広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が１月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産＆三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。
一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。
所在地：東京都渋谷区広尾4丁目4番51他（地番）東京都渋谷区広尾4丁目1番25他（住居表示）
交通：東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
[スレ作成日時]2007-01-06 05:03:00
自分のお金のことしか考えてないのかね。自分のかった家が将来安くなるとか関係ないのよね。みんなが投資やってる訳じゃなくて、現金持ってるだけの人もたくさんいるのですよ。日本人はもっと、もっと硬いのです。
景気が悪くなっても私の収入減らないし、欲しいマンションがあったら今は高いとわかっていても買うし（投資じゃなくて住む為だから１戸だけだけどね）、もちろん、投資目的では何も買ってません。だから関係無いのです。
こんなスレみてる人の経済の知識なんか素人ばかりだろうし、あなたがどのくらいの専門知識を持ってる本物かわからないのだから同意されない事がそんなに勝ち誇るほどの事ですかね。素人相手に怒ってる可能性が高くて、それこそプロのする事じゃない。
それよりも、専門家がこの局面を読み切れなくて、証券会社がつぶれている事をあざ笑ったらどうですか？、この現実の方が、あなた様の御意見を理解出来なかったプロがたくさんいて、仕事を失っている事の方がよっぽどおかしいと我々素人は思います。それともあなたもその一味か？。
↑
すごいですね。
積年の鬱憤を一気に発散するぞという感じですね。
「しんのかねもち」、とか「あは」とか、このスレにひらがな名でよく登場されていた方と思います。
ご指摘のポイントは過去２年程度を振り返ると結構あたっています。当時の時点でおっしゃっていたのは、かなりの心眼と思います。
少なくとも日本の特定のミニバブル物件には、外資を中心にざっと3割程度余剰の不動産資金が流れ込んでいましたし、これが例えば巡航速度ではせいぜい4.0％が適正の都心物件オフィスのイールドを2.5%程度まで3割以上プレミアム水準まで加熱させており、ミニバブルがはじけた結果、今度はこの反動で巡航速度の3割悪化の6%とかいったイールドでも資金がつかないような状況になったのだと思います。REITのイールドを見ると、トップクラスでもほとんどこうした経過をたどりましたね。
その間、10年間のJGBイールドがほとんど1.5%から2%の間でStableであったことを考えると異常な不動産ボラと思います。
でもこうした議論は大学教授さんも登場される23区スレでやられた方がいいのではないですか？
レジでこうした適正イールドが確保できない過熱気味であったと考えられる該当物件もありますが、湾岸の一部とか、世田谷の一部とか、それこそ都心のようで都心でない物件とか、そういう物件が中心で、残念ながらプロのほとんどはこの物件がそうだとは思っていませんよ（是非当該物件を販売した2社以外のデベロッパーの相当レベルの開発のプロにでも聞いてみて下さい）。
この物件も1割か2割は投資目的の方の購入のようですが（50㎡前後の小型物件はかなりの割合のようでね）、それ以上の一定以上の広さの物件は結構実需が多いです。
また、最悪でも賃貸に出せば十分回るレベルでの投資イールドで価格が逆算できる物件がほとんどだし、誰もキャンセルにも転売にも出さず、抱えるのが正しい戦略ですよ（実際にキャンセル物件が本当にいっぱい出ているのかどうかは、現在は三菱地所がやっている営業の担当にでも電話すればすぐにわかります。ネットで検索しても、残念ながらほとんど出物がないので、売り物件はまずヒットしません）。
住みたいから買うのが基本なのは８１７さんのおっしゃる通りで、８１７さんもここが好きで、住むつもりで購入された方なのではないかと思います。
要するに 坪1500万だの2000万だの言ってた白痴どもは 腹切れ って話だよ
819さん、賃貸で回るレベルとは、具体的には何パーセントくらいで見てますか？
まさか、３とか４パーセントじゃないですよね。実物不動産投資のコストやリスク考えれば、最低５から６パーセント以上必要。
利回りで見るなら、自分ですむには厳しいようなやや狭いのを買うしかないのでは？
実需目的のスレッドには、あんまり利回りの話はそぐわないようにも思えます。
本人が、同じ部屋を賃貸で借りてすむのではなく、ずっと買って暮らしてもよいと
思えるのであれば5%もあれば十分だと思いますがいかがなもんでしょうか。
８１９です。コメントありがとうございました。
まずは８２２さんですが、申し上げている通り、この物件の大半は実需目的と聞いているので、基本的に利回り云々のことは関係ないと思います。
利回りは、あくまで万一貸すことになっても困らないように、それと物件価格が適正かどうか念のため収益還元ベースでチェックするために見てみる価値はあるという趣旨です。
この物件のなかでも内装などが半端でないエグゼブティブ仕様の相当高目の物件は、それこそ住みたいから買った方が中心で、収益還元も何も関係ないと思います。この場合は、逆算して利回りを求めても、そんなに良好なレベルは出ないと思います。
これを除く、あくまで一般仕様の場合だと（それでもパークコートの上級レベル仕様でできていると思いますが）、70〜100㎡程度の大半の物件で想定賃料から計算すると、グロスで５．０％から５．５％、ネットで４．５％から４．８％程度でていると思います。
つまり８２１さんの水準感に同感ですが、さすがにグロスでも６％は出ないと思います。
広尾は確かにトップ人気の地域だし、特にここの場合は借家人でも設備が一新されると聞いている日赤広尾の提携医療サービスを受けられるので、シニア層などの需要も相応見込めるなどから、通常の想定賃料程度で無理をしなければ空室になる期間は相当に抑制されるのではないかと思います。
原則は居住ですが、転勤の場合に貸したり、リタイアの後、例えば一定期間軽井沢などにでも永住し、ここを貸して年金代わりにするとか、そういったライフスタイルの方もあるかもしれません。
そういう意味でも、こうした万一貸す場合でも、あくまで新築の時点ですが、上記程度の賃料イールドが出る物件であれば、８２２さんもおっしゃる通り価格的にも住んで損なし、まあ十分かと私も思います。
もっとも、誰かが上で「５０年経てば何が残るのか？」と言っていましたが、５０年（厳密には約５４年）たてば、何も残りません。それが定期借地物件のルールだし、これを前提にしてでもここに住みたい人が買っているのだと思います。
周りが異常なとき、まともなことを言うと異常扱いされるってのを、去年実感したな。
これだけ外資が厳しい中で新たに家賃を３０万以上払う層がどこにいる？ 想定賃料に想定利回りもいいが、実際は借り手は枯渇してるよ。
業者の戯言はやめれ。
米投資銀行は、サブプライムでビジネスモデルぶっ飛んで、とうとう商業銀行化しFRB監督下だよ。
ゴールドマンもモルスタも銀行の軍門にくだり投資銀行は消滅さな。
まあ結局のところ、1兆ドル規模のお金をばらまいているという事実を考えると、不動産市場が崩壊するとは思えませんね。広尾は外人中心の需要層だから、しばらくは厳しいかもしれないが、中長期でみれば問題無いでしょう。というよりむしろハイパーインフレもしくはバブルが怖い。
３，３０万？？？
３０万て 笑）
３０万ぐらいごくごく普通のリーマンでも払ってますがな
君の目線では３０万の家賃はすごいんだろうねえ…
せめて５０万とか７０万以上の家賃を払う層がどこにいるにしてほしかったよ
こういう小さなところで世界が違うことが露呈するね
３０万は「普通」のサラリーマンは絶対に払わんぜ。
「３０万円以上」と言ってるんだから５０万だろうが７０万だろうが払える層が激減した事実は変わりようもない。モルガンもリーマン（東京）もほとんど日本の会社化するみたいだしな。
転売益考えてた人、ご愁傷様。
横からで申し訳ないですが、サラリーマンにとって30万円の家賃ってすごいと思いますよ。
30万円の物件を借りている人は結構いますが、それはもちろん家賃補助があるからだけでして。
実際の支払いで３０万円払える層は普通のサラリーマンではないと思います。
仮に月８０万円の収入があって、ボーナス込みで年収1,500万円としても、累進課税もあり月の手取りは50万円程度になるはずでして、、、その中から３０万円を家賃に払うのは少々きついでしょう。
３０万円を普通に払うためには、年収2,500万円程度は欲しいと思います。
この水準のサラリーマンはもちろんいますけれど、普通のサラリーマンの水準では無いと思います。
家賃補助がある場合や経費として落とせるならば、たいした金額ではないですけれど、家賃補助は相当の優良企業でも打ち切りもしくは時限化の方向で動いているようです。経費も利益があるから落とせるだけでして、中小企業にとって厳しい時代の中、落とせる層は減少するのではないかと考えます。
どうでも良いけど、この物件の購入しようとか、広尾に賃貸で住もうという資産を持っている人の話なので、話噛み合ないのは当然ですよ。
普通も人によって違うし、ちなみに私の職場は年収２０００万以下の人なんかいませんよ（新人は別ですが）。広尾に家賃30万以上のマンションなんていくらでもありますので、家賃３０万のマンションが無いとこに住んでる人にそんな話しても理解できないのでしょう。
それより、外資が引き上げてという意味ではもっと上の話ではないですか？。30万より50万以上ぐらいでしょ。この物件に関して言うと狭い部屋は借りる人いると思いますけど80平米越えになると借りる人探すの難しくなる気もします。まあでも、現実的には新築、場所、共有部などを考えるとこの辺の他から引っ越して来るひとたくさんいると思いますけどね。そういう意味では広尾周辺の空きが増える可能性は十分あると思います。
私は、定借がどうなるか、という興味で参加させてもらっていますが、”普通の人”が
いろいろ書いてもしょうがない。元々、本当のお金持ちしか買えない物件だし。
価値が下がる可能性は大きいでしょうが、”普通の人”と違って、住むところがなくなる
わけではないところが違うところ。下方弾力性がある。苦しくなったら、もっと安いとこ
ろに移ればいいだけ。
妬みメッセージばかりでつまんない。
私は、医師ですが、大学の同僚が何人か、日赤医療センターに勤務しています。
こういうからくりとは思っていませんでした。単に病院に近いマンションだとばかり
思っていました。日赤医療センターに勤務している医師にとっては、たまらないマンション
だと思います。偉そうに、”早く見ろ、優先権があるんだから・・” 口に出さなくて
も態度には出る。しかし、そういう契約なんだから、そのようなことを言われても
現場の医師は反論・拒否できない。
もともと、日赤は給料が安いので有名です。医療システムは末期状態ですね。
あまりにひどければ、大学は撤退でしょう。医療費下げすぎ。
聖路加みたいに、個室ベッド優先で、差額ベッド代がかなりもらえる病院でも
苦しいのが実情。聖路加に行っている別の同僚が、低層ではエレベータ乗るの
が禁止されていて腐っています。
殆ど全員が2,000万円以上ですか。すごいですね。
ちょっと興味本位ですが、平均勤続年数はどのくらいになりますか。
会社を辞めた後の平均的な年収は？
いや、弁護士事務所の給料体系に似ていると思ったのですが、大手弁護士事務所だと一部の人しか事務所を続けられないため、比較的早い時点で自営になって急速に年収が下がるケースがあります。長期的な高収入が必ずしもコミットできないので、高額の賃貸に指向がむくのも当然かなと。
サラリーマンで３０万円払える人がいるのは知っています。私もそのくらい払っています。ただ、それが永続的安定的な物とは我ながら思えないので、、、
最後にガーデンフォレスト、大好きですよ。素晴らしい立地と高級だけど控えめな内装に非常に好印象を持っていました。買わなかったけれど検討しましたし、いまでも買えば良かったかなと思うときがあります。
昼間から掲示板で煽りあいをする年収数千万の人たち（あるいはそれに寄生する妻）
このスレ死んでたが、ようやく盛り上がってきたじゃん、をいらのお蔭で
ここで転売益、賃貸益稼ごうとしてた人、ご愁傷様です。
時代が、、、行ってしまいましたね。
逝っちゃいますた
今が買い得！
人の行く裏に道あり花の山
野村證券が欧州リーマン買う時代、またまた日本の時代到来って分からないかな？
シンガポール政府系ファンドも全体の内東京に１１％投資している。
東京は捨てたものじゃない。悲観的になった時に買う人が勝つんだよ〜(笑)
不動産ファンドの投売りの物件を割安に買うならいいけど、定借割高物件のここは含み損多いよ。
相場が去年の前半並みに戻れば、ここも少しはありかもしれないが。
ここは外資社員がＭＲも見ずに２〜３戸買ってる人いるから、キャンセル住戸が多数あるでしょう。
キャンセル住戸多数出て大幅値引きでも提示されれば検討したいですなー。
パークコート神宮前とかも価格見直しに入ってますから。
残念ながらキャンセルも売りも出ないのですよ、それが。
出たら教えて下さい。
844
恥ずかしいですね。野村アーバンで今もう売りが出てますよ。ずいぶん売れずに放置されてますけどね。高値でうりぬけようなんて甘いですよ。
教えましたから買ったらどうですか？
↑
８４４です。情報感謝です。
それなら見ました。坪864万円とか、そんな値段でしょう。
これだったら所有権物件換算で坪1000万円になるので少なくとも私はいりません。
ずっと上の方のスレでB棟だったと思うけど、坪650万円だったか当初の値段の4割増しで売っていた人がいたけど、あれはもう売れてしまったのか出ていませんね。
あれはもとは坪460万円とか、そんな物件だったと思います。
全体で450戸前後でしたっけ、こんなにあれば、この程度の売り抜け物件の1件や2件は出るでしょう。
いずれにせよ、教えて欲しいのは、こういう高めの売り抜け物件ではなくて、今含み損が出ているとのことなので、少なくとも当初の値段のままの中心ゾーンであった坪450万円から500万円程度の値段でキャンセルでも売りでも出たら教えて欲しいということです。
これなら含み損なしで売れるので上等でしょう。
できれば坪400万円前後の当初の値段から2割程度値引きした物件がありがたいです。
本当に買いたいので、あったら是非教えて下さい。
すみません、わかりました。
だったらせめて当初の値段で、そうですね、坪460万円とか480万円とかの当りの値段のままで、キャンセルでも売りでもでたら教えて下さい。A棟からD棟までだったら結構出ていたはずです。
これだったら所有権換算で坪550万円くらいの感じなので、この場所なら結構いいかなと思っています。
売れたのではなく、売れなかったから引っ込めただけですよ。
高く出すのは自由ですからね。見向きもされず高値放置が関の山でしょう。
入居開始後に新築未入居物件とかで物件がでてくるのでは。売主によってはどうしても現金が必要という状況になって坪４００万円程度で売却するという場合もありえると思うのですが。あせらずに待ちの姿勢が今の経済情勢では肝要です。
８５０です。８５２さん、アドバイスありがとうございました。
さすがに８４９さんではないですが、坪４００万円条件での放出はさすがに難しいかと思っています。
これだったら比較するのがおかしいかもしれませんが、中目黒（所有権物件ですが）で坪４２０万円から５２０万円くらいで比較的最近にいとも簡単に完売したので、この広尾であればいくら定期借地物件でも坪４５０万円割れ（所有権物件換算で坪５２０万円台のイメージ）で出す人はいないかと思っています。
外資の皆さんなどで、あてにしていたオプションが売れないといった状況で、購入したけど本当に買うための金の工面がつかないのであれば、販売主から最終的な資金調達の確認を求められる前に売りに出すはずだし（この確認はもう終わったと上のスレに書いてありました）、この物件で本当に金の工面がつかなくて売りに出すような人がどれだけいるのかよくわかりません。実際には、言うほどあんまりいないような気もします。
来年３月の引渡しと聞いているので、その頃を狙って、万一にもお得な物件が出ないか待ってみます。谷を待っているといつの間にか本当のボトムを過ぎてしまったことに気付かないという人もいるし、買い時って本当に難しいですね。
価格動向スレでも「まだまだ上がる」「＊＊＊は買うな」って論調でしたね。
ちょっと前まで。
都合のいいソースばかり揃えて。
「バブルだ」「煽られるのは危険」ってレスは＊＊＊扱いでした。
多少不動産に知識がある人でもこれですから、
いかに我々が煽られやすいかってことですね。
気を付けないと。
普通のサラリーマンの方が安心だと実感。
強気の発言 急になくなってるもんね。
どこいってしまったのだろう？本当に。
まさか こんなことになろうとは
社員達は思ってなかったろうに。
いやいや、住民板にはまだまだ強気の方が投稿しておりますよ。「ここは５００万坪以下では買えません。需要がありますから。プロの不動産屋にでも聞いてください。」と。プロの不動産屋が今のサブプライム暴発を誰一人予測できないで新興カタカナ不動産業者が次々倒産しているというのに。需要のかなりの割合を占めていたであろう外資系金融機関社員の大リストラで需要激減だというのに。高値掴みが余程悔しいのだろうけどせめて「自分は永住なので皆さんの議論とは関係ありません。」くらいのご意見にしておけばねー。
でも実際、そんな安値では売り物件出てこないじゃない。なんで出ないの？
焦るなよ
持久戦、持久戦。
就職先も決まらないと
購入決定も保留なんだろうか？
自分の周りの外資系金融で、ここ最近の騒ぎのあおりで解雇された人っていないのですが、実際のところどうなんでしょう？リーマンブラザースはともかくとして、それ以外のところで、そんなにいるんでしょうか。
それに、一昨年とか、決算賞与で1億とかもらってる人が何人もいましたから、給与も当然それなりにもらってたわけで、いま解雇されたからって、ここに入居できなくなるくらい追い込まれる資産状態になってる人って、そんなにいないんじゃないでしょうかね。
少なくとも、知ってる限りでは、そういう状況になってる人はいないみたいです（強がって隠してるとかいう人もひょっとするといるかもしれませんが）。
８６９さん。
私も外資系金融機関に勤める友人は結構いますが、特に解雇された人は個人的に（友人の友人を含め）回りでは知りません。リーマンも野村証券が実質的に人員を受け入れるとの報道ですし。
昨年暮れから今年の春の頃、某外資系証券の不動産デットを扱う人がある程度整理されたとの噂は聞きましたが、その後かなり再就職もできたように聞いています。
それに外資の人って、そもそも基本的に雇用の保証が日系より弱いから、おっしゃる通りふだんから結構私財を蓄えていますよね。
この物件を買った人のなかで外資系金融マンってせいぜい１０％から多くて２０％と思いますよ。
そのなかで解雇されて再就職もできない人？さらに一定の私財もない人？そんなにいますかね？
この物件の新規の募集の最後のほうで（もう結構前のことになりますが）５、６件キャンセル物件が出ていたようなので、これはひょっとするとその時点でそういう方がキャンセルしたのかもしれませんね。もっともこれらの物件も、その直後、キャンセル待ちの人により全部売れてしまったとのことですが。
まあ、ここにあれこれと批判の書き込みをされる方の多くは、最初からこの物件に何らかの妬み的な思いを持っておられるようなので、一言一句を気にされないことかと思います。
解雇された人は 知人に話したりしないもの。
さすがに友人や仕事仲間には常識的に会社を辞めれば言いますよ。
それに単なる知人であっても、前のオフィスに電話したらいないわけだから職場を変わったことがわかりますよ。
ああ言えばこう言うという感じでよほど外資系金融機関の方が嫌いなんですね。
なんか怨念すら感じてすごいなあと感心しています。
一部に部門ごと消えている部署もあるようですが、それほど耳には入ってこないようですね。
ただ、ボーナスが占める割合が高くて、ベースはさほど高くないケースもありますので。
例えば私の知っている事例では、年収で１億を超えているにもかかわらず、ベースは１０００万とかいう極端な物もありました。このケースでは特にすぐに首を切る必要があるかどうかは微妙ですね。殆ど払わないで済むのですから、優秀な人材の確保の方が賢明かもしれません。
一番最初に発生するのはヘッジファンド系の日本撤退からではないでしょうか。ここ数年人材確保で一番高いお金を払っていたのは外資系金融ではなく、ファンド系でした。特にヘッジファンドと不動産系でしたね。
よほどここを買った人が失業して欲しいようですね。
残念ながら今のところ、ここを買った人で失業した人はほとんどいないようですが。
確かに不動産ファンド系で、小体な会社でいきなりアセットマネージメント会社が身売りされたりした例はありましたね。
厳しいところは既に何らかの買収などがありましたし、今後さらにあるかもしれませんが、国内の大手や海外のファンドなどが買い取る可能性が大であり、過去にも単純に解散した例は少ないと思いますが。
賞与と給与は一般的には半々程度というのも多いようですが、成功報酬ベースで極端な例もご指摘の通りありますね。
でもここを買った人とはあまり関係ないと思います。
都心マンションの購入者の動向を議論したければ、やはり２３区のスレの方があっていると思いますが。
873です。
この物件は素敵だと思っているので関心があるだけで、特段下がって欲しいと思っているわけでもありません。
話の流れで書いているだけで。。。話の幅を絞りたいですか？
ご指摘の通りGFの購入層にしめる外資系金融の割合は低いでしょう。というよりもサラリーマンの購入って、、、かなり特殊なケースでないと無理じゃありませんか？
実際に住む人がどうかは別として、買った人は高齢富裕層が多かったと思います。見学に行ったときも、周りは結構上品な老婦人が多かったですし。
景気動向ではさほど物件は動かないのではないかと思っています。
出てくるとしたら相続後だと思うのですが（購入目的から考えても）、平均余命が増加してますからね、、、しばらく動向を気にしながら、同じような物件が出てくるのを楽しみにしています。
８７４です。
８７５さん、まずは勘違いをしてしまい大変失礼致しました。
このスレについては、私も８７５さんと同じように物件としての完成度などから強い興味を持っており、ちょくちょく見ますが、「失業した外資系の屍、残金も払えず投げ売り」みたいな煽る投稿があまりに多く、この物件の評価や、今後こうした一等地に定期借地権物件を建てることをどう評価するかといったまじめな趣旨の投稿があっても、「外資系の最後のあがき」のような煽り投稿が何本も入って、まじめに議論する人がほとんどなくなってしまっていました。
すみません、８７５さんを、上でこうした煽るような投稿をされていた方と同じ人と勘違いしてしまいました。ご容赦下さい。
この物件の購入層がどういう方たちかは個人情報の制約があって売主も詳しくは教えてくれませんが、営業担当の方に聞いてみた限りの概観では、過半数は上場企業の役員か幹部、次に医者、弁護士など（大阪などに自宅をお持ちで東京に学会や会議などで来るときの家として持つような方も多いやに聞いています）、それから外資系金融機関勤務の人、自営業、スポーツ、芸能関係の方といった風に聞いています。
外資系の方はそれでも確かに１０％から２０％近くはいらっしゃるかもしれませんね。
ご指摘の通り、物件の大きさにもよりますが、ここを買おうとしたらかなりの所得が必要となり、最低でも年２０００万円以上は必要ですよね。
でも、生損保、大手金融機関、主要商社などの幹部クラスであれば、実際には大体この程度の所得は得ているはずと思います。
また親から何らかの相続や生前贈与をもらっている人も結構いると思うので、住み替えでも２軒目でも、この辺の幹部、役員になるとなんとか買えるのではないかと思います。
それでもこうした主要購入層はどうしても年齢が比較的上で、ご指摘の通り購入者はかなりシニアな方が多いようで、３０代といった方の場合は外資系金融機関などの方なんでしょうね。
なので、私もここの投げ売りは期待していません。相応の値段で出れば興味大ですが。
もし転職を余儀なくされて資金繰りが厳しい外資の方がいらしゃったとしても、ここに住みたい人はいっぱいいると思うので（上のスレでどなたかが書いておられましたが、ここに賃貸物件があれば、むしろ広尾、恵比寿の回りの物件からここに引っ越してくる周囲空洞化がありそうなシナリオかもしれません）、貸せば５％やそこらで回るので、あえて投げ売りする必要はないのではないでしょうか。
ここの購入者は高齢が多いんだろうか？
75歳以上だと坂がきついという意見があったが
坂は50歳以上だときついです。
日本男性の平均寿命は確か78歳くらいだったとおもうが
75歳を指標にするのは変だと思うが。
車を使うべきだと思う。歩く人は少数派だとおもうが。
>>877さん
「50歳以上だときつい」とする根拠はなんでしょう？
40歳代でも、坂道を大変と思う人もいるでしょうし、70歳代でも慣れていたら普通のことだと感じると思うのですが。
あと、老人ホームのほうから上がってくると、坂が直線なので大変そうですが、カフェデプレの横から上がると、ちょっとなだらかなように思いますよ。
この物件の相応の値段がいくらなのか、これが難しいです。確かヤフー不動産に一件でていまた。引渡し日が来年のこの物件の引渡し日と同一のようでした。価格は３億近かったと思います。こういう売り物件も多少は出てきそうな雰囲気もあります。価格が下がっていくのかどうか？これは売主さんの個別事情と相場次第ですから何とも言えないですね。
広尾が一等地とかいうのがピンとこない。何騒いでんだか。
住宅地に、四角い三階建てのマンションがたちはじめてから、
広尾の街は三角の屋根の中に四角いのが無秩序に立って、
ぐちゃぐちゃになってしまって。
ＧＨの人が、ＧＦのこと「やーね、アパートができちゃって」と、
目くそ鼻くそなこと言ってたが、
いいお屋敷も、大きな木もみんな無くなって、散歩の楽しみも、
御呼ばれで芝生の庭でお茶したりの楽しみも、無くなって。
もう５０何年住んでいるが、不細工な街になった。ほんと迷惑だ。
マンションに住みたいって人は許せますが、
売り買でもうけるために街を壊した人たちは地獄に行け。
＞５０何年住んでいるが、不細工な街になった。ほんと迷惑だ。
それは確かだが、GHができて、広尾のレベルがあがった、という面はある。ただし、
古くから住んでいて、別に売却するのでなければ、関係ない話ではある。
住宅には不動産という面もあるからしょうがない。子供は遺産相続を楽しみに待って
いるんだろうな・・・。私も、面と向かって言われたことがある。”早く、死んで
ほしいんでしょ?” って。
まあ、GFができたことで、レベルが落ちてしまったのかもしれないと思うことは
ある。数が少ないと希少価値だが、多くなると、景観は悪くなるし、ごみごみして
くる。日本のどこの街も、たどる風景。ちょっといいとなると、殺到してつぶして
しまう。情けない国だ。
日赤があんまり考えなしに、赤字補填のために敷地を切り売りしたのが、良くないと思うんですけどね。
今回のこの物件では、さすがにこれ以上売れないと思って、定期借地にしたようですが、この前のガーデンヒルズはけっこう大胆に売ってしまいましたから。
ガーデンヒルズが大人気になったせいで「広尾にマンション作れば大もうけ」と、小規模の土地でも業者が殺到する状況に、加速がついたように思います。
あと、この前の不動産不況の折に出た、ディアナガーデンで、わりと安い部屋があったので、転がし対象としてまたわっと集まってきたようですし。
日赤の土地というのは、昔、カシコキあたりから、貸与いただき、
その後無償で払い下げられたものと聞いています。
だから、売るわけにいかなかったのでしょう。
不敬だから。
今日の朝日新聞に「ゲートシティ」問題が乗っていた、ＧＦも取り上げられていた。
ＧＨ人は、「ＧＦに住む人は、ＧＨの中を通らないのかしら」といっていました。
むかし、うちの弟が、足に熱湯をあびてやけどしたとき、
母は弟を抱いて脱兎の如く日赤病院まで約８００ｍ走って行きました。
こういうことは今でもあるのではないか、そのときＧＦのフェンスが子供の命を・・・
想像したくないですが。
それは、不敬、不忠の極みですなー。
もっとも、もともと大名か、旗本の屋敷を、
薩長の足軽どもが取り込んだ土地ですがね。
お、新手の荒らし論法だね
でも、こんだけ世帯数があるのに相手してくれる人が本当に少なくて残念だね
私は若いから月に一回ぐらいは相手してあげるからね
別に相手してくれなくていいです。
所感を述べただけで、一方通行は覚悟の前です。
言ってわかる人たちとは思っておりません。
ここにいろんなことを書き込んでも、この物件を買った人のほとんどはこのスレなんて見ていませんし、特に売り急ぐわけでもなく、実際に買って住むか貸すかして保有するのが実態と思います。
定借物件だけど、この場所には定期借地条件でしか日赤が土地を提供できなかったのだから、このロケーションに住みたければ仕方ないのではないかと思います。
不動産というのはオフィスにせよレジにせよ、もともと5年から10年周期で一定の相場の変動があるのが常なので、これから50年余りの間に、この物件もまた相当な値段になったり落込んだり、結構話題に事かかない物件になるのではないかと思います。
現在の不動産のキィーワードはオフィスもレジも、１にLocation、２にLocation、３にLocationなので、そういう意味では、これから25年超の古い物件にはなりますが広尾ガーデンヒルズと共に結構注目され続ける物件になるように思います。
この後、野村不動産がプラウドの最上級版にすると言っている麻布のフランス大使館の敷地を使った定期借地物件がいくらで出て実際どの程度売れるのか興味大ですね。
もっとも、戸数がそんなに多くは出ない見込みなので、フランスを中心とした在日欧州系企業がホテル代わりのカンパニーハウスとしてかなりの戸数を買ってしまうようにも思いますが、注目したいと思います。
このガーデンフォレスト開発に際して日赤の樹林を切ったのだが、
そのさい、都の「東京の自然の保護と回復に関する条例」に定められた
手続きを怠っていたという事実が裁判で明らかになった。
どうもあれだけの緑が、あまりにも無造作に扱われて変だとは思った。
裁判のお先行きにも影響がありそうだ。
キャンセルの案内来たけど、あの程度しか出てないのかなあ。。。
７戸でしょ。これだけでてきたのもやはり金融危機の影響では。しかし定期借地権で７４平米で１億７百万円とはいまさらながら驚きます。電話でもかかってきたら２５％引きを要求してみますよ。これから青田買いして決済できない人たちからここに限らずキャンセル物件多数でてきそうな予感。じっくり品定めできそうで楽しみです。
決済間際に一気にキャンセル数十戸に激増すると思うよ。
今この時点で未入居で売買するならともかく、手付け放棄してキャンセルする意味がない。
901さんに同感です。自己物件の転売を前提条件とした契約者で売れなかったら手付け返還できる契約をしたパターンが多数決済時期にキャンセルとなるでしょう。今キャンセルの方は入居前転売が不可能なローン契約者でリーマン系不景気の方では？
↑
そうですかね。
9月から10月で購入予定者ごとの購入意思の確認と資金調達の確認は終わっているとのことだったし、来週にも内覧会とのこと。施工でいちゃもんを付けてキャンセルできるような販売と施工の業者の組み合わせでもないし、この後追加であまりキャンセルが出るとも思えないんだけど。
そもそも、手付金は販売価格の１０％なのでこれをあきらめればキャンセルできるのだから、購入意思の確認の際に、１０％以上時価が安くなっていると思ったらオプション代金としての１０％を捨ててキャンセルしたらよいわけでしょう。
このご時勢だし、確かに外資系金融マンとかで資金調達が厳しくなった人は数名出たかもしれないし、転売目的で買ったけど時価がもっと安くなると思った人も数名キャンセルしたのかもしれないけど、結構実需中心とも聞いているので、まあせいぜい450件からのなかで7件程度のキャンセルなんではないんですか。
坪4百万円台の半ばくらいで出物がでないかと期待はしているんですが、なかなか出ませんね。
もし１０％でもいいから値引きに成功したら教えて下さい。
>904
手付け放棄によるキャンセルは引渡しのかなり直前までokな筈。だとすれば実際には資金調達できるか微妙な人もとりあえずは購入しますと言うのでは? やはり蓋を開けてみないとわからないと思いますよ。
このマンションを買った人は、おそらく今回のプチバブル崩壊で
一番、痛い目に合う住民になるんじゃないかな。
バブル期の１９９１年に分譲された「有栖川ヒルズ」が
平均分譲価格２０億円（坪単価２７１４万円）
だったのに比べると、かわいいものですが・・・
上物なんて、坪１００万程度でしょ。
坪数百万の付加価値って、何なんです？
よく分らないなぁ。
一世帯当たりの借地が平均で１３坪程度、
借地料まで払い、土地は手に入らない。
この価格なら、土地の所有権があって然るべき。
建て主の利益を想像すれば、どれだけ理不尽な価格で
購入したか、想像できるでしょうに・・・
まぁ、プチバブルがは弾けて、現実を直視したくない気持ちも分りますけどね。
同じ定借の品川の格安マンション・・・
あれでも、業者に利益が出てるんですよ。
あれが、定期借地権の正しい価格なんですよ。
本当に近来稀に見る「バブルマンション」なんでしょう。実需で永住なら評価損で実現損にはならないからましですが、投資目的でローンで購入なんていう人たちはどうするのかねー。手付放棄で
キャンセルが相次ぐと考えるのが妥当ですよ。なにせ引渡しされたら購入時５００万/坪からどう贔屓目に見ても引渡時４００万/坪になっちゃうんだから。青田買いは本当に怖いですよ。
いろいろ意見はあるようですが、
三井、三菱共同事業のこの物件で、竣工前の値引き販売なんて絶対ありえませんよ。
まだ完結していない広尾ＧＦでの、値引き販売はデベにとってはどう考えてもマイナスです。
２社の共同事業ということで（販売は三菱ですが）、外部に漏れずに値引きするのも非常に難しいでしょう。
いずれにしても、三井三菱がわざわざ数年以内に販売されるであろうＧ棟Ｈ棟にケチをつけるようなことはしませんね。自分の首を絞めることになりますから。
有栖川ヒルズも、地上権しかありませんね。
有栖川ヒルズの購入者は１０年で平均１５億以上、資産を失いました。
バブルが最高潮に達した時、
人の熱狂は、人の判断を狂わせる魔力を持っているのでしょうか・・・
不動産の下げは、これからが本格的だというのに・・・
土地なしの価格であっても、地上権と定期借地権では訳が違います。
定期借地権は、相続すら認められていない、償却される権利です。
手付けは捨てて、仕切りなおせば、もっとお安く手に入れられますよ。
定期借地権は相続できないの？
相続はできるけど、50年きっかりで消滅です。あんまり意味ないよね。
＞定期借地権は相続できないの？
残存期間については相続できますね。
きっと実際の売買は、すごく値崩れしてるのでは。
だって裁判つきですもの。日赤も恥知らずだな。
ガーデンヒルズも売りが出てるようですね。
ひとの街をめちゃくちゃにして罰があたったんだ。
ざまーみろ。
日赤はみずほ信託から契約どおりお金もらうだけなので、
売れても売れなくても、そんなに気にしないと思う。
ＳＡＫＵＲＡ
素敵ですね
品川の定借物件も見に行きました。
あの値段だから仕方ないと思いましたが、質感も立地も、そりゃあこことは全く別のレベルでした。
ここと比べてもレクサスとカローラはもともと仕様もターゲット層も値段も別ということなのかなと思いました。どちらもいい車で、Value for Moneyという意味から、それぞれ立派な意義があると思いますが。
５０年というのが私にとっては致命的かな。
品川ってたしか７０年ちょっとじゃなかったっけ。
品川は７０年間と思います。
ここは、数年後にG棟とH棟の２棟が建った時点から５０年間なので、今できている物件にとっては約５４年間ということになりますね。未定ながら、G、H棟の完成時期によっては、５５、５６年間など、もう少し延びることになるのかもしれません。
でも、確かにこれだと３０歳くらいの人にとっては微妙でしょうね。
孫子に財産など残さないという５０歳以上の人には、まずセーフでしょうね。
それから、品川の物件には医療提携などは全くありませんから、シニア層の相当なお金持ちで、最新設備の総合病院をホームドクターにして至近距離ですぐに看てもらいというような医療の安心感を取るんだったらここは魅力的でしょうね。
広尾ガーデンヒルズは、２０年以上経過して、値上がりしているが、
５０年経過すれば、インフレ効果で５倍くらいになっているかも知れない。
老後、金に困れば売却し、余生を愉しむこともできる。
でもガーデンフォレストの場合は、５０年で無価値。
それどころか、建物の取り壊し費用が発生する。
世の中には資産として価値を保ち続けるマンションがあるというのに、
何ゆえ、好き好んで価値を失うマンションを不当に高く手に入れるのか？
５０年後、
取り壊しの直前になると、早めに売却を考える世帯が
急増する事が予想されます。
でも、あと２，３年で取り壊しになると判っていて、
買う人なんでいないですよ。
ですから、５０年も経たず、４０年ちょっとで、
資産価値は限りなく０になり、
その後は、ババ抜きのババのような扱い。
ガーデンヒルズとは、大きな違いですよね。
積立金などで取り壊し費用が賄えればいいのですが、
足りない場合は、持ち主の持ち出しになります。
その場合は、悲惨な事になりますね。
あれだけ、巨大な建物を取り壊すための費用は
相当な額になると思います。
そうならないように、しっかり積み立ててください。
品川は提携じゃないでしょ？
単に医療機関が入ってるだけ。
別に提携ではなくても医療行為は受けられる。
提携ではなくても、今は在宅医療で往診しているドクターも沢山いるから、心配なら家で定期的に見てもらえる。
ここを買った人はステータスに引かれて買ったかもしれないけど、
たいしたステータスではないのにね。
お金がもったいない。
だからそもそもここを買ったシニア層の多くは、死ぬまでこの広尾の丘の上に住めて、５重のセキュリティーに守られて安全で、隣接した最新の医療機関をホームドクターに使えるのであれば、多少の金などは気にならないというお金持ちなのでは？
医療分を理論上引くと、坪３０万円は安くなるとか、そんな発想ではないのだと思います。
日本にも多くのお金持ちがいるのだから、こういう層もあってもいいいのではないかと思いますが。
このマンションは、医療介護付き老人ホームってことね。確かにそう考えると理解しやすいです。
介護は付かないと思いますが？
金持ちが償却を前提として、高級品を買うことはある。
数千万円のフェラーリをキャッシュで購入し、
１，２年乗ったあとに別の新車に乗り換える。
そういう消費の仕方に理屈なんて無い。見栄に理屈なんて不要なのだ。
だから、金持ちが割高な高級マンションを買うのは、ごく自然なこと。
ただ、真の金持ちは、高級車を「レンタル」することは無い。
レンタルは、見栄えを取り繕うだけで、実際のところ、
本人の財力が中途半端であることを、公言しているようなものなのだ。
バブルというのは恐ろしいね。
レンタル料が、実際の価値を大きく上回ったとしても
先を争うように、手にしたがるのだから・・・
で、ここを見栄はりのレンタルと言いたいわけね。
でも場所と設備を考えて都合が合えば気にせず買うでしょ。
所有しないと気が済まない人ばかりじゃないよ。
ゴルフ場だって高級スポーツ倶楽部だって会員資格買って使用料払うんだから、ここも使用料払って自由に使うってことで良いでしょ。
気にいらなゃ価格下がろうが出て行くから定借でも気にしないんじゃないの？
そういう方がいないとは否定しませんが
転売で儲けようとした人たちの方が
遥かに多いでしょう
後は屍累々
まぁ、そうかも。
良い場所だから勿体無いのでちゃんと住む人が買える値段にしてあげて下さい。
ウチも高くて諦めたくちなので。
仕様はとても気にいったよ。
ディベロッパーが土地を高額で取得した場合、
物件価格が高額になる理屈は納得できるものがある。
しかし、定期借地権の場合、土地の取得が不要なのだから
こんなに高く売ってはいけない。
財閥系の企業ならば、単に利益追求に走るのではなく、
社会的、地域的に貢献していこうという姿勢も必要ではないか。
バブルという追い風に乗って、購入者を欺くような価格で売り抜ける・・・
これじゃ、＊＊＊＊が人々の不安を煽って、二束三文の価値しかない物を
高く買わせる手法と、なんら変わらないじゃないか。
定期借地権の適正な値段ってよくわからないけど、上物と合わせて、収益還元法で見て適正なイールドを確保できるレベルであればいいわけでしょう。
確か、首都圏の新築マンションの賃料表面利回りで見ると、最悪の２０００年で５．５％、今年で４．５％程度でしょう。
ここなら借家人でも、セキュリティーとか医療提携のサービスは所有者と全く同じに受けられるし、借りて住みたい人は結構いると思われるので、家賃さえ適正であればそんなに空き家リスクはないでしょう。
取壊される５４年後以降の賃料がいくらになるのか知らないけど、それを現在価値にしても微々たるものだから無視するとすると、ここなら毎月坪２万円は取れるから、理屈上、逆算すると２０００年水準で坪４４０万円、今で坪５３０万円ということになるのでしょう。
上で、キャンセル物件が７４平米で１億７百万円と書いてあって、一瞬、ええ、高いと思ったけど、坪４７７万円だから、よく考えると、まあそんなものかなとも思いますが。
１０％引きならベストですが。確かに三菱地所と三井不動産の連合が、あと２棟を売り出す前に、この物件で値引はしないでしょうね。
提携医療機関が最大の魅力なら、いっそ聖路加のように老人マンションを作れば良かったのに。
老人マンションとしては最高の立地でしょう。
かなり前ですが、広尾日赤医療センター付近は東京一地震に強い所と放送された事がありましたし。
だから日赤広尾医療センターは、ヘリポートも作って、追加で緊急ベッドを１０００床も使えるようにしてといった大規模災害時の最新地域緊急医療拠点になるんでしょう。
まあ、緊急時の医療センターまで隣りにあって提携してくれるのであれば、そのサービス分などで多少高くっても仕方ないんではないですか。
あと２棟がいつ売り出されるのか知りませんが、現行の価格で売り出して売れますかねー。
もう転売屋消滅、マンション投資家消滅、高額家賃族消滅、実需永住の人たちだけで２棟が売れますか？
おいおい、マンガじゃあるまいし、
災害等緊急時の医療で、
誰かが特別扱いされるなどということが、
あろうはずがないではないか。
少しは、考えてものを言え。
なんなら、日赤に聞いてみなさい。
著名投資家のジム・ロジャースがニューヨークの自宅を購入したのが１９７７年。
ちょうど３０年経過して２００７年に自宅を売却。
売却価格は、購入時の１５０倍であった。
これは、いままで長らく続いた資産インフレによるもので、
株を買っても、土地を買っても値上がった時代だから、
タイミングが良かったとも言える。
このようなインフレは、経済が好調な時にだけ起こるとは限らない。
日銀が赤字国債を間接的に引き受けている現状において
通貨の刷り増しによって、長期的にインフレが生じる可能性がある。
政府は、本腰でプライマリーバランスを改善しようとしておらず、
長い目で見れば、遅かれ早かれ、インフレはやってくる。
デフレがいつまでも続くという事は無いのだ。
もし、そうなれば、不動産は償却される財産ではなくなる。
２億で購入した資産が２０億に化ける可能性だってある。
定期借地権の場合を除いて・・・
引渡しの直前になってのキャンセル物件の増加があるのかないのかでこの物件の現在、過去、未来も決まるのでしょうからそれまで待ちましょう。私はキャンセル物件の増加があると考えています。
↓この３つの物件で一番高いやつと他の２つと
地代が全然違うのはどういうことなんでしょうか？
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?md=key&lc=03&pf...
>>937さん
以下の算式で定期借地のフローを資本化できます
(賃料-諸経費)/割引率 * 0.9（厳密には割引率によりこの数字は変動）
ここまではこのスレの途中で誰かが言ってましたが、個人的にはこの結果に更に
10%程度の非流動性割引を計算に入れる必要があると思います。
定期借地は時間の経過と共に流動性がJカーブを描きながら落ちていくと思いますので、
売却することが想定されているのであれば、その想定時期に沿った非流動性割引を
考慮に入れるべきでしょう
上記計算式に従うと、賃料をネットで1.8万/坪、割引率4%という条件で計算しても
1割程度割高であるという結論になります
私は売却する予定はないことと、物欲を満たすプレミアムで割高については目をつぶる
ことにして購入しました
しかし、この物件ほど、考える力を持つ人間 vs 持たない人間、
財産を持つ人間 vs 持たない人間の見ている世界の違いを感じさせられる物件も珍しいと
この掲示板を読みながら考えさせられます
この物件が気に入って、デベご提示の価格で購入できる財産があって、永住する、ならこういう掲示板にレスする必要ないんじゃないの？何かどう考えても、高値掴みになるのが悔しいみたいなお心が垣間見えてしまいますが。プチバブルにプチ財産家？が乗って購入してしまったということでしょうか。
>>949さん
私はどちらかというと、考える力を持たないほうに入ると思いますが、物欲は強いので、
マンションも本当に欲しくて、あとのコストとか考えないで買ってしまいます。
949さんも、売却の予定がないなら、あれこれ考えないで、新居のインテリアなど
計画して気楽にお過ごしになったほうがいいですよ。
坪４５０万だったら、喜んで売ってくれるのでは？
それでも十分利益は出るのですから。
実際は一部を除いて、元々の価格がそれほど高くないんですよ。
坪４００万以下でも、１００㎡あって３ＬＤＫが買えました。
高値掴みって煽る人もいますが、意外とお買い得な部屋も多数あったということ。
定借で坪４５０万なんていったら充分高値づかみ。一番高い時に買ってんだからそういうことは認めた方がいい。
そうすると、４００万/坪 ではまだ高いと。３５０万/坪 くらいでないと適正価格ではないと
いうことですかねー。
自宅にキャンセル住戸の案内が大量に来ました。外資の方が大量に投げたと思われます。
大量って、何戸くらいですか？
HPに7戸出てるよ。損切りして安心して年越したかったんだろうね。
A90-A
11階 85.65m²（約25.90坪）
2LDK+ＷＩＣ+ＳＩＣ+ＳＴ
12,620万円 翠
A110-D
16階 108.03m²（約32.67坪）
2LD・K+2ＷＩＣ+ＳＩＣ
19,800万円 間
A110-H
7階 113.84m²（約34.43坪）
3LD・K+ＷＩＣ+ＳＩＣ+ＳＴ
17,710万円 翠
C70-C
4階 74.23m²（約22.45坪）
1LDK+ＷＩＣ+ＳＩＣ
10,750万円 翠
C80-F
2階 82.04m²（約24.81坪）
1ＬＤＫ+ＷＩＣ+ＳＩＣ
12,750万円 翠
C90-H
2階 92.51m²（約27.98坪）
3LDK+2ＷＩＣ+ＳＩＣ+ＳＴ
13,530万円 翠
D80-C
4階 82.99m²（約25.10坪）
2LD・K+ＷＩＣ+ＳＩＣ
12,730万円 翠
ここだったかな？
「幸せな物件でした・・・」がなくなったね。
これからも増え続けるのでは？。この規模だし、立地、価格帯、いろんな意味で今の市況をもろに受けた人たちが買ってそうだもんね。竣工時に一気に増えるパターンも考えられますね。
先日日赤病院に行った際に外見を見ました。
なんだか病院の一部の棟のような感じで、病棟にかなり近接しています。
実際に、病院の中からも、ガーデンフォレストの一部の住居が丸見えでした。
救急患者の入り口の目の前にも、本物件の住居がありました。
あの棟の方は、濃い毎日を送ることになるのではないかと思われます。
それから、日当たりにも相当難があると思いますので、現状を確認してから最終判断をされることをお勧めします。
購入者ですが、まあ外からだけ見ずに機会を見て中に入ってごらんになるといいと思いますよ。
結構中庭は広いですし、車は地下の車庫に入るので地上を散歩していても車にも全くじゃまされず広々としていますよ。
それに日赤の病院の建物は、これから改築されて最新設備になるわけですが、現在の建物の位置よりかなり後方に（おっしゃっているこのガーデンフォレストの建物から離れる方向に）建て替えになる予定と聞いています。
まあそうなった後でも、病院から近いと思われたら仕方ないでしょうけど。
病院が近くにあることも、あながち悪いことだけでもないでしょうから。
実需で購入された方々は支払に問題が無い限り優雅な広尾ライフという感じでしょうか。問題は転売目的で購入された方々、収入が激減して支払能力がなくなってしまった方々、ですね。これから引渡しに向けて相当数の手付け放棄キャンセルが出てきますよ。その物件はデベさんが塩漬けにされるのでしょうが、来年の景気はどう見ても真っ暗。いかに三井三菱といえどどこまで頑張れるのか見ものですよ。
↑そんな裁判やっているんですか？
この開発は極めて変わっていて偏詐的です。正直なやり方とは思えません。
普通なら行なう、都市計画法に基づく開発行為の許可も取っていないのです。
開発の邪魔になる法律や条例を、片っ端からスルーしてしまっています。
いずれツケが回ってくるのでしょう。裁判の行方が注目されます。
この際、デヴェロッパーは購入者に、迷惑をかけないようにすべきです。
金融危機のことは皆が困っているので、力を合わせて乗り越えたいものです。
ひとの上げ足とってる場合じゃないだろ、と思います。
非常時だからこそ、
儲けるチャンスと思う人もいるんでしょうね。
９７０さん、
この裁判のことは、ここのスレでもずいぶん前に書かれていたように思いますが、1年以上も前に原告側の中核的存在のひとつであった東京女学館も既に行政訴訟を取り下げたと書いてありました。
その後もたまに口頭弁論が行われているとのことでしたが。
あと一月半もすると実際の住民の引っ越しも始まるはずですが、多くの住民が引っ越した後の現状回復は相当な難題になると思います。
建物の建て壊しの可能性が出てきたとのことですが、最近の公判などで何か抜本的な進捗でもあったのでしょうか？
ご存じでしたら具体的な事実を教えて下さい。
一生懸命、手付け放棄を煽る投稿をされてる方の狙いは、ズバリ、キャンセル住戸をデベから値引きを引き出して買うことってとこですかね。
確かに、ここあたりが販売された時は、そろそろピークアウトしそうなタイミングで、飯田橋あたりのタワーあたりでは、一気に全戸販売等、売り方に微妙にあせりが伺える状況になってた時ですから、ちょっと高目での購入ってのは否定はできない。
だからといって、これだけ人気のエリアの物件が、大幅に価格下落するためには、ホントに実物件が投げ売られるといったことが起きるか、比較対照となるようなエリアの所有権物件がここと同じような価格帯で新規に販売されるようなことぐらいしか考えられず、実際には、ありえなさそう。
そもそも転売狙いの投資であれば、借地権は基本的に対象外だろうし、あのタイミングで転売狙いってのはセンス悪すぎでしょうから、実際にはほとんどいない。
つまり、実需比率の高いマンションに下落なしですよ。わざわざ、築浅で損切りして、新たに賃貸コストまで支払って自宅を明け渡さんでしょ。
転売狙いの投資には不向きだからこそ、
不景気になった今はキャンセルが多く出かねません。
逆にいえば今更、定借物件に手は出せないでしょう。
高値掴み物件の成り行きに興味あるから、スレはたまに見せてもらいますがね。
まー確かにこれだけのグレード物件だから、ここの相場推移は都心部の不動産の動きを見る上でひとつの指標になることは確かだろうけどね。
あと、忘れてたけど、一番怖いのは、銀行が借地権にローン付けをしなくなるリスクを忘れないようにしとかないとね。
実際、数年前までは、ホントに借地権はすべて駄目って時代があったわけだから、万一、そんなことになれば、それはちっとシャレではすまなくなるからね。
実需で買う人で借地権にローンつける人はいないと思います。
もしいたとしたら、それは本当にバブルの夢物語（購入者側の夢物語というよりも、不完全所有権に大してお金をばら撒いてしまうという金融機関側の夢物語）なわけで、ちょっとした笑い話でしょう。
投資目的でローンをつけた人は、当時は収益力に着眼した投資案件ということでスキームとしてありえた話かもしれませんが、今となっては軽く手付け放棄で終わりな話だと思います。
原状回復命令とか本気で信じてる人は、一回、「事情判決」でぐぐるように。
さすがに完成した後は無理でしょ。
しかし、10％の手付け放棄で済むのなら、手付け放棄するよな。
デベの方は、10％分もらっても、次に売却するときは2-3割減を覚悟しないと
いけないから、悲惨すぎる...。
まあ、揃って仲良く飛んでください。
ここは外資金融が多そうだからなぁ。
殺伐とした雰囲気になりそうだ。
まぁ今回の金融危機の当事者だし、彼らがキャンセルしなければ、
今回の危機も大した事ないって事だよ。
外資系金融であればこそ、既にこれまでの数千万後半の所得×数年で、高額な所得税を払っても数億は残ってるはずだから決済までは、そう問題ないでしょう。
もちろん、その所得の源泉になっていた債券の販売行為が法的に問題があったといるレベルにまで認定されれば、話は違ってくるかもしれんけどね。
冷静に考えて、全世界で数千億レベルで資本家層に損失を与えた行為が、事故だったのか偶然だったのかは、これから少々時間をかけて調べが進んでいくんだろうからね。
皆さん
裁判について疑問があるなら傍聴なさるのが一番です。
次回は1月30日(金)16時から、東京地裁503号法廷です。
「事情判決」の要件は公益性です。私企業の住宅開発では難しいのでは。
開発許可申請が必要になることを避けるために、
あえて周辺の道路整備を行っていないこの開発が、
予想される車の増加に対応できない事態を惹起し、
住む人にとっても、周辺住民にとってもまさに悪夢であること、
このこと一つとっても、不正は正されるべきです。
よしんば、事情判決でも、違法認定がされれば、
今後の同種の違法開発への抑止力になるでしょう。
＞９７７さん御参考に。
広尾日赤再建整備計画に関する東京女学館の行政訴訟取り下げに対する私達の見解
日赤・高層マンションから環境を守る会
この度、東京女学館は、広尾日赤再建整備計画に関し、東京都・渋谷区などを被告とした行政訴訟を取り下げました。
私達は、東京女学館の「都市の環境、教育環境を守ろう」という問題提起に共鳴し、問題意識を共有する者として同様の訴訟を起こし、併合審理されていました。今まで続けてきた裁判で、本再建整備計画が法の規制を逃れて進められてきた実態が次第に明らかになり、私たちの指摘の正しさが明確になりつつある正にこの時期に、東京女学館が訴訟を取り下げたことは、私たちにとってとても残念です。
しかし、合意書を取り交わし訴訟を取り下げに至った経緯については、
① 工事中の生徒の安全、教育環境の保全を第一に考える立場
② 私学という立場の困難性（国・都・区との関係）
③ 教育機関として全く専門外の事柄に多くの時間と労力を費やすことの難しさ
など、東京女学館にもやむを得ない事情があり、その中である成果を得て代償として訴訟を取り下げざるを得なかったと、私たちも理解を示すべきと考えます。
さて、本合意書の特徴は、東京女学館が本行政訴訟を取り下げることに加えて、今後行われる本再建整備事業にかかわる行政処分について、以下の３項、
（１） 本件再建整備事業にともなう本件マンション及び医療センター等の建築に関して、本件土地について建築基準法第８６条の２第１項の規定に基づく一団地建築物設計制度の認定が行われていること。
（２） 本件再建整備事業について都市計画法上の開発許可手続きが行われていないこと。
（３） 本件再建整備事業の実施に当たり東京都環境影響評価手続きが行われていないこと。
を理由としてその瑕疵の有無を争うことはしない、とあります。
これは日本赤十字社などが、上記３項で争われると困る、もっと分かりやすく言えば訴訟に負ける恐れがあり計画が根底から覆るおそれがある、ということを自ら認めたことにほかなりません。
また、合意書では東京女学館に対して、単に訴訟を行なった学校法人のみではなく同校の関係者へ合意書の趣旨を周知させ尊重させるよう求めています。法的には全く無意味な条項を盛り込み、何とか自らの非を認めることを避けようとする事業者グループや日本赤十字社の姿勢は、事実を覆い隠そうとする不誠実さと焦り以外のなにものでもありません。
当会のメンバーを中心とする原告団が結成され、６月３０日に提訴した行政訴訟が先行する東京女学館の訴訟と併合審理されることによりその趣旨は引き継がれ、学校法人単独の訴訟からさらに多くの近隣住民・都市の良好な景観を願う人々へと広がりを見せ、この問題提起は一段と飛躍発展していく確かな手応えを感じています。
私たちは裁判の行方に確かな希望を抱いています。開発許可制度を潜脱し、より安易な方法で高層マンション群を建築するために事業者が編み出した手法が暴かれつつあるからです。人が生まれ、育ち、生活することのできる環境を守る為に、行政が本来負っている役割を果たすように求める私たちの訴えに裁判所も耳を傾けていると感じます。
私たちは法をねじ曲げ、開発優先の行政を続ける東京都・渋谷区と共に、自らの利益のためには都市住民や生徒・児童などの健康や安全を奪うことに何ら痛みを感じない日本赤十字社・金融機関・開発業者らに対し、心から怒りを感じます。
日本赤十字社・三井不動産㈱・三菱地所㈱・鹿島建設㈱・大林組㈱・㈱久米設計に対しては、私たちに対して十分な説明を行なわず、質問にも答えないという不誠実な態度を改め、誠意をもって対応することを求めます。本訴訟が最高裁まで続き、本当に必要な日赤医療センターの改築にまで重大な支障をもたらさないためにも、関係各社は直ちに私たち近隣住人との誠実な協議を行なうよう方針を変えるべきです。
皆様におかれましては今後とも私たちの訴訟をご支援くださいますようお願いいたします。
＞９７７さんご参考まで。
広尾日赤再建整備計画に関する東京女学館の行政訴訟取り下げに対する私達の見解
日赤・高層マンションから環境を守る会
この度、東京女学館は、広尾日赤再建整備計画に関し、東京都・渋谷区などを被告とした行政訴訟を取り下げました。
私達は、東京女学館の「都市の環境、教育環境を守ろう」という問題提起に共鳴し、問題意識を共有する者として同様の訴訟を起こし、併合審理されていました。今まで続けてきた裁判で、本再建整備計画が法の規制を逃れて進められてきた実態が次第に明らかになり、私たちの指摘の正しさが明確になりつつある正にこの時期に、東京女学館が訴訟を取り下げたことは、私たちにとってとても残念です。
しかし、合意書を取り交わし訴訟を取り下げに至った経緯については、
① 工事中の生徒の安全、教育環境の保全を第一に考える立場
② 私学という立場の困難性（国・都・区との関係）
③ 教育機関として全く専門外の事柄に多くの時間と労力を費やすことの難しさ
など、東京女学館にもやむを得ない事情があり、その中である成果を得て代償として訴訟を取り下げざるを得なかったと、私たちも理解を示すべきと考えます。
さて、本合意書の特徴は、東京女学館が本行政訴訟を取り下げることに加えて、今後行われる本再建整備事業にかかわる行政処分について、以下の３項、
（１） 本件再建整備事業にともなう本件マンション及び医療センター等の建築に関して、本件土地について建築基準法第８６条の２第１項の規定に基づく一団地建築物設計制度の認定が行われていること。
（２） 本件再建整備事業について都市計画法上の開発許可手続きが行われていないこと。
（３） 本件再建整備事業の実施に当たり東京都環境影響評価手続きが行われていないこと。
を理由としてその瑕疵の有無を争うことはしない、とあります。
これは日本赤十字社などが、上記３項で争われると困る、もっと分かりやすく言えば訴訟に負ける恐れがあり計画が根底から覆るおそれがある、ということを自ら認めたことにほかなりません。
皆様におかれましては今後とも私たちの訴訟をご支援くださいますようお願いいたします。
すみませんダブりました。
ホームページを見たら。いきなり、ＧＨの中の道を通って、ＧＦにつくという構成でした。
借景とでもいうんですか？
自分のほうは、ゲーテッドシティとかで、
人んとこの道はイメージアップにへー気で使うんだ。
恥ずかしくないのかね。
こういうの、ＮＤというらしいです。（もしかすると、古い？）
↑
ほんとうですか？
HP見たけど、さすがにそんなことは書いてないみたいですけど。
ロケーションの地図で隣に広尾ガーデンヒルズが載っているのは物理的に事実だから仕方ないけど、広尾GHのなかを通って下さいみたいには書いてないように思いますが。
もともとのモデルルームのあった営業所でも、すみませんが広尾ガーデンヒルズのなかは規約により通り抜けできません、このことは重要事項などとともに購入者全員にお願いしています、とはっきり説明していたのを覚えています。広尾GHのなかを通ったら3，4分は早くなるのかな、と思っていたけどだめだとわかったので、よく覚えています。
HPのどこに書いてありますか？
１月３０日１６時からの裁判は５２２号法廷です。
お詫びして訂正します。
説明不足でした。すみません。
画面下の「Special Contents あの場所」
という四角をクリックすると出てくる動画のことです。
最初に出てくる、木々の美しい坂道は、公道かもしれませんが、
ＧＨの中の道です。こうなるのに25年かかっています。
９９１です。
９９３さん、早速ご返答頂きありがとうございました。
おっしゃっている「Special Contentsあの場所」を見てみました。
最初に出てくる木々の美しい坂道は、広尾の駅から聖心を左に見ながら上がっていく、れっきとした公道ですよ。
広尾ガーデンヒルズはこの道路をはさんで両側に展開しているので、真ん中を通っているように見えますが、この道はあくまで公道で、広尾駅から聖心に行く人も、東京女学館まで通う学生さんも大勢が歩く道路ですし、自動車もバイクも走っていますから全く問題ないのではないかと思います。
この公道の坂道から左右に折れて広尾ガーデンヒルズの敷地内にでも入れば別ですが、広尾ガーデンフォレストは広尾ガーデンヒルズの固有の敷地を通らなくてもいけますし、逆に敷地内は通ってはいけない規約になっていると聞いています。
実際に見にいってみましたが、広尾ガーデンフォレストはこの公道の坂道を上がり切ったところ、東京女学館の前を通る日赤通りと交差するところに正面玄関がありますよ。
確かにこの坂道は夏でも木々の木陰ができていて気持ちいいですね。
以前東京におりましたが、今日、上京したついでに現地前を車で通ってみました。
以前の感覚だと、えっ、どこからが日赤だっけ？という感じで建物の一体感といえば
聞こえは良いのでしょうが、正直どれが住居でどれが病院かぱっと見ではわからない。
外壁の高級感も、好みかもしれませんが、特段に高級感を感じさせる類のものでなく、
まあどうせ買いはしないとはいいながらも、やっぱりちょっと割高感を感じました。
例えば三井の西麻布まででなくともセコムの既分譲あたりで十分タメを張れそうな印象。
あと、前面道路に張り付きすぎていませんか？あそこタクシーや抜け道の車も多いので
もう少しファザード的に一歩引いてたほうが建物が品良く見えるように思いました。
場所の期待感からいうと、うーん今一歩という印象でした。でも賃貸需要はありそう。
上でも議論されているけど、現在の日赤の病院は最新設備に建て替えられて、現在この広尾ガーデンフォレストに近接している病棟は壊されて、かなり後ろの方に建て替えられることになるはずです。
現在建物のある場所のあたりには植樹がなされると聞いています。
最終形になるには今から3年程度後のことのはずだから、当面は今みたいに近接した感じが続くと思いますが、3年後にはもっと病院との間はゆったりした感じになると思いますよ。
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日赤広尾のホームページに、建て替え後の建物構成予定図が出ていました。
http://www.jrc.or.jp/info/hiroo/image.html
これだと、この物件と病棟との距離もかなりできて、今よりはかなりすっきりすると思いますよ。
ま、いずれにしても、この後、満鉄総裁の邸宅跡の敷地面積数千坪の低層マンションが坪単価いくらで分譲されるかで、ここの相場は決まってくると思いますよ。
築年数が数十年かけ離れているGHよりも同じ築浅の所有権マンションの相場の方が比較する際に、しやすいでしょうからね。
つまり満鉄が坪６００万程度でくるなら、ここの坪４５０万はリーズナブルな水準になるし、満鉄が万一４５０万なら、当然、ここは３００万ぐらいになってしまう。
取得価格等、考慮すれば、地所が後者の水準でだしてくるとは、まず考えられないでしょうけどね。
羽澤ガーデンは、６階建ての賃貸と聞いていましたけど、計画が変わったのですか？
地所というのは三菱？
９９１さん
公道なのは皆さん知っています。
品格や矜持というものも知っています。
９１１さん
よく読んでみると聖心を左にみながらというのはおかしいです。
黒いコートのおじさんが歩いているのは、ＧＨの中を貫いている公道です。
右も左もＧＨです。聖心からはずいぶん離れています。
裁判による原状回復命令の可能性について、
毎日新聞14日朝刊の記事です。ご参考まで。
建築確認：「タヌキの森」に建築違法 新宿区が逆転敗訴
タヌキもすむ東京都新宿区の住宅跡地へのマンション建設に反対する周辺住民が起こした行政訴訟で、東京高裁（大坪丘裁判長）は１４日、住民側の請求を認めて新宿区の建築確認を取り消す逆転判決を言い渡した。マンションは今春完成予定。住民側代理人によると、工事が進んだ建物の建築確認を取り消す判決は珍しいという。
問題となったのは、同区下落合４に建設中の３階建て３０戸の低層マンション。敷地の周りはがけ状になっており、長さ約３４メートル、最小幅４メートルの空き地だけで外の道路に通じるが、災害時の避難のために建物敷地が接する道路の幅を定めた都条例では、幅８メートルの通路が必要とされていた。
区側は、中庭の設置などを根拠に安全上支障がなく、条例の例外規定にあたると主張していた。しかし、大坪裁判長は「幅８メートルの通路がある場合と同程度の安全はなく、例外を認める根拠はない」と結論付けた。
周辺住民は樹齢２００年の古木がある「タヌキの森」の保存を求め、公園用地として買収するように区に要望。しかし、区は土地を買収できず、０６年に工事が始まっていた。
原告の１人は「当然の判決。元の緑はなくなってしまったが、土地を更地に戻して、公園を造ることを目指したい」。代理人の弁護士は「判決が出た以上、工事の停止と建物の除去を求めたい」と話した。
新宿区は「判決を十分に読んで適切に対応したい」とのコメントを出した
最高裁に控訴しても、今春完成時には、敗訴の状態で裁判継続中、売れるかな？
「満鉄総裁の邸宅跡」のマンション情報ってどこにでているのでしょうか？
羽澤ガーデンのことなのですか？
旧満鉄総裁邸が羽澤ガーデンなのは間違いないですよ。
実家がそばなので前をよく車で通りますが、タクシーの為じっくり建築計画を見られません。
以前建築計画の札が立った時には賃貸という話でしたが、広尾と言っても最寄り駅は恵比寿で駅から遠いので、今のご時勢なら価格次第では分譲の方が堅いかも。
こちらも建て替え反対の運動が起きていますが、坂上の人間に言わせて貰えれば、高層化しても良いから緑の手入れをちゃんとしてほしい。
春は桜が本当に綺麗で、あの篝火が部屋から見られなくなったのは寂しいです。
そうですか。羽澤ガーデンは賃貸なんですか。久しぶりに希少性の高い大型所有権分譲かと思い楽しみにしてたのですが、いい物件は結局、手放さないわけですね。
そう考えると、やはり大手がめったに手放さない3Aエリアに不動産は絞るべきで、そのエリアも今回の不景気で価格がこなれてきていることは喜ばしいことなんですね。
1003さん
あなたメガネ買いなさい。原告適格もくそもなく、行政の敗訴なのよ。勉強してね。
新宿区のケース、住民側のアピ−ル
下落合4丁目の旧・屋敷森に関するお願い
2009年(平成21)1月16日
わたしたち「下落合みどりトラスト基金」は、2005年(平成17)の11月に中山弘子新宿区長および新宿区議会へ要望・陳情をして以来、下落合4丁目の旧・屋敷森（通称：たぬきの森）とその周辺一帯の環境保全のため、地元で積極的な活動をつづけてまいりました。特に、下落合の目白崖線沿いに残りいまや稀有なグリーンベルトを形成する武蔵野の雑木林、そしてその自然の中で棲息するかけがえのないたくさんの動植物は、今日の新宿区のみならず東京23区全域においてももはや貴重な存在であり、そのすみやかな保全と後世に伝えるための施策が急務であると考えています。
「トラスト基金」には現在、たぬきの森の保全に賛同した方々から、実に5,719名もの署名や数多くの応援メッセージが寄せられています。この間、近隣住民のみなさんが「安全認定」や「建築確認」の取り消しを求めて訴訟を起こされ、「トラスト基金」としましても重大な関心を寄せてまいりました。これらの訴訟に対し、裁判所はこれまで安全認定の「出訴期間が徒過」したという形式的で表層的な理由のもと、処分内容の適法性についてはまったく審理してきませんでしたが、2009年(平成21)1月14日の東京高等裁判所の判決により、ようやく処分の内容について司法の判断が下されました。
同判決では、新宿区が「安全認定」の根拠として主張していた論拠をことごとく否定し、本件認定は新宿区長が「裁量権を逸脱濫用」したものと断定して、「安全認定は違法であり、建築確認は取り消す」との非常に明快かつ適切で、論理的な結論を導き出すにいたりました。このことは、すでにお手元の判決文でご承知の通りです。
中山新宿区長におかれましては、かかる結論が出るにいたった状況を真摯に受け止められ、区民との間でこれ以上の無用な争いをつづけることなく、新宿区として本件に関し最高裁に上告を行わないとのご決断をなさいますよう、改めてご高配いただきたいと思います。当初より、「遺憾の意」を表明されていた中山新宿区長に対し心苦しくはありますが、改めて強くお願い申し上げるしだいです。
下落合みどりトラスト基金
司法もこのごろは、上級審の方が市民よりになってきて、市民常識に近い判断をすることがある。
昔は、下級審のほうが進んだ判決を出して、上級審が反動的でそれを覆すというのが多かった。
いまは、下級審の若い判事達が保守的で官僚化していて、上級の年配の判事達が危機感を持っている。環境問題などに関して、あまり目に余る違法は、目をつぶらないようだ。
当たり前といえば当たり前だが。今後の動きが注目される。住民運動は希望を持って頑張る。
やはり不正は正さないと、将来に禍根を残す。国の根っこが腐ってしまう。
１００６さん
残念ですが、今あるものはカケラも残らない計画のようですよ。
今日も有栖川公園までの散歩の帰りに、周りを歩いたが溜息ばかり出た。
内覧会をしていた、女学館側の４階のベランダに数人立って眺めを楽しんでいた。
外人だった、ピーピーングトムという言葉が頭に浮かんだ。
それにしても、冬のこの時期は、北側の棟は日当たりがまったくない。気の毒なほどだ。
これも一団地認定の弊害だろう。
も少しセットバックして道路を拡幅すればいいのに、これでは車の出入りもままなるまい。
交通渋滞が約束されているようなもの。病院に急ぐ人に何かなければいいが。
それに排ガスもすごいことになりそうだ。八田坂の屈曲部など事故も怖い。
日赤通りの商店は商売になるまい。
ＧＨ内にも外苑東通りに抜ける公道が通っているが、機能しなくなるのではないか。
我が家のほうまで、駒沢通りへの抜け道にされては困るなあ。
確かに日当たりは悪いですね、
いろんな説明図が東が上の変則なのは、
錯覚を誘うためだろうね。
管理人です。
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