グランドメゾン目白新坂

インペリアルは静かだし全部１種低層だから別のカテゴリーだね。

江戸川橋から北側だから、本当に有楽町線しか使えないから、車必要かな。自転車一戸に一台しかない？

>>437さん

歩くのを厭わなければ、東西線・神楽坂や丸ノ内線・茗荷谷も使えますね。
あと、江戸川橋はバス路線のジャンクションになっています。バスでどこ行くんだ？って感じもしますが、高田馬場、目白、上野、九段辺りには直通で行けたと思います。

新宿もバスで行けます。運行間隔は10分おきのはずです。

書くのを忘れたので追記します。

椿山荘のフィットネスクラブは会員権１７００万だけど素晴らしいよ。ここ買う人はそのお金も取っておくと良いです。

積水ハウス人事…説明に隔たり 前会長「解任」、会社側「経営の若返り」
http://www.sankeibiz.jp/business/news/180224/bsg1802240717001-n1.htm

>>437さん438さん

バスはありますが、地下鉄は江戸川橋のみですね。東西線の早稲田、神楽坂、丸ノ内線の茗荷谷はさすがに遠すぎて現実的ではありません。

東西線の早稲田駅より都電の早稲田駅の方が近いね

>>435さん

行かれるとすぐに分かりますが、433さんのコメントにもあるように首都高に加えて建物に面した目白通りの交通量が多く、ここは坂下なのでバスも車も音を上げてかなりふかしながら通っていきます。

首都高は部屋によってはあまり関係ないぐらい距離がとれてそう。
しかし勤め人では親の援助なしには買えない価格になりそう。
良い物件だが江戸川橋１駅しか使えないのに恐らく相当高いから手が出ない人が多そう。

椿山荘にずいぶん宣伝してもらっていますが、実際に住んでみると関係も恩恵もないのがわかるでしょう。市況と周囲の相場もよくみて、これからの時期の購入は特に冷静に検討した方が良いと思います。

目白台ハウス、ヒルズ目白坂、に続く文京区のレジェンドになって欲しいね。坪５００万オーバーでお願いします。

どちらもそれほどのマンションでもないと思うよ。江戸川橋だし。
たしかに、賢い購入者は冷静になるだろうな。

>> 446 実際にこの近辺に住んでいると、椿山荘の恩恵は大きいと思いますよ！　季節により雰囲気の変わるお庭を廻るだけで、よい気分転換になります。

うちは近所だけど椿山荘は通り道ではないのでわざわざ訪ねれば…、日々の恩恵はないという意味かなと。ちなみにヒルズ目白坂は相当値下がりしていますよ。

448 はどちらにお住まいの方かな？

毎年初夏には蛍の夕べというキャンペーンやっててレストランとか利用しなくても蛍だけ見に行っても良いんです。子供が小さい時は貴重な体験です。

昨年売れてしまったヒルズ目白坂は、かなりお得感あったなあ。迷っているうちに買いそびれてしまった。

グランドメゾン目白新坂の、提供公園の内容を知りたいです。購入の参考の為に。

ここを買う層はそれなりの御商売をしていて年収や金融資産も飛び抜けていないとダメでしょうね。自分で運転するよりも運転手付きの黒塗りスモークガラスの改造ワゴンを移動執務室にしているような感じのイメージです。

坂が多い土地なので、家の近所を歩き回って自分の手で用を足すような人には不便ですが、おそらくここを買うような人がよく住んでいる城南の高台に建つ同価格帯の高級物件はどこもそんな感じなので、さほどデメリットにはならないでしょう。

逆に近隣にある目障りなマンションが窓の眺望を遮るような感じがない分、いいかもしれません。

>>455
その代わりに南側寺院の樹木が予想図面より視界の邪魔になりそうな感じ。
樹木を切ったら切ったで墓地が丸見えになるけど。

樹木を鬱蒼とさせないと墓地は見えるのではないですか？

455>> 本物件は高値になるでしょうけれど、それでも「自分で運転するよりも運転手付きの黒塗りスモークガラスの改造ワゴンを移動執務室にしているような感じのイメージ」レベルの金持ちは、さすがにいないと思いますよ。

丘陵の尾根上にあるマンションからはだいぶ下がったところに寺院はあるので、バルコニーから真下を見ないとお墓ビューという感じはないでしょうね。

ただ生活利便施設が少ないので普通の暮らし向きの人にはちょっと不便でしょうね

高値掴みにならないといいですね。

>>459
飲食店は少なめだけどスーパーは駅直結であるし、特段の不自由はないかと。
生鮮品のいい物を買うならバスで目白駅前のクイーンズ伊勢丹かな。

ここに住む人は車を所有したほうがいいでしょうね

実際 中古相場は平米100万前後だと思います。
値上がりも今からだと 厳しいし。

販売準備室に電話をしてみましたが繋がりませんでした。携帯に転送されているようで折り返しもありません。大丈夫でしょうか。

中古マンション平米価格が どうかは、坂下マンションの価値感。坂上は、過少評価です。楽しみです！

460さん463さんのご指摘が正しいでしょうね。
ありがとうございます。

坂上立地で平米100で出たら即売れでしょ。

あの辺、平米100万なんて切ってるものだって実際売れてないよ。

小日向よりも関口台の方が割安感あると思う。関口台の方には椿山荘とか肥後細川庭園とかがあるので、環境からすると小日向よりも上だと思うが、小日向だと茗荷谷まで徒歩圏になるので、その差だろう。

坂下 春日 下駄履き マンション どうかな(^-^)

ヒルズ目白坂 オープンハウス目白台？の相場から見ると、今回の新築でも115-120/m2くらいじゃないかな。それ以上だと十数年にかかった経費上乗せだと思ってしまう。
細かいが 自転車台数少ないね

電話繋がらないって話にならんね

もしこのスレの人が言うような価格帯なら値上がりが期待できるでしょうね

安く買いたい人たちが必死ですね。

積水かぁ…しかし自転車少ないね。引き渡し後大体揉めますよ

自転車置き場、1戸あたり1台でしょ。
この立地だと自転車持たない家庭も多いだろうから、じゅうぶん足りると思う。
（江戸川橋駅方面は徒歩で足りるし、坂の上方面は電動機付でもキツいしわざわざ行くような施設もない）

通常１戸に２台、戸数以上ですね。近くの者ですが皆さん自転車も利用されています。毎日乗らなくても置く場所が必要ですので。

グランドメゾン目白新坂の4階から上は坪500万オーバー。関口台2.3丁目最後の立地だからです。お金が有れば買いたいな。

>>478 匿名さん
そんなマンションで平置き駐車場はないでしょう。500なら 買わない方がいいね。

479さんは1階のお部屋をどうぞ。

ここは江戸川橋。正直マイナーです。建つ時はどこも期待しますが年数経てばお分かりの通りです。まあこの先値上がりすることはないですよ。

今日、スーパーカーで現地を見てきました。
椿山荘には、ホストやゲストでよく行ってるけど、普段は気に留めない場所で素通りしてました。
じっくり見ると擁壁の上には、巨木が見えましたが、中に入れず奥はよくわかりませんでした。
堀り車庫で、重厚な擁壁にして、音羽ハウスみたいな雰囲気にすれば、坪600でも買ったけど、期待はずれな予感。
着工してる感じしなかったけど、大丈夫か。

481さん 値上がり期待のお考えなら 別のマンションに。価値感違いますね。

ハスラーですか。

自転車置き場 云々 坂上マンションでは あまり問題ではないです。

ここは坂下ですけれどね。

坂上は 春日通りかな

間違えた 坂下は 春日通りでした

他のマンションとこんにちわにはならない眺望は期待できるし、駅から遠いのもそういうのを好む人にはいいでしょう。

知り合いの鎌倉の山の上の家に住んでいる人は電話会議とインターネット環境を活用した在宅ワークで都心の会社には週に１〜２回行くだけみたいな生活をしている。店が遠くても最近のネット宅配は生鮮食料品もカバーしているし駅から遠くても眺望がよく環境が静かならいいという人は最近増えているんじゃないかな。

特にこのクラスの物件を買える人は専門知識や技能を活かした高年収者が多いだろうし

ここは駅から徒歩４分なので、駅近でしょう。

479さん この立地の マンションで平置きで車が置けるなら それだけで価値ありですよ。間違ってますか？

そうそう 自転車置き場 が少ない。
この価格のマンションで 自転車置き場が
。なんか 違いませんか？

４６平米で７０００万スタートかな？

>>491 匿名さん

野ざらしで？

設計者に工夫が足りないと思う

コレクターズカーを雨ざらしや天日干し、蒸し風呂にはできません。
その辺が、立地とミスマッチなんだよな。

平置きの駐車場は賛否あると思うけど、機械式駐車場は金食い虫だからなあ。

管理費に跳ね返りそうだよ

494 496 さん 車がそんなに宝物。価値感違いすぎてますね。

自動車車庫がきちんとしたものか重要だと思うよ。最低でも屋根は必要。それもわからないかな。

はやくほしい

そもそも道楽で車をコレクションするような奴なら都心よりも郊外にコレクション専用ガレージを持っているものだよ。劣化を防ぐために湿度や温度の管理も欠かせないし、メンテナンス用の整備工場やパーツ取りのジャンク置き場、ない部品はスクラッチで作るので旋盤などを備えた部品工場も必要だ。

そういうレベルの金持ちなら日常の足はショーファードリブンが常識だと思うよ

瞬殺

金持ちは、郊外のガレージじゃなくて、都心に戸建とマンション持って、クルマの整備はプロに任せるよ。
キャブの調整とか、素人には無理。
ブレーキ系もタッチが変わるから、自分じゃ触りたくない。

ここで駐車場に文句言ってる人は地下駐車場が理想だったんだよね?
たしかに1階とか陽当たり悪い2階あたりを自走式駐車場にすれば良かったんだろうけど、その分だけ部屋数が減って価格にはね返る。
仕方なかったんだよきっと。

目白新坂から地下に下ればいい

コメントするに問題ある方が 。
違うところで。

目白新坂通りのマンションでは なかなかのマンションかな、思います。隣より ズーといいと思いますます。どーですか？

斜面地マンションですか

隣って住友の？
最初から比較対象にならないでしょ。

投資とか 値上がり期待で無くて 子育てには 良いし 関口台町小学校も良いみたいなので 前向きに 考えてみようかなと思っています。

>>510 投資には向かない物件という趣旨ですね

ここは実需向きです。賃貸する場合、利回りの良いエリアではありません。

ずっと住む予定ならいい場所だよ、関口の高台は。
慣れれば生活も便利だし住民の質もいい。
あれこれネガってる人もいるけど、長年住んでみての実感。

ここって高台でしょうか

坂の途中になりますが、これは高台でしょう。関口フランスパンが近いので、フランス人みたいに、できたてのバゲットを買う生活ができますね。

高台ではありません。

崖の下側だと思う

斜面の途中です。平面ではないので「台」ではないですね。

そうですね。いわゆる斜面地マンションです。

のりめんマンション？

文京区では傾斜地に建つマンションは珍しくないね。

ここは比較的眺望が開けていて緑も濃い、良い物件だと思う。

まあ、手が出せる価格かどうかは別問題として、だが。

>>521 匿名さん
崖地のマンションは平均地盤面や地階の判定が難しくて、建築確認を争うような事件になるとそれらが争点になることが多いですね。

南側に残りの土地があるので、眺望は近い将来分からないようですよ。

南側の残りの土地
積水はどうするつもりと言ってますか？

提供公園みたいです。樹木が残るかは別問題ですね。

このマンションが出来上がれば 目白坂 目白新坂南面がゆっくり 穏やかに なりそうでですね。

提供公園ではありません。残念ですが。

>>525
情報源は？

それ以外に 使い道なでしょ！

なでしょ？

やはりそうですよね。提供公園なんて怪しい気がしていたので納得しました。

積水が提供公園にすると言ってますか？
教えてください。

提供公園という話はどこにも出ていませんよ。

旧計画の図面と見比べると、
元々低層棟が予定されてた部分は積水ハウス所有のまま残ることになります。
つまり法規的・技術的には低層マンションの建設も可能。

低層階希望の方は事前によく確認したほうがよろしいかと。

>>534 匿名さん
図面の公開は許諾を得ておられますか？

許諾なんているのですかん？

著作権法に抵触しています。土地計画の段階で行われた近隣住民への説明会で入手された一部かと思われますが、民間企業が配布したものなら尚更許諾が必要です。
画像は削除された方が良いですよ。

建築計画概要書は公開されているがね。配置図は区役所に行けば謄写できる。

それにしても目一杯建てることができるものですね。南側だけに影響がありそうです。

ダメですよね。常識的に無断で転載が許される文書なんて広報資料でもないわけだからありえませんよ。個人的利用とは異なりますから。

役所等で閲覧及び複写できるものなら無断で転載してよいという認識をされているとしたら大きな間違いですよ。

えっ、、本当なんですか?

それで、南側の土地が提供公園になるという情報は正しい／正しくない、どっちなんですかね？

>>543 匿名さん
積水さんに直接ご確認されたらよいのでは？

著作権法知らない人多いんですね。建物や土地に関しては、自分で売主に確認することだと思いますよ。

南側の隣地に敷地境界から離隔なく建物が建つおそれもわかったよ。誰だい提供公園になるなんて言い出した人は。

よくわからないんだけど、地下室マンション反対運動で一旦は潰れた計画をまた再開して地下室マンションをまた作るって話？

疑い始めるとキリがないんだけど、その低層マンションはどこから出入りするつもりだい？

>>547 匿名さん
10年前に地下４階建の地下室マンションを建設しようとして頓挫したのが、今度は地下２階建の地下室マンションを建設しようとしていると理解している。陽の当たらない住戸は減ったのだろうけど。

疑問なんですが。グランドメゾン目白新坂、販売後に残りの部分（目白坂の低層住宅）販売する予定なんですか。

　目白坂て　２項道路のはずですね。物理的に　建築出来るの。

訂正　２項道路ほ　一方通行の一部分でした。訂正します。

>>549 買い替え検討中さん
今後積水が扱うかどうかも分かりませんよ。

>>552 匿名さん
問題になっている南側の隣地の所有者は積水ですね。

>>550
二項道路かどうかに関係なく、３階建てのマンションなら建てられますね。

もし目白坂に低層が建つとすれば、名称は「グランドメゾン目白坂」か？　知らない人からすると、「グランドメゾン目白新坂」と間違えそうだな。

紛争のトラウマがある積水が手がけるとはにわかに思えないけどなあ

あるとすれば宅地造成して狭小難あり戸建て団地にして売るとか？

どのみちほとんど崖みたいな土地だから売るとしたら二束三文

怪しい連中が色々暗躍しそうだな

紛争のトラウマの積水がグランドメゾン目白新坂を手がけているのだが

>>553 匿名さん
今後、です。積水が所有し続けるとは限らないですよ。

>>550 >>554
南側の土地は、文京区から許可を得れば４階建のマンションが建てられる（建築基準法５５条）

価格がどうなるか積水から聞かれた方はおられますか。

なるほど・・・南側の土地に建築計画が示された際に紛争になりそう。ここの住民も一緒になって。

下落合のタヌキの森マンション騒動も、
その端緒は既存マンション（地下2階地上3階塔屋1階という無茶苦茶マンション）の隣の高台にあったお屋敷が売りに出されてマンション計画が出たのがきっかけ。
（おかげで既存マンションの西向き部屋は最上階でも眺望陽当たりゼロに）

ここがどうなるか不明ですが、
検討なさる方は現所有者のセキスイによくよく確認したほうがよろしいでしょう。必要なら録音なり書面交付要求なりなさるとか。

>>562 匿名さん

他デベですが

眺望ＰＲしておいて…南側にマンション建設　住友不動産に賠償命令
http://web.archive.org/web/sss.o.oo7.jp/sumitomo-newpage2.html

そろそろここの価格がどうなるか気にならないのかね

グランドメゾン目白新坂の販売後に、南崖地を　積水さん　どうするの。
、

それを考えてると一晩中寝られないの

坂下のクレヴィアが坪４００なので、ここは最低でも４５０は下りません。普通に考えれば坪５００ですね。

平均坪５００はさすがに。。。

なんだかもう、値段の感覚がマヒしてきました。
クレヴィアの場所なんてひと昔前だったら坪200万くらいの感覚ですよ。
わざわざ好き好んで新居を買うような場所じゃなかった。
こちらとは倍の価格差があってもおかしくない。

でも今は違うんでしょうね。

昔の価格にしがみついてたらどこにも買えませんよ。昔と比較しても仕方がありません。

価格の予想に意味があるのか分かりませんが、それこそ感覚を麻痺させないためにこの場があると思います。

この物件には価格以前の問題がみえましたね。以前のコメントでリセールリスクを気にされている方に対して、値下がりを気にするなら…と余裕のご意見をされている方がいましたが、実需とはいえ資産としての価値を保てるのかを充分検討する必要があるでしょう。

低層階は南側に敷地の際まで建てられる危険があるからパス

571さん
このマンションは 買わないのが ベストなんですか？

積水が南側も同時に、２棟のマンション建設している方がいいんじゃないかな。それなら、双方の建物に配慮した設計にできる。

>>573 匿名さん
それは自分が判断することで、他人が決めることではないですよ。

逃げたね。。。

575さん至極真っ当です、はい。
ベストかなんて、、普通他人の聞く？ww
コンサルなら商売だからいくらでも意見してくれるから、そんなに自信ないならお金払って行くことオススメします。
それより、積水は二棟計画してないんじゃないかなあ。うーん。

グランリビオもアッパーは550越えしてるから、ここのアベ500は、造りが良ければある。

>>577
積水は隣地の問題を解決しておくべき

最大の問題になるのは確実です。
おそらく積水は未計画だと思いますが
見切りで販売開始するなら色々厳しいものになるでしょう。
そうなればウチは論外です。

10年前の建築計画と同程度（4階マンション）のものは南側に建設できることになる

581さん
　理解が足りないね。

建たないと言い切れるのかい？

同時に建てる時は同じ敷地内だけど、こっちの分譲後に建てる場合は隣地扱い。
場合によっては制限が厳しくなる可能性も。

詳しくは省略するけど、分割のやり方によって今後の方針が見えてくるよね。

建築法規に詳しい人、解説よろしく。

南側の土地は隣地扱いですが、隣地の方が地盤面が高いです。敷地面積が3000㎡を超えていて建築基準法５５条の特例を文京区に申請して許可されると４階建てのマンションを建てることもできます。

>>585
理論的には建てられるのかもしれないけれど接道が悪すぎないかい？文京区が許可出すかなあ

>>586

>>534 の図面をよく見ればわかるけど、高層棟と低層棟の間に「敷地境界線」って書かれてる。
つまり元の計画でも別敷地だったということ。
だから南側単独でも接道要件は満たしている、と私は理解していますが。

>>587 さんの通りです。
積水は10年前に周辺住民と紛争となり、2件の裁判となりました。裁判所は法令違反を認めませんでした。つまり、南側敷地に建築基準法55条の特例を適用するのを違法としなかったことになります。
逆に、それが、今となっては北側敷地の住戸に不利益をもたらすおそれとなっています。

積水は、南崖地をどうするつもりなんですか。重要な購入判断になりますので。どなたか 情報があれば教えてください。

>> それほど重大なことなのであれば、こんなクチコミに頼らず、正々堂々と積水に聞いた方が良いですよ。積水も嘘は言えませんから。

全くその通りだと思います。

>>584 匿名さん
積水は南側の土地を売る場合を考えて、南側に建築物が建設しやすいように敷地を分けていると思います。南側の面積も大きいですね。

同じグランドメゾンなら新江古田の方がもっと高級で良い物件ですよ！

そうですね。こちらは隣地問題を かかえてるみたいですね。

南側隣接地の開発いかんでは、マンションの価値が半減ですね？安かったら 買いたいですね！

傷口に塩を塗るような・・・

上流のレスを参考にすると地下２階が建つということは４階建だと地上２階か

もし建つとしても平地みたいに真横に同じ高さのマンションが建つみたいなことはなさそうだよ

脅威を誇張しすぎだね

>>597 匿名さん

南側の土地は第一種低層住居専用地域です。
なので高さ制限が10mか12m。
だから目白坂沿いのマンションは全部3階建て。

ちなみにこちらのマンションの土地は新目白坂沿い（通りから20m以内）が第二種住居地域なので高層が可能なんです。

現実にはミニ戸建てが林立するより低層マンションのほうがマシ。

個人的には隣も積水が手がけてほしい。
こちらの売り主だから無茶なことはしないだろう。

得体の知れない三流デベに売られるのが一番困る。

>>598

まあ建つことは建つんだろうけど、あの細い道をポルシェとかeクラス以上のベンツとかで通るのは嫌だな。アマゾンの軽自動車ならともかく引越しトラックを停めると脇を避けて通れないだろうしねえ。傾斜地だから建築費用も高いだろうし、そんなヘンテコな接道じゃ高くは売れそうにない

重層長屋のアパートとか狭小戸建団地あたりじゃないの、あそこでできるのって

>>600

ヒルズ目白坂とか目白台ハウスとかありますけど？

>>601
崖地に近い急傾斜地の地下室マンションと比べるのはどうかと思うぞ

ヒルズの人だって車には苦労してそうだしなあ

ヒルズ目白坂や目白台ハウスは丘の頂上付近にあるから傾斜も無く、したがって駐車は容易なはず。坂の途中だと、車の出入りに苦労しそうだ。

それこそ、地下駐車場を作れば問題なし。

道が狭いのは変えられないからね。

傾斜地だしねマンション立地じゃないよ
元の計画も車は新目白坂側から出すんでしょ、一通の2項道路なんて、高級乗用車の運用は無理。

文京区でも高級と呼ばれる住宅街の道路で一通は聞いたことがない

このマンションは、将来的に問題有りなので、よーく考えて購入考える方が良いですよ。

604さん
アホ ですね。

公式HPのデザインのページを見たら、エントランスの画像で、
歩道も車道も横に傾斜していて、クールでした。

違うでしょ。何か　意図してますか？

かなり左側が下がっているように見えるのですが、目の錯覚でしょうか？

南側の土地の方が平均地盤面が高くなりますよね。より高い土地に12メートルの高さの建築物ができるとどうなるかが、わからないですかね。

さすがに何か対策をしているのでしょう。
MRが開設したら教えてもらえると思うので、楽しみですね。

対策をするとしたら
こちらの建物を南側敷地境界線から隔離を大きくして建てることです。
そのようにしてますかね？

>>610
実際、たしかに通路は斜めですね。
目の前の道路が勾配のきつい坂道なのでこうしたのでしょう。

建物から道路手前ぎりぎりまでフラットにして、最後の50センチ～1メートルくらいで高低差を調節するケースもあります。
ですがそうすると車路ではアクセルの踏み込みすぎによる事故、通路では車椅子利用者の不便が生じるので、このような傾きが一番問題がないという意見もあります。見た目的には賛否あるかと思いますが。

OUTで左折するときは逆バンクになるから、よりスリリングだと思う。
エントランスの見た目も画期的になるし。

都内のグランドメゾンは三井などと比べ品質のグレード感は劣ると個人的に思います。こちらの物件については立地条件に不安もあるのでうちは検討から外していますが、新築に限らず数多くの事例をネットの情報だけに頼らず自身の目で見ることをおすすめします。最終的には価格に妥当性があるかが重要です。

そうですねぇ。設計担当の広建設計が手掛けたグランドメゾン桜新町もエンブレムからしてまず酷いし、ここも微妙そうなので期待は出来ませんね

設計会社を変えればよかったのかな

建物デザインが微妙にダサいですよね…今からでもかっこよくならないかな…
模型とかで見ると違うのかしら…

経験から学んだのですが、ダサいものはどうやってもカッコ良くならないんです。大体エンブレムに表れますから。模型やCGに騙されないように気をつけて下さい。

カラーリングでどうにかなるんじゃないですか？
ピンストライプとか…(((^^;)

よい設計にしたらいいのに。

イメージのCGではいくらでも盛れますからね。そういえばその周辺の建物はどれもダサめですよね。いい意味で馴染む？w

高級マンションを作るつもりはなさそうなので、別によいのではないでしょうか。
傾いてしまっているエントランスのCGでも、車は普通にアウディですし、
一般路線で行くのだと思います。

一般路線だとしても設計は重要ですね。それほどの立地でもありませんから、価格に妥当性がなければ他を検討して良いかと思います。

確かに現地周辺は人気かなく寂れ感が漂ってますよね。
街全体が高齢化しているのでしょう。

南側の土地にマンションが建った場合の対策をしているかも重要。設計者の才覚が問われます。

>> 626 その寂れ感がいいんだよ。二子玉川とか自由が丘とかは、寂れ感は無いかもしれないが、そのメス臭が気持ち悪い。

その言葉の方が気持ち悪いですよ。そもそも二子玉や自由が丘辺りと比較するような方はいないと思いますが、番町のような住宅街でないことは確かですね。

番町のような住宅街（マンション街？）ではないけれど、関口台には細川護煕や山県有朋が、またその先の目白台には田中角栄といった歴代首相が住んでいたわけで（音羽の谷を越えた向こうには鳩山一族も）、知る人ぞ知る、格を持つエリアだと思う。

そうですね。ふたこ玉川　とか　川崎の工場跡地　住みたくないですね。番町　は　別です。
　

まあ知る人ぞ知るが過ぎるくらいマイナーなので、住んでみたい街という印象は持たれないですよね。
格、ですか。番町にお住まいの方々はそんなことすら気にしないようですよ。

番町に住む人って、単純にリスクベネフィットを考えて住んでいるだけでどこに住んでもいいんだと思うけどね。そういう合理性がないと番町に住めないんじゃないかな。

関口だから検討しないというわけではないと思うし、逆にリスクベネフィットが勘定に合えば、納沙布岬の突端にでも住むんじゃないかな。そういう合理的な人でないと高級物件は買えないと思うね

そりゃそうでしょ。だから番町を選ぶ人は関口辺りには見向きもしませんよ。

今番町に住んでいれば関口に買う必要はないけれど、どちらにしようか迷っている人はいる。まさしくこのスレッドを立てた方がそれなわけで。

立地は一目瞭然かと…

番町も含めて 東京に 各 云々は 無いでしょ。

大事なところで噛んじゃった…

関口ってエリア面積が狭いし、学校や会社が多くて人があんまり住んでいないよね。

川沿い低地の一丁目こそ、そこそこ人が住んでいるけど、二丁目三丁目なんて千人前後

知る人ぞ知るというのは人口が少なくて、そこに住んでいる人を知っている人自体が少ないことによるんだろう。これはリセールバリューに大きく響くんじゃないかと危惧するんだよね

関口パンの隣とか、椿山荘の近くとか言えばすぐわかるよ。

関口て、どの辺を 指してるの。江戸川橋駅辺りは 関口ではないと思いますが。

関口パンて、どんな方が 買われてるの。

関口パンより、うん倍美味い、バケット屋を三軒知ってます。
文京区で、美味いぐらいにしか思ってません。

そりゃ、デパ地下へ行けば、関口フランスパンより美味しいパンはあるでしょう。けれども、家のすぐ近くにそこそこ満足できるパン屋がある、ということに価値があるのです。

わざわざわ坂下のパン屋さんには行かないと思います。

坂上に美味しいパン屋があるの？

>>646 匿名さん

ありませんよ。
強いて言うなら雑司が谷の赤丸ベーカリーか、目白駅前のヨハン。
かいじゅう屋は立川に移転しちゃったし。

パン屋の話もういいわ。

643ですが、４軒の間違いでした。

まあタクシー使えば山手線内ならどこでもすぐ行けちゃうからね、ここは
メゾンカイザーとかポール(最近増殖しすぎだが)とか簡単に行けるしなあ
日常の買い物で徒歩移動を基本に考えるような人はここに住まんでしょ

赤坂の老舗から独立した早稲田寄りの新目白通り沿いに出来たイトウベーカリー美味しいよ。パンの話しもうやめましょうか。笑

あ、イトウベーカリーですよね！
関口パンより断然美味しいのでご近所もよく行かれてますよ。ついパンの話を、、

パン屋さんの話は別でして。
それしか売りが無いってこと…？？

当初、４月１４、１５、２１，２２日の４日間だけだったモデルルーム事前案内会が、本日　「追加開催決定！」と連絡ありました。２８、２９、３０日も説明会を開催するようです。そんなに人気あるのでしょうか？

関口2.3丁目では、最後のマンションかも。それなりにご近所方が 検討されるのではないかと思います。

千石のインペ、小日向のハウスとホームズ は、雰囲気が昭和なので、ここには期待していたが…
大和郷も価格は上昇しないし、文京区の一低は、需要面でダメかも知れない。

今はタワマンの方が高値つくけど、大型地震が起これば暴落して一低人気が沸騰するのではないでしょうか。一低はそもそも高台ばかりなので地盤も良いし。ただ、本物件は一低ではないですよね？

ここはオープンハウスのマンションの近くですかね

>>659
直線距離だと近いけど、道なりだとけっこう遠い。
あっちは南面公園隣接だけど企画があまりにも酷かった。
たまに公園へ行く時にあの横から降りるけど、この場所にもったいないという気持ちしか起きない。

一低は南側の隣地で建物部分は二種です。
おまけに崖地の地下水脈ですから、地盤が良いと言えるでしょうか。立地としてもリセールバリューはないでしょう。

みなさん色々言われていますが、それだけ気になっているということでしょうし、
事前案内会の埋まり具合からすると、すぐに売れてしまいそうな気がします。

ところで、事前案内会の訪問回数に応じて抽選確率を操作すると書いてありましたが、
一般的なのでしょうか？

抽選確率はどうなのでしょう？　謎です。

ここを検討されてる方が、リセールバリューを。何か 感違えしてませんか？

ご近所さんで終わりかもしれませんね

なにしにきてはるの。665さん。

ここでお話に出ているリセールバリューというのは投資を目的としたものではなく資産価値としてのお話でしょうね。
居住性とは別の重要な判断基準だと思います。

655さん、662さん
事前案内会の追加日程、さらに埋まり具合までご存知だったり、かなりお詳しいのですね。
案内会の訪問回数によって抽選を操作すると書いてある、とのことですが、
それはどちらに記載されている情報なのですか？

上の方とは別ですが、倍率抽選の件は業者から送られてきたDMに書いてありましたね。
追加日程はメールで案内が来てました。
転売目的ではないにせよ、常にリセールバリューを意識しておくことは重要だと思いますね。
近隣のクレヴィア文京関口も好調な売れ行きなようなので、この物件も抽選になる部屋が結構あるかもしれませんね。

事前説明会参加で抽選時の当たり玉増加（1個→2〜3個が多いような）はデベがよく採る手です

同じデベでも物件によって、やったりやらなかったりで、その基準はよくわからんですが、私感として人気になりそうな大型物件より小型物件で採られやすい傾向があるような気がします
（集客力に不安がある際の手なのかも）

倍率優遇抽選は記載にありましたが、訪問回数でうんぬんとは初耳です。すでに今の段階でそこまでしなくてはならない何か不安があるのでしょうね。

リセールを考えない方がいるのに驚きました。
1つのマンションに永住するつもりでしょうか。
ちょっとそれは現実的ではないですよ。

様々な方がいますからね。
趣味で掲示板を見ている方も中にはいると思うので
不動産購入が現実的でない方などは
そこまで考えが及んでいないのかも知れないですね。
資産家なら当然の判断基準ですが。

リセールを意識することは必要ですが、
過剰に囚われることはないと思います。

あくまでも生活の拠点ですから、
日常の利便性とか周囲の自然環境、学区、治安、居住者層など、暮らしの快適さが第一です。

山手線内側で文京区の（ちょっとだけ）高台しかも地下鉄駅徒歩4分なら、べらぼうな値下がりはないと考えています。
「べらぼう」というのは東京のマンション相場の平均変動より大きな下落という意味で。

数年前ならそう言えると思いますが、このタイミングですからね。価格次第では「べらぼう」が現実になる可能性は充分に予想されます。

ここは地味な場所だから、マーケットが加熱して実力以上の値段で売れて行くということはないでしょう。
なので、売れ行きを見ておくとよいですよ。
それなりに倍率がつく見込み、ということであれば適正な値段だと思います。
値段が適正ならば、駅から4分だし、リセールは有利です。

近くを通ったら、重機が入って、木が伐採されていました。今後、どのように景色が変わるのか興味深いところ。狸さんの行方も気になります。

674さんの お考えが 理解できます。リセールバリューの方は、別なところを 。

６７３さん 資産家なら 自らの住まいをリセールて 考えますか？ 違うよ。

倍率優遇抽選て、何ですか？

資産家の定義が不明だが、俺も含め、俺の知る資産家が、永住目的でここを買うとは思えん。
もちろん、リセール目的は論外。
なんか、中途半端…

別に資産家でなくても、ある程度余裕をもって予算を組めば、
10年くらい住んでから売却することも可能であろう。

やっと販売ですか
赤字価格で処分するんですね？
それとも異常な高値で売るのか？

>>683
目白通りは緊急交通路だから、道路に面した建物は「緊急輸送道路沿道建築物の耐震化を推進する条例」で耐震化が義務になってる。
この土地の擁壁は古くて耐震基準を満たしてないから、作り替えるか耐震基準を満たした建物を建てる必要があった。
所有者の積水ハウスとしてもマンションを建てざるを得なかったんだろう。

目白通り側だけ先行したのもそれが理由。
たぶん儲けはない。
擁壁を作り直して土地のまま持つよりは損失が少ないと判断したのだろうと推測。

まあいずれにせよ、長く塩漬けにして近所の野良猫のトイレにしておくよりは有意義な話。

もっと早くこの結論にならなかったのかな

倍率優遇抽選。積水さん　考えたね。ここなら　いけるよ。

倍率優遇って、毎日通えばいいの？

予約して訪問じゃない？

これなら購入意思の強い人を確保できるから、売主と買主の両方にプラスだね。
最近の高額物件は投資目的で比較検討する人が多くて、いざとなると逃げるパターンが増えてると聞くし。

訪問回数で倍率調整というテクニックは購入者の心理を煽る手段のひとつだね。
投資目的に限らず比較検討して他に良いものが出れば選択変更。優れたコンサルが付いていれば間違いなくそうアドバイスするだろう。

とにかく業者は容赦なく売り捌くことが目的だから、逃げられないようにあの手この手を使うのも仕方ないけど、落とし穴がないかよく見てね。

南側の目白坂に面した敷地の方にも、出入り口ができるようです。

目白坂側にも出入り口。それは無いでしょう。段差が違い過ぎてます。

ヒント：トンネル

南側に出入り口を作る必要無いでしょ。

たしかに、南側に出入り口を作る必要は無いでしょう。しかし、効率だけを考えて作られたマンションに、人は惹かれません。ムダな部分、遊びの部分を持つマンションこそ、価値を生むのです。

今回の開発許可敷地外に出入り口は、作れないでしょ。いくらトンネルでも。

出入り口って建設工事のための通路じゃない？
2方向にあったほうが人や車両、土砂や資材の搬出入がスムースだから。
所有者は積水ハウスなんだし、問題ないと思う。

南側の土地の区画形質の変更に行政からの許可が要るのでは？

許可は、出ないと思いますね。

崖崩れがあるぐらいの急勾配なのにわざわざ出口を作ることはないと思うけど...

将来南側敷地に何かを建てて交互に通行できるようにするというのなら理屈は通るが

グランメゾン目白新坂購入検討者には どう捉えられますかね。

販売後に 隣地環境変更。どこかにありましたね。それは無いでしょうね。

まじかー、トンネル。

ついでに江戸川橋駅までトンネルで結んでほしい。駅直結！

トンネルってなんか江戸城の抜け穴みたいだね（笑

鳩山会館みたいにコスプレイヤーの人気スポットになるかも

この子は住む場所をなくして、近所に逃げているようです。

伐採作業で、冬眠から起こされちゃったのね。かわいそうだけど、それが都心の現実。

タヌキはいないと思う。
いて、ハクビじゃない。
餌づけしてるんですか？

たぬき
いますよ

タヌキ、いるよ。
この一帯は昔から有名。

里山構想の住宅会社がいきもの減らすの巻

たぬきの棲む巣穴の映像
http://www.youtube.com/watch?v=b4A5IozLGSU

戸建だとタヌキが侵入して果樹を食い荒らしたり、トイレにされて大量の糞害に悩まされることもあるね。

決してかわいいだけの動物じゃない

だから 。

たぬきって害獣なんじゃないの？

都心の住宅街ってハクビシンやタヌキ、スズメバチなどの脅威に晒されてるよね。まあマンションに住んでいる人には関係ないかもしれないが。

たぬきさんかわいそう

江戸川橋は美味しい飲食店が少ないようで、近隣の方に伺いたいのですが、ここはというお薦めありますか？鰻の石ばし、はし本以外で。商店街も歩きましたが良さそうなお店は一軒もありませんでした。

>>717
デベにとってまずい話題になってるからですか？

高級路線がお好みなら、椿山荘内のレストランは、まずまずのレベルだと思います。また、江戸川橋駅から神楽坂に進む通り沿いも、最近はけっこう良い店がでてきています。

718さん
申し訳ありません、話の流れを遮ってしまいましたね。一般の者です。たぬきの話も読んでいますのでどうぞお続け下さい。

この辺りは食はあまり充実しそうにないなと思って質問したまででした。椿山荘のレストランはイルテアトロや和食など色々行きましたが、お世辞にもそこまで美味しいと思わなかったことと、普段使いするようなお店ではないかなと。早稲田には老舗の蕎麦屋やブラッスリーなど色々美味しいお店があると聞きますが、神楽坂方面もあるんですね。どんなお店でしょう？

図星でしたか。

図星？
いま隣にいる人だけど全く異業種だから。笑
まあ大した質問じゃなかったけど本人びっくりしてるよ。飲食の店が気になったんだってさ。
見抜けなかったね〜

デベにとってまずい問題とか、図星とか、意味が不明だな。
せっかく軌道修正してもらえたのに、上塗りしているし…

真面目に質問してるのに失敬だよな。
江戸川橋は地味だからな。鰻のはし本は良い店らしいけど。
早稲田は大隈講堂周辺の雰囲気も良く美味いとこ多いから散歩がてら探索するといいよ。

庶民的な飲食店なら江戸川橋駅の南側に沢山あるのでそこで食べたらいいね。

高級な所だと神楽坂まで移動する必要がある。

近所にレベルの高い飲食店を要求するなら港区をお勧めするな

音羽通りのTEF、ありゃあ東京屈指のコスパだと思うがね。

江戸川橋にはラ・バリックという高級イタリアンがあります。有名店ですよ。
音羽通りのラポルタフェリーチェも、おいしいよ。
目白坂下のビストロもこぢんまりだけどいい店です。

はからずも美味しい話になったね、善哉

ぜんざい？

江戸川橋、少ないんだよね。中途半端で。確かに早稲田はいい蕎麦屋や老舗のおでん、焼き鳥、フレンチまで旨い店が多い。神楽坂は観光客向けの店が多いから当たり外れがあるね。

関口１丁目の手打ちめん処はし、椿山荘のそば屋よりおすすめです。

椿山荘があるからタヌキチも大丈夫だね

新参者は入れてもらえないよ

敷地の南側の木々が伐採されていましたが、あの地はどう活用するのでしょうか？　駐車場？

かわいそうなタヌキさん

ホント、南側が丸坊主！
あの鬱蒼とした坂道の風情がなくなりました。

画像はヒルズ目白坂の前からです。

マンションデベロッパーのモラルの問題

これ、法令とか条例で決まっていないんですかね？
周囲の民家とか学校にタヌキが逃げ込んできて暴れたら困るのではないでしょうか。
それを避けるために（法令・条例にしたがって）可哀そうなことが起こらないとよいのですが。

あるわけない。
ここはベジアリアンのレスが多いな。
道路もダムも不要の生活をしているのだろう。

マンションの敷地でもないのに伐採した理由が謎だなあ。

積水ハウスのCSRレポートでは、以下のことを謳っていますよ

生物多様性の保全
事業の影響力を考慮し、持続可能な自然資本の利用によって生態系ネットワークを守る

https://www.sekisuihouse.co.jp/sustainable/biodiversity/index.html#02

もう騙されたくはない。
環境なんて◯◯だ。
モラルなんて◯◯だよ。

どんな方が、このマンションを購入されるのかな。興味あります。。。

「建築計画のお知らせ」記載の敷地面積と、「開発許可標識」記載の開発区域の面積が異なりますね。前者が3802㎡、後者が7904㎡。これはどういうことか、お詳しい方いらっしゃいますか。工事完了時期も少し異なっていて、前者は2022年10月下旬、後者は9月末日です。7904㎡分の開発が22年の9月末日までに終わるということは、低層棟は建たないということでしょうかね、、、。

建築計画と開発許可の標識の写真を見せていただけると。それと、建築確認済みの表示などもあれば。

これです。

あれ、紅葉の森は？

>>746
うーん、やっぱり南敷地にも建てるのかしら。
その2つの内容を見るとそう考えざるを得ません。


>>747
全部伐採してから小さな木を植え直すのでしょう。

>>746 マンション検討中さん
開発許可の標識、前にあったものと日付と許可番号が変わったようです。南側の敷地も含めた開発計画に変更したということなのでしょう。
文京区土木部みどり公園課も認めているのですかね。既存の樹木を大規模に伐採してしまうのですね。
積水は南側の土地と合わせた全体の開発計画をＨＰ等で示すべきと思います。

南側はミステリアスですね。
情報が待ちどうしくなってきました！

不動産公正競争規約の規定により積水には南側の敷地を含めて全体計画を広告に表示する義務があるはずです。消費者庁に申入れしてはいかがかと。

すぐに喧嘩腰になるのが文京区民の悪いところです。
そんなことしなくても、事前案内会が始まってからMRに問い合わせたら、表示義務の有無の点も含めて、調べてくれるんじゃないですか。

>>749さん
ありがとうございます。参考にさせて頂きます。仰る通り、南側を2022年9月までにどう開発するのか、説明して欲しいですね。

753です。書き込み中、2022年とありますのは2020年の誤りです。失礼致しました。

まあ落ち着いて。モデルルームがオープンしたら、担当者に聞きましょう。

行政から開発事業者を指導してもらうと明確になりますよ。

でも人気がありすぎて、近い日程は埋まっているからすぐには行けない。

あのデザインのマンションて、長谷工マンションでしょ！

販売開始は7月でしょ？
ずいぶん皆さん熱くなってますね。

パンフレットには南側の開発計画を記載している必要がありますね

>>760さん
それだけこのマンションに対する期待が高いということだと思います。
緑の多い素敵な地域ですし、良いマンションになるといいですね。

素敵マンションですね
一般販売前に客付け完了ですね！

>>762さん
ここの販売関係者が緑の多い地域というとしたらナンセンスだと思う。

そうですね。緑が多いのは目白坂南側で、目白新坂側は、マンションストリートではないですか。

目白新坂に残っていた貴重な樹林を伐採したのも積水ですしね。

そしてそれを許可したのは東京都と文京区ですしね。

>> 765 目白新坂のマンションストリート、坂を登って左側は、比較的、見栄えの良いマンションが多いと思います（スカイコートとか、イマイチのマンションもありますが）。右側の景観は関口フラットがあるため、改善の余地ありですね。

>>767 匿名さん
そうですよね。文京区は景観行政団体を返上するべきかもしれません。

>>768
そうですか？
関口台フラットのような外観のレトロマンションって、わりと程度のいい住宅地にしか存在しないので素敵だと思いますけど。
まあ、もうすぐ築50年なので改築されるでしょうけれど。

環境を守るためにがんばってます。

お疲れ様です。どのような活動であるのか存じ上げませんが、そのおかげでこの辺りの良い環境が残されているということですね。

>>771さん、お疲れ様です。
環境の保全は困難ですね。積水のような目白坂の樹木伐採を推進する業者もあるので。

ここの南側の森を残しておかないということは、住宅が建てられるのですよね。どのような計画なのか説明されているでしょうか。

当然MRで説明してもらえるのではないかと思いますので、心配はいらないと思います。

HPによると、西半分は「『紅葉の杜』と向かい合う邸」と名付けられているようです。
東半分は「隣のマンションと向い合う邸」ということになるんですかね？
同じ会社の開発ということになりますと、距離を開けたり、角度や高さをずらして、
色々と工夫できますね。

敷地内に広い緑地が確保されており、緑豊かで贅沢なプランですね。

> 同じ会社の開発ということになりますと、距離を開けたり、角度や高さをずらして、

本当ですか？
確かな話ですか？

775さん
直接電話でお尋ね頂いたらいかがですか？

上記、776さん宛てでした。

>>773 匿名さん
どこだってはじめは緑を伐採して建物建ててるでしょ

同じデベが眺望を遮るマンションを建設して揉めているニュースを時々聞きますが。ここはどうなるのでしょうね。

既存のケヤキ2本を生かした紅葉の杜が素晴らしいですね。
南側の敷地にも同様の緑地帯を設けるのであれば、
相互に借景をすることができ、同一会社のメリットを発揮することができると思います。
MRのオープンが楽しみです。

> 南側の敷地にも同様の緑地帯を設けるのであれば、
> 相互に借景をすることができ、同一会社のメリットを発揮することができると思います。

そうだといいでしょうが、もしそうならセキスイが大々的に宣伝しますよね。

>>746 の写真によると、積水は7,904㎡の敷地についての許可を得ているから、南側の部分も含めて計画を示したらいいと思うよ。

ということは、一体開発ですね、楽しみです。

一体開発なら広告に明示しておかないといけないですね

では違うのか～、残念。
いずれにしても、隣の敷地に建物が建てられないなんてことはあり得ないことですから、
どうせ建つなら同じ会社のほうが安心かな。

開発許可と建築確認の面積が違うことについて。個人的推測。

南側部分については建築確認が下りていない、または建築確認申請をしていないんじゃないかな。
全体を積水がやることは決まってるけど、まだ確認前だから告知しないのではと。
タイミングのズレには何らかの意図があるのか、単純に手続き上のことなのか。

開発許可が出ているということは緑地の樹種と配置の審査を受け決まってます。その内容を公示するべきです。

目白坂（めじろざか）
http://web.archive.org/web/20030324163557fw_/www.bunkyo-tky.ed.jp/kiki...

鬱蒼とした樹林が写っています。

Ｂ-ぐる の車窓から 見た感じです。無理してる感じで。 個人的感想です。

開発許可を受けたことで、許可条件を、デベだけでなくて、マンション購入者も守らないといけないのですよね。

間取りはなかなかよさそうですね。

HPの間取りだけで言うとイマイチと思う。
それぞれリビングインやキッチンへの動線が悪い。
アウトフレームは良しとして、そのせいで外観がアウト。

なぜ南側の土地と合わせて一体で開発許可を取っていることを隠すのだろう？

きっと社内が大変なんでしょう。

購入検討中の人に開示しないといけない情報ですけどね。

別に隠しているわけじゃないでしょうけれど、準備が整っていないということでしょう。
今開示しなければいけない義務があるのなら開示しているのでしょうけれど、
まだMR開設前ですからね。
いずれにしても、よい情報なので、準備が整えば発信していただきたいというのは同感です。

よい情報とは限らないからなぁ。
南側の土地をどうするのかも積水は開示しようとしてないし。

変に思わせぶりですね（笑）
MRで聞けばよいだけのことなのでどうでもいいですが…

南側土地に関しての積水の対応に、何か 不自然さ を 感じるは 思い過ぎてますか？

不自然に感じますね。とくに開発許可の対象となる敷地が変更になっている点。購入者にとっては、自分たち以外の土地所有者と開発許可条件を守ることが求められるため、後々問題になりそうです。

このマンションは、購入時と 将来的に 環境変更が ありそうなのは 考えすぎですか？

逆に、隣接用地の計画さえ聞いてしまえば、将来的にも想定外の変更が行われるリスクが小さいということになると思います。
そういう意味では、常に周辺環境の変化というリスクに晒されている一般物件よりはアドバンテージがあるのではないでしょうか。
事前説明会が人気なのも分かります。

そうですね。隣接用地の活用次第では、是非　購入する価値ありですね。

南側の土地の開発計画は積水から書面で説明してもらいましょうね。

>>806さん
もしかして積水の方ですか？
もう予約がいっぱいなので、そこまで煽らなくてもよいでしょう。
抽選の倍率が上がってしまいます。

口頭だと後で言った言わないになりますからね。書面で説明してもらうのは重要です。

なるほど。
それ以外で何か聞いておいたほうがよいポイントはありますでしょうか？