23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９

神経質になり過ぎているのは確か

多くの人は多数のマンションを束ねて、ポートフォリオして買うのではなく、一戸一戸選びながら投資するのだろうから、２３区ひとくくりにして、一般的、平均的にものをいっても意味はないきがする。どういう物件が下がりはじめるか、を見たほうがよい気がする。

いままで買えなかったやつは、今後も上昇なら全く手が出ず、下落時は下がるのが怖くて
どうせ買えないのだろうから、タイミングもクソもないだろう。

地価と中古マンション（都心）の価格は当分上昇基調だろうね、これは持主心理の領域。新築マンションの平均売価は下がるだろうね、郊外の土地と安普請で売れる価格を作る、これは商売の領域。

下がったら下がったで「マダマダ下がるので今はマダ待ちの時！」
とか言い出すからねｗ

>>405
典型的な検討者心理の領域ですね。

>>404、>>406
本当にそうですね。的確なコメントに拍手。

「４年前湾岸戦争勃発」（供給過多じゃ竣工と同時に３割さげるぜ）
「待ちだ」（慌てる乞食は貰いがすくないぞ。下げ相場だし俺は３Ａ狙い）
「TTT、PCT冷やかしMR見学」（1000戸以上じゃ売れ残るぞ、値引き必死よ）
「待ちだ」（東雲の価格みてみろ！。いずれ山手内側も値崩れるよ）
「グローヴ、ケープ販売」（所詮グローヴ価格じゃ売れ残り必死よ）
「待ちだ」（３Aだめでも湾岸値引き合戦で美味しいとこいただきよ）
「クリスマス〜正月」（来年は港区のマンションGETか、会社で羨まし
　　　　　　　　　　　がられるぞ・・・ハッハッ、、、はーー）
「新価格」（そんなの内陸と城南の一部だけだろ）
「地価公示」（まあ、都心のビジネス街は当然さ、会社では吹いてたから
　　　　　　（上司、同僚がオレのこと関心してたさ）
「待ちだ」（どうせ、豊洲タワーだってPCT程度だろ）
「新新価格」（えーー、豊洲タワー３００万かよーー。後１５年貯金か？）
　　　　　（う、定年３年前かーー、所詮、外周＆郊外狙えば今と同じよ）

①45歳女房「どうせ、昔からうだつ上がらないのよ、あなたは・・・。と胸の囁き」
②30歳嫁さん「ボーナス査定、ずーーっと横ばいじゃない、あなたは・・・。
　　　　　私より安いし・・と、胸の囁き、離婚の暗雲ただよう序章」

「４年前の湾岸戦争からＭＲは５０ぐらい見たなー」
「オレの好み合うグレードは、あまりなかったな」
「おーーい（女房に向かって）、風呂入るわ」…もう１５年も賃貸の１０１２：完

＊それでも、早く決断していれば、９０平米近くを5000万円以内で買えた。

新物件が出る度に「今が天井、ババ引かされるのはゴメンだ！」
って毎回騒いでるからね、この掲示板の住民ｗ

別にやみくもに上昇しなくてもいいじゃないですか
いい物件は上がる、ただそれだけです
そして何よりも理論より実践です

ちょっと目を地方に移して大阪の物件とかみてくると面白いよ。
ＴＨＥ　ＴＯＷＥＲ　ＯＳＡＫＡ　（完売）
シティタワー西梅田　２５戸くらい売れ残り。
でも坪単価２４０万。大阪は空き地がいっぱいあってまだまだ供給される。
そういうなかで、東京の市場を冷静に捉えてみるのもいいのじゃないだろうか。

このマンションの住民であることを考えて意見してください！

>415
御意。上げ相場ではその通り+α　の価格で売り出されるべし。
可能な限り高く売りたいのが当然。中古でどうかというと、
外周区、郊外と連れ高いしてて、「ここでこの値段なら都心の中古」と思ってもらえるうちは
いける。あくまでそこの比較で、許容してくれる差額部分までは維持できる。
都心新築がでないか、でても庶民には無意味な数字では比較してくれないから。
>良い物件は上がる
真に良い物件だけね。ほとんど無いと思います。（安い時の中古はもちろん上がるが）

418です。良い物件はほとんどないといってますが、
自分はいろいろ買ってしまいました。真の高級物件かどうか？けど
それらしいやつも中古も含めて保有してます。
だから、買った人の物件を馬鹿にしてるわけではありません。
念のため。

儲けたいのか（ポートフォリオの要素にしたいのか）
良いところに住みたいだけなのか（あるいは保有したいだけ）なのかで
汐も風も判断は違ってくると思うが・・。

金利は中期にどの程度まで上げるか？　
大して上がらないと予想している人が多いはず（プロ・アマ問わず、現時点では）
しかし、言わずもがな異常な低金利は、修正されるべきで、自ずと動き出す。
景気回復停滞、後退局面では、多少でも、金利の下げしろを用意しておく必要もあり、
政策としても必要。
しかし、せっかくやっと上がった地価を、下げたいと思っているものは誰もいない。
（あえて賃貸の人も、地価下落を望んでいるわけでもない。
　買いたかったのに、買い逃して口惜しい思いの人は、間接的にマンション価格が
　下がって欲しいとは思ってるでしょうけど）

外資が買うと言うといけないような雰囲気だが、
世界的な過剰流動性の時代が、少なくて3〜4年、おそらく10年少々続くと見ている向きが大勢。
単純にあまっている資金が、不動産に流れる図式が、まだあるわけで。
かつ、
他がいよいよ上げ詰まってきたので、Tokyoや、一部その他へ流れ込んできたようなもの
だと思う。
我々エンドよりも、この金の主は、まだ下落を良しとしてはいないだろう。
よそから資金を引き上げる時に、それがTokyoへシフトするのか?
一緒にTokyoからも引き上げるのか?
それは他の有望な投資先いかんよりも、日本のファンダメンタルズにかかってるでしょう？

下がる時に買うのは損だが、今4億半ばで売れ行き悪い物件が、2億になれば、
含み損でも欲しいでしょ。4億だと思わなければ、十分なかなかの物件なのだから。
去年辺り2億で売ってたものよりは、やっぱり良いですよ、物は。
バブルになるかも、いつはじけるかも分からないけれど、
買いそびれてお金ためてた人が、自宅物件の豪華さでは
逆転できることもありうる。（資産では逆転しませんけど）

私は０３年に買った都心の億ションを売りました。０３年の底値といっても
株のように叩き売りされてたわけでなくて、実はその頃も結構な高い値段でしたし
ここ一二年の上昇でもはや危険な割り高感が出ちゃってました。

都心で夜景の綺麗な、、共用部や占有部の内装や設備も素晴らしい物件でしたがしょせんは中古。
いざ売ると時は大変な苦労をしました。多くの業者と打ち合わせ
休日のたびオープンハウスで頑張ってひやかし客は多いがいつまでも決まらず
結局大きな値下げをしてやっときまりました。
他にも売りがたくさん出てるが苦労してる割にいつまでも売れずさらしものになってる
ところが多くああなりたくないと思ったからです。

私自身はしばらく賃貸に住みながら次ぎは割安な半永住用海外不動産を探しています。
売った半分以下の値段で広い庭付きプールつきの豪邸があちこちで探せれるので
わくわくしています。
東京の不動産を次に買うのは金利上昇で投売りが出たしてからです。

金利上昇⇒不動産価格下落という考えは正しいけど
過去ほど顕著には効かないかもよ

銀行の不動産関連貸出額とREITや不動産私募の額から
だいたいのレバレッジがわかるが、多少の金利上昇は
賃料上昇でカバーできるレベルなんじゃないかな。

バブル時みたいに満額借金で投資利回りより金利の方が
高いなんて状況なら金利上昇も効くんだろうけど。

不動産価格は売主が売らなくてはならない切羽詰まった
理由とかがないと、そう下がらないものだよ。

＞不動産価格は売主が売らなくてはならない切羽詰まった
＞理由とかがないと

金利が上がればそういう状況が当然増えると思うけど。
変動で組んでる人とかたくさんいるし。

＞金利が上がればそういう状況が当然増えると思うけど。
＞変動で組んでる人とかたくさんいるし。

増えるとは思うけど、大量にはでないよ。
住宅ローンの年間デフォルト率は0.2%〜0.3%でほぼ安定的
に推移しているし、任売を考慮しても大したボリューム
じゃない。

>>425
その通りだ。
旧公庫も含めフラット３５などの超長期固定ローン貸し出し残高と
短期及び変動の住宅ローンの残高比率は３５：６５くらいになっている。
ローンの対象の住宅の６割は１９９４年以降の購入という数値もある。
まず、政策的に急激な金利上昇は不可能に近い。
仮に変動が５％になったとしても３０００万のローンの３０年払いで
月に１６万の返済になるだけの話だ。
今１１万〜１３万でも奥さんがパートで稼げば済む話だろうよ。

423さん
４年前に購入を決断した時も回りからいろいろご指導を受けました。
「不動産を買うのはまだ早い、まだまだ下がるよ」などとね。

しかし２０年近く自分の身銭をかけて経済や投資の学習と実践をやってきてる自分は
あの時も自分の意思で決めましたし、今回も同じように自分で決断したわけです。
実は私もこの年明けくらいまで423さんと同じような期待や考えを持っていました。
方針を変えたのは以下の観察によります。

２月の利上げ時の日銀の淡々たる姿勢やコメントからあることを感じたこと。

マンション価格自体が９０年代の戻り高値まで上昇してしまったが、都心のマンション戸数は
あの頃と比べてはるかに多くなっていることを確認したからです。

そして高値維持の期待理由となるはずの高級賃貸需要に関しても都心でもトップクラス人気のはずの
青山や六本木の新築超高層賃貸ですら空き室が多く苦労しているのを実地で観察したことにより
何かが変りつつあることを感じたからなのです。

まあ住居用途と投資用途ではスタンスが違うんだな。

427さん
いい時に買いましたね。
2003年問題とか不動産は冷え込んでた時期で当時私も知人に
購入を勧めましたが、あまり反応はよくなかったのを覚えて
います。

自分の感覚は大事だと思いますが、私はまだ都心の不動産には強気です。

理由としては
・都心の不動産所有者は売り急ぐ理由がない
・既にファンドなど長期運用向けの保有割合が増えている。
・マンションに限っては今の土地の値段から採算が合わず、まず出てこない。
・デべなど売主の業績はよく、多少の金利上昇で在庫を抱えても問題ない。
・不動産上昇トレンドが一般的に認識され先高観がある。
・過去の歴史から不動産の上昇局面は正当化できない価格まで上昇するケース
　が多く、収益還元法で妥当な水準である現在の価格で相場が終わるとは思えない。
　相当オーバーシュートするのではないかと思ってます。

バブルと言う方もいますが、グリーンスパンが米株式を根拠なき熱狂と発言してから
2000年の崩壊まで３〜４年かかり、価格にして２〜３倍の拡大があったことを考える
と日銀の政策運営で今回の不動産高騰を制御出来るかどうかは疑問だと思ってます。

>・デべなど売主の業績はよく、多少の金利上昇で在庫を抱えても問題ない。

デベって、キャッシュフローがきついんじゃないの？
そんな資金回収を遅らせるような、運転資金に余裕のあるところってあんまりないんじゃないか？

S友は結構在庫積みあがっているよね。ゴー◆レしかりだな。

>>430
不動産に限ったことでは無いが、製造業も在庫調整(供給調整）は
頻繁に行っている。供給（前払支出コスト）を押さえれば調整可。

金利も、やっと定期預金金利がミレニアム頃の0.5％弱に戻る。
主要２行は今年2度目の引き上げ。されど、まだシュノーケルで
水面上で息(顧客リターン）している状況。年金不安もあり、
せめて1％以上に戻さないと、一般預金者の金利収入実感は薄い。

裏腹だが、逆さの点では、低利の住宅ローンが依然組みやすい
(返済し易い）環境が継続している。

故に、三段論法では、現物恩恵が直ぐ受けられる(生活の基本で毎日過ごす）
不動産取得願望は衰退しない。金利動向は定期で１％超〜２％程度が何時
到来するかで、物件価格＋金利負担が着目される。当面、当局はじめ、
産業界、政府等は景気回復軌道を落とさない施策が優先されるだけに、
金利面の配慮（影響）が出てくるのは、さらに数度の利上げをされないと
過熱冷却議論は本格化しない。

都内23区限定ですよね
経済を考えれば簡単です。
賢い方は、色々な理由付けをしていますが、
数年前は安かった。
今は値上げ局面ですよ
ここで、値下がりをするとデベも辛いと思いませんか？
売り難くなり売れ難くなる
下がる下がるといわれる中、デベは強気ですよね
数年前も今も、建てれば売れる時代ではありません。
いつか売れるのです。
バブル時代を知らない方が多いようですね
今は、都心の一部以外はバブルではありません。
都心の築20年のワンルームが8000万とかしていたのですから…

あわてて不動産売って、その金どうすんの？まさか0.5%にまで利息が上昇した定期預金！あるいは１％の個人向け国債か？すばらしい選択だね。

バブルではなく適正な水準に戻ったということでしょう。さらに緩やかに上がっていく可能性は高いが、数年後をみると値下がりする可能性も結構高い。
マイホームとして考えた場合、今は買い時とも待つ時でもありません。
だって、マイホームだったら多少先高観や先安感があるからといって売ることはできませんものね。そんなこと言い出したら奥さんが怒っちゃいます。家が手狭だ、息子が結婚した、職場が変わった、娘が遠くの大学に入学したとか、一般の人はそういう理由でマイホームを売るものです．
じゃあ、投資として、特にこの板の趣旨に沿ってキャピタルゲインを狙えるかどうかというと、微妙なとこですね。不動産は流動性が最も低く，売買に多額の経費がかかります。プロでも失敗するところを考えると、新築物件を買って値上がりを待って売ってやるというのはかなりリスキーな計画です。
　私は国際分散投資とドルコスト方を実践していますが、相場の上下にかかわらず成績は安定しています。ぼろもうけもない代わりに、大損もない。（とはいっても、今のような上げ相場、円安ではもうかっちいますが）逆に今みたいにダウがどんどん上がると，外国株を高値で買わなきゃいけないなと嫌な気持ちになったり，日本の新興株がどんどん下がると、逆に買いましていけると安心したりと，本当に気持ちに余裕ができます。
　一方，不動産は金額が大きく，それこそ一発勝負ということになりませんか。しかも、通常借金してレバレッジをかけています。自分の資産の半分を日本の不動産に賭けるということになる。
マイホームなら住むという先高観があっても、わたしのような小心者にはできません。

＞４２６
奥さんにあらたに月13万働いてもらってローン補填って。
自給千円だとして、一日8時間拘束（この時点で無理？）
7000円の週４〜５日働いてもらうのか。
かつ扶養控除から外れるから、年間20万くらいは税金増える？
なんかあやうい計算だな。

個人サラリーマンが生きる道は違う。
要はキャッシュで1億も給料の他に儲かってマンション都心
に一軒ももてりゃあ御の字だろ。だから元々給与が低いとお話に
ならないけどそこそこ良ければなんとかなる。
俺の場合は港区にマンションを数年前に6千万台で買って
3500万は頭金であったが全額１．３％弱で借り入れて浮いた
キャッシュの内3000万で株投資。それが約4倍強になって
全額早期返済で6千万弱現金で持ってるな。共稼ぎ
だけどな。あとは、人生余裕な感じまで来た感じ。

結局個人にとって二つのポイントがあったのよ。マンション
買えば超低金利で金返りれて頭金分まるまる投資が出来て
しかもマンションも株も安かったから物件、株の値上がりも取れる。
売るつもりはないがな。今は株もマンションももう上がり目が薄いから
この作戦は通用しないけどな。まーみんな残念だったね。
たいした成功じゃないかもだけど俺はこれでかなり満足。
こおいう数年前の状態って今後50年はないだろうね。

まあ、そんな感じだよね。でも欲って際限ないんで、どうしても次の投資、投資へと目がいってしまい、もうこれで終了って気持ちにはなかなかなれんのだよね。

タイミングに乗ってうまく買えたことはもういいけどさ、どうせ今はもう買い時期ではない
って意味では、揶揄している相手と結論は同じこと言ってない？

４４０さん
で、これからどうなさるの
六千万円はどこに振り向けられるので？

なんか香ばしい人が多いですね。
２ちゃんねるみたいだ。

>>443
おいしい時期は一瞬なんですよねー。理論はいつでもあーだこーだ考えてられるけど
行動はなかなかできませんよね。いまは株も、リアルエステートもおいしいプライス
じゃないから買っても買わなくてもたいしてかわんないでしょ。ホールド（笑）
って状態かな。

あの2002年から2003年の状態を50年に一度の特殊においしい状況と
思わない人が多いから儲かるんだけどね。まー何度もいうけど
今後50年はないだろうね。

>>444
いやいや天狗になんてなってないですよ。（笑）
ただ、なにかサラリーマンとして余裕が出来たというか
一生困らないだろうなとおもうと気分が楽になりました。

>445
含み資産が大きくて実質PBRが1倍割れの株。。。。。。。。
まーみなさん程の人に言うことじゃないですね。

株では高値つかみ、安値パニック売りを繰り返し、反省してインデックス投資しているオレが、日経新聞で中古マンション価格上昇が続いているのを見て慌てて、マンション探し始めているのだから、もう当面の高値圏なんでしょう。経験で分かる

>>449
賃料データは、都心＆周辺中心に都内で対前年比で
上げてるよ。外周県はやや弱いけどね。

故に賃貸じゃない販売価格も、
①都心中心の都内＝＝＝旺盛な取得願望を背景に堅調新価格維持
②外周県(区＆郊外）＝＝賃料データとリンクすべく、人気地＆
再開発物件を除くと、全然手ごろ価格で推移

要は、需給バランス的に、体力あるデベは今年も順調に
戸数供給するのは、一次中心の購入待ち検討者の期待に答えるため。

ただ、購入者の優勝劣敗状況(格差鮮明）は明確化しているので、
マイホーム持ちでも、所有地の格差は如実にでてきている。

４５１ですが
今のオレの心理状態は株で高値つかむときとそっくり

２００４年ぐらい　底との報道（経済誌）
２００５年　　　　マンション市況異変（同）
２００６年　　　　地価狂乱（同）数物件当たるが、高い割に希望の物件ないので見送り
２００７年　　　　今必要なわけじゃないが、相場に置いていかれるんじゃないかとの恐怖感から本格的にマンション探し

　完全に遅れていますね

値下がりって、4月の中古は調整でしょ
今販売中の物件が売り急いでないわけですよ
ここで、デベが値下げするはずがない。
明らかに売り渋りなのですから

私も2002年に買った口ですが、必要なときに買いやすかったから買っただけです。そのときは底だなんてちっとも思いませんでした。知り合いの投資家が動いたのは2004年で、しっかりと潮目を読んで買っていました。結果的に底で買えた人間と、底を確認して買う人間とでは、似て非なるものなのでしょう。

>>455
あるリサーチ調査で１％程度。
452にも概ねの傾向書きましたが、都心３区や目黒周辺の城南区を
除けば、23区外周や近郊県(ハマ、川崎、小杉はやや高いが）は
60〜70万円／㎡前後で、幾らでも物件供給はなされている。

ミレニアム前後以降の都市回帰に伴い、体力ある購入者は
戻ったり、買い増したりした訳です。この中には、従来都心部に
全く縁が無かった購入層も含まれている。

要は、この、縁は無かった購入層(価格面で都心居住を得られた）に、
乗り遅れた残影組みが尾を引いているのでしょう。元々都心部に
親の時代から縁が無かった世帯(親子共）の、ほんの一部は実現できたものの、
実現できなかった俺たち（同種検討者）だって都心近辺に拘り検討、
できたら購入したいと・・・。新価格なんてと・・・。

これが、この掲示板（個別スレではなく）全体に及んでいる、
高すぎる合唱（連呼）に結びついているのでしょう。
高い視点では、少子高齢化はあるものの、都心部人口は
当面、減少に転じません。直近では出生率も改善し、地方若年層の
東京流入は将来も当たり前に続くでしょう。

勤労所得は全面的一律に上がる時代ではないです。業績優劣が所得者の
衣食住や高額耐久消費財の購買力に格差をもたらしています。
上場企業数は膨大になり、従来、在来高官や一部リッチ層限定の
都心高額賃貸も、外資供給も参加し物件数は増加し、その高額家賃入居者も
管理職層居宅、転勤借り上げ社宅、ディンクス、商的外国人の居所として
グローバル化背景も含め浸透拡大してきています。

455さんが、都心部に拘るのであれば、取得、賃貸ともに、それなりの
コスト（支出or固定資産）は必要だということです。
特段、強い拘りがなく、住居コストを膨らませられない事情があるなら、
それに見合っただけ、都心から離れる地域を選ぶということになります。

経済循環的な手ごろ価格を求める(来た時に都心買いたい）のであれば、
20年以降(2020〜2030）まで、保証無しでただ待つということになる
可能性が高いでしょう。ただ、誰しも加齢は一律に進みますので、
楽しめる時期に、ほぼ満足できる”快適住居”（生活）の大きな部分は
機会逸失になります。

No.460さんの語っている意味がわからないのですが、
だれか解説してくれませんか

今後もマンション価格が上がるなんて思い込んでる人、
ここのスレの数人だけでしょ。
勝手に投資してなさい。

なるほど、そういうことですか。

今が新築マンション(中古も）とかの価格のピークなんでしょうか？
今後5年　10年　20年後　長い目でみればまた上昇するんでしょうかね？

４５９さん
日本の財政の状況はご存知ですか
私はマンション価格とか、地価上昇とかこの板の話はせいぜい２０１０年ぐらいまでのことだと思っていたのに２０２０−３０年まで高値を続けるわけですか
そのころの日本の労働力人口とか、財政赤字額とか、考えると恐ろしくはないのかな。今後、経常収支すら赤字となる予測もあるのに。
それとも、景気循環なんか無視して景気拡大が今後も続き，国民負担増なしに２０１２年には公約どおりプライマリーバランス達成して、赤字額が減っていくのかな。国民の貯蓄率も急回復したりして。
第一、今強気派の評論家も金利上昇が本格化する２００８年まではとか、首都圏の人口が減る２０１５年まではとか、条件をつけて強気の見通しを立てていますよ
いまから１０年、２０年先を見通す眼力には敬服いたします
私なんか今年後半の市況のこともわからないのに

まこのまま上がり続けることは無いのは確実だが、一律に下げることも無いだろう。今後さらにモザイク状に上げ下げするんじゃない。物件ごとに部屋ごとにね。>>459はいい事いった金の損得も大事だが「機会逸失」は重大だ、寿命があるからな。みんな良く吟味して投資するなり、住むなり、待つなりしてくだされ。

世界中のいくつかの都市に行ったが、東京ほど安全で便利、
家が広ければ住み心地いい都市はあまりないと思う。

自分が日本人だからかと思ったが他の国の人からも結構
賛同されるよ。

しかし新築マンションって地域内で選択出来ないくらい
数減ってるような気がする。

タワーなんかは今契約しても完成は２年後とかだし。

下がるの待ってたらローン組めない歳になってたりして。

>>460
まっ　ハッキリ言って勉強不足ですな。
日本の人口が減っていくと思ってる時点で、すでに間違っている！
２０年後に人口が減っている事もなければ、２００３年頃の地価を今後下回る事もない。
逆に２０年後に地価はミニバブルになって、今より数段高い値位置に
なってるはずです。

どんな勉強をしたんだろう？

ま、私も都心に住みたければ賃貸にしますよ。
会社から補助出るし。でも、基本的には都心には住みたくない。
駐車場高いし，趣味のバイク止める場所ないし，趣味の犬との散歩する場所少ないし、第一賃料高い。
郊外でもターミナル駅周辺なら十分便利だし、私の住んでるところなんて東京に近いし、家賃そこそこだし、環境もいいし最高です。
なんで、みんな都心、都心て言うのかな。

>473さん

物価上昇やインフレの記憶が薄れている今、
そのような考え方をする人がいてもしょうが
ないですね。
１８年前くらいまで当たり前だった現実です。
世界中では今でも当たり前です。

数年前までバランスシートの縮小、借金返済が
美徳とされていた時代があったわけですから。

現状の不動産がバブルと言う方はみなさん、今の
貨幣価値が未来永劫維持されることが前提で話さ
れているわけです、つまり考えている基準が大き
く違う。

だからこそ、チャンスだと思いますよ。

だって、みんなが上がると考えたときがバブルなんですから。

最近の常識は数年単位で変わります。
一体だれがこの売り手市場の雇用環境を想像できたのでしょうか？

そうそう、港区に住むと大変だよ。
子供はたいてい小学校・幼稚園から有名私立。
毎日こぎれいなかっこうをして送り迎えする妻。
幼稚園から電車通学する子供たち。
物件買うだけじゃ駄目だからさ〜。

>476

ワカリ難くてすいません。
ずばり、今より価格の絶対値が下がることはデノミを
の除いて未来永劫無いということです。

ただ、デフレに戻ることはないとすれば（不動産↑派
の主張）インフレかスタグフレーションしかないわけです。
スタグフレーションは無いことを祈ります。

不動産はリーマン年収の１０倍程度がいいところでしょう。
よってインフレで年収も上がっていくと言うことです。
残念ながら不動産の方が足は速いですが・・・。

将来的にみなさんが変えなくなるのではなく、今買った方は
すごい安かったよね、ということだけですよ。
特に固定金利の長期ローンで買った方は最高です。

ただ、私は都心＊＊＊＊ではないので４７７さんの意見には
同意です。

港区にも都営住宅、ちょっと話題になった区営住宅（被害者の方には申し訳ないが）
あります。
区立小・中学校が足らないとかいって、プレハブ校舎ではないですか。
港区でも南青山あたりの奥まったところは、静かでいいですよ。
社宅だから、３ＬＤＫ７０㎡家賃５万駐車場付きです。
むしろ、近くに激安スーパーがないのが困ります。
紀伊国屋で毎日買い物したら、金なくなるよ。

港南地区は・・・・余り住みたくないですね。
港区にも格差はあります。

でも、私立に通っている率は高いね。港区、都心区というか、ある程度高級感のあるマンション
で考えると。

>475さん
よくわかります。
一般的にデフレ慣れをしているために、インフレについて余りに無防備状態ですよね。
「金利が上がれば、不動産は下がる」と本気で思っている人が多い現実にも驚きです。
金利が上がる＝貨幣価値が下がる＝不動産価値が上がる
すなわち、動産の価値が怪しくなれば、不動産をもって、価値変動に備えるという
危機管理の意味がわからない人が増えているのですね。
今のデフレは、中国製品の氾濫に支えられている部分がありますが、中国物価の上昇が
日本の物価を不安定にする日も近いと考えています。政府も年金問題等々を片付ける
ためにはインフレについてはウエルカムの部分がありますし。
国民の固定低利借入れ金額が少なくなった時点で、インフレの可能性があるとみて、
現在不動産に投資しています。

ｓ

>481
世田谷なら空気がキレイってわけではありません。
環七環八246など排気ガスはいくらでも…

全人口→減少
不動産価額→減少
わかりやすい。しかし、これは不動産以外のいろいろな財にも言えることではないの？
実質所得ベースでみれば、意味ない分析ではないの？

４８４は久しぶりに読み応えのあるカキコでした。
しかしさっきも書いたように、移民政策は間違いなくとるでしょうね。
なぜ先進国の多くが移民政策をとっているか、不動産価格が毎年毎年　上がってるか
そこを理解すれば未来が見えてきます。
現在の欧米の姿が、２０年後の日本の姿です。

質を全く考えてないよね。
需給バランスって質と価格のギャップも考えてみなくちゃ

４７６さん
あなたの言っていることって、まるっきり土地神話健在の時代の発想ですね。
米国はいま不動産不況でしょ。ですねー、反論できませんよね。
豪州は最近は盛り返してきているけど２０００年初めぐらいやはり不動産がスタグしました。
双方ともそれまでに価格が倍ぐらいになったからですけど豪州なんて１６年連続成長で所得も倍になっているからね、そこですらスタグするのに、人口へって高齢化して労働人口へって財政赤字先進国で最悪で、貯蓄率急減して潜在成長率２パーセント台で、通貨独歩安で移民受け入れない日本だけ別なのかな。
そういう人がいっぱいいて、今歴史的超低金利で支えられている日本の不動産市況を日本の実力と勘違いして、今後も続くなんて考えている。デベなんか本当にそう思って、高値で売り出して完成在庫が出ても，地価が後からついてくるから大丈夫なんていっている。
本当に繰り返します。私はバブル期も不動産の売買の経験があるけど、あなたの言っていることは本当にバブル期とまったく同じです。何の根拠もなくリーマンの１０倍の価値だの絶対下がらないだの言っている。
先進国では不動産は株と同じで景気や金利の如何で上がったり下がったりは当たり前ですよ。
契約済みだから、なけなしの金で買ったからそう思いたくなるのは当然ですけど、現実はそんなに甘くはないよ

４８９さん
ロンドンには「町をイギリス人が歩いているのを見つけるのは難しい」というジョークがあります
それだけ旧植民地からの移民が多いわけです
それと、英国の証券会社や金融機関がビックバン後、どんどん外資に買収されました。ついでい言えば、国産の自動車、オートバイメーカーもなくなりました。
ここまで徹底的に門戸を開き，ロンドンを国際金融のハブにしてきたわけです。
日本はこんなこと絶対できない。今の入管政策が変わるのは１０年かかるだろうし、企業も買収防衛策で頭がいっぱいでしょう。一言で言って日本のエリートはコンサーバティブで、守旧派で、自分の保身ばかり考えています。ロンドンのアパートはアラブやロシアの金持ちがいっぱい買っていて，実際たくさん住んでいる。ロシア人なんか欧州で一番たくさん住んでいるんですよ。
じゃあ、中国人やシンガポールの金持ちが東京の不動産は買わないでしょう。アジアで買うんなら香港，シンガポール，上海、将来性見越せばハノイ，バンコクといったところです。ちょうど、中東やロシアの金持ちがベルリンを買わないのと一緒です。
２０年後にロンドンみたいになるろいうのは希望的観測ですよね

＞中国人やシンガポールの金持ちが東京の不動産は買わないでしょう。

ここ読んで笑いました。事実をご存じない。華僑資本のみならず豪州のファンドも動いているよ。

地球規模で見た東京の可能性を織り込めばいいんですね。でも織り込めますかね？所詮英語も通じない田舎ですからね。

４３８です
買っているでしょう
私も日経の報道見て知っていますよ
でもそれはファンドがオフィスを中心に収益物件として飼っているのであって、実際に住むためではないでしょう。
あとロンドンの高級住宅地には本当にロシア人居住区とか、アラブ系の街区とかありますよ。彼らはそこで住んで商売して投資をしているわけ。
世界のファンドが各国でＲＥＩＴを組むのは当たり前で、それをもって日本の不動産市況も国際化している（多少はしているでしょうけど，ロンドンと比べるとまったくしていない）というのは無理があるでしょ
報道の上っ面だけ見て判断せず、実際に現地見て判断してください

不動産の価格は、そもそも「相場」性のある商品だと捉えたほうがよいと思います。つまり、当たり前ですが、需要と供給で価格が決まる商品ということです。

当然人口は大きなファクターになるとは思います。しかし、それだけで単純化するのは大きな過ちです。

たとえば、イギリスの不動産価格はこの１０年間ほどで２〜３倍になりました。その間、人口が同じように伸びましたか？

人口と需要が同じでも、資材価格が３０％上がれば、供給側としては価格を上げざるを得ません。人口だけで決まるのであれば、この数年間の不動産相場上昇だって、説明がつきません。

要は、株価と同じで、振り返ればトレンドはあるけれど、将来的に価格が上がるか下がるかは誰にも分からないはずなのです。

移民政策もいつになったらはじめるんだか。
もう何年も前からいわれているのに、はじまる気配はまったくなし。
移民の人たちの生活が安定して、ある程度の税金が払えるようになるまで何年もかかるのにね。
おまけに、介護とか日本人が嫌がる仕事だけを低賃金で外国の人に押しつけようとしているし。

ロンドン、ニューヨークとまで行かなくとも、地球規模の市場の中で都市に人と金が集まる傾向は、とめようがない。東京もその中にはいるのではないかな？

新築マンションの価格が上がっている理由
①団塊世代Jr.が30歳代になり、家庭を持ち始めたための需要増
　（昭和49年生まれが最も多い。今年で33歳。）
②バブル以降の値下がり待ち世代（40歳代、50歳代）が底値を確認して購入開始。
③定年間近で退職金が見込める団塊世代が郊外一戸建てから都心への買い替え。

①のうち長男は親と住めば良い。
③はそのまま郊外で暮らせば良い。
結局、２０年前のバブルと同様、団塊世代が原因であることがよく分かる。

ちなみに10月からREITも法律上金融商品になるから今まで見たいなドンブリ投資はできなくなるよ。