シティテラス目白 Part４

ここはどうあがいても売れないのかも知れませんが、売れ残り物件に関してはこの年明けから春の人事異動の時期は一つのチャンスですよね。ここの勝負で負けたら正直ダメでしょ。

実際、
１）人事異動の春が近づき、
２）先般の利下げで、1月のローン金利は最近の底になる可能性があるし、
３）ローン控除が拡充される、
４）多くのいわゆるプチバブル高級仕様で売れ残り物件がこの機会に売れちゃいますというセールストークが成立する、
５）そのうえ、この時期に少し値下げすれば、高級仕様の売れ残りが安く購入可能なチャンスとか言える。

まあ、しかしそれでも、ここは売れないとみます。

こちら、完成して1年弱、販売を開始して2年と半年間　それでいて100戸も売れないとなると

マンション価格は下がっていますが、収入も景気もダウンだから、パラノイア

皆さんここが売れないのをほくそ笑んでるみたいだな。
商人を嘘つき呼ばわりするが、騙される方がアホなのよ。

知恵を絞って虚々実々の駆け引きってやつを、こっちから仕掛けごらんよ、面白いぜ。
相手は住友、敵に不足なしじゃないか。

下がるか下がらないか、敵の様子見してたって埒あかんぞ。（経済評論家さんの予想、当たったためしなし）
こっちは今その準備中、もちろん密かにやるつもりだが。

住友は絶対値下げしません。
どんなに在庫が積みあがろうとも・・。


だからオチしがいがあるんです。
住友がこの経済情勢で、どんなオチをつけるのか？

たしか二十年以上前のバブル時期にはダミーの地上げで批判され、最近プチバブルでは踊るというか旗振りというか。。。

お止めよ、サクラ臭フンプンだぜ、このご時世でいくらヤラズブッタクリの商売とは言え、絶対なんて言葉を使っちゃ、それこそおしめぇだぜ。
あんた、住友の何なのさ。オチはこっちがつけるの！

周辺住民の怒りをかって建てられたＭＳですよね、周辺の方々はもうあきらめたのですか？
まだ問題はくすぶっているのですか？先日行った時には反対の立て看板がありました。

何も部外者がしゃしゃり出てきて煽ることはないよ、自分の頭の蠅を追ってればいいの。
朝早くから御苦労なこった。奥さんだったら旦那の味噌汁、勤め人だったら仕事場、学生なら学校、やる事沢山あるだろうが・・・ったく。

完売まだですか？いつの予定なのでしょうか？教えてください。

あんた誰に訊いてるの？
大丈夫？　まさか・・・売ってる張本人じゃないよね。

完売はしません。
当初からその予定ですから。
全て計画通りです。

マンションにベタベタ黄色の広告が貼りまくられてるのが気になるんでしょ。
いつもでも・・いつまでも・・

50㎡4500円だったら買います。
良ければ連絡下さい。

4500円とは、あっと驚くほど具体的な値段ですな

>完売はしません。当初からその予定ですから。

最初は売り惜しみだったようですが、最近はさすがにスタンスが変わったような。
竣工から1年、販売開始からそろそろ2年になります。

新築マンションも、竣工から2年経過すると分譲中という表現は使用不可
新築未入居（中古）という表現になるようです。

やはり、竣工2年以上経過して残っていた、シティハウス成城と同じになるかも。
最後は、分譲せずに賃貸に出してもいいかもしれませんが数が多すぎます。
賃貸に出すことは、ここではあることですから。

ご教授ありがとさん。
売り惜しみなんかしてないよ。買い惜しみ、優柔不断の方々が多くてね。
まあ資金は潤沢だからゆっくりいくさ。

能書きばかりたれてないで買う決心したら。相談に乗るぜ。

誰から買うかはあなたの自由、別に俺から買えなんて一言も言ってないぜ、もし俺が転売やだったとしても。
ところで（笑）って言う表現、寂しいね、情景まで思い浮かぶぜ。音に直すと空気が抜けてフフフか、いやぁ寂しい！

物件と関係のない話題だ。
どの板にも湧いて出るウジ虫転売屋。

シティテラス目白は
掲示板キングです！！

掲示板にあたってどうするの？
結局考えあぐねて年を越しそうだな。

売り手の決断を待つとするか。

シティハウス文京護国寺のように、販売開始前の価格を竣工してから変更するのは
あるようです。
最上階のプレミアムが、2億円超という値付けがが5000万円くらい下がりました。

MRも作らずに、シティテラス目白のMRの一角を間借りしてPCで内装を見せて
販売するような常識外の強気の販売方法でした。
HPの設備も、シティテラスのものそのまま使っていました。

実際に竣工前はとんでもなく高価格でしたが現在は、値下げをしています
でも、価格決定してから値引きは一切ないみたい。

シティテラスも竣工してからの値引きは期待できないと思いますけど。

イマイチですね。高いわりには建物のグレード低いし、立地も中途半端。のぞき坂を冬場に通る気がしません。日常の買い物も不便です。周囲は高級住宅地ではないし。

＞高いわりには建物のグレード低いし

ぼやき漫才みたい。


現実問題、豊島区内でここよりグレードの高い分譲中のマンションがあったら
ご教授願いたいくらい。
お隣の新宿区を含めても、立地は別にして共有部分に関しては最上級だと思う。

見学すれば一目瞭然ですが居室内については、プレミアムとそれ以外の部屋と
数ランクが違うと思いました。

＞現実問題、豊島区内でここよりグレードの高い分譲中のマンションがあったらご教授願いたいくらい。お隣の新宿区を含めても、立地は別にして共有部分に関しては最上級だと思う。

分かってないですね。購入しゃれちゃった方か、業者の方ですかね。マンションは立地を買えというでしょ。あなたの言ってる理屈だと東京の奥多摩にここよりグレードの高い設備、仕様のマンション作ったらここより高級になるかって話です。高級な立地では、価格の建物の占める部分は少ない。共有部分が世界一のマンションを田舎に作っても世界一のマンションになりませんよ。なんども出て来るじゃない、幹線通り、学校、電車、駅に面した高級な立地なんて存在しないって。

あなたの表現を借りると、現地を見学すれば一目瞭然ですが立地については、この価格帯の（都心じゃなくて）都内の物件の中では数ランク低いと思いました。

>幹線通り、学校、電車、駅に面した高級な立地なんて存在しないって。

その通りかもしれませんね。
まぁ高級立地にせよ、高級じゃないにせよ、住み始めると
意外と便利なので、満足しています。

グレードだの、立地だのは検討される方が自身で判断すればいいのではないでしょうか？
あまり関係ない人たちが言い合いをしているような・・・

＞まぁ高級立地にせよ、高級じゃないにせよ、住み始めると
＞意外と便利なので、満足しています。

夏はほのかに香る川沿い、準工業地に隣接する昔からのエリア
JR駅まで10分以上、夜11時までダイアのない都電やバスは目の前、
入り口からホームまで5分は掛かる地下鉄新駅まで5分（ホームまで10分以上）
スーパーは徒歩10分以内に2軒・・・

この条件を受け入れられるかどうかですね。
山手線内側とすると平均か、それよりやや下の環境だと思いました。

もちろん、郊外や千代田区、港区と比較すれば便利かもしれません。

確かに駅までは微妙な距離ですよね。。。
こちらを購入するまでに、会社の寮など数箇所に住んだことがありますが、
大概、駅まで徒歩10分（チャリなら駐輪等含めて5分くらい)が普通だったので
抵抗が無いんですよねぇ。一般庶民なもので。。。

高い買い物でしたが、満足です。

また蒸し返しかよ。
いっぱしの評論家気取り発言は鼻につくね。情報にもなんにもなっとらん。
お住まいの方々のご意見がもっとも参考になる。

あとは買えぬ輩のヒガミ節、この輩は緑いっぱい、交通至便の皇居が開放されて宅地になったとしても同じゴタクを並べ立てるに相違ない。

住民の方々のご意見を聞きたいですね。

＞郊外や千代田区、港区と比較すれば便利かもしれません。

不思議なコメントだね。千代田区、港区って不便なとこなの？

まあそもそも、区単位でものを言ってるとこがわけわからんが。

＞＞281

全てを受け入れて購入を検討してください。
頭金20％ぽっちじゃ、後悔するかもしれませんから潤沢な資金で

＞あとは買えぬ輩のヒガミ節、
この価格が検討できなかったら、都心物件は無理、埋め立て地か郊外に出るしかない。
誰もが自分と同じと思わない方がいいよ。

「セントラルレジデンス　シティテラス目白」・・・・・・？（HPより）

いつの間に、”セントランスレジデンス”なんて意味不明の、キャッチフレーズが（笑

＞立地が隣同士の目白プレイスのタワーとレジデンス、立地が近いシティテラス目白が同一なんてこともなし。

これは、あなたの価値観で、他から見たら同じですよ。販売時期がずれてるから価格は違うのは仕様がないが、正直立地から言ったらここが上だと思っているなら、あなたの思い込みですね。

もしかしたら、入居者で書き込みしてる方お二方ぐらいなのかもしれませんが、千代田区、港区よりも上だといったり、特殊な価値観をもっていて、一般的な価値観と合わないのかもしれませんね。話が噛み合ないはずです。たしかに、雑司ヶ谷とか高田馬場が職場ならここも便利なのかもしれないし。それを一般的な価値だと言われてもね。そういう人は少数だからこの売れ行きなのは理解出来ると良いですね。

買った人間からすれば余計な御世話、そんなことよりやり残したこと一杯あるだろ？

もう暮だぞ。購入検討中の人間が価格だけで躊躇していると思う浅はかさ、年越しても知恵はつかんな。ただ馬齢を重ねるのみか、あ〜あ。

だいたい目白駅が最寄でも、地名が目白でもないのに「目白」の名にしがみついている所が、かえってあわれですね。本当に自信あるなら目白にこだわらない方がいいのに。それを購入する方もする方ですよね。

＞立地が隣同士の目白プレイスのタワーとレジデンス、立地が近いシティテラス
＞目白が同一なんてこともなし。

地元の人なら誰でも知っているけど、建設される以前は何があったかでかなりその後の
評価（リセール）が違うと思います。
土壌汚染改良工事を大規模に長期間実施するには、それなりの理由があるから。
環境なんて気にしなかった戦前からある川沿いの工業地帯だからあっても不思議ではない。
白十字、大正製薬、武田薬品、そして・・・

シティテラス目白の場所には、元は長家と町工場が密集していました、その後は長期間空き地
土壌汚染も二区画くらい一部あったようですが浅く、看板が出ていましたが土壌改良工事も
1ヶ月も掛からずに終了したように記憶しています。
ほとんど、気にするレベルではありません。

この地に恨みでも持ってるのかしらね、立地に拘る人達は。
自分はどんな地の上に立ってんのかしら？まさか砂上？

ああ言えばこう言いたければ、少しはよく読んでみたら、読解力ゼロね。例え話も例えになってないわよ。

最近、ここに不動さん業者さんの書き込みが多いと思っていたらついに、始まりましたね。

yahoo 不動産、リハウスなどで出し始めましたね。こういうのってどういう意味があるんですかね。まあ、もちろんもう少しで竣工から1年なので中古扱い物件となるのでしょうが、あちこちで宣伝してもらうって感じでしょうか？。どこも媒介になってるので買った人が転売してるんですかね？。新築未入居になってますし。少なくとも転売物件にしちゃえば、住友としても値下げしても文句言われないし、そうやるしかないってことでしょうか。

78平米の12階の部屋が9700万で出てるんですが、確か私の資料では9500万ぐらいの価格だったと思います。さらに高く出して、交渉して下げるという交渉手段なのでしょうか？。

よくわからんが、末期的な印象です。

実質的に値下げを始めたという事でしょう。転売したのか、この物件の所有者がどこになってるか知りませんが、例えば、三井のリハウス媒介でこの物件を買おうとすると当然仲介手数料が発生して、元値で売れなかったものを更に高く売り出すという事になる。つまり、仲介物件で出している価格より値下げするのを前提とした価格という事。既入居者に配慮して、元値と同じ、またはそれ以上で表に出す。しかし、実際は検討者がくれば、値引きするという事でしょう。色んな事しますね。

＞もちろんもう少しで竣工から1年なので中古扱い物件となるのでしょうが

中古には絶対になりません。
新築未入居として販売できるのは竣工後2年間というのが、業界ルールです。

あなたの言うことが正しければ、住友では中規模以下でけっこう多い、
完成売り物件は、販売開始後1年未満で中古になります。

こマンションの問題は、元々竣工1年以上前から販売する、いわゆる青田売りだったのに
売り惜しみなにか、値付けの誤りなのか2年間で30％も売れていないことかもしれません。

間取りは別にして、共有部分を含めた建物のグレードは地域不相応なくらい豪華版
安くすれば売れるのかな・・・

＞あなたの言うことが正しければ、住友では中規模以下でけっこう多い、完成売り物件は、販売開始後1年未満で中古になります

その通り中古です。以下の法律を御参照下さい。特に不動産の表示に関する公正競争規約は業界のものです。

品格法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）
第2条　第2項
この法律において「新築住宅」とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して1年を経過したものを除く。）をいう。

ようするに、竣工して1年未満で、未入居物件であれば「新築マンション」と呼べる。逆にいうと、それ以外の物件は「新築マンション」とは呼べない。

更には

「不動産の表示に関する公正競争規約」http://www.rftc.jp/kiyak/hyouji_kiyak.html

第18条に　新築とは、建築後１年未満であって、居住の用に供されたことがないものをいう。

297さん、あなたもあなたの言う”業界ルール”の出典を示して勝負したら？。
298を見ると１年を過ぎると新築ではないと分かりますが、それと中古であるとは別ですね。ただ、新築未入居という言葉には新築という言葉が入ってますので、すこし厳しいですよね。でも新築と新築未入居と中古があるというものどうかと思います。というのはマンションってどこの大手不動産販売会社のHPをみても新築と中古しかないですよね。

少なくとも、1年経つと新築とは言えない、そして、中古と呼ぶのが間違っているとは言えないというのが正しい指摘では？。中古が2年以上で、1年以上2年未満の未入居を新築未入居とすると明示したものを是非見たいと思います。

ちなみに、野村のノムコムのHPでは、ここの最近公開された4物件はいわゆる新築未入居ですが中古マンションの分類で出てきます。これは野村が297さんの言うところの業界ルールを破っているということですね。

調べてみました・・

新築完成在庫・新古マンションって、いったい何？
通常、分譲マンションは、建築をはじめるとすぐに「青田売り」され、完成までの完売を目指して販売計画が立てられるのが一般的です。建物が完成した後も売れ残ってしまった物件が「新築完成在庫」で、さらに完成後1年たち、入居していない物件が「新古マンション」と呼ばれています。また、完成後、2年以上たつと、住宅ローンなどでは中古とみなされますが、未入居であれば「新古マンション」とされます。
http://minew.net/system.html

一説によると、都内で分譲中のマンションの50％が完成済みだそうです。