山手線内側のマンション分譲価格は上昇するの？【2】

>あのね、鉄道っていうのは基本的に迷惑施設なの。場所もとるし、騒音もあるし。

これは明らかにおかしいよ、駅があるから商業施設もあるし、人が集まって
町のインフラも整備されるんだよ。
その便利な場所に、徒歩かバスかで同じ地区でも、土地の値段も何割も違うんだよ。

山手線内で、ＪＲが貴重なのは明白だよ。
あとから用地買収して、新駅、新線が出来る可能性は皆無でしょ。
戦前は、旧東京市内は私鉄の乗り入れ禁止だったらしいよ。
山手線、総武線は既得権、独占権の路線なんだよ、競争相手も少ないし。

1つデメリットがあるとすれば、路線価を見ればわかるけど、駅の近くの商業地は
住宅地の何倍も高いのと、けっこう駅前を地主が持っているから、再開発が
難しいことぐらいかな。
けっこう、メジャーな駅でも駅前は大地主で、
立派なビルは借地の場合も多いんだよ。

地下鉄は、潜水艦のように幹線道路を伝わって、あちこちに首を出すから
都内の開発には、残された最後の手段だろうね。
地下鉄の発達で、山手線内の繁華街の重心も移動してきたと思うよ。

>63
なんだか、語るに落ちてませんか？
ここは商業地のスレじゃないし、開発＊＊＊＊のスレでもない。
ＪＲも、幹線道路も重要。でも、それは明暗２つの側面を持っている。
もともと鉄道の乗り入れを禁止した理由は、無秩序な開発で環境を悪化させないためなんだよ。
地下鉄には暗い側面は限りなく小さいよね。だから皇居の周りにさえ駅がある。
都心の良好な住宅地という事では、地下鉄「網」の中にある場所のほうが上だと思うんだけど、
何かＪＲにこだわる理由ってあるの？

>64
商業施設がなくて、駅前も発展しなくて不便だから。
同じ地区なら、ＪＲの方が高いのがその証拠じゃないの。

>65
「同じ地区なら、JRのほうが高い」ってどういうこと？
郊外で都心からの時間が同じJR沿線と地下鉄沿線の比較でもしてるの？

>66
税務署の路線価を見てご覧なさい？
山手線内で、同じ地区で、ＪＲの駅近と地下鉄の駅近を比較するとよくわかるよ。
便利なんだから、高いのは当然でしょう。
資産価値は、土地活用の価値と比例するのが不動産の常識ですよ。

違う場所があったら、教えて欲しいですね。

同じ山手線の駅でも、外側と内側では駅から同じ距離でも
2〜3割は内側の方路線価は高いよ。
マンション用地の取引では、路線価の何倍が目安になるのは、常識ですよ。
仕入れ地価が高いから、分譲価格にも反映されるんだよ。

自分の住んでいる地区で、比べてみるとよくわかりますよ。

路線価図（平成17年）
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h17/index.htm

>67
そういうことだと「同じ地区」の使い方が変。
で、結局オタクのしてるのは商業地の話なのね(w
スレの流れ読もうよ。

65はよくわからんな。
たとえば渋谷だったら、JR渋谷と地下鉄渋谷の路線価はどうやって比べるんだろ？

>67、68
いや、物知りの方には脱帽です。

結論として、マンション分譲価格は上昇するの？
ＪＲ沿線限定でも、路線価の経年分析結果でもいいですよ。

>69
商業地の話なんてしてないよ、住宅地でも比べてご覧？
あんまり、不動産や地価の話に詳しい方は少ないみたいですね。

個人攻撃は控えますが、自分は詳しいって自己満足に浸るために
掲示板に書き込んでる人はときどきいますね。
本当に詳しい人というのは、問題の解決のために的確な情報を提供できる人であって、
みんな知ってるけどその問題には役立たないことを解説してくれる人じゃないのですよ。

そして、本当に詳しい人は謙虚な人が多いですね。
底の浅い知識しかない、覚えたての知識をひけらかしたいボウヤは、
僕は知ってるんだよ、みんな知らないのかな、
って言い方をする傾向が強いようです。

73は言い過ぎですね。荒れますからやめましょう。
それから72、他人の評価する前に
「あんまり」と「少ないみたい」がつながるかどうか考えてみて。
話がかみ合わないのはその辺に問題があるんじゃ？

こういうスレが出来て、暴落論者がいなくなったことから
して、しばらくは上昇するのでは？

みんなの意識が不動産は『下がるもの』から『騰がるもの』
に変わっただけで、不動産への需要は増えるものです。

>75
たしかに、ここや、同類のスレでは、ほんの数ヶ月前まで
暴落論者が人口減、供給過多、デベロッパーの経営不振など
様々な理由を出して、マンション価格の暴落をはやしていましたね。

実際の市場のメカニズムはともかく、人々のパーセプションが
変わった時、そしてそれが皆に共有された時、
価格は一挙に一方向に進んでいくと思います。

丸ノ内線茗荷谷と山手線目白、大塚、有楽町線護国寺、とマンションに住みましたが、
やはり、ＪＲの方が遙かに便利でした。
ＪＲは、終電の時間も1時間近く違うので、タクシーいらずです。
商業施設、駅前の発展はの差は、歴史も違うからはっきり言って、雲泥の差です。
このあたりが、地価の差になるんでしょうね。

地下鉄は、交通不便なところに突然出来た駅で、そこから発展したという感じですが
メトロが主導して開発することもないので、不便なところが多い。

銀座線、丸ノ内線などの、古い地下鉄はまだ駅前は使えますが、
都営とか、半蔵門線、有楽町線、東西線などの後から出来たところは、
ホームが深いし、やっはり格が落ちます。

武蔵小杉や豊洲の販売価格が上昇してきた。
あそこであの値段ならと都心のマンションも強気の値付になりそう。

まだ今なら都心に近いマンションをサラリーマンにも買えるけど１年後
には無理そうだね。

本当の都心は分譲すらでなくなるのでは？
俺がデベなら賃貸にするな。

>78
都心、もとい、このスレの趣旨に沿って山手線の内側で
普通のサラリーマンが何とか許容範囲のマンションを
取得するなら、今後１年というよりは、
今年中が、ラストチャンスだと思う。

もちろん、10年から10数年後には
またチャンスがめぐってくるかもしれないので
待てる人はそこまで待つこともできるけど。

昨年山手線内のマンション用地を、競争入札で高買いしてしまったデベは、
物件のグレードを落とすか、専有面積を若干小さくして誤魔化すかしか
分譲価格を抑える手段はないんじゃないかな？
供給は平成20年度以降くらいでしょうね。

まあ山手線内は、昔から普通のサラリーマンには手が出にくい地域だったから、
元に戻ったということかもしれない。
景気回復で、お金持ちや、土地を売って住み替え、事業主といった購買層が
主役になりそうですね。

後から考えると、普通のサラリーマンでも買えた「奇跡の10年」と言われるかも。
山手線の城北や城東はまだ、坪単価200万円台前半だからしばらくは、買えそうです。

マンション価格は暴落するというスレッドが乱立した頃と比べると、
ずいぶん様変わりしましたね。

耐震偽装問題出てきた時はマンション業界は終わりだ
なんて言うよく判ってない人一杯いたね。

あの時が最後の買い時だったような気が、、

金利もそんなに上がってなかったし。

>>81
たしかに「奇跡の○年」だったかも。
自分の実感としては10年というよりも、もっと短くて5年という気がするが。
庶民にとって、何十年か１度に開いた窓が、今目の前で、再び閉まろうと
しているんじゃないかな。

山手線内(沿線の商業地じゃなく、本当の高級住宅地）の家に昔住んでた友人が、
とうとうその家を手放すことにしたそうです。
本人は隣が地上げされて環境が悪くなり、何年も我慢した挙句に
裏通りのマンションに引越し、それでも思い出のある場所は
手放したくなかったので売らずに耐えていたのですが、
近隣の取引価格がひどく上がったために
前々から売れと言っていた親族を押さえきれなくなったそうです...。

そんなわけで、値上がりは間違いないと思うのですが、
投機的な発想で、人の住むところが左右されるのはなんだか悲しいですね。
終電が遅いところがいいとか言っていられる賃貸派はそれでもいいんでしょうが。

>85
うーーん、私なら、親族の投機的な発想を逆手にとって
あと５年すれば２倍になるから、それまで待て、
と言って時間を稼ぐと思います。

実際に、山手線内側の良質な住宅地は、今現在の価値以上に
価格が下がっているので、少なくとももとの価格に
もどるでしょうし、そうすると、2倍というのは決してはったりでは
ないですしね。

>>84
この前部屋を整理していたら、10年ほど前によくＭＲを回っていた頃の
パンフレットと価格表が出てきました。

山手線北地区で55㎡前後2ＬＤＫ、で5000万円以上（坪/300万円）
の値付けがされていましたから、現在より20％以上高い感じでした。
専有面積も、現在より少なめで買いやすい価格にしていたようでした。

当時はバブルから土地が下げ止まらずに、
ドンドン下落していた時代ですが、まだ土地代が高かったんでしょうね。
共有設備はというと、現在のレベルだと最低限と言った具合で、共有部分も
20％より遥かに少ない感じでした。
それでも、当時はこれでも、相当割安感があったのでしょうね。

数年以内にこのレベルに戻るような気がします。

>86さん
ありがとうございます。
そうですよね。
本人は、マンションのローンが繰り上げられればいいかなと寂しく笑っていましたが...。
一度話してみます。

失礼しました。８８＝８５です。

山手線内側の良質な住宅地は、どんどん減っていると思いますよ。
大きな通り沿いには、マンションの乱開発で街の静けさは、もう昔の話です。

マンションが建設されると、日当たりも悪くなり住宅地の人々は、
逃げ出したくなるのも、わかるような気がします。

用途地域で、住民が頼みもしないのに区から、
防火地区のになったり、実質住宅地でも近隣商業地区とか、
第○種住居地域などに指定されて、高さ規制撤廃とか日影規制なしとかに
なって、マンション業者も血眼になって、まとまった土地を探しています。

こうなると、
「もうこの地区には木造住宅の建て替えはしないで下さい」
と行政から言われているような物です。
地価がマンション開発で勝手に上がるのは、住民にとっては迷惑な話です。

> 山手線内側の良質な住宅地は、どんどん減っていると思いますよ。

そうですよね。なので

> 地価がマンション開発で勝手に上がるのは、住民にとっては迷惑な話です。

こういった住民の方には早く退場してもらいたいです。
官舎や都営住宅、ボロボロの社宅、朽ちかけた戸建住宅なども撤去して、もっときれいな街並みにして、今より多くの人が利便性の高いエリアに住めるようになるべきだと思います。

それと商業地区の汚らしいところもどうにかしたいな。

>91
>こういった住民の方には早く退場してもらいたいです。

わかってないね、こういう人達が便利なところに住み続けているから（占拠）、
もしくは地主が売らないから
大きな住宅用地や、マンション用地が出ないため、山手線内の土地は
希少価値もあり高いんだよ。
デベも、1軒1軒地上げするのは不可能だから、今度は郊外に向かうんだろうね。

別に希少価値なんてどうでも良くて
もう少し多くの人がまともな環境に住めるようになるべきなのでは

デベがグラスルーツで開発するよりは政策として誘導すべきなんじゃないかな

>91
そういうのをファシズムというのではないですか？

ファシズムなのかしら？
本当に？

>95
むしろ共産主義ですね。
さて、そして都心に住む人はどうやって決めるのかな？
入札、それとも抽選ですかね...？

>91について
91さんは、言ってるだけで山手線内に住めるような、住民層じゃないからご安心を！

郊外の駅遠か、賃貸がお似合いだと思いますよ、こういう発想のお金持ちなんて
いませんから。
住みたくても住めないから、ひがみ根性で言ってるだけですよ、きっと。

うーん
住んでいます

ウソおっしゃい？？

別に、どこに住んでてもいいじゃないですか。
いずれにしても、住んでる場所で人格は判断できませんから。

ファシズムとスターリニズムは同根です。
でも、実は民主主義もそうなんだけどね。

ところで、分譲価格はすでに一部で上がってきてませんか？
市場のムードもなんとなくそれを受け入れる環境になってきたし。
ここ1年ぐらいの価格上昇は原価（地代）を伴わない、しかも個別的な値上げだと思いますが、
2年後、3年後の上昇はもっと実体を伴った全般的なものにならざるを得ないので、
都心を買うなら今がラストチャンでしょうか？

＞ラストチャン

何か可愛い。
女の子ですか？

>>102
そう思います。
金利のこともあるし。日銀としては今すぐ金利はあげたくても
あげられないけど、この景気の強さが年内ずっと続いて
年が明けたら、もう十分金利上げのアリバイはできるし。

あんまり煽るのはよくないと思うけど
でも、やっぱし急いだほうがいいかも。

102さん、104さん
私も煽る意図はありませんが、原油、ナフサ、鉄鋼、プラスティック製品は
もう２年前から大幅に高騰しています。さらに姉歯の一件以来、耐震について
より厳しい基準が設定されていますから、一週間で承認が降りたものが数週間
かかります。ということはそれだけコストアップになります。さらにデベは
手抜きが出来ない状況です。株価も上がり、米国のようになんとなくリッチに
なった気分で、購入意欲は高まっています。株価が下がり続けると減損会計
により、

１０５です。
すんません、間違って同意レスを押してしましまいました。
続きです。
株価が下がり続けると減損会計により、大企業の遊休地が大量に
市場に出回るとの予測もありましたが、好業績の中、また地価
上昇の兆しからもう誰も遊休地を手放しません。さらに金利上昇
傾向が明白なことから、どう考えても分譲価格が下がる要因は
皆無です。さらに消費税アップの駆け込みの値上がり要素です。
買いたい人は今が最後のチャンスです。特に０５年度に分譲され
た残りの物件は割安感がありますね。
最後に私はデベの者ではありません。冷静に分析してます。
PCTは常識外れに高価な価格でPCTのスレは大荒れですが、なんだ
かんだと言って高倍率になるのでしょう。PCTが高いと思った
購入者は急いでケープタワーやCFTに殺到しているようです。
PCTもその辺を見込んで、強気の価格を設定しても分譲が開始さ
れるまでには完売と踏んでるのでしょうね。
とにかく安くなる要素は皆無なので買いたい人は急ぎましょう。
すみません煽っているようですが、でも現実で私の意見に反論
する人はぜひ書き込み下さい。

反論できません。
湾岸の埋め立て地タワーでさえ強気の姿勢なら、
山手線内の良好な住宅地に建つ低層マンションなんて、
これからますます上がるんでしょうね。
プラウド高輪の広告を見ましたが、１３０平米で２億５千万でした。
これでも妥当かな？と思ってしまう最近の自分に驚きです。
山手線内（南側）はもうサラリーマンには手が出なくなると思います。
よくて年内ですね。

都心の公示地価の急上昇や、REIT等への投機的な資金流入を見ると、
確かにミニバブルの雰囲気はありますね。
が、バブルは所詮バブルですので、長期的にはどうでしょう？

金利と住宅の分譲価格の関係についても大きな誤解をされているようです。
金利が上がれば住宅の需要は弱まります。需要が弱まれば価格は下がります。
少し考えれば分かることですが。

山手線内の北側の上昇率は、もっと凄いですよ。
最近の中古マンションのチラシの、強気の値付けには思わず目を疑うほどです。
30％〜40％は底より騰っています。
ちょうど都心の昨年初めと同じような状況ですね。

>>106　湾岸スレ見たら地震のことが恐ろしいですね。。

>>110
昨晩の、アースクエイクという地震のドラマを見たら
湾岸は、買えないかもね、液状化は建物は大丈夫でも
周囲は悲惨だったよね。
免震構造も、地盤が傾くと終わりらしいですね。