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広尾の住人
[更新日時] 2009-08-05 19:55:00
広尾日赤医療センター内、広尾ガーデンヒルズ隣の50年定期借地権マンション、広尾ガーデンフォレストの会員販売が1月末から開始されるようです。立地、環境は抜群の都心大規模再開発で、三井不動産&三菱地所のブランド磐石コンビですが、定期借地権で50年で更地にして返還、というネガティブポイントを乗り越えて、果たしてこの価格帯でこの戸数を捌けるのか、次のマンションブームの行方を占う上での試金石とも言えそうです。
一応前スレがあったのですがあまりにも死んでいるのでマンション名を入れて立て直してみました。ご意見お願いします。
所在地:東京都渋谷区広尾4丁目4番51他(地番)東京都渋谷区広尾4丁目1番25他(住居表示)
交通:東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
こちらは過去スレです。
広尾ガーデンフォレストの最新情報をチェック!
[スレ作成日時]2007-01-06 05:03:00
物件概要 |
所在地 |
東京都渋谷区広尾4丁目1番50(椿レジデンス)、51他(桜レジデンス、楓レジデンス、白樺レジデンス)(地番) |
交通 |
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分 (グランドゲートまで) 徒歩11分(椿レジデンスエントランスまで)
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
674戸(桜レジデンスA棟123戸・B棟74戸、楓レジデンスC棟117戸・D棟40戸、白樺レジデンスE棟39戸・F棟81戸、椿レジデンスG棟101戸・H棟99戸)事業協力者住戸34戸含む |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:(一部鉄骨造)、地上18階 地下2階建(A棟) 敷地の権利形態:定期借地権(定期借地権(地上権)の準共有・借地権の種類:一般定期借地権(地上権)・存続期間2063年8月まで(建物解体期間含む。期間満了時に更地返還。建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長不可)・借地権の譲渡・転貸 : 可。ただし、地主への事前通知が必要(承諾料不要)。借地権設定登記可。地代 : 各地上権者の月額地代(10円未満四捨五入)=土地の公租公課相当額×1.5×1/12×地上権者の準共有持分(地代は毎年変動します。毎年9月1日に改定有)、解体準備積立金 : 1,700円(月額)、解体準備積立基金 : 3,820,000円(一括)) 完成時期:2009年02月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・販売代理]三井不動産レジデンシャル株式会社 [売主・販売代理]三菱地所レジデンス株式会社 [媒介]みずほ信託銀行株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
広尾ガーデンフォレスト口コミ掲示板・評判
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801
匿名さん
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802
不動産購入勉強中さん
定期借地権付きなのにこの価格とは...
50年後には何が残るんですか?
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803
匿名さん
>>798
ここは別の意味で転売市場には出て来ないでしょうが、地元日赤通りの住民の評価は低いですよ…
通りから見て左端の棟なんて道路にはみ出しそう。あんな端近なマンション、この界隈で初めて見ました。
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804
あは
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805
まあ
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806
匿名さん
で、サブプライム問題の深刻さをまったく理解できなかった連中、ちゃんと謝罪と釈明、懺悔しなさい。
こちらがあれだけ親切に忠告してやったのに ばかな奴らだよ、ホントに。
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812
物件比較中さん
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816
匿名さん
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817
匿名さん
自分のお金のことしか考えてないのかね。自分のかった家が将来安くなるとか関係ないのよね。みんなが投資やってる訳じゃなくて、現金持ってるだけの人もたくさんいるのですよ。日本人はもっと、もっと硬いのです。
景気が悪くなっても私の収入減らないし、欲しいマンションがあったら今は高いとわかっていても買うし(投資じゃなくて住む為だから1戸だけだけどね)、もちろん、投資目的では何も買ってません。だから関係無いのです。
こんなスレみてる人の経済の知識なんか素人ばかりだろうし、あなたがどのくらいの専門知識を持ってる本物かわからないのだから同意されない事がそんなに勝ち誇るほどの事ですかね。素人相手に怒ってる可能性が高くて、それこそプロのする事じゃない。
それよりも、専門家がこの局面を読み切れなくて、証券会社がつぶれている事をあざ笑ったらどうですか?、この現実の方が、あなた様の御意見を理解出来なかったプロがたくさんいて、仕事を失っている事の方がよっぽどおかしいと我々素人は思います。それともあなたもその一味か?。
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819
匿名さん
↑
すごいですね。
積年の鬱憤を一気に発散するぞという感じですね。
「しんのかねもち」、とか「あは」とか、このスレにひらがな名でよく登場されていた方と思います。
ご指摘のポイントは過去2年程度を振り返ると結構あたっています。当時の時点でおっしゃっていたのは、かなりの心眼と思います。
少なくとも日本の特定のミニバブル物件には、外資を中心にざっと3割程度余剰の不動産資金が流れ込んでいましたし、これが例えば巡航速度ではせいぜい4.0%が適正の都心物件オフィスのイールドを2.5%程度まで3割以上プレミアム水準まで加熱させており、ミニバブルがはじけた結果、今度はこの反動で巡航速度の3割悪化の6%とかいったイールドでも資金がつかないような状況になったのだと思います。REITのイールドを見ると、トップクラスでもほとんどこうした経過をたどりましたね。
その間、10年間のJGBイールドがほとんど1.5%から2%の間でStableであったことを考えると異常な不動産ボラと思います。
でもこうした議論は大学教授さんも登場される23区スレでやられた方がいいのではないですか?
レジでこうした適正イールドが確保できない過熱気味であったと考えられる該当物件もありますが、湾岸の一部とか、世田谷の一部とか、それこそ都心のようで都心でない物件とか、そういう物件が中心で、残念ながらプロのほとんどはこの物件がそうだとは思っていませんよ(是非当該物件を販売した2社以外のデベロッパーの相当レベルの開発のプロにでも聞いてみて下さい)。
この物件も1割か2割は投資目的の方の購入のようですが(50㎡前後の小型物件はかなりの割合のようでね)、それ以上の一定以上の広さの物件は結構実需が多いです。
また、最悪でも賃貸に出せば十分回るレベルでの投資イールドで価格が逆算できる物件がほとんどだし、誰もキャンセルにも転売にも出さず、抱えるのが正しい戦略ですよ(実際にキャンセル物件が本当にいっぱい出ているのかどうかは、現在は三菱地所がやっている営業の担当にでも電話すればすぐにわかります。ネットで検索しても、残念ながらほとんど出物がないので、売り物件はまずヒットしません)。
住みたいから買うのが基本なのは817さんのおっしゃる通りで、817さんもここが好きで、住むつもりで購入された方なのではないかと思います。
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820
あは
要するに 坪1500万だの2000万だの言ってた白痴どもは 腹切れ って話だよ
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821
匿名さん
819さん、賃貸で回るレベルとは、具体的には何パーセントくらいで見てますか?
まさか、3とか4パーセントじゃないですよね。実物不動産投資のコストやリスク考えれば、最低5から6パーセント以上必要。
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822
匿名さん
利回りで見るなら、自分ですむには厳しいようなやや狭いのを買うしかないのでは?
実需目的のスレッドには、あんまり利回りの話はそぐわないようにも思えます。
本人が、同じ部屋を賃貸で借りてすむのではなく、ずっと買って暮らしてもよいと
思えるのであれば5%もあれば十分だと思いますがいかがなもんでしょうか。
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823
匿名さん
819です。コメントありがとうございました。
まずは822さんですが、申し上げている通り、この物件の大半は実需目的と聞いているので、基本的に利回り云々のことは関係ないと思います。
利回りは、あくまで万一貸すことになっても困らないように、それと物件価格が適正かどうか念のため収益還元ベースでチェックするために見てみる価値はあるという趣旨です。
この物件のなかでも内装などが半端でないエグゼブティブ仕様の相当高目の物件は、それこそ住みたいから買った方が中心で、収益還元も何も関係ないと思います。この場合は、逆算して利回りを求めても、そんなに良好なレベルは出ないと思います。
これを除く、あくまで一般仕様の場合だと(それでもパークコートの上級レベル仕様でできていると思いますが)、70〜100㎡程度の大半の物件で想定賃料から計算すると、グロスで5.0%から5.5%、ネットで4.5%から4.8%程度でていると思います。
つまり821さんの水準感に同感ですが、さすがにグロスでも6%は出ないと思います。
広尾は確かにトップ人気の地域だし、特にここの場合は借家人でも設備が一新されると聞いている日赤広尾の提携医療サービスを受けられるので、シニア層などの需要も相応見込めるなどから、通常の想定賃料程度で無理をしなければ空室になる期間は相当に抑制されるのではないかと思います。
原則は居住ですが、転勤の場合に貸したり、リタイアの後、例えば一定期間軽井沢などにでも永住し、ここを貸して年金代わりにするとか、そういったライフスタイルの方もあるかもしれません。
そういう意味でも、こうした万一貸す場合でも、あくまで新築の時点ですが、上記程度の賃料イールドが出る物件であれば、822さんもおっしゃる通り価格的にも住んで損なし、まあ十分かと私も思います。
もっとも、誰かが上で「50年経てば何が残るのか?」と言っていましたが、50年(厳密には約54年)たてば、何も残りません。それが定期借地物件のルールだし、これを前提にしてでもここに住みたい人が買っているのだと思います。
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824
匿名さん
周りが異常なとき、まともなことを言うと異常扱いされるってのを、去年実感したな。
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825
匿名さん
これだけ外資が厳しい中で新たに家賃を30万以上払う層がどこにいる? 想定賃料に想定利回りもいいが、実際は借り手は枯渇してるよ。
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826
あは
業者の戯言はやめれ。
米投資銀行は、サブプライムでビジネスモデルぶっ飛んで、とうとう商業銀行化しFRB監督下だよ。
ゴールドマンもモルスタも銀行の軍門にくだり投資銀行は消滅さな。
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827
匿名さん
まあ結局のところ、1兆ドル規模のお金をばらまいているという事実を考えると、不動産市場が崩壊するとは思えませんね。広尾は外人中心の需要層だから、しばらくは厳しいかもしれないが、中長期でみれば問題無いでしょう。というよりむしろハイパーインフレもしくはバブルが怖い。
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828
匿名さん
3,30万???
30万て 笑)
30万ぐらいごくごく普通のリーマンでも払ってますがな
君の目線では30万の家賃はすごいんだろうねえ…
せめて50万とか70万以上の家賃を払う層がどこにいるにしてほしかったよ
こういう小さなところで世界が違うことが露呈するね
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829
匿名さん
30万は「普通」のサラリーマンは絶対に払わんぜ。
「30万円以上」と言ってるんだから50万だろうが70万だろうが払える層が激減した事実は変わりようもない。モルガンもリーマン(東京)もほとんど日本の会社化するみたいだしな。
転売益考えてた人、ご愁傷様。
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