山手線内側のマンション分譲価格は上昇するの？【2】

不動産業者の人によると、都内は山手線に限らず２３区軒並みこの数ヶ月上がってきてるそうです。
山手線内側と都内とでは上昇率が違うみたいですが、どちらにしてもあげてるようです。
このままバブル突入なんでしょうか？

>>201
不動産業者とマスコミのいうことは・・・・

実際のニーズはそんなにないので、ファンドと団解Jr.が買い終われば、かなり下がりますのでご安心を。

実際のニーズがない？山の手内側に？団塊Jｒ購買後に都心回帰の流れが止まる
具体的な根拠を示してほしい。

今後人口、中でも現在の中間所得層が減っていく。
ということは、一部の金持ちの間で、都心のごくごく一部の超優良土地のみ需要は高まる。
その他の部分は値が下がるという構図です。

203です。
205さんが代わりに教えてくれました。

言うことなくなりました。

２０５さん
そうすると、山手線内側のある特定地域の地価は
今後かなり上がるという見通しになりますね。
具体的には、どの地域を想定していらっしゃいますか。
おおまかに言って、山手線内側、中央線南側という感じでしょうか。
また、それらの優良地域の地価は今後
どれくらいまだ上がると思われるでしょうか。

>205さん

都心のごく一部だけ上がることは、あり得ないと思いますよ、
そこが上がれば周囲もそれに釣られて上がるのが、不動産の
常識です。
下がるのは、郊外の不便な場所でしょう、山手線内は有料土地に
引っ張られて、上昇もしくは最悪でも横ばいでしょう。

郊外って正確にはどこをさすんでしょう？これも人によってまちまちなのかな？
２３区内はとりあえず郊外ではなく、市部が郊外になるんですか？

区や市部では分けづらいところがありますよね。
山手線の主要ターミナル駅から20-30分以上で、なおかつ
地域にブランド力がないところが、「魅力のない郊外」でしょうか？
(鎌倉や逗子は都心から遥かかなたにありますが
それでも住みたい人はたくさんいますよね。）

そもそも、今の価格は適正なのでしょうか？それとも割高・割安なのでしょうか？
上がる・下がるはそのあとでしょう。

上がるか下がるかということと、割高か割安かということは、同じことを
言ってるんじゃないの？
で、今は、割高、フェア、割安のどれだと思います？

自分は、山手線内側で将来治安が悪くならないと思われるところ
（現在も重犯罪率が低く区も十分にお金を使えるような地域）では、
二極化、少子化で、没落する地域があればあるほど
逆にそうでないこのような地域に住みたいと思う人が集中するので
（と言ってもそれができる財力がないと実際住むのはむずかしいが）、
今は、かなり割安だと思う。

あたりまえのことなんですが、山の手線内の土地の面積は絶対に
増えることはないんです。
山手線の外側の土地は外に離れることでいくらでも増えるんですね。

>(鎌倉や逗子は都心から遥かかなたにありますが
>それでも住みたい人はたくさんいますよね。）

売り物無限にあります。

結局、内側のタワマンなら、
どれを買っても損はないって事？

山手線内の人口は100万人もいないのでは？
オフィスも多くて、住める土地が少ないから景気が良ければ
上昇するのは当たり前だと思う。
外側の方が多少不便で、面積は圧倒的に広いのは小学生でもわかる理屈。

>>215
でも、住居用タワーを建てられるような
まとまった土地は、もうあんまり出てこないんじゃないのかな。
企業の不良資産の整理整頓は概ね終わったし
めぼしい再開発プロジェクトは出揃ったし。
これから、３，４年間で分譲タワマンがいくつもできるような
何か大きなプロジェクトってあったっけ？

オフィスの空室率が3%台になってるし、マンションよりオフィス用途での
供給が増えるんじゃない。

大規模は特に少なくなると思うよ。六本木再開発みたいに住居用供給
あっても賃貸だろうし。

タワー建てれるような土地は公務員宿舎跡地とかかな。

>>217
２１５です。

そしたら、中古ではどこのタワマンがいいと思います？

この数年以内で竣工、販売完了したタワマンということだったら
虎ノ門タワーズ。
それから、仕様はぐっと落ちるが駅直結の利便性と住所の聞こえのよさで白金タワー
はどうでしょう。

どちらも売りたいときにはすぐ買い手が見つかって流動性が高そう。

白金のタワーって住所の聞こえいいでしょうか？白金台ならわかりますが。

白金地域は、白金台と白金２，４，６丁目がいいと思うけど
外部の人間はそこんとこはよく知らない。
白金１丁目という住所は、実態はともかく、マス向けの市場ではわかりやすい「記号」だと思うよ。

>>222
白金タワーはたしかに田舎モノにはわかりやすいね

そういう意味では、山手線の内側というのは
誰にでもわかる区分だね
そういうことは、くだらないようだけど
地価にも大きく関わってくると思う

白金タワーの中古物件１億４５００万でした。
残念ながら逆立ちしても手が出ません。
できれば一億以下で、資産価値の落ちにくいマンションってありませんでしょうか？

それがわかったら、みんな買うよ。

>225さん
白金タワーは２月中旬から入居開始ですから
今販売しているのは、未入居物件で中古とは言えないのでは？

>>225
あそこは４０００、５０００万台が中心だったから
数年して中古が出回るの待てば？選び放題だと思うよ。
今でてるのは未入居物件で売れ残りかわけあり転売目的。
でもマンションは年数と共に資産価値さがるからそれは覚悟。

＞２２５
白金タワー近隣の者ですが、
一億以下で売りに出ている物件多いですよ。
同じ敷地内（アエルシティ）の
三井不動産販売（だったと思うけど）
に問い合わせてみれば？

たしかに新築プレミアムがなくなり年数がたつほどマンション価値は下がる
その一方で、地価が上がれば、中古マンション価格もあがる
ネットでどうなるかだね。

それから白金タワーの手ごろな価格の物件は当時でもかなり割安だったので
それをベースに今後の予想値を計算しないほうがいいと思う。

白金タワー中古市場に結構出てます。
なかなか買い手がつかないみたい。
高輪台〜白金高輪にかけては今後もタワマンが建設予定なので供給過剰なんですよ。

どこでしょう？
高輪台の駅のそばですか？
それ以外に何か計画はありますか？

ま、騰がる騰がるって言わないとマンション売れないし。

>228
>今でてるのは未入居物件で売れ残りかわけあり転売目的。
何だかこのスレにも白金タワー叩きの人がいるんですね。
白金高輪駅周辺の分譲タワーの中で、白金タワーは相対的に
割安感があったため、分譲分は竣工の随分前に完売。
今、未入居で売りに出ているのは、地権者住戸か当初分譲で
購入したものの値上がり益が狙えるので転売が目的の部屋。
不動産仲介業者の査定価格が、販売当初の価格の約15%アップ
なら、そりゃ売りたくなるでしょ！？

＞不動産仲介業者の査定価格が、販売当初の価格の約15%アップ

実際にマンションの売却したことはありますか？
査定価格なんて買い手がつかなければ何の意味も持ちません。
仲介屋は専任にしたいから初めは客が喜ぶような値段を言ってくるのです。
その後買い手がつくまでどんどん叩かれて下がっていきます。
逆に買い手がいれば値段なんて幾ら高くても良いのです。

それで？
このスレのもともとの議論にもどって、
例えば今から５年後に、山手線内側の新築のタワマンの
分譲価格は今よりもっと上がると思う？
それから、今竣工されたタワマンの５年後の
中古価格は分譲価格よりも上がっていると思う？

６ヶ月前に２億2000万円くらいと踏んでいた目黒の投資用マンション１棟が
２億８０００万で売れてしまった。

しかも買うのは個人。

白金近辺でずっとマンションを探して
いますが、不動産屋に
「もうこのあたりは土地が残っていないので
大規模マンションの予定はしばらくない」
と言われていました。
タワマンの予定があるとするなら、
適当なこといってごまかされたのでしょうかね？

＞２３６
新築のタワマン分譲価格は今より上がるでしょう。
土地の仕入価格が間違いなく上がってるし、供給もオフィスと競合
して減るでしょうから。

中古価格も新築分譲が大幅上昇すればそれにつられて上がるんじゃない。

夢を語られてもね・・・・

問題はタワマン購入層がどれだけ残ってるかってことだ。
これだけ出揃ってしまった今、タワマン希望者はひとつは買ってしまってるだろう。
それとも２軒目とか買い替えに期待する？

いや、郊外から都心に移動したい人間はたくさんいる。
東京圏の人口は３０００万人、そのうち都心で働いている
サラリーマンや家族はかなりいるだろう。

このスレで議論したように山手線の内側の人口は
ごく少ないが、それは居住区が少なく、
タワマンにしてもその用地は限られている。

もっとマンション価格が下がるだろうと思って待っていたら
今こんな状態になって、かなりあせってるのが実態。
中国の都市圏には常に農村から大量の労働者が供給されている
のと同じように、都心のまわりには常に都心に移動したい
と考えている予備軍は山のようにいるよ。

>240
夢っていうのは、これから都心のマンション価格が
またどんどん下がっていって、今よりもっともっと安く買えるという夢？

最近新築買っちゃったから騰がってほしい

>231さん
まだお返事をもらっていませんが。。。
白金界隈のタワマンの建設予定地を教えてください。

245さん
高輪台駅のスギノキヤというスーパー付近の再開発で30階建てクラスのマンションが建設されます。

高輪レジデンス、白金タワー、その前のタワーに続いて
ここはどれくらいの価格設定にされるんでしょうね。
必ずしも同地域というわけではないので単純な比較はできませんが
マンション価格の今後の動向を見るうえで興味があります。

>245
70年代に建ったマンションを建て替えてタワーマンションにする計画が
あるみたいです。具体的な場所については、建て替え計画の予告看板が
立っていますから探してみて下さい。
それから郵政宿舎や都職員寮などは、多分いつかは競争入札があって
民間主導で建て替えられるでしょう。

それと、白金六丁目の森ビル主体の白金ヒルズ計画はどうなって
いるんでしょう？ご存知の方はいらっしゃいますか？

高輪台駅にタワマン建てても売れ残りそうだ・・・。

>>249
反対運動か何か起こって区議会でもめてなかった？
タワマンは。３０年かかった六本木ヒルズまでいかなくても
実際にできあがるまで時間がかかりそう。
２０５０年になって日本の人口が１億わって地価が暴落した時に
（そうはいっても都心はどうかわからないが）
ちょうど完成すると、庶民にも買えるかも。

1000メートル級のタワーマンションができたら面白い
それ以外のマンションは大して魅力的とは思わん

山の手の内側は戦後バラックから住み着いた低レベル層が多いから困る

253,254 50歩51歩？

>>254
山手線外側は、元農家の農民や地方から集団就職で出てきた親を
ルーツに持つ人が多いから、住民は随分違うよ。
確かに、山手線内側は地方出身者の成金も多いことは事実だけどね。

山手線外側の住民は、何の疑問も持たずに
「田舎はどこなの？」と聞かれることが多い。
先祖代々東京に住んでいるという、発想がないから困りものだね。

＞257　先祖代々東京に住んでいる。

江戸町奉行管轄だった地域が、明治維新で東京府となり、
当初、15区からはじまりました。
麹町区、神田区、日本橋区、京橋区、芝区
麻布区、赤坂区、小石川区、四谷区、牛込区
本郷区、下谷区、浅草区、本所区、深川区

そういうわけで、先祖代々とは、
この地域に住んでいた人たちに限定されるのです。

＞258
ここのスレタイから外れるのは
下谷、浅草、本所、深川です。

>259
その中の小石川区なんですけど・・・・
東京は、田舎者の集まりだと思ったら、間違いもありますよ。

まあ、大多数はそうですが。
子供の頃クラスで田舎のない子供は2割くらいの少数派でした

小石川、、、　なつかしい、、、
今は白金にいますが、昔は小石川にいました
おじいちゃんから小石川に住む心構えをいろいろ説教、伝授されました
でも今は、○村不動産が小石川の景観と歴史を破壊するような
マンションを建てているようで、寂しい、、、、

歴史って言っても　東京は戦後の街だよね
貧しいバラックの歴史ないしは
武蔵野の田舎の歴史だね

何ひねくれてんの？
江戸や明治の政府はどこかほかにでもあったと？
現実を直視しなさい。
それで、そういう東京の山手線の内側の地価はどうなるの？

上がるでしょう。大崎では最後の輪の中激安物件（定借だけど）ブリリア大崎
が飛ぶように売れてるます。大崎で輪の中はもう300万円／坪以下はもう出ないと
デベが豪語してましたよ。次の野村は350万円／坪だとか、ホンマかいな。
2〜3割は上がったね。大崎でこの調子だから、他も上がってるのでは？

＞２６４
よかったね
あがれ〜あがれ〜！！

土地仕入価格がここ３ヶ月で更に上がってきた感じだ。
採算合うのか疑問だが、売り出しの時（１年後くらい）には
売れる値段になっているのかもね。

＞２６４
＞デベが豪語
なんだ・・・・デベか。
将来うちのマンションも転売したいから騰がって欲しいよ〜

東京の由緒正しきお金持ちのルーツは、薩長土肥、
もしくは京都から連れてこられたお公家さまじゃないの。
生粋の江戸っ子から見たらどちらも田舎者。
でも、生粋の江戸っ子は権力構造の下層の民衆。

生粋の江戸っ子は下層階級で都心の土地を維持できず
埼玉方面千葉方面へ流出する者も多いです。

下層階級である生粋の江戸っ子の根拠のないプライドというか
思い込みが鼻につくのは私だけでしょうか？

>>270
百姓がなんか言ってんな。

江戸時代から住んでるのは武蔵野の田舎民でしょ
よくそんなものを歴史といえるもんだ

江戸っ子でも、田舎者でもどっちでもいいから
山手線の内側のマンションの話をしましょうよ〜

文京区に育って、最近は同居が少ないから結婚して郊外にマンションを買って
移り住んでいる友人は多いです。
板橋区、荒川区、国立、越谷市、浦安市・・・・

実家なら昔から住んでいるからコストはかからないけど、新規に買うとなると
気軽には買えない場所柄です。

私には山手線外に住むのは理解できないけど、友人達は住めば都と言ってます。
値上がり率は、山手線の外周くらいがバブル以降劇下がりだったので、
上昇率は大きい気がする。

最近、山手線内側のマンションの供給も減ってきましたよね。
雑誌「都心に住む」なんか、1年前に比べるとずいぶん随分うすくなった気がします。

>東京の由緒正しきお金持ちのルーツは、薩長土肥、

薩長土肥なんかは以下のような商人連中に比べれば金持ちの部類には入らない。
全然ケタがちがうだろ。

紀伊国屋文左衛門（紀州）、三井高利（伊勢）、渋沢栄一（武蔵）、
安田善次郎（富山）、大倉喜八郎（新潟）、・・・

大久保利通の孫の大久保利春は元丸紅専務。
当時の社長の桧山広は水呑百姓出身。
その水呑百姓の仕組んだロッキード事件という贈賄事件の際、
ひたすら社長の命令に従って動いたのが大久保。
水呑百姓に頭の上がらない元勲という図式だった。
民主主義下では薩長土肥などはその程度のものってことだ。

>275
そう思います。
ほかの住宅関連雑誌を見ても
今はゴールデンウイーク向けにいろいろな
物件が入っていて一見分厚いけど
ほとんど山手線外側物件。
様変わりですねえ。

「都心に住む」は、このあいだから隔月刊から月刊になったので、
薄くなったのだと思いますよ。
山の手線内の庶民が買える物件は減ったけれど、
1億5000万円とかの高額のマンション自体はむしろ増えているような。

後から考えると、あの5年間が庶民が山手線内に住むことが出来た、
貴重な時代だと、多くの人が悔しがることになりそうですね。
大昔から、庶民が山手線内に新規に住むことは、
とても難しいことだったんですから。

どんな市場にせよ、どこがトップでどこが底だったかは、
振り返ってみないとわからないしね。
でも日本人は新築信仰が強いから
中古をたんねんに探せば、中古価格も連動して上がっているけど、
まだ間に合うかも。

「貴重な時代」とか「まだ間に合う」とかこのスレってほんとに笑わしてくれる

いつまでも、掲示板を見ているだけの評論家には、貴重な時代は実感できないだろうな・・

去年の初め、山手線の内側にマンション買ったけど、
何かすべりこみセーフという感じだったなあ
ここは旧スレから見てるけど役にたった
スレから必要な情報を収集してさっさと意思決定して
いった連中も多いんじゃないのかな

旧スレは、去年の初めにはまだありませんよ。

そうすると旧スレの前スレかな

去年の初めは
２００５年３月危機　暴落と叩き売りが始まる
なんていうスレが花盛りでした
今も時々、ゾンビみたいに暴落派が出てくるね

ああ、それと

マンションは絶対に今が買い時

というのもありましたね

>286
主に湾岸でしょ
今でも湾岸は上がってない
少なくとも山手線内買ったほうが正解なのは確か

そうなんですか。
では何年後にどれくらい値上がりするとお考えですか？

山の手の内側はスーパーがない

文京区や千代田区をはじめボロ家の多い街は
いずれボロ家が壊されて
マンション用地に変わる時が来る可能性はかなりあるのでは

千代田区ってボロい家あるんだ

神田も千代田区だからね

麹町から半蔵門にかけてはボロくて狭い

>290
そうでもないよ。
都心回帰に伴って住む人が増えたのでスーパーも増えた
今住んでいるところは、この数年いろいろ店ができたりで
現在は、徒歩圏に、クイーンズ伊勢丹、東急ストア、ザガーデン
リンコス、ポロロッカがあって、住民は気分によって
使いわけてる
半端な郊外のほうが住みづらいんでは？

麹町から半蔵門のぼろいとこってどこ？
番町界隈だったら、ホーマット系の低層マンションとか
中にはとてつもない大きなお屋敷が混じっている
そのお屋敷一軒の敷地だけで立派な大きなマンションが建つくらいのもので
何か昔の大名屋敷の名残みたいな家がぽつぽつあったりする
あんなとこ誰が住んでるんだろう

麹町自体がボロイよ
都心部は開発が遅れてる

>>291
千代田区文京区に限らず都内の一等地と言われる場所でも、
まだまだ老朽化した一戸建て・アパートなどが多く、
これから建て替えラッシュでしょうね。
デベの仕事はまだまだあるということで。

さあどうかな？
それぞれたくさんの地権者がいる
そんなのと交渉してまとまった土地をつくりだすのは
１０年単位の仕事だよ
特に地価が上がり始めているからそれぞれ
いろいろごねたり粘ったりするだろうし

九段あたりでも年季の入った一軒家は多い。
一本路地裏に入るだけで昭和の懐かしい雰囲気がある。