売り渋りはいかがなものか？

292がいい事言ってるじゃん
賃料が付いていかないと、新築よか賃貸の方がいいやってことで
売れなくなるんじゃまいか？
慌てたデベが、売り渋り→売り急ぎになると思われ

いままで賃料があがらない背景には
①借家法のしばりがあって、相場に合わない家賃値上げは借主が拒否できた。
②賃貸物件は老朽化が進んで新築分譲との格差がめだってきていた
③地価下落で、中古賃貸物件価格が下がり利回り的には家賃が低く抑えられた。
しかし今後はちがう。
①リートやタワーマンションの賃貸価格がのきなみ相場を上回っている。
②設備もよく、建物も新しいし眺望がよいということで、結構人気で自由業を中心に
　借り手も多い。
③相場があがれば、既存の家賃の値上げにも「正当性」が出てきて、更新時少しづつ
家賃をあげる大家が出てくる
タワーマンションの供給が頭打ちになれば、タワーマンションに住みたい人は賃貸を
借りるしか方法がなくなる。

賃料は今後都心で１万５千円の壁を破って上昇する可能性もある。
新築賃料の設定は自由だから、借りてが居れば家賃相場はあがる。

今都心周辺で空室がでているのは２０万前後の家賃払うくらいなら３５年ローンで分譲買ったほうが
楽だからで、大手町４駅の賃貸が空き家になるのは、分譲住み替えが集中したせいでしょう。
長期的にみれば、やはり賃貸需要はあるわけでそれなりに埋まっていきます。
しかし、３５年ローンで１０万程度で買える部屋がもはや、その賃貸から遠い場所か、近くても狭い
となればどうでしょう。かなりなやんで、賃貸に戻る人もでてくるし、郊外を買う人もでてくる。

個人が賃貸で借りる場合、心理的に賃料の壁は15万円20万円30万円くらいだそうです。
中古でも新築でも分譲マンションを購入して、ローンの頭金0円と計算して
月々の返済が、これより低ければ分譲を購入したくなるのは人情です。
ただ、自営業とかローンが借りにくく日銭を持っている人もいるし、
借り上げ社宅の需要もあるので賃貸の需要は、そう低くなることもないでしょう。

分譲マンションの欠点は、運悪く不都合になっても簡単に引っ越せないことでしょう。
特に23区の75㎡超のファミリータイプは、貸すにしても売るにしても価格が高くなり
買い手も、借り手も限定されてしまう。

家賃相場が坪/15000円と言っても標準的な60㎡前後の相場で、
専有面積が大きくなれば借り手が限定されるので割安になる。
賃料相場が1万円〜1.5万円とすると
60㎡で18〜27万円となり借りる人もいるかもしれないが、
この相場で90㎡になると、27〜41万円の家賃を払う人がそんなにたくさんいるとは思えません。

買わないで借りる人の典型は、故郷に家がある人。
実家が裕福な長男。外資系駐在員。企業の役員単身赴任などいくらでも
また、芸能人業界関係者はとにかく都心の弁のいい場所をプロダクション経由
であてがわれる。都会というのはサラリーマン以外にたくさんそういう人がいる
みたいですよ。

>>298
うちのタワー、90超を40万で賃貸に出したら直ぐに埋まりました。
若夫婦が住んでます。

>３００
そうなんです。タワーは賃貸物件が払底していますから。

どおりで賃貸中心の不動産屋が複数、タワーの中に入り込んで１万４千とか意味不明な事を言ってた事がある。

まだ上昇するの？

家賃のほうが会社の経費から出る、あるいは落としやすいから買わずに借りるという人もいる
もんね。だから家賃１００万以上の物件も都心にはざらにある。

都心、城南、近郊含め物件は減っていますが、土地はかなりの高額で仕入れまくってるそうです。
どうやらこれから分譲される物件の売れ行きを静観しているみたいです。
どうなることででょうね。

>304
こじんまりした賃貸から出て、マンションを購入したら、
借上げ社宅の節税分、月5万円を諦める事になりました。
年間60万円。決して小さくないです・・・

で、本題として実際渋ってるってのは
どの程度渋っているのかね。

大手デベののＨＰにも都心物件の予告広告が多くなってきましたね、
来年の3月〜9月販売開始の物件が多かった。昨年くらいまでは、竣工の1年以上前から
販売開始するのが当たり前でしたが、最近見ていると竣工3ヶ月前とか6ヶ月前とか
100戸未満の物件は、青田売りしないで棟内ＭＲを作って、
竣工間際に分譲開始なんてものまであります。やはり、売り渋りでしょう。

世間が、都内の物件は値上がり傾向だという認識を持ちだしていますから
なるべく売るのは遅い方が良いとでも思っているのでしょう。
あんまり売り渋って、景気ダウンで値崩れしないのか心配になりますね。

景気ダウンしたら、売り急ぎはじめるでしょう。
まあ、新価格では即決しないほうがいいと思いますよ。

>>309
そうやってまた買いそびれる（笑

でも無理に負債を抱えることもないですね。安心のために自宅を買うのは長い目で見て自分の首を絞めることと同じですからね。

309>
私もそう思います。１０月に新価格のマンションを買うのが嫌で夏ごろの雑誌に出ていた割安物件と書かれていたものを買うことに決めましたが、契約して１ケ月経過し冷静になってみると、そんなにあわてなくてもよかったなという気がしてきます。アメリカの株は数日前に高値を付けたかもしれません。今日も売られています。株は景気の先行指標。いつものことですが、今回の景気局面もアメリカの影響を避けられない。アメリカは来年まず間違いなく利下げが必要になるくらい景気減速します。日本だけが大丈夫なんてまず無理です。私も３０件くらいＭＲ見ましたが、売り渋りをしているデベさんが慌て出す日もそんなに遠くないと思っています。社宅住まいで上の人も下の人も自分の物件を買って社宅を出ます。でも、私が購入を決めた物件も上下の人が決めた物件も竣工後なのに全戸完売はできていません（２３区内です。もちろん、条件のよくない部屋なのですが）。マクロ的にはマンションは余っています。今、物件を探されている方は慌てずに本当にいいと思うものを買うようにお勧めします。

物件が不足している昨今、じっくり比較して選ぶちうよりとにかく登録してローン審査通して抽選にのぞむという手順ですよ。
４倍５倍当たり前で、抽選時期がかさなればだぶりも難しい。人気物件は４人にひとりしか買えないという状況になってきたのは事実。
郊外や都内でも不人気エリアではそうでもないでしょうが。とりあえず抽選に当たっておくというのが今のマンション市場の対応。
買えなくちゃその後の話もすすまない。

新価格といっても、まだやっと５〜7年位前の水準に戻ったくらいでしょう
１０年前に都心マンションを購入しましたが、もっと高かったですよ。

そうなんですよ。１９９５年レベルにはまだまだ至っていません。

１９９５レベルはもうありえないと思うのだが・・（Ｗ

1995年レベルには必ず戻るでしょう、1990年前後のバブルの最盛期の半値くらいが
適正なのかもしれない。

＞３１６
今の適正ということですね。
そう思います。

316＞広尾ガーデンヒルズは最盛期坪3000万円以上でしたから、半値なら坪1500万円が適正ですね？
まあ先進国首都ならソウルも含めそのあたりが水準ですね。東京はまだ安値から修正が
始まったばかりですね。

ということは、80㎡の部屋で以下の計算になりますね。
・25坪×1500万＝37500万円
・3%、30年ローン＝金利約17000円
・予定賃料（37500＋17000）÷30年÷12ヶ月＝150万円／月

つまり150万の賃料でやっと表面利回り0%ということです。
（ご参考　現在の相場：http://sasakimkc.blog39.不適切なホームページの可能性が高いFC2のURLであるため伏せ字にしましたblog-entry-109.html）

（ご参考　現在の相場：85㎡　46万円／月）

ガーデンヒルズが高いのは、土地代が大きいのでは？
仮に建て直すことになったら、まだまだ戸数を増やすだけの余裕があるでしょう（ほんとか？）。
ガーデンヒルズの住人はそんなせこいことしないでしょうけど。

がー昼って築５０年とかになっても下がらないのかな？

そうじゃない？　広尾の価値が下がらない限り。
代官山や表参道の同潤会と一緒で、場所に価値があるから。

広尾ガーデンヒルズ、目白ガーデンヒルズ、久我山ガーデンヒルズ
同じガーデンヒルズでも、全然中身が違いますね

ホント物件の販売発表が少なくなりましたね。去年の今頃と大違いですね。

年明け登録開始の注目物件ってどこかありますかねぇ？

売り渋っているようには思えないのだが。。。
むしろ売り逃げを急いでいる！？

http://www.31sumai.com/yahoo/A6201

売り渋りと売り逃げって表裏一体

えぇぇ！
売り逃げしてんの！？

＞328
元々割安で人気だったところが、デベの煽った人気先行で調子に乗って
価格が騰がれば割安感は0になります。
人気先行で、冷静に考えれば実力が伴わない湾岸などの地域は、少しでも早く売ってしまいたいと
考えるのは普通じゃないかな。

マンションの上げっていうのはさ、２００パーセントアップとか５００パーセントアップとかに
なるのを言うんだよ。今は下げすぎからちょっと戻ってきただけじゃん。長い不況でみんな
弱気に慣れすぎて、本来の姿の強気相場のことを忘れてしまってる。
しかし世界には過剰流動性と資源不足のためインフレの種火がうずまいている。
やばいのはインフレに弱い、預金や債券中心で持ってる人や法人だよ。

土地は上がると思うけど、マンションは上がるだろうか？

マンションにの分譲価格の30％前後は土地代ですから、土地が2倍になれば
20％くらいは上がるでしょう、昨今の値上げは便乗値上げという気がしないでもない。
建設費と資材が2倍になっているんでしょうか。

うちのマンションは都心のせいか土地の権利代が５０パーセントでしたよ。これから数十年
で建物になにかあっても最悪この土地代以下には下がらないと見てる。

３３４、３３５が、都心と郊外のマンション中古価格の変化の差の秘密でもあるのです。
契約書のうち消費税価格を５％で割り戻して代価からひけば土地相当分が出ます。
けっこう大きいですよ。
３３４さんが言っているのは、原価計算上の比率。
売値は土地にも建物にも経費・利益が乗っているということです。

株価は冴えないし、実は売り渋ってる場合じゃ無いんじゃないの？

スピードの時代。この間まで長いデフレ不況っていってたのに、局地的ミニバブルで売り惜しみ。って思ってたら、なにやら米国の影響もあってか、戦後最長景気も減速予想。
速い、速すぎる。ただＲＥＩＴのなかには相当○○なのもあることは鮮明になりつつある。ここら辺りから、ミニバブルも剥げ落ちるのか？時期は分からないが。

たとえば不況の後も、ＩＴミニバブルみたいなのあったけどポシャッタよね。
マンションミニバブルもそろそろ潮時かも。
新価格なんて調子に乗りすぎたのが急ブレーキになった感あり。

東京のマンションは、年間数万戸の供給でしたか？

購入の意思ある人が数千人、購入をやめたら需給関係は
簡単に変わる。値上がりを避けたいのなら、一時購入を
見合わせたらいい。「新価格」なんてことば自体が
体のいい煽り文句。

売り渋りもして、値上げをしたいのだろうが
買う側が購入しなければそれまで。マンションの原価
以外の、部分は３０％はあるはず。その割合を
どう上下させるかは、売れ行きしだい。

自分はマンションを昨年購入してしまったが、
これから購入するひとは、煽られないでほしい。

首都圏人口は2015年まで増える、世帯数は2020年まで毎年4万世帯位づつ増えるらしい。
340さんのいうように今購入を見合わせたら先にもっと高値で買うか高い賃料を払うはめになる。
もっともそのときはあきらめて郊外で安いアパート暮らしをする手もあるが。

最早買いたくても都心に安い物件はないよ。アイランドもＰＣＴもお終い。
都心近郊の大規模開発って晴海くらいしか残ってないんじゃないの？
広尾は定期借地だし、８０平米で1億越えだしね。今後は高級賃貸も上昇
するだろうし、冗談抜きで千葉、埼玉に行くしかないでしょう。