シティテラス目白 Part3

何故火曜日になると書き込みが増えるんでしょうね　笑

先週金曜日に入っていました、「住友不動産販売池袋支店」のチラシによると
顧客のお医者が現在住んでいるマンションが手狭になったので近隣で探しているようですよ。予算三億円と書いてありました。こちら、関口2丁目ですが、住友不動産販売は池袋・高田馬場・小石川の３つが週に何度も郵便受けに投函されています。

このシティハウス高田を売って差しあげればよろしいのではありませんか。
中古を探しておられるようですが、新築ですし、予算内でぴったりです。

ネタにしても毎週大変です。

家にも週一回は必ずポストに入ってる。
それも必ず二枚。
一枚は二世帯同居のためとか、お子様の学校の都合とか何とかで何千マンで探している。
もう一枚はポスト投函のバイト募集。

自治会でチラシ禁止って二箇所も張り紙しているけど無視。

スレ違いで申し訳ないが、我が家にも毎週１、２回ポストに入っている。先日のものはパワーアップしていて物件写真が白黒ではなくカラー写真になっていた。チラシ自体も全面多色刷り（これまでは住友の＃マークのみ赤だったような）。よほど儲かっているのか。少しはこっちの迷惑も考えてくれ。

ここまで周辺住民を小ばかにしたあげく、チラシを撒き放題とは。

No.160 by 周辺住民さん　2007/09/10(月) 12:37

HPのあまりの＊＊＊＊しい金額に笑いました。

それにしても自宅のポストに投げ込まれてるスミフのチラシが一日三枚も目障り。高田馬場、池袋、小石川店。
うそくさい買主ストーリーネタ満載。昨日のは海外から招聘するイギリス人教授が小石川・関口限定で探してるとか。まあ、よくこんなネタを考え付くものだ。少し前の当社の古いお客様がイタリアから帰国。この家族が出国する時に当社で売却したんだと。海外ネタが好きなんだな。

どのチラシにも共通してるのは、この護国寺とは正反対の値段的なコンセプト。デベ業者的には不動産価格は高騰中！なのに、買取価格の参考一覧は二年前の相場ばかり。

そんなに必死で物件が必要なら、この護国寺をその買主とかにあてがってやれよ。

中古は相場より安く買い叩き、新規分譲はバカみたいな値段で提供。
スミフの商売、これにあり。大笑いだな。

でもスミフって勤めるにはいいよ。
業界内でも給与はかなり良い方だし、信頼性も高い。
（客からは微妙だけど、マスコミや銀行とかからは）

客を客とも思ってないのは三菱地所や野村もいっしょだしね。
公務員化してる。

スレ違いですまんね。

スレの主旨とは全く無関係な投稿が続いているので、管理人さんにお伺いを
建てておきます、ご判断に任せましょう。

カリスマ評価者？
どなたがカリスマと言っているのですか？
あの物件評価はだれでも出来るんじゃないでしょうか？
プラウドタワー千代田富士見の物件評価見てください。
完売する前はなかったのに完売してから、素晴らしいマンションだと物件評価が掲載されましたよ。
掲示板もデベの野村とすぐ解る様な投稿！

うち（新宿区内）には住友不動産のチラシ配布のバイト募集のチラシが入ってました。短期に高額収入！だそうです。
配布先と労働者募集先の地域を差別、じゃない区別しているのかな？（苦笑）

住まいサーフィン二人の評価者のうち、83点の高評価だった人のシティテラス目白の総合評価

配棟や駐車場、グレードで差のないセキュリティなど悪くない物件で、GHのような閉塞感も無い。ただ、他のデベもそうだがただでさえ地価が上がっているのに設備仕様で目を眩まして更に価格を上乗せするやり方はやはり疑問。仕様でそんなに価格が変わらないことは皆知っているし、行けばわかるがそれほどプレミアムな立地ではない。MRは若い方が多く、驚いた。70㎡台で8千万-1億円もするのだが・・・。

ここって豊洲や有明、品川のような湾岸マンションのような感じではないか。
豊洲や有明の湾岸マンションって物件によってはものすごく豪華で我々中流サラリーマンにはとても手が届かない物が沢山ある。付帯設備や共用施設、中には保育園やショッピングセンターに映画館。場所によってはほとんど雨に濡れなくてすむように駅がつながっているものもあり、銀座までほんの数分で交通の便も問題ない。なんと言っても眺望のよさは替えがたい。

だが建物がいくらよくて付帯設備や駅近だからといって、町が全体的に一体感があるとか、町と一緒にだんだん新参者のマンションも風景に馴染んでいくとか、そういう感じが湾岸にはない。億ションが何十戸あっても何年経っても湾岸が高級住宅街というイメージが一般に定着しないのはなぜか。

この高田のマンションもここだけ「何か」が異質な感じ。本当の目白や目白台、ちょっと離れるが関口台や播磨坂あたりの台地上地域のマンションは徐々に風景に馴染み昔ながらの高級住宅街と一帯化しつつある。

分譲価格はここだけいきなり突出、自慢の二重サッシの内側で近所の住民を異常なまでに卑しめる、又は自分の建物内部でプレミア住戸と低層階住人との格差に優越の快感をかみしめ、>81,>87の書き込みをするような関係者や契約者が200戸以上、引っ越してくるとは正直怖いものがある。

ハコモノとしてのクオリティは高い。それに駅近10分の新駅誕生で数年は湾岸マンションのように高値で取引されることは間違いなさそうだが、いつまでたってもこのハコモノの値段に比例するような環境や高級感のプレミアムはつかないまま、「この値段を払ったのだから高級住宅街」という願いは多分この先無理だろう......。

>「この値段を払ったのだから高級住宅街」という願いは
>多分この先無理だろう......。

その気持ち、願望は分かりますよね。
新エリアや再開発マンションで、
伝統的に良いとされてきた住宅地ではないけど、
高額な物件を買えば、そこが高級住宅地化すると思いたいのが人情。
でも、別に、高田を目白とか高級住宅地に読み替えなくても、
都内にはたくさんいい住宅地がありますからねぇ。

工事現場を通りましたが販売開始は来年だけど、竣工は年内のようですよ・・・。

No.02 by 匿名さん　2007/09/26(水) 03:27
ここは多分堅実ないい物件だと思いますよ。地所は住不見たいにめちゃくちゃな値段つけないだろうから、ここが出て来たら住不の護国寺売れなくなるでしょうね。そのために住不の護国寺が先に出て来たんだと思います。真っ向勝負では勝てないもんね。

　本郷のパークハウスより少し安めに出てくると私は読んでます。つまり坪単価330ぐらいからですかね。住不の護国寺より便利で、空気がきれいで静かな場所ですからね、文京区の中では安く出せる場所で人気が出ると思います。文京区のマンションって、住不の護国寺とか、小石川のオリックスみたいに幹線道路沿いが多くて、排ガス、騒音から逃げられないのが多いのですが、ここは違いますからね。高台だし。

他社物件のパークハウス護国寺より引用。
住友の護国寺にぶつかった模様だが、もし価格帯が同じような感じなら、最寄り駅まで徒歩10分という同じ条件の下であれば、一般的には環境がいいほうを選ぶのが普通。

ここの高田馬場の物件であるが、この価格を払ってまで何かプレミアムというか、特徴とかメリットはあるのかね。設備仕様を見ると、何がどうという感じがないのだが、今時のマンションの標準装備か？セキュリティはまあ、確かだな、この近所は物騒だから、ちょっと前近所で銃撃事件があった時におかしな奴が入ってこないとも限らんし。
目の前の明治通りの排ガス対策で二重サッシがどうのこうのだが、いっそのこと、防弾ガラスにするのもよかろう。それならプレミアムが付くかもしれないが。

マンションの評価というよりはデベへの批判。

皆さん、そんなに何か気分を害する事があったのでしょうか。
高値である事に対する批判に一編してますよね。

沢山ある不動産や土地の中で、そこまでどん底に悪い立地でもないと個人的には思っているのですが。物件事態のクオリティーや仕様なども良い部材を使用していると思います。

単にこれくらいの立地でこの物ならば、この値段。と個人的に評価しているだけであり、この自由経済の中では、企業が買ってくれる人にして価格設定をする事は自由なのでは？と思ってしまう。
何年も何百戸も売れ残るようでは利益は追求できないでしょうし。

そもそも企業は利益集団。
利益追求主義をあからさまに出すか、顧客満足主義とベールを被るかの違いなのではないでしょうか。
皆さんもサラリーマンなら見覚えがあるでしょう。

しかしながら、スレの議論はマンション検討とは遥かに異なっているけれども議論の土台になるとは、ある意味「注目」の物件ですね。

ま、私達掲示板人の対象ではないマンションなのでしょう。

スミフは、第一四半期で年間目標の45％マンション売りましたから
売り急ぐ理由はないのでしょう。
過去最高益も連続して更新しているみたいですよ。

高田や護国寺のスレで激しいスミフ批判を展開しているのは、立地を知り尽くしている周辺住民が多い気がしますね。
高級とは言えない立地だからこそ、そこまで高値になることはないだろうと期待しながら待っていたのに、いざフタを開けたら「何だこりゃ？！」の価格設定。
期待感→驚き→失望→利益第一に走るデベへの激しい怒り、という心境の方も多いのかなという印象を受けました。
私の知人にもここを狙っていた人が少なくとも数人はいましたから（皆あきらめ他をあたっています）、期待していた分、反動も大きいのかなと。

確かに高級とは言えない立地であり、ほぼ幹線道路沿いというデメリットはありますが、利便性重視の世帯にはなかなかの好物件だと思います。
どなたか既出のレスで「2割は高い」とおっしゃってましたが、もし2割安ければ、おそらく竣工前に早期完売していたことでしょう（でもそれはスミフの意図するところではない）。

ただ、以前スミフの営業マンから、「分譲価格が8000万を超えると、ローン審査ではねられる人も増え、購入可能層がぐっと減る」という話を聞きました。ちなみに当方の世帯年収も世間一般に比べれば多いほうかと思いますが、それでも1億なんてとんでもない話だし、8000万も払って家族4人、しかもあの場所で70㎡そこそこの3LDKにわざわざ住もうとも思いません。
一般サラリーマンをターゲット外とした中途半端な広さの3LDKを一体どんな層が買うのか、あの価格で売り切れるのか、非常に興味があるところです。

＞期待感→驚き→失望→利益第一に走るデベへの激しい怒り、という心境の方も多いのかなという印象を受けました。

この順番では？
1.以前から注目していて勝手な価格予測をして期待した。
　ここの場合は、目白アドレスのＧＨには手が出ないけど高田アドレスのここなら大丈夫と、自分勝手に思い込んだ。
2.資料請求しても返事がない、何度も販売延期になって期待が膨らむ。
3.やっとＭＲがオープンして、事前案内の通知が来てやっぱり自分は比較的高収入だし、やはり特別な客だと思い込む。
4.いよいよＭＲ見学当日、内装はＧＨよりグレードアップで嬉しい、プレミ　アムの割合も少ないから、区別されなくていい。
5.現地見学でハイヤーで案内されて、やはり自分は上客扱いだとご満悦。
6.ＭＲに戻り、価格表を見せられてショックを受ける。（激しい失望？）
7.買えないお客には、スミフ特有の応対があるので不愉快が加速する。
8.無理とわかっていても、その後電話も掛かってこないので理不尽に怒りがわいてくる。
9.行き場のない怒りを、匿名掲示板で理解して欲しいと書き込む。

冷静に考えると。
・シティテラスだけが高いわけではないので、行き場がない。
・周辺では対抗馬がなく、買うには郊外か中古を探すしかない。
・ＧＨやプレイスの中古価格も吊られて高騰してとても手が出ない。
・デベは民間企業だし関西系だから、利益第一は当然せっかく長期間苦労して仕入れた用地だから、時間が掛かろうが一円でも高く売りたい。
・不満な点は、唯一割高なこと。（高くて手が出ない）物件が悪いとの意見はあまりない。排気ガスや騒音を気にしたら都心のマンションに住めない。

でもどうせここ数年の一過性の高値でしょ。新駅の。

超都心なら排ガスや騒音もどうしようもないけれど、隣の椿山荘や学習院の借景を宣伝に使うような場所も売りのひとつなら環境が悪いなんてかなりのマイナスじゃないですか？明治通りなんて逃げようもないでしょ。下手したら35年ローンの返済期間中、一生明治通りとつきあっていくってことでしょ。

何も無理矢理このお値段払って排ガスまみれの場所に突っ込むことはないと思いますがね。ここの設備や仕様とか、外観は高級なのは誰もわかってる。同じ値段払うなら別に住友でもいいけど、駅徒歩10分以内で幹線道路から一歩入った静かなところを探すのが懸命だと思う。だけどいきなり都電や幹線道路目の前なんじゃあ。

>>116
またですか？　
書いてて虚しくなりませんか？

＞でもどうせここ数年の一過性の高値でしょ。新駅の。
目白プレイスも新駅期待でしたが、高くなかったですよ
新駅じゃなくても、新価格でどこも安くないですよ。

70㎡で7000万円なら買いたいんですか？買えるんですか？

＞下手したら35年ローンの返済期間中、一生明治通りとつきあっていくってことでしょ。
自分の経済事情を他人にも当てはめない方がいいですよ。35年ローン？？

＞何も無理矢理このお値段払って排ガスまみれの場所に突っ込むことはないと思いますがね。
無理やりか、ゆとりかあなたには無関係でしょう？
排ガスまみれだと、本当に思いますか？

＞同じ値段払うなら別に住友でもいいけど、駅徒歩10分以内で幹線道路から一歩入った静かなところを探すのが懸命だと思う。

このエリアで、大規模でどこかありますか？

>7.買えないお客には、スミフ特有の応対があるので不愉快が加速する。

年収書いたから、これ、くらっちゃいました（笑）
まず担当が若い女性で、こちらからお願いする前に「普通はもっと
後からなんですが、もう価格にいっちゃいましょか」「ご自身で
ご判断なさりたいでしょうし、こちらから連絡しませんね。」って。
頭金６割でも、全然だめでした。世の中には余裕のある人がたくさん
いますからね。

>118

いくら良いと思っていても買えない物に時間や労力を費やされなく、むしろラッキー。価格が分からない心理の中に、ずばり無神経に直球をくらっただけでしょ。
言葉遣いを間違ったでけで真実は伝えてくれてますよね（笑）

何度もスレにも出るけど、人の懐なんて関係ないでしょ。羨むなって〜。

>>119
その通りですね。
営業さんも、買えないとわかればアプローチしないしね。
ここで割高を連呼している人は、MRへ行ったこともないのかもしれません。

あまりの高値のショックで、坊主憎けりゃ袈裟まで憎いという心境かも。
文京区の人は、プライドだけ高いけどここに完敗だもん。

ヒステリーというか、火病おこして感情のままに書き込んでる人が居ますね。
からかい半分の書き込みに釣られて直球レスして・・・。

匿名なんだから、色々な書き込みから自分に必要な情報か、無視するかすればいいだけなのにね。

ただ、ここは突っ込みどころいっぱいなので、どっちもどっちのバトルに。

この物件が高いといっても豊島区の中では高いっていう事ですよね。
文京区の本郷・小石川の物件はこちらより高いですよ。
この物件に完敗でなくで、見向きもしていませんよ！

なんで文京区民が出てくるのか？？ですが....。

ここは豊島区ですよ。それも高田。高田です。
目白と偽らなければ？？な場所です。

何かに必死な火病の人は放置しましょう。

「かくあるべき高田へ」「高田を識る」「高田MUST」

職安通りまで徒歩約15分、原付き6〜7分
新大久保まで徒歩約15分　原付き6〜7分

*マンション直結の明治通り利用

>>123
別にあんたが買えると誰も思っていないですよ。
本郷の高台は知らないけど、小石川の低地ならここより安いですよ。
ちゃんと調べてから投稿しましょうね。

文京区の賃貸住民が、騒がしいだけでしょう。
大昔から、国立目当てに文京区へ受験転居は盛んですけど
国立は抽選も強くないとダメなんですよね、それに国立付属小学校から
高校卒業までいられる人は、20〜30％らしいですから賃貸じゃないと辛い。
分譲マンション買ったりすると自分の抽選落ちで行かれない学校、
途中で肩たたきされてしまった学校を見て過ごすことになるんですよね。

「かくあるべき高田へ」「高田を識る」「高田MUST」

職安通りまで徒歩約15分、原付き6〜7分
新大久保まで徒歩約15分　原付き6〜7分

*マンション直結の明治通り利用

笑いました。

皆さん、文京区の人が本当に嫌いなんですね。

>124
>文京区の人って、なんとなく落ち着いた人が多そうな雰囲気があったのです
>が、最近はお受験転居組がけっこういるので、少しでも上をという意欲の高
>いギラギラした人も多いみたいですね。

だから皆さん豊島区高田にわざわざお引越ししてくるんじゃないですか。
丁度お隣は皆さんの大嫌いなお受験とは全く関係なさそうな、ゆとり教育の
公立小学校が徒歩1分。
文京区が大嫌い、いいことです。皆さんの住民票は豊島区高田で、いいじゃないですか。

すいません。
千葉県民だども、豊島区と文京区の違いさっぱぁすわかんねぇです。
千葉とふくすま位違うんでぇすか？
それじゃーとさかにくんのも分かるってもんです。

高田は豊島区。
シティテラスから高田馬場方面に向かって歩いて神田川越えると新宿区。
富士見坂方面に向けて歩いて、日本女子大の手前から文京区。
ちなみに、明治通りを超えて右側が豊島区目白。

駅遠物件はだめだっていってるじゃない・・・。

>134
>駅遠物件はだめだっていってるじゃない・・・。
>135
>そこらへんの人たちは、普通に生活圏化被ってんじゃーねーの。

ご指摘の通り、駅が遠くても職安通りや新大久保と生活圏、カブってますよ。

毎日のようにジョギングしているので、随分違うと思って地図で調べてみました。こんな近くないよ。

>職安通りまで徒歩約15分、原付き6〜7分
職安通り、東新宿と明治通りの交差点まで2260ｍ徒歩：29分

>新大久保まで徒歩約15分　原付き6〜7分
新大久保まで2620ｍ徒歩：34分

偽文京区民も知らないんだね、賃貸で住み始めて数ヶ月なのかな
その前は、埼玉県それとも茨城県？

>137
>毎日のようにジョギングしているので、随分違うと思って地図で調べてみまし
>た。こんな近くないよ。

毎日のように新大久保や職安通り近辺までジョギングしてるんですね。
やはりこの辺もシティハウスから十分生活圏でしたか。
詳細に調べて下さってありがとうございます。

さすが毎日ジョギングなさってる方は近いか遠いか身を持ってよくご存知のようで頼りになります！

＞138
いくら都心の山手線とはいえ、二駅分ですよ。
山手線は一駅分で1ｋｍ〜1.5ｋｍ。

不便な埼玉とか文京区では、この距離はよくあることかもね。

>137
納得しました〜

あの辺、夕方になると日本語を話してない、ものすごくきれいなお姉さん方なんか、よく高戸橋手前あたりででタクシー停めてるんですよね。タクシーでワンメータちょっとだったら十分通勤距離。高田って庶民の町だから賃貸はすごく安いしお姉さん達も好都合。

このマンション、この辺だと超豪華で、値段も超一流でしょう。
確かに新宿や新大久保で手広く商売、お店をやってる人なら羽振りもいいし、十分キャッシュで買えますしね。

テレビでも有名な歓楽街まで2260ｍ、グルメタウンでもあるし、いいことばかりですね。

ここは当マンションのレスで豊島区だの文京区だの関係ないですよ。
今度はまたお隣の区の板橋区や北区が登場するのでしょうか？
このマンションの良いところ、悪いところを話あって下さい。

そんなことより、

http://www.ndl.go.jp/scenery/map/map_o/index.html

同じ想像、同じ地図マニアなら埼玉やお風呂に入ってないひっきーなんて想像するより昔に想いをはせましょう。なごみます。

＞まともなデベだったら、後に問題を起こすようなことは避けるはず。
郊外の3000万円のマンションでも格差はありますよ
高級マンションは、格差を売りにしてプライバシーを守ったり
お金持ちにアピールしてます。

>>150さん
あなたは、なぜそんな以前から目白のスレを見ているのですか？
高層階の日当たりが良いところに、引っ越すのを熱望しているからですか？
やはり、飽きるんですよね風景が見えないのは・・・・

今日夕方現地に行ってきました。

まず地形：元地権者らしき二軒？あたり、坂中腹の小道路を挟んで上のブロック、緑のマンション反対のぼりからが富士見坂中腹で、マンション建設地はまさに「すりばちの底」。これは掲示板にどんなに荒らしの人が書き込もうが、地形だけは変えることは不可能です。掲示板の書き込みひとつで地形が変わるならすごいですが。

都電：夕方6時ですが、踏切が鳴りっぱなしで、途切れがない、一種の「開かずの踏み切り」状態です。

周辺環境：ままちゃり（ただし、子供が乗ってない）軍団のすごい状態です。同じ町内からの買い物軍団がスーパーに押し寄せて、道路を埋めてました

明治道り：営業車（コンビニの流、宅急便、タクシー）は通常通りの量で、新宿方向に行くのが見え、土曜日だからといって素人でも人目でわかるという量で減っているということはないようです。なぜコンビニがこのようにタイムリーな状態で品物が展示できて、地方名産のおとりよせ便がフレッシュに食卓に上るかということを考えると理解できるかと思います。

もし買うなら富士見坂側かもしれませんが、正直、坂の勾配に心臓が破れました。

途中でエンターキーを押してしまいました。

建設現場的には白い覆いがどんどん上にのぼり、囲いもあって要塞のようですが、周辺環境は「超高級」マンションが来る来ないに関係なく、ままちゃりが縦横無尽に走り回り、都電踏み切りの音は「かんかん」←都電らしい明るい音
が鳴り響く、夕飯前の典型的な庶民の下町でした。

昨日のように気温が高いときにはこのようにすりばち地形の場所だと、排気ガスがこもるというのはどうしようもないのかもしれません。

↑風景がありありと目に浮かんできます。

>156 です

富士見坂の「住友不動産は〜」の緑の”のぼり”と書いてしまいましたが、正確には横断幕です。→訂正

富士見坂について歩いた感想の追加ですが、建設現場はやはり最底辺→底辺から元地権者？の家付近までは勾配をほとんど感じさせない角度の坂らしき→元地権者？の家から横断幕付近からいきなり急勾配で息が上がる→トーヨータイヤあたりでゴール坂のほぼ天辺→目白通り

こんな感じでしょうか。

明治通り側（都電）は富士見坂と違い、幹線道路という機能もあり、いきなり急勾配ということはなく、ゆるやかな坂が千登世橋まで長く続く感じでしょうか。

立場と特別の思いで物件批判は主観もあるので自由ですが、虚偽はやめましょうよ。

＞マンション建設地はまさに「すりばちの底」。これは掲示板にどんなに荒
＞らしの人が書き込もうが、地形だけは変えることは不可能です。
のぞき坂は急坂ですからそう見えるでしょうが、明治通りはギア無し自転車で子供でも上れる程度です。「すり鉢の底」なのに、新宿方面に急坂はありませんよ（笑）

＞都電：夕方6時ですが、踏切が鳴りっぱなしで、途切れがない、一種の「開かずの踏み切り」状態です。
急行もなく複線で一両編成の都電。通常は10分起き、夕方でも5分おきの時刻表なので、誰が考えても開かずの踏切にならないでしょう？複々線とか10両編成の3分間隔の私鉄じゃありません。

＞周辺環境：ままちゃり（ただし、子供が乗ってない）軍団のすごい状態です。同じ町内からの買い物軍団がスーパーに押し寄せて、道路を埋めてました
これもまたウソ。
よしやの駐輪場は50台位しか駐輪できません、夕方買い物に行きますが、舗道まで自転車があふれるなんてありませんよ。30年前の中国の映像でも夢見心地で見たんじゃないですかね？？

＞土曜日だからといって素人でも人目でわかるという量で減っているということはないようです。
平日の明治通りを知らないのに、脳内で比較するのはいかがなものでしょう。新目白通りは渋滞で有名ですが明治通り（環状5）は、山手通り（環６）環7で緩和されているから、あまり渋滞のイメージはありません、下町エリアの明治通りは確かに大渋滞するようです。

高田の奥の方は、長屋があったり町工場で庶民的な街は間違いないけど
坂が多いと指摘される場所に、ママチャリが大量に走り回ることないでしょう。自転車屋だって2丁目に小さいのが1軒と早稲田のオリンピックにしかないんですよ・・・・。

のぞき坂は急坂ですからそう見えるでしょうが、明治通りはギア無し自転車で子供でも上れる程度です。「すり鉢の底」なのに、新宿方面に急坂はありませんよ（笑）

明治通りは切り通しになっていますから池袋方向は緩やか上り坂。
ですから目白通りはその上、千登世橋を渡ります。
山手線目白駅も同じく切り通しになっているので、目白駅は目白通りと同様橋の上。
新宿方向は、新目白を過ぎると坂道で、早稲田通り交差点を過ぎても延々と学習院女子近くまで緩やかなのぼりです。
緩やかといっても見て分かるくらいの勾配はあります。

地形としては神田川沿い平地なので東西は川と共に抜けている。
南北は、南川向こうは早稲田の諏訪台（戸塚台？）、北は目白の台地を背負う。

地元民ですが、156さんのレスは、高田の下町風情が伝わってきて
ほのぼのと拝見しましたけど。
ホント、夕方のよしや周辺はスーパーの袋を積んだママチャリが
慌ただしく行き交うような感じですもんね。
で、スーパーに入ると、店頭販売のギョーザのいい匂いが・・・(笑）

それをどうして「悪意を持ったバッシング」ととるのか、不思議です。
下町は下町。別に否定することもないし、いいと思うんですけどね。

そんな喧嘩腰で頭から否定したら、156さんじゃなくても嫌な気分に
なりますよ。

>164
正確じゃないからじゃね？
>「悪意を持ったバッシング」
・「すりばちの底」。
・「開かずの踏み切り」状態
・スーパーに押し寄せて、道路を埋めてました
・排気ガスがこもるというのはどうしようもないのかもしれません
どうみてもマイナス要素の羅列を書いてると思うが・・・。
しかも正確じゃないみたいだし。

＞１５６
だいたい富士見坂じゃなくて、のぞき坂だし・・・・・
粘着質の荒しでしょう。
＞１６３さん
こんなの相手にしちゃ駄目だよ。
可哀想な人なんだよ。＞１５６は

すみません
>156

です。この近隣ですが、反対側の早稲田側に住んでます。あんまりこのへんにこないのですが、ちょっと足が悪い親と一緒にMRに行く前に現場を散歩をかねて見に行ったので、＞163の方のようにとても現場詳しいというわけではないのです。

もし>163さんが高田に住んでいらっしゃるなら、地元のことを悪く書かれていることが多いこのスレッドは心が痛むのは当然だと思います。
誰だって地元の悪口は気分がいいものではありませんからね。

ですが、地元民だけがこのマンションを買うというなら詳しい都電の時刻表や自転車屋さんのことを知っていても不思議ではないでしょうが、区外や東京以外で興味を持つ人が地元からみて不適切な表現でもし書き込んだとしても不思議ではないのではないでしょうか。

のぞき坂が正確→すみません訂正します。

いろいろ坂があり、名称や由来があり混乱してしまいましたが、要するにトーヨータイヤ＝セブンイレブンの坂です。

>163
>それと、あなたは数字にはとっても弱いようですね
すみません、もしよろしければ、踏み切りの音が何分毎にするのかを教えていただけますか？

なんだか、数字に弱いとか、粘着質の荒らしとか....
>166
>可哀想な人なんだよ。＞１５６は
とか、なんだかなあと落ち込んでしまいました。
もしどなたか踏み切りの音に関してレスをいただけるなら、もう、ここにはきません。

一応親と同居予定で物件を早稲田界隈で探している最中で、ここも気になっていて昨日、見にきました。うちも下町だし、高田を悪く言うつもりなんてなかったんですけど、
>160
>163
>166
に
激しくやられてしまいましたね。親が足が悪いのでゆっくり坂を歩いたりしました。目白通りの頂上から眺める新宿の夜景はきれいでしたよ。
ままちゃりのくだりも、スーパーに”押し寄せる”という書き方より、”繁盛”しているとか”ファミリーに活気がある”と書いたほうがお気にいりましたか。

このマンションの検討者は、庶民的なものは求めてないんですよ
デベのコンセプトもそれとは、正反対ですしね。

庶民的なものを求めるなら、マンション名も高田馬場と雑司ヶ谷にすれば
いいんですよ。実際に最寄り駅は都電を除けば東西線の高田馬場なんですから。

それと、お年寄りがいるならここは少し考えた方がいいかも。
けっこう古い街だから、集会所や町会なども閉鎖的だと感じると思います。

何度もすみません、>167です。
親がもうそろそろ全部たたもうかというきっかけです。庶民的といえば早稲田も超庶民の学生街ですから、新目白道りをはさんでの高田町の雰囲気は同じようなものじゃないかと勝手に想像してまして。
親的にはやはり地元に近いほうがいいですから。

実家の商売（早稲田で町医者）と古い家と土地をまとめてたたむ感じですね。

踏み切りの音と明治通りが気になります。↓

>162
>急行もなく複線で一両編成の都電。通常は10分起き、夕方でも5分おきの時
>刻表なので、誰が考えても開かずの踏切にならないでしょう？複々線とか10
>両編成の3分間隔の私鉄じゃありません。
この時刻表ですと学下の踏み切りはどのような間隔で踏み切り音がするのか、明治通りの将来と共に、やはり環境的に気になってます。
どなたか御教示いただけませんでしょうか。

このスレッドは少しでも地元の方に正確とか極めて適切な表現にて書き込みをしないと猛烈な言葉で反撃されるので、この件だけ伺った後はもう来ません。
あつかましいですが、よろしくおねがいします。

>このスレッドは少しでも地元の方に正確とか極めて適切な表現にて書き込>みをしないと猛烈な言葉で反撃されるので
まあ、ああいう書き方してこの言葉か・・・。
本当に検討してるのかね・・。

今日は（いつも？）、一人二役というか三役というか・・。
自演くさいレスが多いですね。

議論はさておき、
都電の踏切についてだけ書いておきます。

平日の場合、
朝８時台ですと約３分おき、昼間は５〜７分おきです。
上りと下りがありますから通過する電車の数を単純計算して、
朝８時台は１．５分おき、昼間は２．５〜３．５分おき、です。

この踏切は学習院下駅に隣接しているため、
全ての電車が踏切の手前で停車して客の乗降を行います。
・駅に接近して踏切が鳴り始め、
・駅に停車して客扱いをして、
・ゆっくり発車して通過すると同時に踏切が開きます。

踏切は電車がかなり接近してからでないと鳴り始めませんが、
それでも最低１分以上は鳴っています。
（混雑している時は停車時間が長くなります）

どなたかが「朝はほとんど開かずの踏切」とおっしゃっていましたが、
音に関していえば当たらずとも遠からずといったところです。


以上、踏切を利用している者から報告いたします。

第２期販売時期を順延し続けてきたけれど、いよいよ１０月１日開始？
それとも、またいつの間にか順延なのかな。

でも、そんなの関係ねぇ〜。

す　み　ま　せ　ん　！！

勘違いしました。
↑に書いたのは雑司ヶ谷駅でした。

学習院下駅は踏切を通り過ぎた所に電車が停まるので、
踏切が鳴っている時間はもっと短いはずです。

電車の本数は同じです。

混乱させてしまい申し訳ありません。

＞朝８時台は１．５分おき、昼間は２．５〜３．５分おき、です。
踏切を通ることがありますが、開かずの踏切といった印象はありません。

よく考えれば、明治通りの信号だって2分待って30秒くらい横断可能だから
踏切の方が、横断できる時間が長く感じるのは当たり前ですね。
どこの信号もそんなものでしょう。

議論になっているのは踏み切りの警報音のことでは？

常時窓を閉めきりでフルタイムのエアコン生活になるのでしょうか。

＞常時窓を閉めきりでフルタイムのエアコン生活になるのでしょうか。

都心のマンション生活って、そういうものですよ。
中高層マンションの大半が、幹線道路沿いにあるのですから当然といえばその通り。戸建てや郊外のように、窓を全開で暮らすのは勘違いでしょう。

ちなみに自慢のリビングの床から30センチの開放的な窓はＦＩＸ（はめ殺し）ですから、ほんの少ししか開放できない構造になっています。

ちなみに音は、高層階の方が響きますから窓を全開で生活したい騒音を気にする人は、眺望を犠牲にしても5階以下の低層階がいいでしょう。

踏切にしても幹線道路にしても、誰かが犠牲に成って隣接地に住んで下さらないとね〜。
お陰さまで助かってます。すみませんね〜ありがとう〜。

建物はいいんだよねー。
なんで価格をああしたのか・・・。

>>181
答えは「住友不動産のマンションだから」

可能な限り地域一番の高価格でマンションを販売し、竣工前はもちろん、竣工後は、
売れ残りなんて発想はなく優良資産なので1年以上値引き販売なんてしない、
お金持ちを少しでも優遇して部屋による格差をつけて販売する。
資金不足の人や冷やかしには、セールスしない。高値を維持して利益を追求。

これが、このデベの特色だからごく普通のことです。
オフィス賃貸やリフォーム事業でも同様ですから不思議ではありません。

資金不足の人やＭＲで嫌な思いをした人、周辺住民にはいろいろバッシング
されることも多いようですが、首都圏では建物を批判されることはほとんどない。住民版で入居者から後悔のバッシングもほとんどなく満足している人が多い。
これも、住友不動産の特色でしょうか。

住友不動産のマンションは、建物に問題なくエントランスは豪華で価格は
相場よりかなり高いので、資金不足の人は他を探した方がいいと思います。
探すと、ここより割安なマンションは多数あると思います。

全く関係無いですが、同じ住不販売でもグランドヒルズ三軒茶屋は売れ行きがいいみたいですね。駅から１０分だっちゅうのに！
世田谷区はあまり興味ないのですが、こと目白近辺になると色々と！
利便さからいったらこちらの方が良いと思うのですが、施工が竹中工務店だからでしょうか？
建物の豪華さはあまり変わらない、前田建設工業も結構良いマンションを作っているし。
やっぱり三軒茶屋は人気があるんですかね。
私は私鉄沿線は興味がありませんが。

183さん
最初の頃、売れ行きが好調だと書き込みがありましたが実際に売れていないのでしょうか？
そういえば、契約者という書き込みもほとんど見ませんね。
（掲示板世代の、経済力の枠を超えてしまっているのかもしれません・・）

ここといい、シティハウス護国寺といい城北エリアでは少々驚きの新価悪だったのでしょうか？

私も、個人的には私鉄沿線は全く興味がありませんし実際に慣れないので
使いにくいと思います。緑が多いだけなら半値以下の板橋区練馬区、埼玉県の
方がお買い得だとさえ思ってしまいます。
とは、いいながらやはり世田谷、杉並は一般的には人気があるとうですね。

> 183 184

三茶もここも同じですよ。約３００の戸数で１００戸ぐらいが入居まで半年となって未だに残っている。
まあ、護国寺みたいに５６戸のうち一期で６戸しか売れなかったみたいなのもあるからまあ良いんじゃないですかね。
購入された方はとても不憫です、入居されても管理組合がまともに開催されませんからね。
まあ、年度末の人事異動の時期に不動産は動くので年明けぐらいから次は少し売れるんじゃないかな？。今まったくマンションの広告見てないみたいな人が急な移動で見始めたりするからね。
でもそのころって、今より年末にかけて売り出す別の物件もまだまだ売れ残りがあるのよね〜。ほかはみんな適正価格だろうし、、、やっぱりここは売れないか。

＞185さん
それ本当ですか、売れ残りが100戸ということは、
ここは200戸売れたんですか？
いつのまに200戸も売れたのという感じ、掲示板なんて関係ないんですね。

目白プレイスも築浅でけっこう中古が出たり、賃貸に出てるから
こちらのマンションを快く思うのでしょうか？

↑
意味が解からないのですが？

とりあえず、実際の数とずいぶん違うようなので、>>185さんの意見は信用しないように。

別の物件で関係者から聞きましたが、シティテラスは価格が高すぎて
当初の予定より、相当苦戦しているようですね。

土地の仕入れも安そうですから、大幅利益を欲張らずに10％でも値下げすれば
一気に売れるかもしれませんね。
それでも、相当の利幅が稼げるのではと想像できます。

ただ建物はGHのように、免震構造は不採用ですが杭の数も多いし、エントランスもいくつもあり、内装もコストアップになったから、そう簡単には値下げできないのかも。
素人目に見ても、一般のスーペリアルグレードの内装は良くなっています。

ここの敷地、ずっと空き地だったんだから土地代は安いはず。

不動産相場の行く末にもよりますが、この状況だと竣工しても売れ行きに
変わりはないかもしれません。
竣工までに80％くらい販売するのがスミフのやり方だと思っていました。
現状だと50％も厳しいのではないでしょうか。
販売不振の理由が、高価格だけというのもわかりやすい。