23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９

株では高値つかみ、安値パニック売りを繰り返し、反省してインデックス投資しているオレが、日経新聞で中古マンション価格上昇が続いているのを見て慌てて、マンション探し始めているのだから、もう当面の高値圏なんでしょう。経験で分かる

>>449
賃料データは、都心＆周辺中心に都内で対前年比で
上げてるよ。外周県はやや弱いけどね。

故に賃貸じゃない販売価格も、
①都心中心の都内＝＝＝旺盛な取得願望を背景に堅調新価格維持
②外周県(区＆郊外）＝＝賃料データとリンクすべく、人気地＆
再開発物件を除くと、全然手ごろ価格で推移

要は、需給バランス的に、体力あるデベは今年も順調に
戸数供給するのは、一次中心の購入待ち検討者の期待に答えるため。

ただ、購入者の優勝劣敗状況(格差鮮明）は明確化しているので、
マイホーム持ちでも、所有地の格差は如実にでてきている。

４５１ですが
今のオレの心理状態は株で高値つかむときとそっくり

２００４年ぐらい　底との報道（経済誌）
２００５年　　　　マンション市況異変（同）
２００６年　　　　地価狂乱（同）数物件当たるが、高い割に希望の物件ないので見送り
２００７年　　　　今必要なわけじゃないが、相場に置いていかれるんじゃないかとの恐怖感から本格的にマンション探し

　完全に遅れていますね

値下がりって、4月の中古は調整でしょ
今販売中の物件が売り急いでないわけですよ
ここで、デベが値下げするはずがない。
明らかに売り渋りなのですから

私も2002年に買った口ですが、必要なときに買いやすかったから買っただけです。そのときは底だなんてちっとも思いませんでした。知り合いの投資家が動いたのは2004年で、しっかりと潮目を読んで買っていました。結果的に底で買えた人間と、底を確認して買う人間とでは、似て非なるものなのでしょう。

>>455
あるリサーチ調査で１％程度。
452にも概ねの傾向書きましたが、都心３区や目黒周辺の城南区を
除けば、23区外周や近郊県(ハマ、川崎、小杉はやや高いが）は
60〜70万円／㎡前後で、幾らでも物件供給はなされている。

ミレニアム前後以降の都市回帰に伴い、体力ある購入者は
戻ったり、買い増したりした訳です。この中には、従来都心部に
全く縁が無かった購入層も含まれている。

要は、この、縁は無かった購入層(価格面で都心居住を得られた）に、
乗り遅れた残影組みが尾を引いているのでしょう。元々都心部に
親の時代から縁が無かった世帯(親子共）の、ほんの一部は実現できたものの、
実現できなかった俺たち（同種検討者）だって都心近辺に拘り検討、
できたら購入したいと・・・。新価格なんてと・・・。

これが、この掲示板（個別スレではなく）全体に及んでいる、
高すぎる合唱（連呼）に結びついているのでしょう。
高い視点では、少子高齢化はあるものの、都心部人口は
当面、減少に転じません。直近では出生率も改善し、地方若年層の
東京流入は将来も当たり前に続くでしょう。

勤労所得は全面的一律に上がる時代ではないです。業績優劣が所得者の
衣食住や高額耐久消費財の購買力に格差をもたらしています。
上場企業数は膨大になり、従来、在来高官や一部リッチ層限定の
都心高額賃貸も、外資供給も参加し物件数は増加し、その高額家賃入居者も
管理職層居宅、転勤借り上げ社宅、ディンクス、商的外国人の居所として
グローバル化背景も含め浸透拡大してきています。

455さんが、都心部に拘るのであれば、取得、賃貸ともに、それなりの
コスト（支出or固定資産）は必要だということです。
特段、強い拘りがなく、住居コストを膨らませられない事情があるなら、
それに見合っただけ、都心から離れる地域を選ぶということになります。

経済循環的な手ごろ価格を求める(来た時に都心買いたい）のであれば、
20年以降(2020〜2030）まで、保証無しでただ待つということになる
可能性が高いでしょう。ただ、誰しも加齢は一律に進みますので、
楽しめる時期に、ほぼ満足できる”快適住居”（生活）の大きな部分は
機会逸失になります。

No.460さんの語っている意味がわからないのですが、
だれか解説してくれませんか

今後もマンション価格が上がるなんて思い込んでる人、
ここのスレの数人だけでしょ。
勝手に投資してなさい。

なるほど、そういうことですか。

今が新築マンション(中古も）とかの価格のピークなんでしょうか？
今後5年　10年　20年後　長い目でみればまた上昇するんでしょうかね？

４５９さん
日本の財政の状況はご存知ですか
私はマンション価格とか、地価上昇とかこの板の話はせいぜい２０１０年ぐらいまでのことだと思っていたのに２０２０−３０年まで高値を続けるわけですか
そのころの日本の労働力人口とか、財政赤字額とか、考えると恐ろしくはないのかな。今後、経常収支すら赤字となる予測もあるのに。
それとも、景気循環なんか無視して景気拡大が今後も続き，国民負担増なしに２０１２年には公約どおりプライマリーバランス達成して、赤字額が減っていくのかな。国民の貯蓄率も急回復したりして。
第一、今強気派の評論家も金利上昇が本格化する２００８年まではとか、首都圏の人口が減る２０１５年まではとか、条件をつけて強気の見通しを立てていますよ
いまから１０年、２０年先を見通す眼力には敬服いたします
私なんか今年後半の市況のこともわからないのに

まこのまま上がり続けることは無いのは確実だが、一律に下げることも無いだろう。今後さらにモザイク状に上げ下げするんじゃない。物件ごとに部屋ごとにね。>>459はいい事いった金の損得も大事だが「機会逸失」は重大だ、寿命があるからな。みんな良く吟味して投資するなり、住むなり、待つなりしてくだされ。

世界中のいくつかの都市に行ったが、東京ほど安全で便利、
家が広ければ住み心地いい都市はあまりないと思う。

自分が日本人だからかと思ったが他の国の人からも結構
賛同されるよ。

しかし新築マンションって地域内で選択出来ないくらい
数減ってるような気がする。

タワーなんかは今契約しても完成は２年後とかだし。

下がるの待ってたらローン組めない歳になってたりして。

>>460
まっ　ハッキリ言って勉強不足ですな。
日本の人口が減っていくと思ってる時点で、すでに間違っている！
２０年後に人口が減っている事もなければ、２００３年頃の地価を今後下回る事もない。
逆に２０年後に地価はミニバブルになって、今より数段高い値位置に
なってるはずです。

どんな勉強をしたんだろう？

ま、私も都心に住みたければ賃貸にしますよ。
会社から補助出るし。でも、基本的には都心には住みたくない。
駐車場高いし，趣味のバイク止める場所ないし，趣味の犬との散歩する場所少ないし、第一賃料高い。
郊外でもターミナル駅周辺なら十分便利だし、私の住んでるところなんて東京に近いし、家賃そこそこだし、環境もいいし最高です。
なんで、みんな都心、都心て言うのかな。

>473さん

物価上昇やインフレの記憶が薄れている今、
そのような考え方をする人がいてもしょうが
ないですね。
１８年前くらいまで当たり前だった現実です。
世界中では今でも当たり前です。

数年前までバランスシートの縮小、借金返済が
美徳とされていた時代があったわけですから。

現状の不動産がバブルと言う方はみなさん、今の
貨幣価値が未来永劫維持されることが前提で話さ
れているわけです、つまり考えている基準が大き
く違う。

だからこそ、チャンスだと思いますよ。

だって、みんなが上がると考えたときがバブルなんですから。

最近の常識は数年単位で変わります。
一体だれがこの売り手市場の雇用環境を想像できたのでしょうか？

そうそう、港区に住むと大変だよ。
子供はたいてい小学校・幼稚園から有名私立。
毎日こぎれいなかっこうをして送り迎えする妻。
幼稚園から電車通学する子供たち。
物件買うだけじゃ駄目だからさ〜。

>476

ワカリ難くてすいません。
ずばり、今より価格の絶対値が下がることはデノミを
の除いて未来永劫無いということです。

ただ、デフレに戻ることはないとすれば（不動産↑派
の主張）インフレかスタグフレーションしかないわけです。
スタグフレーションは無いことを祈ります。

不動産はリーマン年収の１０倍程度がいいところでしょう。
よってインフレで年収も上がっていくと言うことです。
残念ながら不動産の方が足は速いですが・・・。

将来的にみなさんが変えなくなるのではなく、今買った方は
すごい安かったよね、ということだけですよ。
特に固定金利の長期ローンで買った方は最高です。

ただ、私は都心＊＊＊＊ではないので４７７さんの意見には
同意です。

港区にも都営住宅、ちょっと話題になった区営住宅（被害者の方には申し訳ないが）
あります。
区立小・中学校が足らないとかいって、プレハブ校舎ではないですか。
港区でも南青山あたりの奥まったところは、静かでいいですよ。
社宅だから、３ＬＤＫ７０㎡家賃５万駐車場付きです。
むしろ、近くに激安スーパーがないのが困ります。
紀伊国屋で毎日買い物したら、金なくなるよ。

港南地区は・・・・余り住みたくないですね。
港区にも格差はあります。

でも、私立に通っている率は高いね。港区、都心区というか、ある程度高級感のあるマンション
で考えると。

>475さん
よくわかります。
一般的にデフレ慣れをしているために、インフレについて余りに無防備状態ですよね。
「金利が上がれば、不動産は下がる」と本気で思っている人が多い現実にも驚きです。
金利が上がる＝貨幣価値が下がる＝不動産価値が上がる
すなわち、動産の価値が怪しくなれば、不動産をもって、価値変動に備えるという
危機管理の意味がわからない人が増えているのですね。
今のデフレは、中国製品の氾濫に支えられている部分がありますが、中国物価の上昇が
日本の物価を不安定にする日も近いと考えています。政府も年金問題等々を片付ける
ためにはインフレについてはウエルカムの部分がありますし。
国民の固定低利借入れ金額が少なくなった時点で、インフレの可能性があるとみて、
現在不動産に投資しています。

ｓ

>481
世田谷なら空気がキレイってわけではありません。
環七環八246など排気ガスはいくらでも…

全人口→減少
不動産価額→減少
わかりやすい。しかし、これは不動産以外のいろいろな財にも言えることではないの？
実質所得ベースでみれば、意味ない分析ではないの？

４８４は久しぶりに読み応えのあるカキコでした。
しかしさっきも書いたように、移民政策は間違いなくとるでしょうね。
なぜ先進国の多くが移民政策をとっているか、不動産価格が毎年毎年　上がってるか
そこを理解すれば未来が見えてきます。
現在の欧米の姿が、２０年後の日本の姿です。

質を全く考えてないよね。
需給バランスって質と価格のギャップも考えてみなくちゃ

４７６さん
あなたの言っていることって、まるっきり土地神話健在の時代の発想ですね。
米国はいま不動産不況でしょ。ですねー、反論できませんよね。
豪州は最近は盛り返してきているけど２０００年初めぐらいやはり不動産がスタグしました。
双方ともそれまでに価格が倍ぐらいになったからですけど豪州なんて１６年連続成長で所得も倍になっているからね、そこですらスタグするのに、人口へって高齢化して労働人口へって財政赤字先進国で最悪で、貯蓄率急減して潜在成長率２パーセント台で、通貨独歩安で移民受け入れない日本だけ別なのかな。
そういう人がいっぱいいて、今歴史的超低金利で支えられている日本の不動産市況を日本の実力と勘違いして、今後も続くなんて考えている。デベなんか本当にそう思って、高値で売り出して完成在庫が出ても，地価が後からついてくるから大丈夫なんていっている。
本当に繰り返します。私はバブル期も不動産の売買の経験があるけど、あなたの言っていることは本当にバブル期とまったく同じです。何の根拠もなくリーマンの１０倍の価値だの絶対下がらないだの言っている。
先進国では不動産は株と同じで景気や金利の如何で上がったり下がったりは当たり前ですよ。
契約済みだから、なけなしの金で買ったからそう思いたくなるのは当然ですけど、現実はそんなに甘くはないよ

４８９さん
ロンドンには「町をイギリス人が歩いているのを見つけるのは難しい」というジョークがあります
それだけ旧植民地からの移民が多いわけです
それと、英国の証券会社や金融機関がビックバン後、どんどん外資に買収されました。ついでい言えば、国産の自動車、オートバイメーカーもなくなりました。
ここまで徹底的に門戸を開き，ロンドンを国際金融のハブにしてきたわけです。
日本はこんなこと絶対できない。今の入管政策が変わるのは１０年かかるだろうし、企業も買収防衛策で頭がいっぱいでしょう。一言で言って日本のエリートはコンサーバティブで、守旧派で、自分の保身ばかり考えています。ロンドンのアパートはアラブやロシアの金持ちがいっぱい買っていて，実際たくさん住んでいる。ロシア人なんか欧州で一番たくさん住んでいるんですよ。
じゃあ、中国人やシンガポールの金持ちが東京の不動産は買わないでしょう。アジアで買うんなら香港，シンガポール，上海、将来性見越せばハノイ，バンコクといったところです。ちょうど、中東やロシアの金持ちがベルリンを買わないのと一緒です。
２０年後にロンドンみたいになるろいうのは希望的観測ですよね

＞中国人やシンガポールの金持ちが東京の不動産は買わないでしょう。

ここ読んで笑いました。事実をご存じない。華僑資本のみならず豪州のファンドも動いているよ。

地球規模で見た東京の可能性を織り込めばいいんですね。でも織り込めますかね？所詮英語も通じない田舎ですからね。

４３８です
買っているでしょう
私も日経の報道見て知っていますよ
でもそれはファンドがオフィスを中心に収益物件として飼っているのであって、実際に住むためではないでしょう。
あとロンドンの高級住宅地には本当にロシア人居住区とか、アラブ系の街区とかありますよ。彼らはそこで住んで商売して投資をしているわけ。
世界のファンドが各国でＲＥＩＴを組むのは当たり前で、それをもって日本の不動産市況も国際化している（多少はしているでしょうけど，ロンドンと比べるとまったくしていない）というのは無理があるでしょ
報道の上っ面だけ見て判断せず、実際に現地見て判断してください

不動産の価格は、そもそも「相場」性のある商品だと捉えたほうがよいと思います。つまり、当たり前ですが、需要と供給で価格が決まる商品ということです。

当然人口は大きなファクターになるとは思います。しかし、それだけで単純化するのは大きな過ちです。

たとえば、イギリスの不動産価格はこの１０年間ほどで２〜３倍になりました。その間、人口が同じように伸びましたか？

人口と需要が同じでも、資材価格が３０％上がれば、供給側としては価格を上げざるを得ません。人口だけで決まるのであれば、この数年間の不動産相場上昇だって、説明がつきません。

要は、株価と同じで、振り返ればトレンドはあるけれど、将来的に価格が上がるか下がるかは誰にも分からないはずなのです。

移民政策もいつになったらはじめるんだか。
もう何年も前からいわれているのに、はじまる気配はまったくなし。
移民の人たちの生活が安定して、ある程度の税金が払えるようになるまで何年もかかるのにね。
おまけに、介護とか日本人が嫌がる仕事だけを低賃金で外国の人に押しつけようとしているし。

ロンドン、ニューヨークとまで行かなくとも、地球規模の市場の中で都市に人と金が集まる傾向は、とめようがない。東京もその中にはいるのではないかな？

新築マンションの価格が上がっている理由
①団塊世代Jr.が30歳代になり、家庭を持ち始めたための需要増
　（昭和49年生まれが最も多い。今年で33歳。）
②バブル以降の値下がり待ち世代（40歳代、50歳代）が底値を確認して購入開始。
③定年間近で退職金が見込める団塊世代が郊外一戸建てから都心への買い替え。

①のうち長男は親と住めば良い。
③はそのまま郊外で暮らせば良い。
結局、２０年前のバブルと同様、団塊世代が原因であることがよく分かる。

ちなみに10月からREITも法律上金融商品になるから今まで見たいなドンブリ投資はできなくなるよ。