23区内の新築マンション価格動向（その14）

「何を言うか」よりも「誰が言うか」がずっと雄弁な時がある
・・・・山田ズーニー著　『あなたの話はなぜ「通じない」』
Ｐ８より

不動産購入には、有料のアドバイザーや信頼できる仲介業者、賃貸業者
を少なくとも複数づつもって以内とダメ。
超都心を買うような富裕層には、金融機関以外に、相談相手は必ずいる。
ワンルームマンション業者だって中には師と仰ぐほどの知識と経験を持った
人がいる。客になるということは金を払うということ。
何もいきなり何千万払う必要は無い。ほんの十数万のセミナーで得た情報や
人脈のほうが業者の営業トークの数倍信頼がおけるはずだ。

ここは、「上がる、下がる　いや横ばい」とかを理詰めや事例を引いて
語る表現の練習場だと思っている。

人の文章で自分が納得できたら面白いなぁと思うだけ
だから人に買えとすすめるようなつもりはまるでないし
こんなところで説得されてしまうようなお人好しもよもや居るまい。

東京駅の大丸がツインタワーの北棟に１１月に移転するけど、その跡地の地下部分はどうなるのでしょう？
地上部は空中回廊になると聞いていますが、地下部の情報は無いかと
そこも店舗が入って、地下街になったら商業施設の規模はかなり大きくなりそうですが

なんで１日で１００も進むんだこのスレは

>>105
なんかもー「流れを読む」なんて死語なのかね
テーマ性がどんどん薄まっていくねぇ

で、繰り返しになりますけど
前スレで
>976、990のマクロ分析が雑すぎて笑ってるだけだよ。
とお笑いの方
ご高説頂けませんかね？

2006−2007年で20％以上上昇したマンション価格が
今後更に上昇するという理由は何なんでしょ？

>>106
限られた富裕層しか買えない水準まで上がるはずないでしょ。
微妙な水準が６千万円台。坪単価で２８０万円くらい。
ここまでは都心部マンションは上がる可能性が高いでしょう。
それより上は、インフレと賃金上昇が同時に起こる環境にならないと無理。

都心部でも７千万円を越える、坪単価で３００万円を超えるところが
出てきているけど、マス市場ターゲットだと天井。
よほどの希少性、プレミアが無ければ坪単価４００万円近くは無理。
都心部マンションはまだ開発余地があって、供給余力がある。
こんな状況で県境外周区、中野区あたりに坪単価３００万円台が出てくるのはまさにプチバブル。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

地価下落による弊害は投機の破綻などではなく
中産階級の資産形成の破綻にある。
７０年代、庭付き一戸建ての住居は、住宅ローンという
強制貯蓄で最終的には子孫に残せる土地資産を手にする
という「働き甲斐」のシンボルだった。
９０年バブルで、牛久や龍ヶ崎の戸建を買った結果現在価値は
２３００万都合３０００万以上「ローン支払いと自己資金」が
下落で雲散霧消した団塊世代は少なくない。
その次の昭和２６年以降の世代は、もっと悲惨で郊外マンションを
高値で買ったグループ。
過去１３年にわたって下落が続いて、やっと２００６年から上昇に
転じた郊外がまた下落。
それじゃこの先ローン破綻者がでてきた日には保障会社は
担保割れ物件をやまほど抱え込むことになるのでしょうか。
１３年下がり続けて、その間払い続けたローンで銀行も不動産も
建設も息をふきかえしたのではないでしょうか。

都心の一部が高騰したにせよ、それは投資によって東京の
利便性と収益性が増したからで、正当な評価という話もあります。
一日何十万人という集客性のある場所が一日７万人しかあつまらない
場所より高いのは当然でしょう。
地下鉄の駅が３つもあったり一つの駅に３本の線が乗り入れたり
新幹線のほかに在来腺が４本私鉄が一本ある駅の徒歩圏が
今後も何１００億という開発投資が続いて今の安いままというのは変だ。

地価が下がるというのは、都市基盤整備の投資が無駄になる
という意味だ。デフレでうれしいのは子供の小遣いのつかいみちが
増えることくらいで、雇用や給与も同時に縮退するのだ。
長い夜のあとに朝日がまぶしいから早く沈めというのは
とても愚かな願望だ。

>>108
ここに本年1月〜８月の販売戸数があるが、
プチバブル的な価格設定になっているところは、
どこも昨年に比べ大幅に供給が絞られている。
人為的に供給を絞り、高値を認めさせる戦略だが、
こんなのにホイホイと乗ったら後でひどい目に会うのは明白。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

安値でも買えない人がなんで熱く議論してるの？

>>109
商業地についてはこの議論は正しく、
商業的に特別有利な場所は、局所的なプレミア価格がついて当然。
しかし、住宅の場合はそんなに極端にはならない、
争って購入しても、社会的ステータスが認められるほんの一部の
超高級住宅地ならあり得るが、そこは戸建地域であり、
マンションは該当しない。
マンションはいわゆるマス対象のものであり、極端な高値が正当化
されるとは思えない。

＞109「長い夜のあとに朝日がまぶしいから早く沈めというのは
とても愚かな願望だ」

この表現、非常にいいですね。もっと言えば、都心部から段々と郊外に向かって日の出を迎えるわけで、都心部があっという間に日没を迎えるような政策が行われることは、地方の底上げ対策からも考えにくいし、財政の健全化の手法としても無理があるでしょう。

不動産は経済活動のエンジンであり、緩やかな長期的価格上昇は、経済運営上、欠かすことのできない必須条件であることは、90年以降の苦悩の15年間を経験した識者であれば、自明のことでしょう。

いずれにしても、天下の回りものである、お金が潤沢に回る枠組みが政治的にも金融環境的にも整いつつあることは、好ましい状況と判断できるのではないでしょうか。

短期的な混乱に動揺することなく、中長期で日本不動産はバイアンドホールドでいいのではないかと思います。
もちろん、利回り７％以上あるいは、希少性の高い超都心物件狙いが前提ですが。（なぜなら、少なくとも日本国内には、当面、それ以外の安定的な投資対象がほとんど見出せないですから）

投資が見込め
人口の増加が見込め
住環境の良化が見込めるところは
基本的に買い。

>>113
投資が見込め
人口の増加が見込め
住環境の良化が見込め
安いところは
まだ上がるかもよｗ

貧民が難癖つけてばかりいるのを見て哀れに思います

自称「住まいに詳しい人」が、住まいに詳しいと思う人は手を挙げて〜。

金持ちけんかせずとはよく言ったもんだね。
いずれにしても、９月以降にでてくる都心部の物件が、今後を展望する上で非常に重要な位置付けになるんじゃない。
さすがにこれまでの上昇ペースをすのまま反映した価格設定だとちょっと厳しいのではとの感覚がどう価格に反映されてくるか。

もういい加減に、下がって欲しいって願望はもうやめにしてくれよ。

実際、新築で下がってる所、ひとつも無いじゃん。

少しでも下がれば都心にマンション買えると思ってるのが笑える。

いくらここで下がる下がるってみんなでお祈りしたって、実際高い土地買ってるんだから安く売るわけ無いじゃん。

上がった分、下がるとか言う人がいるけど、そのころとは土地の仕入れ値も材料費もぜんぜん違うんだよ。どうやったら２００２-４年レベルまで下げられるのよ。
それを教えて欲しいよ。

確かに上げ止まるかも知れんが、下がることは無いんだよ。
みんな、もう理解してください。

マンションなんて単なる耐久消費財なんだから、エンドユーザーとしては周辺家賃との比較で高いか安いかで買うかどうか決めればいいだけ。
俺は大手町に30分圏内の都民住宅に住んでるが別に家賃上がる気配は今のところない。てことは今の新築分譲相場なら買える値段にはほど遠いのでそのまま今のところに住み続けりゃそれでいいやって話。
そら多少グレード高い物件に住めたらそれにこしたことはないけど、家のための人生じゃなく、あくまで人生のための家だし、日々の楽しみとか子供の教育費削るなんざ本末転倒。貯めた金は株（インデックスETFとか）とか外貨に定期定額突っ込めばいい。

てことで、今後も金持ってる人が買えばいいんでないの？そんだけの話だろ？車もタクシーとレンタカーで十分。金持ってる奴だけ買えばいい。てことで新車登録台数同様マンションも需要減に合わせて供給減、それでいいんでないの？

高騰だバブルだと騒ぐ人は、いままでの新築マンション供給が
欧米に比べて異常なまでの供給過剰であったことを知らない。
欧米にくらべ、新築市場と中古市場が逆転していて一桁規模が違う。
米国は家を買うといえば中古の家を買うことだ。

スクラップアンドビルドは日本のお家芸。急場しのぎの安普請で
粗悪品を大量に作ってあとは３０年もしないうちに壊して建替える。
だから７０年代の弁当箱みたいな郊外団地に
は誰も住みたいとは思わない。
中古市場が不人気だったのは中古住宅が狭隘で間取りも悪く
性能が劣るものが多かったせいだ。

バブル以降のマンションが増えていきストックのうちの
半数以上を占めるようになった。
となれば、かつての中古市場のように、狭い、耐震性能が劣る
天井が低い、スラブが薄いなどの性能の課題は少なく
優良な中古ストックが増えてきたということになる。

地価が高騰した結果郊外の戸建人気が高まり、底値になったら
２３区マンションの大量供給。
とにかく街をあるけば古いマンションよりも
築年数のさほど古くないマンションが多いのが都心住宅地の
昨今の姿だ。

とはいえ、世田谷通りも白山通りももうこれ以上新築が建つような
木造の商店も通りに面した駐車場もみあたらない。

もうこれから先は新築を供給しなくてもＤＩＮＫＳや単身世帯を含
世の中の住宅はリノベーションで回っていく時代なのだろう。

もしそうだとすれば、これからは更地もさることながら
いい場所に、リノベーション可能な既存マンションを持っている
ことも価値になる。
逆に貴重な更地や古い建物を壊して建てる新築は高くて当たり前。
既存住宅を持っている人がそれを売ってさらに金を積んで
はじめて手に入る「プレミアムバリュー」ともいえる存在なのだ。

まるで急にサンライズしたかのように言ってる方がいますが、

いったん沈みきった太陽は10年前から既に燦燦と昇っていたのです。

皆、怖がって外に出ないで家にいましたから。

おんもの外人と一部だけが気づいてただけ。

今は眩しい西日かもしれませんよ。笑

あと、下がって欲しい、上がって欲しい的な個人的な願望については

正直あまり興味ありません。

ん〜これから上げ相場と言われれば「よっしゃ今のうち買ったろ」
でいいのだろうけど。
力強く「これからは暫く下げるよ。今、買っちゃだめよ。」
って、私みたいな庶民はどうするの？

１０年とか傍観してたらローン組めなくなっちゃうんですけど。
もっと下げが続くのなら、その前に家賃下がんないと奥さんに言い訳しにくいので困ります。

下がりそうだから買えない

可哀相だがそれが現実だとおもわない？

自信が無ければ、無理して買わないほうがいい

無理するのが一番悪い

一生賃貸でもいいのではないかい？

今流行で、新線ができ手ごろな価格の足立区辺りだって短い三十年ローン組んでも、２０３７年には買った価格の半値になってる可能性だってあるんだから

購入を強制されて無理やり契約するより賃貸族で良いと思わないかい？

人生いろいろだ

賃貸は気楽で良い、近所に問題あれば引っ越せばイイ

慌てて購入することはない

マンションデベという業態自体、すでに世帯交代してさらに総合デベに吸収される
かたちで最後は新築供給自体いまの１０％以下の数で「足りる」状態になる。

このスレのタイトルは「２３区新築マンション価格動向」なので、答えは
市場が細って、最後は「価格がなくなる」

マンション業界というのは大食らいのカバの群れだ。
１０年分の餌をみつけたら４年で食いつくし、あとはクソをして寝ている。

>>125
このスレでは，これから下がることが当然みたいに書いてありますが，スレの①-⑤ぐらいを読み返してください。今後10年はマンションは上がるという意見が大半だったのですよ。
つい半年前のことです。
偉そうなことかいてる人が多いですが，それだけ先が読めていません。

都心のマンションが上がりすぎたから，自分は買えない→みんなも買えない→需要が低下→マンションが下がると思っているだけ。その流れにいろいろ理屈をつけてるに過ぎません。

実際，チャレンジ価格で売り出した中古や，中堅サラリーマンを狙った郊外の物件が高値をつけすぎて売れてないだけで，人気物件は売れ行きは好調です。

これからはマンションも格差の時代です。誰でも湾岸に80平米を買えた時代はもう来ません。
需要が低下すれば，都心に少数優良物件を高値で売ればいいし。買える人がいなければ，郊外に安いマンションを建てればいいし。

私は，今後10年は上がりも下がりも小幅だと思います。
マンション買っても大きな損は無いと思いますよ。

なんでそんなにみんな新築がいいの？
もうちょっと待って少し下がった中古でいいのでは？

年老いて賃貸暮らしはいやだな。年金以外にも十分流動資産持ってて
都心の賃料５０万くらいのところに優雅に暮らせるならいいけどね。
どうもそういう絵姿は想像できない。中途半端な都内の場所の
中途半端な賃貸MSで暮らすのがオチ。年老いて郊外の一軒家は論外。

>130
１０年上がり下がりも小幅で損はないって、都下、郊外含めてですか？

年取って郊外は論外って。年取って、２３区でいいの？
それとも都心６区？のマンション（か戸建て）じゃないと
と駄目いうこと？

>>128
２２歳から２３歳になった時、どれだけ人口が増えたか
＝どれだけの人が流入ｏｒ流出したかを
東京都の各年につき調べてみた、
２００１年から大きく増え、地方からの大卒者が首都圏の少子化を
補っている状況が良く分かる。
２００１年中に地方から流入した大卒者が１０年後にマンションを買う
ようになると仮定すれば、２０１１年から首都圏在住団塊Ｊｒに代わる
需要層になると予想される。首都圏に地縁・血縁が無いこれらの人々の
都心部志向は強いと思われ、都心部マンションがブーム化するでしょう。

２００７年以降も地方からの大卒流入者が増え、それが高止まりする
ようなら、ここ数年が都心部マンション需要の端境期で、庶民が買える
ラストチャンスになるかもしれない。
裕福な団塊の世代の都心回帰と言う要因も無視できず、ここ数年は
不透明感が漂うが、都心部のみに関してはまだ需要が少ない時期だろう。

１９９４年中　△４０７８人
１９９５年中　△２３３５人
１９９６年中　△６３５人
１９９７年中　＋１６６６人
１９９８年中　＋３９１４人
１９９９年中　＋４２９９人
２０００年中　＋４９８０人
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
２００１年中　＋７０８５人
２００２年中　＋８１０３人
２００３年中　＋８１２１人
２００４年中　＋８２４８人
２００５年中　＋９７９０人
２００６年中　＋１２４２０人

＞135大学教授さん、数字出すならソース示した方が良いのでは？
というか、１万人くらいの話なので、一緒にその年齢の総数の推移も
示さないと意味がないのでは？
これじゃまるで、団塊ジュニアの33歳より10年後のほう購入者の数
がずっと多いような錯覚を起させる書き方と思いますが。

１３４
理想は港区。常に刺激を感じる生活をしたいから。城西地区や
まあ横浜（地元なので）なら許せる。その他の都内や千葉や埼玉は、
う〜ん正直勘弁だな〜。

これからの不動産価格を予想する場合、
量だけでなく、需要の質の変化を予想する必要がある。
１９９４年の東京都の人口変化をまず見てみよう
１９９４年１月1日時点の１４歳人口は１２１０９２人
１９９４年中の１４歳〜２４歳の地方からの流入人口３３５０９人
在住者のプレゼンスが圧倒的に高かったことが分かります。
一方、２００６年を見ると
２００６年１月1日時点の１４歳人口は９３６８４人
２００６年中の１４歳〜２４歳の地方からの流入人口６７３６５人
地方上京者のプレゼンスが在住者のプレゼンスに匹敵しようとしています。

また上京者の質も年々変化しています。
高卒上京者数の変化を表す１８歳から１９歳に変わる時の人口増は
１９９４年中が２６４３５人だったものが、
２００６年中は１３８７７人に激減しています。
地方からの上京者が高学歴で、東京の中枢を担い、在住者が高卒レベルの
職務を担う形に変わりつつあります。
以上より、マンション購入の中心がしだいに地方上京者に変わり、
それとともに都心部マンションがブーム化して行くことが予想されます。

これら数値は、
各年の東京都人口統計第２表から計算したものです。
ご利用ください。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukiy/jy-index.htm

少子化の進行とともに首都圏在住者のプレゼンスは年々小さくなり、
地縁・血縁がからんだ住宅取得も減って行きます。
また、高所得の職に占める地方上京者の比率が高まれば、
一生独身で親元にパラサイトする首都圏在住者の比率は逆に高まって
行くでしょう。これは言わば形を変えた知的移民の受け入れです。
これら２つの要因は郊外、近郊の不動産価格に悪影響を与えるでしょう。

今後、各企業は地方から優秀な人材を確保するため、家賃補助等を充実
させて行くでしょう。
これが都心部の家賃レベルを上げていく可能性は極めて高いと思われます。

都心部マンションが今後どこまで上がるかは、各企業が優秀な人材に
どれだけの賃金（含む福利厚生）を支払うかに懸かっています。
ある一定のパイをどう分配するか・・・
所得水準の２極化がサラリーマンレベルでどこまで進むか・・・

１３８さん
東京都の大学進学率が全国で一番高いのに、上京者が高学歴の中枢ポストを占め、在京者が高卒レベルの職務を担うって、それはちょっと違うんじゃない？

http://www.pref.yamaguchi.lg.jp/gyosei/tokei-b/syuyoutoukei/excel/todo...

結局総数ががくっと減ることには目をつぶるのか・・・

＞大学教授さん

ご持論を楽しみに読ませていただいてます。
今後は東京駅を中心とした円心で発展。
よって現在地価の安い開発の遅れる東側が今後有望ということですね。
仰ること理解できます。
ただ、地方の有能な人材を入社させるため企業が福利厚生（特に住居費）に力を入れるとのことですが、
今の企業は年収制に切り替わっていく傾向に見えるのですが。
そして、手当て部分から人件費を削減したいと思っているのではないですか？
私は住居費はいくつかの手当ての内最初になくなるものだと思っていました。

最新の未来地図、是非読んでください。

これからの東京駅周辺の変貌はすさまじいです。

なんで東なの？　足立区とかが脚光をあびるってこと？

>>142さん

それだと余計、地価の安い東側しか選択肢がなくなることになりませんか？

先の参院選挙は、
選挙制度の元で、民主的に行われた百姓一揆です。
自民党におきゅうをすえたなんて生易しいもんではなく、貧困層による革命なのです。
格差社会に多数の国民がノーと言ったのです。

これから、地方は下がって、都心だけ不動産が高騰しつづけるなんて言ってる人。
多数の日本人の意見を無視した阿部総理なみの
勘違いさんか、自己中心的な考え方しかできない人ですね。

これから格差是正に政治の舵取りが変わる日本。
都心マンションだけが、高騰するわけありません。

106さんが言うようにこれ以上、格差が広がれば、
政府が規制を開始しますよ。

未来地図も大きく変わる可能性が高いでしょう。

>>146
自民党にノーではなく安倍内閣を拒否しただけですよｗ
ちゃんと真実を理解してください

長く政権に居座りすぎた与党にＮＯでしょ。

保守的だった年配有権者も直接的な被害をこうむって、やっと重い腰をあげただけ。難しいことなんて考えちゃあいませんから。

建築基準法・・都市計画法による用途地域の設定？
時代遅れの設定なのでは？なんか差別的な法律と感じます。
もし、この法律が変更されれば丸の内・大手町近辺及び、東京駅
へアクセスしやすい都心近隣地域の東部地域に優良住宅地が
創生される可能性はありますね。

そのなれば、東京未来図も変わるかもね。
今の都心住宅地は、戦後数十年で形勢された都市構造だからね。
江戸時代の街並区分に戻るかもね（笑
そうなったら根岸とかは隠居するにはいいかもね。

>>146
国のコントロールがそこまで効くわけなかろうに