友人の不動産屋に聞いたら、毎日のようにデベからマンション用地の
問い合わせがあるようです。都心部では300坪以上の土地は、出尽くした感じ。
構造計算問題、ここ数年の急激な地価の上昇、
分譲価格に反映されるのは時間の問題でしょうか？
[スレ作成日時]2005-12-19 09:20:00
駅から10分以上は＊＊＊で下落、5分以内は勝ち組で大上昇なんてなるのかな。
これからは、都内は中規模、小規模が増えてくるんだろうな。
南麻布とか虎ノ門とかすごい値段でしたよね。
超高級物件は買い手があるってことですよね。スゴい。
都心のマンションは上がると思いますよ。
湾岸でもけっこう投資用に金持ちが買ったりしてるから
居住用というより投資用になると認められた物件が勝ち組物件なのかも。
都心部または都心近接の、住宅地の物件は上がるでしょう。
利便性が高く、住環境も恵まれる地域は非常に限定されます。
欲しい人は山ほどいますよ。
或いは、自宅用ではなく、値上がり狙いで、高値売却を狙う人もでるでしょう。
家賃で稼ごうとする人もでるでしょうね。そういう地域です。
逆に都心や都心近接の湾岸の工業地域（元も含む）の物件は、想定が難しいですね。
利便性は高いけど、住環境が？な物件が殆どです。
今後も大量供給が続き、豊洲や東雲、有明、晴海など分かっているだけで
合計十数本のタワーが続々と建つことも懸念材料です。
価格が上がるには、需要が追いつくことが前提ですが、
今までは、住環境をあきらめ、利便性や共用施設やタワー
手ごろな価格ということに飛びついて行く人が多いため、
何とか捌いていました。
しかし、今後は土地価格の暴騰などで、デベは価格を吊り上げたいところです。
ただし、湾岸系の購入者層の予算は限られているので、価格を上げてしまうと
急激に売れなくなるリスクがあります。
よって、デベとしては、以下の作戦に出ると思われます。
間取りを狭くし、仕様を落として、見かけ上の価格を据え置くか、
間取り仕様双方共に少し落としつつ、やや値段を上げるか
という作戦が考えられます。
結論としては、都心住宅系はかなり上がり、
都心湾岸系はじりじりと上がるというところだと思います。
都心の真ん中ってどこよ？
都心は、都心3区とするなら、千代田、中央、港となります。
本来なら、新宿や渋谷や池袋は都心とは言われません。
副都心という言われ方が公式に使用されますね。
お台場も、臨海副都心となります。
ただ、都心3区に限定してしまうと、住居数が恐ろしく少なくなり、
議論しても、参考にできる層が非常に限られてしまいます。
面白くもないでしょう。
まず、都心の定義ですが、国土交通省が定義する区部都心部を都心とするのが良いと思います。
区部都心部（千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区、渋谷区、豊島区の8区）
話題の豊洲を有する江東区は、都心と定義しているものを一度も見たことはないですが、
江東区の湾岸系は都心近接として扱ってもいいと思います。
都心＝皇居だよ。
たびたびすみません。
都心区の追加です。
目黒区と品川区も入れてもいいと思います。
不動産系雑誌や情報などでは、都心7区〜都心9区という区分けで、
定義されることがありますので。
まとめてしまうと、
区部都心部（千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区、渋谷区、豊島区の8区）＋
（目黒区、品川区）の合計10区 ＋ 湾岸系 でいかがでしょうか。
ちなみに、都心とは、日本橋、八重洲、丸の内、京橋、銀座、有楽町、新橋
霞ヶ関、永田町あたりを指し、これらを有する千代田、中央、港を都心3区としています。
つまり、ビジネス街及び官庁街の中心を都心とするので、住居がほとんど無い地域となります。
正確に都心として住居を議論すると、対象となる戸数が恐ろしく少なくなりますね。
官舎が民間に売却されたら、マンションが建つんですかね。
そりゃ建つさ、それこそ「先生」の出番だもの。
湾岸系は都心じゃないよ。
都心つっても近頃は地名だけで値上がりなんかしないでしょ。
「再開発」出来る条件がそろえばどーんとあがるんでないの。
研究期間のデータによると2004年と2005年6月の上昇率が書いてありました。
都心10区
千代田区：-4％ 中央区：+8％ 港区：+0％ 新宿区：+10％ 文京区：+3％
台東区 ：+13％ 墨田区：+1％ 江東区：+22％ 渋谷区：+0％ 豊島区：+10％
その他の地区
世田谷区：+2％ 練馬区：+17％ 荒川区：+24％ 北区：+26％ 江戸川区：-1％
目黒区：+10％ 練馬区：+17％ 足立区：+4％ 品川区：+11％ 東京都下：-4％
横浜市：+8％ 千葉市：-9％ さいたま市：+1％ 埼玉県その他：-7％
下がりすぎたところが急上昇、不人気地区は更に下落 人気地区は高値安定
といったところですか。
都心はこの時点では、急上昇でもないですね。
北区なんかも都心と言ってしまったら、
都心と言う意味がなくなってしまいます。
全くです。 然し都心3区では殆ど住居系の建物がなくなってしまう。
やはり、普通に都心６区が妥当でないかな。
よく読んで下さい、都心10区とその他の地域に分けてるだけ。
北区を、都心には入れてないでしょ、でも値上がり率は凄いけどね。
ついでに2005年6月の平均坪単価も書いておきます。
【都心10区】
千代田区：-4％/320万円 中央区：+8％/278万円 港区：+0％/396万円
新宿区：+10％/324万円 文京区：+3％/288万円 台東区：+13％/217万円
墨田区：+1％/188万円 江東区：+22％/224万円 渋谷区：+0％/343万円
豊島区：+10％/275万円
【その他の地区】
世田谷区：+2％/271万円 練馬区：+17％/224万円 荒川区：+24％/184万円
北区：+26％/229万円 江戸川区：-1％/162万円
目黒区：+10％/328万円 足立区：+4％/153万円 品川区：+11％/293万円
東京都下：-4％/160万円 横浜市：+8％/180万円 千葉市：-9％/116万円
さいたま市：+1％/156万円 埼玉県その他：-7％/128万円
貧乏くさければ見なけりゃいんじゃない。
都心の区分けじゃなくて、分譲価格がどうなるのというはなし。
貧乏人が、金持ち評論をしてるんじゃないんだから。
マンション素人評論家の、郊外在住の人でしょう。
生活感があったら、貧乏くさいなんて書けないよ。
いつまでたっても議論の始まらない変な板。
各々の定義ごとに 都心3区の.. とか 6区の... とか別板にしたほうが
建設的でないんかい？
昨日ＭＲに行ってきました。
人はまばらでしたが、ＭＲに聞くと結構忙しかったみたいです。
私も含めて、ちょっと周りのブース状況はやはり北側や西側を選んでいる人が多そうでした。
ちなみにＭＲが言うには、勢いに乗って次で全部売っちゃうんじゃないですかと言っていました。
それと一つ残念なのは、キッチン台と吊棚の高さが、６０ｃｍしかなかったことです。
ＴＯＴＯの食器洗浄器を現在使用してる私は、ＴＯＴＯの高さが６５ｃｍあるので、キッチン台に置けないこ
とが判明しました。
購入して、３年は経つのですがまだまだ使用できたので残念です。
しかし吊棚低すぎよ〜。せめて今ある食器洗浄器は置けるようにしてほしかった・・。人気のＴＯＴＯなの
に・・。
↑まちがえました、ケープです。
三井の物件って総じて地域の相場より高い。
地上げ的な高騰を謀ってるのか？
住友の物件も地域相場よりかなり高めの物件が多いと思います、
売れ残りも多いらしいけど、竣工後相当期間値引きはしないそうです。
契約者にとっては、安心できると思う、大手でも竣工間際に条件の悪い部屋は
1000万円も値引きすることもあるらしいから。
都心、郊外に関係なくある程度広さのあるマンション用地は高騰気味、
仕方なく分譲価格に反映するか、専有面積、共有部分を減らして販売することになる。
マンション相場のそこは3年前だったと思うけど、マンション購入年齢もあるから
買いたいときが、買い時と思わないと仕方ない。
都心では用地不足もあって、新築よりも中古マンションの上昇率の方が高そう。
本当にお買い得なのは、まだ上昇の緩い郊外の広めの中古マンションかもしれないね。
都心で今出ているもしくはこれから出る物件でお買い得感のある物件はどれでしょう？
ケープを・・と思ったのですが、せまめの部屋は殆ど売れてしまったようです。
２LDKで探しています。
ケープは都心ではないでしょ
都心なんて自分の思い込みでいいのではないでしょうか。
但し、掲示板で書いているだけではなく、他人に説明して恥をかかない程度に・・
永年東京住まいの私には、湾岸、江東区が都心だと言われると、違和感がありますが
時代によって、言葉遣いも変るのだと理解しています。
埋め立て地の公園では、メタンガスのためか昔は火気に注意しろ言われていたものですから。
都心なら東は昭和通り、西は山手通りまでくらいじゃない？
東は昭和通りは異存なし、環状線は山手通りは拡大解釈だと思うから
明治通りくらいにしておきましょう。
このあたりだと、確かに分譲価格は騰っている、高級物件以外は本当に
専有面積が小さくなっている気がする、先日も60㎡台の3LDKが出てました。
リビングも9畳でもリビングなんですね、苦肉の策らしいのは
「リビングダイニングキッチン11畳」という表示で何とか誤魔化している。
今後は、昔のようにリビングなしの3DKとか2DKが出てくるのでしょうね。
公示地価が発表されましたが、都心は思ったほど騰ってないですね。
掲示板だと20〜30％も上昇の様なことを書いてありますが、
実際に、マンション用地になりそうな住所は10％未満ですね。
公示価格と実勢価格は大きく乖離しています。
公示10%UPならば、実勢は50%いってもおかしくありません。
ただ今回の発表を受けての便乗値上げあるかも知れません。（2期、3期と称して）
湾岸は湾岸って言い続けている人も、個人的に思うのは勝手ですが
どんなにここでがんばって書き込み続けても
残念ながら世間一般は都心３区の千代田・中央・港で分けているのですよ。
新宿・池袋は副都心。お台場は臨海副都心。
豊洲は都心じゃないけど、臨海副都心ってことなら納得でしょう。
湾岸って神奈川〜東京〜千葉とか範囲広いんだから
そもそも湾岸ってどこだよって話ですよね。
踊る〜に影響されすぎですよ、アオシマさん。
>残念ながら世間一般は都心３区の千代田・中央・港で分けているのですよ。
だったら、何も揉めないわけだが・・・
こーやって、都心の定義に一言いいたい人が、次から次ぎと幾人も現れるのは
世間一般の“都心”のイメージがバラバラだからでしょ
公示地価で20%の上昇はかなりすごいですね。
これまでも、都心の土地にはかなりの引き合いがあると
言われながら、数%の上昇で済んでいたのですから。
相当高値の取引が実績としてあった、ということでしょう。
このまま高値が続けば、来年も公示地価は相当騰がるでしょう。
マンションもそれをネタに、今後販売されるものは、かなり騰がっていくのでしょう。
住宅地として公示地価の上昇が大きいのは、千代田区、港区、渋谷区、品川区山手線近接、
目黒区といったところですね。文京区も健闘しています。
湾岸系住宅地では、勝どきや月島といった中央区湾岸もかなり健闘しており、
住宅地ではない準工業系の港区港南3丁目なんかは20%以上の上昇
（729千円→900千円）ですよ。
湾岸系もそれなりの価値があるという結果でしょう。
湾岸含めたこれらの土地は、都心近接住宅地として、価値があるところ、
というところと言えると思います。
都心の定義という見方もいろいろあると思いますが、今回上昇率の高いところが
実質、都心住宅地というところではないでしょうか。
ちなみに、話題の豊洲の上昇率も高いですね。これは再開発を織り込んだ
結果というところでしょうが、再開発は未だ半場であり、
まだまだ織り込みが足りないというのが実感であります。
まだまだ、騰がると思われます。
すみません、教えて下さい。
港南っていうのは、浜松町からモノレールに乗った時に通るところですか？
大気汚染のど真ん中ですよ
ディーゼル粉塵と騒音もね
いいのかなァ・・・
>>303
港南は、もともと倉庫しかなかった所にマンションを建てる事になり
地価が上がった。つまり土地の用途が変わったことが地価上昇の要因。
もともと住宅地で地価があがった青山あたりとは意味合いが全く違うよ。
だね。
仮に上昇率がプラス30％の港南と、マイナス30％の青山だったら、
それでもやっぱり青山のほうがいいです。
新幹線が停まればいいんだったら、上野にも停まる。
ちょっと古い考えですね。
今、青山は、表参道ヒルズの開業における瞬間風速的な上げ幅なのでしょう。
住宅地として考えると、新幹線も乗るのも、羽田まで行くことも大変な青山より長期的に見れば、交
通の便が良い港南のほうが地価が上昇していくことは明らかなのではないでしょうか。
2年後くらいは、”プラス30％の港南と、マイナス30％の青”という事になるかもしれませんね。
上昇率は数字のマジック、極端に安いものは騰りやすい、高値安定は騰りにくい。
要するに、上昇率より地価がその地域の価値なんだな。
同じ地区でも、通りや環境の違いで20〜30％は違うから、あくまでも目安。
細かいことを調べるなら、路線価がわかりやすいし、土地取引の目安とされている
実勢価格は東京中心部で2．5倍前後、郊外で2倍前後と言うところ。
http://www.rosenka.nta.go.jp/pilot.htm
相続税の贈与税の算出基礎になるものだから、細かくてわかりやすい。
17年度も載ってるこちらの方が良いのでは？
http://www.rosenka.nta.go.jp/
マンション買った人間にとっては地価が上昇するのは資産価値が上がるのは良いけど
固定資産税も上がるので痛し痒しなんだよね。
都心部マンションが本当に実需の買いで上昇しているのかはかなり疑問。
この上昇のかなりの部分は不動産ファンドの一棟買いによるもの。
昨年９月の日経ビジネスの特集記事を読むべし
http://nb.nikkeibp.co.jp/free/backnumbers/2005/20050905.shtml
東京のマンションで大異変が起きている。 販売不振で在庫急増、
投げ売りが横行した1年前はどこへやら。 原油や人民元では満足
できない投機マネーが日本の住まいへ。
・誰も知らないマンションバブル 隣人は投資ファンド
・さらば一般客 「1棟買い上げ」の上得意で千客万来
今の地下ミニバブルを支えているのはリートマネー
らしいけど、地下がさらに上昇すれば当然
利回りは悪化するし、さらに金利が上昇した場合
リートの資金調達コストUP、
国債等と比した不動産利回りの相対的低下による投資家離れ
という2つのマイナス要因がさらに加わるわけで
いつかはバブルが弾けるのでしょう。
それを待つのもありだが、吉と出るか凶と出るかは分からない。
そもそも、そのころ金利があがってたら
ローン組んで買う身分としては意味がない。
あー2年前くらいに買っておくんだった。
ＲＥＩＴは、かなり調達構造を長期化しているので、雑誌によく出てくるような
上の話は、ちょっとナイーブですな。
地価上昇で、固定資産税の増加なんてほんのわずか。
路線価と固定資産評価は大きく乖離してくるからね。
経験的に書くと、都心のある40坪の宅地で
バブルの最盛期で固定資産税が13万円弱、現在は10万円という感じ。
路線価はバブル期の20％にまで下がったよ。
建物は償却されるから地価とは関係ないですよ。
新宿高島屋がレールシティ東開発を相手に起こした家賃減額訴訟が
認められて、家賃下げ。（某REITに組み入れ物件）
西武百貨店渋谷店は松竹映画劇場を相手取り家賃２割減額訴訟中。
丸井国分寺店も国分寺ターミナルビルを相手取り家賃２割減額訴訟中。
他にも百貨店や大型店舗の家賃値下げ訴訟が各地で続出中。
郊外物件だが、何と、日本リテールファンド投資法人は、西武・ダイエーが
家賃値下げ訴訟中であることを知りながら、REITに組み入れ。正気かね？
http://www.jrf-reit.com/upd/ir_news/pdf/0603231600311214.pdf
REITに未来があるとは到底思えないが。
大地震がきたら・・・まずいですよね
３年後か３０年後か誰にも分かりませんが
Cashとマンションの優位性はどちらでしょうか
大地震なら、一軒家に住んでても危険でしょう。
さすがに、大きな工場とか発電所があるところを
都心なんて言えるのかな？
俺だったら、ちょっと恥ずかして言えないな・・・
外国の社会の教科書で
「日本の首都の東京では、都心部には発電所、工場、汚泥処理施設が同じ町内の
住宅の近くに立ち並んでいます、日本は公害対策が進んでいる先進国なのです」
なんて書かれちゃいますね。
人が住んでなけりゃ都心でないなら、丸の内は都心じゃないね。
港南と芝浦との比較であれば、芝浦のほうが環境がいいよね。
まあ、どっちもどっちだけど。
似たようなものに思えるが
でも、地価公示で示されているの港南（３丁目のパシフィーク品川：コスポリとフェイバリッチに挟
まれているローソンが入っている１２F賃貸マンション）の周辺地利用現況と地価は以下のように変遷
してきていますね。
２００２年 ６６０千円／㎡ 事務所、倉庫等が混在する流通関連の工業地域
２００３年 ６６０千円／㎡ 事務所、倉庫等が混在する流通関連の工業地域
２００４年 ７１３千円／㎡ 配送センターとマンションが混在する地域
２００５年 ７２９千円／㎡ 配送センターとマンションが混在する地域
２００６年 ９００千円／㎡ 新興の高層マンションが建ち並ぶ住宅地域
今年は、とうとう住宅地域になってしまいました。
これを見ると２００３年ぐらいが土地の仕入れ時で２００５年前後に売り出されたマンションが一番
買い時だったのかな？
同様に、芝浦（２丁目：芝浦パークタワー付近です）
２００２年 ７４３千円／㎡ マンション、事務所ビル等が混在する商業地域
２００３年 ７１７千円／㎡ マンション、事務所ビル等が混在する商業地域
２００４年 ７００千円／㎡ マンション、事務所ビル等が混在する商業地域
２００５年 ７００千円／㎡ マンション、事務所ビル等が混在する商業地域
２００６年 ７６５千円／㎡ マンション、事務所ビル等が混在する商業地域
ちなみに芝浦（４丁目の日航ビル隣：アイランドの西です）は、
２００２年 １０３０千円／㎡ 大規模事務所ビルのほか倉庫も混在する商業地域
２００３年 ９９５千円／㎡ 大規模事務所ビルのほか倉庫も混在する商業地域
２００４年 ９５８千円／㎡ 大規模事務所ビルのほか倉庫も混在する商業地域
２００５年 ９５８千円／㎡ 大規模事務所ビルのほか倉庫も混在する商業地域
２００６年 １０３０千円／㎡ 大規模事務所ビルのほか倉庫も混在する商業地域
港南の２００６年度の公示地価は付け間違えじゃないのか？
良くあることだと思うが。
冷静に考えれば、いくら何でも２３％上昇というのは普通無いだろう。
だめだよ。現実から目をそらしちゃ。
>324
港区の商業地を除く住宅地と準工業地のうちマンション、共同住宅、など住宅地域の公示地価を高い
順に並べてみました。
赤坂１丁目 2,110,000(円/m2) マンションに大使館、ホテルも見られる住宅地域
赤坂６丁目 1,540,000(円/m2) 一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
六本木５丁目 1,500,000(円/m2) マンションに大使館等も見られる閑静な住宅地域
元麻布２丁目 1,410,000(円/m2) マンションのほか学校、病院が混在する住宅地域
赤坂８丁目 1,360,000(円/m2) マンションに大使館も見られる閑静な住宅地域
南青山２丁目 1,280,000(円/m2) 事務所兼共同住宅、一般住宅等の混在する地域
南青山４丁目 1,170,000(円/m2) マンションのほか一般住宅が混在する住宅地域
元麻布３丁目 1,050,000(円/m2) 中規模一般住宅の多い住宅地域
白金４丁目 1,040,000(円/m2) 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地
赤坂７丁目 931,000(円/m2) 一般住宅のほかマンション等が混在する住宅地域
★港南３丁目 900,000(円/m2) 新興の高層マンションが建ち並ぶ住宅地域
高輪２丁目 892,000(円/m2) 一般住宅、マンションが混在する住宅地域
南麻布４丁目 889,000(円/m2) マンション、一般住宅等が混在する住宅地域
虎ノ門丁目 873,000(円/m2) 一般住宅、マンションが混在する住宅地域
六本木３丁目 865,000(円/m2) 一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
高輪４丁目 855,000(円/m2) 一般住宅のほかマンション等が混在する住宅地域
白金台２丁目 830,000(円/m2) 中規模一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域
白金台４丁目 695,000(円/m2) 一般住宅のほか共同住宅等が混在する住宅地域
西麻布２丁目 685,000(円/m2) 一般住宅のほかマンション等が混在する住宅地域
俺もバブル時じゃあるまいし、２０％以上の上昇はありえないと思う。
３３３のカキコ見ても付け間違えの可能性大。
誰が港南が六本木や麻布よりも高いと思うのか。
参考
■公示価格はどうやって決めるの？
1地点について不動産の鑑定評価の専門家である2人の不動産鑑定士が各々別々に現地を調査し、最新
の取引事例やその土地からの収益の見通しなどを分析して評価を行います。さらに、地点間や地域間
のバランスなどを検討し、国土交通省の土地鑑定委員会が公示価格を決定しています。
容積率が大きく使える場合、専有面積あたりに直せば大した負担にはならないから、
実際に取引価格(入札とか）ではとっくの昔に 1ha 100億超えているでしょ。
坪300万超えだって、容積率600%とか使えれば、50万/坪に過ぎないもの充分
価格競争力のあるマンションが建てられる。 取引がマンション用地中心に
なってくれば、そういう取引中心になっても何の不思議もないと思うんだが。
汚泥処理工場や清掃工場のあるところが何で住宅地域なんだ。
まタワーマンションとかは大抵住宅地域じゃないから建てることが可能になっているんだけど。
ご存知だと思うけど、工業専用地域以外はどこに家建てても許されているんですよ。
市街化調整区域でも家建てれるんだ。。
本当だ、路線価を見ても高輪、品川よりも港南の方が遥かに高い。
住宅地と工業地、商業地の違い、道路幅も違うからかな？
確かに路線価図は、相続税や贈与の基礎数字だから正しいんだね、失礼しました。
平成17年路線価図
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/index.htm
