23区内の新築マンション価格動向（その22）

>>03
都心周辺と言って、
主に江東区を扱ってるスレもありますからね。

>>03
大賛成です。
余計なの（自分にとってはってことなので、かみつかないでね）を見なくて
済むので手間も時間も助かります。

価格動向って意味なら9区でも多すぎ。
都心区と都心隣接区だとやはり動向も違うと思うが。
品川区 or 豊島区あたりの購入者さん用ですか？

江東区を評価したくない方ではないですかね
9区の選択基準が微妙ですね
相対的に、23区を語った方が良い気がしますが…

皆さん、いろいろと考えてますね。
素人考えではありますがどう考えても価格はあがっていくと
思います。
億単位のマンションをポンと買える富裕層はかなり多く存在
して、売る側はそういう人たちをターゲットにして利益を
出そうとするでしょう。値を下げる必要性がありません。

年収1000〜2000万くらいの間で6000〜7000万くらいの
マンションであれば問題ないけど、億越えてくるとな〜
将来のこともあるし・・・・
といった層もけっこういて、この辺が値下げ希望！！
と言ってる感じでしょうか。

一般的な年収のかただと都心に住もうと最初から考えない
みたいです。

これみると２００６年段階で２３区購入者は減ってきているし
単身者やＤＩＮＫｓ割合が増えてますね。

サンプル数もかなり多いし読み込むと使えるデータが多いみたいですよ
ただし、年収１５００万クラスはこの手のアンケートには答える数は少なそうだけど
http://www.jresearch.net/house/jresearch/vcm/index.html

２３区内で最大の販売数量を誇る江東区無しに都心回帰は語れませんよ。

まあ、９区スレは好きな人がやってれば良いのでは？

それにしても、議論から逃げて別スレとは・・爆笑。

>江東区無しに都心回帰は語れませんよ。

江東区の販売数と都心回帰は無関係では？
こういうのの相手が面倒だから新しいスレ立てたんでしょ。
目黒、世田谷は場所によっては検討の対象になるので、
入っていてもいい気はするけど。
あっ、うちは千代田です。
賃貸でもないです。

>>14
大使館ですか？

それとも秋葉原の電気屋さんとか？

＞あっ、うちは千代田です。
＞賃貸でもないです

なんだか「痛い」という若者言葉が私にも理解できたような気がします。
昔の言葉でいうと「慎みがない」「恥知らず」っていう意味なんですね。

>なんだか「痛い」という若者言葉が私にも理解できたような気がします。
>昔の言葉でいうと「慎みがない」「恥知らず」っていう意味なんですね。

残念ながら全く理解されていないようです。
まぁ、無理して迎合する必要もない方でしょうから、
どうぞお気になさらずに。

まぁ、神田の1ルームでも千代田区の分譲になっちゃうから。

江東区の東雲に巨大な国家公務員社宅ができて、
あちこち廃止されるみたいですが、
社宅が無くなる区にとってはプラスなんでしょうか？

大企業勤めの２馬力が普通になってくるから、
東京駅から半径５ｋｍ圏内になるんですよ。
共稼ぎにも便利、企業の託児施設も女性の戦力重視になって充実。
さらには、大規模マンションにはそんな施設の併設が増える。

どう考えてもこんな時代の流れですよ。

東京駅から半径５ｋｍ圏内は安泰でしょう。

８００万円×２人×５＝８０００万円
結局都心部で５〜７千万円が売れ筋になるのは自明でしょ。

>>22
統計とあなたの職場とは違うみたいですね。
女性の正社員が少ない職場ですか？

この調査を参考にしてください。
営業に役立つでしょう。
http://www.meti.go.jp/press/20050622003/2-kyoudousannkaku-set.pdf

>>23
あなたは大企業にいたことがないんでしょうか？
私の会社は社員が4万人以上いますので大企業といえると思いますが、女性の一般職は昔に入社した人以外はもういませんよ。みんな派遣社員です。
女性総合職も入社して5年程度でみんな辞めていきますね。新しいことがやりたいとか言ってね。
あとは結婚。結婚して子供が出来るとみんな辞めますよ。総合職は残業も当然というのが普通だと思いますが、そうなると子育ては厳しいでしょう？
2人とも総合職で仕事もフルにしてたりすると家庭生活がおろそかになって、離婚する人も多いですよ。
つまり、2人とも大企業総合職なんていう家庭は、日本では非常に希です。
それがさも当たり前なんていう人は、実際にそういう環境にいないからわからないんですよ。

すごく簡単に今までのまとめ

１．マンション価格上昇に賃金上昇が追いついていないため、いずれ需給ギャップを埋めるようなマンション価格調整がおきる。（その程度、時期は神のみぞ知る）
２．富裕層向けマンションと一般庶民向けのそれへと2局化が進行している。（キーワード：都心部一等地、タワー、ファミリー）

>>25
私は電通ですが女性の正社員が多いし、社内結婚も多いですよ。
ＴＶ、広告、新聞、雑誌などのメデア関係は普通ですが？
参考までに業種はどちらでしょう？

三井住友銀行
一般職を廃止し、現在の派遣社員を正社員化して設置するビジネスキャリア職は、08年に比べて
倍増の約1300人とする。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080107-00000001-jct-bus_all
三井住友海上火災保険は、勤務するパートタイマーを正社員（業務職）に登用する人事制度を
2008年4月から導入すると発表した。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20071204-00000027-rps-ind

調査報告書では給与水準が高い企業のほうが女性の正社員率が高いようです。

まあ女性の場合は結婚退職とか派遣とかの比率も考えると
強めに見ても1.5馬力程度で考えるべきでは？
強者連合も中にはいるけど、２３区内の平均でみると
８００万円＊１．５＊５＝６０００万円程度がいいところ。
だから売れ行き落ちてきてるのと違いますか？

>>30
世界共通の動きとして知識、情報が経済・科学・文化などの社会活動で
大きな比重を占める時代に入り、今や大都市の集積がその国の富の増大の
推進力となった。後戻りできない巨大な文明史的転換が起きている。
第三次産業にとって、立地する都市の集積度は決定的に重要だ。
例えば、アナリストが１日に３人の顧客と会うか、７人と会うかでは
仕事の中身は全く違ってくる。情報で勝負する産業を育てようと思えば、
知的レベルの高い人と人ができるだけ日常的に頻繁に直接顔を合わせる
機会と環境が持てる都市にしなければならない。
好む好まざるとにかかわらず都心部の集積をいかさなければ日本の
発展は無い。しかも、グローバル化が急速に進行し、国際的な
都市間競争がますます激烈となっている。
美しく環境性・居住性に優れた都市景観は知的レベルの高い層を呼び込み、
集中・集積させ、国際競争力に直結する。
この知的産業時代にふさわしいもので都市を固めなければならないのだ。

>>32
東京駅から半径５ｋｍ圏内ですから、当然２馬力で見るべきでしょ。
>>31
公務員とほんの一部の国際優良企業も当てはまりますね。
メーカーの場合は人数が多すぎますから、一部のエリートってことになりますが・・

そんなことを言っていないで、金融と不動産のグローバル戦略でも語ってくださいな。
今の日本があるのは製造業でしょ。

＞３４
ここは２３区内レスだよね。
そんなに半径５KMが好きなら別板立てれば？

もともと23区のマンションは”平均的な年収の世帯”を
ターゲットにしてないんじゃないでしょうか。

私の親世代は、ちょうど武蔵野線沿線の内側あたりに
分散しているわけだが、中学生のころはそのころ住んでいた
家の近所（ちなみに千葉県）も、大企業の課長クラスや大学
教授が住む、ニュータウンとして紹介されていた。
3-4年前がかなり特異な状況だったように思う。

まあ、価格が上がったことでボリュームゾーンにマッチしな
くなっているのは事実だが。
平均的な世帯との購買力のギャップで価格が下がるというのは
どうなんだろう。郊外も売れていないところをみると、みんな
下がるのを待っているのかね。

あと、2馬力でも保守的な人は主な働き手（多くは男）の方の
年収で借入額を試算すると思うけど。
ちなみにうちの会社は、数千人規模でグループ全体だと数拾万
規模の金融だけど、女性総合職は家庭の 2 文字とは無縁だ。

>>35
製造業と言ってもグローバル化すると世界的な戦略が重要になってくるから、
やっぱ国籍、性別問わず優秀な人材を集めないと勝てないでしょ。
そうなると海外を別にすれば、東京駅から半径５ｋｍ圏内になるよね。

>>36
２３区の話になると二極化の話題は避けて通れないのです。
二極化を是とすれば、
次は県境外周区がどうなるのかって話に移るわけです。

簡単に言うと、集中と集積が世の中の流れかどうかって議論がまず最初なんです。

＞４０
東京から５ｋｍ以内という条件付で会話を楽しみたいなら
別板立てて議論してくださいね。
ちなみに５ｋｍ圏内にお住まいの家庭は皆２馬力云々というよりも
世帯年収で議論すべきと思います。
どちらにしても５km圏内の物件でも売れ残りが増えていますね。
世帯年収がどこも2000万や3000万円ではないからでしょ。
平均的に見ると>32の言っているようなレベルだからと理解していますが。

>>41
売れ残り増えてますかね？
初耳ですがどこの区ですか？

>>42
41は「売れ残りがある」と言いたいだけの人なんですよ。
エビデンスがあれば値下げ論者の言うことを信じるのだが、
なりふりのかまわなさが信憑性を下げていることに気づかないのか…。

値上げされた都心のバカ高いマンションが増える。
でもそんなことものともせず買っていく富裕層がかなりいる。
だから値段は上がり、庶民はもう23区内（1部は除く）に住めなくなる。

でも平均的な年収（400〜600万くらいでしょうか？）の家庭は数多くあり
そういう人たちは東京市部やさらに外側にしか住めなくなる。

そういう時代になるのではないでしょうか？

そもそも今、億を超えるマンションをポーンと買ってしまえる人たちは
マンションに資産価値など求めないわけで、そういうことを考えること自体が
庶民であり、要は実際に都心にマンションを買えない層だと思うのです。

>>44
秋葉原から汐留につながるエリア、含む霞ヶ関。開発計画目白押しで、将来の集中・集積の中心
となって行きます。新橋駅前も再開発されるでしょう。
そして、そのエリアに隣接し、地下鉄網、道路網で一体的に機能できるところの
未来は約束されているでしょう。

しかし、それ以外の２３区は以下の観点から見直され、長い年月を経て妥当な地価に
落ち着いて行くでしょう。
①東京駅までの所要時間
②町並み（狭小住宅が密集しているか、道路幅は十分か、道路は曲がりくねっていないか）
③戸建が多く、変化するのに時間を要する地域か？
これら評価は、神奈川、千葉、埼玉を含めたものとなり、
特に西側近郊の地価が既に高い地域にとっては非常にきびしいものとなるだろう。
一般購入者は高値についていけず、狭小土地、狭小戸建の在庫は天文学的数字にまで
積み上がっている（例えば世田谷区で計８３４７件）。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=5&pf=13&md=...
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=6&pf=13&md=...
これら地域が本格的に宅地化されたのは、１９６４年の東京オリンピック前後から。
当時妻が３０歳とすれば現在７４歳、４０歳とすれば８４歳。平均寿命が著しく伸び、相続問題
はいまだ顕在化していない。
しかし、既に在庫が積みあがった状態で、さらにこのような潜在供給力があれば、
これら地域で不動産を購入することが非常に危険であるのは明らかだろう。
限界まで在庫が積み上がった時点で、神奈川、千葉、埼玉を含めた近郊、郊外全域で、
通勤利便性、町並み、将来性の観点から適正な地価レベルの模索が始まるだろう。

持ち家で、６５歳以上高齢者が一人住まい、二人住まいの数、２００５年国勢調査より
　　　　　　　　一人住まい　　　二人住まい　　　合計
１位　世田谷区　２２４８８戸　３１８３２戸　５４３２０戸　
２位　練馬区　　１７０２１戸　２７８１６戸　４４８３７戸
３位　杉並区　　１５６９９戸　２２１２２戸　３７８２１戸
４位　大田区　　１５３１０戸　２５７２９戸　４１０３９戸
５位　板橋区　　１１５３５戸　１８３９４戸　２９９２９戸

神奈川、千葉、埼玉の主要な居住者は団塊の世代以降であるが、県境外周区の影響を受け、
団塊の高齢化を待たずして地価調整の洗礼を受けることになる。
いつ始まるとは断言できないが、時限爆弾はすでに動き始めている。

都心と一体的に機能し得ない、所謂ベッドタウン地域。
その総評価がいつか始まる。
その引き金を引くのは西側近郊。

その時最も重要になるのは、
エリアに未来を見出せるかどうか。
総評価が始まる前に、出来る限り若いファミリー層を取り込み、将来ビジョンを示すことが
できる体制にしておかないと、負けてしまう。
武蔵小杉を筆頭に、郊外で駅前を中心にした再開発が活発なのも、このあたりが背景。

再開発とは言っても、
単にマンションをたくさん建ててるベッドタウンでは、
将来にゴーストタウン化しかねない。
今、若いファミリー層を集めてもいつかは老人の街に…
そして若い人達は、新たな人気エリアに去っていく。

>>47
しかし、総評価が行われる時点で、
若いファミリー層がいっぱいいる元気なエリアじゃないと
その時点でアウトになります。

いつ総評価が行われるか定かじゃないけど、
時間との勝負であるのは確かですよ。
近郊、郊外のサバイバルゲーム。

前スレと同じような展開…

>40
二極化を是とした場合消失するのは六百万円から一千万代ちょいの中産階級ではないだろうか？

二馬力の世帯で言えば一千万から二千万位。
今この層をターゲットにしている地域はここ数年が最後の刈り取りになってしまうのでは？

>>49
全体の需要が減っていくわけですから、
その点でも近郊、郊外は厳しいと言えますね。
西側近郊で狭小土地、狭小戸建の在庫が膨らんでいるのも、
このあたりが原因かも知れませんね。

狭小土地やミニ戸の在庫が増えてるのは、
戸建て自体の人気が減ってるのも原因では。

防犯面などで戸建ては不利ですから。

>>45
yahaoo不動産の検索数値には、同一物件が多数含まれていますよ。
÷３．５くらいが正確な件数かもしれません。それにしても多いことは
変わりないですけど。

そもそも、２００平米くらいないと住宅とはいえないとシマムラの
社長が今朝の新聞で買いてましたね。
今後は、ミ二戸の逆流　つまり両隣裏３軒あわせたまとめ買いでしか
買い手がいなくなるかもしれませんね。

マンションは、耐震診断でアウトなら一括買取。ＯＫなら両隣買収で
区分所有法を一部改正して間仕切りを一定範囲で撤去可能にする
などのリノベーション促進法ができるといいですね。

その前提は、地価が今の半値・・・ですけど、何年先のことやら。

日本の都市は、外国の物まねで進化してきています。
古くはハワードの田園都市
その後は、ロンドン郊外のハーロー、カンバーノルド
ミルトン・キーンズなどのニュータウン

これらを東急電鉄と住宅公団が真似て鉄道沿線のベッド
タウンを作ってきた。
７０年代になって、新宿副都心の超高層ビルが建つ時代には
シカゴやニューヨークのハイライズビルの模倣がさかんに行なわれた。
９０年代は大型ショッピングセンター
多摩川高島屋ＳＣリニューアルあたりから、ワシントン郊外の
タイソンコーナーとか全米各地の大型ＳＣの雛形輸入がはじまった。
そのあとは、ニューヨークのハイライズアパートメントの模倣。
バッテリーパークシティや１００ＵＮプラザは日本にもそっくりさんが
建ってます。
その間に、真似るはずの「ロフト住宅」つまり倉庫や古いオフィスの
コンバージョンがあってしかるべきでしたが、壊して全てタワーマンション
になっちゃった。

この辺は、ラテン系とアングロサクソンの住居観の違い。フランス人も
イタリア人も狭くても都心の賃貸を好む。
アングロサクソンは郊外の荘園住宅を理想とする。
ロンドンは、一極集中で６０００万人の人口のうち１４００万人が
ロンドン都市圏に集まっている。
都市部は超富裕層と金融系ディーラーとかが住んでいる。
ファミリーは、周辺都市に住むパターンだ。

面白いのは倉庫のコンバージョンは中間階は１ＬＤＫが中心で
中庭を造って減らした容積を２層上増築して広いペントハウス
を作る点だ。
このパターンは日本の中規模新築でも真似るとよさそうだ。
上層二階は三井や住友が分譲して９階以下はＭＣや青山メインランド
が売るってのがいいかもしれない。

今は過渡期。これからもう一段マンションのビジネスモデルが変容を
求められてくると見ている。
価格は、その中で再構築・・というかタワマン優位の実情が
いろいろと変わってきそうな気配だ。

シドニーにＩＢＭのオフィスだったビルを１９９４年異増築してハイライズ
アパートメントにコンバージョンしたObservatory Tower
というのがあります。東大の松村先生の本にも出てきますが
２００２年ゼネコンのコンバージョン詣でが流行った頃見てきた
人も少なくない。
これが、今の東京のタワマンの縮図とも言えるほどパクリ要素
満載の建物。
銅版を貼った緑の基調の外観。
ライブラリ　フィットネス　ホテル調ロビーは定番として最上階のプール
まぁ、コンバージョンの視察で手ぶらで帰らないゼネコンの根性は
えらいと思います。

製造業と金融の所得格差、共働きで社宅住まい可能な会社とそうでない
会社の差違が浮き彫りになっていて興味深いです。（>>25近辺の展開）

一番いいのは、二馬力で社宅住まいで子供が巣立ったら熟年離婚。
財産分与で貧乏になる懸念もない。
さわかみファンドか藤巻ジャパンとか作ってジーノ君みたいに都心で優
雅な一人暮らしなんてのはどうですか。
じっくり再婚もいいし、淋しいなら親に家売らせて同居ってのもいいですよね。
寝たきりになってからでは大変だ。
でも社宅には、美鳩会とか、醜鷲会とかウルサイおばちゃん連中が派閥
作って相互監視してそうですね。
さすが、扶養家族ゼロで入れてくれる社宅はなさそうですけど。

実際、経験してみればわかるけど共働きの子育てのコストはなまはんか
なものではないですよ。ついついワンルーム買っちゃいたくなるほど税金も
高い。でも社宅住いなら１０年で３０００万くらいは余裕で貯まる。
だから１３年前に結婚して社宅住まい共働きでデフレ時代に貯蓄して
２００４年に買ったって人が一番いい立ち回りをした人ですよね。

インフレ時代のパラダイムを批判する人がいるけど、デフレ時代のパラダイム
ももはや役立たない。つまり待てば海路の日和ありではないということ。
仏の顔も三度。３度抽選外れたら作戦変えなきゃ。

バブルのパラダイムはダメだけど、今は過渡期のパラダイム。
それがなんなのかを探れるからこのスレは面白いのだと思います。

流動資産が有利かタンジブルなアセット志向がいいのか
私は、少子化少子化と言う前に自身の高齢化長寿命化リスクも忘れないほうがいい。
子育て中心に家選ぶなら、買換えを視野においた選択が重要だと思います。

>>54

コンランとかの洋書のインテリア本読むとロンドン
なんかの倉庫をコンバージョンしたロフト住宅がいっぱいでている
けどああいうのいいよね。私も時間が許せばコンバージョンって一度
やってみたいんだよね。馬喰町あたりの問屋街とかいいんじゃない
かと思ってるんだけど現役じゃむりだからリタイアしたときの趣味に
しようかと妄想しています。

コンバージョンビジネスはいろいろ課題もあって日本じゃなかなか
立ち上がらないけどそれなりに実績もあるのだね。

ほとんど趣味の世界なので手間ばかりかかるわりには、リスクも大き
いけどこういうので立地が都心だったら新築よりこっちがいいという
人も結構いるとおもうけどなぁ。やっぱ新築がいい？

http://www.realtokyoestate.co.jp/column/index.php

>>56
最近の物件だったら、耐震性もそこそこなので、
老後だったらちょうどいいかもしれませんね。
都心の小規模ビルなんてやりがいありそうですよね。
クリエイティブ色の強いものなら需要は多いですから。

住まいに限らず、
新品好きの日本人が多いですから。
一部の人以外には難しいのでは。

金融機関の融資評価のスタンス、例えば積算主義等が変わらないと難しいのではないでしょうか。

コンバージョン＝安く買い叩いてお化粧して転売、あたりが今のイメージです。

RC何年、S何年みたいな発想と馴染み難い。レントアップして収益評価もどこまで見れるかですし。

ここ数年のプチバブル・地価高・建築費高などからマンション価格高止まりにより昨年から需要と供給のバランスは崩れ出し今年になり景気先行き不安も重なり需要減に拍車をかけている。バランスを取り直す為に価格の調整は当然の成り行きであり、過去幾度かそうして来た様にやはり今回もそうしない事にはデベのビジネスは成立しない。しかし財閥系は強気を押し通そうとしてるみたいだけども・・・消費者の買い控えに、いつまで踏ん張るか見ものだ

>>61
いくら財閥系でも郊外並みの利便性の近郊を
高値で売るのは至難ジャマイカ

都心部があれだけ発展して、誰が見ても分かるようになったら
騙しきれないよな。

住友って商事や銀行は「石橋を叩いても"渡らない"」ほど慎重な体質なのに、不動産はいかにも「関西」だよね。
不思議なもんだ。

一時的な需要減・買い控えと読んでいるのだろう

２３区でも郊外並みの近郊は学生頼りデツ。
こりゃ売れるはずがないわ。
住民の高齢化が進む東京都板橋区の高島平団地で、今春から地元の大東文化大学による
“団地再生”プロジェクトが本格的に始まる。学生らが実際に団地に引っ越し、住民として
ボランティア活動を行う全国的にも珍しい試み。大学では「高島平学」の講義を設けるなど
課題を洗い出し、東京でも有数のマンモス団地の活性化を目指す。
http://www.tokyo-np.co.jp/article/national/news/CK2008012802082950.htm...

日本の国力を増す＝日本の文化度を増すには、
一定の知的レベルの人を都心部に集中居住させ、職住近接を実現し、互いの交流の密接度を
上げる環境を作り出す必要があるのだが。
既に賃貸の分野でもその動きが現れている。

居住環境面で優れた、新築賃貸の供給の中心は都心とその周辺に限られ、県境外周区は古い
ストックの部分が大きくなっている。
上京者はいったんは家賃の安い県境外周区のアパートに居住するが、所得水準が上がって
行けば通勤に便利な都心部マンションに移動する。
そしてその空に新たな上京者が居住する。
このような循環が確立されて来た様だ。

ＹＡＨＯＯ不動産より計算
募集物件に占める新築比率
１位　江東区　４１．４５％、２位　墨田区　３７．８４％、３位　台東区　３７．３１％、
４位　中央区　３６．１３％、５位　荒川区　３１．６４％、６位　新宿区　２４．１１％、
７位　港区　２２．３１％、８位　文京区　２２．０７％、９位　千代田区　２０．６０％、
10位　大田区　１８．８１％、11位　品川区　１８．６１％、12位　目黒区　１７．９６％、
13位　板橋区　１７．８０％、14位　世田谷区　１７．７８％、15位　中野区　１７．７２％、
16位　北区　１７．１１％、17位　葛飾区　１６．４７％、18位　足立区　１５．３５％、
19位　豊島区　１５．２７％、20位　渋谷区　１４．８６％、21位　練馬区　１３．８７％、
22位　杉並区　１２．２３％、23位　江戸川区　８．１７％、

＞６８さん
またあんたか。文化度・知的レベルさん。
この時代、ある程度の格差は仕方ないが、あんたみたいに「差別」意識が高いのは誰からも相手にされんよ。

>>68
都心部にも家賃６万円以下の物件は残っている。過去の遺産と言える。
しかし、これらもいずれ新築に置き換えられ消滅するだろう。
ＹＡＨＯＯ不動産より計算
募集物件に占める家賃６万円以下の比率
1位　千代田区　０．０８％、2位　港区　０．０９％、3位　中央区　０．２７％、
4位　台東区　２．４４％、5位　目黒区　２．９０％、6位　渋谷区　３．１７％、
7位　江東区　３．５８％、8位　新宿区　４．２０％、9位　文京区　４．３７％、
10位　品川区　４．３７％、11位　墨田区　４．６６％、12位　大田区　５．８２％、
13位　荒川区　７．６１％、14位　世田谷区　８．０９％、15位　中野区　１１．８０％、
16位　杉並区　１３．２３％、17位　豊島区　１３．５７％、18位　北区　１４．６８％、
19位　練馬区　１９．１８％、20位　板橋区　２４．１８％、21位　葛飾区　２４．４５％、
22位　足立区　２６．３４％、23位　江戸川区　２６．５７％

>>69さん
ここは不動産のスレですから
格差論と居住地域の色分けは避けて通れません。

問題は、将来をどう見て行くかだと思います。
現状認識だけなら誰でも出来ますが、
静的現状と動的現状から将来を予測する知力が必要となります。

例えばこんな新聞記事がありますが、
どう見るかは人それぞれの知的レベルによｔって大きな違いがあります。

国土交通省の外郭団体、国際観光振興機構（ＪＮＴＯ）は２８日、０７年に日本を訪れた
外国人旅行者の推計が前年比１３．８％増の８３４万９２００人となり、初めて８００万人を
突破したと発表した。

お台場に住んでますが、最近中国人・韓国人の観光バスがワンサカです。
レストランのメニューも中国語版・韓国語版などが出ています。。。

>>73
それでは不動産価格に与える影響はどうでしょうか？

市民の生活の場で公然と覚せい剤や大麻を取引−−。東京でも有数の住宅地である世田谷区を
舞台に、薬物を密売していたイラン人の男が摘発された。客は会社員やＯＬ。薬物汚染が
じわじわと市民生活の場に広がっている実態が明らかになった。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080120-00000012-mai-soci

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

>>50
書き込みの主旨は、地縁などで細々と住民の入れ替えが続いている
古くからの住宅街の方が、長い目で見ると価格を維持するんじゃな
いかってことなんだけどね。

相続・物納で空き地になっちゃってる場所ってそんなに近郊に多いの？
私なんか今いる場所に親がいなければ（あ、千葉県のどこかに家を
買った彼は現在相続で、うちの近くに住んでいます）、武蔵野市とか
住んでみたいですけどね。
誰か書いていたけど、2馬力の育児コスト（特に時間コスト）は
とても高いので、地縁ってば・かにできないと思うけど。

>>68
知的レベル・・・
10回以上コピペされている、アナリストが何人の人に・・・って話が
あるけど、人気アナリストで近郊・郊外に住んでいる人も多いが。

>>78さん
分かり易く説明します。

狭小戸建とアパートが混在しているようなところは、犯罪の温床になり易いってことですよ。
道が細く、見通しが悪く、姿を隠し易い。
賃借人が多く、住んでいる人への関心も低い。
「タバル容疑者は昨年１１月、フランス人名義の偽造パスポートを使って入国。外国人ばかりが
住むアパートに入居し、直後から、近くの路上で、覚せい剤や大麻などの密売を始めた。」

また、補足ですが、住宅地でありながら独身者の賃借人が多いところは、たとえ家賃レベルが高くても
薬物の乱用者が多いようです。繁華街（渋谷、新宿）に防犯カメラが設置されて取引ができず、
密売者は顧客の住処に近い中間地点、代々木公園周辺住宅地などでも取引を行っているようです。

>>80
近未来の予想ですが、条件的には当たっていませんかね？
町並みが悪く、住民同士の関心が薄いところは、
犯罪が起こり易いでしょ？

そんな中で、繁華街で取締りが厳しくなって、住宅地に流れて行ってる。
検挙率も落ちているようです。

毎日新聞での取り上げですがテレビでもやったんですよ。渋谷など繁華街に多かったのがどうして住宅街のような世田谷や品川などにいったのか。それは防犯カメラの設置です。渋谷は１０メートルに１台設置しているため密売がカメラに映し出されるため周辺の世田谷などで大きな公園などがある取引しやすいところで行うそうです。それにしてもたしか品川区の主婦が子供を連れて麻薬の受け渡しをテレビで見た時ここまで幅広い層に蔓延しているのだと思いました。

9区限定スレが見当たらないけどどこ行ったか知っている人いる？

前スレ634です
移民の流入について書いたのですが、中傷レス削除依頼の煽りを食って削除され
当該中傷レスとは関係のない私が一時アク禁になってました。
一方、私を鎖国主義者と呼んだ一方の当事者は、何事もなかったように
その後も、この次スレでも全開で書き込んでますね。
相変わらずこの掲示板の削除基準はよくわからん。
かつての国の移民（実質棄民）政策を批判したからかねぇ・・・

知的レベルうんぬんなんて、まさに荒れる原因となる書き込み多数だが削除依頼でもしてみようかな


ところで全開中の東京駅5kmさんの属性は何でしょうね？
やたら統計の数字や新聞雑誌は引用するけど、全ては持論の結論に結びつけるため。
その素敵な三段論法がどんなに批判されてもめげない、論破されても華麗にスルーし
それでも地球は廻るが如く東京駅5km

総合職（事務系）共働きって意外と役人が多いんだよね
田舎の町興しみたいな三段論法に固執するのは、デベというより
江東区あたりの夢見る役人のような気もするね
実際のそこそこの企業で働いている人たちに生で触れてる感じがしない
やっぱり西側が好きとか、江東区はチョットねとか
そういった空気っていう存在がどうも解っていないような気がする
そもそも不動産の価格はそんな単純な三段論法で導かれるもんじゃないっしょw

ところで江東区って保育所の待機児童とか多くないの？
幾ら通勤が少し近くなってもまともな保育所がないと絵に描いた餅では？

>88さん
江東区の待機児童は去年4月時点で352人と、全国トップです。
2馬力1500万を見込んで7000万の物件買っても保育園に入れなければ破綻…。
江東区も今必死に作っているみたいですけどね。

http://www.i-kosodate.net/policy/waiting2007/standing.asp?TODFKCD=13&a...

全国トップと断言は出来ないよ。
横浜市、川崎市はもっといる。

関東大震災後の復興計画でちゃんと区画整備された旧東京市の区。
都心に近く、開発余地もあるから、買いですな。
賃貸、分譲問わず、供給の中心＝集中と集積の中心になって行くぞ。

TTTの完成ニュースが新聞等に出てるね。

載ってる写真には、清掃工場の高い煙突もしっかり写ってるけどね。

これ見て、来年は自分達のタワーが載ると喜んでる小杉購入者がいるんだろうなぁ。

>>67

いま話題の（一部の人が必死にアピールしてるから目立つだけか?）
「あの地域」の３０年後をみるようですな。

96さんの意見に賛成。
初期購入なら価格も安かったし、便利だからそれなりによかった地域だけど、
これからの購入者は30年後怖い・・・・ということを考え、我が家は見送りました。

不動産情報の透明性
日本は世界で代23位

素人が手を出してはいけない商品

>>96　
同意。知的で文化的とはいっても・・・あの地域に数十年住もうとは思
ってないでしょ。今はそんなにリッチじゃないので住んでいるという人
が多いのでは？

それにアナリスト、アーティスト、学者、文筆家等々では都心から城南・
中央線沿線の分布が圧倒的に多いと思うけど。あの地域で知性や文化を
生業にしている人なんて多くないんじゃないの？都心に通勤が便利という
ことを望む層が、果たして知性や文化の担い手なのかなｗ

個人的には旧深川区界隈は嫌いじゃない
道も広々としてるし、下町的な良さもある

が、

大発展とか都市構造の大変化とは全く無縁な
良くも悪くも下町くささが色濃く残る地域だと思う
文化の発信地なんかなるわけない
西側区域の高齢化とはまた別の問題が山済み

このままの状態で温暖化が進んでいくと、湾岸の豊洲、有明、港南、東雲あたりは30年したら水没してることに成ってるのにね。こんなとこ購入してどうするのかね。せめて賃貸で住めばよいのに。

ゼロメートル地帯って知ってますか？
そこはとっくに水没してもよさそうですが？

ゼロメートル地帯は、高さの高い堤防と川の水門で守られています。
温暖化が進んだら、更に堤防を高くしなければいけませんね。

>>103
30年後くらいには、今の中央防波堤あたりが湾岸居住区の前線になっているので、豊洲や有明などへの心配は無用ですよ。
今の東京都の儲かり具合からして、想像超えた堤防作るぐらいは可能です。
既に計画があるかもしれませんので、詳しくは都庁へお問合せくださいね？>>103

>>107
高潮対策用の防潮堤は、あくまで住民の生命と財産を守るために整備されるものなので、人の住んでない例えば１４号地（新木場）や１５号地（若洲）、羽田空港等は海岸保全区域にすら指定されてません、指定する予定もないと思いますよ。
でも若洲のゴルフ場って、第１種住居地域なんだよな。元々はあそこに人住まそうとおもってたのかもね・・・。

>>105

基本的に売り切るのが住友商法だよ
三軒茶屋も基本的に売り切ります！！！

さて、2007年4月〜2008年3月（予定）までの　港区新築マンションをまとめてみました。
やっぱ少ないですよ。
傾向は、コンパクトマンションと億ションの二極化
タワーも同じで低層や採光難ありは、コンパクト　上層階は普通に１００平米超
の二極化　　

虎ノ門、赤坂ＴＲで買えた低層階70㎡60㎡はもはや、40㎡台に下げないと買えない。
でも、既存の築浅中古の価格を考えると、この立地なら売れそうな感じのコンパクト
ばかり。超Ａクラス立地にはコンパクトすらない。
さて、2008年もこんな感じかな。
過去の供給マップ作ろうと思ったが、悲しくなるのでやめました。

世田谷の噂の物件売れ行きマップのほうが面白そう。

>>111
こんな状況で、都心回帰の奔流はどこに向かうのか？
ここまで分析する必要がありますよ。

賃貸を含め都心部への集中と集積は避けられない流れです。
職住近接のアーバンライフをより多くの人に実現してもらい、
生産性を上げて行くことが至上命題です。
賃貸については、居住人員１人当りのｍ２数を高めること。
都心部の良好な治安を維持して行くこと、これが都市の魅力を高め、
世界中から優秀な人材を集めることにつながります。

私の発言に共感を示してくれた人もいるので、再び書き込む。
しかし、私の発言は現在多数ある予測の一つにすぎないので鵜呑みにしないでほしい。最終的に自己判断、自己責任のみが求められる。
高潮対策については、国土交通省にも都にも海温上昇に起因する影響を考慮する公務員はいないと思う。
ソロス（金融市場で成功した大富豪）はサブプラ問題を第２次大戦後最大の金融危機とみている。記事によって知れる彼の自己理論の詳細は省略するが、つまり信用制度そのものの危機だと考えている。反面、これまで世界経済は米経済に依存（coupling）して反映してきたが、今後は中国やインドの伸張する経済が世界経済の牽引役を果たして、米景気に影響されないという見方（decoupling論）もある。
私の描くシナリオは以下。日本インフレ顕在化（６ヶ月静観すべし）→消費性向冷却化→投機減少・実需層の買い控え→（同時に）米内需低下→日本輸出企業の警戒（雇用・給与見直し）→マンション市況悪化→在庫増大→デベの価格設定を見直し→マンション価格値崩れ。
このシナリオは、サラリーマンの雇用状況や賞与額にも影響するので喜ばしいものでもない。

２３区の賃貸住民の１人当りのｍ２数、２００３年実績です。
都心部で賃貸物件が数多く建設され、現在の数字は高くなっていると思われますが、
さらなる良化が望まれます。物件が多く供給されれば、住環境の良化による家賃上昇を
抑えてくれます。住環境が良くなるのに比べて、支払う家賃レベルはそれほど上がらない
こう言った状況が続けば、東京の都市構造は大きく変わり、生産性が大きく伸びるでしょう。

1位　港区　３０．３５ｍ２、2位　中央区　２５．９０ｍ２、3位　千代田区　２５．２６ｍ２、
4位　台東区　２４．４６ｍ２、5位　渋谷区　２３．７６ｍ２、6位　目黒区　２２．９６ｍ２、
7位　江東区　２２．４６ｍ２、8位　墨田区　２２．３６ｍ２、9位　世田谷区　２２．３４ｍ２、
10位　文京区　２２．２３ｍ２、11位　新宿区　２２．０３ｍ２、12位　品川区　２１．４６ｍ２、
13位　練馬区　２１．４２ｍ２、14位　大田区　２１．３６ｍ２、15位　杉並区　２１．３６ｍ２、
16位　葛飾区　２０．８２ｍ２、17位　北区　２０．７８ｍ２、18位　足立区　２０．４４ｍ２、
19位　荒川区　２０．３４ｍ２、20位　豊島区　２０．３３ｍ２、21位　中野区　２０．１７ｍ２、
22位　板橋区　２０．０７ｍ２、23位　江戸川区　１９．９６ｍ２、

>>112
先日の文春か新潮の、たしかモノライン記事（たぶんメジャー系雑誌では初報）の中で
日本の居住面積はさほど狭くなく、欧州と変わらないと出てたよ

突出して広く、当然のように冷暖房で多大なCO2を出しているのはアメリカだけ

中央区、江東区はワンルームの最低基準を２５ｍ２に設定した。
人材を集めるには、居住環境の整備は必要。

プレジデントにマンションの値が下がるから今は買ってはいけない、持ち物件は売る。
というような記事がでていたらしいのですが、忙しくしている間にプレジデントが
売り切れてしまいました。何件か本屋を回ったのですが売り切れです。
読まれた方、少し詳しい目に教えてくださるとありがたいです！！！
どうかよろしくお願いします。

ネット上で、プレジデントの目次を調べましたが、
マンション絡みの記事は無さそうですけども。

七年末時点の首都圏の在庫戸数（分譲中の戸数）は一万七百六十三戸

集中と集積の対象から外れたところの完成在庫は膨らむ。
そんなところは、供給を減らすしかない。
実際に０６年から０７年で販売数量が激減した区は多い。
選別の時代になって、優勝劣敗の度合いも大きくなっている。

>>111
世田谷の噂の物件とは？

都心部有利だという人に聞きたいが生活費に多く出せる人はいいが、７千万をやっと出せる普通のサラリーマンが住んでいいことがあるのだろうか。物価も高くスーパーも少なく品物を揃えようとするならそこそこ行かなければならない。水族館など楽しいこともあるが実際いつも使うわけではないし。高層住宅に囲まれた圧迫された生活をしてどこがいいのだろうか。むしろ目黒や世田谷のほうが圧迫感が少なく商店街もあって生活に不便がないと思うのは自分だけであろうか。生活費が潤沢に出せるならばスーパーなどなくても外食すればいいことかもしれないが。結局都心部の値上がりを期待して住んでも普通のサラリーマンはやっていくことが大変ではないですか。

やっぱり心東４区は住みやすくて最高だな。

心東４区

江東区　豊洲（パークシティ豊洲）
墨田区　錦糸町（ブリリアタワー東京）
台東区　秋葉原（タワーレジデンストーキョー）
荒川区　日暮里（ステーションガーデンタワー）

煽りでも荒らしでもないのですが、どなたか教えてください。
私のここ数年の年収は平均すれば３０００万円程度ですが、変動が大きく、
２０００万円から５０００万円程度までぶれがあります。
将来のキャッシュフローが安定しないため、ローンを組むことが怖くて
仕方なく、キャッシュでのマンション購入を考えています。
しかし、億を超えるキャッシュは持ち合わせておりません。

また、相場に負けるのは嫌なので高値といわれる現時点での購入は
ためらっております。
駅近の都心タワーで日当たり・見晴らし良好で住友や三井の物件を
中古で買おうかと思ったりしてますが、時期と内容はいかがなもので
しょうか。

相場に負けるのは嫌なら、一生賃貸で暮らしたら？

↑
×は

○が

>>81

>①町並みが悪く、②住民同士の関心が薄いところは、
>犯罪が起こり易いでしょ？

犯罪との相関で言ったらより影響が強いのは②だよね。
おんなじ理屈で、最近人口が増えたような町で発生した
犯罪を解説できてしまうが。
木造アパート密集地域と犯罪発生件数の相関はある？
うちの周りなんか、あほみたいに広い戸建てからミニ戸
マンション、木造アパートまで混在してるけど、
平和そのものです。

ところで、うちの折り込みチラシにも少し変化が。
いわゆるミニ戸建てですけど、３％くらい下げてきてますね。
期末の在庫整理でしょうか。マンションは特に変化なさそう。
やっぱり都市部は戸建て不人気ですね。

昨日発見したんですが、ここで価格のセルフチェックができます。
前からあったのだろうか。
http://www.m-buysell.com/

>>125
都心でそんな良い条件の中古物件が、
割安で売りにでてるとも思えませんが。

首都圏の在庫が一万七百六十三戸と積み上がっていて
不動産情報が透明度のなさが世界第23位という虚構産業から
良い条件の中古物件を見つけ出すには
正面からネギ背負っていっても
カモとしか見られないってこと？

>>122
旧深川区がお勧め。
清澄公園、猿江恩賜公園、木場公園、仙台堀川公園、横十間川公園etc。
公園が縦横にあって、すべての公園が遊歩道でつながっていて、
そのまま歩いて行けるぞ。
縦横に走る掘割にも遊歩道が整備されて、親水性も高い。
犬をつれての散歩姿も多くて、ジョギングにも最適。
小名木川沿いに枝垂れ柳の江戸情緒ある遊歩道も現在整備中。
これが出来たら、旧城東区を突っ切って荒川まで、ほとんど信号無しで、歩いて行ける。
隅田川と荒川が遊歩道で結ばれます。
隅田川のテラスもこっち側は青テントも無くて、長距離のジョグも簡単。
区内にはゴルフ練習場も結構ある。
車を使えば湾岸の若洲ゴルフ場、夢の島ヨットハーバーへも直ぐだよ。
マンションも高くないから１００ｍ２クラスも簡単に買える。
大手町まで電車で８分くらい。銀座も超近くて、帰宅後シャワー浴びて
タクシーで簡単に行ける。平坦だから自転車でも楽々行けるよ。
天気が良い日はサイクリング気分。
区画もバッチリ整備されて、自動車の移動もラクチン。
車道と歩道の区別もバッチリで安全。
スーパー、ホームセンターも周りに結構あって日常生活も便利。
風俗は無くって健全。治安も超良い。
住むには最高だよ。

>>122さん
高層住宅に囲まれた圧迫された生活＞
町並みが整備されて道幅が広めで、掘割、公園も多い旧深川区なら大丈夫ですよ。
また、隅田川、東京湾が大きなオープンスペースの役をしてます。
それから、首都高が中心部を通ってないのもＧＯＯＤですよ。

>>123
小名木川沿いの高さ自主規制も崩れたから
圧迫感に無縁かどうかはよくまわりの土地を見る必要があるけどね
参照
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48159/

佃に以前住んでたときは最初は超絶眺望だったけど
月島に無秩序にタワーが乱立し始めてどんどん景色が狭くなった
まあ開発余地があるっていうことはそういうこと

>>132
他のスレでも見たな。
けどあんなドブ川の利点ばかり強調されてもなあ・・・。
あのドブ川の水泡立ってるじゃん。住人なら真実から目を逸らしちゃ駄目だよ。

そのコピペは忘れたころになると貼られるコピペ

さて話をスレタイに戻すと　所得格差ばかりが話題になっているが
サラリーマンの所得などさほど差がないわけで
平均すれば、安心して借りられるローンは３５００万あたりではないか。

そこで、３５００万＋自己資金と坪単価を変数にして買える「面積」を表にしてみた。
都心の550万坪単価のあたりでも、自己資金さえあれば１ＬＤＫが買えちゃうわけだが

こうなると、金融資産の差違というか余裕資金の差みたいな話になる。

経済の変調がはっきりしてきて景気動向が悪化に向かっています。
これまで再開発の計画があった地域では、計画見直し・中断・中止の箇所も出てくるでしょう。
小名木川の物件で商業施設に入る予定だったイトーヨーカドーが
撤退と伝えられている件も、その流れでしょうかね。
再開発完了後の良いイメージを膨らませて
既存優良住宅時以外の場所の物件に飛びついて青田買いしてしまった人は、
いつまでも開発の進まない未開の地での生活を余儀なくされて
夢を壊されるかもしれませんね。

深川って、江戸時代の頃から２０世紀の前半頃までよく洪水の被害にあっていたらしいですね。ハザードマップを見ると、荒川や隅田川が決壊した場合には大きな被害がありそうです。勿論しっかりした治水対策が行われているのでしょうけど、カトリーナの際のニューオーリンズのように、温暖化による気候変動により攻撃力を増した自然の脅威はこれまでの常識では計れなくなりつつあります。自分の住居の周りが水浸しになってしまうほど情けないことはありません。昔から身分の高い人や金持ちは、好んで水が出るような低地には住まなかったですね。深川には大名藩主の屋敷も多かったですが、別邸や倉庫代わりの位の低い下屋敷がほとんどだったはずです。

いま一気に開発が進んでいる地域には、
ターゲット層であるファミリー世帯が一遍に移り住む。
ということは皆だいたい同じような時期に子育てを終え、
同じような時期に年老いていく。
ニュータウンの歴史は繰り返すね。

住み替えるって言っても、
その頃は東京一極集中も終わってしまい、人口減少の真っ只中。
買い手なんて見つからない。
周辺には似たようなマンションの売り物がたくさん出てくる。
よしんば売れたとして、その人たちはどこに行くんだろうね。
さらに都心志向を強める?買えるの?

>>138
ヨーカドーの撤退なんて、かなり以前から言われてましたよ。
同じ城東のブリリアタワー東京だって、販売時にはヨーカドーの予定だったのに撤退されて、
東急がやっと入ってくれたのですから。
景気動向の悪化以前の問題です。

>>139
屋敷は多かったよ。大名系の屋敷は上中下ともそれは立派なものです。
藩の執務がすくないだけだわな。そりゃ、西部県境外周区の
農耕系（地場）や地方転入（サラマン）組みの
田畑耕し部隊住居（今も昔もこれらの居住地として提供される）とは訳が違うよ

144

私が見る限り、144の方が圧倒的に主観だね。
庭付きに住んだことない人だと思うけど。

マンションに住んでるのは金銭的理由で妥協した
人だけというのは少なくとも20年は古い。

正直驚いた。

吉良上野介は、江戸城呉服橋門内に屋敷を与えられていたが、
刃傷事件で屋敷を召し上げられてしまい、
現在の両国付近に屋敷替えされてしまった。
当時の両国は新興住宅地で、まだまだ淋しい場所だったそうである。

ま、好き好きだな。

戸建ても設計事務所との打ち合わせ、
手続き・儀式の類、隣近所との付き合い、
庭木の手入れetc

よほどヒマか、そういうこと自体を楽しめる人でない限り、
戸建てなんて立てる意味ないよ。
あなたがよっぽど田舎で、盗人さえよりつかないさびしい田舎ならいいけど。
そもそもここは23区スレだからな「○×は東京だけだ！」と啖呵きられてもなぁ。

いいマンション買って、内装に凝る方がどんだけ効率よくて
快適か、、、、、

こどもと庭で遊びたいとか、そんなんなら別だがなー。

すくなくとも「もちろん都市部でも庭付き戸建てがいいに決まってる。」
なんてことはないよ。
とにかく自分勝手に「〜に決まってる」って言い方するような人はあまり信じない方がいいね。

ちなみにハウスメーカが安いとは思わないが。
安いのは地元の工務店に在来で安く頼むパターンだろうね。

いやいや、この人は田舎にいて、周りに金がないから戸建て無理ボ（な言い方するかね？家買う人間が、、、）
って言う人が多いらしいから、坪120万は土地代込みでしょ ww

私はバブル当時に、
有名ハウスメーカーで庭付戸建てを建てたけど、
欠陥だらけだったのでもたくさん。
ハウスメーカーの本社にまで苦情を言いに行きました。
もう戸建てに住む気はありません。

勿論戸建てにはそれなりのよさがあるけども、
都市部ではマンションのよさがトレンドとして上がってきてるよね。

売るのも、戸建て・土地は大変だしなー。

ま、信頼できる女中かなんかを住まわせておけて、（かつ家の中に「他人」がいるのが平気な人で）
自由になる金融資産が少なくとも2-30億円あれば考えるかもしれないが、、、、、
「都市部の戸建て」

たかだか数億円の資産では買わない。割が合わないよ。
ランニングコスト、流動性、セキュリティ、災害への脆弱性、プライバシー問題
（高い壁で囲うという手もあるが、著しく街の景観を乱してるよね。セキュリティにはマイナスだし）
戸建てに関するビジネス機会群がる輩が、数は減ったとはいえ、まだ相当いるからなー。
（いや窃盗団も入れると減ってないかな）

相当のお人好し＆虚栄心（またはその他の特殊事情）の持ち主でないと、敢えて様々なマージン（建築費坪120万−笑）を多数の人にばら撒きつつ、戸建てを買い、住み続ける意味は希薄化し続けてる気がするよ。

都区内にありがちな、30坪の土地にたった、三階建ての40坪程度の家（これでも十分一億超）よりも
それよりやや狭い（例えば38坪くらいの）ワンフロアのマンションの方が遥かに使いやすいし、実際、「広い」よ。価格はマンションの方が高いし、駐車場へのアクセスは、戸建ての圧勝だけどね。

>>153
＞土地代込みでしょ ww
含みｗってとこでしょうね、坪120万（注）。
増上寺・青松寺に程近い西久保巴町に
注×50坪＝6000万円で”土地コミ”で居所を建てたって具合ね。

>>161
（予測文言）＞戸建ては帰って怖かったり、落ち着かないことも”あるらしい”。
（エセ戸建て文言）＞俺は戸建て派”だったけど”、

２００２年からこのかた販売された港区の１００戸以上のマンション（ほぼ全部？）
を地図にプロットしてみました。
販売年別に色分けしてみると、港区南部から徐々に３Ａの中心に迫ってきてきて
いるという見方もできなくもない。
小規模な億ションはのぞいています。（めんどうなんで）
全部名前を言える人は、相当のマンションオタか・・・ギョーシャさん。

このスレに関しては、オタ「様」やギョーシャ「様」ではなかろうか？(笑

ローカルな不動さん屋「様」も、参考になる情報お願いします。

城南に土地を購入し家を建てたものです。ハウスメーカーですと坪１００万以上はみといたほうがいいと思います。工務店でも６０万は掛かります。今のマンションはバルコニーも広めに取っているのでガーデニングもできるなどいい面もあると思います。自分の家はエコと将来の部屋数の変更や３０年で価値がないような家にはしないことを考えて行いました。夏場の日差しよけ、冬場の光の取り込みのために落葉樹を植え屋根にはソーラー発電を取り入れています。その結果１年を通じて電気代が平均５千円ほど(オール電化)月によっては０になります。今の住居は電動スライドシャッターがあり夏場は風を取り入れながら人目を気にせず寝れる商品もあるそうです。防犯対策にもなるらしいです。部屋数の増減ですが可動式間仕切り家具があります。天井まであるので地震でも倒れません。節約を考えるなら戸建も考えることができると思います。戸建もマンションも好みがあるのでやはりそれぞれにあった生活がいいのではないでしょうか。ちなみに自分の土地は３０坪ほどです。

住宅性能表示では構造体は７５から９０年といわれています。ただ３０年で価値が上がるのではなく前の３０年で立替のような家作りはしないということです。いくら構造がしっかりしていても自分で手入れをしないといけません。そこが戸建の大変なこと。城南ではハウスメーカーで７０万は無理だと思いますよ。

なんとか、話を新築マンション価格に持っていってくださいね。

不動産市場は世界各国とも弱含み。
ロンドンや上海などは投売り状態だと聞く。
サブプライム債BBBが1年前の95から現在は18。
もはや紙切れになったBBBが売買されている事に驚く。
このBBBの値動きが正確にこの1年間のNY株の動きを示してきた。

世界の銀行はサブプライムからプライムローンの処理に問題が拡大。
景気が後退するなかで原油の下落も始まり、株、不動産も下げ始める本格的なデフレが始まる。

金を除いて。

世田谷についても１００戸以上のマンション　２０００２年〜現在の
販売物件を地図にプロットしてみました。
こうやってみると、京王線と小田急線の間の駅遠物件がこのところ
大規模に売られてきたのがよくわかります。
世田谷線以南が割高に思えるのでしょう。
上町近辺も小田急線にかけて売られてきています。
総じていうと幹線沿いの従来のマンション用地は払底
狭い土地に５０戸以下のものを建ててうるのがほとんど。
大規模物件は、企業の配送センター、学校跡地などを入札で買って
割高という例がおおいみたい。
でも突く図区思うのは・・・・・よく売れたなぁという驚愕の戸数。

都心周辺区でも高階層で少し、グレードのいい部屋をとなると戸建てと変わらない。
わたしも、戸建てで育ったので不動産のイメージはやり戸建てだったんだよね。
ところが、常時家にいる妻が
マンションの方が、セキュリティが良い。
子供が巣立って売却するときに楽。
掃除が楽。
などの意見でマンションを購入することに決めました。

江戸時代の都市計画について。ものの本によると、利根川では洪水被害が起こっていたが、その水系を江戸に引き込んで複雑な運河を造成した後の江戸では水害はないそう。江戸における恐い物といえば「地震、雷、火事、親父」で、水は入っていない。海水温度の影響は珊瑚礁の生成を基準にするとよいと思う。大阪湾沖は一昔前の沖縄海水の状態になっており、珊瑚礁が発生していると報道されていた。東京湾沖のことは知らない。海温北上の傾向は確かでしょう。
デフレについて。スタグフレーションの状況を戦後、世界経済は今まで経験したことがない。インフレとデフレが絡み合った状況になるかもしれないね。まったく想像不能。原油は需要が供給を上回ったという意見もあり、穀物は需要増→価格増を見越してヘッジファンドが大量に買い注文。先物は実需見込みでないか？原油は、需要が供給を追い越したという観測もある。
現時点で、日本のエコノミストが日本の新聞・雑誌で発言した、すべての記録を切り取っておくとよいと思うね。発言内容次第では言論界で抹殺される可能性がある。
真珠湾攻撃の報を聞いて、＊＊老人寸前だった西園寺公望は「この戦争は負けるね」と言った。これは当たっていた。それと同じくソロス理論（投資者パニック論というものだが）を傾聴すべきなのか。このスレの発言者の知的レベルが低いということは、温暖化影響の前に明白。

>>174
日本史を勉強した方がいいですよ。というか東京の郷土史かな。
下町低地は戦前まで何度も洪水で大被害を出してます。
私の妻も東京生まれですが、隅田川の向こうには絶対住めないと言ってますよ。
＊＊かららしいですが。
あと埼玉や千葉は未開の地ってイメージらしいです。
湾岸や城東に抵抗のない人って地方出身者なんでしょうね。

>>174　　　

すごいエネルギーを感じますが、投稿前に文章を読み返した方が。
人の知的レベルをうんぬんするような文章ではないですよ。

戸建てvsマンションを誘発してすいません。
人それぞれだとは思うものの、金額に手が届く届かないという
部分も含めて、少なくとも23区内ではマンション人気が優勢な感じが
するのであんな書き込みとなりました。
ちなみに、うちも妻が戸建てよりもマンションを強力に推進した結果
マンションです。

さて、マンションも期末整理があるという主張もありましたが、
相対で話が出るのと、広告に思いっきり書いてあるのでは切迫感というか
レベルが違うことのように思います。自分の住んでいる地域は、少なくとも
表面上の価格には特に動きがみられません。
郊外物件は派手な値下げが話題になっている物件もあるようですが。

株価も底を確認する流れで落ち着き、春闘の話題に移りつつありますが、
労働者への分配率が上がると、23区の全体価格はどっちにふれるんですかね。

>>174
ていうか学校行きなおしたほうがいいよ。景気低迷で物価が上がるのを、なんていうのかなぁ。
戦後というか７０年代のニクソンショックと続いて起こったオイルショック。
円高で輸出が低迷し、田中内閣が列島改造内需拡大で乗り切った。あの時代のインフレは
すごかったねぇ。

ホテルライクというのキャッチフレーズがマンションの売りだったけど

「もし、そこがホテルだったらいくら払って泊まるか」

それを考えると、マンションの坪単価の正当性が評価できるのでは
ないだろうか。
ちなみに
坪単価Ｘ万円＝推定宿泊代÷０．００９〜０．０７
豊洲や東雲や南千住や烏山やホテルがあっても泊まりたくはないが。

隅田川の向こうに好んで住みたくはないが、絶対住めないというわけではないなあ。
逆に西側も同じ感じ。
世田谷とか杉並とか中野とか好んで住みたくはない。
山の手線内育ちだからその外に出たくないという感じです。僕も妻も。
ただし、山手線の外側でも西側は結構優良だけど、東側は落差が激しすぎという感じはします。
たとえば鶯谷とか。（内側は芸大、博物館。外側はホテル街）。

>１７５　洪水って昔の話だろ！！何年前の話してるんだよ！！時代が違うんだよ！！今と時代が！！この時代洪水がこわ〜い　地震がこわ〜い　なら東京に住む資格無し　日本で１００％安全な場所など無い！！

>180
その通りだろうなあ。
戦前は下町が洪水かもしれないが、今は戦後。
しかも戦後にもなって世田谷は去年だっけ？水没したしね。

都心＋城南しか考えていない人にはこのスレほんと無意味だろうな・・・

水没したって言っても世田谷の中でも二子玉川限定です。
高台は全く問題ありません。
世田谷全体と言われると心外です。

都心?マンションの人は気位が高いのかな。もっと気楽に生活すればいいのに。豊洲でもいいと思いますが。水害を知っている人は買わないけど。世田谷もいいけど公園など自然もあるし田舎っぽいところもあるけど。杉並も自然もあるし中野区も独特の雰囲気があっておもしろいけど。自治会があるほうが面倒だけど面白いよ。独特の日本文化らしいけど。

>水没したって言っても世田谷の中でも二子玉川限定です。
でも、隅田川や荒川は大丈夫だったでしょう？
やっぱあそこら辺は住むとこじゃない証拠じゃね？
山手線内の高台が一番だと思うが。
その次が山手線内の坂下。

山手線はごみごみしてストレスたまりそう。ネズミが多そう。

>186
そうでもないかと。
文化的なもの多いしね。
やっぱどうしても郊外はそういうのないからある程度の民度の人には物足りないし、郊外、田舎住民は＊＊傾向があるよ。

くだらない話は止めにして12月中の２３区の人口増減でも分析したら？
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jsuikei/js-index.htm

>>184
新宿区、中野区、杉並区
治安が悪いところは人気が無いよ。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm

>>189
なるほどね。これは確かな資料ですね。メモってお気に入りに入れて後で使える。
世田谷、高円寺、荻窪、阿佐ヶ谷他多数。
良い良いって言ってる西部イ住民のとこは地方転入や
県境外周で中央との格差がありアウトロー分子が多いんだろうね。
もともとの都心族は田畑地域には行かないしね。

>>189
そのマップの
車上ねらいを見ると、
別な治安が悪いところが分かるよ。

その三茶の例の物件（２００７年４月発売）をプロットし忘れてました。
再掲。
これでみると環七内側の世田谷区って狭いし高級価格エリアなんだというのが
業界の認識なんでしょうか。
マスタービューもトラブルあったけど完売だったんでしょうね。
野沢３丁目の例の物件は数が戸数が１００戸いかだからのせてません。
一応環七の内側

２００３年の三軒茶屋の杜は、湾岸と戦って苦戦したがなんとか完売しましたし、
例の三茶物件外観えらく立派です港区価格にくらべて、さほど高くないという意見も。
試金石といわれた用賀駅徒歩２分の大規模物件もあと数個で完売。
なんとか売れていくのではないですかね。

マッピング物件の内訳


世田谷アインス美しの杜 2002年5月
千歳船橋駅徒歩11分　　198戸

パークシティ成城 2002年4月
喜多見駅徒歩12分　387戸

イトーピア桜新町イストハウス 2003年3月
桜新町駅徒歩14分　109戸

グランシティ上用賀ラ・アヴェニュー 2003年3月
用賀駅徒歩20分 100戸

深沢ハウス 2003年3月
都立大学駅徒歩15分 772戸

マスターズガーデン世田谷桜 2002年7月
経堂駅徒歩13分 172戸

シティハウス成城 2003年7月
成城学園前駅徒歩9分 179戸

Ｄ’グラフォート世田谷芦花公園 2003年6月
八幡山駅徒歩10分 208戸

グランドメゾン三軒茶屋の杜 2003年4月
三軒茶屋駅徒歩11分 256戸

ジェイシティ千歳烏山 2003年4月
千歳烏山駅徒歩16分 155戸

久我山ガーデンヒルズ 2004年4月
久我山駅徒歩15分 405戸

コスモグランリュクス世田谷 2004年7月
仙川駅徒歩14分 229戸

グランフォート用賀 2004年6月
用賀駅徒歩6分 281戸

プラウド成城 2004年6月
成城学園前駅徒歩9分 129戸

ガーデンヴィラ芦花公園 2004年5月
千歳烏山駅徒歩14分 132戸

アルス桜上水 2005年1月
桜上水駅徒歩6分 101戸

エルザ世田谷 2004年11月
千歳烏山駅徒歩6分 366戸

プラウドタワー二子玉川 2004年10月
二子玉川駅徒歩2分 201戸

東京テラス 2004年10月
千歳烏山駅徒歩16分 1036戸

ヴィークステージ世田谷・千歳船橋
千歳船橋駅徒歩9分 120戸

グランスイート三軒茶屋 2004年10月
三軒茶屋駅徒歩11分 100戸

ルフォン世田谷 2005年5月
松陰神社前駅徒歩3分 104戸

ＴＨＥパームス世田谷桜 2006年3月
上町駅徒歩5分 108戸

ダイナシティ三宿 2006年1月
池尻大橋駅徒歩9分 133戸

プラウド世田谷桜丘 2005年12月
経堂駅徒歩11分 108戸

トワイシア用賀　エアリーレジデンス＆パークレジデンス 2006年9月
用賀駅徒歩4分 204戸

ＭＡＳＴＥＲＶＩＥＷ　ＲＥＳＩＤＥＮＣＥ（マスタービューレジデンス） 2006年7月
池尻大橋駅徒歩7分 243戸

ピアースコード等々力 2006年5月 2LDK〜3LDK
尾山台駅徒歩8分 103戸

パークホームズ世田谷梅丘 2006年10月
梅ケ丘駅徒歩8分 100戸

シティハウス世田谷桜丘 2007年11月
千歳船橋駅徒歩6分 112戸

パークハウス　フォレストリエ 2007年10月
千歳船橋駅徒歩11分 229戸

パークホームズ千歳烏山ガーデンズコート 2007年10月
千歳烏山駅徒歩14分 205戸

>港区価格にくらべて、さほど高くないという意見も。
比べることがおかしいということがわからない。
さすがかっぺの街、世田谷・・・。

>109

かっぺの街。ですかｗ言葉足らずでしたねぇ
比べないと相場だから仕方ないでしょう。意味は、上昇率の比ですよ。
世田谷が坪単価２４０万から１．５倍で　３６０万
港区の３Ａが３６０万から５４０万になったわけで、比率的にも
高すぎないという意味。
ちなみに世田谷区も港区も通算３０年以上持家で住んでいる、かっぺですよ。

197>>196
t最近老眼がすすんで・・・スマソ

保有しているリスクの大きさによって販売方法の性質が異なってくるのだと思います。
安い価格を売りにしてマスコミ使って大々的に広告打って短期間で売ってしまいたい物件と、
値段が高くてもいずれ必ず売れていくと思っている物件では、
売り方が違うのですから、売れ方も違って当然でしょう。

>>194
ＧのＰが住んでた三軒茶屋の杜の近くに、
私も住んでたことがありますが
微妙に付近のタワーの立地がズレてるような…
大勢には影響ないですけど。