要は戸数と同じだけ買いたいと思う金持ちがいたら売れるってことだ。

立川のプラウドタワーは平均坪単価が342万。高層は割高設定にしているから低層の価格はさらに低い。
ここは低層ですら426万だよ。

値段と仕様が合っていないのが問題。
ダウンライトや天然石の仕様変更はオプションで何とでもできるとはいえ、坪400万以上の価格帯で天カセが無いのはどうなの。

天カセって良いことないよね。

天カセの良いところ＝見た目

マンコミュの座談会で書かれてたけど、
天カセって天井下がるし、機種は型落ちするし、
基本業務用だから修理やメンテナンスも金かかるから、
見栄を張りたい人にしかメリットないってよ。

>>56
どっかの人気ランキングだと、ほとんどスミフの物件ってのがあったね。

ベストアンサーに選ばれた回答

天井埋め込みエアコンの必要な場面とは、会社のオフィス等大きな空間で壁からの送風では中央部分までの冷暖房効果を期待できない時などです。性能上壁掛けエアコンに勝る部分はありませんよ。壁以外の位置に設置できるというだけのメリットです。一般家屋での天井埋め込みエアコンは、必ず直風の当たる人、場所が生じますよ。絶対水平には吹き出しませんし、垂直下向きにも吹き出しません。壁掛けエアコンで考慮されている「直風を避ける」「対流を大切にして効率を良くする」といった良さを持っていませんからね。設置場所がたいてい部屋の真ん中になるでしょうから、みんなの集う場所に風が出ることになり結果として直風に見舞われます。オフィスなんかで壁掛けエアコンでは端から端まで効かない場合には天井埋め込みエアコンを数個配置することで部屋全体としては有効に冷やせる(暖められる)と思いますが、エアコン近辺のデスクの人なんかはほぼ被害にあっていると思います。寒い、暑い、目が乾く、ほこりが落ちる、など。

私は実際に職場の天井エアコンがうっとうしくてうっとうしくて仕方ありません。音もうるさいし、風も当たる。昨年新築しましたが、こんなもの自宅に入れるなんて全くの検討外でした。エアコンは部屋の端にあった方が良いです。音も気になりません。天井エアコンの方が見た目はすっきりしますし、好みの問題なので、費用がかかろうが、ランニングコストがかかろうが、直風が当たろうが、最終的には質問者さんのお好きな様にされたら良いとは思いますが…。送風そのもので効率良く効かせられる≒風が広範囲に当たりやすいということだと思います。天井の隅に設置するとよいでしょうが、だったら壁掛けで良いんじゃないかと思いますね(笑

どの部屋のどの辺に設置するかをシミュレーションして、オフィスや買い物など外出先で天井エアコンを見つけたら、そのイメージした場所、距離に実際に立ってみてはいかがでしょうか。きっと嫌になります。しかも、オフィスなんかは一般住宅よりも天井が高いことが多いですからね。245cm程度の天井に設置された時のことも想像された方が良いと思いますよ。エアコンもソファーもダイニングテーブルも場所はおのずと決まります。通路ならまだしも、長時間過ごす場所の間近にエアコンがあればきっと嫌になると思います。

天カセは高級物件に付くものです。

天カセは100万も出せば後からでも付けられますよ。
この値段の物件を購入する人なら、追加する人もいるでしょう。

>>58
>>58
といっても販売から1年、2年と売れ残ってたらその都度来場者累計していくから人気あるかというと、それは違うかと

去年は増税前の駆け込みあったからと言ったら、ミレーニアも去年から販売してたみたいだけど需要、要望集まらなかったから小出しになったわけだし

それより>>62の
ダウンライトや天然石が標準じゃないの？食洗機はついてるといいけど

今は天カセでも天井高い仕様のマンション増えてるし、仕様が低い物件でこの値段てことは、池袋の再開発への期待値大きいのかも。
湾岸の安いタワマンと価格の乖離大きいんだから、天カセの費用なんて気にしないよ。
座談会とかネットのアンサーだされても参考にならないと思う。

そのぶん池袋の期待値が値段に反映してることを考えてMRは行ってみようかと思う。