シティタワー池袋ウエストゲートってどうですか？

三井のパークタワー池袋が３１階建てで２０４戸、
ここは３４階建てで１７３戸。
かなり細いタワーになりそうですね。

池袋といっても微妙な立地なので価格がどのくらいになるのか気になります。

どういう計算で「池袋駅　徒歩11分」なんだよ！
普通に歩いて20分はかかるぞ！！

>>03
副都心線の新しい出口が二叉交番の先にできましたからねぇ。
そこから不動産屋の足（１分＝８０ｍ）で裏道を通れば１１分なのでしょう。

山手線を降りてから地下鉄の出口まで軽く１０分はかかりますが。

池袋といえども、豊島区のはずれ！練馬区と板橋区と隣接。要町という地元の人しか聞いた事がない駅名。このご時世では坪２５０万以下でないと全く売れないのでは？

住所は要町ですらないw

以前　住宅展示場だったところですね。

要町はなかなか便利ですよ。

高松郵便局というバス停が近くにあるので池袋西口に行くならバスもありですね

池袋まで７，８分かな。

徒歩でJP山手線に乗ろうと思うと２０分は歩くだろうね。やっぱり


どんな間取りになるのか気になります。

あの山手通りを駅まで歩くなんてとても考えられないけど、もしかして地中化工事で変わったのかなぁ？
でもあれって要町からだったよね確か、だから昔のままか。。。
山手通りだけは勘弁だな

現地案内図の地図の副都心線が間違ってる。
至渋谷と書かれているのは丸ノ内線。
副都心線は丸ノ内線に乗り入れてはいないぞ。

>>11
池袋駅の部分で副都心線と丸の内線をつなげちゃってますね。
この部分は二層構造だからデザイナーが間違えたのでしょう。

すみふの担当者もチェックしないというか知らないんでしょうね。

ＨＰに完成予想パースがありますが、細長いですねー。
新宿のドコモタワーみたい。

住宅展示場の時に行ったことありますけど、確かにこんなとこにタワー建てちゃうんだ、住友ってって感じです。

期待してもいいですかね。あの住友だからまた坪３００くらいでくるんじゃないですか。西池袋の猥雑さは、学生時代から好きなんですけど、さてさて。

眺望がぬけるのは何階からですか。

この物件の駐車場、すみふ所有の駐車場使うんですね。

あれだけ距離があって、名前に池袋とつけるのがスゴイ。

東京メトロ有楽町線・副都心線「要町」駅徒歩6分、「池袋」駅徒歩11分。都心生活を満喫する全173邸。。。。と、書かれています。11分×80ｍ＝800ｍって、そんなところに池袋駅があったっけ。間違ってないかい。

豊島区ってどうなんですか、周辺環境とか。病院や、保育所なんかも少なそうで住みやすいとは思えない。

物件のイメージ絵が、なんか、あのベ○クレに似てて・・・

>>19
豊島区は財政的に厳しく、
区役所の出張所も大幅に削減されましたし、保育所なども少ないようです。
すぐ隣の板橋区はイメージ的にあか抜けませんが、子育て環境は充実しているみたいです。

↓の「２３区住み良さランキング」で、
板橋区は８位、豊島区は１８位です。
まあ港区が１７位ですから、タワーマンションを購入する層にはあまり関係ないのかも知れませんが。

ttp://shinchiku.homes.co.jp/contents/report/200509_02/index.php

>21
情報、ありがとうございます。そうなんですね。港区よりは住み易いんだ。納得です。

>>21
サンプル数がおそろしく少ないね…。

豊島区は荒川区以下かぁ…。

HPの眺望を見る限り、池袋駅はとても11分の距離では無いですね。
それに不思議なくらいの細長さ。
なんか全般的に無理やり感がありますね。

便利な立地ではあるが、ここに都会的なタワーマンションを作る住友不動産の考え方が疑問。低層住宅だろ、やっぱりここは。

>>26
山手通り沿いという立地ですから普通なら15〜18階くらいでしょうかね。
でもいい方角に高速が走っていて騒音その他問題が多いからタワーにしちゃえ、
普通の企画じゃ売れないぞ、という発想でしょう。
もちろんマンションバブル崩壊前の。

さて、ここがどういう評価を受けるのか見ものですね。
驚くほど安ければ売れるでしょうけれど、
住友が変に欲を出したら目白の二の舞以上の売れ残りになるかと。

今「改造マフラーの実態」というテレビ番組をやっているけど、幹線道路沿いには住むべきではないですね…。

ここは山手通りの路線商業地域に建てるんでしょう。敷地の東側にグッと寄せた感じで。
裏の住宅地で反対運動をしていますが、かえってすっきり広々、環境が良くなるのでは？
細長いマンションですから日陰なんて２時間もかからないでしょう。

山手通りの上には首都高が二段になっていて（下段は防音壁で覆われています）、
山手通り沿いには１０階以上のビルやマンションがズラリ。
騒音の面でも眺望の面でも、購入希望者にとって中層以下は厳しいですね。

全然関係ないけど、シティータワー品川の抽選に落選しました。あの物件はあの立地であの値段だから５０倍以上を超える部屋が何戸もでるなどしたのでしょう。そんなスミフさんならこのマンション
をシティータワー品川と同等の坪単価で売り出したら申し込み客が殺到するでしょうね。それを期待しつつ資料を請求しました。

シティータワー品川は、私も落選です。でも１０／２まではキャンセル待ちします。あそこと同等の坪単価は期待しませんが、常識の範囲であればここも検討対象になりそうです。

シティータワー品川の坪単価は最上階でも坪１２５万円でした。やはりこれなみというのは難しいと
しても坪１７５万円で中層階（２０階程度）の２０坪程度の１・２ＬＤＫがあれば購入を検討したいと思っています。向きは池袋方面の眺望は魅力的ですが、山手通りと首都高に面しているので、西側
および西北を検討しようと思っています。それにしてもシティータワー品川当たって欲しかった。

このマンション周辺にGボーイズはいるんですか？

どう考えても要町マンションで、池袋イーストゲートとはお笑いのネーミングです。

この間高速でタンクローリーが炎上してマンションも燃えてたね。高速の近くは、騒音だけでなく不測の事故が起きる可能性があるね

シティータワー品川終わってようやく不動産業界も正念場の秋の陣だね。
値付けが難しくなるね。中古価格も下落してきてる

まこっちゃんが住むなら買います

住民の反対運動があるとN０３０さんが書いていましたが、どの程度のものでしょうか？（横断幕を
張っている。住民がシュプレヒコールをあげている、住民がしきちの周りを取り囲み人間サークルを
作っている。）マンション建設には反対運動はつきものですが、程度があまりにひどいと入居後の生活に影響を与えるので、誰かわかる人がいたら教えてください。

できれば反対運動ないほうが。入居後も何かと不安

たいした反対運動なんてやってねーよ！

No41さんのたいした運動をやってないよというのは、横断幕を張る程度でしょうか？そういう場合は建設が始まってしまうとおとなしくなるものですが、区議会に陳情していたりするとあとあと面倒なことになったりする場合が多いので、どの程度か詳しく教えてください。ここに住むなら同じ自治区
になると思われますので最後は和解といきたいものです。

現地の向かいの家（反対派のえらい人の家だよ、多分）のドアに張り紙がしてあった。都に斡旋を頼んだとか、協定を結んだとか書いてる。どっちにしても解決済みと読めたけどね。まだもめてるの？

協定を結んだなら安心ですね。たぶん建築協定ですね。これで周辺住民との軋轢はなくなったわけで、問題は価格ですね。池袋という名前を使っていても全然池袋っぽくない場所に建つタワーマンションなので、他のタワーマンションよりは安くして欲しいです。中層階で坪２００万程度（西側）の
価格で売って欲しいですね。僕は１人暮らしなので、２０坪前後の１・２ＬＤＫで３，５００万円程度で販売してほしいのですが、ちょっと夢見がちですかね。（シティータワー品川の値段で感覚が麻痺しているようです。）

住友不動産の横暴、強行建築を許さない
http://blog.livedoor.jp/dankohantai/archives/50667051.html

高松2丁目住環境を守る会
http://www.geocities.jp/club_1950s/

当初計画の階数変更したりして誠意を尽くしたみたいだけど・・・。

２つめのＨＰ「高松2丁目住環境を守る会」怖いなぁー。

池袋駅反対側のパークタワー池袋イーストプレイスのような価格設定だとまず売れないよね。

ＣＴＳの影響おおきいよ。ほんとに。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080908-00000003-jct-soci
いろいろありますね。中華料理は好きだけど、あまりうれしいお話ではないです。

>>45

２つめのサイトに「全戸数の半分がワンルーム」とありますけど本当でしょうか。
だとしたら検討対象から外します。

>>地元不動産業者

ド素人ですか？ｗ
パークタワー池袋イーストプレイスの価格設定より高いに決まってるでしょｗ

>45
反対派のホームページの書き込みは昨年１０月で止まったままですね。今はどんな感じなのでしょうか。

何か「高松２丁目住環境を守る会」のホームページを見ていると、今後の工事の仕方によってはまた
活動を再開するような感じですね。一応工事協定に応じたという雰囲気ですね。奥村組には細心の注意を持って工事を行って欲しいと思います。まあ、地域住民と協定を組むことなしで強行開始ではないのが救いですね。

新聞折込にパンフレットが入っていましたが、売れない東池袋のパークタワーよりはるかに細長い鉛筆タワー。エレベーターが何基か記載されていなかったですが、まさか１基ではねいですよね。こんなタワーだったらディスポーザーも無いでしょう。近隣のかたが反対するのは当然だと思います。これは賃貸向きですね。

僕も思ったのですが、これだけ細長いペンシルタワーだと耐震構造はどうなっているのでしょうか？
免震構造や制震構造でないと猛烈な風や地震に対して耐えられるのでしょうか？その辺がチラシには
記載されてないのでなんともいえませんが・・・。普通、免震や制震にするとコストがあがりますよね。スミフはその辺をどう考えているのか知りたいものです。

山の手線内じゃないんだよなーーー

まったく外です

山手線の内側と外側で価格差はどのくらいになるのでしょうか？一般的には山手線の内側が高く外側は安くなるといわれていますが、現在売り出しているパークタワー池袋イーストプレイスより安くなるのでしょうか？Ｎｏ４８さんは価格設定はイーストプレイスより高くなるとおっしゃていますが、どちらが正しいでしょうか？

そんなことは住友の担当さんでも判らないよ、きっと。
今頃きっとＭＲのＯＰＥＮ睨みながら必死に社内会議やってる。
幾らで売り出すかは他のマンションの売れ行きやら、なんやかやで、五里夢中。
あまり期待しないで一ヶ月待ちましょう、良い結論を期待しつつ。

そうですね。良い結果（パークタワー池袋イーストプレイスより安い値段）がでるといいのですが。
今から高い安いで大騒ぎするよりも、どっちみちあと１ヶ月で結果はでるのだから、ここは期待しないでその日（ＭＲオープン日）まで待ちましょう。ＭＲを見て評価を決めましょう。

立地を考えるとイーストプレイスより安いのは当たり前。
問題はいくら安いかだな…。

僕の理想を言わせていただくと、中層階（２０階前後）西側で坪２００万円です。僕は１人暮らしなので余り大きな住戸はいりません。１ＬＤＫ＋ＤＥＮの１８坪程度（６０平方）で３，６００万円前後なら即買いです。（そんな事はまず起きないでしょうが・・・）ちなみに、僕はイーストプレイス
の値段をあまり良く知りません。イーストプレイスのＨＰを見ても売れ残りの物件が１０件ぐらいしかありません。同じような条件で（２０階前後で６０平方前後の２ＬＤＫ）イーストプレースはどのくらいしたのでしょうか？わかる人がいたらぜひ教えてください。

前言を撤回させていただきます。ＨＰの物件概要のなかに販売住戸の一覧というのがあって、そのなかに１つ同じような物件を発見しました。１８階の２ＬＤＫで５６平方の部屋があってそれが５，１２０万円でした。坪単価に直すと２９８万円でやはり高いです。これより安いといってもせいぜい坪２０〜３０万円が関の山ですから坪２７０万としても１８坪で４，８６０万円というとこですか。以前住んでいたマンションより高くなってしまいます。眺望が開けるぎりぎりの階まで落としても資金的には苦しそうです。やはりＭＲが開くまでおとなしく待っていようと思います。

さいたま新都心のシティテラスをのぞいた関係で、ここの広告が
入ってきました。山手通り沿いというのは最悪ですが、
上半分くらいは影響は少ないのですかね？
せっかくタワーに住むのに、間違っても、首都高の高架に面している
部屋を買う人がいるとは思えませんが。

高い階でも、部屋の中は気分良くても、家の周りを歩くのは
楽しくないかも。

すみふも色んな大型物件で楽しませてくれますが、
ここはどうなることやら。
地元の人から見れば、大地震でこんなのが倒れてこられたら
たまったもんじゃない、というのはあるでしょうけど。

誤爆ですかね？

何かこの物件を見ていると、「シティタワー新宿副都心」を思い出します。あそこも低層住宅が多い地域で方南通りに面している場所には１０階建て程度のマンションやビルが建っているところでした。そこに突然３７階建てのマンションが忽然とそびえ立つというような状況です。なにか１つだけ浮いた感じがします。そして敷地のわりに建築面積が狭く、まさにペンシルタワーです。ただウエストゲートと違うのは、クオリティの高いマンションとして認知されていることです。ウエストゲートが売れるようになるにはクオリティの高さにかかっています。それは建築方法や共用部分、専用部分すべてに一流のものを使いマイナスなイメージ（山手通りに面している。ペンシルタワ−である等）をプラスに変えるしかありません。ただし、クオリティの高いマンションでも値段が高ければどこのデベでも作れます。それをみんなが驚くようなリーズナブルな値段で販売すれば、イーストプレース
のように１０戸も売れ残ってしまうようなことはないでしょう。僕はスミフがあっと驚くような値段
で販売してくれるのを期待しています。

イーストプレイスはもっと残ってるよ。

具体的はどのくらい残っているのでしょうか？

山手通り沿いはそれでも、環七、環八沿いよりはましかもしれませんね。
環七も杉並区などのいいところを通っていますが、完全に、東京の産業道路ですね。

ああいう道路はすべて地価を通せば、東京も変わってくるんでしょうけどね。
そんなこと出来ないか。

ウエストゲートは本当に微妙な位置に立っているよね。あと何百メートルいけば首都高が地下になっているのに・・・。建物面積が狭い分そうゆう場所に建てられなかったのかなと思います。環八の井荻トンネルを知っていますか？以前は西武新宿線の踏み切りがあり（いわゆる開かずの踏み切り）そのため大渋滞だったのがトンネルを通したおかげで、交通量が激減し通り沿い住環境がよくなったと
いうものです。山手通りも東名までつながれば交通量は激減するはずです。しかし、ウエストゲートの立っている場所だと住環境の向上が図られるかというと微妙です。多少の向上はあったとしても、首都高速が地下部分となった地域と比較するとかなりの差が生じると思います。僕はウエストゲート
に居住するとしても山手通りの反対側の西側の住戸を選びます。池袋の夜景がみえなくても排気ガスに埋もれた生活をするよりはよいと思います。（運がよければ富士山がみえるし）タワーマンションの建設に長けたスミフがなんであの場所にしたのか不思議でなりません。（西側住戸の方が価格もたかいんだろうな・・・。）

エアライズも高速道路沿いだから大丈夫だよ＾＾

エアライズとは東池袋エアライズタワーのことですか？たしかに高速道路沿いです。居住者のかたですか？もし、よろしければエアライズタワーの住環境について教えてください。

都内の物件では、幹線道路沿いも非常に多い。

高速道路の高架橋さえなければ、空気も半分くらいはきれいになるか？

高速道路より地道の幹線道路の方が空気悪いと思う。車の燃費を考えればどちらが多くのNOXを排出しｔれいるか、明らかしゃないか。

×建物面積が狭い分そうゆう場所に建てられなかったのかなと思います。
○建物面積が狭い分そういう場所に建てられなかったのかなと思います。

No74番さん字の指摘ありがとうございます。教養のなさが字にもでてますね。(汗)　、さて肝心の環境問題ですが、建設場所付近の山手通りと首都高の交通の流れはどうなのでしょうか？①いつも渋滞でのろのろ運転している。②流れは普通でだいたい制限速度程度で流れている。③流れが速く制限速度以上（８０ｋｍ〜１００ｋｍ）で流れている。どれに当てはまるのでしょうか？①だとアイドリングのための環境問題、③車が発生する空気抵抗の音問題なんかが該当すると思われますが、どうなっているのでしょうか？

>>17
ここより遠い板橋南町のマンションで【IDコート池袋西】って名称の物件もありますよ。

>>67
イーストプレイスは電気の点いてる部屋は30戸程度だから半分以上売れ残ってるんじゃないの？

ウエストゲートもそうならない事を祈っています。すべては販売価格如何です。坪２００万円から２５０万円で販売すれば、売れ残り大量発生は免れるのではないでしょうか？それ以上（イーストプレイスのように坪３００万円）だと完売は難しいと思います。現在ＭＲオープンに向けて夜通しで準備をしているスミフのスタッフの皆さんにいいたいと思います。坪３００万円では絶対に売れぬと。
僕なんかみたいにＣＴＳの価格に接してた人間からすると２００万円でも高いと思いますが、この
マンションは東京都の土地を借りた借地権付き物件ではないので（つまりスミフの所有地に建てるわけですから）、いって坪２５０万円程度に抑えてください。お願いします。

＠２００〜２５０はきびしいんじゃないの？
埋立地の豊洲ですら２８０ぐらいだし。
すみふは竣工時の完売目指してないしね。

結局坪３００万円ぐらいになってしまうのでしょうか？それではイーストプレースと同じ坪単価に
なってしまうわけですね。以前嫌だといっていた東側（山手通り側）ならもう少し安くなるのでは？
あと半月でスミフがＭＲオープンするまで待つしかないですね。値段も最初のうちはまだ詳細がはっきりしてないので、「だいたいこのくらいの値段になります」と提示してくれますが、客の反応を見て安くしたりしますよね。僕は値段を提示されたときに山手通りのことを挙げて、もう少しやすくならないのか交渉してみます。（本当は西側がいいのですが多分坪３００万円を軽く超えるでしょうからあきらめます。）

西側より山手通り側の方が高くなるんじゃないのかな？

そうなんですか？池袋や新宿の夜景は見られるけれど、目の前の山手通りの騒音と排気ガスのことを
考えると西側のほうが高いんじゃないかと思っていましたが・・・。それならこちらの希望どうりで西側の住戸を検討してみたいと思います。（でも西側にはスミフに値引きさせるような材料がないので、高い価格を提示されたらどうしよう。（１５階から２０階あたりを検討しています。）

坪250以下は無理でしょ。
足立区や荒川区で坪250くらいの物件ありますから。

初期の予定価格提示の際に、購入検討者が値下げ要求をして聞いてくれるものなのでしょうか？
購入者の大多数で徒党を組めば別ですが、個人がバラバラに、こんな高くちゃ誰も買わないよ、
と言っても、なかなか難しそう。

客の反応を見て、デベが値段を決めていく、と言う場合、
マイナスポイントを列挙して、買いたい、というのをおくびにも出さない方が
いいんですかね？
完成在庫を大量に抱えている無名デベなら、それで何とかなるかもしれませんが。

坪280〜450万ってところでしょうな。
しかも販売前から値切り大衆の要求を呑む不動産会社なんてないでしょうｗ
特に大手は売れ残っていても値引きなんてしていないのに。

坪２８０万として、１７坪で４，７６０万円ですね。以前住んでいたマンションと全く同じ価格に
なってしまう。これでは前のマンションを売却した意味がない。坪４５０万なら７，６５０万円で全く話にならない。もうこれはＭＲの開催を待って坪いくらになるか確認するしかありません。僕は坪
２５０万以下でなければ購入できないので、この物件をあきらめるしかありません。西側の低層階でそのくらいの物件がでるのを期待します。

みなさんこの物件のどのあたりに魅力を感じているのですか？

要町駅からの導線はボロ家だらけだし、労働者の店あるし、物件の目の前は高速の壁が高いし、極細タワーでエントランス狭いし、池袋からは歩けないし。

一番は高層階の窓から見える景色＆夜景と言うことでしょうね。
毎日それを眼下にしながら生活できる。

ただし、周辺環境を考えると、
部屋の中が非日常で、部屋の外が日常、という
逆転現象が起きてしまうんでしょうね。
ま、家の中が快適だったらそれでいいのかも知れませんけどね。

あとは住友だ、という期待感。
うちのそばにも今、大きな公園を見下ろせるマンションが売り出されてますが、
怪しい業者で、マンコミュへの頻繁な業者書き込みも噂されているところで、
絶対に買おうとは思いません。
いいですよー、などと言いながら写真まで貼り付けて営業してます。
スレの住人からは、業者なら業者と名乗ってくれた方がまだすっきりする、
とまで書き込まれる始末。
本題からそれてしまいすいません。

今までのスレを見て、ネガティブな所ばかりで僕もテンションが下がりつつあります。No８９さんみたいにイーストプレイスの値下げを待ってみようかなと思っています。（１８階の５，１２０万円の
部屋がどのくらい値下げしてくるのか待ってみたいと思います。）

【管理担当です。悪意のあるものではありませんが、一部差別表現を含む内容が確認されたため、テキストを修正しました。】

×　語弊を招く

○　語弊がある

○　誤解を招く

No91さんご指摘ありがとうございます。また教養のなさが出てしまいました。

↑どこにもいやみな人はいます。そんな人とはご近所になりたくないものです。
＞９２さん、気にすることはありませんよ。

同じ住民の人の人柄、質って
大切だとしみじみ思う。

イーストプレースとウエストゲートどちらにしようか悩んでいます。東と西の差こそあれ同じようなタイプのマンションです。１０月に入ってウエストゲートのＭＲがオープンしたら両方のＭＲと現地までの環境を自分の目で確認して決めたいと思っています。このスレに書かれていることが本当にそうなのか確かめたいと思います。（特にウエストゲートの要町までの住環境の悪さがどのようなものなのか確認したい思います。）

おらの町を悪く言うんでねぇ。失礼だべさ。

久しぶりこの掲示板みましたが、池袋狙う方は、一部の方を除いて
正直いって、もうすこし経済や情勢を勉強してくださいね。

ミニバブル時代のつい最近の価格を「相場」としてみているのですね。
デベにとってはうれしい限りです。

池袋狙う方は、資金に余裕があるのでしょうね。

うらやましいです。

池袋ウエストゲートパーク＝ＩＷＧＰってあったけど
なんか治安悪そう・・・

不動産業なんてアフォでもできるんだろｗ

そうです。
99でもできます。

１０月販売開始というのに未だに何の連絡もないのはどうしてでしょうか？案内状ぐらい来てもいいはずなのに・・・。やはり最近のミニバブル崩壊に関連して販売価格を見直したりしているのでしょうか？僕は「イーストプレース」とどちらにしようか迷っているということで、いい条件をだそうと
思っているのだけれど・・・。

電話すれば?

最新情報によりますと、11月上旬販売開始予定だそうです。

え？、１ヶ月も遅れちゃうの？「イーストプレース」と同時進行で交渉しようと思ったのに・・・。
とりあえず「イーストプレイス」のＭＲに行って様子を見ることにしよう。「イーストプレイス」で良い条件がでればそちらにきめてしまおうかな。でも、「ウエストゲート」の方が安かったら損してしまうし・・・。まあ、とりあえず今月中に「イーストプレイス」のＭＲに行ってみよう。（１８階のＭタイプまだ残っているかな。

そんな情報をどうやって手に入れるの。ひょっとして関連デベさんですか。
値引き交渉とか、有利にできそうな情報があれば、是非、教えてください。

>105
販売開始の情報のことを指しているなら、HPにでてます。
イーストのほうは三井リハウスにたくさんでてますね。

池袋中華街に近いから新入り華僑がこぞって買うんじゃない？

川越街道沿いの池袋1丁目、4丁目周辺と熊野町〜要町の山手通り沿いはかなり空気が汚れてるよ。
10分歩いてると息苦しくて気持ち悪くなる。
この辺りに住もうと思うなら歩いてみることをおすすめします。

この週末、「ウエストゲート」のDMが届いて中を見てみると、自分にぴったりの間取りがありました。Fタイプで大きさは１６．５６坪、８Fから３３Fまでだそうです。これが坪２５０万円ならば、４，１４０万円、坪２８０万円でも４，６３６．８万円、と自分の希望購入価格のなかに入ってきます。イーストプレースは５６平方で５，１２０万円。やはり高すぎます。もうこれは「ウエストゲート」に決まりかなと思っています。あとは近所の散策や（空気の汚染状況やボロ家など）おおよその販売価格を聞いたりしたい思っています。１１月のMRオープンが待ち遠しいです。

109さん、イーストはいかれたんですか？
価格は最重要かもしれませんが、それだけではないと思いますので
時間があれば現地に行かれたほうが比較しやすいですよ。

やはり値段的なことを考えるとウエストゲートにするしかありません。イーストプレイスのMタイプ
５，１２０万円が１割引してくれれば検討の余地はあるのですが、そんなこと絶対無理でしょうから
あきらめざるをえません。坪２８０万で計算しても、５００万円の差がありますのでイーストプレイスに行かなくてもおのずと選択肢は決まってくるはずです。

坪280万で計算なんておめでたい奴だな。
かなり下の方の部屋はそれくらいかもしれないけど…

300以下を検討してるなら埼玉に行ったらどうですか。大宮とか川口とか便利ですよ。池袋みたいな品のない街よりよっぽど良いとこですよ。

111
住友不動産は豊洲が坪280あたりです。いくら山手線外側とはいえ、ここが豊洲並みとは考えにくいですが。

いや、意外と意外にも・・・ってことは無いかな。
まがりなりにもデベである住友不動産が、在庫を大量に抱えているのは確かなんだから、そろそろ方針転換しても不思議ではないと思う。

エスポアコート要町ってあるでしょ、交差点のゲオのマンション。あれが平均280です。
ただし立て替えの物件でスーパー低仕様です。

住友は陳腐な立地に、見た目だけかねかけて（関西企業なので、東京の人間から見ると江戸っ子の粋の感覚の分からない大阪のおばちゃんがヒョウ柄の派手な服来てるのと同じ感覚ね）高く売るのが基本的手法なので近隣より高くするのが常識。

平均330ぐらいで低仕様じゃないですかね。

>>116
あれは例外的な物件で比較にならないでしょ。
立地もデベも・・・。

>>114
豊洲並みとは考えにくいって、豊洲のほうが高いということかな？
個人的にはいい勝負の立地だと思うけど。
市況の悪さを考慮しなくても２８０くらいで出してくるはず。

いやはやここは荒れそうなスレですね。
安値希望のみなさま、価格発表になっても荒れないでね。首都高目の前の高さなら安いとこもあると思うから。

豊洲のほうが高いだろ？

豊洲もここも有楽町線だけど、銀座の近所はどっちでしょう。

地価って銀座までの距離とか時間で決まるんですね、知りませんでした。豊洲より田園調布って安いんでしょうね。

相場音痴だらけですね。
すみふは在庫なんて眼中ないよ。
大崎の強気の値段にも驚きますね。

>>118

マンション名からして荒れる要素満載だなw

僕が何故坪２８０万円と予想したかというと、Fタイプは住戸の向きが北西・北の角部屋でリビング
は北側にあります。きわめて日当たりが悪いという条件があるために２８０万円としました。これが南東や南西の角部屋ならこんなに安い価格はつけません。南東や南西なら最低でも坪３００万円以上はすると思います。ちなみに想定階は１５階です。

首都高側の低層階は小規模住戸で思いきった低価格。
同じ側でも眺望が抜ける高さ以上になると３５０超えでしょう。
全体平均で３２０程度じゃないでしょうか。

リビングが北だと暗そう。せめて　西か東。

タワー住んでみると意外と北でも暗くないよ。
もちろん、前が抜けてる前提だけど。

いまさらタワー

今からタワーです。

なぜこんな細いペンシルタワーに住みたいのかわかりません。風が吹いただけでゆらゆら！毎日気分が悪くて住めません。坪２００万がいいところです。また目白（高田）と同じ状況になることを住友はご存知なのでしょうか？

ペンシルタワーって新しい造語ですか。いくつかのスレで見かけるけど同じ人が書いてるんですかね。

ペンシルタワーっ！、、、かっこいい！最高っす。感激ウイッシュ♪

ペンシルサイコー＾＾／

やっぱり造語だね。
ペンシルビルと混同してるね。

ペンシルタワーはよく使われてる言葉です。

どうでもよいですよね、そんな事。

ペンシルと言われるのが嫌なら、30階以上のタワマンでここより床面積が狭い物件でも探してみたら？。

ペンシルペンシルって…
タワーマンションを買えない奴の僻みだなｗ

いやいや、おれもここ気になってるけど、確かに他にはないくらいのペンシルだよ。しょーがないじゃん。

>>139
気にするなよ。
どうせ金無くて買えないんだから。。

ペンシルビぃ〜ル♪　ペンシルビぃ〜ル♪　鈴ぅがぁ〜鳴るぅ〜♪
最高だぜぃ〜。ベイビィ♪

MRはやはり11月上旬に変更だって。

11月1日からですね。

部屋の作りはどうだろうか？

坪200万以下じゃないと完売無理かも？

http://quote.yahoo.co.jp/q?s=8953.t&d=c&k=c3&a=v&p=m13...,m260,s&t=ay&l=off&z=m&q=c&h=on

案内会の初日、２日目は結構埋まってるね。

>>146
どこで確認できるんですか？

メールがきてましたよ。

坪３００万なら考えてやる。

ただし、最上階以外は興味なし。

−−−−坪３００なら考えてやる。。。。
すばらしい！！！　お買い上げありがとうございます！！
さすが！！よっ社長！！
坪３００　さぞかし豪邸でしょうなぁ〜
お手伝いさんは　どちらのお部屋に・・・

坪３００なら　免震でしょうねぇ　ボソ。。

こんなペンシルタワーで免震…？？
その方が怖いよ（-．-;）

難しくてわからないけど、ペンシルタワーの最上階って　地震のときどうなるの。。

当然、揺れます。揺れるはずです。揺れるに決まってます。
私は坪２００までなのでここは多分買えないので関係ないんですけどね。
ちょっとだけ、ここはｃｃ気になってるので・・・。

このあたりは洪水大丈夫だろうか？
地盤も固くはないみたいだね。

高松で坪300万って冗談でしょ。
250でも売れないよ。

>>154
豊島区のハザードマップです。
http://www.city.toshima.lg.jp/dbps_data/_material_/localhost/020somu/0...

山手通り付近が青色になっていますが、
これは谷端川緑道が川を暗渠にしてあるためです。
このマンションの敷地は大丈夫だと思います。

>>154

適正価格は坪単価230万円ぐらいですね。

実際は坪単価260万円ぐらいだろうなぁ…売れなさそう。。

最上階限定で、坪３００万で買ってやる。

最上階だけな。

とりあえず11/2に見に行ってきます〜

REIT破綻したみたいだけど坪250万以上で買う勇者は現れるのだろうか？

ニューシティ・レジデンス投資法人<8965.T>が民事再生法申し立て、負債総額1123億円 | Reuters
http://jp.reuters.com/article/domesticFunds/idJPnTK017700520081009

>>159
池袋西口の東方会館跡に建ったプレイシャスタワーってニューシティ・レジデンス投資法人が277億円で取得したてんだな。

http://yahoo.japan-reit.com/news/00556.html


プレイシャスタワー住人がウエストゲートに大挙して申し込むかもしれないから倍率高くなったりしてｗ

>>160
うわ、知らなかった・・・。

一棟まるごとじゃなくて個別売却なんてことになれば・・・。
未入居の部屋がたくさんありますからね。

今の時代あれを一括で買う人（会社）なんてないでしょうし。

読んでて、どこの物件だか錯覚してしまう…

プレイシャスタワーの隣の14階建位のマンションもニューシティ・レジデンスだね。

>>163
台無してぃだったとこだね。

ほかのスレでどうぞ。

色々と意見はあるようですが、近隣は低層住宅地で環境が非常に良いところです。駅からのアプローチ（山手通り）以外にも周辺を是非散策してください。

高速真横ですが…

9月首都圏マンション発売戸数は大幅減
10月15日15時27分配信 ロイター


　［東京　１５日　ロイター］　民間の不動産経済研究所が１５日に発表したマンション市場動向によると、９月の首都圏マンション発売戸数は２４２７戸で前年比５３．３％減となり、１９９６年１０月以来となる５０％台の大幅な落ち込みとなった。１３カ月連続で前年を下回っており、市況悪化が長期化する可能性が出ている。
　同研究所では大幅減の背景について「供給戸数が大きく減少した。市場が悪化する中、新規の供給を抑え在庫を減らそうという動きが強い」と説明した。
　バブル崩壊時の１９９０年１１月からの１４カ月連続減が過去最長だが、すでに１３カ月連続減となっており、同研究所では「来月も回復は難しいだろう。市況そのものの落ち込み方はバブルを凌駕していると思う」と分析している。
　首都圏のマンション契約率は６０．１％で、好不調の分かれ目とされる７０％を２カ月ぶりに下回った。
　マンション販売在庫数は１万０４１１戸で、前月比９３戸減となった。
　１戸当たりの価格は４４６７万円となり、前年比で０．３％低下した。市況の厳しい埼玉県や千葉県を中心に価格を引き下げる動きが出ている。すでに下落している土地価格に加え、建築コストも下がり始めていることから、価格低下の動きは今後広がりをみせる可能性があるという。
　１０月の発売戸数は３７００戸前後の見込みとなっている。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20081015-00000203-reu-bus_all

MRの予約それなりに入っているみたいですね。
この市況下でみなさんすごいです。
注目は価格ですね。購買意欲をかきたてる設定だといいのですが。

最上階限定で買ってやる。

坪３３０以下希望

確かにここの価値はそんな感じでしょうね。

でも最上階は400ぐらいで出てくると思いますよ。

文京区で駅近で築浅で３２０万で売り出してるよ！お隣のこの豊島区の外れで３００万以上はとんでもないね。こんな風が吹いたら倒れそうなタワーマンションは２５０万でも買わないね。

文京区で駅近で築浅で３２０万＞
めちゃくちゃ高いね。

買ってやる。

３４階６０㎡６０００万なら。


北向きでもいいぞ。南なら最高

６０㎡？？
狭すぎない？

６０㎡以上の部屋つくったらあと１戸しか作れないんじゃない。１００㎡の部屋なんか作ったら、そのフロア独占だね。こんなご時勢で今まで通りの価格じゃまたシティテラス目白のように半分以上売れ残りですよ。来年になったらもっと冷え込みますよ！天下の住友も倒産かな？

＞177
総戸数173代戸って書いてるから、１７３戸／３４階＝５戸強／階だね。
一番小さい部屋が４０㎡くらいだから、２００㎡／階はある。
100㎡の部屋なら２戸は並ぶから、１住戸で１フロア独占はないと思う。
はやく全貌をしりたいものだね。妄想がふくらんでしまう。

土地は広いのにどうしてペンシルタワー建てるの？

それが最近の流行だから。売れ筋ってやつです。

すぐ後ろの用途地域の種類が違うんでないの

↑用途地域って何？それはタワマンに関係あるんですか？

>>182さん
言いにくいですが、マンション購入を本当に検討してらっしゃるなら勉強不足ですよ。

ここは山手通りから３０ｍの範囲内が商業地域。
＝建物の高さも、それによる日影の規制もありません。

３０ｍより離れた部分は第１種住居地域で第３種高度地区。
＝建物の高さ、日影になる時間に制限があります。

ですから敷地隅っこの商業地域の部分にしかタワマンは建てられません。
しかも奥のほうの日影制限をクリアするために細長い形になるのです。

この物件、「駐車場：なし」〔敷地内の住友不動産の所有駐車場（129台）を賃貸駐車場としてご利用いただけます。〕　

って表示になっていますが、
駐車場棟は住友が所有したままになるのでしょうか？
普通なら所有者の共有になりますよね？

ペンシルタワーの裏に立体駐車場を併設するんでしょ？

>183
ありがとうございます。
商業地域、第１種住居地域、第３種高度地区で検索してみました。
建築基準法という法律があるんですね。
山手通から３０ｍまでが商業地域でそこだけタワーが立つと理解しました。
難しいお話なのでＭＲへ行って確認してきます。
では、また。

>>185

だからその立体駐車場が住友の所有で賃貸ってことになれば、
普通なら管理組合に入ってくる（修繕積立金などの原資になる）収入がゼロってことですよ。
そういう例って聞いたことがないのですが私の不勉強でしょうか。

>>184
山手通り沿いにシティタワー、奥に4階建ての自走式立体駐車場ができます。
裏のマンションに超高層マンション、大型立体駐車場建設断固反対と貼ってありました。
総戸数173戸、駐車台数129台を考えると住友不動産所有の駐車場をシティタワー住人も使えますよって感じでしょうね。
余った分は時間貸しなのかな？

>>188
でもその駐車場棟もマンションの敷地内。
ってことは敷地の共有者として住友も入るってことか？？？

実質的にはマンション所有者の土地の持ち分割合が減るってことなのかなぁ。
詳しい人教えてちょ。

難しいお話ですね。住友不動産も区分所有者なんですか。
将来、総会には、オーナー側として出席するんでしょうか。
僕としてしては、売り逃げされるより、その方が安心かな。

ＭＲで聞いて来ます。

＞１８８
今日現地で確認しましたが、断固反対の張り紙見つかりませんでした。
どこですか。それと写真が古い。
今は巨大なクレーンが立っていて（本当に大きくて吃驚）鉄筋が２階まで立っています。

パークタワーイーストプレイスのように4分の1売れれば良い方かもね

◆ご存知の方がいたら教えて下さい！

ここのタワーマンションは免震ですか？耐震ですか？
もしも耐震なのであればなぜなのでしょうか？

ケチった

物件比較中さんはどこと比較してるんですかぁ？

いよいよ1日からですなあ。

シティタワー品川

大崎と麻布十番の住友マンションです。
あっちはちょっとお高いのでここの値段に注目しています。
なんとか、坪２５０で・・・ありえないですか、やっぱり。

↑
それぐらいが適性価格かと

低層階はそんなもんでしょう。