イトーピア南品川マイスタープレイス

このページの右の投稿写真を今見て驚いたのですが、
イトーピアホームの物件で、大変な目にあわれているようでお気の毒です。
実際に施工している業者と、その管理者がきちんとしているかどうかですが、
それは素人の私にはわかりません。
このイトーピア南品川の施工は、五洋建設となっていますが、
私は海外にいるせいか、一度も聞いた事のない建設会社ですが、
どなたか御存知ですか？
信頼できるのでしょうか。

ありがとうございました。

この物件は結局いつ売り出されるのでしょうか？
なんだか販促も進んでいないようですし、どうなっているんでしょうか？

物件の割に、値段が結構高い感じですよね。

駅からマンションまで３分とありますが、その間に通る道の環境はどうでしょうか。
№２７さん、「物件の割に〜」って具体的にはどういうところですか？
環境のことですか？間取や設備などのことですか？
参考にしたいので、もしよろしければ教えてください。

道はいわゆる普通の商店街なのですが、お店は少なくて、寂れた感じでした。
周辺の大規模物件が並ぶ品川地区内に取り残された、少し古い町並みという感じでした。そういう意味では、住民の皆さんが保存を頑張ってこられた商店街なのだと思います。

間取りや設備は一般レベルは十分にクリアしており良好ですが、周辺に同じくらいの高さの建物が建っていたり、開放感などはいまいちです。

周辺には高い建物が今後立つ可能性があるので、将来的に資産価値が落ちる可能性があるかもしれません。
現在のところは、おおむね良好な環境と言っていいと思います。
ただ、坪単価が高いと思います。
もう少し低い目の価格設定でないと、妥当でないと感じました。

周辺の地区が、品川の大規模建設に飲み込まれないか・・・が不安要素です。
すぐ南側がお寺さんの敷地なので、すぐにその土地に大きな物件が建つ可能性は低めとは思いますが、それよりさらに南側に超巨大マンションでも建つことがあったら、大変な被害です。
現に、パークスクエア南品川が南西側に超巨大に建っており、このような物件がまた建ったらと恐怖感を感じました。
http://mansion.home-plaza.jp/cgi-bin/WebObjects/11057561c06.woa/wa/rea...

建物そのものは良好です。
現時点では環境もおおむね良好です。
価格がやや高いことと、準工業地域のためにどんどんと大規模物件が建つ可能性があることが不安要素です。

「どちらにお住まいですか？」
「青物横丁です」
何度となく繰り返されるこの会話に耐えられるヒトでなければ、当物件は無理だと思います。

品川の中にある保存されてきた商店街に住めるというのは
悪いことではないと思いますよ。
むしろ、貴重と言ってもいいのではないでしょうか？

「どこに住んでいるんですか？」
と聞かれれば
「品川です」
と答えれば良いだけのことです。

>>28

南と西を寺の敷地に囲まれているから（南はタバコ屋を挟んでですが）、その方角の部屋なら、
目の前が、真っ暗にはまずならないと思われます。これは、強気な価格の一要因みたいですが。
しかし、寺の敷地を挟んで高層マンションorビルが建てば、危ないですよね。

あと私が読んだ、マンション購入前の予備知識、みたいな本に従えば、マンションの構造は一流とはいえないようです。
外壁・内壁のコンクリ厚、防音ボード厚さ、スラブ厚とか、、、。
ただ、多数の人は購入の際、一番重視するのは、自分の生活の利便性や周辺環境等の、場所に対する
要素だと思うので、自分の考えに従うのが一番後悔しないと思います。

最後に、本当に購入を考えているなら、一度は現地に行ってみたほうが良いですよ。
資料だけで、相手に会わないで結婚を決めるみたいなものだと…。
お金が有り余っている方なら、それでも問題ないでしょうが。

モデルルーム行けば、たぶん予定地に連れてってくれんじゃない？
っていうか、僕の時は連れてってくれましたよ。

青物横丁自体は特別な魅力はないです、旧東海道と言っても、特別なオーラは全くありません。
多少がんばれば、大井町から通勤可能なのがいいかな。

借景と言われても、たいした事無い寺の木が見えるぐらい。
値段も高めだと思うし（主観ですが）
あのエリアに思い入れが無ければ・・・どうなんでしょうね。

ちょっといまいちな物件だと思いますね。

ここ、価格高すぎ。
青物横丁を過大評価しすぎています。

共益費も高いですよね。

私も現地を見て、現地の通りの静けさ（幹線道路とは違う雰囲気）には魅力を感じましたが、
価格設定としてもう少し安ければ、と思うところでした。
設備、仕様に関しては周辺環境から考えると及第点なのかな、と思いましたが、
家族で生活するには狭いかなあと思いました。
お金に余裕がある年齢層の高めの方々には最適な物件なのでは、と個人的には思いました。

おっしゃるとおり、若いファミリーよりは、DINKSや年配層に適しているかもしれませんね。
品川という場所からすると、アクティブな方がいいかもしれませんね。

とにかく高い価格設定なので、その点は覚悟が必要ですね。

今週末から販売開始のようですね。
うちも見に行く予定ですが、買う可能性は低いと思います。
やっぱり価格が高いですよ。
この値段なら、より良い環境の物件も買えますから。
でも、良い点もあるので、若干注目しています。

みなさん、販売価格はどこで知ったのですか？
ホームページには未定となっていますが。
おしえてください。

>>40
モデルルームを見に行くと教えてくれますよ。
「変更する可能性もありますが…」と前置きをして。

端的に言って、寂れた下町という感じです。

「よくない」っていうか、こんな高値になる街じゃないって事だと思うけど。
まあそこそこ生活に便利な街だとは思うよ。でも「おしゃれ」とかには全く縁遠い街だから。

結構、良くできている物件です。
ただ購入するに辺り、もう一歩足りない感じなんです。
言葉ではなかなか表せない何かが。

強いて言えば、周囲に巨大物件が建ちそうな恐怖感が一番大きいかもしれません。
でも繰り返しになりますが、結構良い物件なんです。

正直夏場の運河のにおいはたまらないですが、
狭くて汚いウナギ屋さんは美味しいですよ！
是非お勧め。

引渡し時期がＨ２０年冬になるらしいです。半年以上も遅れる理由は何なのか気になります。

は？
2年後の冬に引き渡しですか？
ひどすぎますね。

>>46
結構良く出来ている物件とは、どういう事でしょうか？
具体例をあげてもらわないと、イトーピアのセールスの方にしか思えませんよ。
私の目から見ると、コンクリ・防音・配管といった構造面を考えると二流物件にしか見えません。

>>48
表むきの理由は、寺にある天然記念物の木（銀杏？）の枝がマンション敷地内に伸びているので
切る切らないと揉めていると聞いていますが、どうなのでしょうね…。
近くに建った借地権付きマンションと同じように、竣工が迫っても完売していない状況を避ける為
先延ばししているようにも見えますね。
竣工後１年経過すれば、入居者が居ようが居まいが、中古物件あつかいですからね。

物件は出会いですからねえ。

この物件、売れるのだろうか？
イトーピアって微妙です。

微妙が好きな人には好まれる物件なんですか？
ＮＯ.５３さんの微妙って何が微妙なんですか？
それともＮＯ.５３さんは業者の方ですか？？？
教えてください。

全体的にある程度良いのですが、それほど高得点でないということです。
７０点ギリギリというところでしょうか。
物件も周辺環境も町並みも、微妙なんです・・・
値段も高めの設定ですし。

入居時期更に大幅延期って。。
理由を聞かれた方、いらっしゃいます？

なんで何でしょうね？
おかしいですよね。
販売が開始になっているようですが、入居時期があまりに先なので
心配で購入する気にはなれません。
周辺住民からの圧迫でしょうかね？

レスの少なさから不人気が伺えます。そのほうが倍率高くなくてよいのですが。
ちょっと怪しいですよね、ここ

墓場の隣だろ、このマンション。

確かにこの物件、何だか販売側の「ちゃんと売ろうという姿勢」が伺えませんね。
心配な感じです。
検討外になりつつあります。

実は去年の秋に電話してＭＲ行きました。
その頃はまだ新価格ではなかったので、ひっそりやってました。が、表向きは
まだＭＲオープンしていないことにしていましたよね。
今頃事前案内会がはじまってますが、まさか昨秋聞いてびっくりした価格が更に
上がってないでしょうね。
いずれにしてもイメージ良くないですね。

もしかして、値上がりさせるために、販売や入居開始時期をどんどん延期させているのでしょうかね？
陰湿な感じ・・・

>>62
値上がりさせる為と言うよりは「新価格」を理解したお客さんが戻ってくるのを待っているのでは？
大森とか大井町の「新価格」を見て、げんなりとした人にそこよりは安いですよと売り込む。
まあ「新価格」自体、竣工時の予想される価格を前倒しして、顧客側に負担させる
一種馬鹿にした、価格ではあるのですが。
今「新価格」は、サラリーマン世帯が買える価格を超えつつありますよね。
そこで、この物件は手の届く最後の物件ですよ、と販売側は売り込む訳です。
最後の物件か否かは、あなたの判断しだいですよ。
自分が販売者側の立場なら、どのように売り込むか想像しながらＭＲに行くと良いですよ。

うちも昨年秋にMR見学行きましたが、今になってもまだ売り出してないんですね。
いったい昨年秋のMR公開はなんだったんだろう・・。
しかも、値段高くて見送りです。

もっと大型の物件なら確実に安いと思いますけど。

昨日ＭＲと現地に行きました。私にはよい物件に思えました。
まるで歴史保存地域のような旧東海道に面した、駅近ながら落ち着いた地域にある低層マンションです。南側は古い木造の煙草屋さん、西側はお寺ですが、古刹といってもあながち言い過ぎではないでしょう。３階以下は近隣の建物やお寺の大木が近いと思いますが、それより上ならあまり気にならないかもしれません。営業さんによると、隣の品川寺（ホンセンジ）にある区だか都だかの天然記念物のいちょうの大木の枝が越境していて、それを切ってもらうのに相当な時間を要したのが入居遅延の理由だそうです。季節によっていつでも切るというわけにはいかないんだとか。随分と売り手側の利息負担が増したことでしょうね。
帰りに、ゼームス坂を通って大井町まで１キロほど歩きました。ゼームス坂も少し駅から奥まっていて静かですが、大井町駅近くになると少し猥雑で喧騒な感じでした。ゼームス坂は目と鼻の先であるにも拘らず、そちらの板に書かれているような坪350〜400だとするなら、断然こちらが割安だと思いました。
ただ、築十数年の中古でもよいので100米4Ｌを探している私にはどちらも少し残念でした。

>67さん
マジですか？

私は、あの辺に何度も行ってますが、東海道の雰囲気もクソも無い
単なる商店街ですよ。

東海道の味とは、せめて沼津、由比、蒲原ぐらいに行ってどうにかってとこでしょう。
まあ、これは蛇足ですが。

寺の景観も、借景と言うには忍びないっていうか・・・

はい、東海道の味は存じませんが、まじです。
品川七福神めぐりをしているような方々もおられました。
商店街のど真ん中にあるわけではありません。
少なくとも（大変失礼ながら）近傍の借地物件とは全く違います。

68さん
人の価値は、それぞれですよ。
何が東海道の味なのかは、見て感じた人次第だと思いますよ。
不動産購入は、自己満足の世界ですよ。

ここって67さんがおっしゃってる
＞天然記念物のいちょうの大木
の根っこが入り込んでいることが最近になって発覚して
工事自体が止まっていると聞きましたが

そうですよね、私もそれ、気になっていました。
枝がそんなに近いということは、
根もマンション建設予定地の地下深くに来ているのは当然。

こうなったら、イチョウの木を移動させるしかないのでは？

でも、そうなったらまた工事延期？
っていうか、お寺の人が移動なんてさせるかな？

そしたらマンションの建設自体キャンセル
......なんて可能性も出てくる？

そうなんですか！！
もし建設事態がキャンセルなら、案内事態しと思いますよ。

延期についてちゃんとした説明がないので、ここの売り主の姿勢を疑います。

↑
異常者？

>>76
販売側の人ですかね。。。
71〜72のレスを見て、「業者さん自演お疲れ様です。」と思ってましたが。
販売延期の理由を、白々しく連投していて笑えますた。

たぶん・・・

ここには、よく業者の人が自演するんですか？

違うでしょ。
他スレでも同じ事やってる。
ただのき　ちがいさんでしょ。

この物件、一体どうなっているんだ？？
せっかく検討していたのに、これではその気も完全に失せてしまいますよ。

やめた方がいいんじゃないですか？
値段相応の価値がある物件とは思えないですよ、ここ。
青物横丁ですからね。品川ではありません。
大きな違いがあります。

このマンション建設予定地は、今まで何が建っていたのか
御存知の方いましたらおしえてください。
ずっと空き地だったのでしょうか？

＞ここって67さんがおっしゃってる
＞＞天然記念物のいちょうの大木
＞の根っこが入り込んでいることが最近になって発覚して
＞工事自体が止まっていると聞きましたが


最近になっての発覚では無いと思いますよ。

１年以上前に、
「ここにマンションが建設されると、
品川寺の天然記念物樹の根っこを切ることになる。
反対運動をしているので、署名してください」
と言われ、署名しました。

なんだか信頼性に欠ける物件ですね。

少しの期間ですが、
HPにお詫びのメッセージが出ていました。

結局、イチョウの木の根を切ることになったようですが、
入居時期延期のお知らせのときに
もう少し理由を明確に知れせてくれていたら
こちらも納得し、すんなり状況を受け入れられたのだと思います。

６月の販売開始が迫ってきましたが、
どうなることでしょう。

でも、今ではＨＰからお詫びが消えていますね。
本当に申し訳ないと思っているのか？？

明らかに誠意に欠ける売り主だと思います。
そんな売り主の物件は、やはり心配な感じがします。

今からでもちゃんと誠意を示すべきです。
でないと本当に全く売れないですよ。

>>87
>今からでもちゃんと誠意を示すべきです。
あなたの言う「誠意」って具体的に何をさすのか気になりますｗ

「値引き」の事をさすなら、おそらく全く逆の状況になると思いますよ。
工期延長で、割り増しになったコストを分譲価格に上乗せして、客負担にするでしょうから…
既に、仮契約がすんだ人の物件まで含めるかは分かりませんが。

工期延長の物件だと価格に工期延長した分のコストを上乗せするんですか？

かなり本気で検討していたのですが、
もし、値上がりしたら、
ちょっと考え直すかもしれません。

>>90
私も、伊藤忠都市開発はどうですか？
見て考えます。
http://www.rondan.co.jp/html/mail/index.html

いよいよ来週申込みですけど、盛り上がってる感じがしませんね．．．

全戸一斉販売ではないようですね。

どなたか申し込まれた方いますか？

申し込みは明日6/2と明後日ですよね。まだ申し込み始まってないですね。

去年ＭＲで聞いた価格より安い気がしますが。
スミフの借地物件が売れないからか？

今回販売物件２７件中、未登録の間取りが９件出てますね。
ということは、１８人しか仮登録してないってこと？！
あんまり人気ないのでしょうか。

場所は個人的には好きです。
でも値段的に買えないと判断して
近くの中古（5年）で最上階を買いました。
すぐそばの借地物件よりはいいと思います。
仮に売らざるを得ない状況も考えたら・・・

ここは、立地もまあまあ良いと思います。
問題は、売主が「伊藤忠」ということでしょうね。
山王プレイス問題や、管理会社の体質問題を見たら、
ひいてしまいました。
詳細は、中古版の山王プレイスを参照ください。

きょうが抽選でしたね。
申し込んだ人いますか？
どんな状況でしたかおしえてください。

販売なのにまだ揉めてる......

私の登録住戸は抽選なし。申込みました。
他にも抽選なし住戸は５軒程度はあった模様。

隣の品川寺に　＞100　のたて看が確かにありました。

しかし、幸か不幸か、引渡しは来年の12月予定。時間が解決してくれると信じます。
いや信じたい。。。。

販売状況はどうでしょう。
気になるところです。

この物件、一体どうなっているのでしょうか？
販売している人はちゃんとした人たちなのでしょうか？
心配です。

＞No.103さん、
実際、営業の方に会ったことありますか？
もし会ったことがあるなら、
ぜひ、どんな感じだったか教えてください。

うちの担当は、いい人なのですが、
仕事に関しては、ちょっと頼りなく心配なのです。

もし彼女だけでなく、他の営業の人も同じようなら
購入後にもひびいてくるので、再検討しようかと思います。

物件は気に入っているのですが...。

既に申し込まれた＞No.101さんの担当の方はどんな方ですか？
もしよろしければ教えてください。お願いします。

伊藤忠および、伊藤忠アーバンコミュニテイの会社の体質問題は
デベの掲示板や、中古マンションの掲示板を一読お勧めします。
売り逃げ体質が強いと思います。

この前まで第一期残り２戸となってましたが
その広告も消え、第二期販売になりましたね。
ということは、第一期完売ってことでしょうか？

それにしては、ここは盛り上がってませんね。
買ってる人は、ここを見ないのかな。

もし、伊藤忠の売り逃げ体質が本当なら、
不安で踏み切れませんが、
それでも購入を決意した理由をぜひ知りたいです。

101です。
我が家の担当は対応はしっかりしていましたよ。一度だけ
説明に納得できずに上司を呼んだことがありましたが(^^;)

伊藤忠の売り逃げ体質は気にならなかったといえばうそに
なりますが、希望住戸が近隣の中古と同等価格であった
割安感から決めました。

引渡しが08年12月ですから引渡しまでの金利変動、不動産
価格相場の変化はリスクになりますが、近隣のアリュール、
ブランズの価格は同じレベルではでてこないと思いました。

立て看板の件も、役所や隣接との交渉経緯の説明があり、
親会社の「都市開発」名でお詫びと今後の対応誓約の文書も
でています。

商業地域ですけど南側がお寺、それも区の環境関係の条例で
この寺自体が保護の対象になっているので、隣の寺の立替の
可能性は低いと思いました。
イチョウの木のが原因で引渡しが延び、旧東海道沿いの景観
保護で立て看板がでているのですが、駅・学校等へのアクセ
スと緑・公園の多い周辺環境は、我が家で検討した他の物件
より優れてました。

重説で「6月に建築基準法改正があります」とあったので「既
存不適格」ということなのか確認しましたが、現時点では具体
的な「不適格」事項はないと言明していました。週刊誌で叩か
れた直後なので、同じようなお粗末はないと考えました。

１０４です。
１０１さん、お答えいただきありがとうございました！

担当の人のことで、この物件まで不安に感じていましたが、
物件を気に入っている気持ちに変わりはないので
前向きに検討していきたいと思いました。

価格については、このスレの初めの方で
高すぎるという意見で持ちきりでしたが、
アリュールやブランズの価格を見ると、
この価格でもしょうがないのかもしれませんね。

いや、高すぎますよ。
比較不足では？

>109さん
比較対象とされている物件と、妥当と判断される価格をお示し願えませんか？

１０８です。

＞１０９さん
私も知りたいので、教えてください。

>>110 >>111

私は109ではないが、1から読み直せば聞くまでも無くわかるでしょ。
半年前に分譲された、某マンションや、築５年位の同エリアの中古マンション。
住んだ年数と価格の上下を見れば利回りがわかるでそ？

大森とか大井町の物件の価格を見て、麻痺して安く感じるのは理解できますが。

売主がこの物件に自信が有るなら、ブランズやアリュールのMRオープンまで締切り伸ばしても良かったんじゃないかと思う。
HPの販売価格が消えているから、2次販売は工期が延長した事・ブランズの価格等を考慮して、間違いなく値上げするでしょうね。
売主の姿勢が良く反映された物件だとは思いますよ。

金持ちもいれば貧乏な人もいるんだし、安い高いは人それぞれ。
買うにしても買わないにしても、「あの時…なぁ」と思うものでそ。

過去から学ぶことも出来ないお馬鹿さん、巡回お疲れ様です！

過去に遡ることはできない。

だからこそ、

今、その物件を手に入れたいかどうか...
この価格でも買いたいかどうか...
買えるかどうか...

これらを何度も何度も自問自答して、
それでも買いたい！と思った時が
その人にとっての買い時だと思います。

あっそ。

坊主の説法みたい。
起きて半畳、寝て一畳。そんだけあれば十分。

基本的にはそうだと思います。

そこに自分なりの住まいに関してのこだわりを加えていき、
それに合う物件と出会った時、
購入の意志が固まるのだと思います。

今週発売の週間ダイヤモンドの大手管理会社100社ランキングで伊藤忠アーバンコミュニティは（意外にも？！）７位。

第二期販売の情報お聞きになった方、情報提供お願いしますっ。

第一期販売で契約した者です。
伊藤忠の管理ランキング７位と知り、嬉しいです。

第二期販売は、７月上旬ですね。
直接お電話してみてはいかがですか？

Ｎｏ．１２０さんへ。
伊藤忠の管理会社について、インターネットで調べた方が良いですよ。
こちらのデベスレッドでも、わかりますが。。。
会社の内部統制を疑うような事件が起きています。
　→業務上横領、管理人による住民のレイプ、昼間からソープ通いの支店長etc