23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その10

中央区だけでも、晴海、用途変更する豊海町、に空地を抱え。
人形町、勝どき、月島、湊、などの再開発計画をいくつも抱え。
築地の市場まで移転するのに、土地の供給がありませんですか。

地価が上がった影響か、３、４階の古ビルの集まりが区画ごと整理されて
高層ビルが建つという現場がちらほら出てきてるようなんだけど、
この現象による供給量の増加を分析した資料とか専門家の人って居ない？

森ビルのオフィス供給動向調査が参考になると思います。
http://www.mori.co.jp/companyInfo/press/2007/0514_2007051409460628444....

大規模再開発の減少→ビル供給は建替えが中心に
⇔建替えは供給面積は左程増えない⇒総供給面積は減少傾向⇒賃料上昇継続、
と言う論調です。

wbsで、霞ヶ関の再開発について、やってたよ。
ちゃんと見なかったけど、

・まだアイディア段階
・広さは、東京・銀座・有楽町を合わせたくらい
・三井と三菱は、草案くらいは立てている

というような内容だった。間違ってたら、誰か訂正してね。


あと、気象庁と国税局を移転させるというアイディアがあるって。
国税局は築地、気象庁は有明だったかな？

仮に山手線沿線（歩ける範囲）＆内側を都心とするなら
（それ以外方法があるか？）は、値下がったとしても是正
程度かもしれないけど。だって建つとしても高級物件だろうし。
周辺部がどうなるか？なんだろうな。庶民にはその動向が一番
問題なのでは？

新築のマンションなんか、賃貸出しても大赤で、キャッシュフロー
も赤なんじゃないの。節税対策にさえならない。

ぜんぜん黒でいけますよ。物件によるでしょうが。

まあまあ。要は中古の方が回るということを言いたかっただけでは。
（私個人的には区分は空室率の心配したほうがいいと思いますが。）

ここ最近の「新築マンション投資家」の方は結局キャピタルゲイン
頼みの面が強かったわけで、魅力が乏しくなったのは事実でしょう。

自用の場合は何でもかんでもキャップやらDCFやら収益還元ベースで
動くわけではないので。グロスの価格が天井に来たら、ローン額が
金利含めてきつくなったら自ずと買いは鈍る。
まあ後者はプロも同じなんだけど。

今６チャンで、ドン小西のバブル時代の億ション鑑定やっているよ。

東京都の都市整備方針が明確に示されたから
センターコア部（首都高中央環状と首都高湾岸に囲まれた部分）
じゃないと将来駄目だと思う。

実際、県境外周区のマンションは売れ残りだらけになっています。

「10年後の東京　〜東京が変わる〜」　主要な施策をまとめた冊子
http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/index.htm

杉並区あたりはかなり必死みたいだぞ。
関係無いスレにまで進出して一大ＰＲかましているぞ。

賢い消費者は騙されないように
気をつけましょう・・・・・

50>見逃してしまいました。どんな内容でした？

>>53
５０ではありませんが…
芸能人の自宅を鑑定する番組で、ドン小西が１８年前バブル時代に６億で白金に買ったマンションは現在はどうか？自己評価額が２億５０００くらい。
専門家が出した金額は
・底値は過ぎたが地価がバブルには及ばないこと
・配水管に老朽化の不具合
・築１８年
などから１億８０００くらいでした。

ただ
・白金はこれからも地価が上がっていくであろう地域
・１８年の間に地下鉄駅が出来て徒歩１分になってる
・マンション自体はバブル時代に建てただけあって外も中も高級資材オンパレードで、それらは殆ど老朽化しない。今はこんな豪華なマンションはとても建てられない。
・内装を高級資材を損なわない範囲で軽くリフォームして上記の配管などシステム部分を直せばかなりいい。
などから、むしろ数年後には２億５０００くらいはいくでしょう、という話でした。

結構面白く見れました。

品性があれば予想が当たるのかね？
おめでたいな。

子供のケンカだ。もっとやれ。

確かに杉並、世田谷あたりの同業者は大変ですな。
特に戸建てがぜんぜん売れない。
高過ぎて戸建派はみんなさらに郊外が現実ですな。

戸建は地価の感応度が高いというか、周辺相場的に用地価格が上がるとモロに影響を受けますわな。マンションもそうだけど、共用部もあるし、結局一種いくらの世界ですから幾分限定的。

しかし、デベも素人相手に用地で新価格、建材鋼材で新新価格みたいな下手なエクスキューズはどうかと思うけど。どこまで織り込むねんな。まるでどっかのリゾート会員権業者みたい。これからは高いほど売れます、みたいな営業。ほんとかよ。まずは価格に見合う付加価値をつけることに努力しろっての。モノ一緒で値上げってユーロ高のせいでもあるまいし。

なにげに、買い逃した人は、しばらく賃貸で住んでるのが賢いかも。
そもそも買えないものをムリして買う必要性が全くない。そういう人が増えれば価格調整なんて自然と入る。この業界は漫然と儲けて、漫然とヘタこいて、何かあったら全部客に転嫁なんてそもそもの資質が問われてる。

利便性重視なら都心部のマンション。
周りの自然重視なら郊外の戸建。

中途半端でしかも値段が高いところは
見向きもされなくなって来てます。

抽選で外れ続けて、賃貸に住んでます。
人気の新築賃貸まで、抽選で外しました。ハハハ。

相変わらず、豊洲は好調なようですね。
みんなタワーが好きなのかな？

皆さん、
自分だけしか知らない秘密の情報か、
自分だけが発見したあたらな法則以外は、
全部価格に織り込み済みで、
あとは個人の好みの範囲の問題ですよ。

豊洲はたくさんのデべが関わっているので、宣伝量が多い。
宣伝に流されやすい人たちがそれに感化してバラ色の夢を見ているだけ。

豊洲のＴＦＣレベルの中古価格を見たら、

否応に新品豊洲タワーの方が安く感じるな？

周りの中古物件が上げ過ぎだから、新タワーが好調かもね？

豊洲の中古は強気過ぎ。
典型的な中古相場無視価格。
ババ抜きと同じだから、エンドで掴む人に皺寄せがくる。
値下がりが始まったら損は大幅。

バラ色でもゆり色でも
夢も見れない街なんかより
夢を見れる街の方がいいだろ

でも豊洲の話題は
このスレではかんべんしてちょ
結局宣伝になっちまうからさ

将来性なり
利便性なり
恵まれた自然なり
何か良いところが有れば高値も納得ですが、
中途半端で何の取り柄も無い近郊が高いのはナゼでしょう？

簡単です
欲しい人がいるからです
ま　何度も掲示板で言い争ってますが
何で?何で？と
個人の価値観を否定しても何の意味も無いでしょう
それが現実と言う事です。


欲しい理由（投資・居住）は解りませんがね

宣伝やってるからだって。
この前、関西に行ったら地元の人から豊洲を聞かれた。
雑誌でマンションの広告見たからだと。

簡単です
両親が近くに住んでいるとかの地縁があるからだよ。
無理してでも、周りが何を言おうが買いナンス。

アホ呼ばわりされてもね。
クス

いずれ家余るけどね
クス

全部織り込み済み

地縁も何も無いのなら
都心部マンションにしとけ。
資産価値も保持されるよ

これが買えなきゃ
賃貸にしとけ。
郊外なら家賃も安い。

郊外で賃貸。貯金・投資などに励み期を見て購入がベストかな。

都心部以外なら待ちが正解やろ。

同心円状に面積は増えるから、
郊外の土地は無限と考えた方が正解。

算数の世界ヤナ。

まともに考えれば湾岸７５平米４０００万台は安かった。
１０年後でも同じ価格で最悪売れるだろしね。
今だと６０００万で１０年後４０００万台で売れても
１５００万のマイナスで管理維持費と古都税で総額
２０００万以上のマイナスで家賃とたいしてかわんない。
４０００万台で買えた人はただで住めるということ。

なので豊洲のパークシティは凄い倍率がついたんだよね。
マンションは抽選だからビッドと違って完全な市場経済
じゃない。豊洲パークシティが高倍率であったこと自体が
くじで当たった人はくじ運を換金出来たということ。
あたった買う権利で２０００万程度の価値があったということ
ですね。もうこんな庶民の味方的な価格のマンションは
出ないだろうね。適正価格で買ってくださいね。

ヨイショし過ぎ。
PCTも良い部屋はそれなりに高かった。

法人２税の見直しが実施された場合
東京の不動産の資産価値は若干劣化するでしょうか？
あまり、変化は無いと思ってはいるのですが

＞78
結果論のあなた、何がビットだ、市場経済だ。市ね、大場か。
適正価格いくらだよ？？？改訂語の不動産鑑定基準で４６４９ネ。。WWWBAKA
でも、ビット/市場経済ではないので意味は無いんでちゅね。。。WWWWWW
もう一度いいますが、「ビット」「市場経済」の観点から、現時点で購入することが
不適当と示唆する論拠は？？
まさか、ここ数年相場が上がったから・・・；なんてことは無いんでしょうね？？馬鹿が。

早く答えろ、78。まさかオネムちゃんじゃないよね。。。
おそいんだよっ。BAKA！
ねますよーっ・・。

私は文京区の物件を2005年に購入した人間です。だからこそ、78がとんでもなく馬鹿な人間に見えるのです。
78っ、遅い、遅いよーーっ！「コメント」くださいねっっ。。
馬鹿、馬鹿、まだでーすーかーっ。
知識の希薄な馬鹿人間さーんっ。
（私の性格もお里も知れますね。。。。）
とにかく78が軽薄無知馬鹿かと思ったもので。。「勘違いであれば申し訳ございません。」

人気エリアの物件価格がサラリーマン推定年収の５倍超えたあたりで
２３区板の物件数も減った。
同時に書き込みも激減したようだな。

ここ１〜２ヶ月（豊洲タワーの売り出し時期と微妙に一致）で板の住人の
質ががらりと変わった気がするのは私だけか。

元匿さんの「金商法」のリート、私募ファンドの監視強化は前スレのかなり早い時期に
指摘されていた。ＡＥＲＡ6.18のP19 山崎成人氏のコメントは、それと寸分違わぬ内容
やっぱり師匠は偉い。

豊洲も「豊洲信者だのアンチ豊洲だの」言い合って楽しんでいられたのは
「選択肢」の幅があったればこそ
実際ここへきて選択肢は狭まり価格は高騰。
マンションオタクが薀蓄かまして受ける気配はみじんもない状況だ。

所詮マンションサイトなど「購入から入居までの長い待機期間の暇つぶし」
というものなのだろうが
大型人気マンションの多くが入居がはじまり「２３区板」の匿名の名士の方々も実際の
マンションライフにお忙しいのかもしれない。

お調子者には「ついでにもう一軒いかが」と、住宅系マスコミは煽る。
しかしながらここまで坪単価が上がると下落リスクを気にしないものはいない。

秋以降は、マネーは株にシフトする気がする。

行政当局が土地も含め資産インフレを容認するものとばかり思っていた。
ところが地価は、ファンドのからみで下手をすると
住宅景気という根本のエネルギーを枯渇させかねない。またシニアの老後の金融資産
の目減りにもつながりかねない。
ということで「締め付け」開始。

ならば、資産インフレの向け先は当面株という話になる。
「いつになったら日経平均４万円になるの？」という嘘みたいな見出しがあの冷静な
東洋経済（たしかこのスレでは色つきの三流誌だそうだが）に出てきて驚いた。
日経平均はいくら上がっても景気の足はひっぱらない。
「借金背負って株をやる素人」は少ないと金融庁は見ているのだろう。
郵貯も公庫も資金の運用をどこでやるのが国のためになるかだ。
間違っても不動産ファンドにつぎ込むな・・・株ならいいよ。って話だろう。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44474/
こっちを見てると、もはやインテリ層は新築マンション動向に無関心というのがよくわかる。
だいたいおいしい思いをしたあとは、声高に語ったりしないのが常識だからね。

ん？　これから取得年代になるインテリ層も新築マンションに
無関心なのか？
インテリ云々じゃないんでない？

>>89
要するに書き込み内容ががアフォってこと

知性ある人がどんどんマンコミ板から離れていってる気がするよ
・・っていうか、レベルが低すぎ。品位がなさすぎ。
断片的なトピックの寄せ集めでロジックもへったくれもない。

ごく一部の書き込みのせいかもしらんが。

マンションについては勝負がついた感が強いから
イマイチ盛り上がりに欠けてきたな。

アンチ都心部の反論の余地がなくなった

あとは都心部マンションがどこまで上がるかって話しにつきるよな

下がり始めてもいないのにプ・・

天井がどこかって議論が先やろ
毎年流入、増加する人口と
所得の二極化。
どこまでお金を出せる人が、
どの程度の数毎年生み出されて行くんでしょうね？

収益不動産ならまだしも、自家用レジは高騰が市場を細らせる。

割安感の物件に群がるのはわかるが、芝浦や港南に比べて割高の分譲価格でどうしてこうも必死で買いたがる人がいるのかわからない。

チャンスを逃したく無いという意識は裏返せば「あとで後悔したくない」という虞れだろう。

買って後悔する可能性をまるで考えないところが怖いよ。

流入増加で地方を捨て上京してくる人たちが、
割高な都心物件を買い上げる金持ちなのか。

毎年首都圏に流入する２０万人の
約１割が都心部居住として約２万人。
これに都心回帰が毎年１万人加わるとして
合計で約３万人/年
１世帯２人として、約１万５千戸/年必要。

必要なのは分かるけど、
無い袖は振れない。
金も無しに高額物件は買えない。

都心部マンション

買えるのはほんの１割の人。

湾岸が、３００万／坪だそうだが、買い替え以外手が届かない水準になりつつある。

大きな誤算は、買換え需要。
９０年代までは、働きざかりの４０代が買い替え物件を８０年前半の
安値で買って持っていた。残債も転売価も高く二次取得、三次取得が
容易だった。
これが年収６倍、７倍物件をどんどん売りさばく原動力になった。

バブルの前後１０年（１９８７〜１９９６年）は都心が買えなくて
郊外を買うしかなかった時代。それも当時３５歳〜４５歳で
今や５５歳〜６５歳　ないしは　４６歳〜５６歳
買い替えには、時価評価が低すぎて売却損がでる。
都心周辺を安値で買って買い換える客の多くは８０年代前半までに
買えた客だが、こちらは６０歳を超えていてローンが組みにくい。

いまや親の相続以外で買い替えは少ないという状況。

一戸建てに固執するお年寄りも多いですよ。
老後の資金を使ってまで新しくマンションを買わないだろうし。

円安って、どうなんでしょう。
日本全体が大安売り状態になっているんじゃなきゃいいんだけど。
日本に財産をおいておかないほうがいいのかな。

国内株は外資が買うから上がる。
ドルを円に替えて買うからお買い得。
日経平均は2万円までは早い。4万円になる頃には外資が相当
買い込んでいる。
地価は倍にはならない。そうなる前に金融庁が融資規制をかける。
株価は倍になってくれても誰も困らない。

不動産は高値安定もしくはゆるやかな上昇。いずれは
ファンドの撤退で下方に向かう。

老後の資金を住まいに切り崩せる層は多くはないよ。
そんだったら余裕にとっておく。
あと、コミュニティーを変えたくない心理は年寄りになると
強くなる。まあトラブルがあってあえて離れたい人も中には
いるかもしれないが。
どちらにしても多数派ではない。

マンション買い替えより戸建てを平屋にするほうが多いかもね
どうせ家もぼろくなってリフォームしなきゃならない時期に
きてること多いし。

住不はマンションより新築そっくりさんの売上げの伸びに期待している雰囲気だな。

一戸建てを何軒かまとめて、マンションに建て替えるケースもありますね。
仮住まいすれば元の土地に住めるから。

一戸建てをまとめてマンションに建て替えるケースが増えたら、
住宅戸数がより増えるよ。

都心周辺スレの方は荒れ放題ですなぁ。
最初からおかしいですけど。

一戸建てをまとめてマンションにするのは、世田谷でよく見掛けました。

割高な県境外周区は将来軒並みアポンでしょ。
早めに売り逃げた方が賢い。
戸建売って都心部マンション、
こんな動きが強まるのは、当然と言えますし、
すでに始まっています。

都心部に関心が集中して
県境外周区は蚊帳の外状態です。
売れ残りが多数増殖中・・・・・・・

>>114
都心周辺スレって、どれ？

もう、価格と価値の比較において「買うべき物件」は全くないだろう。

マンションのことはしばらく忘れていたほうが、手持ちの金を有効に活かせそうだな。

ここで自家用にしろ投資にしろマンション買った日には、いままで以上に頭金・諸費用に金を突っ込んで最悪転売しても資金が返ってくるのは２００９年の春だなんてリスクが多すぎると普通の人は考える。

１９８５年前に都心周辺部のマンションを買った人は
２００６年までに買換えが楽にできた人だ

１９９８年や１９９４年以降に買った人は、中古の値上がりで
やっと売却損が少なくなって買換えに踏み切れるかどうかという
段階だろう。

過去に学ぶべきは、上昇の中腹超えで買うと中古価格が相当に
あがってくれないと住み買えが難しいという事実だ。

下の図の２００２年の位置がずれていたので差し替え

１１９のグラフは世田谷（三茶・駒沢）モデル。過去スレで出てきた不動産経済研究所の
数値をもとに推計値を描いたものだが
これをみて都心の動向もあるていど推測できる。

都心の坪単価７００万が売れているのは都心の住み買えでらくらく買える人がいる
からだろう。
１９８８年頃には都心のマンションは頭打ちで新築供給がなくなって周辺にむかって
いる。それゆえ８０年代後半に都心を買った人はいまが坪単価７００万でも
買換えで差額負担だけで住みかえられる。

一方、世田谷はバブル期は１９９１年まで供給はあった。坪単価５００万がピークだ。
今のマンションの売れ行きが悪いのは、かつてのバブルピークにせまる中古価格の
上昇がないからだろう。

なにしろ過去の高値の山にマンション価格の上昇は行く手をさえぎられた格好なのだ。

逆に、中古相場が都心のように４００万円／坪を越えて伸びてくれたら
新築分譲相場もさらに伸びるという見方もできる。
そのために必要なのは、時間だ。

需要が染み出てくるまで供給を絞り込んでガマンするというのが業界の戦略だろう。
高齢化社会になればシニア女性の一人暮らしがますます増える。
都心で戸建てが急激に減ってマンションが増えた背景には、夫の残した資産を守る
「金持ちばあさん」のマンションへの住み買えという事情がある。
じつは、都内の「金持ちばあさん」は２３区７５歳以上の後期高齢者の１３％という
資料もあったりする。すべてが戸建てから住み買えはないにしろ、そういう人が買う
マンションが湾岸でないことだけは確かだろう。

おばあさんが一人で、高層階に住みたがるとも思えません。
マンション買うとしても低層階では。

だからそう言ってんじゃん。実際に買うのは中層マンションまでだ。

直截な言い方は嫌いだが、あえていうと、豊洲はたいして価格は伸びない。城南の旧住宅地は都心に継いでまだまだ伸びるかも

そういう文意だ。

城南でも駅から遠くて中古物件が多いエリアは、
価格が伸びてないケースもありますよ。
1997年物件だけど分譲価格の遥か下…

例外をださずに一般例で考えてくれませんかねｗ

お金持ちおばあさんが入居されるのは下記の様なMSですよ！

http://www.slresidence.jp/

驚くような価格ですね・・中央区明石町は住みたい街だけど
中古物件も無い。広尾も人気の様子ですね。

↑
訂正：広尾の定借、三井物件も人気の様子ですね。

金利の動向もありますし、上がる下がるもそうですが、
買える人、買えない人がはっきるするんじゃないですか？

買える組は新築物件や、魅力的な中古を買うでしょうし、
買えない組は、新築良ければより郊外へ、
もしくは値段で妥協できる魅力的じゃないかもしれない物件しか
買えなくなる。

中央区明石町か。大金持ちしか住めないね。
例外をださずに一般例で考えてくれませんかねｗ

119さんは城南のバス便の話をしているわけじゃないんじゃない？
概ねAgree。城南旧住宅地は底堅いよ。30代子育て世代に根強い
人気がある。駅に近いところは良いね。バス便でも渋谷直通10分
までなら良いかな。まあそんなところは駅にもある程度近いですが。

しかし、城南も良いところは既に高いからなあ。。どっかねらい目
ありますかね

＞１２１さん
＞需要が染み出てくるまで供給を絞り込んで
＞ガマンするというのが業界の戦略だろう。
不動産業界やデベは、　自転車操業、資金不足も多いので
難しいでしょう。

この手のモデルは、ゲーミング理論にも出てくる”赤黒ゲーム”。
みんなが我慢できれば全体の利益は大きくなるが、
先に裏切りものが出れば、その人間は逃げ得になり、
遅れた人間はババをつかむ。

抜け駆けがいないような、紳士淑女の業界とは思えないのですが。

>132
どっちにしろ織り込み済み
考えるだけ無駄

城南、マダムの見栄とまでは言わないが、オサレでリッチ目の
生活に合わせなきゃ行けない雰囲気は、それなりに気苦労です。
新築買った後も、金かかるよ・・・

>134
城南程度でマダムとかよくわからん。
すげーピンポイントで高級なところあるけど、あとは全くだめじゃん。

だから値段の下がらないピンポイント地区のことを言っているの
では？　今までもそういう地区の話でしょ。

駄目な地域は価格が下がる、そうでない地域は底堅い。
反論にも何もなってないねー。
都心でも新宿近辺は駄目だし、地域丁目によってまったく違う
のは当たり前でしょう。

等々力なら御買い得ですよ。
新築マンションでも75平米ぐらいで5000万もしないよ

どこですか？それは。そんなんありましたっけ。
北向き１Fとかそんな感じ？

いやいや南向きですよ。というより等々力はあまり地価が
高くなってないので、こんなもんですよ。
ヤフー不動産で検索してもこのぐらいの価格でゴロゴロ
出てきますしね。

交通の便が悪い近郊は安いけど
だれも買わないよ。
同じ値段ならもっと郊外の方が便利で
広い家に住めるから。
等々力は選択としては最悪だろ。