旧スレ「都心のマンション分譲価格は上昇するの？」
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44941/
旧スレッドは、「都心のマンション分譲価格は上昇するの？」でしたが
都心の区分けが不明確でしたので、わかりやすくしました。
ご意見をどうぞ。
[スレ作成日時]2006-03-29 18:36:00
スレ移動する？
>あのね、鉄道っていうのは基本的に迷惑施設なの。場所もとるし、騒音もあるし。
これは明らかにおかしいよ、駅があるから商業施設もあるし、人が集まって
町のインフラも整備されるんだよ。
その便利な場所に、徒歩かバスかで同じ地区でも、土地の値段も何割も違うんだよ。
山手線内で、ＪＲが貴重なのは明白だよ。
あとから用地買収して、新駅、新線が出来る可能性は皆無でしょ。
戦前は、旧東京市内は私鉄の乗り入れ禁止だったらしいよ。
山手線、総武線は既得権、独占権の路線なんだよ、競争相手も少ないし。
1つデメリットがあるとすれば、路線価を見ればわかるけど、駅の近くの商業地は
住宅地の何倍も高いのと、けっこう駅前を地主が持っているから、再開発が
難しいことぐらいかな。
けっこう、メジャーな駅でも駅前は大地主で、
立派なビルは借地の場合も多いんだよ。
地下鉄は、潜水艦のように幹線道路を伝わって、あちこちに首を出すから
都内の開発には、残された最後の手段だろうね。
地下鉄の発達で、山手線内の繁華街の重心も移動してきたと思うよ。
同じ山手線の駅でも、外側と内側では駅から同じ距離でも
2〜3割は内側の方路線価は高いよ。
マンション用地の取引では、路線価の何倍が目安になるのは、常識ですよ。
仕入れ地価が高いから、分譲価格にも反映されるんだよ。
自分の住んでいる地区で、比べてみるとよくわかりますよ。
路線価図（平成17年）
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h17/index.htm
個人攻撃は控えますが、自分は詳しいって自己満足に浸るために
掲示板に書き込んでる人はときどきいますね。
本当に詳しい人というのは、問題の解決のために的確な情報を提供できる人であって、
みんな知ってるけどその問題には役立たないことを解説してくれる人じゃないのですよ。
そして、本当に詳しい人は謙虚な人が多いですね。
底の浅い知識しかない、覚えたての知識をひけらかしたいボウヤは、
僕は知ってるんだよ、みんな知らないのかな、
って言い方をする傾向が強いようです。
73は言い過ぎですね。荒れますからやめましょう。
それから72、他人の評価する前に
「あんまり」と「少ないみたい」がつながるかどうか考えてみて。
話がかみ合わないのはその辺に問題があるんじゃ？
こういうスレが出来て、暴落論者がいなくなったことから
して、しばらくは上昇するのでは？
みんなの意識が不動産は『下がるもの』から『騰がるもの』
に変わっただけで、不動産への需要は増えるものです。
>75
たしかに、ここや、同類のスレでは、ほんの数ヶ月前まで
暴落論者が人口減、供給過多、デベロッパーの経営不振など
様々な理由を出して、マンション価格の暴落をはやしていましたね。
実際の市場のメカニズムはともかく、人々のパーセプションが
変わった時、そしてそれが皆に共有された時、
価格は一挙に一方向に進んでいくと思います。
丸ノ内線茗荷谷と山手線目白、大塚、有楽町線護国寺、とマンションに住みましたが、
やはり、ＪＲの方が遙かに便利でした。
ＪＲは、終電の時間も1時間近く違うので、タクシーいらずです。
商業施設、駅前の発展はの差は、歴史も違うからはっきり言って、雲泥の差です。
このあたりが、地価の差になるんでしょうね。
地下鉄は、交通不便なところに突然出来た駅で、そこから発展したという感じですが
メトロが主導して開発することもないので、不便なところが多い。
銀座線、丸ノ内線などの、古い地下鉄はまだ駅前は使えますが、
都営とか、半蔵門線、有楽町線、東西線などの後から出来たところは、
ホームが深いし、やっはり格が落ちます。
武蔵小杉や豊洲の販売価格が上昇してきた。
あそこであの値段ならと都心のマンションも強気の値付になりそう。
まだ今なら都心に近いマンションをサラリーマンにも買えるけど１年後
には無理そうだね。
本当の都心は分譲すらでなくなるのでは？
俺がデベなら賃貸にするな。
>>78
>本当の都心は分譲すらでなくなるのでは？
>俺がデベなら賃貸にするな。
実際、ファンドが賃貸を建てまくって
分譲はかなり減ってしまったわけだが・・・
ただ高額賃貸は余っており、賃料下落の予感はするけど
現在の分譲価格急上昇はＧＤＰの伸びを超える根拠のない強気価格
今年の後半に景気が中折れし、後退がはじまればヤバイことになりそうだ
緩やかに上昇が続けば、なんとかクラッシュは避けられるかな？
マンション価格は暴落するというスレッドが乱立した頃と比べると、
ずいぶん様変わりしましたね。
耐震偽装問題出てきた時はマンション業界は終わりだ
なんて言うよく判ってない人一杯いたね。
あの時が最後の買い時だったような気が、、
金利もそんなに上がってなかったし。
>>81
たしかに「奇跡の○年」だったかも。
自分の実感としては10年というよりも、もっと短くて5年という気がするが。
庶民にとって、何十年か１度に開いた窓が、今目の前で、再び閉まろうと
しているんじゃないかな。
山手線内(沿線の商業地じゃなく、本当の高級住宅地）の家に昔住んでた友人が、
とうとうその家を手放すことにしたそうです。
本人は隣が地上げされて環境が悪くなり、何年も我慢した挙句に
裏通りのマンションに引越し、それでも思い出のある場所は
手放したくなかったので売らずに耐えていたのですが、
近隣の取引価格がひどく上がったために
前々から売れと言っていた親族を押さえきれなくなったそうです...。
そんなわけで、値上がりは間違いないと思うのですが、
投機的な発想で、人の住むところが左右されるのはなんだか悲しいですね。
終電が遅いところがいいとか言っていられる賃貸派はそれでもいいんでしょうが。
>>84
この前部屋を整理していたら、10年ほど前によくＭＲを回っていた頃の
パンフレットと価格表が出てきました。
山手線北地区で55㎡前後2ＬＤＫ、で5000万円以上（坪/300万円）
の値付けがされていましたから、現在より20％以上高い感じでした。
専有面積も、現在より少なめで買いやすい価格にしていたようでした。
当時はバブルから土地が下げ止まらずに、
ドンドン下落していた時代ですが、まだ土地代が高かったんでしょうね。
共有設備はというと、現在のレベルだと最低限と言った具合で、共有部分も
20％より遥かに少ない感じでした。
それでも、当時はこれでも、相当割安感があったのでしょうね。
数年以内にこのレベルに戻るような気がします。
失礼しました。８８＝８５です。
山手線内側の良質な住宅地は、どんどん減っていると思いますよ。
大きな通り沿いには、マンションの乱開発で街の静けさは、もう昔の話です。
マンションが建設されると、日当たりも悪くなり住宅地の人々は、
逃げ出したくなるのも、わかるような気がします。
用途地域で、住民が頼みもしないのに区から、
防火地区のになったり、実質住宅地でも近隣商業地区とか、
第○種住居地域などに指定されて、高さ規制撤廃とか日影規制なしとかに
なって、マンション業者も血眼になって、まとまった土地を探しています。
こうなると、
「もうこの地区には木造住宅の建て替えはしないで下さい」
と行政から言われているような物です。
地価がマンション開発で勝手に上がるのは、住民にとっては迷惑な話です。
> 山手線内側の良質な住宅地は、どんどん減っていると思いますよ。
そうですよね。なので
> 地価がマンション開発で勝手に上がるのは、住民にとっては迷惑な話です。
こういった住民の方には早く退場してもらいたいです。
官舎や都営住宅、ボロボロの社宅、朽ちかけた戸建住宅なども撤去して、もっときれいな街並みにして、今より多くの人が利便性の高いエリアに住めるようになるべきだと思います。
それと商業地区の汚らしいところもどうにかしたいな。
別に希少価値なんてどうでも良くて
もう少し多くの人がまともな環境に住めるようになるべきなのでは
デベがグラスルーツで開発するよりは政策として誘導すべきなんじゃないかな
ファシズムなのかしら？
本当に？
うーん
住んでいます
ウソおっしゃい？？
別に、どこに住んでてもいいじゃないですか。
いずれにしても、住んでる場所で人格は判断できませんから。
ファシズムとスターリニズムは同根です。
でも、実は民主主義もそうなんだけどね。
ところで、分譲価格はすでに一部で上がってきてませんか？
市場のムードもなんとなくそれを受け入れる環境になってきたし。
ここ1年ぐらいの価格上昇は原価（地代）を伴わない、しかも個別的な値上げだと思いますが、
2年後、3年後の上昇はもっと実体を伴った全般的なものにならざるを得ないので、
都心を買うなら今がラストチャンでしょうか？
＞ラストチャン
何か可愛い。
女の子ですか？
>>102
そう思います。
金利のこともあるし。日銀としては今すぐ金利はあげたくても
あげられないけど、この景気の強さが年内ずっと続いて
年が明けたら、もう十分金利上げのアリバイはできるし。
あんまり煽るのはよくないと思うけど
でも、やっぱし急いだほうがいいかも。
102さん、104さん
私も煽る意図はありませんが、原油、ナフサ、鉄鋼、プラスティック製品は
もう２年前から大幅に高騰しています。さらに姉歯の一件以来、耐震について
より厳しい基準が設定されていますから、一週間で承認が降りたものが数週間
かかります。ということはそれだけコストアップになります。さらにデベは
手抜きが出来ない状況です。株価も上がり、米国のようになんとなくリッチに
なった気分で、購入意欲は高まっています。株価が下がり続けると減損会計
により、
１０５です。
すんません、間違って同意レスを押してしましまいました。
続きです。
株価が下がり続けると減損会計により、大企業の遊休地が大量に
市場に出回るとの予測もありましたが、好業績の中、また地価
上昇の兆しからもう誰も遊休地を手放しません。さらに金利上昇
傾向が明白なことから、どう考えても分譲価格が下がる要因は
皆無です。さらに消費税アップの駆け込みの値上がり要素です。
買いたい人は今が最後のチャンスです。特に０５年度に分譲され
た残りの物件は割安感がありますね。
最後に私はデベの者ではありません。冷静に分析してます。
PCTは常識外れに高価な価格でPCTのスレは大荒れですが、なんだ
かんだと言って高倍率になるのでしょう。PCTが高いと思った
購入者は急いでケープタワーやCFTに殺到しているようです。
PCTもその辺を見込んで、強気の価格を設定しても分譲が開始さ
れるまでには完売と踏んでるのでしょうね。
とにかく安くなる要素は皆無なので買いたい人は急ぎましょう。
すみません煽っているようですが、でも現実で私の意見に反論
する人はぜひ書き込み下さい。
都心の公示地価の急上昇や、REIT等への投機的な資金流入を見ると、
確かにミニバブルの雰囲気はありますね。
が、バブルは所詮バブルですので、長期的にはどうでしょう？
金利と住宅の分譲価格の関係についても大きな誤解をされているようです。
金利が上がれば住宅の需要は弱まります。需要が弱まれば価格は下がります。
少し考えれば分かることですが。
山手線内の北側の上昇率は、もっと凄いですよ。
最近の中古マンションのチラシの、強気の値付けには思わず目を疑うほどです。
30％〜40％は底より騰っています。
ちょうど都心の昨年初めと同じような状況ですね。
＞１０８
そんな教科書通りなら日銀も苦労しないよ。
日本は１０数年前から金利が下げてるけど、需要が増え、
住宅価格が上昇した？
現状はまだまだバブルの入り口だね。
アメリカの株も1997年頃に『根拠なき熱狂』とか言われ
てから、実際には2000年まで上がり続けたからね。
女性週刊誌のマンション投資の特集組まれるまでは安心
して買えるね。
相場というのはオーバーシュートするものです
完全にリニアに動くならば妙味はありません
まだはもうなり もうはまだなり 頭と尻尾は何とやら です
懐疑の中で相場は育つ。
不動産もリートの登場で今や金融商品。
今やって 改正投資信託法施行されてから5年以上たちますよ
さて、この先どうなるでしょう？
http://quote.yahoo.co.jp/q?s=%C5%EA%BB%F1%CB%A1%BF%CD&d=v1&k=c...
５年チャートいい形してるなぁ
なんか下がる気がしないね、テクニカル的には
この上昇局面はいつまでつづくと思われますか？？
好景気が長すぎるので、
そろそろ来年あたりは金利上昇で多少景気がマイナスに振れる可能性がありますが、
さほど下がらずに短期間で復活しそうな気配ですよね。
そうするとマンションの販売にはあまり影響しないでしょうから、ゆるやかな上昇は4,5年つづくかもしれません。その後は全くわかりませんが、今の水準まで下がるとしても
早くて10年後ですかね。
暴落トレンドから復活トレンドへ移行したことは間違いないです。
>>119
地価の上昇局面が長く続くことには賛成。
好景気が長すぎるというのには反対。
この数年間で見ればそういう見方もあるが
もっと長期的に見れば、
90年にバブルがはじけ、そのあとずっと地べたをはっていた
日本経済が、15年かけてやっと立ち上がったという感じ。
その間、よくも悪くも、日本の企業も社会も激変したしね。
谷が深く長いだけ山も高く長い。
ただ、バブル以前のように全員が恩恵を受け給料があがったり
すべての土地やマンションが恩恵を受け地価が上がるということは
今回は起こらないでしょうね。
このスレの話にもどると、住宅地の質の差異はかなりあるものの
便利性というわかりやすいメリットがある
山手線の内側の土地が上がる（一部はすさまじく上がる）けど
同時に今後もどんどんマンション価格が値下がりする地区も存在する
同時進行になるんではないの。
土地や住宅の値付けに関しては、近隣の販売価格を常に追っていくので、
多少デメリットのある場所でも「連れ上げ」にならざるを得ないと思います。
上げの大小はありますが、都心に関しては近い将来に全体的なupでしょう。
理論的には2極化するのはよくわかりますが、
不動産価格は、あのいい場所が300万円だから、ここはデメリットを妥協して
250万円という風に比較論で決まります。
買い手の立場になれば、よくわかると思いますよ。
「不動産に、お買い得はない」とも言われるところです。
土地の場合は、同じ駅でも接面道路や環境によって20％〜30％も違うことは
珍しくもありません。
マンションの場合は、相場が形成されているのでそんなに、極端なデメリット
でないと、ほとんど駅からの距離で相場が決まります。
但し、相場は変らなくても管理の善し悪しで売れる期間が、全く違います。
誰かが、事情で叩き売るとそのマンションの相場の基礎になってしまいます。
今、一般的に見るとマンションの購入を決意する方がいいんでしょうか？
現在我が家は、都内地下鉄駅１０分くらいの戸建に住んでます。建売で購入して、
築2年半です。が、ここ２〜５年の間にマンションへの買い替えを考えていたんですが、
現在の不動産を取り巻く状況で早めようかと思っています。
どちらにしても、今売り出されている物件で竣工は来年以降の分で考えていますが、
買い替えの場合も今が買い時だと思われますか？
>123
マンションが騰る分、戸建ての土地価格も騰りますからご安心を。
立体買換の特例もありますから、税金も繰り延べ出来ます。
但し、マンションほど戸建ては流動性がありませんから、戸建てを売却してから
マンションを選んだ方がいいと思います。
それと、戸建ての場合土地の価格は騰りますが建物の評価は
最初の10年くらいはドンドン下がりますから、近所の不動産屋さんに
問い合わせたら、相談に乗ってくれると思いますよ。
>>125
不人気エリアだと、土地も横ばいの可能性もありますから
住み続けるのか、住み替えるのか早めの判断が必要でしょうね。
そんなに極端ではないと思いますが、都内は2局化すると思います。
城東だと、元々土地の値段が安かったりしますから、差は少ないかもしれませんが。
>128
土地の価格も、けっこう心理戦みたいなところがあります、比較とも言いますが。
悪い方の例だと、マンション内で誰かが叩き売ると、それが相場に影響します。
立地、道路付け、用途地域の好条件の土地は、
限りがあるから、取り合いになります。
絶対に手放さないとか、好立地には既にマンションが建設されているので
オセロゲームのような陣地取りに似ていると思いますよ。
最近の中規模以上の物件は、明らかに10年以上前のマンションより立地が悪いです。
一昔前に、お受験で人気だった、文京区の地区ももうマンション用地が、
ほとんど出ないから、こういった掲示板では話題になりません。
例えば、小石川、大塚、茗荷谷、小日向、西方、音羽 最近名前が出ないですよね。
以前はマンション大量供給地区でしたが、土地が出ないからより不便なところに
しかマンションが建てられないんだと思います。
>132
確かにね。
あの時は、庶民にとって、
この数十年間で唯一無二、空前絶後の大バーゲン時期。
郊外物件でもないかぎり（郊外でも人気地区はもう上がっているが）
あのような状況はあと数十年待たないと来ないでしょうね。
確かにＣＭＴ，ＴＴＴ安かった。
でも十年と言うのも確定要素ではないですよね。
ほんとに次の買い時はいつ来るのか分からないですね。
少子化だから、いずれ必ず値下がりの時はくるよ。。。
少子化の影響を受けて値下がりする頃は、
もうローンなんてくめない老人になっているか、
すでにあの世だね。（笑）
今、子育てをしている家庭は、この時期に家が欲しいのであって、
そんな十数年以上後の話をしているのではないよ。
少子化の影響を受ける前にまず団塊ジュニア世代の
持ち家取得の時期が到来する。
それに本当に少子化の影響が効きはじめると
日本全国で限られた人、金、モノの争奪戦になるから
それに恵まれた東京都心の人気が今よりももっと高まると思う。
全国的には少子化で人口減なのかもしれないが
東京２３区については確か２０３０年まで人口増えるって話を聞いたことある。
そうですね。少子化でマーケットがシュリンクする上に、
ローン金利の上昇でさらに購買意欲が減退します。
ミニバブルもここまで来たら、5年ほど貯金しながら様子見もありだと思います。
1970年代前半を境に出生数は右肩下がりです。
都心回帰、住み替え頻度の増加などライフスタイルの変化を勘案しても、
今後大きく需要が増える根本的な要素はありませんね。
>>142
団塊ジュニアネクスト世代とは？
団塊ジュニアの子供達のことですか。
団塊ジュニアが結婚しない・子なしＤＩＮＫＳが多いのはご存知ですか？
人口統計の人数であの２つの山に相当する世代は見込まれません。
団塊ジュニアも結婚適齢期がバラバラですから。
団塊ジュニア以降は購入層は激減するだけですよ。
2100年日本の人口推定3700万人という調査結果もある。
となると、今の韓国並みの人口。
今から、約1/3が要らなくなる。
企業や学校の集中が激しくなるだろうな。
不動産は、集中の結果、格差が激しくなると思う。
人口減のニュースが頻繁に出てくるようになる。
ちょうど、高度成長期人口爆発にも影響を受け不動産が上がったのと逆、
需要のあるところは少しは上がるだろうがここ十五年で落ち着く。
需要のないところの下落が激しく、下がり方がひどいと思う。
すでに、郊外のバス便賃貸マンションなど、
建ててから一度も満杯にはならないだろうというところが出てきている。
>146
もしかしたらまだ間に合うかもしれない。探せばまだきっとある。
ただ、今日地下鉄に乗って週刊誌の広告の中吊りを見ていたら
マンション価格上昇、地価上昇の見出しが
あちこちでおどっていた。
実際のところはどうかは別として
こんなふうに視覚の上でもあちこちで刷り込まれると
一気に流れが加速するようで、それがやや不安。
ゴールデンウィークにかけて不動産売買の活発な時期だから
メディアも煽っているのだろうか。
>今、子育てをしている家庭は、この時期に家が欲しいのであって、
>そんな十数年以上後の話をしているのではないよ。
その通りです、マンション購入年齢というの十数年と案外短いんですよ。
しかしながら、バブルの時代に住居購入年齢だった人も、当時は真剣に悩んだんです
物価の変動はあっても、戦後土地の下落だけは、全くありませんでした。
要するに、いくらで買おうと自分の支払い能力の枠内であれば、それが適正価格と
割り切るしかないんですよ。
時代によって、それが郊外だったり都心だったり、交通便利だったり不便だったり
しますけど、これだけは運ですね。
世代によって、住居の分布がもしかしたら違うかもしれませんね。
都心に住みたければ、今後は多少の手狭を我慢すればいいだけの話です、
それにしたって30年前の標準よりは、かなり大きめですから・・・
人口が単純に減るだけならまだよいが
問題は高齢層を支える働き手の割合が減ること。
仕事があり働き手が集まり、また、たくさんの企業から
税金をとって住人を養える東京の中心、山手線内側へ
住みたがる人間の割合は増えるだろう。
2100年というと今から約100年後なんで
その時に山手線内側の地価が絶対値で
今から上がっているかどうかは知らないが
ほかの地区との比較での相対値では
大きく上がっていると思う。
100年後に（あるいはそれを先取りして50年か30年後に）
地価の絶対値が下がるから今は買わないという人は
いるだろうが、そういう人はおそらくずっと
マンションを買う必要がないんだろう。
諸般の事情で買う必要がある人は、今のうちに
買ったほうがいいんじゃないの。
その通り！
歳をとって田舎に住んでたら、
子供も孫も面倒になって会いに来てくれません。
豊かな老後のためにも都心にマンションを！って
なるんじゃないかな？
文化だって色々あるし。
へぇへぇ １５３さんのデータは面白い。
私もNYにいましたが、NYの成功したビジネスマン達は都心のマンハッタンに住みたがる人と
クイーンズの高級住宅地に住みたがる人の両方いたように思います。
１５４さんいかがでした？
１５５さん
クィーンズに加えて
グランドセントラルから電車通勤ということで
ホワイトプレーンズ、コネチカットのグリニッチ、フェアフィールズとかが
ありました。ただ、そういうとこはミッドタウンの職場からは
door to door 1−１・５時間で何とかなりますが
ウオール街ではさらに３０分追加で、ちょっときつい。
特にインベストメントバンカーは激務で１日２４時間働くからなおさらね。
東京でいうと、話を非常に単純化すれば
丸の内界隈勤務で時間にやや余裕があるexecutiveは
鎌倉に住み、がんがん飛ばして突っ走っているIT長者や
渉外弁護士が六本木ヒルズに住むという図式でしょうか。
まあNYの市場では、マンハッタンも郊外のブランド化した
住宅地も同様にすさまじく不動産価格があがりました。
ただ、その近辺には同時にスラムも存在していますがね。
私もＮＹに滞在経験がありますが、
あちらの貧富の差や地域格差には驚かされました。
東京も地域格差がどんどんひらくのでしょうね。
地盤や便利が良い都心はどんどん値上がりして裕福になり、
埋め立て地や郊外に建つ大型マンションはスラム化していったり。
マンハッタンのように「治安は立地で買え」ということになり、
狭い部屋でも都心ならとても高くなるような気がしますね。
う〜ん、アメリカには移民や不法就労者が日本の比にならないくらい
いるからねぇ、貧富の差が日本でもあそこまでいくとは思えない・・・
というか、いってもらったら怖いから困るよ。。
ロンドンでも貧富格差、地域格差はとてもありました。
昔昔の労働組合が強かったアンシャンレジーム下の英国では
ロンドンの不動産価格も低迷していましたが
サッチャー氏のドラスチックな行政改革と強者が国を浮揚、扶養することを
願っての富裕層、企業優遇と弱者切り捨ての政策が功をそうして
ロンドンの都心には国内外から人と企業があつまり
若干の波はあるものの不動産価格はどんどん上昇。
現在はとても庶民はロンドン中央部に住めません。
そうかといって、中心に近くてもスラムに住むわけには
いかないし（命にかかわりるので）。
結局、そこそこ住める遠くの地域から
長い通勤時間をかけて都心に通う庶民が多いですね。
日本もこれから移民を受け入れたり、
沢山の外資が入ってきたりして、
土地の価格も変わってきそうですね。
一概に、日本の少子化問題だけでは語れなくなりそう。
そうですねぇ、日本は移民を受け入れないと労働力が足らないという
試算がどっかの国の調査ででてたのを見た記憶が・・・・。
どちらにしても、以前から論じられてるように東京一極集中では色々な意味で
日本にとってリスクが大きいですよね。政治も経済も東京・・・ではね。。
