パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？ Part15

目黒のバブルタワーは坪700とからしいから、ここの倍ですね。
ここもかなりの割高だったけど、目黒は超絶バブル価格ってことなんでしょうね。

目黒は高台、花房山。ここ海抜低の工業地帯だから比べちゃだめだよ。

目黒は今回の都心マンションバブルを象徴する物件になりそうですね。
すぐにはじけると思いますが。

目黒は駅前。ここは駅近ではない徒歩6分。

>>611
そう、目黒のブリリアはリスクありすぎる。
長年、目黒再開発を見てたけど、適性坪単価は450万～500万。
ここは、350万

ここは365万のはずだけど。
プレミア階を抜いてる？

ここは、5年以上前に竣工したグランスカイやプラウドタワー東五反田よりも安い坪単価で出てきたので、そういう意味では価格高騰をギリギリ避けられた物件だよね。尚且つ永久眺望の東向きは高層でも350万台だったし。今の売り出し物件見てると不動産ってなんだろうと思っちゃう。

>>615
確かに今売り出したら高層階は410越えてくるでしょうね。
プラウドタワーはリーマン前のプチバブル時、グラスカは当時の相場でかなり割高だったから参考になりませんが。

>>612
駅からの距離というより目黒駅の方が大崎より上だから

実質賃料利回りが3%台ではね。。。
さすがに賃料安過ぎるでしょう。

大量供給されると賃料は下がる。
当たり前。

ここの＠３５０はお買い得過ぎた。
目黒駅前の方が当然資産価値は高いだろうけど、＠５００とかでしょう。
コスパを考えたら断然コチラ。

目黒タワーは580とかって話だから、ここの中古も早晩450程度で取引されるんでないの
山手線内側は年15%くらいの勢いで価格上昇してるでしょ

賃料が想定よりかなり低くなってしまっているので、高く売却できるか心配です。
売却するなら何年後がいいのでしょう。

>>622
文面からすると、とりあえず何年かはこのマンションに住むということでしょうか？。あまりすぐに住み替えると、登記費用や修繕積立基金などの出費の無駄が大きくなります。オリンピックもあることですし、最短で4〜5年後くらいが良いように思います。

どの部屋を購入されたかにもよるでしょうが、
たとえば10階の80平米強の3LDKが30万円強の賃料で出ていますから、
名目利回り5%で売却するなら、7200万円ということになります。
https://suumo.jp/chintai/tokyo/sc_shinagawa/bc_100024145810/

なお、30万円の賃料で貸しても管理費や修繕積立金などはこちらもちのため実質利回りは下がります。
計算を簡単にするための仮定とお考えください。

ちょっと古いけど、ここより駅近のゲートシティ大崎サウスパークタワーの最上階角部屋が80平米弱で6500万円で出てる。
http://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shinagawa/nc_84115962/

他にも徒歩4分のブリリアタワー大崎の25階81平米が6490万とか。
http://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shinagawa/nc_84393302/

大崎で7200万出すならいろいろな選択肢がある。

>>624
その部屋だったら、今の市況を考慮すると８０００万～８５００万で売れますよね。
そう考えるとやっぱり賃料が安すぎる。

>>625
ブリリアタワーは定借だけど、権利金648万込みの価格。
25階角部屋で窓も大きいLDK22.5畳は気持ちよさそう。

>>625
ゲートシティ大崎サウスパークタワーは築１７年。分譲時の価格も7200万位だっと考えると、6500万で売り抜けられればかなりお得な物件だったということですね。ただ、この物件はリフォームしづらいですね。624さんの間取りの方が優秀ですね。

ブリリアは周辺環境とグレードを考えるとこの値段でもお断りですね。

定借７０年物件がどうなるのか見ものですね。しかもこれから大崎の地価が上がっていく状況のもと地代が上がっていき、タワマン特有の修繕積立金激上げも重なる中、果たして１０年落ちのマンションなんか売りづらいでしょ。

92平米弱の南東角部屋の賃料ですら33.7万円ですか。
名目利回り5%換算で売却価格8088万円。文字通り瞬間蒸発するでしょうね。
https://suumo.jp/chintai/tokyo/sc_shinagawa/bc_100024169420/

駅徒歩6分というのが微妙に不利なんだよね。
賃貸探す人はとりあえず徒歩5分以内のチェックボックスにチェックを入れて検索するから。

>>632
そこはレジデンス棟の賃貸に期待しましょうよ。


駅徒歩５分以内
↓
「パークシティ大崎レジデンス」で検索引っかかる
↓
パークシティ大崎という一つの再開発プロジェクトを認識
↓
タワーマンションもあるんだ～　　←　この時点で駅徒歩６分という認識なし
↓
どうせ住むならタワマンだよね

この流れになるはず

>>633
さすがに御目出度すぎませんか笑
まぁでもここまで安くしていれば借りては付くでしょう。

まあ、そう言われるだろうなとは思ってましたが。。。

でも、あながちこういうケースが無いとは限らんですよ。自分がもし賃貸で済むなら環境や周囲物件の相場を見ますから

せっかくだから新築状態で住まいたいね。これだけの物件なら賃貸に出すも、売却するも、なんとかなるよ。

大崎は分譲価格は高騰してますが、築古のマンションが多いせいもありますが、賃料はそこまで上がっておりません。なので分譲価格に比べると賃料が割安（もしくは賃料に比べて分譲価格が割高）ってことです。
分譲価格は高いけど賃料は安いというのは郊外の高級住宅街など（杉並区とか世田谷区）で見られますが、品川区はむしろ逆ですね。まあここを品川区の平均で見ることは間違ってるかもしれませんし、再開発が完成すると賃料も上昇する可能性ありですね。

最上階のプレミアム住戸も賃貸にでてますね。
西向きの部屋ですが、地権者住戸でしたっけ？
https://www.homes.co.jp/chintai/b-72120046418/

>>638
42階建扱いなんですね。

>>592

ここってパークホームズ並みのグレードってホント?
購入者は、すごい高飛車感を出しているので、パークコート並みの仕様なのかと思っていました。

>>640
そんなの真面目にマンション購入を検討していれば、誰でも知ってますよ。ここの魅力は品川駅から一駅で山手線内の利便性、街全体を統一感を持てせて緑に溢れた環境にした再開発、質の高い小学校が隣にあることなど、環境面にあります。

>>640
こんな所でふてくされてないで頑張んなよ。
頑張れば良いことあるから。

環境がどうなるかは、都心上空飛行ルート次第ですね。
品川駅から一駅は、大井町も同じですし。

ここって相変わらず契約者が張り付いて常時監視体制なんだね。

>>643
質問する形でディスりたいのがわかりや過ぎで(笑)
大井町いいと思いますよ。飛行機にはより低空だし、山手線の外だけど、商店街があるし、リーズナブルなお店もあるし、羽田空港行きのバスもあるし。

>>645
ここは検討版だから検討者は検討版に書き込みなよ。
民度低いと思われるよ。

↑ごめん。契約者は契約者版へ書き込んでください。の間違いでした。

御殿山小の新校舎もだいぶできてきた、パークシティの仕上げも順調ですね

>>647
もう、完売です。

>>642
まあ、事実ではあると思う。
事前案内会行って買う気満々だったけど
モデルルーム見て、仕様の低さに完全に萎えたよ。

>>650
内装ってリセール時にあまり評価されないですからね。大抵の方はリフォームしますから。

>>651
何とかの一つ覚えのこの反応来ると思ってたw
で、内装全リニューアルする人の比率って、
どの位なの？客観的な定量データある？

内装そのままで仕様が良ければ、
そのまま住んでも良いし、
貸したりする時も、投資効率良いよね？

>>650
モデルルーム行きましたけど、内装の質は良かったですよ。そんなにものすごい内装が良いならパークコートとかパークマンションに行けばよろしいかと。坪700万とか坪800万円とかですけど。そういうマンションは大抵の場合、ここよりも利便性は良くないけどね。

確かに完全デフォだとあまり高級感を感じない仕様だったかも。でもその分、坪単価が安かったからオプションでグレードアップする楽しみがあったね。最初からコミコミで高い価格設定をされるより、顧客側の選択肢に幅があるのも悪くはないなと。

>>653
当時分譲の同等価格クラスのマンションと
比べても劣ってたんですよ。

冗談抜きで待ってて、買うつもりだったのに。
その後千代田区のキャンセル物件買えたので
結果オーライですが。当時は坪700なんて
パークマンションでもしてないですよ。

事実を書き込んでるのに
ムキになるのは恥ずかしいですね。
654みたいな冷静でフラットな反応と比べると。

まあ、ここはファミリー向けで高級感を売りにしていないからね。でも3.11以降の物件としては災害対策がイマイチなのがチョット残念。内装は後からでも変えられるけど耐震設計や浸水対策等は後から変更することはできないので。

>>652
あなた、中古買ってもリフォームしないの？私は気持ち悪いからリフォームしますよ。

>>656
災害対策がイマイチってどういうことですか？

>>658
確かここは免震ではなく制震ですが、地盤が良いから直接基礎で安心だったような。震災時の装備や予備電源も充実してましたよね。目黒川の洪水対策が整ってない時代に氾濫があった時も水がこの立地まで来たことは一度もないと聞きましたよ。

>>655
同価格帯のマンションって何処ですか？価格は立地や環境によって変わるから価格帯で内装を比べること自体ナンセンスです。基本的にパークホームズのハイクラスの方と同クラスの内装。それで皆納得したから早く完売したんでしょうね。

ハイクラスとは？

ここが高級物件に該当するかどうかは分かりませんが、今どきタンクレスでないトイレは高級物件ではなかなかお目にかかれないですよ。

>>662
タンクレスの部屋が大部分です。タンクありは小さい部屋だけ。

>>660
入居近くなり舞い上がってるのに
水を差された気持ちは分かるけど、
冷静さと、客観的な視点を持たないと痛々しい。

モデルルームオープン時のマンコミの
書き込み見れば分かるよ。
今の市況の中で売り出してる同価格帯では普通でも、
当時のまだ上がり始めの市況時の仕様としては、
相対的にイマイチだったのは事実なので。

>>662
そうか君は小さい部屋が欲しかったんだね。ガッカリした気持ちはわかった。

>>664
買えなくて悔しい気持ちがわかりますが、ムキになって抽象的な批判ばかり書いていても説得力はありませんよ。わざわざ完売した物件のスレまで来てご苦労様です。
これまでのマンコミュを見るとわかりますが、ここは懸念があるとしたら飛行ルートくらい。
瞬く間に相場が上がってしまったので、ここが買えた人は良かったですね。

当時検討して結果的に他買ったけど、グランスカイよりは仕様良かったけど？まあ、平均以上じゃないの。
2LDKでもタンクトイレだったのは、グランスカイに気を使ったかららしい。。

>>667
ホントにグラスカに気を使ったのならウケる。
タンクレスにしたのは、手洗い器の面積を無駄にしたくなかったからでしょ。
狭い物件で1平米でも無駄にしたくないのなら、良い選択だと思うけどね。
まあ、私は比較的広い部屋だから関係ないけど。

懸念はもう一つ、
北側の建物に入る老人施設ね。ベッド数100床は収容人数としてデカい。

>>669
どこら辺が懸念材料なんですか？
まさか、徘徊老人が～とか言うんじゃないでしょうね。
私は、日中ご老人達が公園で日向ぼっこしてる姿好きですよ。
子供達にとってもご年配の方がいる環境というのは良い影響だと思います。

>>664
あなたが一番痛々しい。可哀想に

>>670
もちろん、ここの７つのガーデンは
ご老人たちの格好の日向ぼっこ場所になるでしょうね。
大勢で入れ替わり立ち代わり。

>>672
すげえ詳しいのな。そろそろあきらめたらどうか。

>>672
確かに詳しすぎ。
ホームページも閉鎖してるのによく覚えていらっしゃる事で。
私も色んな物件見てきましたが、買う気が起きなかった物件の細かいところまでなんか覚えてないね。
未練があるとしか思えん

その程度は覚えていないと
不動産投資はできませんよ。

>>675
最上階の地権者中古しかもう買えないから、他行けば？自称投資家さん。
それとも、ローン本審査落ちキャンセル待ちのハイエナさん？

契約者が検討版に張り付いて下品な書き込みをするのはやめなよ。
このマンションの懸念材料は契約者のは民度が低いことかも。

契約者かどうかはわからないけど、確かにヒートアップしたらこの人の思うツボですね。
契約者が自分の物件のスレを気にするのは普通ですよ。寧ろ完売した物件にここまで張り付くなんて異常な執着ですね。よほど買えなかったことを後悔してるのでしょう。

>>678
それかよっぽど性格悪いかですね。

>>674
全体的に仕様が低いこと位、
モデルルームとカタログ見たら覚えてません？
アルツですか？？

>>678
また、ワンパターンな反応ですねぇ。
近い価格帯で仕様の良い別物件買えたって言ってるのにw

完売したのに検討版で上がってるから、
覗いて事実を書いたらムキになった契約者がいるので、
普通に返したら切れられたんで、
丁寧に回答してるだけですよー。

>>681
またまたワンパターンな中身のない抽象的な書き込みですねw

仕様が悪いというのなら、具体的に何がどう劣っているのか書いてください。
書けないでしょう？

>>681
総じて、何が言いたいか分からない。

とりあえずは地権者賃貸大量放出でナーバスな状況がつづくけど半年もたてばだいたいおちついてくるから心配しなさんな
あとはゆっくりと値上り益の計算してればいいよ

>>685
誰に向かって吠えてるの？

根拠を示せないつぶやきに、いちいち反応してたらキリがないよ。そもそも他物件との同列な比較を行うのは極めて困難。部分的に何かが劣っていたとしても、総合的にどうなのかは全くの別問題。最終評価も、個人の価値観によるバイアスが大きい。全てにおいて上回るとしたら、余程の価格差がないと無理。

総合的に、西松建設。

大成建設に建ててもらえなかったのが残念無念。

>>688
ちゃんとした仕事をしているのなら、どこのゼネコンだっていい。大成もグランドメゾンや人形町での事故等、色々問題ありますからね。

勿論、大成建設なら、なお良かった。

西松にとっては社運をかけた大プロジェクト。ここが成功するか否かで今後の信頼度がかなり違うみたい。こないだ西松の人に会ったら相当気合いを入れて作ったと、一応言ってました。大成建設も不祥事がない訳ではないし、どこも慣れた頃にミスするのかもね。

>>691
西松はそうでしょうね。
裏金で一時評判を落とし、名誉回復にやっきでしょうし。
工期も余裕をもって設定しているところが好感もてますね。

内覧会始まったようだけど、呆れるような酷い施工ミスはまだ見つかってないようだ。

N建設はタワーの実績が少ないよな、、

そういえば去年西松さんここの近くの物件でも仕上がりについてもめていましたよね。

>>695
あーOープンレンジデンスね。あれは安かろう悪かろうですから西松建設の底辺のスタッフで色々経費削減して作られてるからね。パークシティ大崎ザタワーは西松建設の社運をかけてるから投入された人員の質が全く違う。三井不動産レジデンシャル独自の基準もかけられてるし。
あそこは内覧が始まって直ぐに大問題になってたけど、ここは全然大きな問題が出てきてないね。

>>696

西松建設がここに社運をかけてるって誰からの情報ですか?
建設会社にとってマンション工事は利益率の低い工事の代表ですよ。
そんな工事に社運をかける訳ないでしょ。

>>697
内覧時に西松の担当がそういってましたよ。社運という表現は素人に対する分かりやすい言葉だったのかもしれませんが。ただしオープンレジの件もありましたし、利益率が低いから手を抜くという単純な発想でもないのでは？。ここが成功すれば次に繋がるのは間違いない訳で。

>>698
まあ、三井からの仕事は増えるでしょうね。

工事の難易度でいえば建設工事というより土木工事が主体のオープンの方がここより施工の難易度が高いと思います。崖を切り崩して建てたので大変な難工事だったと聞いています。ここはベタ基礎だし現場でコンクリ固めるのではなく、管理された工場で作られたプレキャストコンクリートを現場では組み立てるだけなのでさほど難易度は高くないです。つまりスーゼネである必要はなくコスト優先で西松が選ばれたと聞いています。
オープンはトンネルとかに強い西松ならではですね。

>>700
その組み立てで、新川崎、白金台で、スーパーゼネコンが、へましてますが。

>>701
どういうへまなのですか？
このマンションは比較的単純な形でフロア毎の作りもほぼ同じなので大量生産的に作れるので品質コントロールが比較的容易です。
オープンなんかは規模も小さいし、フロア毎に作りも違うし、現場で木枠を組み立てコンクリートを流し込み固めるような職人技に依存するような部分も大きいため品質コントロールの手法はこことは異なるのでしょうね。
この辺りゼネコンによって得手不得手があって当然でしょう。
最もスーパーゼネコンは建設技術のデバートみたいなもんなので、なんでもできますけどデバート価格な
わけです。

>>697
一般論としてはそうですがタワーマンションのような大規模なものなら施工業者も限られてくるので、利益はでますよ。西松にとってはこの市場に打って出たいのではないでしょうか？
そのためかなり戦略的な価格で再開発組合に提案し、受注したと思われます。

利益率が低いマンションに社運をかけるものですかね、 社員さんならそう言うでしょうが。 そんな事はないと思いますよ。

>>700
同意。
ここが免震構造だったらスーゼネに発注していただろうね。
土木工事メインの西松に免震は作れないので。

ここの契約者さんは、ポジだと思う事は盲信的に信じちゃう人が多そうだから(笑

>>706

旗色が悪くなると701の様なネガを打ち込んで来るのも、ここの契約者の特徴。

ここのマンションは余裕を持った後期で建築されて良い仕上がりになってるのが事実。
具体的な記載を書けない中身のないネガがキャンキャン吠えるのも人気物件の宿命ですね。