3つめ立てました。
所在地：東京都豊島区高田2丁目1361-3他（地番）
交通：東京メトロ副都心線 「雑司が谷」駅 徒歩4分
山手線 「目白」駅 徒歩11分
都電荒川線 「学習院下」駅 徒歩1分
過去スレ
Part.1
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44889/
Part.2
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44242/
[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/
[スレ作成日時]2007-09-20 00:59:00
第２期は来年１月にまたまた延期。
埼玉、立川の「シティテラス」は絶好調。
ニューブランドの確立のためにも、ここも好調に販売を進めたかった。
ところが、想定よりも周囲の価格が上がってこない。
とはいえ、後発競合物件も特に無く、周囲動向を見ながらゆっくり行きましょうというところで、第２期販売も順延。
都内のポジションが大きく変化し、契約率が著しく低いままなら本契約前に値下げしてくるかもね。
さいたまのシティテラスは直床なんだって、
パークスクエアーの高級版という位置づけなんでしょうか？
数年前に竣工の、パークスクエアー文京音羽なんてここより高級そう。
しかし、目白ガーデンヒルズの前を通るとエントランスホールはまさに
高級ホテルという感じで立派です、中古価格もグングン上昇してます。
一方目白プレイスは、外見は公団に見えるレジデンスとオフィスビルに
豪華なエントランスという感じのタワーで対照的です。
本日のチラシに、両方の中古物件が載っていましたが明暗を分けている感じ。
シティテラスは、どうなりますやら。
目白通りに向かう急な坂は夜、奇声を上げながら急速度で下る車・自転車が時々いるそうなので、気をつけた方がいいと思います。多分、ジェットコースター気分を味わっているのだと思います。
マンションの工事車両が、敷地近くで人身事故を起こしたって本当ですか？
のぞき坂はなんとかしたいね。
事故が頻発しないと、行政は動かないでしょうね。
ここのせいで、新宿方面の景色が完全に失われた今は、名所であるのぞき坂にもポールを植えるなど、安全性に考慮した配慮が必要そうですね。
事故の件は、Part１を参照してください。
誰かが踏み切りや線路際、明治通りに住んでくれなきゃ困るわけで、このＭＳを買ってくれた皆さんには感謝。
どう見ても割高な価格ですよね
70㎡で8,000万円超は高すぎです。
6,000万円台半ばくらいが適正ではないでしょうか？
高田２丁目にタワーマンが出来るって本当ですか？
５８階建で、来春工事開始だって。
どなたかご存知の方いますか？
俗称のぞき坂、ジェットコースターのように楽しんでいる人が
大勢いますが理由が少しわかりました、以前は20㎞制限だったのですが
道路の字が消されているので、一般道で制限なしで都内の場合60㎞
新目白通と同じ制限スピードです。
そういえば、ガーデンヒルズの前の坂道も昔は30㎞制限でしたが
やはり同じように無制限になりましたから70㎞程度で走行しても
捕まらないこといなります。警察は不思議な規制をするものですね。
＞２６３
２丁目で唯一土地があるとすれば白十字の工場跡地。
でも道路が狭いから５８階なんてとても無理でしょう。
新目白通りから神田川に大きい橋を架ければ別ですけど。
もし建つなら３丁目のテニスコートとか生保の計算センターあたりでは？
それにしても５８階ってとんでもない規模ですよ。本当でしょうかね。
最近、現場見学をほとんど見かけないな
MRも立派なのにちゃんとお客さんは入っているのかな？
売れている気配がないと思うのは、自分だけ？
坪300くらいが妥当ですね。上層階でもいいとこ350くらい。
＞268
願望はそうかもしれませんが、それはないでしょう（笑
2年以上前に売り出した、外観は公団風でシンプルな作りの
目白プレイスだって、そのくらいでした。
ここより、目白駅も新駅も遠くてもこの価格でしたからね。
最近は投資で買った人がとんでもない高価格で売り出すけど売れないみたい。
買ってない人は妥当価格をやたら安く見積もるし、
買った人は所有効果が働いてやたら高く価値を評価するんだよね。
足して２で割るくらいが結局妥当な価格になる。
第1期販売が消えた！？
住宅情報ナビからも公式ホームページからも1期販売分の情報が消えました。
あれだけ残っていたのに、2期の情報だけ提示。
しかも、金額未定。
全部売れたのでしょうか？
それとも、住友不動産販売に委託したのかな？
先日、この物件の売り込みチラシが住み替え相談のチラシと共にポストに入っていました。少しはチラシをバラまくエリアを考えて欲しいものですね、スミフは。こんな都心場末の身の程知らずの高額物件（高級ではない）に金を出す気はありません。とは言いつつも、ここがこの値段で売れると個人的には含み益が激増しそうなので、応援しちゃいます。
坪４００万円ですが、お金が余っている人の中には買う人がいます。
値引き販売よりは、４，５年かけてもこの値段で売った方が、住民の所得レベルも同じになるから安心。
お金余ってる人はもっといいところ買うでしょ。
芝と比べると。。
スミフはどこでも売れ残りばかりですね。
一度モデルルームにいっただけなのに、担当の方から手紙、電話がよくきます。まあ、売れないと思っていたけどやっぱりって感じですね。
東京の不動産は下落傾向なのに。
「目白」ってつけちゃダメだよね。
正直に「雑司が谷」で仕様落として格安で売るべき場所なのになあ。
都電と高級は両立しないでしょ
真の目白立地の東急近衛町物件、残り２戸だそうですよ。
そろそろ急がないと、買いそびれますよ。
２８４さんは何を批判されているのですか？。
２８０さんの指摘は殆ど合ってますよ。ここがどれだけ売れたかは、私は知らないし、売れてないから２期で価格を下げれば話は違うけど。
まあ、ここの値付けは、価格が頭打ちになるという相場を読めずに値付けをしてしまったからなので、スミフ君は相場を読めないのは明らかである事を、それこそここの価格が証明してしまっていますからね。
管理費に関しては私もそう聞いたんですけど、管理組合の議決権の行使に関しては言葉を濁されて、ちゃんと答えてくれなかったんですよね。聞いてらっしゃいますか？。
駐車場に関してはおっしゃられる様に入居の時はみんな当たりになるのですかね。でも、もし、入居順に駐車場をうめちゃうと、ドレッセ目白みたいに、駐車場が無いから売れないみたいな事に逆になってしまう心配もあります。この物件を購入される方は駐車場をほしがる方多い気がするので。
５０戸契約済みね。
微妙だな。
竣工は来年4月なら、もちろん好調とはいえないだろうが、まったく壊滅的とまでは言えないかな。
比較検討物件も特に強力な所は無いしね。
結局それなりに売れそうだよね。
>>303
本当に微妙な数字ですね。
現地はいよいよ建物が全貌を現そうとしています。
明治通りを新宿方面から走ってくると荘厳と言いたくなる偉容です。
とても目立つマンションですから、
外観が見えるようになって検討を始める人もいるでしょう。
果たしてそれがどの程度の数か、その方々の需要と価格が合っているかはまた別問題として。
本郷PHの現地に行くと春日通りを下って行くところにシティテラス目白の看板が馬・鹿・でかく出てますよ。
いくらセキュリティ高めても、ぱらぱらといつまでたって引越しが続けばまったく意味がない。
そのうち引っ越してくるどころか転出する人も出てくる。
落着かないし、オートロックが何重にあっても無駄。
デベも入居者も、そのへんちゃんと分かっているんだろうか？
わりとコンスタントに目白ガーデンヒルズや目白プレイスの中古物件も出ているようですし、ここを検討する人はまずはそちらをチェック、でしょうな。特に目白ガーデンヒルズはいいの出てますからね。。
購入しましたが、なにか（＾＾；
ヒョードル並に歓迎していただけるのか、Ａ山並に叩かれるのか・・・
わたしも「本郷パークハウス」と「プラウドタワー」を検討しましたが、本郷パークハウスはやはりあの絶叫が毎日聞こえるのもしんどいなぁと。後は、水回り関係が以外と「本体価格の割に」貧弱だと感じたことです。毎日使うものですからね。あとは水道橋から通うことになるので、坂が（＾＾；
プラウドタワーは、たまたまかもしれませんが、モデルルームに行ったときにいかにも「お金持ちでございます」的な人たちばっかりだったので気持ち的に引いてしまったことと、あの場所が環境的には微妙だったことです。飯田橋駅を通過する中央線の軋み音も凄いですからね・・・
シティテラス目白は「高いなぁ・・・」と思いつつも、日々使う内装が良かったことと、たとえ都電ではあっても駅前だと言うことと来年通る地下鉄への期待。車でも意外とどこに行くのにも便利だったり、子どもが小さいので、学校が近いことがありがたい。
（子どもにとっては道草もできずにあまりありがたくないかもしれませんが）
現地には昼間夜間と時間帯を変えてちょろちょろ行っていますが、明治通りは思ったほどの交通量ではないなぁというのが正直なところです。
むしろ都電の本数の多さにびっくりしています。８階なので踏切の音や走行音はどうなることやらですね。どちらかと言うと、裏通りの車や自転車の速度に気をつけないとと思ってしまいました。
近くのスーパーは便利そうですね。ただ、結構フローな方が入り口近くにいつもいらっしゃる（＾＾；
後の心配は医者ですね。近くをうろつき回ったとき「ピンと来る」病院がなかったんです。
もし小児科、皮膚科で良いところがあれば教えていただけるとありがたいです。しかし、これから入ろうとするところがこれだけ叩かれると正直萎えますね。
自分は別に目白ブランドに惹かれた訳でもないので、正直なんで目白という名前にこれだけの文句が出るのか不思議でなりませんが、目白の方々からすると、許せないんですかね。
でもまぁディズニーランドだって「東京ディズニーランド」なんですから、なんとかこらえていただければ。
これまた叩き材料の「価格」ですが、そのときどきによって変わるものだと思いますし、そのときの自分の懐具合収入具合でも変わるし、その他イロイロな事情も絡んだりするので、これもまたなんとも・・・でもまぁ高いのは高いですねウン・・・
まぁそんなシティテラス目白に住むことになりますので、
地元の方々、これからよろしくお願いいたしますm(_ _)m
>>314
このあたりですと、目白２丁目の明治通り沿いに「目白メディカルロード」という、クリニックが集まった施設があります。
小児科は不明ですが、歯科内科皮膚科はあったと思います。
あとは都電の鬼子母神駅の近くに鬼子母神診療所があります。
外観は・・・ですが、評判はいいですよ。
ここ高いんですね。まぁ便利ですからね。
ところで、私は以前このマンションの５分圏内に住んでいました。多くの方がご指摘の通り、馬場・目白ともに行くには坂を登らなければならず、結構面倒でした。下りは坂でいいんですが。また、大昔、この地域は大雨の日よく神田川が氾濫していたとのこと。今は無いと思いますが。
という訳で、高級住宅街ではないと思いますが、ただただ便利です。池袋までなら散歩がてら歩けますし、新宿へも無理すれば歩けます。新宿で終電が無くなっても1000円ちょっとで帰れます。地下鉄が出来ればより便利になるものと思います。スーパーよしやも近いですしね。
なので、３ＬＤＫが６，０００万円台なら買いですね。でも、もっと高いんですよね。
これ以上って、私のようなサラリーマンじゃ、ちょっと大変です。
＞サラリーマンの1馬力だと、親と援助でもないと無理でしょう
たしかに１馬力では無理ですね。こんな便利なところにマンション持てる方が羨ましいです。
親の援助が無ければ、自分の年収が1000万円以上かつ、嫁さんも同じくらい稼ぎがあって、初めて考えられるって感じですもんね。しかも子どもが私立の学校に行くようにでもなったら、本当大変です。
それにしても、もう少し安くならないもんですかね。
と、他業者（とおぼしき方）が言っておりますが私は無視して
購入することにします。
もういいんじゃないここは。
１年近くかけてもこんなに売れ残っていて、お金持ちも、普通の人も、日本国民はMSの様な高い買い物をする時に価値判断を誤る程 愚 か では無い事が明らかになっているわけで、もう既に特別に批判をする必要も無いと思いますよ。
まぁたしかに売れ残りが多いのは皆が正しい価値判断ができるようになってきたということかな。もしくはこんな高い物件を買える層が居なくなりつつあるということか。いずれにしろ、この資産バブルも分譲マンションの販売状況などを見る限り、そろそろ終わりだと思います。私のように「持たざる層」からすると地価の多少なりの下落はありがたいですね。
決して高級住宅街といは言えない高田のマンションなら70㎡で6,000万円台が妥当なところでしょう。
高田で70㎡で6,000万円台？
下落を期待する割には控えめですね。
３〜４年前なら見向きもされない価格ですよ。
>今の相場観で考えて坪３５０万以下を山手線徒歩圏で期待するのは難しいのでは。
そうですね。ここは350ぐらいが無難でしょう。徒歩圏内の定義が難しいですが、山手線の駅まで徒歩10分以上で閑静な住宅地でもなく、周囲の利便性も低い。山手線からの物件としては異常に条件が悪いと考えると、今の相場ではこのくらいが無難で、豊島、文京の物件が売れ残っている現状では、それでも見向きにされないという現実をデベに見せつけた物件という事ですね。相場的には３５０が無難。でも市場の評価はもっと低いと言う事で、売れ行きが現実を物語っていますね。
多くの方が多かれ少なかれローンを組む事を考慮すると、購入されて、転売しなければならなくなったときなどに、今時値下げしないと売れない珍しい物件とあと３ヶ月程度でなるでしょう。
どう、望もうとこの周辺地区で３５０以下で売り出す新築は暫く皆無だろう。
確かに坪３５０を以下であれば、即日完売だったかも。
でも、スミフの販売方法はそれを狙っていないようだね。
また、転売時にどのような評価をうけるかは、即日完売したか時間を要して完売したかとは比例しない。
＞転売時にどのような評価をうけるかは、即日完売したか時間を要して完売したかとは比例しない。
その通りだと思います。しかし残念なのは相場の動きには関係するというのが現実。
過去５年程の物件の様に上昇基調の時期の物件であれば、完売するのに時間がかかったかは関係ない。
しかし、相場が頭打ちになると話は別。そして300近い戸数で10戸残りならそれも別だろう。
この物件の残念な所は、
１）多く残った。
２）利便性が低い
３）市場からみて高すぎた。
４）デベが新築相場が頭打ちになるのを読めなかった。
５）サブプライムのお陰で金利が上がらなくなり、購入検討者が待ててしまう。
などの中古転売物件の価格が下がる要因があまりにそろってしまった事だね。
まあ、売り出した今年の春先には分からなかった4と5という要因があるから仕様がないのだが、消費者はより賢いという事ですね。
316番さん、情報ありがとうございます。
実際に住み始めたら、利用してみたいと思います。
さてさて、みなさまのおっしゃいますように、バカでオロカなわたくしでございますが、自らの見識の無さに袖の裾を噛みしめながら、泥水をすする覚悟でこちらで暮らしていく所存でございます。
なので、このあたりにお詳しいが故に本マンションを叩きまくっておられる方々に、もう少し地域の詳しい情報などをお聞かせいただけると、ワタクシ非常に助かります。
そもそも、交通の便の不便さをみなさまは鬼の首を取ったようにいわれておりますが、自分は目白駅はまったく使うつもりはありません。基本的に都電で有楽町線か大塚でＪＲと言うことを考えております。
まぁ山手線であれば、高田馬場駅の方が遙かに便利そうに思えますが、いかがなものでしょうか。
神田川が意外と深く掘ってあるので、ちょっと高所恐怖症の自分には恐ろし目に映っております。
あと、都電の始発は意外と遅いですね。
東京駅で朝イチの新幹線に乗ろうと思うと、意外と不便。
このあたりの皆さんはどうされているのでしょうか？
私めも、高値掴みをして家族を不幸のどんぞん底に陥れたAHOでございます。
年老いた母親が近隣で一人暮らしをしておりまして、ファミリー向けの中古物件でも良かったのです。
しかし、ご存知のように並みいる高額で新築のここと比較しても、お得感無くここを選択しました。
皆さんに罵倒されながらも、この地を、このＭＳを愛しんで生きてくしかない少市民でございます。
どうか慈悲のおなぐさみを・・・・・
329です。
５年後のことは誰もわかりませんが、この業界、少なくとも来年のことはだいたい
わかりますよね・・。この物件の周辺エリア、という意味では上でも書いたように新規供給は
単価が高くなるのは勿論ですが、デベ側も少しでもグロスを抑えるために（特に幹線沿いは）
部屋の面積を絞ってきます。だから５５㎡未満の１〜２ＬＤＫばっかり供給されてファミリー
は激減する。小さい部屋を買う層は子供もいなく排気ガス云々はそんなに気にしませんからね。
７５㎡超のファミリーはというと、幹線から奥まった立地で坪４２０万〜４５０万。
こういう新新価格が市場にでてくるこの物件がどう動くか、ですよ。
そもそも住友不動産は他のデベと違い、竣工完売を目指していない。竣工時に完売している
と値付けが甘かったということで担当者はマイナス評価とか。
みなさん、デベがゼネコンに払う工事費の支払い方法ご存知ですか。もちろん会社によって
違いますが住不クラスになれば工事費の７〜８割は竣工後の後払いです。下手すると半年後支払
なんてケースもある。加えてこの低金利。空き住戸の管理費負担なんてデベにしてみれば屁みたい
なもんですし、売れ残ったって彼は痛くもかゆくもないんですよ・・・
>>334さん
都電は始発が遅くて終電が早いですね。
利用者層のせいなのか、騒音の関係かはわかりませんが。
でも普通に動いている時間なら乗り降りしやすいし意外と早くて便利です。
（ただし巣鴨や鬼子母神の縁日の日には年配の方で激混みになりますのでご注意を）
早い時間の新幹線は私も時々利用しますが、
高田馬場から東西線で大手町、地下道を通って東京駅日本橋口へ行けます。
始発の新幹線にも楽々です。
乗り降りとも先頭車両なので歩く距離はそれほどでもありませんよ。
羽田へ行く時にはひとつ先の日本橋で都営浅草線に乗り換えて空港まで一本です。
ＪＲまでの道のりは・・・。
平日は学生や専門学校生が多くて歩きにくいですよ。
夕方から夜にかけてはとくに。
電車に乗りやすいのはやはり目白だと思います。個人的には。
えっと、３３８さんは何がおっしゃりたいのでしょうか。
マンション評論家さんなのか住友ファンなのか、建築関係者なのかわかりませんが。
そんなに利益出せた人がなぜ高田の割高物件に粘着しているのかが解らんw
