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竣工間じかにもかかわらず、売り渋っている物件増えてます。
中野新橋、中落合、、、、、その他も多数あると思います。
デベに問い合わせるとまだ準備中とか、販売の方へは価格の連絡が来てないとか・・・
ちょっといきすぎと思うのですが、また、いきなり高くなっても
買うはずないので、そんなに出し惜しみするかと思うのですが、
みなさんどうい思われますか？
[スレ作成日時]2006-09-26 19:46:00
竣工間じかにもかかわらず、売り渋っている物件増えてます。
中野新橋、中落合、、、、、その他も多数あると思います。
デベに問い合わせるとまだ準備中とか、販売の方へは価格の連絡が来てないとか・・・
ちょっといきすぎと思うのですが、また、いきなり高くなっても
買うはずないので、そんなに出し惜しみするかと思うのですが、
みなさんどうい思われますか？
[スレ作成日時]2006-09-26 19:46:00
とよす含め湾岸嫌う人間が少なからずいるのは
紛れもない事実
そして差別的な感情を持つものもまた然り
で、妙に浮かれちゃってる湾岸住人がいると
たたかれるでしょう、やっぱり
>>181
芝浦島はスマップだったかな？
でも声だけ
あれは、結構お買い得だった
会員期販売のときは、まだ全然盛り上がってなくて
低倍率でいい部屋購入できたし
でも、安心して10年ぐらい賃貸で回したら
買ったときと同値で売り出してあげるからｗ
>>191
＞時代が変わった
江戸とかいう東夷、武士町民の住む場所に都とは（19世紀
西新宿とかいう淀橋浄水場跡地に高層ビルやホテルしかも都庁とは（20世紀
21世紀は、22世紀の人が語ってくれるでしょう。
売りしぶりと関係なくなってるので、元に戻してください
湾岸＝御上りさんのイメージ。
Ｂｙ 都内在住40年の者より
↑
たかだか40年じゃ〜、所詮はやっぱりおのぼりさん。
ま、お互い下りもの同士でいいんじゃないの。
売り渋りというより都心に新築物件自体がなくなってきてるじゃん。
最近探し始めたのですがホントにないですね。
買い渋っていた訳ではないので、安い時期に買った皆さんのことは
素直に羨ましいですね。
所帯持っているのに賃貸暮らしだった同僚のほとんどはタイミングを
逃したーと悔しがってます。
２０３さん＞そんなにまわりにいらっしゃるのですか？ 周りにはそれほどいません。
東京を離れたトピックになってるね。
都内はもう売り渋りどころではないとすると、この板自体を移動した方がいいのかも。
マンションの売り渋りというよりも、都心と準都心の土地の売り渋りと
違いますか？
二極化の時代だしね。
土地に関しては売りを渋ってるのではなく売る気が全然ないのである、むしろ売り物が出れば
買って行きたいくらいである。
完結しそうですね。したのか。
買えた人は、あとはいつ売りゃオイシイか余裕で検討ですね。
変えなかった人が右往左往するのを眺めながら。
２１５＞売る気はないって。一度売っちゃうと、その後、同じお金でもっと郊外にしか買えなくなるのは目に見えてるから。
↑同感
よく「高値で売って賃貸で凌ぎ、安値になるのを待って買い戻せ」なんて言う人がいる。
そういう目利きの「鋭い」人はそうすれば良いけど、
一般人は賃貸に戻ってまで、小金を貯めたいとは思っていないのでは？
ていうか不動産は基本的には下がらんから、借りすぎてないなら売らんでホールドが正解。
土地を売る理由
事業が破綻をして、担保処分された。
事業経営が好転せず、土地を売って借金を返す。
相続税を払うために処分する。
遊休地なのだが、値上がりが期待できないので処分して他の資産運用に切り替える。
そんなところですよ。
景気回復、地価の上昇局面では売り物件が少なくなるのはあたりまえ。
上がりはじめて、すぐに売るのと、ピークから下がりはじめて売るのでは後者のほうが有利。
しかし確実に早く売れるのは上がり始め。
利食いは早め。下落しはじめたら即が投資の鉄則。
もちろん自宅では無理。とにかく売りたがらない人が多いから余計に地価は上がる。
今後は、都心は老朽マンションの等価交換事業が中心。とにかく時間がかかって
そのかわり分譲価格は事業計画時点で決まるので安めにはなる。
ハイスペックのタワーはない。上層階は旧地権者が買う。
今後の物件はデベロッパーに聞くしかないです。住宅付置義務というものがあって、オフィスを建てると必ずマンションも必要になる地区があって、そこでは用地がないから古いマンションを高層化して戸数をかせぎ対応するようです。
＞220さん
等価交換による建て替えは、理想的な方法ですが現行法では机上の空論です。
第1の壁：議決権
住民の議決権の80％かつ戸数の80％が賛成しないと不可能、築40年程度の分譲マンションで
老朽化で、生活に支障がある物件なんてほとんど皆無。しかも住民は年金生活が多数。
第2の壁：容積率と行政
再開発地区を除いて、容積率や高さ規制は23区の場合むしろ強化の方向ですから2倍の容積率の
マンションの建て替えは不可能。対象の1970年前後のマンションは、要件不適格
（違法建築、容積率超過）が都心の場合半数近くある。
第3の壁：資金不足
高齢化、遺産相続により資金不足、ローン借り入れ能力不足です、建て替え期間の仮住まいの
費用だってままならないでしょう。
第4の壁：専有面積過小
老朽化マンションの竣工当時、一部の高級物件を除いてリビングの発想はない
ファミリータイプの標準は60㎡前後。等価交換で同面積を取得しても生活に問題有り。
行政や法律改正のウルトラＣで、全部の問題が解決できれば理想的ですが
結果的に都心マンションの建て替えラッシュとなれば、郊外マンションの大暴落が
始まると思います。
一例を挙げれば、借地借家法平成3年に地主に有利な改正がありましたが、それ以前の建物は
旧法（大正時代に成立）が適用されています。建て替えても旧法適用です。
行政は、既得権の剥奪には大変慎重な物です。
同潤会青山アパート → 表参道ヒルズみたいな例もある。
六本木ヒルズと表参道ヒルズのコンボを目の当たりにしたから、
今後は、老朽化した建物・街は建替えて、きちんと使うのが当然という
コンセンサスが出来たのではないかと思う。
車両基地跡・庁舎跡のように、「用地を転換して再開発」する、
品川、汐留、防衛庁跡、その他湾岸マンションたち程の供給はないが、
こういう類の「住居から住居への建替え再開発」も、少しずつ出てくるはず。
ただし、冷やし玉にはならないだろうから、上昇圧力は止められないかな。
224>その例なんか冷やし玉どころか思い切り上げ要因になってるじゃん。
江戸川橋の同潤会アパートも、２〜３年前に建て替えられましたね。
やっぱり残された巨大超一等地と言えば、南麻布４丁目の財務省官舎跡でしょう。1000坪以上の南向き緩傾斜、周辺は大使館、超高級マンション。この土地が数年以内に入札で大手デベに落札され５年以内にマンション分譲されれば、確実に坪２０００万は突破。今回の地価上昇の象徴的物件になることが予見されると思います。あと、若干、道路付けが弱い土地ですが、その隣に広尾を見下ろす郵政省官舎跡もかなり大きな更地になってます。
５丁目はＵＲからんでいません。単独のマンション建設。
静かな週末ですね
暴落派もようやく事態の深刻さを認識して、抽選申し込みに行ったみたいですね
よかった！よかった！
不動産業ジャーナリストの言うとおりに値上がりするとは限らないので、
あせって無理に買う必要はなく、信念に従って地道に資金を増やすのも
良いのではないでしょうか。
現代の世界的なもの余りとハイテク技術があるなかで、敗戦後のような
ハイパーインフレなど来るわけないです。まだデフレは続きます。
いつでも便利なお金を大切にしましょう。
なお、私は暴落派でしたが、信念が足りずブームつられて最近買ってしまいました。
少ない自己資金をすべて使ってしまい失敗でした。毎日とても不安です。
３０年の固定金利で買っていますので、ご心配なく。
なお、現在は暴落は無いが、暴騰も期待しない派です。
マンションを買うときには、多めに生活資金も残しておくようにしましょう。
あたりまえの忠告ありがとう。
２３４，２３６さん、あなたはかしこぶってますがたいしたことなさそうですね、物あまりと
ハイテクがあるからインフレにならないという発言でわかります。地球資源は有限なのですよ。
アジアの発展で不足してきてます。３年前と比べて原油も金も倍以上に値上がりしてます。
鉄鋼など建築資材や輸送費も上昇にこれから拍車がかかってきます。世界的にインフレは
不可避でありそれに向けた資産運用ができなかった人はいくら預金が多くても
インフレによりアボーンでしょう。
まあ、でも間に合ったからいいじゃない。
今年いっぱいがチャンスだろうと思っていたら、
もうあと３ヶ月か。。。
来年は、秋からの新価格のあとの
新年度の新価格発表ということになるのかな。
>>229
南麻布４丁目の自治大学校、総理府富士見宿舎、関東財務局麻布住宅跡地は
特別養護老人ホームの建設用地として港区に売却済なんですが・・・
http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p01893.html
>>239
あのね、一言余計なの あなたもかしこぶってますが、たいしたことなさそうだな。
人のことは安易にバカにしないこと。自分にも返ってくるよ。
地球資源が有限とかの話は、ずーっと昔から言われているの。
そんなことみんな知ってるから必死にかかないでね。頼むよ。
土地は再利用できるけど、鉄鋼とか原油は使うと、なくなってしまうということじゃない。
土地の再利用なんて思ってるほどそんな簡単にはいかないでしょうね。
高輪、南麻布、虎ノ門、二番町、三番町、九段下、日本橋、飯田橋、三田、
このクラスのエリアは底値でも坪330万以上だった。
２５坪の３ＬＤＫで８５００万円というのが２００３年頃の最低ライン。
現在都心新規物件 平均坪単価 ４５０〜５００万円
もともとサラリーマンが住めるエリアではない。
だから坪５００万になろうが６００万になろうが所詮関係ない話。
１２５００万円（２５坪）が１５００万円でもどうでもいいと思い勝ち。
ただしアップ率だけは注目しておく必要がある。
なんと３年で５０％アップなのだ。
ちなみに
世田谷 田園都市線沿線 330万〜３５０万円
庶民の「港区」芝浦・港南では
港南：ＷＣＴ Ｂ棟 １１月発売 平均坪単価（予想） 290万円
芝浦 グローヴタワー 低層階・北側見合部屋 平均坪単価２６０万
高層階その他 平均坪単価 ２７０〜290万円
パークシティ豊洲 平均坪単価 ２１０万円（推定）
ちなみに豊洲２１０万を１００として比較すれば
芝浦（グローヴ） 130
港南（ＷＣＴ） 140
世田谷（三茶新規）160
都心新規 240
都心新規にくらべて１．８倍の価格差は、芝浦、港南が旧価格であるゆえん
だが、そもそも2003年頃の２４０万対３３０万の価格差はせいぜいが１００：１４０
ということはＷＣＴ、グローヴは坪360万程度でもおかしくないということだろうか。
よそのスレで株の話が出たついでに
タワーマンションの青田売り自体が2年先の引渡しの契約を
今行うという意味で立派な先物取引だと気が付いた。
デベがゼネコンに代金払う前に売ってしまうから建物は「空売り」。
資材の高騰リスクはゼネコンが負う。というか目立たない仕様変更で
カバーするのが通例だ。
デベロッパーが要望書の名目で想定価格に対する客の反応を見て
2年以上先の物件の価格を決める。近隣の竣工済みマンションの
売れ残りより少し安めにすれば客は買いにきた。
マンション新築相場が毎年３％づつ下落した場合5000万の
物件で2年で300万も差がでる。
規模のでかいマンションほど工期が長くて下がり相場では
有利。
土地取得費の金利分は総合設計の容積割り増しで十分お釣りがくる。
逆に売れ残れば割高感が生じるからデベも早期着工早期完売に
必死だった。
皆が先安と読むから販売価格はどんどん下がった。
200３年以降外資ファンドの土地買いで地価が高騰しはじめると、
「空売り」は損だということになって露骨な売り渋りが始まった。
皆が先高と読むから、販売価格はどんどん上がる。
着工物件も2年後の価格を読み込んで価格設定しているだけ。
不動産会社対購入者の構図で素人の我侭を押し通して買い物する時代は終わった。
いまは、銀行への口利きやとして不動産販売会社をうまくおだてて使う
人が利する時代だと思う。
売れなくて困っていれば騙すこともあるだろう。しかし買い手は山ほどいる。
その必要すらない。
各サイトのおかげで細かな知識は普及したが、その前提は
マンションは一世一代の買い物で失敗は許されないという脅迫観念から
きていたと思う。騙されるものかという猜疑心が販売現場にあふれていた。
しかし、マンション価格高騰に至って、建物評価などより立地評価の方が
格段に重要になった。こればかりはマーケティング分野の話だ。
プロに聞くしかない。
住みたい場所で自分はどの程度の広さなら買えるのか。その土地よりも
価値の高いお買い得の地域はあるのか？
地価が反転したことは言い換えれば買い手市場から売り手市場に移った
ということだ。
粗悪品でも廉価版でも人気エリアなら時間がたてばいつか売れる。
いいものは、安く売られることはなく。いいものはより高値で出回ること
になった。決して売り手の言い分を鵜呑みにしろとはいわないが、残念ながら
小うるさい客にはお引取り願いたいという顔をされても仕方がない状況に
なったのはいい悪いは別にして事実なのだ。
テレ東で今見たニュースより。
新規分譲マンションは２割値上り。
今年度供給は当初見積りより、5000戸減。
だってさ。
来年以降、売り渋りの在庫をどうするのかな？
在庫過剰で値下がりするかもね。
地価と金利の上昇が焦燥感を煽り、売り渋りが枯渇感を高める。一旦このトレンドに
入ってしまえばそう簡単に逆戻りは難しい。あるとすれば都心３０キロ超のエリア、
例えば所沢とか千葉のユーカリとかそういうところなら、今とそう変わらず手に
入れられるかも知れませんね。
２５４さんがどのあたりのエリアのこと言っているのかわかりませんが、都心や
その周辺エリアは当面常に先高感が付きまとう展開になるでしょう。
今秋モデルルームOPEN予定の物件が
今春に変更になる物件が多いですからね
マジで予定が狂ってしまいますよ
今、販売中の他物件の「高層階」が売れてからでないと、
同じ価格で新規物件の「低層階」を出せない。
２年前までは、既存の売り出し物件はさらに２年前の発売で、価格も高めだったから
それより低めか、同額程度で出せば売れた。いまや、先の物件が安くて足をひっぱるケース
がある。
売れ残り（先着順）を申し込んでおいて、新規発売の抽選と掛け持つ客が多いと
売れ残りはキャンセルになるわ、新規はむやみに倍率があがるわ、パンフは増刷する
スタッフは増員・・でえらい迷惑。販売延期で静かに売りたいのだと思います。
売り手市場に変わったのだから仕方ないですよ。
ほんといきなり売り手市場で、ここで買うのは危険と思ってしまいます。探し出して、2年なので、
ほんと変化してます。でも、旧価格の売れ残りはまだ少しあります。そこを選ぶのは、正解だとは思います。投資的な価値として。ただ、住む家はそれ以外の価値も多様にあります。ゆえに、やはり納得の行く内容、価格で探すべきかと思います。給与平均が、マンション価格にそってあがるはずはありません。で、東京の物件には外資マネーもファンド等で入ってきてます。なんか、ホントに分岐点であることは確かなようですね。でも、売り手もバブルのような失敗をしないため、今期の利益を確保して、持続的な成長が可能な程度の売り方をしていくことでしょう。ゆえに、販売住戸が減っても
その分の利益を吸収できる構造は、すでに半年先は確実に、1年先は８０％は読んでの価格設定です。そうとうの社会の構造変化がおきなければ、たとえ今の価格に戻るにも、10年はかかるとは
思います。
１０年後には物価が今よりも１０％くらい上がると思ってます。すると１０年後に
は今の価格には戻りませんね。
いまドル円でやや円安にきてますけど、これが危険な兆候なんですね。じつは
これまで他の通貨よりもドルと円がなかよくいっしょに下落していたんですけど
円だけが取り残される危険が高いですね。円の独歩安からインフレになりますよ。
公債の多い政府もインフレを歓迎するでしょうし、２年後くらい先にはデフレ
終了宣言が出され、その後２％弱のインフレが続いていくと思いますね。
賃金も同じくらい上がりますが、ローン金利の上昇で相殺されてします。
鍵は、給料がいつから上昇に転じるか？でしょう。
来年から団塊の世代のリタイヤが始まり、人手不足が顕在化してくるはず。
それが、給料にどう反映されるか？でしょう。総人件費は人数減で減っても、年金・保険負担が増大するから、どうなるかよく分からんです。
ちょっと関わった都心の2流住宅地の、大手の中規模マンション、
用地仕入れは平成16年秋に開始で17年末までに周辺の用地買収終了。
当初の計画では、立地を生かして50㎡台の2LDK中心でカジュアル設計でしたが、
計画見直しで75〜90㎡超中心の高級物件に計画変更しました。
坪単価も当初の計画では標準で210〜230万円で検討してましたが
計画変更で270万円〜300万円超、プレミアムは億ションへと変更。
この利益を上がるために、秋にオープン予定のMRを来年春に延ばすそうです。
都心物件では、待てば高く売れるのは業界の流れでしょう。
カジュアルマンションの計画が、一転して高級マンションへ、予想利益も倍増でウハウハ。
こういうのを、売り渋りと言うんでしょうね。
皆買わなきゃ値下げするしかないのに。
何故こんな高値に手を出すのかな？
今が買い！って言葉に踊らされてるのかな？
>皆買わなきゃ値下げするしかないのに。
供給者だって土地を仕入れて事業をやるうえで、
皆で土地を買わなきゃ安くなるなら苦労はしませんよ。
「皆買わなきゃ」・・っていう前提が市場経済を無視していますよ（＾＾）
価格カルテルの逆で、不買運動も市場原理とは相容れない。
工業製品のように代替性があるなら不買運動も消費者主導も
意味をなすけど、不動産は個別性が強い一品生産。
それでも、同等の立地でAという物件とＢという物件に価格差があれば
安いほうから売れます。でも需要が強いとそのあとからＢも売れる。
売り手市場か買い手市場かというのは需給関係できまる話です。
地価下落が続けば、土地もマンションの物件がだぶついて値が下がる。
土地が仕入れ安い事態が発生してもマンション価格は下がります。
そもそも、森、小泉政権の景気対策「都市再生」とは不良債権処理を
公的資金投入で終わらせたあとに、都心居住によってマンションを建て
景気浮揚につなげるストーリー。
その中で、再開発促進、規制緩和や斜線制限緩和、容積の割り増しなどで
「土地供給しやすい状況」を政策的に作ったわけです。
供給が払底した結果マンション用地が高値になっているわけでしょ？
都心の土地が買えないから川崎、横浜、千葉の東京近郊で
供給するしかなくなっているのでしょう。
＞何故こんな高値に手を出すのかな？
野菜の値段みたいに季節が変われば安くなるってものでもない
からです。
＞今が買い！って言葉に踊らされてるのかな？
踊らされたとしたら1994年以降の下落期こそ「今が底」という言葉に
踊らされて苦労した時期です。
いや、別に地価動向やマンション価格推移や資産形成に関心の
ない人までが納得できずに買う必要はないですよ。
＞何故こんな高値に手を出すのかな？
高値と思うのは若い人だけで、40代以上の世代はまだ安値と思って
いますよ。
都心のマンション価格がこんなに安くなったのはマンションの歴史
はじまって以来です。なにしろ30年前からこの方、30代のサラリーマン
が東京駅30分圏にマンションが買えるなどという時代は一度もなかった。
政策の誤りというか、下がりすぎた地価と開発促進、規制緩和
ゼネコン頼み、住宅頼みの景気対策の結果の「なにかの間違い」だと
思っていたくらいです。
人は、自分が経験した不幸は人も経験するべきと思うのでしょうか
安値で供給されたにも関わらず暴落で「含み損」が出ると脅す人まで
現れる始末。
そういう不幸なシナリオはよくない。むしろ地価がそこそこなくなって
90年代に郊外を買った人も納得できる地価にもどるほうが
皆がハッピーになるし、買い替え需要も活発になるでしょう。
本来都心マンションは坪単価５００万が正常で、目黒世田谷の
住宅地は坪３００万、田園都市線沿線や小田急沿線の急行停車駅は
坪200万が水準値かもしれません。
そのくらいではじめて、1990年代に買った中古と今後の新築の価格差が
つりあうのだと思います。
×地価がそこそこなくなって
○地価がそこそこ高くなって
都心の再開発や、容積率の緩和など規制緩和により大量のマンションが
都心や準都心で供給されたため価格が下がりました。バブル終わって
１０年以上たってます。
景気回復して規制緩和してまで消費拡大する必要はないから、都心マンション
の供給は激減、価格も高騰です。今の景気が２〜３年後にまた不況になると
しても、マンション価格が次の底値になるまでそこから１０年先ですか。
売り渋り？？ そうではなくて、売る物件が無いんですう〜。
＞２６３さん、
もう少し市場価格が上がると、高値掴みで塩漬けになっていた人達が買い替え需要に参加できるようになるんですね。そうすると買い替え需要が活性化して、ますます価格上昇するのかな。
そんなことはないでしょう。中古が高くなるってことは、新築はもっと高いわけだから。
品川で話題のＷなんか一番良さそうな部屋をまとめて
竣工後にもっと高値付で売り出す予定だもんナ。
完全なる売り渋りだよ。
中古を売った時点で大きな赤字が顕在化するっていうのは、買い替え需要にとっては大きな心理的阻害理由ですよ。それが無くなれば、また借入れする元気も出るというものです。
>>262
>供給が払底した結果マンション用地が高値になっているわけでしょ？
>都心の土地が買えないから川崎、横浜、千葉の東京近郊で
>供給するしかなくなっているのでしょう。
えーと、正確に言うと土地の供給自体は減っていないんですよ
（さすがに2006年後半からは土地放出も減っているよーですが）
ただ用地取得を増やしたいというデベが増えたのと
銀行の貸し付けが増えたりしてデベの金回りがよくなったので
「高くても買う」という意志が強くなったのです
つまり土地という商品の実際の需要が増えたのではなく、
市場に資金が流れ込んだことにより価格が上昇したのです
散々ここでも言われていることですが
最終消費者であるマンション購入者の購買力が
価格上昇に追いついていけるのかは
現在、実際の市場検証中なわけです
そんなわけでデベの土地購入は減っていないわけですが
マンション供給は意図的に減らしはじめていますから
言ってしまえば中間在庫が積み増しされている状態にあります
都心の一等地はいくら高くても大丈夫としても
郊外で「新価格じゃ売れない」と判明したら
各社どーいう判断と行動を行うのでしょーかね？
ショッピングセンターなど、自己資本の要らないテナント集めで広告用施設を作って、
周辺にマンションを建設して売却。
施設はしばらくして儲けが出るようなら存続、だめならそこも潰してマンション。
かなりリスクヘッジされたビジネスだと思うけど。
バブル期は郊外からさらに郊外へと波及してマンションからミニ戸建て ミニ戸建てから
70坪庭付き一戸建てと買い替えを誘導して、土気や龍ヶ崎さらには大月先や水海道や
東金の駅からさらにバス15分なんていう物件が都内の折込チラシに入ったものです。
このころは、まさに通勤時間の長さを競い合うかのような時代でしたね。
木更津にまだ橋がかかっていない頃、このままいくと俺は館山に住むようになるのかなぁ
とか思ってました。1990年頃佐倉の先に大手のＴ不動産が６０００万台の戸建て分譲して
デザイン性が話題になったりしました。
私は、今回は西はたまプラーザ、新横浜、東は検見川浜、などで上昇の波は止まりそうな
気がします。
郊外に夢見たのは、アメリカのロングアイランドのような大邸宅。せめてホームアローンのケビン坊やの住んでる家くらいはと思っているうちに土地が上がってしまいましたね。
タワーマンションブームの後を引き受ける、住まいのニュータイプが出てくれば郊外も面白くなるのですが、あざみ野あたりは奥の奥まで開発が進んでしまいましたから
戸建ても大規模宅地開発の用地不足ですよね。
意外と、超都心の大規模開発が遅れてでてくると地価上昇は長続きしますかね。
通勤さえなければ都心に住む価値を見出せないんだけどね。
ネットがあれば買い物に困ること無いし、リアルで買い物したい場合も
郊外に大きなデパート出来てるからそこで十分だし。
都心はマンションだらけで環境悪いし、環境のいいところはとてつもなく高い。
そしてそのとてつもなく高いところに住めるくらいなら、もう働かなくて済むくらいの資産持ってるだろうし、結局都心に住む意味も無い。
やれやれ。
真理ですな。
そうなんだよね。
仮に田舎の実家に引っ越せば、悠々自適の生活をできるだけの資産を持っている。
そう思うと、どうも二の足を踏んでしまう。
たまに東京に出てくるくらいで済むように仕事の都合をつけられれば、理想なんだけどな。
見栄や優越感と言う、世俗の価値を低く見積もりすぎ。
財宝クラスのダイヤモンドでも、腹の足しにも健康のためにもなりません。
日本の中で周りを押しのけて、この自分が首都東京の高級タワーマンションに住む、
それをできない多くのものが自分を羨む。己が勝ち組である事を感じることで充実する。
風流人にはわからないでしょうけど。
280＞でもさ、都心は向こう数年は値上がり傾向だからさ、今億ション買って都心ライフを
数年は楽しんだあとに売れば、資産もさらに増えててそれから田舎行けばさらに余裕があるわけよ。
早いうちに田舎に引っ込む刺激がなさすぎて後悔するよ。
２７８＞例えば新宿３丁目の伊勢丹メンズ館とか行ってる？郊外のデパートにはない
目を見張る品揃え。あと都心に住むとパーティーなどに呼ばれる回数も増え男女問わず
セレブな友人が増えて本業にもプラスになってるなあ。環境も御苑や外苑や千鳥が淵など
都内では都心が一番いいよ。
はいはい＊＊＊＊＊＊
都心は向こう数年は値上がり傾向、
というのは100%確定してるわけじゃないよ。
数年前を思い出してご覧なさい。
価格暴落なんて予想があったのだから。
予想は予想であって、外れることもある。
>>285
都心マンション乱立による暴落説はあくまで、乱立を不安に思う人たちの気持ちがオモテに出てきただけのものでしょう？暴落を示唆するような値動きがありましたか？
今の値上がり傾向は実際に取引されてる価格からの予想なので、一概に同じだとはいえないですね。
２，３年で暴落というのはある程度予想はつきます。団塊の資産（退職金）が不動産に流れたら、終わりのような気もします。それにあわせて２０、２１年３月竣工の物件が以上に多いのは気のせいですかね。
物価の上昇は石油製品位です。今回の景気の要因は内需の拡大ではなく、一部の大企業の輸出による売り上げによるものです。軽自動車が中間期で最高の売り上げを上げたのも、全体的には平均年収が下がってるのでは。公務員の給料も人事院勧告によりさらに下がります。はたして好景気を実感してるのはいったい誰なんでしょうかね？
287>株や不動産を買った人です。
株や不動産などインフレに強いものを持たないうちは不安は続くだろうね。
低金利なのだから借金しても持ったほうが心が豊かになる。
>287
職場でもいますね。世田谷で昔からの地主（農家）で、駅前から自分の家1５分程度まで昔は自分の土地だったらしいけど。税金が払えないので売ってしまったようです。それでも門から玄関まで５分以上かかるらしい。余り不動産を持ちすぎても・・・・・
某大手不動産のHP見ていると、建設途中で当然販売開始しても良さそうなのに
計画だけ出して、売り渋りなのか販売時期を来年の春以降にしている物件が
いくつもありました。
大規模はそうでもないですが、100戸未満の中規模は特にそんなふうに感じます。
MRも作らずに、竣工間際まで販売を遅らせれば、都内ならこの時期高く売れるのは
目に見えていますから。
今の時期は市場で高価格で売れるかどうかの試行期間だと思います。逆に１年半後にできる中物件は
超青田売りで、もう販売してます。不動産屋の勝負はこの秋から春にかけてるみたいです。
自分は賃貸で７０平米程度に住んでますが。駅から遠いため（徒歩１０分）、最近空家率が非常に増えたきました。１６０件中１１０件程度入居で築６年です。大手町まで地下鉄で８分位（３駅）ですが、賃貸はもうだめなのかな。
２９１＞坪単価が４００万→５００万→６００万と上がり調子ですから、後で売ったほうが
有利なわけですね。それにつれてグレードのいい中古も上がる。というかハイグレード物件は
むしろ物価の安かった２，３年前分譲の物件に多いですね。
なんだか一本調子で伸びるかのような論調が多いですが、
消費者の目も肥えてきているので、良い物件は高い、悪い物件は低いという二極化が
進むだけのような気がします。
292がいい事言ってるじゃん
賃料が付いていかないと、新築よか賃貸の方がいいやってことで
売れなくなるんじゃまいか？
慌てたデベが、売り渋り→売り急ぎになると思われ
いままで賃料があがらない背景には
①借家法のしばりがあって、相場に合わない家賃値上げは借主が拒否できた。
②賃貸物件は老朽化が進んで新築分譲との格差がめだってきていた
③地価下落で、中古賃貸物件価格が下がり利回り的には家賃が低く抑えられた。
しかし今後はちがう。
①リートやタワーマンションの賃貸価格がのきなみ相場を上回っている。
②設備もよく、建物も新しいし眺望がよいということで、結構人気で自由業を中心に
借り手も多い。
③相場があがれば、既存の家賃の値上げにも「正当性」が出てきて、更新時少しづつ
家賃をあげる大家が出てくる
タワーマンションの供給が頭打ちになれば、タワーマンションに住みたい人は賃貸を
借りるしか方法がなくなる。
賃料は今後都心で１万５千円の壁を破って上昇する可能性もある。
新築賃料の設定は自由だから、借りてが居れば家賃相場はあがる。
今都心周辺で空室がでているのは２０万前後の家賃払うくらいなら３５年ローンで分譲買ったほうが
楽だからで、大手町４駅の賃貸が空き家になるのは、分譲住み替えが集中したせいでしょう。
長期的にみれば、やはり賃貸需要はあるわけでそれなりに埋まっていきます。
しかし、３５年ローンで１０万程度で買える部屋がもはや、その賃貸から遠い場所か、近くても狭い
となればどうでしょう。かなりなやんで、賃貸に戻る人もでてくるし、郊外を買う人もでてくる。
個人が賃貸で借りる場合、心理的に賃料の壁は15万円20万円30万円くらいだそうです。
中古でも新築でも分譲マンションを購入して、ローンの頭金0円と計算して
月々の返済が、これより低ければ分譲を購入したくなるのは人情です。
ただ、自営業とかローンが借りにくく日銭を持っている人もいるし、
借り上げ社宅の需要もあるので賃貸の需要は、そう低くなることもないでしょう。
分譲マンションの欠点は、運悪く不都合になっても簡単に引っ越せないことでしょう。
特に23区の75㎡超のファミリータイプは、貸すにしても売るにしても価格が高くなり
買い手も、借り手も限定されてしまう。
家賃相場が坪/15000円と言っても標準的な60㎡前後の相場で、
専有面積が大きくなれば借り手が限定されるので割安になる。
賃料相場が1万円〜1.5万円とすると
60㎡で18〜27万円となり借りる人もいるかもしれないが、
この相場で90㎡になると、27〜41万円の家賃を払う人がそんなにたくさんいるとは思えません。
買わないで借りる人の典型は、故郷に家がある人。
実家が裕福な長男。外資系駐在員。企業の役員単身赴任などいくらでも
また、芸能人業界関係者はとにかく都心の弁のいい場所をプロダクション経由
であてがわれる。都会というのはサラリーマン以外にたくさんそういう人がいる
みたいですよ。
どおりで賃貸中心の不動産屋が複数、タワーの中に入り込んで１万４千とか意味不明な事を言ってた事がある。
まだ上昇するの？
家賃のほうが会社の経費から出る、あるいは落としやすいから買わずに借りるという人もいる
もんね。だから家賃１００万以上の物件も都心にはざらにある。
都心、城南、近郊含め物件は減っていますが、土地はかなりの高額で仕入れまくってるそうです。
どうやらこれから分譲される物件の売れ行きを静観しているみたいです。
どうなることででょうね。
で、本題として実際渋ってるってのは
どの程度渋っているのかね。
大手デベののＨＰにも都心物件の予告広告が多くなってきましたね、
来年の3月〜9月販売開始の物件が多かった。昨年くらいまでは、竣工の1年以上前から
販売開始するのが当たり前でしたが、最近見ていると竣工3ヶ月前とか6ヶ月前とか
100戸未満の物件は、青田売りしないで棟内ＭＲを作って、
竣工間際に分譲開始なんてものまであります。やはり、売り渋りでしょう。
世間が、都内の物件は値上がり傾向だという認識を持ちだしていますから
なるべく売るのは遅い方が良いとでも思っているのでしょう。
あんまり売り渋って、景気ダウンで値崩れしないのか心配になりますね。
景気ダウンしたら、売り急ぎはじめるでしょう。
まあ、新価格では即決しないほうがいいと思いますよ。
309>
私もそう思います。１０月に新価格のマンションを買うのが嫌で夏ごろの雑誌に出ていた割安物件と書かれていたものを買うことに決めましたが、契約して１ケ月経過し冷静になってみると、そんなにあわてなくてもよかったなという気がしてきます。アメリカの株は数日前に高値を付けたかもしれません。今日も売られています。株は景気の先行指標。いつものことですが、今回の景気局面もアメリカの影響を避けられない。アメリカは来年まず間違いなく利下げが必要になるくらい景気減速します。日本だけが大丈夫なんてまず無理です。私も３０件くらいＭＲ見ましたが、売り渋りをしているデベさんが慌て出す日もそんなに遠くないと思っています。社宅住まいで上の人も下の人も自分の物件を買って社宅を出ます。でも、私が購入を決めた物件も上下の人が決めた物件も竣工後なのに全戸完売はできていません（２３区内です。もちろん、条件のよくない部屋なのですが）。マクロ的にはマンションは余っています。今、物件を探されている方は慌てずに本当にいいと思うものを買うようにお勧めします。
物件が不足している昨今、じっくり比較して選ぶちうよりとにかく登録してローン審査通して抽選にのぞむという手順ですよ。
４倍５倍当たり前で、抽選時期がかさなればだぶりも難しい。人気物件は４人にひとりしか買えないという状況になってきたのは事実。
郊外や都内でも不人気エリアではそうでもないでしょうが。とりあえず抽選に当たっておくというのが今のマンション市場の対応。
買えなくちゃその後の話もすすまない。
新価格といっても、まだやっと５〜7年位前の水準に戻ったくらいでしょう
１０年前に都心マンションを購入しましたが、もっと高かったですよ。
そうなんですよ。１９９５年レベルにはまだまだ至っていません。
１９９５レベルはもうありえないと思うのだが・・（Ｗ
1995年レベルには必ず戻るでしょう、1990年前後のバブルの最盛期の半値くらいが
適正なのかもしれない。
316＞広尾ガーデンヒルズは最盛期坪3000万円以上でしたから、半値なら坪1500万円が適正ですね？
まあ先進国首都ならソウルも含めそのあたりが水準ですね。東京はまだ安値から修正が
始まったばかりですね。
ということは、80㎡の部屋で以下の計算になりますね。
・25坪×1500万＝37500万円
・3%、30年ローン＝金利約17000円
・予定賃料（37500＋17000）÷30年÷12ヶ月＝150万円／月
つまり150万の賃料でやっと表面利回り0%ということです。
（ご参考 現在の相場：http://sasakimkc.blog39.不適切なホームページの可能性が高いFC2のURLであるため伏せ字にしましたblog-entry-109.html）
（ご参考 現在の相場：85㎡ 46万円／月）
ガーデンヒルズが高いのは、土地代が大きいのでは？
仮に建て直すことになったら、まだまだ戸数を増やすだけの余裕があるでしょう（ほんとか？）。
ガーデンヒルズの住人はそんなせこいことしないでしょうけど。
がー昼って築５０年とかになっても下がらないのかな？
そうじゃない？ 広尾の価値が下がらない限り。
代官山や表参道の同潤会と一緒で、場所に価値があるから。
広尾ガーデンヒルズ、目白ガーデンヒルズ、久我山ガーデンヒルズ
同じガーデンヒルズでも、全然中身が違いますね
ホント物件の販売発表が少なくなりましたね。去年の今頃と大違いですね。
年明け登録開始の注目物件ってどこかありますかねぇ？
売り渋りと売り逃げって表裏一体
えぇぇ！
売り逃げしてんの！？
＞328
元々割安で人気だったところが、デベの煽った人気先行で調子に乗って
価格が騰がれば割安感は0になります。
人気先行で、冷静に考えれば実力が伴わない湾岸などの地域は、少しでも早く売ってしまいたいと
考えるのは普通じゃないかな。
マンションの上げっていうのはさ、２００パーセントアップとか５００パーセントアップとかに
なるのを言うんだよ。今は下げすぎからちょっと戻ってきただけじゃん。長い不況でみんな
弱気に慣れすぎて、本来の姿の強気相場のことを忘れてしまってる。
しかし世界には過剰流動性と資源不足のためインフレの種火がうずまいている。
やばいのはインフレに弱い、預金や債券中心で持ってる人や法人だよ。
土地は上がると思うけど、マンションは上がるだろうか？
マンションにの分譲価格の30％前後は土地代ですから、土地が2倍になれば
20％くらいは上がるでしょう、昨今の値上げは便乗値上げという気がしないでもない。
建設費と資材が2倍になっているんでしょうか。
うちのマンションは都心のせいか土地の権利代が５０パーセントでしたよ。これから数十年
で建物になにかあっても最悪この土地代以下には下がらないと見てる。
３３４、３３５が、都心と郊外のマンション中古価格の変化の差の秘密でもあるのです。
契約書のうち消費税価格を５％で割り戻して代価からひけば土地相当分が出ます。
けっこう大きいですよ。
３３４さんが言っているのは、原価計算上の比率。
売値は土地にも建物にも経費・利益が乗っているということです。
株価は冴えないし、実は売り渋ってる場合じゃ無いんじゃないの？
スピードの時代。この間まで長いデフレ不況っていってたのに、局地的ミニバブルで売り惜しみ。って思ってたら、なにやら米国の影響もあってか、戦後最長景気も減速予想。
速い、速すぎる。ただＲＥＩＴのなかには相当○○なのもあることは鮮明になりつつある。ここら辺りから、ミニバブルも剥げ落ちるのか？時期は分からないが。
たとえば不況の後も、ＩＴミニバブルみたいなのあったけどポシャッタよね。
マンションミニバブルもそろそろ潮時かも。
新価格なんて調子に乗りすぎたのが急ブレーキになった感あり。
東京のマンションは、年間数万戸の供給でしたか？
購入の意思ある人が数千人、購入をやめたら需給関係は
簡単に変わる。値上がりを避けたいのなら、一時購入を
見合わせたらいい。「新価格」なんてことば自体が
体のいい煽り文句。
売り渋りもして、値上げをしたいのだろうが
買う側が購入しなければそれまで。マンションの原価
以外の、部分は３０％はあるはず。その割合を
どう上下させるかは、売れ行きしだい。
自分はマンションを昨年購入してしまったが、
これから購入するひとは、煽られないでほしい。
>328さんの物件の例です
３３１さんが書いてあるとおりですね。
工業地域※住居系地域変更予定 と書いてありますが、予定で売ってしまうなんて、凄いね。
早めに処分したいのでしょう。新古でもこの辺の地域の物件はかなり出てます。売り手も（プロ？）、高値で売り抜けたいのがわかります。最後にババを引かないように気をつけてね。
首都圏人口は2015年まで増える、世帯数は2020年まで毎年4万世帯位づつ増えるらしい。
340さんのいうように今購入を見合わせたら先にもっと高値で買うか高い賃料を払うはめになる。
もっともそのときはあきらめて郊外で安いアパート暮らしをする手もあるが。
最早買いたくても都心に安い物件はないよ。アイランドもＰＣＴもお終い。
都心近郊の大規模開発って晴海くらいしか残ってないんじゃないの？
広尾は定期借地だし、８０平米で1億越えだしね。今後は高級賃貸も上昇
するだろうし、冗談抜きで千葉、埼玉に行くしかないでしょう。
もともと、ここ数年が異常で、元に戻っただけでは。
おそらくローン金利も上がるんだろうな。９５年頃の坪単価はそれほど高くなかったのに
買えない感じがしたのは金利が４．５％くらいだったからだ。
またもとに戻るなら金利もそのくらいまでもどるんじゃないかな。
そうなると都心は愚か大田区世田谷杉並全域が高嶺の花。
デベは供給量を減らして何とか高値を維持しようとしているように見えますが、
それもあと数年で限界じゃないですか。
今購入している人の多くは団塊世代かと思います。
団塊世代の購入が一段落したら、需要が減少してくるから
供給量を絞っても現在のような高値を維持できないでしょう。
需要を支えるはずの若い人で、４０００万を超える家を購入できる人は
それほどいないですよ。まともに就職できなかった人も多いですし・・・。
そんなわけで、５年後にはまた大暴落する予感。
暴落はしないのでは？不動産屋も借金返さなきゃならないし。
大きな土地もそうそうでなくなるし。
また昔みたいに、ファミリー向けが60平米マンションばかりになったりしないかな？
なるかも。
350＞なるでしょう。
供給量絞ってる、売り渋ってるって表現は正しくないよ。
不動産屋も土地仕入れられないのが現状。
2007年度の売上に寄与する来春以降に不動産各社は勝負を掛けるのですかね。
そうすると其れまで、物件は無し？
中古のみ？ってことですか？
青葉台の物件が２８０らしいね。
結局、浦安や川口が豊洲・晴海や武蔵小杉に取って代わったってことでしょ。若干近くなったからその分価格は上がるだろうけど、5000万超は行き過ぎ。新価格で買った人は90年代前半にマンション買った人と同じ目に遭うカモね。
最近の人は騒ぐけど、都心のマンションも感覚的には10年前の水準に戻っただけという感じ。
10年前に最初のマンションを買ったけど、1㎡＝100万円弱だったよ文京区のとある街は。
それから更に下がったけど、かなり戻してきた感じです。
現在45才前後の人は、そのレベルの価格で買っているんだよ、もちろん都心当時から少数派でした。
浦安は小金持ちが多い。なべて言えるのが特有かと。
まあそれだけに嫌な面もある、かもしれんが・・・
どれもこれも高くなった。
洒落じゃないようだな。当分、買えないよ。
というかいらない。仕方ない。
いらないんじゃなくて。手が出ないでしょ。
どなたかダイアモンドの１２月９日版のマンションランキングベスト３０って見ましたか？
概要でいいので教えてもらえませんか？
>>364
下の280に出てる。いい加減なランキングなのであまり本気にしないように。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43784/res/271-285
都心物件の売り出しが軒並み遅くなり、現在発表されでいるのも大幅高の新価格
秋以降には、更に高い新々価格だと営業マンは言います。
現在販売の物件も、デベによって土地の仕入れ時期も事情も違うだろうに
各社横並びの新価格とは、不思議です。
売り渋り過ぎて、後で痛い目に遭わないか思うのは
これから値を上げても大丈夫なのは都心のごく限られたエリアだけでは？
サラリーマン家庭が対象の場合、５０００万超えると一気に引かれちゃうでしょう。
西新井の失敗があるから、どのデベも強気ではいられないはず。
さすがに都内だと、3LDKが5000万円未満のエリアは限られて来ちゃいますよね。
普通のサラリーマンはもう都内は無理ということかもしれません。
都心物件は、雑誌でも極端に減った印象ですね、大規模な郊外物件が花盛りです。
3LDKが5000万円未満は、中古でいいんじゃない。
もう２３区は無理だよ。
新築６０００万〜７０００万円ですね。
売り渋りは、たまらんが去年まで買えなかった人は、悔やむに悔やめないね。
ないよ。７０平米以上であるかい？
>373
ゴメン
こんなにまだまだ出てくるとはね。
東京に一次取得者用にいろいろなタイプあるとはね。
人気内エリアと言うより駅から遠いんだな。
不便なところは、むしろ値下がり覚悟したほうがいいな
慌てなくていいんじゃない。
って思えるな。
それから、都内人口は増える一方だな。
箱がこれだけふえんだから。
結局一応東京でありながら、東京であるところのメリットがほとんどない、
そういうところしかなくなってるのは確か。
ただ、これだけ雑多な人口が増えて、インフラや環境はどうなんでしょうか？
売り渋ってもらって、経済力で、
ある程度都民としての最低ラインを引いてもらった方がかえってよいのかも。
なんかもう買う気自体失せてしまったよ。
住宅情報誌も買う気煽るのに必死で、底値時の購入者を出して
「買えば賃貸と比べてリッチでしかも安くなる！！」
とか煽ってるけど、じゃあ今そういう物件あるんなら紹介してくれやと言いたくなる。
この前、購入額を上げる１０の方法とかいう特集もあったけど、
親の援助を頼むとか、必死に節約して貯金する、とかいうので呆れ果ててしまった。
節約して必至に貯金はまだマシだけど、親の援助を頼むって結局ね、、、
先々のお金を先に使わせてもらう感じで、アドバイスではないよね。
＞＞376
まだその号、家にあったよ。
“予算アップ １０のワザ”
くだらないにも程がある。
低金利のローンを利用するとかいったって、その金利がどうなるかわかんないって！！
うちの場合、転勤族だし、首都圏に住んでる限り会社から１０万位補助してもらってるから、妥協して郊外駅遠買う必要ないしなぁ。
378です。
全国どこにでも転勤の可能性があり、地方だと６万位の補助があります。
でなきゃ転勤がイヤで辞めてますよ．．．
ちなみに江戸川区は子育てに適した区って聞くけど、郊外扱いですか？
ＴＤＲ近いし、我が家にとっては魅力的なのですが。
住宅情報誌の内容にぶぅぶぅ言いながらも、つい毎週もらっちゃうんだよね。無料だしね。
今週のはぶ厚くて笑っちゃったよ。
最近のマンションは値段が高いね〜。もっと買えるマンション載せてくれ〜。
明らかにフリーペーパーを手に取る層がターゲットから外れてきてるね
しばらく様子見でいいんじゃないかい。今年に入って売りに出されている都内物件は高いし、立地が好いところも余りないような気がする。特に昨年に比べると、価格も物件も喉から手が出るほど欲しいと思えるのが少ないね。このまま、暫くほっとけば、便乗値上げしたつまんない物件は売れ残るだろうから、超好条件の物件以外はそのうち下がってくるのではないかな。私は焦らないよ。
マンションデベロッパーは、
新年度入りして株主に対して新たなノルマを負ってるうえに、
供給戸数も限られてるので、高く売らざるえない、
そうするとなかなか売れないジレンマでしょう。
弱小デベはそろそろ、売り渋りなんていってられなくなるんじゃないですかね。
＞今年に入って売りに出されている都内物件は高いし、
＞立地が好いところも余りないような気がする。
＞特に昨年に比べると、価格も物件も喉から
＞手が出るほど欲しいと思えるのが少ないね。
まったく同感。すぐに値段がおちるとも思えませんが、といって売れ行きもいいとは思えず・・・
我慢比べかも。
前に親の援助は後に受け取る予定であるところを
先に受け取るだけという意見がありましたが、
先に受け取れることが出来れば住宅購入の際に
ある金額までは課税対象となりませんよね。
合理的で賢明な相続であると考えられませんかね。
売り渋りなのか、資金力のある大手を中心に売り延ばしが増えたような気がします。
中小規模物件については、限りなく完成物件に近いタイミングになったりしている。
三井、住友、野村なんか、多い感じ。
そうやって伸ばして値段上げての販売もそろそろ限界に来ているように感じる。
マンション情報誌で、段々と「先着順」と書いてあるのにずっと掲載されている、つまり売れ残ってる物件が増えてきた。
３流デベとかじゃなく三菱とかでも。
ここの掲示板（別の板）でも、現場を見てきたものからすれば、
可笑しいというか、明らかに営業がうじゃうじゃ書き込んでいる板があるね。
デベの営業って詐欺師かと思うほど、柄も悪そうだし。
ネットの噂話ほどあてにならぬものはない。
①2年前の暴落説
②5年前の暴騰説
どっちもそのとおりにはいかず。。。
今回はどう？？
日銀がガンガン、利上げするからいずれは暴落するでしょう。
デベもバブル時以上に増えてるから、倒産するところもでる。
売り渋るというか、飯の種を残してるだけでしょ。
売れ残りの郊外を早く処分したいから、立地のいいところは残しておきたいのでしょう。
