23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９

>>56
売値は坪３４０万というところ。おそらく買値もそのあたり。
ローンの額にもよるが４０００万を３５年ローン固定３％ならまだ残債３０００万
返済総額は２０３２万だから今売ったら仲介手数料諸経費管理費等の分だけ損。
まぁ相場家賃が当事２２万今は格段にあがって２７万くらいだから
住居費用として考えればよかったという話だが
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...
貸しているならこれから賃料が上がる。今売ったら税金はとられないが１０００万の利益と
１１年間の家賃しか取れない。
今、恵比寿は恵比寿南一丁目がすごい賃貸物件の建設ラッシュ。都内有数の賃貸成長エリア
茶屋坂と恵比寿ガーデンプレイス前くすのき通りが計画道路でつながってもう一段発展する。
今売らないで後悔するような立地ではない。

狭いならローンをアパートマンションローンに借り替え人に貸す。
月々１５万程度の返済に経費を入れても６万から８万は浮く計算です。
融資額を増額して頭金を捻出します。それで新築を買えばいいのですが
買い替えのタイミングはちょっと遅かった感じです。

さて、話をスレタイにもどすと
エコノミスト誌に詳しいが、いまの不動産市場は景気と実需に支えられて価格が
上がったのではなく投資マネーの流入と金融と不動産ビジネスの一体化が
原因で地価が上がった結果にすぎない。
地価上昇は収益不動産中心の動きで、分譲市場との乖離がひろがりつつある。
従来の地価上昇は中枢があがって偏狭へ住み換えという流れだったが
資産デフレ脱却のための必死の都心設備投資が１５年続いたおかげで都心の
個人土地がすでに品薄になって、戸建からマンションという買い替えが終結しつつ
ある。マンションデベがこつこつ地上げして住民を新築にいざなう循環がここへきて
とだえつつある。
中小デベや地場のゼネコン以外にもハウスメーカが小規模区画にコンパクトマンション
を建て投資家に売るパターンがふえつつある。
大規模区画はファンド組成の証券化でできたとたんに投資家にエクィティを売却

いずれにしろここ数年この流れでいけば分譲そのものが都心６区から消える。
もともと土地の売却でしか購入力のなかった層も２億円物件には手が出ない
１億前後の二子玉川再開発まで都落ちしてくれればいいが、実際業界も
都内の買い替えの主力がどこにあるのか見極めがつかずにいるのだろう。
高齢者がおめｄたいことに９０歳１００歳まで生きているかぎり世田谷の古い
戸建は売りに出ない。
そんなこんなで取引の少ないままに都心の相場は長期に高止まる格好だ。
不動産への投資マネーはファンド一つ破綻しても現物の不動産価格が
「市場で下がる」ことにはならない。
エクィティが暴落すれば家賃はそのままで投資の利回りは上がるからだ。

議論のまとめというわけではないが、一応みんなが納得しそうな23区地価推移を描いてみた。
乞うご批判。

図中の「総量規制緩和」は「不動産融資の総量規制」の間違いです。スマン差し替えます。

70年代の地価高騰は消費者物価の高騰と同じ流れ。いわゆる経済成長に
連動する地価上昇。
85年以降は、都市への過大な設備投資　臨海副都心、都庁移転、地下鉄新線計画
政府無利子融資による各種施設建設
田中内閣時代とかわらぬ「首都圏改造計画」で地価高騰を招いた。
2005年以降の上昇は都心不動産への投資マネーの流入による。
そのピークを20012年として、外資の引き上げ、賃貸不動産の収益低迷
個人投資家の損切り売りなどで徐々に都心価格が下がり都心周辺でも買い手のいない
新規分譲が値引きを始める。かくして2022年底を打つが、果たして、それが2003年水準
と同等かそれ以下かはその後の公共用地の売りさばき価格によるだろう。
景気回復の観点からさらなる公共用地の放出もでてくると地価はもう一段下がるかもしれない。
中国経済の成長で
中国の安い労働力とのギャップで潤った米国経済もドル機軸経済の盟主の地位がゆらぎ
はじめ国内はインフレが始まる。
わが国も消費者物価の上昇のなかで相対的に地価があがっていく。

高すぎ

と誰もが思う価格

ちなみに、グラフは74年の地価を１００とした指数ね。

今後10年後はどうなるのか。今はミニバブルなの？

グラフ作って損したよ（；；）

グラフ凄いよ！議論が喚起されそうだよ。

でも正直10年後の予想は占いだよ。

自然科学だとグラフを解析して推定したりするけど、株価とか地価とかは全然ダメだよ。あくまで恣意的なプロットに過ぎない。

でも、良い方法がある。データの時系列（Ｘ軸）をそのまま、バリュー（Ｙ軸）を反転させて見よう。何か見えてくる。

56です。
高尚な話題の中ですみませんでした。
私事でしたが大きな問題でしたので。色々アドバイスいただき有難うございました。
買い替え時期を逃した、とのコメントが大きく、しばらく住もうと考えています。

>>76
買い替えの時期は、次の底値前後でしょう。
底はつかみにくいのですが、物件数が多くなったと思うあたり
完成在庫が目立ちはじめたら注意してみていることです。
あと１５年後にはもう一度底値。
すでに２６年経過ですからローンも少ないし売ればそうおうの
自己資金ができ、追加で安くよい物件が手に入る。
ローン完済し人に貸して、自分は新しい物件を買って値上がりを
まって賃貸を手放すというのもできる。
場所が恵比寿だからいかようにも料理可能。

２０１２年あたりに売るのが最高値かもしれないが、周囲も最高値
なのでこの場合は、一旦賃貸に入って資金は投信などで増やす。
１０年待ってよいものが出たら買う。

最初の購入が３０台なら今は４０代１０年後５０台ですが
元の物件は持ったまま賃貸でも老後の生活費の糧になりますね。
いい場所をいい時期にお買いになった。
いま手放すなら買いたい人は多いです。

＞７５
消費者物価指数はここでは１９７４を１００としましたが７０年代前半の
ニクソンショック、田中角栄列島改造論の土地ブームなどにオイルショックが
かさなり急騰。１９７０年指標で１９８０年までに２５０水準まであがり
バブル期に３００になって以降デフレで若干したむいた程度だと思います。
http://www5.cao.go.jp/keizai3/discussion-paper/dp011-z.pdf
現状のから先は景気の流れによるでしょう。

山の手線の内側、ちょっと外側を歩くと、２０００平米クラスのマンション
建設が目白押し。
大半が投資家向けか一棟賃貸物件。
都心２３区で売り物がなくなっている。
２００２年から５年間、大型タワー物件を中心に１０年分の需要を
前倒しで掘り起こしてきた。
もう、供給者側も都心と都心周辺でこれ以上新築分譲が売れるとは
思っていないだろう。

彼らの誤算は、戸建の老朽化買い替えだが、戸建の多くは
借家で安い家賃で店子が居座っていたり、土地の道路付けが
悪く北側斜面の途中とか業者ですら買いたくない土地が残って
いるだけだ。

そうなると頼みの買い替えもワンクール終了。とにかく戸建の上がり待ち
郊外のあがり待ちというところか。

２００８年１１月頃に港南の定期借地権物件の抽選があって見切りが
つくと次のフェーズにはいっていのだろう。
それにしても勝どきのベイクレはいつになったら売るのか。いくら
無借金経営とはいえ在庫の建物維持には相応のカネはかかる。
一年たって販売のめどがつかなけらばヒルデモアとかコムスンが
運営しファンドの一棟売りなんてことも考えられるな。

豊洲の住友もケア付マンションに計画変更しそうだと読んでいるのだが
それほどマイホーム需要は先食いで減っている。
この地価についていけるほど景気はよくないというのが本当のところだ。

>７９さん

この見方にも、いろいろ異論がありますが、
それ以前に、ゴールドクレストが無借金経営というのは、どういうことでしょう。
有利子負債１２００億円のはず。
年間売上高１１００億円程度ですから、それを上回る借金があるということ。
ただし、不動産業というのは、どこも借金が多く、三菱地所、三井不あたりでも、
年間売上高を上回る借金をかかえています。

それから勝どきのはベイクレではなくクレストシティレジデンスとかいう名前
だったのでは。そこそこ順調に売れているような。
ベイクレは、さすがにもう完売、中古市場で、これもそこそこ、いい値(分譲価格を
上回る)で売買されているのでは。

＞８０さま
フォローありがとうございます。2003年時点ではゴールドクレスト、無借金経営で鳴らしてました。
そうですか、有利子負債1200億円ですか。
金利１．７％としたら利払いだけで20億円／年ですよね。５０００万の物件（利益率2割）で200戸
売れば利払いはできても厳しいですね。
そうですか、やはり棚卸資産の時価評価が財務を支える構造なんですね。

ベイクレは良く知ってます。ゴークレというべきをベイクレと呼んでしまいました。
港南のゴークレ物件も完売してません。35階以上には空き部屋が目立ちます。
＞そこそこ順調に売れているような
って私現地にいきましたけど竣工しているのに入居してない。販売開始予定5月下旬
まだ価格未定、販売戸数未定
・・・・・http://www.goldcrest.co.jp/html/ccr/index.html

もう売ってるよ、勝どきは。

＞80さま
http://www.goldcrest.co.jp/ir/pdf/070201_01.pdf
http://www.goldcrest.co.jp/kessan.html
有利子負債１２００億どころか流動負債合計昨年決算で４８０億、
今期第３四半期分でも１８０億円じゃないですか。

確かに、第一期　４９５戸のうちの５０戸売りだしたみたいですね。
失礼しました。

坪単価２５０万内外ならここまでもったいぶる価格でもないのに、意味不明ですねぇ
ベイクレの後遺症が残っているんでしょうかね。
ちなみにＴｈｅクレストタワーは、小ぶりながらゲートキーパーが常駐して
住人を見守る雰囲気のいいタワーマンションでした。
目の前の銭湯が私は好きでしたね。

>>83
その他に社債１１２０億円、長期借入金９０億円等の固定負債１２１４億円ありますよ。
でも不動産会社だからこれぐらいの借入金額は普通です。特にここだけ多額の借金ということではありません。

>>85
ベイクレとは港南のタワーマンションのことですか？確かに周辺のタワマンの中では一番奥であることは間違いありませんがまだ残ってるんですか。駅前の品川Vタワーは勝ち組代表なので除外しても、少し手前のコスモ、パーク、フェイバは分譲時の４〜５割り増しぐらいで売りに出てます。実際は売値と成約価格が乖離してるのでしょうかね。都心は本当に上がっていると実感してますが、港南、芝浦、晴海あたりはまだそこまで上がってないのでしょうか？どなたか成約価格の真実を書いて頂けるとありがたいのですが・・・・・

>８３さん

あなたの言われる数字は流動負債分のみ、固定負債を含む、いわゆる有利子負債＝負債合計は
２００７年第３四半期末(これは今期ではなく前期になります)で１４０２億円強。
私が書いた１２００億円というのは、四季報等に載っている２００６．９月中間期末の数字です。
要するにこの３ヶ月で２００億円ほど、有利子負債が増加したのです。

当人かレインズのぞかないとわからないと思うけど、知りたいなら実際に買いにいって値切ってみたらいいでしょう。

＞８７
なるほど、それだけ見ても結構「専業デベ」の苦境が察せられますね。
だいたい総合デベならオフィスという固定収入があるけど専業の場合
子会社の管理会社の売上げが固定収入というだけで自転車操業に近い
わけで、いよいよ事態も煮詰まってきたのかも知れませんねぇ

>>86
＞ベイクレ・・・まだ残ってるんですか。
ベイクレスレでも書いてあるが、販売中止したみたい。
１年先に地価がもう一段上がると読んで十数戸？（休日の夜でも灯かりのつかない
部屋はもっとあるが）残してあるとの巷の噂。

＞コスモ、
現地を知る人は、コスモとアイマークの話しはいわばタブー。
コスモの南側住戸は６０ｍ先に４３階の壁が立ち上がって眺望を塞ぐ。
それがいかに気の毒な状況かは現地を見ればわかる。
建つ前は売りが目立った。
＞パーク、
基本的に転売の少ない物件。みんな気に入って住んでいる。
８階？の３ＬＤＫは相当長い期間にわたって売れずにあった。

＞フェイバは分譲時の４〜５割り増しぐらいで売りに出てます。
フェイバの平均坪単価は２１０万（北側の部屋はかなり安いため）
３１０万（１．５倍）というのは見たことがない。

売値の何倍なんていう理屈は中古市場では無意味。Vタワーの新築時価格
は２８０万／坪だが、それを知っていたからって３３０万レベルを値切ってかえる
わけではない。むしろ高値感がつのって買いのがす）
素人は新築時がフェアプライスでその後値上がり益がアドオンされると
考え勝ちだが、中古市場とは思惑＝フェアプライス


＞売値と成約価格が乖離してるのでしょうかね。
そういうものもあるし、売れないであきらめるものもある。
ただ、人気の物件は３ヶ月売り物が残っていたことはない。
物件の人気格差は完成モノゆえにごまかしがきかない。タワーフェイスは
賃貸用としての売りや転売が多いね。

＞港南、芝浦、晴海あたりはまだそこまで上がってないのでしょうか？
上記のように物件ごとに違う

都心が１．５倍　湾岸は１．２〜３倍。ここの物件で差がある。

私は、広告と住宅情報タウンズをかかさず見て自分が物件持っている
場所の中古価格は必ずチェックしている。
坪単価を計算すべき。

Vタワーは駅近で当時としてはそれなりの高額だったので買えなかった人はたくさんいた。
反面、それ以外の湾岸タワマンは安いのにも拘らず完成前で全容がまだ分らず加えて環境の悪さと駅から遠いというのがネックになって購入を避けた人がたくさんいた。

建物が完成して入居者が居住し状況が分り併せて公示価格の上昇を受けて中古価格もUPしてくると、あの時買っておけばよかったという人がこれまた多く出現する。

買わなかった人には当時買わなかった理由がそれなりにあったのだからそれで納得すればいいのだがいつの時代でも不動産の上昇局面や下降局面になるとこういう”タラレバ”が繰り返される。

まあ今回の上昇は急激だから特にそういう人が多いのではないかな。

わたしはあのとき買っといてよかった組です。
あのタイミングで買わなかったら今頃どこに住んでるのやら・・・

わたしはあのとき買わなかった組です。
今も賃貸マンションです。でもそれで良いと思っています。家賃補助もありますし。
私の周囲もそうですが、「買える値段なら買うし、買えない値段なら賃貸でいいじゃん」という
感じです。
まだ人生長いし、貯蓄に励んで買えるタイミングで買えば良いだけと考えます。
背伸びしてまで買うようなもんじゃないでしょう。
ローン支払いだけが人生なんて虚しいですし。

>>94
うーん、自分に言い聞かせているだけのように感じてしまいます。

狭い賃貸で自分の好きな内装・インテリア選びもできず
同じように働いている同僚は○千万の物件価値上昇で実質負債額ゼロに近づく
確かに虚しいですね

＞９４さん
あのとき買った組です。
当初は賃貸で探していましたが、月額賃料では希望地に住めず
購入することにしました。
先日、同じ間取りの下階が月25万＋で賃貸に出されていましたが、
2週間足らずで成約した模様です。
いまローン月額はその賃料の3分の1程度。
「ローン支払いだけが人生」とはちょっと違いますね。

９４さん。
自営業者等とは異なり、ちゃんと家賃補助があるのですから、その長期的判断正しいと思います。
恵まれたポジションを最大限生かして、短期的視野に陥らずに今後も余裕をもって臨めば、カネや不動産など物質的な富は後から追っかけてくるものです（カネで買えるものなど所詮しれてますが）。

長期的視点が重要だとは皆頭では分かっているんですが、今しか見えないからどうしても、、、。

>97
あのとき買わなくてよかったって書いている訳じゃないんじゃない？
家賃補助が出ているから今は買わないというのは分かるけどなあ。

まあ、巷の雑誌の言葉を借りれば、
企業サラリーマンで人事に一任勘定した人生をよしとするかどうか、なんですかね。
家賃補助ないよりあるほうが勿論良いですけど。
普通の人が家買うのに背伸びしないで買うっても自己資金もしれてますわな。
いやどっちのよしあしじゃないですよ。完全に好みの問題。

ただ、不動産は、よく知っておかないと、大儲けも大損もする可能性があるってことですよ。
日々多くの方が目先の何十万、何百万のために働いてて、何千万得したり損したりするわけですから。
まあ横で大儲けしてる人見て、それでも平気で賃貸ってのもリスクなく良いかもしれませんしね。
私ならいやですが。

追加、、株はやらなくても死にませんが、不動産は普通借りるか買うかしないと生活できませんからね。
身内で相続もあるかもしれないし、半ば強制的に関与が出てきます。
不動産をよく知ってて、その上で賃貸ってのはある意味利口だと思いますが、まあいいや的な発想で
家賃補助もあるしってのは、（９４さんがそうだとは言いませんが）ちょっと場当たり的というか
あまりうなずけないですね。

>>99
あの時「買わなくて良かった」→2003、4年以降。
と言うことは、現在まで3〜4年が経過しており、
わざわざこの板（スレ）に書き込む（日頃見ている）ということは、
当時、表面的理由とは別に、「資金不足」に象徴されるべく、
手が届かないという自身の経済環境か一番大きい理由じゃないですか？

次は手が届くかもとＭＲ周りしていたら、下値自体がどんどん切り上がり、
もう手が届くレベルではない。向こう20年近くはここら辺では
購入絶望だから賃貸で行くしかないと・・・。

まあ、邪推はやめましょう。無論そういう人も結構いるとは思いますが。

>94さん
買えるタイミングって、何を待っているのでしょうか。
セカンドハウスじゃないなら、必要があって必要な時期に２年以内位のスパンで探して、結論は気に入ったマンションを買うことになると思います。
そのときに資金不足で買えなからといって、貯蓄して資金ができてもその時には、年齢でローン組めないか、更に価格が高くて、やっぱり買えないことには変わらないと思います。
それとも遺産を考慮に入れているのですか？

家賃補助がどのくらい出てて自己負担がいくらかに寄るかもしれませんね。
仮に全て会社持ちとか数万しか払ってないなら、もう都心部は既に上がってしまったし、
毎月貯金と運用もしたらそれはそれでいいとは思いますがね。
まあ本人出てこないとなんともいえないですが（笑）

>>106

われわれが庶民が買いやすい！と思えるタイミングは
おそらくこないと思われます。

家の購入は贅沢で痛みを伴う物です。
それでも夢だから買う。。。

つまり買った方が得と言うことは地価が継続的に
上昇、つまり高度成長時期以外はありません。
安くなったとしても、そのときは不景気で購入できる
状況ではない。
特に、２００３年頃の価格は景気本格回復前ですから
現在の通貨価値と比較できません。
４年前の一億は今の２億程度の価値かも知れませんよ。

私感ですが、一般サラリーマンが背伸びをしてなんと
か購入できる価格が適正価格だと思いますがいかが
でしょうか？

なんかまた底値で買った自慢大会の様相になってきちゃったね。

私は94ではありませんが買わなくて正解（というより賢明）だと思っている組です。
頭金少なくても３５年ローン組んでかった人は今浮かれているみたいですが…
金利、管理費、駐車場、固定資産税などのランニングコストとか考えているんですかね。
レバレッジ効かせて投資用と考えている人はいい判断だと思いますが居住用で自慢している方々は滑稽ですね。

>>109
持たざる者（持てない）のこじ付け・・・かも知れませんね。

＞ランニングコストとか考えているんですかね
＞金利、管理費、駐車場、固定資産税
通常、融資を受けて車を保有していれば、３年前でも、１０年前でも、
現在でも、１０年後でも、そのランニング費は所有者なら
いつでも掛かります。（常識）

物件価格のパフォーマンスが良い時（安い時）なら、固定資産税は
有利でしょうし、低金利が続いている現在（数年前はさらに低利）は
金利コストも歴史的に有利でしょう。

１０９は釣りじゃないの？　今購入検討者ならもうちょっと前に買えてたらって思うのが普通。
永遠に買わない気の人（遺産があるとか賃貸派）なら分かるけどここにいない気がする。
買えていた人（もちろんひどい無理がない範囲で）はうらやましいですよ。
ただ、自慢話はされてもなんだかなあって感じですがねぇー。