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| 物件概要 |
| 所在地 |
東京都文京区小石川二丁目3番1（地番） |
| 交通 |
東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
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| 種別 |
新築マンション |
| 総戸数 |
107戸 |
| そのほかの情報 |
構造、建物階数：地上8階 地下2階建（実質、地上9階 地下1階建相当）
敷地の権利形態：所有権の共有
完成時期：2015年12月下旬予定
入居可能時期：2016年02月中旬予定 |
| 会社情報 |
| 売主・販売代理 |
[売主]株式会社NIPPO
[売主]神鋼不動産株式会社
[販売代理]三菱地所レジデンス株式会社
[販売代理]野村不動産アーバンネット株式会社
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| 分譲時 価格一覧表（新築）
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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| ￥1,100（税込） |
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ル・サンク小石川後楽園口コミ掲示板・評判
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181
匿名さん
大規模敷地の特例を使って建て替え可能としても同一形状には建替えできないですよ。道路からの後退距離その他の条件を満たしていない。
22ｍ絶対高さ制限も、特例の条件も、4年位前からわかっていたようですがね。
http://k107.jp/outline.html
に表示されている、既存不適格特例に関する内容は、正確でないです。
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182
周辺住民さん
>>181さん
> 大規模敷地の特例を使って建て替え可能としても同一形状には建替えできないですよ。道路からの後退距離その他の条件を満たしていない。
特例２は、具体的な条件は示されていないので、個別に交渉することになるかと思います。これ以上あなたと議論してもらちがあかないので、あとは、ここを見ている人がどう判断するかに任せましょう。
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183
匿名さん
特例２の具体的な条件（斜線制限や緑化面積などの条件）は
>>173さんの区報にイラスト入りで記載されていますよ
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184
購入検討中さん
盛り上がっているところ申し訳ないんですけど、そもそも近隣住民の猛烈な反対で10年も凍結していた物件ですよね。周辺環境の影響緩和のために高さ制限が設けられて、建て替えの時に既存不適格にも関わらずスムーズに行くとは考えにくい気がします。反対運動で区長が特例の許可を出せる状況じゃなくなるかもしれないし、それは誰にも予想できないことです。高さを抑えて面積を広げるにしても建蔽率は？駐車場確保できるのでしょうか？建て替えを保証できる根拠はないように思え、上の議論は大事なところが抜けている気がします。ネガティブな内容ではありますが、自分も比較検討しているところなので、妬みとかそういう低次元な問題でなく、重要な事項かと思います。
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185
周辺住民さん
>>184さん
懸念するなら、購入は止めた方が無難です。
＞周辺環境の影響緩和のために高さ制限が設けられて、建て替えの時に既存不適格にも関わらずスムーズに行くとは考えにくい気がします。
建て替え自体は条件がよくてもスムーズに行かないことが多いです。ただ、本件については、既存不適格が理由でスムーズの度合いがより悪くなる要素は少ないと思います。
＞反対運動で区長が特例の許可を出せる状況じゃなくなるかもしれないし、
それはありません。法的に問題なく建てるマンションなので、周囲に反対されたからといって、再建築を区長が拒むのは難しいです。行政訴訟になれば、区長は必ず負けます（もちろん建て替えする住民のもっていき方次第）。
＞それは誰にも予想できないことです。
これは確かにそうです。
＞高さを抑えて面積を広げるにしても
各階の面積を広げるという意味ならOKですが、全体の面積を広げるという意味ならは誤りです。
＞建蔽率は？駐車場確保できるのでしょうか？
もともと、絶対高さ制限の値は、建蔽率などとの兼ね合いを考慮して決めています。なので、必要な面積が確保できないのは設計する側の問題になります。この辺の考え方は区報に出ていました。
＞建て替えを保証できる根拠はないように思え、上の議論は大事なところが抜けている気がします。
建て替えはもちろん保証できません。ただ、確実でないからという理由でこのマンションの購入を機械的にやめるのはどうかなと思います。様々な情報から総合的に判断すればよいと思います。
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186
物件比較中さん
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187
周辺住民さん
>>186さん
そう思うなら、買わない方が良いですよ。
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188
匿名さん
>>182
文京区は大規模敷地の特例の認定に関する基準を明文化しています。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/sosiki_busyo_toshikeikaku_toshimachi_tets...
(2)大規模敷地の特例
オ）高さ制限（建築物の各部分の高さ）
絶対高さ制限を超える部分の建築物の各部分の高さは、次の1)から3)までのいずれにも該当するものとする。
2) 当該部分から道路境界線までの水平距離から、(2)エ）に規定する外壁の後退距離を引いたものに、当該部分に指定されている用途地域が商業地域、近隣商業地域又は準工業地域の場合には1.5を、その他の用途地域の場合には1.25を乗じて得たものに、当該部分に指定されている絶対高さ制限の制限値を加えたもの以下であること。
3) 当該部分から隣地境界線までの水平距離から、(2)エ）に規定する外壁の後退距離を引いたものに、当該部分に指定されている用途地域が商業地域、近隣商業地域又は準工業地域の場合には1.25を、その他の用途地域の場合には1.0を乗じて得たものに、当該部分に指定されている絶対高さ制限の制限値を加えたもの以下であること。
同一形状に建て替えようとすると、この基準を満たすことができませんね。
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189
周辺住民さん
>>188
「２大規模敷地の特例」が使えないなら「１既存不適格の特例」が使えると書いてあるでしょう。
その場合は、同一形状ならOKとも書いてあります。
なぜそこまでして貶めたいのですか。自分が買えないから妬んでいるのですか。
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190
物件比較中さん
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191
匿名さん
既存不適格建築物の特例の条件
⑤総合設計制度や大規模敷地の特例、土地利用上やむを得ない場合の特例等のいずれの特例の適用も困難なこと。
他の特例が使える敷地はそちらでという趣旨。デベもわかっているのではないかな。
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192
匿名さん
モデルルーム事前案内会のお知らせが届きました。
動き出したようですね。
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193
匿名さん
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194
匿名さん
住宅用地の面積を
確かめるといいのでは？
区役所で開発登録簿の写しをもらえます。
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195
物件比較中さん
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196
物件比較中さん
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197
購入検討中さん
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198
物件比較中さん
出席すると、予算など根ほり葉ほり聞かれたあげく、
価格は検討中って言われるの？
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199
匿名さん
２０ｘ号室で地下室？
地下室マンションは湿気が心配です。
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200
匿名さん
予算・仕事・世帯収入・親の収入遺産根掘り葉掘りそして価格は検討中…
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