友人の不動産屋に聞いたら、毎日のようにデベからマンション用地の
問い合わせがあるようです。都心部では300坪以上の土地は、出尽くした感じ。
構造計算問題、ここ数年の急激な地価の上昇、
分譲価格に反映されるのは時間の問題でしょうか？
[スレ作成日時]2005-12-19 09:20:00
すみません、教えて下さい。
港南っていうのは、浜松町からモノレールに乗った時に通るところですか？
大気汚染のど真ん中ですよ
ディーゼル粉塵と騒音もね
いいのかなァ・・・
>>303
港南は、もともと倉庫しかなかった所にマンションを建てる事になり
地価が上がった。つまり土地の用途が変わったことが地価上昇の要因。
もともと住宅地で地価があがった青山あたりとは意味合いが全く違うよ。
だね。
仮に上昇率がプラス30％の港南と、マイナス30％の青山だったら、
それでもやっぱり青山のほうがいいです。
新幹線が停まればいいんだったら、上野にも停まる。
ちょっと古い考えですね。
今、青山は、表参道ヒルズの開業における瞬間風速的な上げ幅なのでしょう。
住宅地として考えると、新幹線も乗るのも、羽田まで行くことも大変な青山より長期的に見れば、交
通の便が良い港南のほうが地価が上昇していくことは明らかなのではないでしょうか。
2年後くらいは、”プラス30％の港南と、マイナス30％の青”という事になるかもしれませんね。
上昇率は数字のマジック、極端に安いものは騰りやすい、高値安定は騰りにくい。
要するに、上昇率より地価がその地域の価値なんだな。
同じ地区でも、通りや環境の違いで20〜30％は違うから、あくまでも目安。
細かいことを調べるなら、路線価がわかりやすいし、土地取引の目安とされている
実勢価格は東京中心部で2．5倍前後、郊外で2倍前後と言うところ。
http://www.rosenka.nta.go.jp/pilot.htm
相続税の贈与税の算出基礎になるものだから、細かくてわかりやすい。
17年度も載ってるこちらの方が良いのでは？
http://www.rosenka.nta.go.jp/
マンション買った人間にとっては地価が上昇するのは資産価値が上がるのは良いけど
固定資産税も上がるので痛し痒しなんだよね。
都心部マンションが本当に実需の買いで上昇しているのかはかなり疑問。
この上昇のかなりの部分は不動産ファンドの一棟買いによるもの。
昨年９月の日経ビジネスの特集記事を読むべし
http://nb.nikkeibp.co.jp/free/backnumbers/2005/20050905.shtml
東京のマンションで大異変が起きている。 販売不振で在庫急増、
投げ売りが横行した1年前はどこへやら。 原油や人民元では満足
できない投機マネーが日本の住まいへ。
・誰も知らないマンションバブル 隣人は投資ファンド
・さらば一般客 「1棟買い上げ」の上得意で千客万来
今の地下ミニバブルを支えているのはリートマネー
らしいけど、地下がさらに上昇すれば当然
利回りは悪化するし、さらに金利が上昇した場合
リートの資金調達コストUP、
国債等と比した不動産利回りの相対的低下による投資家離れ
という2つのマイナス要因がさらに加わるわけで
いつかはバブルが弾けるのでしょう。
それを待つのもありだが、吉と出るか凶と出るかは分からない。
そもそも、そのころ金利があがってたら
ローン組んで買う身分としては意味がない。
あー2年前くらいに買っておくんだった。
ＲＥＩＴは、かなり調達構造を長期化しているので、雑誌によく出てくるような
上の話は、ちょっとナイーブですな。
地価上昇で、固定資産税の増加なんてほんのわずか。
路線価と固定資産評価は大きく乖離してくるからね。
経験的に書くと、都心のある40坪の宅地で
バブルの最盛期で固定資産税が13万円弱、現在は10万円という感じ。
路線価はバブル期の20％にまで下がったよ。
建物は償却されるから地価とは関係ないですよ。
新宿高島屋がレールシティ東開発を相手に起こした家賃減額訴訟が
認められて、家賃下げ。（某REITに組み入れ物件）
西武百貨店渋谷店は松竹映画劇場を相手取り家賃２割減額訴訟中。
丸井国分寺店も国分寺ターミナルビルを相手取り家賃２割減額訴訟中。
他にも百貨店や大型店舗の家賃値下げ訴訟が各地で続出中。
郊外物件だが、何と、日本リテールファンド投資法人は、西武・ダイエーが
家賃値下げ訴訟中であることを知りながら、REITに組み入れ。正気かね？
http://www.jrf-reit.com/upd/ir_news/pdf/0603231600311214.pdf
REITに未来があるとは到底思えないが。
大地震がきたら・・・まずいですよね
３年後か３０年後か誰にも分かりませんが
Cashとマンションの優位性はどちらでしょうか
大地震なら、一軒家に住んでても危険でしょう。
さすがに、大きな工場とか発電所があるところを
都心なんて言えるのかな？
俺だったら、ちょっと恥ずかして言えないな・・・
外国の社会の教科書で
「日本の首都の東京では、都心部には発電所、工場、汚泥処理施設が同じ町内の
住宅の近くに立ち並んでいます、日本は公害対策が進んでいる先進国なのです」
なんて書かれちゃいますね。
人が住んでなけりゃ都心でないなら、丸の内は都心じゃないね。
港南と芝浦との比較であれば、芝浦のほうが環境がいいよね。
まあ、どっちもどっちだけど。
似たようなものに思えるが
でも、地価公示で示されているの港南（３丁目のパシフィーク品川：コスポリとフェイバリッチに挟
まれているローソンが入っている１２F賃貸マンション）の周辺地利用現況と地価は以下のように変遷
してきていますね。
２００２年 ６６０千円／㎡ 事務所、倉庫等が混在する流通関連の工業地域
２００３年 ６６０千円／㎡ 事務所、倉庫等が混在する流通関連の工業地域
２００４年 ７１３千円／㎡ 配送センターとマンションが混在する地域
２００５年 ７２９千円／㎡ 配送センターとマンションが混在する地域
２００６年 ９００千円／㎡ 新興の高層マンションが建ち並ぶ住宅地域
今年は、とうとう住宅地域になってしまいました。
これを見ると２００３年ぐらいが土地の仕入れ時で２００５年前後に売り出されたマンションが一番
買い時だったのかな？
同様に、芝浦（２丁目：芝浦パークタワー付近です）
２００２年 ７４３千円／㎡ マンション、事務所ビル等が混在する商業地域
２００３年 ７１７千円／㎡ マンション、事務所ビル等が混在する商業地域
２００４年 ７００千円／㎡ マンション、事務所ビル等が混在する商業地域
２００５年 ７００千円／㎡ マンション、事務所ビル等が混在する商業地域
２００６年 ７６５千円／㎡ マンション、事務所ビル等が混在する商業地域
ちなみに芝浦（４丁目の日航ビル隣：アイランドの西です）は、
２００２年 １０３０千円／㎡ 大規模事務所ビルのほか倉庫も混在する商業地域
２００３年 ９９５千円／㎡ 大規模事務所ビルのほか倉庫も混在する商業地域
２００４年 ９５８千円／㎡ 大規模事務所ビルのほか倉庫も混在する商業地域
２００５年 ９５８千円／㎡ 大規模事務所ビルのほか倉庫も混在する商業地域
２００６年 １０３０千円／㎡ 大規模事務所ビルのほか倉庫も混在する商業地域
港南の２００６年度の公示地価は付け間違えじゃないのか？
良くあることだと思うが。
冷静に考えれば、いくら何でも２３％上昇というのは普通無いだろう。
だめだよ。現実から目をそらしちゃ。
>324
港区の商業地を除く住宅地と準工業地のうちマンション、共同住宅、など住宅地域の公示地価を高い
順に並べてみました。
赤坂１丁目 2,110,000(円/m2) マンションに大使館、ホテルも見られる住宅地域
赤坂６丁目 1,540,000(円/m2) 一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
六本木５丁目 1,500,000(円/m2) マンションに大使館等も見られる閑静な住宅地域
元麻布２丁目 1,410,000(円/m2) マンションのほか学校、病院が混在する住宅地域
赤坂８丁目 1,360,000(円/m2) マンションに大使館も見られる閑静な住宅地域
南青山２丁目 1,280,000(円/m2) 事務所兼共同住宅、一般住宅等の混在する地域
南青山４丁目 1,170,000(円/m2) マンションのほか一般住宅が混在する住宅地域
元麻布３丁目 1,050,000(円/m2) 中規模一般住宅の多い住宅地域
白金４丁目 1,040,000(円/m2) 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地
赤坂７丁目 931,000(円/m2) 一般住宅のほかマンション等が混在する住宅地域
★港南３丁目 900,000(円/m2) 新興の高層マンションが建ち並ぶ住宅地域
高輪２丁目 892,000(円/m2) 一般住宅、マンションが混在する住宅地域
南麻布４丁目 889,000(円/m2) マンション、一般住宅等が混在する住宅地域
虎ノ門丁目 873,000(円/m2) 一般住宅、マンションが混在する住宅地域
六本木３丁目 865,000(円/m2) 一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
高輪４丁目 855,000(円/m2) 一般住宅のほかマンション等が混在する住宅地域
白金台２丁目 830,000(円/m2) 中規模一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域
白金台４丁目 695,000(円/m2) 一般住宅のほか共同住宅等が混在する住宅地域
西麻布２丁目 685,000(円/m2) 一般住宅のほかマンション等が混在する住宅地域
俺もバブル時じゃあるまいし、２０％以上の上昇はありえないと思う。
３３３のカキコ見ても付け間違えの可能性大。
誰が港南が六本木や麻布よりも高いと思うのか。
参考
■公示価格はどうやって決めるの？
1地点について不動産の鑑定評価の専門家である2人の不動産鑑定士が各々別々に現地を調査し、最新
の取引事例やその土地からの収益の見通しなどを分析して評価を行います。さらに、地点間や地域間
のバランスなどを検討し、国土交通省の土地鑑定委員会が公示価格を決定しています。
容積率が大きく使える場合、専有面積あたりに直せば大した負担にはならないから、
実際に取引価格(入札とか）ではとっくの昔に 1ha 100億超えているでしょ。
坪300万超えだって、容積率600%とか使えれば、50万/坪に過ぎないもの充分
価格競争力のあるマンションが建てられる。 取引がマンション用地中心に
なってくれば、そういう取引中心になっても何の不思議もないと思うんだが。
汚泥処理工場や清掃工場のあるところが何で住宅地域なんだ。
まタワーマンションとかは大抵住宅地域じゃないから建てることが可能になっているんだけど。
ご存知だと思うけど、工業専用地域以外はどこに家建てても許されているんですよ。
市街化調整区域でも家建てれるんだ。。
本当だ、路線価を見ても高輪、品川よりも港南の方が遥かに高い。
住宅地と工業地、商業地の違い、道路幅も違うからかな？
確かに路線価図は、相続税や贈与の基礎数字だから正しいんだね、失礼しました。
平成17年路線価図
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/index.htm
港南2丁目 3200,000(円/m2) グランコモンズ北側
港南2丁目 1510,000(円/m2) 食肉市場東側（港南3丁目寄り）
（これは平成17年度、平成18年度はこれより10％程度上がっている）
実際の取り引き価格はこの3倍程度、再開発の用地は少なくなっているが、
既にマンションの立地としては地価が高くなり過ぎている。
今後、中日新聞社などで再開発が進んでもオフイスになると考えられる。
港南4丁目（wct）の平成18年度の路線価は不明だが、港南中央公園の建設や海洋大学前道路の
直線化による整備などで今後も地価の高騰は続く。
将来的には東京の南の玄関として東京駅周辺程度には地価が上昇すると考える。
>342さん
桁間違えていないですよね？
グランコスモスを試算すると
320万円×3.3＝1056万円（坪単価）×3倍＝3,168万円（実勢坪単価）
これじゃマンション用地にならないでしょう、バブルの頃だって
さすがに坪単価3,000万円は少なかったですよ。
これを分譲すると、坪単価500万円とか1,000万円になるんじゃないですか？
（バブルの頃は、確かにこういう坪単価のマンションは麹町とか目白ではありました）
港南地区のマンションの100㎡で1億5,000万円〜3億円になるのかな？
港南地区で、この価格だったら魅力はないと思いますが、
都内のほとんどの高級住宅地でもっと広い、低層マンションが買えると思いますよ。
銀座の三越の前とか、新宿の高のフルーツパーラー前が基準地価になっているけど
これは、あくまでも理論地価、取引事例がない。
路線価は公示地価よりはずっと安いはずですよ。 多分1桁0が多くなってます。
実際には、路線価の3倍以上なんて取引がざくざくあるというのは本当です。
容積率で割れば、土地の仕入れ単価は 60万/坪ってとこでしょうから
港南地区でさすがに100m^2ぽっちで3億ってのはないと思いますよ。
おっしゃるとおり、低層住専地区の低層マンションと勝負になりません。
最近では虎ノ門タワーレジデンスの坪単価500万ってのには驚きました。
議員さんとかお金持ちっているんですね (^^;;
>344
３２０万円／平米で正しいです。
ただこれはグランコモンズという商業地での路線価です。
公示価格９０万円／平米に相当する港南３丁目の路線価は５６万円／平米です。
この基準地隣に建つフェイバリッチタワーが約２３００平米強ですから
５６ｘ２３００＝１２億８８００万円
総戸数２２３戸ですから
単純に１戸あたりの持分を出すと
１２億８８００万円／２２３＝５７８万円
実勢３倍、売主３０％の利益とするとマンション価格の
５７８ｘ３／０．７＝２４７７万円は土地代
マンションの平均価格を５０００千万円とすると残り２５２３万円が建物代
こう見ると妥当なところではないでしょうか。
ちなみにフェイバリッチの分譲平均坪単価は２２０万円弱と港南地区で一番安かったようです。
有難うございます。タワーってなかなか原価計算から価格読みにくいなぁとか思って
いました。 高さが60m以下なら、建設単価60-70万/坪(専有面積)ですから、
(土地仕入れ坪単価/容積率 + 60-70)*1.4 で一発ですが。
路線価300%仕入れを仮定すると、70万ほどの建設費で建ってしまうことになるので、
式の上では同じになりますね。実際にはもう少し安く仕入れがなされていて
土地分相当金額は少なく済んでいるということはないのでしょうか？
タワー型と60m以下で建設坪単価が同じレベルというのはちょっと考えにくいかな
と思ってしまうのですが。 詳しい方のようなので、もう少し解説願えれば。
>347さん
そういう計算なんですね、既にマンションが建設されている土地に
路線価の3倍とは、ちょっと高めの評価だと思いますが、2．5倍位なら問題ないでしょうね
（資産価値を高めに思いたい気持ちはわかりますが・・・）
単純に計算すると、山手線沿線のマンションの、平均よりやや安めという感じですか。
ちなみに、私の山手線北方面の駅の、10階建てのマンションは
建て替えの試算をしたことがありますが、
路線価2.2倍換算で持分から計算すると80㎡で土地代が約2400万円になりました、
あなたの資産の路線価の3倍とすると3300万円位になりますよ、
近隣の新築坪単価は基準階で、280万円〜ですか。
港南のマンションは、山手線の安めの駅と同等くらいなんですね。
まずお断りしておきますが、別に私の住まいでは無いので資産価値を高めようなんていう気持ちは毛
頭ありません。
単に公示地価ポイントの隣の売り出し中のマンションで資料が手元にあったからです。
それでは、３４９さんのおっしゃるように、港南という立地から路線価の２．５倍で計算し直して見
ましょう。
５７８ｘ２．５／０．７＝２０６４万円
物件価格５０００万円の約４割ですから、おっしゃるとおりちょうど良い塩梅ですね。
ちなみに試算の対象としたフェイバリッチは港南地区で一番の安マンションです。
他のマンションはフェイバリッチより３，４割は高いのであしからず。
>350さん
同じ地区で4割も高いマンションが売れるんですか？
基準階で220万の4割り増しだと、300万円になりますよね、
高層階なら350万円〜くらいですか。
75㎡で8000万円近くなりますね、凄いところだ港南地区は。
それと素人なのでよくわかりませんが、デベの利益30％は理解できるのですが
土地の持分を0.7で割ってしまうと、持分が42％も増えてしまいすよ。
これは、どういう仕組みなんでしょうか？
路線価×3倍×1.42となり、路線価の4．26倍になるのは不思議です。
港南は売れ残りばっかり。
PT品川なんて１０００万円値引きらしいぞ。
ベイクレも以前から一声５００万円と言われているし。
))347さん どうも。
>>351 むしろ 土地仕入れ+建設原価 に40%足して売らないと、
利息負担・販売経費・MR建設費・宣伝費＋利益が確保できないと思ったほうが
よいかと思います。 デベロッパーもまぁ慈善事業でやっているわけでは
ないでしょうから。
>352
今回の公示価格の発表やそのほか何やらで
地価上昇トレンドが市場のコンセンサスになったら
港南の売れ残りマンションの状況もあっというまに変わるでしょう。
別に港南のファンでも何でもないけど、
予算の関係で都心で港南以外の物件を検討できないグループは
さっさと決めておいたほうがよいのでは？
見得より実利。
麻布がどうたらこうたら言うような、分不相応なことはしないほうがよい。
庶民でお金がなくて、郊外バス便ではなく交通至便で通勤時間の大幅カットを
願うなら港南で我慢するべき。
↑
その通りだと思うよ。
ただ一つ、それを都心だって言わなければね。
実利だったら、港南より、芝浦、豊洲でしょ。
・固定資産が高い
・（五十歩百歩だが）環境は最悪
・頼みの交通の便だが、ホームまでの距離が長いので、総移動時間がかかる
港南は、デフレ時代の遺産だよ。虫食いの開発だし。
これから庶民は、総合的な開発がされていて、環境の良い、新浦安・武蔵小杉がいいでしょ。
土地は生き物なんです。
その価値は、時代によって、また日々刻々と変化します。
昔を語るより未来を語る方が大事です。
バブルまでは「土地は下がるもんじゃないから」と言ってたなぁ。ほんと変化しますね。
歴史は繰り返しますね
どうしても波があると思います
今、東京の都心と言ったら新宿が都心でしょう。
都庁は新宿にあるんですから。
こう書くと日本の首都としての都心は、中央政府のある霞ヶ関だと言われそうですが。
要するに「都心」という言葉に明確な定義なんて無いんです。
関西人から見ると２３区内は全て都心だと思っています。
ちなみに私は１３００年前の都に住んでいます。
それも朱雀門近く、超都心というところでしょうか（笑）
でも今は当時の繁栄の見る影もありませんが．．．
今後住みやすいというのなら場当たり的に多種業者があちあち勝手に作るマンションに住むより
３５９さんの言うように地区全体で総合開発するほうが良いでしょうね。
行政主導よりも民間が主導する方が開発業者も知名度やイメージが良くなりますから。
港南地区も勝手に作らずに開発業者が束になって地区開発すれば魅力的な街になったろうにね。
芝浦や豊洲などの整然とした街並みに較べると港南の雑然とした街並みは逝かんともし難いね。
商業施設は皆無だし、マンションの間に配送センターがあったりして人が住む場所という感じがしな
い。
それに、都営住宅や公団などの比率が他より多いというの惹ける。
あれであの公示地価というのが信じられない。間違えでしょ。
知人はバブル期の痛手のため今は地価暴落主義者なんだけど
最近の公示価格の上昇の話なんかしても
「それはおかしい、地価が上がるはずがない。現実が間違っている」
なんて言っている。そう言われてもね。
うちの近くに建つマンションの広告をみてびっくり。
不当？と思えるような値段がついていました。
あんなに高くて買う人いるのかな？と人事ながら心配したりして。
でも、ババを掴む人はいるのでしょうね。
これからもっと、分譲価格は上がると予想しています。
既に、普通のサラリーマンが都心のマンションを購入出来る価格帯では
なくなっています。
都心にもマンション用適した土地はあるけど、マンションとして販売しても
価格が高くなって売れないので大規模な新規購入は控えているようですね。
そのとおりかもね。
たんねんに探せば、今年いっぱいくらいは中古でいい物件に出会うかもしれないけど
来年以降はそれもなくなりそう。
来年からあと５−７年くらいは普通のサラリーマンが都心でそれほど無理なく買える
物件はなくなると思う。まあ、この数年間が神様が与えてくれた
ん十年に一度のチャンスだったと思うけど、ボトムの時って
後になってみないとわからないなから。
これから１０年くらいはマンションを買わなくてもよいという層は
１０年後にまわってくるチャンスを待ったほうがよいと思う。
それが待てなければ、この半年に勝負をかけるしかないが。
370さん
同意です。
同感ですね。
そんなことはない。
都心の物件には値上がり傾向が見られれものの全体的には、今の上昇は一時的なもの。
３，４年後には、元に戻っているか、反動で値下がりしている可能性の方が大。
デベの言葉には騙されないように気をつけよう。
豊洲のタワーのスレッドなどを見ると、
デベの値付が間違っていて、すごく売れ残るだろうとか言う人が多いのですが、
買えるかもと期待していたら自分の収入が低い現実に直面したというのが現実なのに、
なぜいきなりデベの値付が失敗したという結論に飛躍するのかよくわかりません。
土地の仕入れ価格情報を見ていれば、2-3年先のマンションの分譲価格は読めますよね。
2-3年後までの上昇だけは間違いないと思います。 (都心というよりは湾岸地区の話ですが)
もう上がりすぎてマンションにしても、軽く全戸250万/坪強なんてのしか作れないとこまで
いってしまったので、取引数そのものは減ってきていると思いますが、だからといって
土地取引価格が値下がりしているわけではないですから。
>>374 豊洲は都心ではないですよ。もともと”都心には近い”のに200万/坪下で
『庶民向け』のマンションの供給のあった場所です。 200万ってのは23区の平均に
過ぎませんから、基本格安路線だったのです。 PCT板での不評は、皆それがまだ
続いていると錯覚してきたせい。 今後は晴海・豊洲でも230万/坪程度が相場になって
いくと思います。 当然より好立地と考えられるところが落ちてきて、差がなくなる
というのは考えにくく、待って得になることは考えにくい(10年とか待つなら別ですが）
と愚考する次第。 これから購入しようかなというものとしては、これは外れてくれた
ほうが嬉しいですけれども、願ったからそうなるというものでもないので。
東京圏の人口は３０００万人くらい。それくらいの人間が
都心およびその界隈に勤務するサラリーマンとその家族。
世界中のほかの大都市を見ても、そういう巨大都市に勤務する普通のサラリーマンが
埋め立て地であろうが環境が悪かろうが、door to doorで
数十分から１時間以内にそこそこのマンションを買うのは
よほどの高額所得者でなければほぼ不可能なのが現実。
もちろん日本は人口減という特殊ファクターがあるけど
その前に、団塊ジュニアの住宅取得時期の到来、
多くの退職金をもらって逃げ切った団塊退職層の
都心回帰という増加ファクターがある。
まあ１０−２０年たったら地価が下がるけどそれまでに
かなりの上昇は避けられない。
それでも地価の下落を期待してマンションを
都心やその界隈に買いたいという普通の庶民は
そういう考えはすっぱりやめて一生賃貸でいくような
つもりで人生設計を変えたほうがよいと思う。
それでもどうしてもマンションを買いたければ
将来への淡い期待などいだかずに
今検討している物件について現実的な判断をして
決めたほうがよい。
豊洲で坪/250万円というと、買う人は限定的になりますね。
都心のマンションは、新築でも騰っていますが、中古は自由競争なので
急騰と言っても過言でないくらいだと思います。
築30年75㎡の物件も、ついに4000万円近い物件が出始めました、
設備は見劣りしますが、立地だけは新築より遥かにいいですね。
築浅とか、築年数では判断できない時代になるのかもしれません。
＞３８０
特に地価上昇期はそうですね。
ただ、まだ地価上昇を１００％織り込んでいない中古物件も
あるかもしれないので（売主が何かの都合で売り急いでいるとか、たとえば
新築マンションへの買い替えとか）、まだチャンスはあると思います。
埋め立て地のタワーに注目しています、10年も経つと現在の郊外の中古物件ように、
相場が崩れそうな気がします、その時は買い得だなと思うのですが、
中古価格が相当安くなれば、賃料はそこそこ取れそうなので投資にはいいと思います。
新築の話が多いですが、都心の駅から近い中古物件はここ5年で30％以上値上がり
という感覚なのですが、どうでしょうか？
貧乏人が多いせいか湾岸の話ばっかりだね( ´△｀)ハァ-
ありがちな煽りがちらほら・・・
いい加減、湾岸が都心だという妄想から醒めてください！！
話がちっとも前に進まない、東京の郊外と同等の立地、分譲価格だけが高い
たしかに銀座まで歩いたら、銀座が都心だということは体感できると思います。
港区でも、線路の向こう側はなにしても構わないところだったという経緯もありますし、
豊洲あたりは、都心に近い城東のイメージですね。 湾岸を都心扱いというのは
ちょっと無理があると思います。 いろいろ議論してきましたが、そういう意味では
スレ違いかもしれませんね。 誰かが湾岸地区のマンション価格上昇するの？
って板を作って、この板は450レスで引っ越すときに、 湾岸地区”以外”とか
限定したほうがお互いハッピーな気がします。
あくまで私のイメージでは、庶民というか普通のサラリーマンが買えてしまう
ようではやはり都心ではない。（私自身は”庶民”です）
マンションだったら平米100万はしないと、人に都心ですと威張れる立地かというと
ちょっとねぇとか思います。
だから都心は中央区、千代田区、港区これで決定です。
これに渋谷区、文京区、新宿区で都心６区です。
もうこれ以外にほかが入る余地はないです。残念ながら。
港区の湾岸以外が都心ではなく、港区全体が都心なのです。
土地の景観や開発に限らず、港区という住所が書けるというだけで都心なのです。
銀座から近い城東地区の豊洲周辺が都心ではなく、中央区が自体が都心になっています。
銀座は中央区ですよね。だから銀座は、都心なのです。
いくら豊洲が銀座から近くても、あくまで城東地区の江東区は一生変わりません。
もし、豊洲が中央区に運よく編入できて、豊洲の住所が江東区から中央区になれば都心です。
もし銀座が、足立区に編入されたら銀座も都心ではなくなります。
残念ながら、都心とは区で決まっているのです。（不動産上で決まっています。）
だから下手な希望や考えだけでの意見はどうかと。
地価が変動するように、都心の定義も変動するのでしょうね。
そのうち浦安だって都心だ、なんて言いだす人も出てくるかも（笑）。
個人的には都心のマンションというと山の手線内で坪350〜400くらいのイメージです。
私に買えるのはせいぜい坪300くらいなので、都心で買えても、
あまりいいところは買えない。
>新宿とか池袋にステイタスを求めるなら話は全く変わってきますが
都内で生活するには、こちら方面が中心の様な気がしますが。
都内は、いろんな面で西高東低なのは、都民なら気が付くでしょう。
銀座で用が足りることの方が少ない気がします。
自分の思い込みと、世間の常識は違うことをいつの日か痛感するでしょうね。
今まで、なぜ倉庫、工場、都営住宅しかなかったのか考えたらわかる。
土地不足のバブルの時代に、なぜ開発されなかったんでしょうか？？
>>東京タワーより南西のどこが都心だ?
南東ではなくて？ 大阪の人？
あの雑誌、直近に載せて欲しいって物件があると、城東地区のまで載せたりしていますから、
402の定義だと、広告費払って載せてっていえばどこでも入れてもらえるってことに...
都心に住む”http://www.jj-navi.com/edit/shuto/jj/toshin/honshi.html
に載っている地域を不動産業界では、都心と言っています。
広告費を払っても、浦安まで都心とは言いませんし。
”都心のマンション”というキーワードにたいして、一般の人はあの雑誌をイメージすると思いま
す。
都心に住むなんて、雑誌があることをはじめて気が付いた、
世田谷までも掲載されているから、大まかな区分けなんだろうね。
広告費払えば
どこでも都心になれます
それじゃ、不当表示だね（笑）
それじゃ、港南も入る。
守旧派と改革派の戦いのような気がするね。
古い価値観にこだわっていては儲けられないよ。
今や港区湾岸地域も立派なものですよ。新しい感覚の人たちにとってはね。
むしろ都心の範疇にこだわっているほうが感覚的に古いのかと。
都心って、丸の内、赤坂だけでしょ。広げて考えると、外堀通りの中。
六本木あたりも都心って言いたいのかもしれませんが、”みやこの中心”ではない。
もう都心＝皇居でいいんじゃない？
414に賛成。皇居→内堀通り→外堀通りまで。
それ以上は都心にあらず。そりゃそーだ。
都心三区は日本の中心かもしれないが、東京の都心ではないと思う。
都庁も新宿に移転してから、東京は西高東低になりました。
都心3区は、人口も極端に少ないので住みにくいんだと思うよ。
人口減少も、バブル以降一番激しかった地区ですから。
東証一部上場企業だけで1500銘柄以上あるのに、意味がないと思うよ・
みんな自分の住んでいる地区が都心だと言いたいだけ
滑稽ですｗ
だって こんな事をマジで他人と会話してたら
笑われちゃうでしょ
掲示板だから成り立っている議論ですよ
ナイショだけど本当の都心は練馬だけ
インペリアルタワー千代田
皇居の緑とお堀の水が佇む。
真の都心。インペリアルタワー千代田
2101年3月 堂々高く聳える。
500平米〜 50億〜
なんだ、中央区民多いんだ。
まあ、こういうところで都心を西や東に動かして、反論されると反対側を
批判するのは、実際にそこに住んでる人じゃなく、
自分の住んでるところは結構都心から離れてるんだけど
少しでも都心に近いと思いたい人だろうね。
>>430
いや、このスレにマンションヲタはいないみたいだよ
誰かがマンションの話を振っても、誰も次ぎをつなげよーとしないじゃん
いつまでもたっても都心の定義
そっちの方が好きな方ばかりみたいだ
永久に同じ定義でやっていける筈もないと思うけど。いろいろな意味で重心がだんだん西に移る流れかな。
都心の定義は人それぞれだからここであえて議論しないが
地域と地価を結びつけて話すなら、日本の今の現状から
見て次のことは必ずおこるだろう。
国民一人あたり６００万だか８００万円だかの借金となる財政赤字の日本では
今後増税と大幅歳出カットは必定。しかし、企業・個人・地域一律に痛みを
分け合っていては全員沈没する。
強いところが日本全体を牽引してもらうことを望んで
「弱者切り捨ての大合唱」をものともせず、最終的には
今日本経済の中心となっている分野に資源を重点投下、その他は切り捨て。
千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区の５区が、
個人、企業への売上、製品・サービスの
生産高が突出して多く、日本の大半を占めているので、
この地区の継続的な繁栄は政策的にもサポートされる。
地価の格差も大きく開く。
そしてその地区の住民は、いろいろな支援、インフラ整備で
大きなメリットを得る。（続く）
（続き）
こういう状況で相対的に得をするのは、豊かな上記５区の貧困層。
損をするのは貧しい地域の富裕層（税金をたくさんとられても見返りがない。
ただし、富裕層はそういう地域から脱出するので、残るのは貧困層
のみとなるが。）
港区にあこがれて埋立地でもどこでも住みたいと考える層と
それをばかにする層が今存在するが、以上から考えると、
前者は近い将来起こることを本能的に感じ取って、
まだ間に合ううちにアクションをとっている、
きわめて正しい選択をしていることになるだろう。
関西出身で、現在は主人の仕事の関係で東京在住です。
こっちにきてびっくりしたことは、本当に皆さんのイメージが西高東低だと
感じました。で、欧米のように実際に富裕層と貧困層の住み分けができているのかと言えば、意外とそうでもない。関西にも高級住宅地といわれるところはたくさんありますが、東京程、区単位では話さないです。
同じ区内でも富裕層と貧困層が交じり合ってるのをみると区単位で話されることに違和感をすごく覚えたので、書き込みしてみました。
スレ違い失礼いたしました。
↑東京にずっとすんでいるとある程度、そこの区というのにも住みたいものです。
私は生まれも育ちも渋谷区ですが、子供のころから遊んでいる区、華やかな区、品川ナンバー、などなど経験をつんでいくと、都心という特別な区が決まってきます。
そうなると、やはり千代田区や中央区と港区は響きが違います。
渋谷区にずーっとすんでいても特別な区だと思いましたよ。昔から。
そのほか渋谷区、目黒区、新宿、品川区、世田谷区の一部は住めたらうれしいという地区です。
城東や城北は、普段あまり接することのない区でしたので、興味もないし自分が住むとは考えられない区と思ってます。
都心地区や城南地区の人は、城東や城北にあこがれて住みたいっと言う人いるのかなという感じです。
一部って・・・(笑)
>440
確かに区単位でくくるのはかなり無理があるよね。
ただ、今までみたいに国がまとめてめんどうみるのではなくて
各自治体に権限もリスクも放り投げるようになると
（どんなに困ってもあとはそれぞれ勝手にやってくれ
国には限界があるのでもう期待しないでくれということ）
行政区による差異というのは、かなりきいてくるよ。
↑
東京タワーはいつまでもありますよ。
441さん、ご意見ありがとうございます。
質問ですが、皆さん何故区単位で話されるのでしょう？
例えばの話ですが、港南、芝浦、台場、は港区で憧れであり、豊洲、有明、東雲等は江東区だから憧れではない、、、というのが実は一番わからなかったんです。所詮は同じ埋立であり、整理されているとすれば区での先入観のない私は江東区の方がきれいに見えました。私は京都出身で、不動産の価値は、京都では区ではなく地域というかまさにずばり環境での価値です。まぁ私の祖母なんかは上京区、中京区、右京区しか京都とは言わないと言っており、どこの出身かわからなくなるので本籍地は引越ししても絶対変えないと、、、、かなり古い考え方ですが、その考えに近いのでしょうか？ちなみに京都ではこの間の戦火というと、第2次世界大戦ではなく、応仁の乱となってしまいます・・・・・（＾＾；
古すぎるでしょ！？
で、話を本題に戻すと、こちらで住宅を購入するのに、利便性を考え、港区、江東区湾岸でのタワーマンションにするか、環境を考え世田谷区あたりの一戸建て
がいいのか、、、、といったところです。
友人のように渋谷区西原に一戸建てをたてるのが一番だと私も思ったのですが、
とても３億ものお金は無理です！
不動産価格、一体どうっなっていくのか、気になります。
区毎の1500万超クラスに対する地方税と、特に教育に対するサービスの差を比較すれば自ずとどこが都心かが見えてきます。同じ湾岸地区ということで例えば晴海と豊洲を同一視する意見がＰＣＴ板あたりにありますがその区の残りの年収層の差は無視してはいけません。財政基盤が区で別れているので議論は区単位が妥当でしょう。
なるほど！です。
京都は区ではなく、市単位での税金なので、私には区で色々な議論されることに
慣れていなかったんですね！
田舎者のばかな質問に答えてくださってありがとうございます。
かなり理論的にすっきりとしました♪
残りの地区がよりお金もち地区で引っ張っていって貰えるかと自分の税金で他の地区をケアしないといけないかの差です。
↑電気代だけでも巨額に掛かる旧東京タワーは無くなるでしょう。スポンサーのＴＶが逃げるのだから。
確かに。観光目的でもより高い墨田のほうが魅力的ですものね。
取り壊した後はやっぱり高層マンションでしょうか(笑)
＞４４８ 京都では先の戦火は応仁の乱となってしまいます。古すぎるでしょ？
これって、京都の話では必ず聞く話しなのでつまらなすぎま〜す。
渋谷の西原なんて新興住宅地だから、京都のオバアチャマは悲しみますよ。
番町あたりにお住まいになるのがよろしいでしょう。
中古一戸建てなら買えますぞ。
大山からお越しのもないでしょうな。
渋谷区では大山町か松濤が高級住宅街として名高いですよ。
大山町の夜道は御屋敷町特有の恐いくらいの暗さですけどね。
広尾ももちろん高級ですけど、大きい御屋敷は減ってしまいました。
だから夜道はそんなに暗くないかも。
代々木上原駅近辺では
大山町＞上原＞西原でしょうな。
で、都心のマンション分譲価格は上昇するのでしょうか？
上がり方が加速するかどうかの議論ならともかく数年とかのスパンで下がる筈もないでしょう。
ホントに知りたいのは
『都心の分譲価格は既に上昇していますが、いつまで
またどのくらいまで上昇するのでしょうか？』
ですよね。
そう言えば、初期の頃さんざん登場してた
マンション暴落派は、最近何やってるんだろうか？
現実から目をそむけて、部屋に閉じこもっているんじゃないの？
日銀が公定歩合を上げてから、わかります。
影響がなければ次の公定歩合があがってから、わかります。
さらに影響がなければ次の公定歩合・・・・・
公定歩合が上がって景気がまた悪くなれば上昇おわります。
>>475
マクロの見方にも左右されるけど
自分は楽観派なので、日本経済はインフレも金利上げも克服して
2010年までは順調に伸びると思っている。
そのシナリオだと、２３区内では、上でみんながいってる
体力・財力がある区の良質な住宅地のイメージがある
広尾、青山、白金（台）、番町、その他は
５年後に２倍になっても驚かない。
ただし、バブルの時との違いは
２３区の中でも、同じ区のなかでも、
ばきっと分かれることだと思う。
今問題含みの区の問題地域であれば
今から４割下がっても不思議はない。
天国と地獄が同時に存在するんじゃないかな。
＞479さん。天国と地獄が同時に存在する。
勝ち組マンションと＊＊＊みマンションに分かれるのですね。
都心のマンションは２、３年前が底値だったのかな。
今まで仕込んだ人は有利だけど、
これから焦るとババをひくかもね。
不動産は、長い目でみると人口減になるので、昔のように資産価値はあがらないと言われてもいますが、どのようにお考えですか？
人口が減る分一人当たりの住宅面積も広くなり、価格も上がらないという説です。
芝浦は上昇するかな。
公示価格で芝浦４丁目上昇しているから上がるんじゃないですか。
山手新駅や島ができることによっての付加価値もありそうだし。
都心にはなれないけど。
晴海のマンションの情報を知ってる方、いつ竣工？
価格は、当然今より高いでしょうね？
住まいとして、価値が上がるのはけっこうじゃが、
投資目的ではないから、
固定資産税などが上がるのは大変でござるな。
固定資産税が上がる、ということは
区の財政が豊かになり住民にいろいろな形で還流する
スラムの形成も妨げられる
ということで、大きなプラスともとれますね。
その一方で固定資産税が下がるような地区の
将来はとても悲惨。
消費税率も上がるね。
固定資産税の区への財源移動の割合を都が認めればもっと財政豊かになるね。
５丁目のマンション計画です。
晴海でマンションが欲しくて、ネットで検索していて偶然でてきたものなので、
確かなことかぜんぜんわかりません。
http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p01014.html
２〜５丁目までそんなにたくさんあるんですか？
５丁目のって、南側が清掃工場でしょ。ちょっとねぇ。。
清掃工場
それはちょっと。。。。
完成はあと２年以上先か。
それよりもっと前に売り出すと思うけど価格が心配。
あんまり地価上昇を織り込んでほしくない。
埋め立て地がなぜ今まで開発されなかったのかが、キーワードでしょう。
当初から住宅地、マンション用地にするために埋め立てた訳ではないから。
用地不足のバブルの時代も、開発されなかった土地が
なぜ、今頃になって開発されたのか不思議です、
やっぱり、大きな理由は「東京23区という住居表示」なんだろうな。
バブルの時は企業も景気良くて土地を手放さなかったのと、バブル後に交通網が整備されて交通便利になったから。
スレ主です、投稿が450を超えましたので、新スレを作りました
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44087/
都心の定義が難しいので、今回はわかりやすく
「山手線内側のマンション分譲価格は上昇するの？」としました。
日本古来の都心といえば京都の真ん中だろ。だからもう都心議論はやめて
499の決論でいこう。
モデル
