THE CONOE〈代官山〉

大手デベの名前に安心する方へ。大手デベこそ盛大にゴタゴタ問題をやらかしてるじゃないですか。
鉄筋が不足したり、傾いたり・・。
某大手デベの一般的マンション、タワマン、低層億物件まで経験した私の印象では、物件の出来は値段に比例、が結論です。

腐っても駅ちか。700でお願いします。

>>141
おまえ田舎者なの？有名なタバコ屋だよん。
地上げに対して守り通した根性はおそれいります。

いつ値段わかるのでしょう？
いまから資料請求しても間に合いますかね？

APAのマイナス要因と代の持つブランド力や駅徒歩1分というプラス要因の綱引きだけだと、果たしてどちらが強いでしょうか？もし仮にそこが均衡状態と仮定した場合、肝心の価格がマイナス要因となるかプラス要因となるかで勝負が決まるんでしょうね。

代官山が代となってましたね。失礼しました。

>>134
ブリリア代官山ブレステージかなー

有名でデザイナーで外観は＋
センスのないアパの内装で－

俺、おばちゃんとちょっとだけ友達だった。10年くらい前ね。

あんたが低いんや

>>153
ありがとうございます！

>>157
ここのマンションは有名なデザイナーがデザインしたマンションなんですか。
完成イラストを見た感想として、そんなに凄いとは思えないデザインに感じますが、
金額次第なのかな。
でも内装はアパートみたいなのはご勘弁してほしいですが、
どんな風な内装なんでしょうか。

同感。こっちはホテルがあるのにさらにＣＯＮＯＥだからね。兎に角一等地を入手した以上、それぞれの地域の格や色や環境、さらには周辺住人のことまで考慮して価格に見合った「なるほどこれならＡＰＡでも購入したい、買い換えたい」と検討者を唸らせるような物件になることを切に望んでやみません。

間取りをＨＰに載せてほしいね。

間取りみたいですよね
どういう感じになるのか気になるし。

3月上旬に発売開始、ということで
まだマンションギャラリーもない状態ですので
情報が出てくるのはもう少し待たないとならないのかなぁ。

柱の感じとかどうなるのかな？とか収納とか
知りたいけれどもしばし待て、というトコですね

もう先月から事前案内会は開催していますよ？
間取りはかなりたくさんの種類があり、
1部屋しかない間取りも多数ありました。
まだ冊子にはなっておらず、全部の間取りは見られませんでしたが。

事前案内会に行かなくちゃいけないのかなぁ。どうも敷居が高くて・・・

「敷居が高い」を「自分には合わない（分不相応）」「レベルが高い」という意味で使うのは誤りです。「敷居が高い」の正しい意味は義理を欠いたりご迷惑をおかけして、その家に行きにくいこと。たとえば、恩師に何の近況も知らせないまま数年が経ったときや、お世話になった方に御礼もできないまま御無沙汰をしてしまったとき、物を借りて返せないまま時間が経過したときなど、相手の顔を見て声を聴きたくても連絡をするのに躊躇してしまうことがありますね。そういうときに使うのが、この「敷居が高い」という表現になります。何かAPA に義理でも欠きましたか？

＞167　西麻布4丁目のことです

間取りはいろいろ沢山ある。また、リビングに天井埋込エアコン装備の住戸からエアコンの全くつかない住戸まで様々。この立地と坪単価600近い価格でエアコン無し住戸があるのは驚きだ。内装、共用部含めチープ。購入後、内装リフォーム必要か。外観ロミジュリも意味不明。
ひたすら立地の物件だな。

何よりも立地が大事でしょ。

ロケーション的にはすごくいいんじゃないですか。
代官山に住みたい！と思う人にとっては判りやすいし、駅に近くて便利だしという面があるかと思われます。
あとは仕様がきちんとニーズに合っているか、じゃないですか。
これから詳細が出てくるとは思いますが…。

場所は、安定して将来的にもいいですよね。少々お高くても、希少性は大ですね。

APA側は世間の自分たちへの評価をどう分析しているのか興味深い。よもや評判が良いとか人気があるとかは思っていないだろうが、立地の良さですべてカバーできるなどと勘違いすると痛い目に合うような気がする。やはり立地を考慮すればそれなりの価格でないと整合性が取れないが、かと言ってAPAに見合わない強気な価格を設定したら叩かれるし。あーあ、何でこの一等地にAPAなんだ！

＞APA側は世間の自分たちへの評価をどう分析しているのか

自分たちが世間に理解されない場合は、世間に問題があると常に思ってますよこの会社。

西麻布4丁目も然り。

代官山という山の上、ですね。ここ。

代官山の駅からのこの距離はなかなか珍しいですよね。
価格は高いかもしれませんが、単身者なら将来的にも価値はあるかもしれませんね
人が多いので、夜も安心できそうですね

高値買いにならないように。

強気になりたくなるような物件でないと、将来の資産価値の維持は難しいということもまた事実。
安物買いの銭失いにだけはなりたくない。

相続税対策のこともあるし、また賃貸に出してもこれだけロケーションが良いとよっぽど賃料を間違えない限り借り手には事欠かないだろうし、それを考えると少々割高な価格を付けられても、資産家や非居住者で金持ってる連中からのいわゆる投資物件としての需要は高いでしょう。問題は富裕層がターゲットの広い部屋ですね。彼らはいかにも単身者や賃貸向けの狭い部屋が多く混在するような物件を好むかしら？やはりステイタスというは重要ですから、いくらロケーションが良いと言っても、同じ金額出すなら、大手ブランドの格上の物件を好むのでは？

代官山を欲しい人、思った以上にいるようですよ。
特に広い部屋には底堅い需要があるエリアだとか。

いるでしょう、渋谷から至近距離ですし。
そしてこのエリアに詳しくなると、中目黒や恵比寿より高台に位置する代官山エリアの土地の魅力、その思いが更に強くなるはずです。

＞190　もの凄いリサーチ力ですね。それにしては文面が具体性に欠けていますが(笑)
＞191　渋谷から至近距離ですって、代官山を選ぶときに渋谷から近いという理由で選びますかね？

私の場合は、代官山が気に入って選んだら、たまたま渋谷が近かった、という感覚かな。つまり渋谷ありきの物差しではなく代官山そのものが基準。ただ、代官山の雰囲気に似合う物件になるのかしら、こちらは。

私みたいな素人がｌ著名デザイナーの方のデザインに難癖つけるのも恐れ多いのですが正直微妙な外観だと感じています。
皆さんはどう思われますか？

この周辺はホワイトを基調にした建物が多いようなので、ここも周辺と合わせたのかなと思いました。
曲線を用いた外観、アリかな。

世界的には同棲愛って宗教的な制約以外は認められる流れだし
渋谷区が日本で先駆けてこういうことするのっていい宣伝になるしイメージアップにもなると思うよ
他の時代遅れの区より先進性をアピールできるし。

＞202　この物件を検討するにあたってほとんど影響はないけれど、私もそ思う。これのどこが分かりやすい渋谷区ネガなのか！意味を理解して書かないと恥ずかしいよ。

で、景観を気にしてホワイト調にした？個人的にはデザインが既に景観を意識したとは思えないけどなぁ。完成予想図はどうもチープな印象をぬぐえませんが。

やっぱり渋谷区はいいね。

>>197
完全に微妙ですが、マンションは立地９割と言いますので。だいたい曲線とか風水的に全然ダメです。気にしない方はいいのでは？
ただ、帰ってきて毎日見る外観。やはり大切ですよね、

ようやくＨＰに間取りがアップされましたね！

>205
外観、私は悪くないと思いました。
因みに風水には関心がないもので、風水的にどうかは全くわかりませんが。

ところで、トランクルームが分譲されちゃうんですね。
駐車場やバイク置き場にも分譲区画があるというのも面白いと思いました。

2月14日（土）THE CONOE〈代官山〉サロンオープン

モデルルームのこと？
完全予約制か。ご自由にどうぞ・・じゃないよね。行く勇気ないわ。行った人、どんな感じか教えてねー

風水、風水って言いますが、もとは、中国のでしょ。日本で風水なんか関係あるのですか？方向も発想もすべてでどころが
中国じゃないんですか？無知ですみません。日本で風水って関係あるの？？？
また中国のなら、余計信用できないんですがね。

風水って占いのようなもん。いまだに信じてる方いるとは・・DR●●の影響？？

30.37m2の間取りはでてないね。いくらだろう。

>211
坪単価を600万と仮定して30㎡くらいだと5500万くらいじゃないでしょうか。

裏（北東側）からの完成予想CGを拝見したが、まるでよく見かけるAPAホテルの様な棟と射線制限で階段状になった安っぽいマンションの様な棟が隣り合わせにくっついてるような印象でした。悪しからず。一方共用部の内装は予想に反して随分ましなデザインに見えますが、皆さんの感想は？間取りに関しては、やはり曲線の部屋は実際入居すると使い勝手が悪いんでしょうね、家具の配置にも悩みそうだし。結局購入者の年齢や年収はどの辺りに絞ってマーケティングしているのか、ちょっと見えにくいので、このマンションが入居者で埋まったときにどういうコミュニティになるのかイマイチイメージが湧かない。

30.37m2で５５００万は相場ですね。私は投資なのですが、利益でないなと思いますが、場所・将来性を考えて一番小さな
部屋を購入できたらと思っています。２０年後、３０年後を考えて。

30.37m2を賃貸だしても、せいぜい２０万じゃない？

坪600万で買って坪2万で貸すと、表面利回り何パーですか？と考えてみないのかな？
固定資産税、管理費、修繕積立金、賃借人が入れ替わるたびの修繕費
坪600万じゃ完全に赤でしょ
短期の投資目的で、ババ抜きゲームに参加してすぐ転売するか、相続税対策とかオーナー企業の税金対策で赤字前提で現物資産として買うか、どっちかだろうねえ。
20年30年単位の投資として買うなんて脳みそ沸いてる都市か思えない。
俺の金じゃないからいいけど。

月20万なら年間240万、5500万で買うことができれば表面利回り4.4％くらい。
214さんの「利益でないなと思いますが、場所・将来性を考えて」というお考えは、それほどおかしくないと思いますが。

むしろ、このくらいの価格で買えたらいいな…という感じではないでしょうか。

240万はあくまでグロス。ネットで考えないとね。言い換えれば216さんもご指摘のように税、管理費、積立金、維持費など諸々のコストを差し引いて、さらにローンで購入すれば金利分も差し引いて計算するとどうなる？2%台？言い出せばきりはないが、20年、30年とか言うなら首都直下のリスクもあるし。純投資なら買えない。

2％残れば「完全に赤」とは言わないんじゃない？
しかも「利益でないなと思いますが、場所・将来性を考えて」という人に、食ってかかる必要もないかと。

人それぞれの判断で行きましょう。

中国、香港、シンガポールなどと比べれば、東京の不動産価格はずっと常識的な水準で、全然、高くない。
日本人、臆病になりすぎ。
日銀だけ頑張って、可哀そうなくらい。
で、皆が臆病すぎたことに気付いた時に、もう一段と東京の不動産価格が上がると思う。それまでは買い。

間取り酷過ぎ。

>30.37m2で５５００万は相場ですね。
>30.37m2を賃貸だしても、せいぜい２０万じゃない？

この物件に限らないけど、投資目的の人は今の高騰した新築マンなんて買わないよ。
リターン悪すぎるからね。例えば5500万出すなら、港区の９０㎡ぐらいの中古買える。
立地によるけど、月３５万ぐらいで貸せるよ。そのほうが余程経済的。

>>219
投資物件は表面利回り10%がひとつの目安
どんなに低くても8%切ったら赤になる
4%だ2%だ、なんて表面利回りで「投資目的」なんて言うから馬鹿にされる
食ってかかられてるんじゃなくて笑われてると気付け
そして教えていただきありがとうございますと感謝しておけ

>>223
2年前に4億ちょいで6%、築20年のビル買いましたが、今は売りに出しているわけではないが、5.5億で買いたいと当時買いたかったらしい人から連絡あるぞ。10%ですか。せいぜい田舎の物件でも探して下さいな。

>>224
ワンルームマンションの投資利回りの話ししてるのに、ビル持ち出してくるとか馬鹿なのかな？

投資では新築買わないですね。ただ、中古買うのが投資でいいかも今の時代は、どうですかね。港区の９０㎡ぐらいの中古３５万。３５万で空室でるより、利回り低くて狭くても、代官山１分賃貸需要の多い方がいい場合あるし、新築なら少し入居自分でし、軽減税率と仲買手数料不要だし（中古は仲買手数料いりますよね）私は一戸、駅近で狭いですが新築を投資で１０年前に購入しましたが、「新築を投資でなんて」とその当時言われ、「そうか」と思っていましたが、空室リスクも少なく、場所のいいところ買っていて良かったと１０年経過して思っています。利益もでています。中古だと修理費用もかさみますよね。

ここ、坪600万でおさまりますかねぇ。

>>226さん
私も投資向けには中古がいいと聞いておりましたが、
新築でも立地条件が良ければ利益が出るんですね。
マンション価格が底上げされている今は難しいかもしれませんが…

そう言えばモデルルームがオープンしました？どなたか見学されてませんか？

収益物件としての妙味で考えると二の足踏んでしまいますね。

資産価値重視の人が買うんでしょ。
だから少し値段を下げればあっという間に売れてしまう。そこが代官山の強みでしょう。

だからなかなか価格が下がらない。アパだったら少しは下がってほしいところだが。

駐車場は39台分なので、抽選になるのでしょうか。
駅から近いので車を持っている方は少ないのかな？
内廊下ですし、共用施設がおしゃれな感じでいいですね
部屋は斜めになっているのが、残念ですね。扇形になっていますから家具の配置が困りそうですね

資産価値としてアパマンションを保有するってのはちょっとリスクを感じる

＞230　値段を下げればあっという間に売れるのが強み？　ということは下げないと売れないということか。一般的には値段を下げれば売れるのではないか。値段を下げなくても、さらに言えば強気の価格設定でも売れるのなら、それが代官山の強みというのが正しい論理だろうに。この物件で言えば、APAの持つネガティブ要因を価格を割安に設定することで打ち消すことができれば売れるだろう。つまり、この値段だったらAPAでも目をつぶろう的な心理だ。

全体的に良い間取りがない。なぜこのような間取りにしたか素人では理解できません。
候補から外れました。

狭い部屋が多いよね。
富裕層向けではないのかな？
セカンドって感じてもないし。

いまいちターゲットがわからん。

場所は良いが高い坪単価の割に部屋が狭すぎる。　事業主の過去の耐圧構造偽装や設計図と現物の違い等の訴訟事件の記憶が有るとバカ高い買い物になる気がする。然し外国人は買うだろう。

ここはもう手遅れだが、せめて西麻布4丁目は開発を断念して土地を売却した方が身のためだ。一度付いてしまった企業のイメージはなかなか変えられない。

＞場所は良いが高い坪単価の割に部屋が狭すぎる。
代官山駅徒歩1分で、一番広い157㎡でも坪単価530万程度なら今時にしては割安では？
T-Site周辺だと確か＠700万ぐらいだったかと。

場所もそんなに良いかな〜。
豊洲の人も、豊洲のことを絶賛するのだけど、それに似ている気が…。

http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=13262

これ見ると、西麻布四丁目の方は、一戸あたりを結構広くつくる気のようにみえるけど、それはそれで、リスクじゃない？

高級仕様にしたいのだろうけど、アパですからね。無理せずに小分けで売ったほうが…。

>>240
さすがに豊洲と代官山を同等に考えちゃダメでしょ。

アパに変なイメージのない外人さんにはいいんじゃないかな。

間取りそんなに酷いですか？扇形のお部屋はたしかに使いにくいかもしれませんが。
それよりすごく狭いお部屋から広いお部屋まであるのが不思議に思いました。

間取りがバラエティに飛んでいるのは間口を広くする為ですかね？
単身者からファミリーまで、住人層は幅広いものになりそうですね。
また1LDKは投資向けとして、賃貸の部屋が出てくるかもしれませんよね。

扇型のお部屋は確かに家具の配置が難しそうですが、
主寝室に関しては壁も意外と多くあるので
そこまで苦労はしないかも。
問題はリビングですよね。
キッチン横にダイニングテーブルなどを置いたとして、
テレビをどこに置くかで悩みそうな感じです。
リビングの東面の壁にテレビを置いても、
西日などでテレビの画面が見えにくくなりそうです。