スレ主さんが留守なようなので、代わりに立てました。
過去スレその１３： https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/
[スレ作成日時]2007-09-13 12:07:00
つうか安いマンションと高いマンションの差が出るだけだな
苦戦してるのは弱小売主の郊外の安価なマンションでしょ
億ション売れてるんでしょ？
ざっくりと、甘い計算で。
５０００万の物件を月２０万平均で１０年貸せてインカム２４００万
これに経費等を控除し節税した所得税１０％として２４０万ロス
仲介業者に払う手数料が年４万として４０万
購入にかかる経費が６％として３００万のロス
固定資産税や管理費等維持費が同じく月３万で３６０万のロス
売却にかかる費用がざっくり２００万のロス
現金支出の運用機会損失とローンの金利が共に年２％として４００万ロス
ざっと９００万の益金といったところ。
１０年後、価格横ばいで同等の新築が５０００万で売られるなか、
運良く中古が４０００万で売れたとしても、
先のインカム９００万と合わせてもロス１００万。
結局マンション投資が成り立つには、キャピタルゲインの上昇、
つまり物件価格の上昇がないと無理だということ。
新築価格が頭打ち横ばいになった時点で、もはや成り立たない。
このまたもや急激な円高は何でしょう？？
円キャリの影響です
>>403
バブルの崩壊です。
アメリカは日本を見ているのに学習しない国なのでしょうか。
ダウ平均も下がってるな。次回の利下げ0.25%織り込んでるのにな。
アメリカがくしゃみすると、日本も風邪を引く。
トヨタも厳しそうだね。
内需も下降一直線なのに、アメリカの景気減速で売れないのでどうにもならない。ついでに円高で利益激減。
トリプルパンチだな。
＞アメリカがくしゃみすると、日本も風邪を引く。
それを言うならアメリカがくしゃみをしただけで日本は風邪をひく
でもそれって何年昔の箴言なのかね。いまやジャパンマネーが
米国の住宅バブルを引き起こした。
経済的には米国と日本は同じ国。違うのは金利と通貨と税制。
ここが大きいんだよ。
団塊世代はおそらく親が資本論を読んで興奮した夜に
奥さんに挑んで身ごもったんだろうと思うほど、根が共産主義。
団塊ジュニアも家庭が貧しい子が多いのか、社会の不平等に
挑む体質がある。
競争が激しいというのは、人柄的には円満な方向にむかわない
ことが多いようだ。
でも、今の世の中で豊かなのは、戦前生まれと人口の少ない
昭和３５年以降の生まれた４０代。
なぜか消費が活発なのもこの世代。その消費税のおかげで
貧しい団塊の親が都営住宅と介護保険で暮らしていけるのは
皮肉な話。
貧しい団塊ジュニアが成功してもＨのように拝金主義に陥って
失墜する。社会のメカニズムを肯定的に捉えて大局観を持つには
エゴイズムと反骨精神が邪魔をする。
地価がゆるやかに上がるのは国の経済目標でもある。
持ち家で、６５歳以上高齢者が一人住まいor二人住まいの数
２００５年国勢調査より
一人住まい 二人住まい 合計
１位 世田谷区 ２２４８８戸 ３１８３２戸 ５４３２０戸
２位 練馬区 １７０２１戸 ２７８１６戸 ４４８３７戸
３位 杉並区 １５６９９戸 ２２１２２戸 ３７８２１戸
４位 大田区 １５３１０戸 ２５７２９戸 ４１０３９戸
５位 板橋区 １１５３５戸 １８３９４戸 ２９９２９戸
１９５０年以降に西側近郊で戸建が急増した。
主人３０、妻２５で購入として、現在主人８７、妻８２。
４０歳〜５５歳の層もいずれは西側近郊の戸建を相続することになるが、
その時予想される影響として以下が考えられる。
①分割相続による西側近郊戸建の大量処分が発生。
②西方郊外にある持ち家を売って、近郊に引っ越す人も出てくる。
これらの影響を受け、西側の不動産は将来大きく値下がりする可能性が高いと言える。
戸建て地域には地価が高過ぎて適切な形での供給ができず、
結果として、老朽化して立ち行かなくなったところが増えて
きています。
一方では、地価を安く設定することができ、若い世帯を呼び込み、
人口が増えている元気な戸建て地域もあります。
もちろん地価は３、４年で修正されるのでこうした状況も変わって
行きますが、一口に○○線沿線が良いなんてことは言えなくなっています。
魅力有る街作りを示し、手ごろな価格帯で提供できる住宅地域は伸びて
行くが、そうでないところは、第一世代の高齢化とともに凋落して行く。
第一世代にとってはやっとたどりついた第二の故郷でも、第二世代にとっては不便な近郊に過ぎません。
世田谷区の８４万人のうち７万人は７５歳以上。
そのうち２万人が単身。少なく見積もって３割が持ち家。
高齢者の戸建一人暮らしは物騒なのと、階段などの段差が
厳しい。
６０００人のうちの２割が住み替えたら１，８００戸。
そのままお亡くなりになっても、一件１億円の相続が発生。
おそらく１０年のうちには半分はお亡くなりになるだろう。
相続人が３人いても３３００万づつ相続。
相続税はお一人様７０万程度。
親が世田谷に持ち家があったおかげで５０代の子供は
２度も退職金をもらうような話になる。
住み替えたマンションを相続の際に分割のため売却する
ケースもあろう。
国がはじめた高齢者住宅の借り上げ制度もあるらしい。
郊外の戸建ターゲットらしいが若い層が都心志向なので
不振のようだ。
評価が１億円の持ち家があれば８０歳の高齢者が持ち家貸して
賃貸に入るより５０００万の１ｌｄｋ２室とか買って一室を年寄りが
自分で使う。残りは貸して賃料が収入になる。
肝心の土地の買い手がいるかどうかだが、年間１８０戸
１０年で捌ける量の戸建土地需要があるのが世田谷。
６０坪あればミニ戸が２軒建つから建売業者が買う。売れちゃうんだね
これが。
西側近郊戸建地域が抱えている大きな問題は地価が高くなりすぎて
しまったと言うことです。
第一世代は地価高騰前に購入できたので、
その当時は「地価を安く設定することができ、若い世帯を呼び込み、
人口が増えている元気な戸建て地域」だったわけですが、
人の寿命があまりに伸びた為に、結果的に第一世代が長期にわたり
居座り、長期にわたる地価の上昇を招いてしまいました。
その第一世代もそろそろお亡くなりになる時期を迎えようとしている
わけですが、現状の地価ではそれを購入できる人は限られてしまって
います。また、若い富裕層の都心部マンション志向は強く、
近郊の戸建はすでに富を象徴しない存在になっています。
このように多くの問題をはらんでいる西側近郊ですが、
今現在は、供給が非常に少なく、地価のさらなる上昇を示しています。
山高ければ谷深いですから、問題の重要性はさらに高まっています。
下手をすれば、土地が細分化された挙句売れず、空き地があちこちに
点在するような寂れた地域になってしまうかもしれません。
地価と、家賃の下落で３０代を中心に人口は５０万人程度回復。
差分の５０万は空家になったわけでもなく住宅戸数は増えて
世帯人口が減った結果だ。
都心回帰というが、郊外から買い替えで戻ったのはそれほど
多くない。５０代ではローンも教育費も負担が多くて、そうそう
簡単に「回帰」できない。
郊外を売っても坪５０万の土地が４０坪で２０００万。
都会で年収２年分でも。地方で暮らすには十分な貯えかも。
昭和一桁までは親との同居が普通だった。今は大正生まれや
昭和一桁が高齢者になり子供の世話になりたくないと考えている。
とはいえ、何かあったら飛んでいかないといけない。
私の知る関係では、千葉郊外住まいの団塊世代は
親の介護もあってふるさと回帰が増えている。
勤務医は、退職後開業するために、郊外から都心に住み替えて
いたりする。５０代で戻ってきたのは離婚・再婚組と起業した人。
あと遺産相続だな。
>>414
西側という定義があいまいだ。
世田谷なら、８０坪の一次世代の購入宅地が現在相続で
三分割や四分割されて木造３階の長屋みたいなミニ戸の
立ち並ぶ住宅地になっているよ。別に寂れちゃいないさｗ
地価水準に見合うだけの価値と魅力が
西側近郊の戸建地域に
はたして見出せるだろうか？
みなさんどう思われます？
今後相続で供給が増えて行くとどうなってしまうのか？
ミニ戸が売れなくなっても、世の中には本格的デベロッパーがいる。
西麻布の戸建などかなり少なくなったが相続のたびごとにＭビルさんがこつこつ
買っているよ。区画がまとまったらマンションを建てる。
世田谷も戸建中古の売りはネットで検索するかぎり数は多いよ。
一軒一億なら仲介両手で６００万。
日ごろいい加減な業者でもこれは結構まじめにやるでしょ。
最悪売れなかったらリフォームして相続人の誰かが住む。
相続人の一人が持ち家処分して代償分割する例もあるよ。
相続税が払えないから
物納という時代もあったくらいで、世田谷区が道路拡幅代替地で取得するケースも
あるよ。心配しなくても資産は無駄にはならないからｗ
実際、マンションに住み替えしたいというとマンションデベが丁寧に買い替えの
お世話してくれる。億超えの不動産にはそれを得意とする業者がいたりする。
金持ちの上には上があるらしいからね。
細分化した土地の再生は実は「地上げ」なのだけど今後はそういうビジネスが
正当化された形で出てくる。
悲観論で地価が下がるなんていっていると、時代に取り残される。
＞みなさん どう思いますか
・・・って庶民の視点だけで見えるものは限られているだろう。
それと遺産分割は相続税支払いのない規模なら、１０年も話がまとまらないで共有のままという例もあるよ。遺産相続で兄弟仲が悪くなるのは世の常識。
だからいっぺんに供給はでてこない。
世田谷で年間１８０件くらいっていったでしょｗ
そんなんで地価が下落しまへんで。
それより、老母一人の時点での住み替えが現に動いている。
億の不動産は下げれば誰かが買う。でもそれは市況に反映しない。
業者が抱いて転売するから。・・・これで納得？
西側で3300万以上の相続が得られる人って、数的にはたいしたことないなあと思った。
世田谷はミニ戸建てに分割するのではなく、
古い戸建てをいくつか纏めて
マンションに再開発するのが流行ってますよ。
容積率を有効利用できるのでね。
実際、マンションに住み替えしたいというとマンションデベが丁寧に買い替えの
お世話してくれる。億超えの不動産にはそれを得意とする業者がいたりする。
金持ちの上には上があるらしいからね。
細分化した土地の再生は実は「地上げ」なのだけど今後はそういうビジネスが
正当化された形で出てくる。
悲観論で地価が下がるなんていっていると、時代に取り残される。
世田谷あたりに戸建をもっている老人は、持ち家も大抵は親子二代だったり
して狭い土地の一角にアパート建てたりしている。
今８０歳の人は１９７０年代狂乱物価の時代に退職を目前に老後を考えた
世代。
当時は一億総不動産屋といわれた時代。家を相続できていたらインフレに備えて退職金の一部で賃貸マンションを買っている世代だ。
世田谷にあまたある賃貸物件の大家は普通のサラリーマンＯＢ．
結構な不動産収入で豊かに暮らしている。分割する財産はそのままの形で
売らずにわかられる量があったりする。いいねぇ。
数はたいしたことないから「大量に売られる」という言い方は間違い。
世の中常に金持ちの数は少ないのよ。
すまん。また二重投稿になってしまった。
原稿書いて短くしてから投稿しているとこういう失敗もする
許してね。
>西側で3300万以上の相続が得られる人って、数的にはたいしたことないなあと思った。
今の世の中、親との別居が普通だから、親と子がそれぞれ家を持っているよね。
高齢化社会で両親が亡くなるのが９０近くになると子供も６０代だよね。
どんな田舎の持ち家でも売れば１５００万〜２０００万にはなるよ。
アパートの一棟も建てていたり、田畑を工場に売っていたりしたらそこそこの
遺産がある。
なにしろ親が自分で貯えた介護費用が保険のおかげで予定の１／１０ですんでいる。今の８０代の年金は額も少なくない。豊かな老人はますます豊かになり貧しい老人はそれなりに元気で暮らしている。
２３区の団塊ジュニアは８０万人いるけど、これは全国から集まってきた結果。
そのうちの５％の４万人は、祖父母の遺産を親が継いで、子供の住宅資金を援助しているとみているが。
「親ローン」という用語が団塊ジュニア世代でも一般名詞化しているくらいだしね。
地方の人口が減るのは年寄りが亡くなるから。
流入人口が入らないだけなら地価は横ばい。
地方の地価が下がるのは相続土地が安値で売りに出されるから。
それがめぐりめぐって都心のマンション購入の高値を支えている。
親もにこにこ笑って預金通帳みせて、志村けんみたいに
「大丈夫だー。イインダヨ」
というだけだから。そのへんの事情がわかっている団塊ジュニアは少ない。
今後の西南側の問題点！
１．再開発されてもかなりの地域でマンションを含め３階以上の建物が建てられない。
２．異常に狭く分かりづらい道路（タクシー運転手でも樹海と恐れている）
信託銀行のコマーシャルみたいな理想の老後＋相続を期待したいですね！
西南側って言うより、
世田谷の問題点でしょ。
今の８０代、９０代の子どもって、５人以上子どもがいることが多いよ。
世田谷もというより小田急沿線の問題点でしょｗ
等々力や野沢や上馬なんて普通に三階建て建っているけどね。
それと太子堂などの狭い道路に密集しているところは、区が
防災用地として相続土地の買い上げをすすめているようだよ。
人口が増えて税収が増えて、都市整備に予算がまわるように
なった。世田谷の問題は子供の数が少ないことだよ。
小学校がどんどん廃校になる。
子沢山の家は目立つから多いように見えるだけで、
実際は子沢山ばかりではありません。
>429
団塊の世代。というのは「生まれた子供」主体の見方
彼らの親は実は５年階層で４世代にわたる幅の広さ。
戦争前に子供３人生んで（軍国主義は兵隊の数増やす）
戦争から帰ってきてまた孕ませた。
今６０歳の団塊は父親が４２歳のときの子だったりする。
団塊は、４０の親の末っ子も３５の親の真ん中も ３０の親の長子も
いるか。その結果が一つの世代に突出している。
生まれた子供は育てなくちゃいけないけど、戦後の経済事情で
子沢山は損だということに気が付きはじめる。
産児制限と、避妊具と優性保護法の普及した昭和一桁の親は
昭和３０年代核家族化して兄弟姉妹は２人が標準。
都会では１９６０年代住宅難になってすでに子供の数が減りはじめて
いる。
今の８０代前半１９２３年以降は、ポスト団塊の親。
そんなに子供は多くない。
さて、話を団塊ジュニアにもどす。
二代目団塊ジュニア
郊外に住む団塊がふるさと回帰。
郊外の戸建ては２５００前後で売られる。
団塊が親と同居する状況では退職金がまるまる残る。
家を改築した金が余れば子供のマンション資金になる可能性もある。
高くなれば買えないはずという期待は、さまざまところで裏切られる。
関西移民の初代団塊ジュニア。（関西でも九州でも就職先は東京）
東京在住３代目団塊ジュニア
親が千葉郊外在住の二代目団塊ジュニア
それぞれ資金事情は大きく異なる。
末子で５９歳の団塊は確かに兄弟が多い。
ただし親は生きていたら１００歳。
今９０歳の親のいる団塊は3１歳の時の子。
戦時中は男がいなくて総じて女性も晩婚。
長子ならそのあとすぐに産児制限が敷かれ
兄弟は少ない。
戦後はマーガレット・サンガーの啓蒙活動もあって
多産は貧困と、女性の過剰労働につながるということで
女性解放運動や民主主義としても「産児制限」が推奨されたんだね。
中国の一人っ子政策と似ている。
人口爆発が社会不安を増大させ共産主義を助長するという懸念も
あったんだろうね。
期待通り７０年安保・三里塚闘争・連合赤軍事件やらさまざまな
騒動を「団塊」は引き起こしたね。そのあとが続かなかったおかげで
世の中は平穏に収まっている。
団塊の世代と団塊ジュニアの大きな違いは、団塊の親が「かたまり」で
なくバラけているのに対して、団塊ジュニアの親は「かたまり」だといういうこと。
団塊は、放任主義で子育てに失敗して、周りを見て動く優柔不断さゆえに
マイホーム取得で失敗した人が多い。
団塊世代が一人で「介護が大変だ」とか騒いでいる。なにしろ１００歳も、９０歳も
８５歳くらいまで子供は「団塊世代」に集中しているわけで、兄弟が多ければ
みんなで親の面倒みればいいはずだが、長女、次女は家を出て知らん顔。
実は、介護は現在６５歳の世代もやってきているけど、彼らは団塊ほど田舎に住んで
いない。８０年代前半３０代後半だったから、適度に不動産財テクするチャンスもあった。
住宅取得適齢期にさほど騒がずとも都下の戸建てが入手できた。
思えば、団塊世代も団塊ジュニアも自分たちの需要に供給が追いつかずに値上がり
したことを恨みに思う点は何とかすべきだ。
２３区に８０万いる団塊ジュニアに４０万戸のマンションを安価で供給するのは
今までのペースでいっても１０年以上かかる。
そもそも不可能なことなのだから。
買わなきゃ下がるという理屈も裕福な親が援助して抜け駆けが出る。
元祖匿名はんでもそれは取り締まれない。
そういう話だ。
いつも、拝見させていただき皆さんの知識の広さと、深い思考に敬服しております。
浅学のため教えていただきたいことがあります。
このスレでマンション需要の細りにおける、局面は供給量を減らして価格を維持し、利益の圧縮を防ぐ。という営業戦略をたびたび拝見します。
しかし、マンションの設計、構築をするのはデベですよね。
建築業でも製造部門（このような表現でいいのかわかりませんが）はある程度、製造を常に継続していないと、生産ラインが停滞しますよね。
そうすると、それを維持するためには、いろいろ経費が発生してくるのではないでしょうか。
つまり、ごく短期においては、調整として供給数の調整は有効かもしれませんがそれが、半期とかになると企業自体の体力の縮小に繋がりますので、損ではないかと思うんですが。
素人なので専門用語もわかりません。
後学の為にお教えください。
デベがやらなければ、他がやる。
戸建てにも逃げる。
＞マンション需要の細りにおける、局面は供給量を減らして価格を維持し、利益の圧縮を防ぐ。
需要は、旺盛です。「買いたいけど買えない」は需要の細りでなく購買力の低下です。
購買力にあわせて商品供給をするのがサプライヤの常道。
だから、地価の比較的安い郊外にシフトしているのです。
供給量はデベロッパーの恣意で決るのでなく
土地の供給や、都市開発の規制（容積）緩和などで増えてきます。
しかし、地価が上がると「保留需要（土地を売らないで自分で使用収益しようという需要）」
が増えて、土地供給は自然に減ります。
都心で土地を買っていまだに供給するデベがいるのは、「購買力の高い客」がいるからです。
千代田富士見は、文京・新宿周辺の戸建てからの買換え。世田谷のグランドヒルズは世田谷の戸建てからの買換え客をターゲットにした商品企画。
さらには、都内の借地にウワモノだけ建てて住んでいた高齢者が配偶者と死別。
足腰がきつく階段は無理という状況で、１ＬＤＫを購入して住み替えという需要も多い。
バリアフリーやセキュリティの高さも高齢者単身生活にはふさわしい。
「買える人」という意味での需要があるから２３区に供給がある。
＞しかし、マンションの設計、構築をするのはデベですよね。
実はデベは商品企画だけ。設計は大半がゼネコンが行います。
＞製造を常に継続していないと、生産ラインが停滞しますよね。
マンションデベは企画も外注、販売も提携で外注、設計はゼネコンマル投げ。
＞それを維持するためには、いろいろ経費が発生してくるのではないでしょうか。
生産ラインの経費はもともと大半がアウトソーシング。彼らは本業が苦しくなったら
若手は販売・仲介。ミドルはマンション管理子会社で食わせることができます。
＞半期とかになると企業自体の体力の縮小に繋がりますので、損ではないかと思うんですが。
事業継続のために彼らも選別した「郊外」を仕入れて、「買える商品を売ろう」としています。
都内の物件の売り渋り（とは思えませんが）
「もともと買えない人に」売っても、それこそローン審査と販売経費の無駄ですよね。
もともと「買える層」の需要でも、遺産相続や退職金が入ったりとか顧客の資金事情に
左右される。だからこそ時間をかけて売るしかないのだと私は思います。
では、郊外がばんばん売れる時代に突入するんでしょうか？
買いたい需要は増え、都心物件は買えないなら、そうなるしか
ないですよね？
４４０さん
素人の私に専門用語の解説まで付けてくれて有難うございます。
丁寧な文書と、素早いレス有難うございます。
住みたくても買えない人が多くなるから、都内は賃貸で安泰と
いうことでは？
私は、デブとは呼ばれるが、デベではない。さてその前提で申し上げる。
９０年代に「マンションデベ」業界は淘汰された。
住宅都市整備公団が、分譲をやめて、大京、藤和、秀和、長谷工など
「マンションデベ大手」がみ経営難に陥り他社の傘下に入った。
専業の管理会社も持たない「住友・三井・三菱・東建（安田）・野村」
などが、本気で取り組んだのは２０００年以降。
２００３年「オフィス供給過剰説」があったから。
実は公共事業でもオフィスでも食えなくなった大手ゼネコンが必死で種を撒いたらしい。
地主を説得し土地を安く出させ、行政に働きかけ許認可を急がせた。
確認申請まで民間委託してしまってその後大問題に発展した。
マンションの一次取得者にマンションを売るのはしんどい。
売ったあとの管理もしんどい。こんなことならオフィス作ってかすほうがなんぼかマシ。
ホテルなら、内装、設備、家具はテナント負担だからもっと楽だ。
そう思っている総合デベロッパーばかりだろう。
三菱地所も三井不動産ももともと「住宅付置義務」から最初はマンション賃貸をやった
くらいでマンション分譲は「パークハウス」「パークアハイム」など高額物件が主体。
２００３年問題がガセで、派遣社員をはじめとしてオフィスワーカーはむしろ増えて
オフィス空室率が上がった結果、マンションなど４年で店じまいというのが
各社の本音だと思う。
流れ作業で片付くのは販売だけ。管理会社はクレームの嵐。こんなことなら
一次取得者向けでなく二次取得者専門でやっていたほうが、事情のわかった客を相手に
しているだけ安定感がある。
大規模マンションは引渡し早々、転売・仲介業者が建物内を我が物顔に闊歩するわ
税務署からの問い合わせはしょっちゅうだわ、若い住民が夜中に設備監視員に無理難題
を持ち込むわ、頼みの施工会社は金を叩いたせいか瑕疵担保は下請けメーカにマル投げ。
マンション分譲など、できれば永久に竣工してほしくない。そう思っている財閥系デベもいたりする
という話だ。
住友不動産は戸建てのリフォーム「新築せっくりさん」との連動と自社の全国営業網が強みでとにかく
潜在顧客を多くつかんでいる（らしい）うちには住友の「友の会」機関紙がこないが。
住友の動きだけは特殊というふうにみているが，ＷＣＴの管理はさすがビル管あがりのスタッフの
手に負えなくて苦労しているらしい。
×「新築せっくりさん」
○「「新築そっくりさん」 失礼。でも前者のネーミングのほうがインパクトある？
団塊世代は、３０歳から３５歳まで、そうやって模様眺めして結局１９８５年に松戸の一戸建てを
買っている。早く買えば６０坪の敷地の駅近が替えたのに結局４５坪の敷地の駅徒歩１５分。
アタマのいい人ほど猜疑心が強く決断が遅い。
＞では、郊外がばんばん売れる時代に突入するんでしょうか？買いたい需要は増え、都心物件は買えないなら、そうなるしかないですよね？
そう思ってます。同時に８０万いる団塊ジュニアは賃貸の相場を上げていくでしょうね。
黙っていても子供は育つ。ＤＩＮＫｓなら別です。橋下先生みたいに産児制限できない人もいたりするだろうし。
でも子供は人生の宝ですよ。夜景見ながら奥さんとワイングラス傾けるのは子供が相手をしてくれなくなってからでも十分間に合う。
そこですね。マンション価格は賃料が今後の最も大きなトピックでしょう。
そう簡単には大きく上がらないですが、上がるときはロンドンのように一気に来るでしょう。
実際都心は上がり始めているし、いずれはもう少し広い地域に波及してくる。30代転職者の給料も上がっているそうですから、これも追い風になるでしょう。
歳を取ったら、シルバーパスでバスと都営に乗り放題の都内に住んだほうが便利ですよ。
シルバーパスを無くすには廃止反対運動が起こるから廃止が難しいし。
もっとも、世田谷は道路が狭くてバスが走ってないエリアがあったりしますけど。
今度の首都高速道路料金改正案を見ても都心、準都心優遇の考え方が良く表れています。
これからもこの傾向はあらゆる面で顕著になっていきますから、住宅選びは慎重にされることをお勧めします。
都心は3区くらいでしょうが、準都心はどこまでの範囲ですか？
>>446
楽観過ぎるね。
少子化のインパクト無視は何が何でも無理ありすぎ。
人が減ればマンションの買い手も減るし、賃貸の借り手も減る。
その辺どう考えてるのさ？
上げ上げ信者が
・無限金持ちがなぜか資産の限りマンションを買い続ける
・無限海外資金がなぜか23区マンションを買いまくる
と主張してたのは、つい3ヶ月程前。
それがいまや外資は逃げ、REITは下げ、不動産流動化関連企業の株価はボロボロで、先行き悲観モードに突入だ。
ちょっと先を見れば、あなたのシナリオは修正が必要だとすぐ解る。
地方との差は広がっていくばかりです
四国や青森の地価は面白いように下がっていきますね
都心の地価上昇より地方の地価下落のほうが数字が大きいので
どこまで差が広がるか注目しています
個人的には都心の地価はしばらくの間落ち着いて
地方の地価がすさまじく下落していくだろうと予想します
新聞でも取り上げられた高知や青森は10年後には
今の半額ぐらいまで落ちても不思議ではありませんね
＞451
＞人が減ればマンションの買い手も減るし、賃貸の借り手も減る。
＞その辺どう考えてるのさ？
少子化で人口減っても純減するのは地方〜近郊で、都心への人口集中は変わらないから都心と地方の二極化が激しくなるだけで、都心については即、土地マンション下落にならないと思うけど。
日本の人口減少は数年前から始まってますが、２３区の特にセンターコア地域については今後１５年は人口増という統計が出てますよ。
４５１さんがもし地方住まいならまさに現実的な見解だと思いますが。。
最近東部のデベが張り切ってますねｗ副都心線が東部にもっと伸びるように交渉したほうが売り上げアップになりますよ
開発案件が目白押しだからな。
三井が日比谷にも進出するらしいし、
三菱の大手町投資は巨額だし、
新宿、渋谷、池袋の地盤沈下は誰の目にも明らかだろう。
今日の日経にも書いていた。
副都心線は新宿、渋谷、池袋のデパー間競争って側面だけが強調されて、
いわばゼロサムゲームの生き残り競争。
発展性が無い不毛な競争だよ。
副都心線自体も山手線から乗客を奪うだけの話でこれも
ゼロサムゲーム。
>>451
>それがいまや外資は逃げ、REITは下げ、不動産流動化関連企業の株価はボロボロで、先行き悲観モードに突入だ。
REITや不動産株を欲しい人がいないだけで
23区内のマンションが欲しい人は大勢いると思うが。。。
REIT、不動産株の値段とマンションの価格が正比例する必要はどこにもない。
大手町の発展と、城東側の発展がパラレルになる根拠は一体なんだ。
大手町が発展しようとしなかろうとサラリーマンは大手町で働くし、
銀座で遊んでるおばちゃんおじちゃんがわざわざ城東に移り住む訳
でも無いし、、。
埼玉、千葉から城東に来ているのは理解できるけど、それと大手町
の発展は無関係だしねえ。
まあいいけど。城東の地価が上がれば当然都心城南の地価も上がる。
格差が縮小するというよりはね。そういう意味では試金石だね。
>>463
城東と言う意味ではなくて、築地、勝どき周辺から北上して、
清澄、住吉辺りまでがライフスタイルの変化によって職近居住地が
好まれて今後、発展していくと言う意味ではないのかな？
そうゆう意味ではパラレルな発展では。
「新宿、渋谷、池袋」って表現が最近多いですが、東京長く住んでる人は
あんまりこういうくくり方というか表現しないですよね。
カラーというか特徴違うし。で、必ず東を持ち上げるｗ
たぶん同一人物なんだろうなぁ、と思ってる人は多いよね。
東信仰もここまでしつこいと、ちょって食傷気味かも。
だいたいが、新宿、渋谷を銀座と比べるのも良くわからない。
ましてや大手町、日比谷と比べて、住宅の話に持ち込むのもよくわからん。。。
私は、これらのネームはいずれも東京の顔としてそれぞれの個性を活かした発展をすると思いますよ。
東側の人は東京、大手町、銀座、日比谷を過度に持ち上げる。
西側と都心の人は新宿、渋谷、池袋、大手町、銀座をそれぞれの良さで認めてる。
東の人は背伸びなのかいっぱいいっぱいなのか、心に余裕がない。
西側、都心の人は余裕を感じる。
東部に住むより新宿、渋谷、池袋近郊に住んだほうが
はるかにいいです
新宿近郊はどうかなあ。でも、吉祥寺近辺だったらいいな！
渋谷なら近ければ近いほどよくて、遠いと職場に不便。
池袋は、、、うーん。。埼玉から便利なイメージ？
そんなところでは？
まあ東部はありえないということで
完
近郊なら松戸が好き！
だって柏より東京に近いんだぜ！
なんと、大都会柏よりも近いのか！
寝ます。おやすみなさい。
渋谷も、新宿も、池袋、銀座も駅で言えば住む街ではなく遊ぶ街。
だけど、銀座タワーと青山パークタワーは欲しかったかも。
ちなみに青パー、16坪1LDKで13600万円が登場。やっぱバブル？
こんな統計ありました。
ちょっとやばめなんで伏字にしました。
わかる人にだけわかってもらえれば。
答えがわかっても書き込まないように。
>>463
大手町の発展と、城東側の発展がパラレルになる根拠は一体なんだ。＞
城東って括りじゃなくて、都心湾岸部と都心東部ですよ。
いわゆる県境外周区は都心回帰を考える場合は除外。
都心回帰＝職住近接の実現だから、
渋谷・新宿・池袋周辺に勤務するサラリーマンが減って、
代わりに大手町・日本橋・八重洲・汐留あたりのサラリーマンが増えれば。
都心湾岸部と都心東部に住みたいと思う人は当然ですが増えて行きます。
逆に新宿あたりの通勤は便利だが、大手町あたりはちょっと不便って
ところは人気が下がって行くわけです。
既に新宿周辺のワンルームは余り気味です。
近郊なら市川が好き！
だって船橋より東京に近いんだぜ！
パラレルに発展して行くには、
需要だけではダメです。
適正な価格帯で、まとまった数量の供給があることが大原則です。
（供給面が不十分だとバブルになるだけで、実際の発展にはつながらない）
その点、都心湾岸部と都心東部はまさにパーフェクトな環境です。
産業構造の変革による、町工場、倉庫のマンション化は今後も
進みます。旺盛な需要を次々と取り込んで、都心回帰の大きな受け皿に
なるでしょう。人が集まり始めると街も変わる。好循環が続くでしょう。
>>451
質問です。
＞少子化のインパクト無視は何が何でも無理ありすぎ。
＞人が減ればマンションの買い手も減るし、賃貸の借り手も減る。
＞その辺どう考えてるのさ？
少子化の傾向はマンションが安かった2003年と現在で状況が
一変しているとは思えません。
2003年も少子化の問題はあったのに、何故マンション価格は上昇
したのでしょうか？
＞上げ上げ信者が
＞・無限金持ちがなぜか資産の限りマンションを買い続ける
＞・無限海外資金がなぜか23区マンションを買いまくる
＞と主張してたのは、つい3ヶ月程前。
区部に限っては買いの需要より売りの供給が少ないことが問題だと
思います。
ここ数年で需給が壊れるほどの供給があるとは思えないのですが、
供給サイドではどう考えているのでしょうか？
＞それがいまや外資は逃げ、REITは下げ、不動産流動化関連企業の株価は＞ボロボロで、先行き悲観モードに突入だ。
REIT下落で悲観する人もいると思いますが、イールドギャップは2.5%まで
回復しており、また買いたい人もいると思います。
REITが上昇したら、シナリオ修正しなくていいんでしょうか？
職住近接のニーズが今後高まって行くと予想される大きな理由は、
首都圏の少子化が年々深刻になり、
それを補う為の地方からの上京者数が増えて行くからです。
地方からの上京者には首都圏に地縁・血縁はありませんから、
極めて合理的考え（利便性と価格を比較、検討）に基づいた
都心部居住を目指すでしょう。
その面でも、都心湾岸部および都心東部の発展は約束されています。
まとまった数量の供給があっても、
地域の持つイメージってものがありますから。
住みたいって街は好イメージの街でなきゃね。
イメージが良い割にゴチャゴチャした自由が丘みたいに。
>>481
そのイメージのおかげで安く便利なマンションライフが手に入るのです。
住環境が良くなって、また実際に人口が増えて話題に上る機会も
増えれば、そのイメージも変わって行きます。
そういった面で、手に入れるタイミングが早ければ早いほど
より有利な購入が出来るでしょうね。
数年先の購入を考えている人は、あまり話題にならず静かに進んでくれる
ことを望んでいます。
でも、実際に住む人が増えて街のイメージが変わって行くと、
そのまま放っておいてくれない可能性が高いでしょうね。
新東京タワーの存在も気になるところです。
>>480
＞その面でも、都心湾岸部および都心東部の発展は約束されています
あのさ、地方から出てきたヤツらが坪250万以上もするようなマンションを買えるわけないだろ。
ここに出てくるような引きこもり諸君（実際はド＊＊＊だ）はそんなことはないというだろうが、平均レベルでのリアルな数字だとそうだ。
普通の平均的なサラリーマンが買えるのは坪200万までだよ。
親の資産があれば別だが、田舎だとそんなものはないからな。
昔だと、男なら一生に一度は家を買いたいというのもあっただろうが、そんなのは団塊の世代まで。
今の若者は生活を切り詰めてまで家を買おうなんてまったく思ってない。
何しろクルマさえ買わないんだから。
買ってますよ、上京者も（笑） ただし、将来田舎に帰る予定だから、
将来の流動性ポテンシャルが高い立地・物件を選択してます。
もちろん、交通利便性の高いところを選ぶから車の必然性はありません。
将来、東京に永住するつもりなら城南地区を選択する人も
多くいるでしょうね。
押上の新東京タワーを眺めることの出来るマンションなんて、
東部というよりも北東部。
浅草辺りから隅田川越しに見れば風情はあるかもしれないけど。
錦糸町辺りから北側のタワーを見るために北向き部屋を買う気にはなりません。
>>479
>REIT下落で悲観する人もいると思いますが、イールドギャップは2.5%まで
>回復しており、また買いたい人もいると思います。
そーですよね
値下がりは収益還元法に従えば好感していいハズですよね
なのにリアルな不動産の価格だと
「調整で下がる」と言うと文句を言う人が現れるんだよなｗ
>少子化の傾向はマンションが安かった2003年と現在で状況が
>一変しているとは思えません。
2006-07年のプチバブルは
株式で言うところの「ファンダメンタルズ」が変化して起きたわけではないのです
外資が都心物件を買ってファンドにしたのを追いかけて、
国内資本も後に続けとばかり出口を考えずにビルや土地を買い漁った
ファンド自体は、融資先がなく金を持て余した地銀が買うので価格が上がる
それに釣られてますます都心の不動産に買いが入りファンド化される
それで用地が不足して、取引価格が上昇して評価額が上がる
その連鎖がこの４年間の動きだったわけです
で、配当を付けなきゃいけないのだが、オフィス賃料はまだ上がる余地はあるが
レジデンスの賃料は・・・というところまで届いたわけ
ところがこのタイミングでサブプライムローン問題も顕在化したわけで
成長期待プレミアで利回り以上の価格が付いていたのに
信用収縮から資金引き揚げが起きプレミア分が消滅することを連想して
利回りに合った安全な投資ポジションに戻ろうとする変化が
まさに今起きているわけです
それはREITでもリアルな不動産でも同じです
あと、ファンダメンタルズの範疇である少子化問題だけど
基本的に一変はしてないのだが、ちょっと注意すべきことがある
2003年当時は丁度団塊Ｊｒ.がマンション購入年齢に上がってくる時期で
マンション需要の拡大がかなり期待された時期なわけ
2007年現在は、団塊jr.の需要はまだピーク、もしくはピーク直前だとは思うが
フタを開けてみたら、団塊jr.は郊外生まれが多く郊外志向（戸建て志向）が多くて
それに親が家持ちで本人たちはマンション購入は価格次第と消極的であるために
思ったよりマンション需要は多くないって業界的には気付いてしまった
だから状況自体は変わっていないハズだけど、
業界的な状況認識はだいぶ変わっていると思うよ
買ったよ。中古も高いから、どうせ買うなら新品がいいでしょ！
だんだん議論のポイントが分からなくなってきた。
結局湾岸と東部が一番であって欲しいと妄想してるだけ。
そのためには地方も郊外も、都内の西も南も下がって欲しいと。
博多とか仙台とか地方中核都市には駅近くのタワーマンションの
上層階の８０平米もある部屋が４０００万円くらいで買える。
東京なら中古でも一億超クラスの立派な造り。
飲食や買い物なども東京に負けないどころかかえって便利なような立地。
ああいうのを見ちゃうと東京の狭くてしょぼいのに５０００万円以上
払ってまで東京にしがみつくのがいやになる。
仕事上可能ならそういうとこに
Ｕターン就職したほうが生活は豊かな気がしてきてる。
風向き変わって地方重視せざるを得ない状況ですからね。
なんといっても議員の議席は地方に重点配分されているので。
東京が牽引して日本全体を浮揚させる、という話だったはずなのが、
いつのまにか地方は下げ東京だけが格差を広げて生き残るみたいな
ことになって、さすがにそれでは国民的な合意にはなりえない。
首都機能移転や遷都なんかも再度議論されてくるのでは。
地方でも地価上昇しているところと
夕張や青森・高知のような永遠の＊＊＊との差が出てきているからねえ
首都機能移転や遷都は、
我田引水の議員達ばかりでもめるだけ。
纏まりはしないよ。
巨額な費用も出しようがないし。
東京２３区の団塊ジュニア８０万人という話は書いた。
横浜市の２００５年国勢調査をみると、団塊（５５歳から５９歳）が２７万人に
対して団塊ジュニア（３１歳〜３５歳：全国から集まったものと地元育ちの計）は
３１万人。
団塊の前後５年が２２〜２３万に対して
団塊ジュニアの前後５年は３０万人２５万人とかなりのボリューム。
重要なポイントは「デベ対消費者という構図で考えると間違える。」という一点。
供給者が価格を決めているようにみえて、潜在需要の膨大さが徐々に地価を
上げていく。住宅取得ニーズがなければ地価は横ばいになるはずなのだ。
実際若年層の都心部集中は事実として否定できない。
地方では食えない現実が若年層を首都圏に引き寄せる。大企業も景気拡大と
団塊退職、リストラ補填で若年層を雇用拡大してきている。
東京２３区と横浜市だけで
３１歳〜３５歳までの人口が合計１１１万人もいる。団塊の９２万人をしのぐ数。
この５年のあとにも８５万人の２０代後半が控えている。
結婚して子供が生まれて５０万戸の持ち家需要は時間とともに顕在化する。
三越でも西武でも経営危機に陥ったら、大バーゲンセールをやるだろうか。
どこかに会社ごと買われておしまい。
ホテルでもマンション同じ
マンションデベが、間違った土地購入をして経営危機になったらどこかに買われて
おしまい。断末魔のバーゲンセールなどやらない。
確かにあと１５年後には日本全体の少子化の影響は出てくる。
そのまえに、中国のバブル崩壊や年金制度の破綻、医療保険制度の破綻など
リセッションの材料は山積みだ。結果としてデフレ再燃でなくインフに向かう。
その間にマンションデベの業界再再編が終わっているだろう。
×インフに向かう。
○インフレに向かう。
さらに中央区の若年層の集中はすごい・・と書こうとしてよく見たら
データは大阪だった。
http://www.city.osaka.jp/chuo/life/outline/img/statistic01.gif
現実的な値段の築浅が出てきたねぇ。
>>501
しつこいな。コピペしとくから良く考えろ。
莫大な団塊ジュニアの需要なんて無い。
買える奴は、ここ数年でもう買っている。
買う必要のない奴も相当数いる（転勤族等の家賃補助、或いは社宅組）
残ってる団塊ジュニアは、買えない奴だ。もう大きなパイは無い。
どうして団塊ジュニアがみんなマンションを買うという発想になるのか理解できないね。
デベ或いは供給側の人なんだろうね。
長期的に人が減り、世帯も減りしてゆくのが確実な中で住宅需要も減退してゆくと見るのが普通。
20年後にマンション買いそうな層の人口は今の半分強しかいない。
しかも親や祖父母の家を相続する可能性が高いから新規で家を買う奴は相当少なくなるだろう。
首都圏（東京、神奈川、千葉、埼玉）年齢別人口 （もう2年前のだから注意して見てね）
２００５年国勢調査、単位万人
０〜４歳 １４３万人 超足らない
５〜９ １４８ 超足らない
１０〜１４ １４５ 超足らない
１５〜１９ １６４ 凄く足らない
２０〜２４ ２１５ まだまだ足らない。新卒大量採用だ。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
２５〜２９ ２４３ これが適正水準かな？
３０〜３４ ２９２ 団塊Ｊｒ。多すぎ。フリーター多し。
３５〜３９ ２６７
４０〜４４ ２３０ バブル世代
４５〜４９ ２００ ここが一番少ない
５０〜５４ ２２２
５５〜５９ ２７１ 団塊。多すぎ。肉体労働系多し。
６０〜６４ ２３５ ちょい多すぎ。肉体労働系多し。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
６５〜６９ １９５ 生産労働人口外
25-29もかなりの数だね。今なら27-31か。
素直にこれを見ると、まだまだ需要は多いと読めるが。
都内の供給が細っているのも事実だし。
> 残ってる団塊ジュニアは、買えない奴だ。もう大きなパイは無い。
この根拠も知りたいな。ここ数年の供給量では、人数に比べればまだまだ少ない。
自分の部下スタッフは504さんが記述されている”団塊Jr”が多いです。
選抜された地方の国立大学卒が多い（院卒も多い）。
地方出身者の方がバィタリティが有って優秀な人間だと感じますが・・・（英語で普通に業務も処理できる）
彼らは、今、マンション買ってますよ。もう購入した人達も多いけどね。
最近は33歳ぐらいで管理職に引き上げられるから、社宅にも長居出来ない
という理由もあるけどね。
今の値段で買える人は、もう買っていると考えるのが普通だと思うけど。
それに、なんで高くなったときに、あわてて買うの？
一括で、ポンッと買える余裕がある人はいいだろうけど、
そんな余裕のある人は少ないでしょう。
高くなったから、のほほんとしていた
庶民があわててるんじゃない？
ここの掲示板の住人のように、ある程度確立された相場観をもってマンション買う人は少ないですよ。
数年前の安値も、買うタイミングにない人にはまったく関係のないことでしした。
普通の人は買うべき時が来たら初めて検討し、自分の買える物件を探すのです。
その際、同じ物件が数年前に比べて、どれだけ割高であるかなんてことは頭に浮かばない。
重要なのは、まず自分の棲みたいところに欲しいと思う物件があるかどうか、そして購買欲を刺激し尻を蹴飛ばしてくれるような営業マンにＭＲで出会えるかどうか、最後に資金力や金利で実際に購入可能かどうかです。
その条件を満たす物件が23区内から激減しているために、販売にブレーキがかかっているのです。
一都三県
１９８０年５〜９歳人口 ２５２万人
２５年後、３０〜３４歳 ２９９万人
４８万人増 上京者比率 １６．００％
１９８５年５〜９歳人口 ２０２万人
２０年後、２５〜２９歳 ２５０万人
４８万人増 上京者比率 １９．２５％
１９９０年５〜９歳人口 １７６万人
１５年後 ２０〜２４歳 ２２１万人
４５万人増 上京者比率 ２０．２４％
ちなみに
１９９５年５〜９歳人口は１５３万人
２２０万人レベルになるとして
６７万人増 上京者比率は３０％に達する。
上京者比率が高まるに連れて、都心部への需要は年々強くなって行く。
団塊の世代Ｊｒの上京者は意外と少ない。
ジモティー比率が高く、
近郊、郊外にとっては追い風、
都心部にとっては逆風の時代だった。
現在の２０代後半が購入層になった時点で
状況はがらりと変わってしまうだろう。
西側が得か東側が得か？
イメージ云々を問うなら今のところ西側で問題ないだろう、しかし実を取った場合都心での仕事、娯楽など利用できるコンテンツは同じなわけだ。
そのくせ物件購入の差額でベンツ、フェラーリが購入できるメリットは大きい（その後の駐車料金からも買い換えのペースも違ってくる）。
なぜか？
あなたがどこに住んでいるのか気にするのは近親者か同じ部署内の同僚程度、一歩家を出れば県民かどうかさえ見分けが付かない。
あとは個人の価値観の問題だが想像力を膨らませてみてほしい。
（女性ならベンツ、フェラーリを他の物に置き換えても可）
>>515
>上京者比率が高まるに連れて、都心部への需要は年々強くなって行く。
地方出身者が増えているのは判るけど
地方出身者が都心エリアのマンションを求めるとは限らないわけで
そのような推論に至るのか理解出来ないのだが
ちょっと前にも指摘があったけど
普通の地方出身者は6000万円のマンションなんて買えないよ
銀行とか大手商社、メディア関係以外の人なら3000〜4500万円が相場でしょ
有り得るとすればダブルインカムのケースだが
地方出身者の大多数がダブルインカムだとは考え難いしねぇ
地方からの上京者には首都圏に地縁・血縁はありませんから、
極めて合理的考え（資産性、換金性、利便性と価格を比較、検討）
に基づいた都心部居住を目指すでしょう。
価格優位性が高い都心湾岸部および都心東部の将来性は高いでしょう。
供給量が多いので、価格優位性は将来にわたり維持できると思います。
高すぎてしまったところには、たとえ都心部でも人は集まりません。
通勤に便利な都心部に住んで
ダブルインカム
こんなパターンが増えていくと思います。
夫婦ともに正社員で、世帯年収１５００万円？
ダブルで住宅手当？
企業の住宅手当は、世帯主でないと支給されないはず。
ダブルで住宅手当ってことは通常ないと思います。
東側業者ってなんでここまで必死なの？
首都圏在住者
団塊Ｊｒ以降、郊外生まれの郊外育ちがずいぶんと増えました。
結婚も幼馴染とし、就職も郊外、完全な土着化が進んでいます。
郊外については、それほど人手不足といった感じは無く、
人手不足に悩む都心部の中小製造業の郊外移転が続いてます。
この土着化と少子化は、都心部業務に占める地方上京者の比率を
長期にわたり高めて行くでしょう。
女性の職場進出も進みますから、将来的には地方上京者どうしの
結婚が増えて行くでしょう。
そして、これは結婚後の共稼ぎ率を高めるとともに、通勤利便性に
優れた都心部需要を高めて行きます。
肝心の婚姻率自体が下がっているからなー。
格差が広がれば、ますます下がるよ。
そんな状態なのに、江東区の保育所は待機児だらけで、
共働きの子育てにはかなりきつい。
保育料を上げ、その金で施設を増やそうとしているみたいだけど、
少子化の時代に保育所をやろうっていう人はいるのかな？
おまけに、保育の入所は、ちゃんとお金を払えないような人優先だったりするし。
とにかく、もうすこしマーケティング発想を持とうよ。
＞普通の地方出身者は6000万円のマンションなんて買えないよ
別に普通の地方出身者が買えなくても、親の援助がある人が買うっていってるでしょ。１００万人案の５％が該当すれば、５万人。
親が祖父母の遺産が４０００万入って、子供二人なら２０００万づつ
資金援助。４０００万のローンなら８００万の年収があれば容易に組める。
少子高齢化とは、大相続時代。
田舎の大地主は、相続税対策で、９０歳の婆さん（被相続人）に
遺言書を書かせて、長子相続を継承しようと企む。孫までちゃんと相続人に
なっていていきなり数千万の遺産を相続するケースすらある。
法定相続人である次男、次女でも遺留分を主張するから法定相続の半分の遺産は入る。
相続人が４人〜５人のケースでも養子を増やすなど阿漕な遺言書をしこまない限り、分家の法定相続人にも１／８〜１／１０の遺産は渡る。
相続税課税評価で４億の相続でも、４０００万程度の代償相続でキャッシュが
渡されるようだ。
戦後は農地改革で大地主はいなくなったが、戦前からの地主の子孫は大抵が
大正生まれの相続人。これが今８０代から９０代。亡くなれば５０〜６０代の子供が相続人。
９０歳の祖母が亡くなれば遺産は６０歳の子供が継ぐ。団塊世代は兄弟が多い。
末子以外はリタイヤして年金生活だから、末子が親の面倒みていたりする。
ともあれ兄弟が多いと田舎の土地は売却して処分。預貯金とあわせて兄弟で
均等に割るか代償相続。
６０歳の団塊は、すでに持ち家。３０年間でローンもあらかた返済している。
今の団塊ジュニアに住宅資金援助がいく流れになる。
不動産が「資産」という意識は、５０代、６０代には根強い。
不動産が暴落する
ということが歴史上もいかに稀なことかは、インフレ世代を生きた彼らしかわからない。いざというとき換金しやすい都心周辺の物件ならインフレに強いと思っている。
親が遺産を残してくれた子供は自分の子供にも遺産を残したいと思うものだ。
ところが、団塊の自分は、郊外住宅をつかんで大失敗。
だったら今のうちに子供の不動産に金を使わしてやろうというのが親心。
そのかわり、自分は心置きなく資産を使い果たせる。
×１００万人案の５％が
○１００万人の５％が
都心部に関しては
行政サイドだけでなく
企業サイドからの支援もぼちぼち出ています。
企業が本社内に託児所を置き、時差出勤も認めるところが
優良企業に現れてきています。
これから人手不足で人材の獲得競争になるから、
各企業も力を入れて行くでしょう。
賃金レベルだけでなく、福利厚生面での格差が広がっていくでしょう。
それから、都心部大規模マンションの場合は託児所併設が増えるでしょう。
団塊ジュニアは二人以下の兄弟姉妹。となれば、夫婦の片方が相続で援助うけられたらいいわけ。
かつて相続税で平等社会が実現できたと思ったのはインフレ時代だけの話。
バブルの時に地方の不動産は市街地再開発や工場移転やゴルフ場やリゾート
で買われて、デフレ時代には預貯金で「目増え」した。
爺さんが亡くなった０年前には地価は下がっていたが、その後婆さんの相続
にあわせて、賃貸住宅建てたりさまざまな相続税対策を施してあったりするのが
地方の地主の実態だろう。
格差社会ということを言葉だけでなく「資産」レベルで理解したほうがいい。
そういうものは「数が少ない」などと言っていると、そういうもののおかげで
自分が「買えなくなっている」事実から目をそらすことになる。
「格差」というのは自分から下との差ではなく自分から上との差が
自分に影響を及ぼすものなのだ。
×爺さんが亡くなった０年前
○爺さんが亡くなった１０年前 スマソ
買える人のレベルまで値段が下がってきて、みんなが買えるのなら
それは「格差社会」でなく「平等社会」
富の再配分は行政の機能だが、それが中曽根政権の赤字国債発行から
２０年で８５０兆円、ＧＤＰをはるかに超える額まで膨れ上がっている。
もはや、行政の「富の再配分」による「平等化」は期待できない。
だから市場原理主義＝格差社会を肯定せざるを得ないのだ。
世の中が読めていて、シナリオが描けないと苦労する時代になった。
買いたいときに買えばいいというのは「恵まれた人」のセリフ。
庶民は現実を精緻に分析してどう動くのが最適か考えなければならない。
金がなくても知恵があればなんとかなる。パニくって思考停止して失敗したのが
団塊世代なのだ。
http://www.ipss.go.jp/syoushika/seisaku/html/111b1.htm
特殊出生率が２．１になっているのは、前の世代の数値を
反映しています。
団塊ジュニアとは現在３３歳から３７歳。
団塊と誤解していませんか？
首都圏で戸建住まいが多いとはいえ、団塊世代が
３人以上の子を産んでいたら、日本全体の少子化も止まったはず。
年子や双子でも３人子供をつくるには５年はかかります。
>団塊世代が３人以上の子を産んでいたら、日本全体の少子化も止まったはず。
どういうこと？ あんまり意味もないと思いますが。
どうしてそういうひがみ発想するかね。単なる例でしょうが。
不勉強でディテールしか読まないアフォ相手にしていられない。
もうやめるよｗ
期間合計特殊出生率はある年における全年齢の女性の出生状況を、一人の女性が行うと仮定して算出する数値。
早婚化などにより出産年齢が早まると、早い年齢で出産する女性と、旧来のスタイルで出産する女性とが同じ年に存在することになるので、見かけ上の期間合計特殊出生率は高い値を示す。
反論しているのは、団塊ジュニアでなく「ゆとり」世代だろ
金のないやつはせめてもっと勉強しろよ。
>>523
>親が祖父母の遺産が４０００万入って、子供二人なら２０００万づつ
>資金援助。４０００万のローンなら８００万の年収があれば容易に組める。
地方でそれだけの財力があるなら
孫は東京でサラリーマンなんてやっていないと思うけど・・・
「100万人の5％」とひとことで言うけど
5％という数字は30歳給与所得者の年収1000万円超比率よりも高い数字なわけで
貴方の上げたシチュエーションに該当する地方出身者なんて1％もいませんよ
2000万円という金額なら
専業稲作農家の親が急逝して一町の田圃を売り払ったとしても
1000万円ちょっと（大体一町歩の田圃なんて買う人いなし）
さらに敷地200坪の地所を坪5万円で売却して1000万円、合わせて2000万円
もしくは、市街地の家屋100坪を坪20万円で売却して2000万円
あとは、都市部の家屋40坪を坪50万円で売却して2000万円とか
プラスして金融資産もあるだろーが、相続を独り占め出来るケースは少ないだろうし
どこから夫2000万円＋妻2000万円＝4000万円なんて金額が出てくるのやら
確かにおのおの2000万の援助なんて率は本当に少ないだろうね。
あまりにどんぶり恣意的計算という感じがする。
それより出生率の低下だよね。実際、産んでいる人は2人が多い
んだよね。1人子率はいまだに低い。出生率が少ないのは、
DINKSの影響も多少あるけど、一番は非婚、晩婚化だよ。
出生率の低下云々言うならファミリー物件は苦戦なのでは？
地方は地価もさがる、年金は不安、
人は減って店舗やら不動産は無価値化、
医療受けるとなれば都市に出ないといけないので金かかる、
子どもらは都心に去ったっきり帰ってこないから、
介護も人に頼まないとでこれまた金がかかる。
相続だの援助どころか、
自分の葬式までの費用をどう確保するかで必死ですよ。
都心のマンション購入に金を出してやるなんて・・・
だいたい、金を渡してしまったら、
子どもらが自分たちに関心持たなくなるのはわかりきってる。
迷惑かけないように使い切って逝ければそれで御の字。
>>513
差額分キャッシュで持ってるわけでもないし、価格差だけで東を選ぶ人が
現実問題として即金で新車フェラーリを買うライフスタイルの訳がない。
そもそもそういうライフスタイル、稼ぎの人間は東に好んで行かない。
それはイメージでもなんでもなく事実。必要に駆られない。
それでもなお東を勧める業者の意見ならもっと具体的かつ訴求的でないと
安いよ、発展する可能性あるよで、「今」を生きてる人間は買いません。
>>538
首都圏（東京、神奈川、埼玉、千葉）団塊の世代流入と定着の歴史
単位千人
１９６０年
東京５８６、神奈川２４０、埼玉１９１、千葉１８２、計１２００
日本全体の団塊に占める割合１６％
１９６０〜７０年にかけて、中卒、高卒、大卒の団塊が首都圏に大量流入
１９７０年
東京１１０７、神奈川４３３、埼玉２７０、千葉２２４、計２０３４
日本全体の団塊に占める割合２９％
１９７０年以降、工場の郊外への移転及び持ち家取得にともない２３区から
市部および近隣３県への移動が開始、一部は田舎へのＵターンもあった。
２００５年
東京６２５、神奈川４５８、埼玉３９９、千葉３３９、計１８２２
日本全体の団塊に占める割合２７％
１９６０年から２００５年の増減
東京＋３９（７％増）、神奈川＋２１８（９１％増）、
埼玉＋２０８（１０９％増）、千葉＋１５７（８６％増）
東京６２５千人の内、２００千人が市部在住、４２５千人が特別区部。
持ち家比率は市部６６％、区部５７％。
区部持ち家層の大部分は親の代からの居住で、地方流入者のほとんどは
近隣に流出、一部貧困層が引き続き、公営・民営の借家にとどまり、
その独身率は高くなっている。
親は自分がもらった遺産の話は子供に話さないものだ。
実際、自分が５０代になって相続にかかわればわかる話だ。
戦後の相続と戦前の長子相続では事情が違う。
戦後の農地改革で小作人がなくなり普通の農家でも田畑は持っている。
ほとんどが市街化区域内の農地。
９０年代の地方の税金の無駄遣いは、不必要な道路事業、区画整理だ。
地元の議員が地元の土地を道路用地で補償させるような計画道路を
むりやり事業決定してきたのが９０年代。
地価が下がったから・・・というのが理由だが人口が減る中で駅前や
郊外の幹線道路だけが整備されバイパスのそばにあった田んぼのや畑が
建売住宅に変わった。
ここに書き込む団塊ジュニアが、じつは一番階層化が極端なのだと思う。
下ばかりみていて「こんな高値でマンションなど買うやつはいない」
と高をくくっていると、気がつけば郊外にも買える家はなくなっているぞ。
師匠！どこに業者がいるんだよ。
俺は悩める団塊ジュニアのためを思って書いている。あんたが
いい加減な思い込みで、購入阻止をはかっているのがいかに愚かなことか
示したいだけだ。
団塊の世代が含まれる５５〜５９歳独身率（2005年国勢調査）
上位７区
1位 中野区 １９．１、2位 台東区 １８．９、3位 荒川区 １８．８、
4位 墨田区 １７．４、5位 豊島区 １６．９、6位 新宿区 １６．６、
7位 北区 １６．２、
30代独身率、上位７区
1位 中野区 ５５．１、2位 渋谷区 ４９．９、3位 豊島区 ４９．５、
4位 新宿区 ４９．３、5位 杉並区 ４８．１、6位 千代田区 ４７．１、
7位 文京区 ４５．７
団塊の世代は町工場等への中卒就職者が多く、このため台東区、荒川区、
墨田区が上位に来ているが、産業構造が変わり、今や高卒上京者の多くは
飲食・小売等のサービス業に就業。これら３区はランク外となっている。
比較的所得の高い団塊サラリーマンのほとんどは市部及び近隣３県に流出
し、それら地域の人口を一気に押上げ、人口のコブを形成した。
２３区内に残っているのは親の代からの持ち家層と、所得水準が低い
公営・民営借家層。
団塊の世代大量退職による税収減は、２３区は軽微に終わると思われる。
さらに、団塊世代の引退後の移住については、
数的には市部及び近隣３県の上京第一世代だが、
それぞれ自家を持っているケースが多く、自家売却の上、故郷にＵターンするのか、それとも親を引き取るのか、この選択は妻がいる分難しい。
インセンティブによる田舎への移住を真剣に考えるのは、どちらかと言えば
２３区内の公営・民営借家住まいの低所得層だと思われる。肉体的に元気な内
に移住を考える人はかなり多いかもしれない。
基本的に、都心周辺、城南一等地への集中は変わらないでしょう。
そこから溢れたコップの水が、城東の一部、横浜方面の一部、
城南二、三等地域に流れるというだけの話。
南側業者ってなんでここまで必死なの？
>>538
２０００万の援助が例が、どれだけのパーセンテージならば納得するの？
日本の死亡者数は、２００２年に戦後はじめて１００万人を越え、その後も、
どんどん増加していきます。
毎年の相続のうちの４％は課税相続。４万件は５０００万＋相続人数×１０００万
を超える相続ということだ。
これは相続路線価をもとに軽減措置を加えた結果だ。実際は配偶者が相続する
場合は１６０００万まで控除がある。大抵は無税の範囲に収まる。
逆に言えば課税相続年間４万件の大半は、時価２億以上の相続。
相続人が４人としても一人平均５０００万以上の相続財産を取得する人が
年間１６万人はいるという話になるだろう。
実際には親の片方が亡くなっても遺産分割はしないで、残りが亡くなって時点で
遺産分割という例が多いから、相続件数は半分として
一人平均５０００万の相続は年間８万人はいる。
重要なのは、高齢の死亡が多いために相続人が大抵は５０歳、６０歳になっている事実だ。だから今はシニアの富裕率が高い。
なぜかうちの父ちゃん金持っているんだ・・と不思議がる世の中だったりもする。
相続税の控除枠が高すぎるのと、さまざまな相続税対策が今度は収入を
増やす方向に動くのが「格差拡大」の要因なのだ。
これは実際に相続してみたらわかる話だ。
×４万件は５０００万＋相続人数×１０００万を超える相続ということだ。
○４万件は５０００万＋法定相続人数×１０００万を超える相続ということだ。
２００３年度、２００５年度の給与納税者の年収総額差異
単位百万円
経済規模が大きくなった区もあれば、縮小している区もある。
都心部の経済規模は膨らみ、周辺区の経済規模は概ね縮小している。
非正社員層が多く賃貸居住するエリア（主に環七周辺の狭小戸建と
アパート混在地帯）の将来は暗い。
１位 港区 ＋５２６２４、２位 江東区 ＋３２４８１
３位 中央区 ＋２８８４６、４位 品川区 ＋２０４７５
５位 新宿区 ＋１４８６７、６位 千代田区 ＋１２３８０
７位 大田区 ＋１１４９３、８位 墨田区 ＋９８３６
９位 文京区 ＋９１６６、１０位 台東区 ＋５１３３
１１位 江戸川区 ▲４７１、１２位 中野区 ▲２１４９
１３位 荒川区 ▲２３２０、１４位 北区 ▲３１０９
１５位 葛飾区 ▲６５２０、１６位 目黒区 ▲６６２４
１７位 豊島区 ▲７９０３、１８位 練馬区 ▲９４９９
１９位 世田谷区 ▲９５２７、２０位 渋谷区 ▲９５２７
２１位 足立区 ▲１１２２１、２２位 板橋区 ▲１２７９１
２３位 杉並区 ▲２６３８０、
>>544
都営住宅の家賃は、年収の少ない国民年金の寡婦年金（２００万以下）の
高齢者が３万円程度。
町田あたりに９０歳の寡婦がかなり多く住んでいる。世田谷も下馬あたりが多い。
６５歳以下の現役労働者でタクシー運転手とかは別にして都営アパートに住む
団塊世代はそんなに多いだろうか？
収入があれば一般のアパートが借りられる。６５歳以上なら都営も優先的に
入居できるらしいが。
都営より安い賃貸って地方でもそうそうない。これは貴重な既得権。
団塊は
都心部にある老朽化したＵＲ賃貸物件だろ。
都営よりは家賃がかなり高いから、
貯金さえあれば
田舎にＵターンした方が経済的。
都心部都営居住者は団塊より上の年齢層で、
老人ホーム化してます。
戦後、戦災被災者の移転、復員及び引き揚げなどのため、既成市街地西側
への人口移転の圧力が高く、東京都市圏は西に拡大した。
さらに、高度成長期には全国からの人口流入を受け止めるため、
拡大の速度が増した。
中心市街地の西側では、既に成していた上流階級向けの山の手から、
連続した前線を形成し、衛星都市を飲み込みつつ武蔵野台地上を西に
向かってスプロールが進行していき、さらに、東京オリンピック前後を
境に、それまで開発規制されていた地域へも市街地開発が行われていった。
しかしながら、離れるに従って、利便性、都市施設、水道・道路その他
のインフラストラクチャーの水準が急速に下がった。
戦争直後に住民が移転した市街の例として富ヶ谷に近い目黒区駒場周辺の
山手通り沿い、大規模なスプロールが急速に展開した地域として中野区
野方などが挙げられる。また、世田谷区は、成城学園など良好な都市整備
が行われた地域がある一方、全体にはカーナビゲーションの性能評価に
使われるほど道路整備の水準が低い地域が多く、今日でも周辺の区に
比べ下水道の整備に遅れがみられる。
今日では住宅販売の宣伝用には、地形や由来に関係なく高級感を打ち
出すために「山の手」が使用されている。特に、地名の併合によって、
山の手の住宅の町名が下町地域に広がった場合などは、マンション販売
の広告で「山の手」が連呼される。（例えば、「目黒区 白金
マンション 山の手」を検索すると、バブル経済期に地上げされた
谷部低地の木造賃貸住宅の跡地に建てられたマンションが
大量に現れる。）
団塊も都会住まいになれてしまい、
不便な田舎にＵターン住まいしたいとは思いませんよ。
バブル景気を楽しんだ世代でもありますからね。
バブルを上手く生きて給料以外で築いた財産持ってる人もいるし。
>>558
団塊の約２割が引越し希望。
住み替えについては、「現在の住まいにそのまま住みつづける」が46％
と半数近くを占めている。これに「現在の住まいをリフォームして住む」
の22％を加えると７割弱は継続居住希望となる。
住み替え希望は、残りの約３割から「その他」を除いた24％となった。
そのうち最も多かったのは
「新たに住まいを購入して住む」の9.7％だった。
「新たに住まいを借りて住む」が5.4％、
「新たに住まいを新築して住む」は3.2％。小計１８．３％
「現在の住まいを建て替えて住む」は5.3％。
1947年〜51年生まれで今年56〜60歳となる団塊世代は、全国で561万
世帯。その半数以上が三大都市圏に集中し、首都圏では154万世帯を
占める。18.3%は２８万世帯に相当する。
住み替え希望が強いのは、「賃貸居住層」「60歳時点の金融資産2500万円
未満年収400万円以上の層」および「金融資産5000万円以上の層」。
現在の住まいの築年数が30年以上になると希望が強くなる。
新たに住まいを購入して住み替えたいとする層は全体の9.7％、首都圏
では１５万世帯に相当。その約半数（45.5％）が「新築マンション」を
希望しており、「中古マンション」も13.8％いる。
金融資産を持っている人ほど一戸建てよりマンションを住み替え先
として選択する傾向が見られた。新築マンション希望層は、「金融資産
5000万円以上」が3割近くを占め、希望層の約半数（56.1％）が「金融資産
2500万円以上」と答えた。老後の不安度を尋ねた設問では、新築マンショ
ン希望層の56.1％が「まったく不安はない」と「あまり不安はない」
と回答。また、都市型の消費生活を志向しており、「多少お金がかかって
も、豊かな老後を過ごしたい」（全体72.9％／新築マンション希望層
90.9％）、「気に入ったもの、好きなものにはお金を惜しまない」
（同57.7％／75.8％）、「上質なものに囲まれた暮らしがしたい」
（同45.2％／65.2％）、「自分の資産は自分の代で使い切ってもよい」
（同60.5％／69.7％）。一方で、「老後は質素な生活をこころがけ、
お金を節約したい」という設問では、全体62.1％に対して新築マンション
希望層の回答率は43.9％と際立って低くなった。
新築マンション希望層は生活や交通、管理サービスなどの利便性
を重視して同じ沿線・方面でより都心に近い地域を選ぶ傾向が強かった。
また、新築マンション希望層では63.6％が「夫婦二人」を望んでおり、
全体平均（55％）より割合がかなり高くなった。
首都圏団塊の世代はお金持ちは都心部に新築マンションを買ってお引越し。お金に不安がある賃貸族は生活費が安い田舎にＵターン。持ち家あるけどお金に不安がある人はそのまま郊外で潰えるｗ
>>513
>そのくせ物件購入の差額でベンツ、フェラーリが購入できるメリットは大きい
笑った
よくある雑誌広告の、恋愛運ギャンブル運向上の宝石やアクセサリーの類の
パチンコでザクザク儲かって、いい女（ケバい女というべきか）連れて
フェラーリやベンツ買って、またまた宝くじで大当たり的な願望を体現している
実に東側メンタリティーを体現した書き込みだ（笑
で、価格動向はどうなってる？
そんなすぐには劇的に変わらんよ
都市構造の変革が伴うから
２０年スパンくらいはかかるよ。
戦後の西側近郊の地価が上がって行ったようにね。
ふぁ〜っ
どうでもいいオタク長文合戦はそろそろ終わった？
長文は勘弁してくれ。
読む気が失せる。
一気に書かずに、小出しに書けばそれだけでも読めると思うが。。
周りにもいるが、自分の知識を一気に吐き出す輩、そういうのに限って早口で自己満。相手に全然伝わってないし、伝える気すらない。
首都圏に新築マンションを買いたい世帯7万世帯
そのうち金融資産５０００万以上持ってるのが２万世帯
そのうち金融資産２５００万以上持ってるのが４万世帯
これを多いというか少ないというか、難しいところですね。
・人口減少が将来起こるからマンション価格は下がる
・これ以上上がると庶民が買えなくなるからマンション価格は下がる
いずれも需要サイドのみからの勝手な推論。
消費者王様感覚の抜け切らぬマヌケなオプティミストだ。
原油高、資材高の中、デベは苦しみながら庶民のために
薄利で供給を続けてくれるのか。
否。デベは業態を変え、供給を絞る。
日本の国力が衰退に向かっている中、
庶民の住宅事情だけが良くなっていく、などという能天気な予想が
いったいどこから出てくるのか？
これからマクロな傾向としては、占有面積の減少、仕様の低下、郊外開発による
「庶民の買える価格帯」を保ったままの実質上昇傾向が続くだろう。
20〜30年前の旧公団、都営住宅はまだ40〜50平米台の「ファミリー向け」
だってたくさんあった。経済力が衰えればその時代に戻るだけの話。
>>570
何もない処から国力が高まりモノが増えていく発展局面と
多くのモノがある状態から国力が落ちていく衰局面は非対象です
50年以上かけて築かれたインフラや住宅ストックは
衰退に向かっているからといって直ぐに消滅するわけではありません
＃それを維持するコストが今後は社会問題になるのですが・・・・・・
20〜30年のスパンでは、40〜50m2台のファミリータイプ水準に
戻ることはないでしょうね
>原油高、資材高の中、デベは苦しみながら庶民のために
>薄利で供給を続けてくれるのか。
>否。デベは業態を変え、供給を絞る。
「供給を絞る」のはいいけど
かつて“バブルの塔”とか“幽霊タワー”と呼ばれた
外苑東通りのタワーマンションの様に
工事途中で10年くらい放置しますかねぇ
ファンドがらみのお金も、昨今の信用収縮で元栓が絞られて
先細なのは予見できますしね
調子に乗って大量の土地を仕入れたデベはツライですね
ここから2、3年、デベは体力勝負になるでしょ
首都圏高額マンションの推計需要
２００６年の販売実績より
４７００〜５０００万円 ３８３５戸 ←多い
５０００〜５５００ ４７４１ ←多い
５５００〜６０００ ３２２８ ←多い 小計１１８０４戸
６０００〜６５００ ２０５２
６５００〜７０００ １４３７
７０００〜８０００ １４０５
８０００以上 ２０３８
計 １８７３６戸（全体の約２５％）
多い価格帯は４７００〜６０００万円です。
江東区のマンション規制が解除されたら、都心部でこの価格帯のファミ
リー向けマンションがまだまだ出てくるでしょう。
解除されれば、約1万１千戸供給可能だそうです。
地域別では以下、
旧深川区：白河８００戸、富岡１０００戸、小松橋８００戸、東陽２００戸
臨海部：５１００戸
旧城東区：亀戸３００戸、砂町２００戸、南砂２９００戸
都心部の住環境が良い地域でファミリータイプマンションが安定した
価格で供給されれば、職住近接のアーバンライフを手に入れる人は増えます。
>570
>原油高、資材高の中、デベは苦しみながら庶民のために
>薄利で供給を続けてくれるのか。
デベは(今のバブルまで)庶民のために安く供給してたわけじゃないでしょ。
売れないから安く販売せざるをえなかったんじゃない。
安く供給するのが嫌だったら、高い価格で供給すればいいんじゃないか。
>デベは業態を変え、供給を絞る。
そんなことが簡単にできるんだったら、ご自由にどうぞ。
都心部マンション
心地よい価格水準は坪単価で２５０万円
６０ｍ２で４５００万円
７０ｍ２で５３００万円
８０ｍ２で６０００万円
世帯の構成人数が減って来ているので、７０ｍ２が主流になります。
坪単価が３００万円台になると、かなり購入し辛くなります。
大量供給が続けば価格も適正水準を維持できます。
>世帯の構成人数が減って来ているので、７０ｍ２が主流になります。
そうですか、厳しい世の中になりますね。
７０ｍ２だと、夫婦＋子供1人が精一杯だろうな。
戸建離れが進んで都心部マンション志向が高くなって行くと、価格帯４７００〜６０００万円の購入者数が現状より増えていくかもしれません。
>>570
＞・人口減少が将来起こるからマンション価格は下がる
＞・これ以上上がると庶民が買えなくなるからマンション価格は下がる
＞いずれも需要サイドのみからの勝手な推論。
＞消費者王様感覚の抜け切らぬマヌケなオプティミストだ。
痛快。 よくぞ言った。
そのとおりだ。これに尽きるよ。
マンションが薄利多売から高額商品に変わったのは、坪単価２５０万を
超えたあたりからだろう。
２３区といってもバブル崩壊以降一度も２５０万超えたことのないエリアが
一度も２５０万以下になったことのないエリアを追い抜くみたいな話は噴飯もの。
そういう混乱を招いたのが価格破壊湾岸タワーだったというだけ。
世の中、薄利多売と高額差別化商品とある。
それぞれマーケットが違う。
570,575,580
確かに客のなかには王様然とした横柄なのもいるからね。
ストレスたまるよな。毎日の営業、ご苦労さん！
（世の中仕事は色々あるぞ。）
お客はみんな湾岸方面に集まって
他はみんな閑古鳥デツ。
本当に頭にくるよな。
>570さんの意見に同意。
土地をたんまり仕込んだデベが資金繰りに耐えられなくなって安価で放出という希望的観測はあるけど、そこそこ好立地のマンション用地を仕込めているのは総合不動産位。彼らはマンション販売が低調になってもオフィス賃貸が絶好調なので安く手放す必要がない。
デベが他業態に転換を図れるかについては、総合不動産は事業ポートフォリオをオフィス賃貸に集中させれば良いだけ。専業デベはオフィスも含めた流動化事業や高齢者向け住宅、管理事業への注力など、不動産からは離れないものの「脱分譲」の方向性が明確になっている。
結局、弱小デベの中には郊外物件を値引き販売せざるを得ない所も出てきているし、他業態への転換が失敗すれば破綻・再編に巻き込まれるだろうが、大手デベの経営や好立地物件の販売価格とは別次元の話。
今の団塊ジュニアは、晩婚だし子供も少ないから住宅需要が緊急の課題に
なっていない。そもそも大きな勘違いをしている。
■購入に関する誤解
自分たちだけが購入者だと思ってる。
自分の所得水準、金融資産が標準値だと思っている。
供給者は自分たちの資金力にあわせて供給すべきだと思っている。
■価格の動きに対する誤解
不動産価格は、値上がりが悪で値下がりが善だと思っている。
自分が買ったあと下がっても平気だと勘違いしている。
不動産は短期間に上がったり下がったりするものという誤解
■供給に対する誤解
デベロッパーは自由自在に土地が仕込めると思っている
デベロッパーは土地をたんまり仕込んでいると勘違い
在庫を抱えていると金利負担が厳しいという思い込み
■住宅需要に関する誤解
通勤時間短縮のためにマンションが必要になるわけじゃない
賃貸が狭いし遮音やプライバシーや防犯性能が劣るから新築分譲が求められる
子供が大きくなるまでは実際には賃貸で充分ことたりる。子供が個室を必要と
する時点で住宅需要はせっぱつまった話になる。
×子供も少ないから
○子供もまだ小さいから
１９８０年から１９８５年の東京住宅市場と今とはかなり様相が似ている。
膨大な住宅需要を抱えた３０代が家を求めている点。
地価が数％／年上昇するなかで、都内は城東以外は狭隘化して
年々郊外しか買えない度合いが増していく。
２３区の既存（中古）マンションは６０平米平均。基本的に賃貸とは
過去の分譲マンションにすぎない。
広さを求めれば、新築か価格底値の２０００年代のものになるわけだが
値段は供給数が少ない→じり高→需給バランス悪い→さらに高値
少子化だから待てば下がるという理屈は２０年先の話。
団塊世代のあとの世代は皆そう考えた。実際２０年待ったら５０歳に
なっていた。大抵は４０歳までに買っている。
郊外マンションとはいえ、新線・新駅以外はみな駅から遠い。
そりゃ過去のマンションブームで便利な場所は建ち尽しているから。
かといって、川崎・横浜郊外より、江戸川・墨田・葛飾・足立が便利という
話にはならんだろう。
マンションを買う目的のひとつに「子供を育てるため」という位置づけを
するなら教育環境としての評価を無視できないからだ。
城東の区立には金八先生はいない。
ゆとり教育でやる気をなくした５０代のロートル教師と若気のいたりで
無茶する不適格教師ばかりだったりするんじゃないのか。
港区、世田谷区の定員割れした区立には教師は２倍
教室は広く設備は充実している。財政の豊かな区が教育環境も充実している。
教師だってできのいい子供の多い区で働きたがるものだ。
教育環境の差異も実は価格に織り込まれていたりする。
東京〜神奈川東部にかけての物件価格が高いのは、いい中高一貫校
が存在するのも一因。
首都圏難関6校（開成、麻布、筑駒、駒東、聖光、栄光、開成）はすべて
このエリアにある。
２３区に住んで高校まで公立というのがお金かかんなくていいよ。
都下以外の郊外に住むと都立に入れない。
郊外の安い物件のすんで中高一貫の私立にいくか、コスト高いが
都内に住んで高校までの教育コストを安く浮かすか。
最近じゃ、東京に住みながら、
埼玉の優秀な公立にいく人もいるんでしょ。
ときわーのーみーどーりーか。
いい学校だよ開成は自由で。
思い出に浸るのもいいが、今のうちにマンション買っておかないと
都内はすぐに買えなくなるぞ。
http://www.tokyometro.jp/corporate/data/jinin/index.html
これは駅乗降人員（平成18年度1日平均）なわけだが、
まだ新東京タワー完成前にもかかわらず 錦糸町・押上の前年比二桁上昇率というのは出色である（豊洲は45.1％もあるが）他の駅と比べて欲しい。
城東地区の隆盛がより鮮明になってきた証明ではないだろうか？
城東には住みたくありません
