23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その38）

千葉ニュータウン中央なら坪90万だよ。下がるところはとことん下がってる。君の言い分は、一部で実現してる。

買え買えは不都合なカキコミはとことんスット＊＊通すよ。

なぜ千葉ニュータウン中央は、坪90万で、田園都市線青葉台は250万で赤坂は、450万なのか。
土地価格の差。地価はデベが決めた訳じゃない。
総人口が減っても東京の人口はさほど減らない。
田舎で食えない人が都会に集まる。

買えなんて誰がいってる？もう手遅れだとは思うが。

2004年の物件が買えなかった時点で、諦めたほうがいい。

>>235　＝260さん

コメント、ありがとうございます！私は235です。おっしゃることは非常によく分かるので、私も一応、悩んでいるのです。。

逆に言うと、一度しかない人生なので。逆にマンションとローンに縛られたくない、とも考えられます。私は不動産の所有自体が一つの大きなリスクテイクだと考えているので、それなりの値下がりの可能性でも天秤にかけて躊躇してしまうのです。30代に新築の豪華なマンションで過ごす代わりに、60代になって築30年のマンションの修繕やら住人の高齢化やらで苦労するというのも気が進みません。

もしかしたら、私の場合は世帯年収が数年前の最大値2700万円から現在1700万円程度に下がっており、おまけに留学の際にバブル感覚で貯金を使い込んで残額が非常に目減りしているので、発想が守りに入っているのかもしれません。ただ、自分の年収2000万円のころでも坪370万円のマンションを買うという発想は全くなかったので、そもそものリスク受容度に違いがあるのかもしれませんね。

ところで中央三井ってそんなに金利安いのですか？

ポジ派とネガ派が全く噛み合わない状況になってきましたね。

>>306
260です。30代で豪華なマンションに住める人が30年後の死ぬまでカウントダウンに入ったときの、
心配までしてもしょうがないです。30年後に修繕費に苦労するくらい困窮していたらなら、
マンション買わなくても結果は同じでしょう。大手デベロッパーから分譲マンション購入したら、
三井住友は借り入れがある程度高額であれば、優遇は最後まで1.6％です。短プラ連動の変動は、
3月から2.475％になっているので、0.875％で借りられます。
仮に6500万借りると、最初のうち金利はは概算で年57万円ですが、ローン減税50万受け取れるので、
金利は実質0.1％です。
墓場までお金は持っていけませんけど、借金もついてきません。リスク避けたいなら、年収2000万で
住宅ローンを0.875で思いっきり借りて、余剰資金を元本保証で0.875以上で運用すればよいのです。

２６０さんのような人は少なくはなかったろう。私も都心完成物件をこの３月に購入した。
私の場合は、自分から値引きを要求したというよりは、向こうからどんどんいい条件を出してくれたけどね。
担当者は「申込者はいるけどローンが通らない」ってこぼしてたよ。

まあ自分で永住するつもりなんで、満足だね。仕様を考えるとお買い得だったんじゃないかな。

>>309
ほんと、面白いくらい。初めて行って、安くしろとは一言も言っていないのに、年収と
頭金があることがわかると、向こうからほいほい値下げしてきた。
二回目の訪問なかったら、逃したと思うからだと思うけど、「今はこの状況なので、
出来るだけご希望に添えるようにする用意はあります」くらいのことは、みんな言って
きた。結局14％引きで手を打ったけど、早まったかな？

>>308
余剰資金を元本保証で0.875以上で運用ですか。
余剰資金って、幾らを想定してるのかな？そしてどの金融機関を想定？
例えば１０００万円を年1.2％のＡ銀行定期で運用しても、利子は９万６千円ですよ。
0.875を引いて旨味があると言えますか？

更に１０００万円を超えて元本保証されたいなら、1.2％で別な金融機関を探さなくてはいけません。
Ｓ銀行やＯ銀行の1.1％では意味がない。

不動産の所有も外貨の所有も株式の所有も現金を自宅に溜め込むのも現金を金利ほぼゼロで銀行に預けとくのも実はみんなリスクがあるんです。
ポイントは今後、多くの人がどの方向へ動きそうなのかと一歩先に動けるかで、逆に二歩遅れると地獄を見るということだけなんですよ。
例えていえば、このスレで先行して渋谷区のマンション買った人の話しを見て、１年間、まわりの人がみんな動くまで待って、値上がりしはじめた足立区へ行くようなこと。
残念ながら、今、この段階で一生懸命ネガスレ書いてる方はその分類かと。

>>311
旨味がないと思うなら別の運用をすればいいだけでしょ

>>314
高額物件が伸びるとは思えないけど、中古価格が新築時より高値で
取引されている間は、２００４年底値を割る気配もないでしょう。

所得の市場調査というのは、家計調査とかみないとつかみ
にくいｋが、住宅情報誌でも世帯年収別の購入者調査を
している。今週号に掲載されていて面白いです。
それによると１２００万以上の世帯年収は全体の８％。
そのうち３割が６０００万以上を購入。約６割が４０代以上。

思考実験です。

仮に年収が１２００万以上あって
６０００万～の物件を希望している場合
①自己資金ゼロ
②自己資金１０００万
③自己資金３０００万
④自己資金５０００万
のケースを考えると
①は、フルローンで６０００万の物件を買う
ことは考えにくい。
とりあえず、自己資金を増やすだろう。
②はやはり今買わず、１０００万を運用するはず。
③は、３０００万のローン組めば余裕で返済可能だが
　教育費や老後資金などのキャッシュを手元に残したい
　と考えるはず。
④ではじめて、４割運用にまわし、６割マンション資金に
　するという選択肢がでてくる。
ちなみに、アンケートでの自己資金の平均値は
１７００万円。

今はストックが減っているから高額物件は売りにくい
のでしょうね。株価が１００００円台回復して上向けば
（２年後かもしれませんが）変わるかもしれません。

いずれにしろ、２．５％の市場ですからきわめてニッチですよ。
それをみて、マスボリュームの市場を判断してもはじまりません。

>314
西麻布４丁目であれば、一昨年のピーク時であれば、坪1200万ぐらいついていて、昨秋から今春までの底値時は400万ぐらいまで買い叩かれていたと思います。

ですので1000万はおおげさだと考えますが、600万以上で入札されれば、完全に底打ちして上昇基調に転じたといえるでしょうし、500万前後であれば、まだ底値圏で下げ止まったレベルの表現になるんじゃないでしょうか。

400万以下なら、ネガ派のみなさんのおしゃるとおり、下げ続けていて、銀行も不良債権の嵐にみまわれ、来月には大恐慌突入の”祭り”といったとこじゃないですか。

>>314
土地560万円／坪
入札価格17億6千万

販売戸数37戸
戸当たり1億2000万
平均30坪

というのが妥当かと
斜線制限次第ですけどね。

>>297さんに明答できる買え買えはいなかった。

運用、運用、って抽象的に書かずに運用の具体的中身を書いてください。

どうやって、ローリスクでミドルかハイリターンを手にするのか。

年収２０００万超えたら、減税の恩恵無し。
２０００万超える収入で、住宅購入しないメリットは
①損金計上できる
②将来にわたって保障しがたい給与体系のリスク回避
かな・・・
自営業で持ち家が無いと、やはり社会的信用がない。

３０代で２０００万稼ぐ能力があるなら、ちまちま運用などに期待せず本業に投資すべきだろうな。

>>319
どこにも低リスクハイリターンだなんて書いてないでしょ。
失敗しなきゃ、投資なんて学べないよ。失敗して立ち直れる額
かどうか大切なんじゃないの？
投資ノウハウや節税ノウハウは普通は無料で手にはいらない
ものだよ。仮に教えても、できない奴には無意味だし。ケチつけ
られるのは目に見えているから教えない。

>>318
少子高齢化は進むけど、東京の人口増加は加速度的。加えて外資系企業が相次いでアジアの拠点を東京に
持ってきている。東京一極集中は加速し、子育て費用の要らないDINKSが増加する。子供がいないので、
子育てや通学を考える必要も無く、都心のニーズは益々高まる。
一方、都心のマンション用地はあまり残っていないので、都心に近づけば近づくほど、中古を含めても
供給が少なくなる。格差が拡大する今後、東京都心とそれ以外の経済について、同列に論じても駄目と
いったはず。

>>319
別に、ローリスクローリターンでも、返せとも言われていないお金を銀行に繰り上げ返済しちゃうより
いいということを言っているんじゃないの？毎年の収入もあるんだし、十分キャッシュフローは回るで
しょ。金利が１％切っているなら、貯蓄で繰上げ返済せずに、手元に置いたまま定期で運用しても、
ローン金利負担は相殺されて実質的にコストはなくなる。それを商品にしたのが東京スター銀行。

>>318
＞ウルトラＣ・・・死語？・・・はさておいて。

＞人口減少
23区の人口推計では、23区は2030年まで800万人程度は維持だと言われてます。
これってバブル崩壊後の1995年と同数。７％程度の減。
それも多くは足立区、葛飾区、江戸川区。
だから、葛飾も、足立もどんどん価格下がってますよ。

各区の人口推計値はこの資料に出てます。ちょっと前の資料ですが
http://statwb.tokyo-23city.or.jp/seidochousakai/chousa-s/C1.pdf

＞経済縮小
我が国全体の経済をみるか、東京の「地域経済」を見るかです。
将来も経済縮小なら、全員均等に貧しくなるのでなく底辺が広がると
見る方が正しいのでは？
経済の楽観、悲観はご自由にお選びいただいて結構です。

＞どんなウルトラCでマンション価格が上がるというのだろうか？

地価が上がる要因は個人の住宅需要だけではないです。
詳しくは経済学の本でも読んだらどうでしょう。実際に2006年以降は
個人の住宅需要が地価を上げたのですか？

＞どんなウルトラCでマンション価格が上がるというのだろうか？

地価が上がる要因は個人の住宅需要だけではないです。
詳しくは経済学の本でも読んだらどうでしょう。実際に2006年以降は
個人の住宅需要が地価を上げたのですか？

↑
業界の作為的な煽りで上げただけでしたね。

>>319
貴方には郵便貯金をお奨めします。

>>324
90年バブルがなぜ起きて、なぜとまったのか。
いちどしっかり勉強してみる必要がありますね。
http://www.kanteishi.net/kantei/paper/001bubble.pdf
野口さんや西村さんの本が参考になりますよ。
業界が煽れば上がり、業界が逝けば下がるほど単純じゃないです。
少なくとも、金融の世界でお金の蛇口を握っているわけだし。
株高も大いに影響したと思います。
3500万円の生前贈与の特例の普及や事業用資産買換え特例の
適用期限が2006年売却2007年購入までだったことなど、あらゆる
要因が重なっています。
http://www.nikko.co.jp/corporate/news_liner/pdf/news_liner093.pdf

2005年～2007年の上昇の背景には、外資ファンドや国内不動産
ファンドの都心の土地の高値買いがあったというのも「通説」だけど
実際、それで世田谷の住宅地が上がったわけではないです。
デべ各社が競って用地取得に走ったのが原因でしょう。
資金力のあるところが高値で土地を落札。
それを煽りだの愚かだというのは自由だが、上がった地価「相場」
がどうなれば下がるかの方が重要なんじゃないですか？

実際、周辺にいくらでも供給のある足立区など上がってもすぐもどった。
家賃との収益還元価格で考えても高すぎたんです。
一方、世田谷、目黒、文京などの駅近の500坪以上の土地は希少性は
変わらないと思いますが。

楽観or悲観はご自由に、だとさ。笑


きっぱり上がるって言ってたわりに、自分じゃ言い切れないのか？爆笑

>>314
公共用地は2002年までに売却促進が図られ
http://www.kantei.go.jp/jp/singi/kokuyuzaisan/index.html
それらがいっきに放出されてマンション供給過剰になって
2004年底値を創出したのではないでしょうか。
今、300坪などというケチな土地を不景気のさなかに小出しに
だされてどうやって土地価格が下がるのでしょう？

むしろ政府は高く売りたいからこそ小出しにするのではないで
しょうかね。

>>327
また誰かと勘違いしてますね。

運用運用って、まだ懲りて無いのか？
ここにいる三流の半可通が、たいした運用なんてできるわけないし。

万にひとつ、マグレで儲かってたとしたら、念仏みたいにマンション下がれ下がれ
とか言う必要ないし。

笑わせてくれる。

笑ってください。笑う角には福きたるってねｗ

プチバブル期と比べれば、一等地といわれるような場所でも、かなり地下下がってるよね。
マンションに関しても、新築供給ない場所でも、中古物件はかなり下がった。

バブル期高騰した分は、場所に関わらず、
いずれにしても下がらざるをえないんじゃないですかね。

>>327
上がる、下がるなんて期間を決めないで言っていても意味が
ないんだよ。巷には威勢のいい暴落本が出ていて3年以内に
半値になる・・・なんてのがある。
だいたい、ここの暴落派は「2005年3月暴落説」の残党なんだから
いい加減期限を決めずに下落説を唱えるなら簡単なんだってば。

どうせなら、あと30年は年率３％で下落し続ける・・・くらい言ってみろ。

多くの人はあと15年以内には必ずインフレになると思っているんじゃ
ないのかなー。

売れない奴、買っちまった奴よりは、買えなかった買わなかったほうが、精神衛生は良好なようだ。

買った時期、価格によるよ。

そう思いたいんだね。。。

貧しい者は、幸いなれ。心の平和は汝のものなり。

それこそインフレ期待のほうが、ず～っと前から念仏唱えつづけてると思いますが。
インフレになっちゃうから、金利上がっちゃうから早くマンション買いましょう！
っていいつづけて、
結果銀行預金のほうがハイパフォーマンスという結果。
待ったおかげで、検討可能物件が城東や湾岸から、
まともな区まで広がった方も多い事でしょう。

国債の利率のことがあるから、インフレにはできないと思いますよ。

昔は右肩上がりで給料上がるという、前提でローン組まされてたね＾＾

住宅ローンだけ４％に上がりどうしましょ・・・

少子化世代は、最後は実家があるからいいよね。

て、事は新築マンションは要らないという事？

どこまで下げるかという以前にプチバブルで上がった物件ってほんの一部だけじゃないですか？2006年・2007年売り出した物件の割高感が2008年後半から解消されただけでこの時期は都心の用地不足もあって分譲は非常に少なかったと記憶しています（豊洲・郊外は除く）。その時期以外の購入者で最近下がったなあという実感はあまりないのでは？
またマンション購入のボリュームゾーンである20代後半から30代の人たちの背伸びしない地味な生き方（地に足がついているとも言えますが・・）をみると、お金がじゃぶじゃぶ回ったとしても今後都心といえど大きく反転することは考えにくいと思いますが。

２００２年レベル以下に下がらないと売れませんよ＾＾

で、スレ主の年収はいくらなんだ？

スレ主は年収や職業をきかれて逃亡中です。

職業は、元ノンリコレンダーとか言っていた。
意味がわからなかったけどおそらくは、リコールされた車を集めて
レンタカーでもやっていたに違いない。

それで、昔の同僚に聞いた、ちょっと遅れ気味の情報を関西から書きこんでいるわけですか。

関西で土壌汚染発覚して以来の三菱地所シンパなんだそうです。

給料が下がるのと同じように、修繕積み立て・管理費も下がって行くのでしょうか？

ここの「下がる論者」「購入者揶揄専門」の皆さんは、アパマン
仲介業者さんなんですか？
マンション買うな・・・で、賃貸の客が減るのを防ぎ
下がってる下がってるで、査定価格を低くして早く売却仲介物件の売却決めたい。
そんなところですかね。

そろそろ株価も１００００円超えてくる感じだね。

早く景気が良くなってマンションが売れるようになるといいですね。

>>351
自分が業者だとそんな妄想が浮かぶのか？

今はスーパーにしても、洋服屋にしても値下げ合戦だからね
一時スタンドでも、安売り合戦で持ちこたえられない所は潰れたし
不動産も同じように、今までと同じ様に考えてたら生き残れないなｗ
　老舗百貨店も潰れてるし、不動産も値下げ合戦で生き残りだろな

>>353
がはは。図星なんだｗごまかしてもわかるぞ。

修繕積み立て費と管理費も年間にしたら相当な出費でしょ

①買った物件の資産価値が下がったショック
②買わないでいて物件価格もローン金利も上昇して、買えた物件が一生買えなくなったショック

①は前にも出ているが、ローンは低金利なので賃貸に住みつづけた場合と払うコストは大差ない。
ある程度、頭金入れて余裕資産も残せれば、債務超過に陥る心配もない。
自分的には②のほうがショックは大きいと思う。

買え買え必死だなぁ。(笑)

無理にローン組まされて、数年で払えなくなり競売で自宅取られて
あげくのはて、ローン払いながら安アパート住まいなら辞めたほうがいいんじゃないかい？

>>356
①買った場合のコスト＝ローン金利＋管理費＋修繕費（±物件の資産価値変動）
②買わない場合のコスト＝賃借料

自分の場合、向こう２０年で比較したところ物件価値が２割下がっても、
②のほうがコストが大きかった。物件価値が３割下がると、①のほうが
コストが大きかった。何となくではなくて、ちゃんと計算しようね。

ちなみに、価値は流動性、換金性も加味しなきゃダメ。都心の人気物件や駅近
物件でないと、計算は成り立たない。

年収が大幅に減る事も頭に入れましょう＾＾

>>359
ギリギリのローン組んだらそうなるリスクが高くなるよね。借入額－残る貯蓄額＝正味借入金で計算しないと。
自分は、返済負担率は１６％で、ローン組んだ直後に収入ゼロでも、５年間はローン返済が続けられる。

買わない場合のコスト＝自宅なので０
買い替え希望です＾＾

あのね、２３区の城東以外に住もうというなら
自己資金が最低でも２０００万、ローンの月払いは１０万円くらいにして
固定資産税、管理費・修繕積立金あわせて月額５万円くらいのところに住めば
いいんだよ。
駐車場代だってかかるし
本当は４割ローン６割キャッシュってのがいいとおもうけどね。
買い替えでもないとむりだけど。
問題は、賃貸の大家に住居費貢ぐか、銀行に貢ぐかだけ。
銀行の方が利子安いから貢いでも知れてる。
もちろん値下がりするようなら、だらだら持ってないで損切りする。
そのためにも、自己資金は多めに。
どうせ２０年以内には住み替え。その時点で自己資金分残って
いたら、デフレなら上出来。

わざわざ割高物件買う必要もないしね

どうせ安売り合戦が始まるでしょうｗ

新築バリバリのカッコいいマンションに住み、借金と将来の不安を抱えてネット掲示板から離れられないパパ。


片や…


地味で慎ましいが、万一に備えて貯蓄が多いパパ。


子供はどちらを尊敬するかな？

いつも暇そうで時代に取り残された
不動〇屋が嫌だってさｗ

ローンもあるが流動資産も多いパパがいいな。

>>367
どちらも尊敬しない。新築バリバリのカッコいいマンションに住み、信用格付けＡＡＡの企業の優秀な幹部で
年収が2000万を超えていて、２割・３割の自宅の資産価値下落など折り込み済みで、不況など何処吹く風の
余裕たっぷりのパパなら尊敬。

買わない場合のコスト＝０
で、値下げ合戦はいつから？

下がる派の選択肢は貯蓄な訳？そりゃ賛成。せっせと子供の学資と
住宅資金貯めてくださいな。
フルローンでマンション買っておまけに学資ローンと奨学金じゃ
哀れすぎる。

いい加減時代の変化に気が付けよ・・
だから底辺の不動〇屋なんだろ？
〇友みたいにＫＹ（カカクヤスク）戦略とかしてみれば？
そーすれば多少売れるんじゃねーの　笑

４０代半ばでローンを完済し５０代には新しいマンションへ住み替え。
定年後もローンは残るが、退職金は温存し、退職後は４０代で買った賃貸
物件の家賃で補てんというのが理想だが。
問題は酒好きの自分がいくつまで長生きするかだなｗ

>>371
さすがに、完成前物件は無いけど、もうとっくに始まってるよ。私が、２月に都内完成済みマンションを
回ったときに、各デベ必ず出たトーク。まるでマニュアルトークのようだった。

「この経済状況で、買っていただける方もなかなか現れないので○○様のような方に、是非ご検討
いただきたいです。私どもとしても、ご期待、ご予算に沿えるように努力させていただきますので。。。」

ただし、「買える人」であることが必要だけどね。

>>373
その無意味な伏字とー長音なんとかならんか？

わざわざ割高な時期に買うかな？　笑
　ジックリ条件の良い物件探そう・・・・

>ただし、「買える人」であることが必要だけどね。

そう。ここ重要。試験に出ます。線を引いときましょう。

ゴメン！「底辺」が気に障ったかな　笑

>>373
キミ、ひょっとしてスレ主の年収知ってたりしないか？

>>375
俺はこういわれたな。

「もうこの物件も残り少なくなってきているので、我々としても販売費用を考えても、できるだけ早く
完売したいんです。上からもそう言われてるので、8500万円でお考えいただけませんでしょうか？」

「そうですね・・・・」

「奥様は、キッチン周りのオプションのご希望はありますか？ご希望でしたら、キッチン周りに全ての
オプションを付けます。諸費用も印紙代以外はサービスいたします。」

9200万円の物件を見に行った、訪問２回目で、安くしろと言っていないのに、こんな感じだよ。

>>381

それ、どこどこ？

>>382
安くしないと売れない、造船所の跡地のタワマン。埋め立て地でも、仕様、間取り、眺望がめちゃくちゃに
良ければ考えたけど、２回目に内見した段階で、話を聞く前に候補から完全に消えていたんだけどね。
やっぱり、安いのはそれなりだね。資産性も無いし。

広さは？

うろ覚えだけど、たしか９２㎡くらいだったんじゃないかな？

>>375 は、港区の財閥系の話です。

このスレにおける株の売買や不動産転売は、中高生のセ○クスに似ている。
何故ならば。。。

* みんな、そればっかり考えている
* みんな、その話ばかりしている
* みんな、他の人もやっていると考えている
* 実際にやっている奴はあまりいない
* やっている少数の人々は:
o 下手
o 次はもうちょっと上手になってるだろう
o 安全にやってるわけじゃない
* 成功体験を言いふらしてるけど、実際にやったことがある奴は少ない

388はチラシの裏にでも書いとけば
ってレベル。

まぁ、よく表してると思うよ。
実際そうだろうし。うまい。

>>388
マルチ　やめろ

買え買え蝿
落ち着きない
ﾌﾞｰﾝ

スレ主、ほんとにどうしちゃったの？

その３８にもなって
スレ主どうこうもないもんだが

年収や職業をきかれたスレ主は顔真っ赤にして卒倒中です。

しばらくお待ちください。

>>393
自分とは年収レヴェルの違う人が多数登場して、自己嫌悪に陥り戦闘意欲をなくした。

>>393
口では下がる下がる言ってても、マーケットの急激な回復で、都心物件を安く売ってくれる者など誰も
いない事に気づいて失踪した。

関西だから、新型ウィルスに感染した疑いもあるな。

暇だから、ググッたら千里のタワマンに昨年１１月ごろ出没していたようだが

やはり関西人なのかね。おそらくは不動産株の空売りをしていたんだと思う。
追証が払えなくなってトンずらかな。

嘘つくな
回復どころか、昨日もらったボーナスにみんな落胆してるぞ。

デタラメ書くなよ詐欺師！

ＧＭ破綻に賭けてたからね。なにしろ。
来週日経平均がまた上昇したら
お線香の一本でもあげてやりましょうね。