どんな立地でしょうか？
いくら低地といえどなんでこんな安いの？
クリオよりはるかに安いじゃん
値段が安くて驚いています。
逆に安い理由があるはずなのでそれを知りたいです。
理由次第では即決したいと思っています。
関口一丁目は神田川沿い高速沿いの低地だし外国人も多い。それから新日鉄は元々坪単価を欲張らない性質があります。三菱地所さんのパークハウス文京関口なんぞ平米100万位（坪330万位）で売ってましたよね。当然仕様も異なります。しかし江戸川橋なら頑張って関口2〜3丁目か小日向の物件を狙う事をお勧めします、住環境が違うので。
あとは地歴も調べると良いでしょうね。明治時代の地図とか江戸時代の地図を参照して下さい。
ふーん、やっぱり安いんやね。住環境とかどうですか？
駅近、道路をきにしなければ良いでしょう。
新日鉄は毎回安い。
この近辺はマンションが多いから、
過去のスレッドを参考にしてみて。
安いですね。
新日鉄興和不動産は、2013年度のマンション発売戸数で９位にランクインするなど力をつけて来てますね。
自分もリビオのマンションいろいろ見ましたが、コストパフォーマンスに優れてる印象です。高級感はないけど、マンションとしてはしっかり作っている感じです。
設備的には、水回りは人工大理石、ディスポーザーなし、食洗機なし、ミストサウナなし、共用スペースが極めてシンプル、が基本仕様のようです。ここがどうかはわかりませんが。
客引き用のインパクトのある価格設定っていうのは、あるんでしょうけど、確かにここまで安いと理由が知りたいですね。
たぶん、一番下の階で、周りを近隣の建物に囲まれてて、日が当たらないとかですかね。
音とか近隣に安くなるような環境要因があるんですかね。
パークハウス文京関口の真北の隣になるのでしょうか。
そうですね。東西南すべて囲まれて唯一接道している北は首都高向きなので、最上階位でないと日照もなく、眺望ほしい人は爆音と排気ガスに苛まれる立地ですね。少し近くにある野村のほうが良いでしょう。価格には納得。確かに駅一分かからないくらいですから、他を諦められる人はいい選択かも。
>パークハウス文京関口の真北の隣になるのでしょうか。
>そうですね。東西南すべて囲まれて唯一接道している北は首都高向きなので
あそこなんですか。確かに日当たり悪そうですね。最上階は暑かったりするので最上階の１階下が良いでしょうね。その東南角部屋なら相当に良さそうです。価格も高くなりそうですけど。
この付近で、70平米4500万円台は破格だね。
具体的な場所が知りたい。
最近のマンションと比較して
1.価格が異常に安い
2.他のマンションと比べて情報がやたらと少ない
この2点が引っかかりますが、皆さんはどのようにおかんがえですか？
価格が異常に安いのは、上で皆さんが書かれている周辺環境が要因だと思われます。
情報が少ないのは、まだ予告の段階だからでは。
このマンションでも環境の良い部屋は、それなりのお値段になると思います。
投資で考えるとすると、販売員さんから、この周辺の家賃相場なんかが提示されるかもしれませんが、それは、環境が普通のこの周辺家賃相場であって、このマンションの環境での家賃相場でないことを心に留めておく必要はありそうですね。
新日鉄興和不動産自体はしっかりした会社だと思います。
公式HPの物件概要をみると、予定価格は上限が６４００万円台になっていますね。
広さは最大でも７３．１３㎡ですので、やはり環境の影響が緩和されるフロアになると、
それなりのお値段にはなるのでしょうね。
それでも安いですね。
風呂が狭いですね。
おそらく最上階でも日照はかなり限定的なように思います。
最上階がほしいのですね。
ここ、竣工売りだったら良いですね。
現地確かめられますから。
やっぱり現地の買うお部屋の窓を開けて状況を確かめたいですよね。
もし、青田売りで、あえて現地から遠いところに販売所とモデルルームを置いて、現地は遠いので、このパンフレットで…、みたいな話だと、契約してみて、初めて現地見てびっくりみたいなことにもなる可能性があるので、ぜひ現地は見ておきたいですね。
マンションギャラリーの場所が気になります。
Googleマップで場所を確認したら、東西南を高層建物で囲まれていました。
唯一北側のみ接道していますが、6m程度の幅員でした。
上階でないと日照は期待できませんが、建物で囲まれてるおかげ(?)で
大通りの音は緩和されるのかなぁと思いました。想像ですが。
共働きで休日は外出の多い家族には日照は関係ないって割り切ると
価格面で魅力を感じます。
周辺環境として気になるのが小学校がちょっと遠いなぁという点です。
関口小学校に行くために大通りを渡らなければならないようで。。。
>>25
4,500万円台（予定）よりとなっている東南角のお部屋で2階となると日照は厳しいですね。
1階はお庭が付いて少し高くなるのかな。
あと、地権者の割合が25/97で25%超えているね。
２６さん
大体１階と３階が同じ値段で２階がお安くなっている物件が多い様ですよね。
１階のお庭つきの物件は気になりますね。子供がいるので下の方に迷惑をかけないという
のが一番ですが、半戸建感覚を味わえるのかなと。夏などは子供のプールもできますしね。
小学校まで９分は子供の足だと１２～１３分はかかってしまいちょっと遠いいのかなと
思いましたが、いい運動になっていいのかな。
>>27
東側は隣接するマンションとの間に一応路地はある感じですね。
お庭については、敷地の東南角の近くに家が残っている残っているようならば、そことの距離感とか把握しておくといいかもですね。
関台小へは、登校時にかなり急な坂を登ることになるので、現地を見ておくことをお勧めします。運動になることは間違いないと思います。
28の補足
Googleマップのストリートビューで、目白坂下南から関口台町小に通じる道を見てみるといいかも。
関台小については坂上の子供達やママさん達との関係性の方が問題だよね。皆さん上品なご家庭なのであからさまな差別はしないんだけど若干距離を取られるというのは覚悟すべきです。そういうのをどう感じるかですね。
仕事をしているのであまり親同士のつながりは無いかもしれませんが小学校PTA役員などいろいろな部分でかかわるのかな。南東だとあまり日差しが期待できないということで、A2タイプの南西向きの部屋がいいかな？
南西を南東と書いてた。
逆でした。
現地見てきました。3面完全に同種の見た目のマンションに囲まれています。同じような背丈のマンションですから日照条件は望めません。最初から悪いのがわかっているだけよいと考えるのがいいのかもしれませんね。江戸川橋駅の出口はさすが徒歩１分、驚きの近さです。しかし同条件に近いのマンションは周りにあるので希少性は若干薄いでしょうか。小学校の話ですがそのようなことを気にしてマンションを購入する方って何％いるんでしょうね。そのような考え方もあるのだな、と勉強になりました。公立なのに。
気にする人もいますが、
たいていは人数くらいが多いです。
クラス替えがないのもあれですから。
まあ、関口台小は3S1Kでもないし、
近隣の名門小でもないし、
悪い噂もないし、
なにも語るべきものはありません。
変な色眼鏡で見てくる親なんてこちらから願い下げですね。そういう人とは交際しなくても良いと思います。
小学校の子供がいるけれど、だれがどこに住んでいるかってお互いにあまり把握しなくないですか？
ＰＴＡの活動もけっこうみんな忙しいから
作業だけ割り切ってサクサクこなして、あとは解散するだけだし。
学校によっても雰囲気変わってくるのでしょうけれども。
しないしない。
住所録とかないし、
年賀状の習慣もないし、
私たちが子供の頃とは全く違う。
ちなみに他の学校みても、
連絡はメール、SNS、lineのどれかを使います。
連絡はそうなんだけど家族ぐるみのお付き合いに発展する時に坂上と坂下で壁があることは否定できないですね。
壁は人それぞれ種類があるのでしょう。
職業、学歴、人種等々。
基本的に都心住みというか、
昔から(江戸、明治)から人がすんでいる所は、
差別意識がない傾向があります。
私鉄郊外のほうが、
似たような人達が集まりやすいので、
何かしらの区分けをしたがります。
逆でしょう。音羽事件が良い例です。
逆じゃないですよ。
住んでみたい街ランキングのスレでも、
都心の多様性のことは書かれてます。
ここでいう坂上にあたる関台小の近くのマンションに住んでいましたけど、
ここでの不安を煽る書込みような排他的な行為はなかったですよ。
家庭環境等の生活感が近い人たち同士で群れることは、どこに行ってもあることですし、
過剰に反応する必要はないと思います。
多様性の一つのパターンでしかないです。
関口1丁目については、この物件の他に、パークハウスもありますし、
プラウドも建つ予定いうことです。
不安を煽るような書込みをなさっているのは、文京区在住に憧れていて断片的には情報収集しているけど、
現在の周辺環境をご存じない方ですかね。
最後に、事件の背景はお受験にあるので、坂上坂下とは全く異なるものだと思います。
気にする事はありません。自分で現地を歩き回って感じた感覚と建物仕様を見て選ぶと良いでしょう。神経質な人や差別意識の強い人は何処にでも居るでしょうけど、それは常に少数派だと思います。
この周辺には、スーパーなどの食料品を売っているお店はありますか？
自宅でも料理はしますよね。東京では、スーパーのイメージってあまりないですから
気になりましたて、聞いてみたかっただけなんですが。
お店が無ければ、毎回、外食になるんですかね。
おっしゃる通りで。
ここで煽っているのはあらしでしょう。
起伏のある土地柄はは都心地区全体の特長です。
ここだけの話ではありません。
すごく惹かれてますが、
やはり騒音がどうか、気になります。
首都高近くってのはどのくらいの音がするものなのでしょうか…
音は大丈夫ですが、排気ガスと水害リスクが問題です。家族に喘息患者がいる場合は要注意です。水害は、近所の建物の玄関の階段とかを見れば推測できると思います。
投資用でもよいのかな？
あら・・・（汗）
ハザードマップだと、水没エリアにはまっとりますがな。
http://bousaiweb.city.bunkyo.lg.jp/news/katei/documents/hazard.pdf#sea...'%E9%96%A2%E5%8F%A3%E4%B8%80%E4%B8%81%E7%9B%AE+%E6%B0%B4%E5%AE%B3'
これは、ちと厳しいね～。
水害について知りたい人は雨が降った日に江戸川橋の欄干に立って神田川の流れを見てみると良いでしょう。
これだけ水害の影響を受けるのであれば、高台のリッチ層と低地の共働きファミリー層との間で良からぬ意識が芽生えたとしても不思議ではないのかな。
こういう地歴って長年に渡り、人間の意識に潜在的に影響を与えそうだし。
なんでも上下をつけたがる風習は嫌ですね。
上下の上の方に行けば良いです。
この辺の賃貸相場はいくらぐらいですか？
2LDKで12万位ですかね。
ゲリラ豪雨の時の川の様子、超怖かったデス。地形的に雨水が、全部集まって来るんだよね。あの辺って。
最近氾濫してないでしょ。
この辺の神田川は工事してから問題ないと思うけど。
ハザードマップは過去の降雨量等の情報を基にした予測であって、次回の結果を保証するものではないから、
評価が難しいね。
>>58さん、神田川の治水設備はタモリ倶楽部とかでも特集されていましたね。
15~20万というのは理論値であって実際に借り手が見つかるのは15万未満になりますね。
んー、意外とたいしたことないんですね。やっぱ資産価値それなりですか？
ネガな意見が湧いてきましたね〜。
さっそく購入希望者の牽制が始まっているのでしょうか。
隣接するマンションは、約62平米の2LDKで月額23万7千円の敷金2ヶ月礼金2ヶ月ですね。
狭い部屋ばかりですね。
そう考えると、この物件は相当お値打ちですね。
賃貸もかなり回っているようですし、交通利便性への評価が高いってことですかね。
パークハウス文京関口は、3割くらいが地権者の方向けの住戸で、売りに出された住戸のうち最上階等で平米100万超えのもあるって感じでしたっけ。
4月頭にプロジェクト発表会が開催されるようですが、参加しておいた方がいいですか？
イベント内容を確認するとコンセプト・設計・構造などの詳細を案内していただけたり、
セミナーが開催されたり、バスツアーで周辺エリアを案内してくれたりするようです。
4月下旬のモデルルーム事前案内会が本番で、予定価格の発表もこちらなのでしょうけど・・・
皆さんは参加されますか？
徒歩１分というのは資産価値も下がらなそうですよね。いずれ売却をと考えている
場合は駅からなるべく近い所と言われている様です。駅から近いといっても、
そんなに駅周辺もざわざわしている雰囲気はないですからいいですよね。東西線利用の
方は神楽坂まで１３～１４分かな。自転車で行けばすぐですね。ただ神楽坂には
駐輪場が少ないのでなかなか空きはでないと思いますが。
この辺りは、何LDKのニーズが多いのでしょうか？
賃貸なら1LDK、分譲なら2LDKかな。
ファミリー向けの需要も高いですよ。
私は、この付近で、築10年程度3LDKを購入時の価格より高く売却できました。
3LDKの需要もあることは変わらなそうですね。
このあたりはマンションが多いですね。徒歩数分内であっても競合多数ですね。
競合するような新築物件だとプラウドですかね。
比較もしたいし、しかしながら価格発表を待っている間に住みたい部屋が売れてしまう可能性があるのも悩ましいですね。
それにしても、都心回帰の波は凄いですね。
プラウドとは坪単価が違い過ぎる気がします。
ファミリーも住むにあたって自転車置き場が各戸１台の割り当てでは少ない気もしますが
駅１分ですから持たない人も想定しての数ですかね
とりあえず路上に自転車が溢れたりだとみっともないですね。
ポーチがあるならそこに置くのも可だと思いますが..
リビオシリーズは本駒込の物件（レジデンスじゃない方）もかなり安かったよね
静かな住宅街の低層で即完売した記憶がある
子供がいるので教育環境がよく犯罪発生率も低く、医療環境も充実しているのはいいなと思います。
山手線内で駅近の物件は少ないという点では、資産価値も高いということでしょうか。
将来、売ることも考えているので、自分的にはポイントが高いかもしれません。
将来売ることを考えるなら、この近辺の環境だけでなく、この物件の環境も十分考慮する必要があると思います。
買うときに、周りの相場より安く買って、売るときに、周りの中古相場で売れるとは思えませんから。
要因次第ではありますが。
ここを買って、相場的に高くなったら売るんですか？
買値より売値が高くても、買う時に税金を取られて、売ったら翌年に所得税を取られて、
結局マイナスにならない様にしないとネ。
まあ、売る時は、相場より安くなるのは避けられないでしょう。
それなら、買ったら賃貸にして誰かに貸していた方が良いと思う。
そして散々稼いだら、頃合いを見て売ってしまう。
安さに惹かれる人が集まるマンションですか。
安いは正義。
住宅ローンにしても
借金は少ないほうがいいからね。
不動産にお買い得無し。
確かに。安いには理由があります。
建築材費・建築費が高騰する中でこの価格設定は、そうしなければ売れない、日当たり、3方塞がり、水害ハザード、治安等の様々なネガティブな理由があるのでしょう。
ネガティブな要因として治安もあるのですか？
あと気になるのは、首都高の排気ガスですがどうでしょうか？
教えてください。
家族親戚に喘息の人が居るなら考えた方が良いですね。
ここの需要はファミリー世帯に多くあるのでしょうか？
都心で駅から１分は、注目。しかも70㎡以上。
人気あるみたいですね。資料請求1000件ですって。本当かわかりませんが。
ここのマンションはレイアウトが変わっていますね。
あまり見たことない感じです。
変わっていますよね。
収納はそこそこにある感じ。
乾式壁ですか？
それは言わずもがなですね。
いわゆる田の字みたいな間取りではなくて、
居室はリビングを通ってから入るみたいなスタイルがとられているんですね。
子育てしている人向けの間取りだなと感じました。
こういうのっていいらしいですよね。
常に家族の気配を感じられるので。
反面、プライバシー的には思春期の子供にとっては微妙みたいですが。
一人っ子でべったりの子供なので自分の部屋を揚げてもりびんぐで過ごすことの多い子供です。たまーには部屋にこもることもあるのでこんな間取りもいいかなと思います。思春期のことも気になりますが。さみしがり屋の親のこともいたわってくれる優しい子に育ってほしいなという気持ち。いろんな部屋に光が入るというのもいいかなと思います。
小学校終わるまでに売却するつもりなら、築10年超える位でちょうどいいですね。
納得価格に納得です！！！！！
資料請求の数を見る限り即日完売ですかね？
首都高沿いによる空気の影響ってどうなんでしょうか。
音は、複層ガラスとかでなんとかなる気がしますが、臭いとか塵とか気になりませんかね。
同じような環境のマンションとかの掲示板があれば教えてほしいです。
マンションだと気密性が高くて、窓を閉めていればとも思いましたが、その分２４時間換気とかで絶えず外の空気を入れますよね。
さすがに吸気口を高速道路側に設置することはないかと思いますが、反対側に付いていたらある程度緩和されるのでしょうか。
環境省が道路の大気汚染具合を調べるのは、２０メートル以内で、５０メートル以上離れてれば大気に薄まって大丈夫じゃないかという記事もどこかで目にしましたが、洗濯物は中に干すとしても、布団とかは外に干すのは厳しそうでしょうか。
そもそもどのくらい近いんですかね。
現地いったらいいじゃない。
ホームページのロケーションにも現地の地図がないから、あんまり行ってほしくないんじゃないでしょうか。
小さめの買って賃貸にまわすのもありかもなぁ〜
てか全部狭い。
東側のしっかりしたバルコニー付のタイプ以外は窓も小さいですし、明るさ期待できませんかね？
この物件は、場所的に最も青田買いしてはいけない物件だと思うけど、売主側もそれを見越して竣工前に売り切ろうとする戦略（価格設定など）が見えますね。
モデルルームでわかるのは、ほんの一部で、しかも手を加える等して、後からなんとでもできる部分ですからね。
もっとも青田買いをしてはいけない物件・・・。真剣に検討していただけに悩みますね。現地近くに住んでいるので雰囲気は問題ないと思うのですが、一番はやっぱり日当たり。毎日上から見てるのですが、晴れの日はある一定の箇所が日向になっているのでそのタイプの部屋なら日当たり確保かな、と思ってるのですが。そもそも窓が小さいんじゃ意味ないかなと。飾り窓みたいで開閉できなさそうだし。悩む～。
排気、日当たり、水害ハザードと、価格以外いいところがありません。
本当なら欲しい物件の部屋を見学が出来ると良いですけどね。
それが出来ないなら、モデルルームを見学するしかないですが。
まあ、いろいろ周辺をよく見て検討するのが一番間違いが無いと思います。
高い買い物だから、簡単には決められないですよね。
他にも候補の物件があるなら、それも視野に入れてですね。
所在地が地番表記しかないのですが、住所表記だとどうなりますか？
現地見たけどやっぱりマンションに囲まれていて日当たりは期待できないね。
住居表示だと、関口１丁目１０−１５くらいかな？
日当たりというか、現地の囲まれ感が、半端ないですね…
価格の理由が何となく分かりました。
地面に立つとそうなんだけど、最上階とかは明るいし開放的だと思うよ。
屋上の日たたりがそれなりに確保されているのは、ある意味当然ですが…、まだてっぺんまでできてないですよね？建物。
最上階の部屋の予定価格は他の物件と比較して別にお買い得でもないので、価格重視派の私にとっては残念な事実には変わりありません。
仕事で忙しく昼間に家にいないDINKS家庭には需要あるんじゃない。
駅１分だし、あの立地がゆえ先に価格出して顧客を集めてるだろうけど・・
まぁどっちにしろ抽選は必至ですな
周辺歩いてみたんですが、思った以上に急な坂に囲まれているので、これは豪雨の時半端ないだろうなあと思いました。実際はわりと平気だとすんでいる人に聞きましたが、うーーーーん、やっぱり怖いかも！
先日私が歩いた時は平坦でしたが、連休中に地形が変わったんですかね？
119さんは水害に無頓着過ぎます。118さんは少し敏感ですけど普通の感覚だと思います。
118～120さん
長年、近辺に住んでいますが豪雨だろうか、台風だろうが
何の影響も受けた事ありませんよ！
一軒家にもマンションにも住みましたが、まったく問題ありませんよ！
大丈夫です！安心してください！
実際のモデルルームに行かれた方はいらっしゃいませんか？
価格情報、お願いします。
モデルルーム行きました。
ワイドスパンをウリにしていましたが、窓が小さい（低い）のでその利点を生かし切っているとは思えませんでした。
あと、梁と柱が出すぎていて間取りの記載よりも圧迫感を感じました。文京区のマンションとしては、こんなものなんですかね？？？これらは主観的なものなので、一度モデルルームに行かれたほうが良いかと思います。
それ以上に周辺環境の方が要チェックですけど。
モデルルーム行きました。
パンダ部屋のパンダっぷりがハンパありません（つまりアノ価格帯は1戸です）。
広告戦略上、最後まで残すかもしれませんね。
あの金額であれば、10年ぐらい貸して、売れば、賃料分丸々いただけるでしょうね。
高倍率必至と思います。
価格といえば、1LDKが要注目と思います。
貸すなり売るなり、どうやっても利益でますね、垂涎ものです。
建物は、「ちょっと良さげな賃貸マンション」と感じました。
次購入のマンションに腰を落ち着けたい人にとって魅力的なものになるか、
個々の判断になると思います。
露骨なパンダ戦略ですか。まるで二流デベのやり口ですね。新日鉄さんはリビオシリーズでスマートな売り方してて好感を持っていたのですが、なにか方針転換があったんですかね？
リビオだと売れ残りのイメージが強いからじゃない？
営業担当者はかなり強気な態度ですね。若干不愉快なくらい。
これだけ注目を集めているので仕方ないのでしょうか。
物件自体は思ったより悪くないと思いましたが、価格的には例のパンダ部屋以外は決して安くないです。
情報ある方、どなたか値段出しちゃってください。
パンダを買えれば勝ち組ですね。
他は、、、
パンダ部屋は日当たり悪いから＊＊＊でしょう。
パンダ以外の３ＬＤＫは６千万円。
パンダ以外も、比較的抑えられていると思いますよ、近隣価格と比較して。
もちろん、建物のグレードもそれなりですけど。近くのプラウドとは段違い。
15階程度で乾式壁を採用するなど、徹底したコストカットは差別化という意味では面白い。
でも、安かろう悪かろうですね。最近は賃貸マンションでも湿式壁ですよ。
地権者住戸が多いので賃貸化は必至だと思いますし、グレードも低いですし、
賃貸マンションだと思った方が良いですね。
一方で、梁もしっかりあるようなので、LHには有利ですね。
パンダの倍率はどれくらいになるのでしょうね。
他の部屋もお値打ちだと思うので、一戸だけのパンダに絞って狙いに行くと、他の人気部屋も買いそびれそうで判断に迷いますね。
マンションに限らず今の建築は何階建てだろうと乾式壁が常識なので、知ったかぶってこの有り様（笑）
あ、因みに一級建築士で設計歴１５年なのでド素人は絡まないでね♡
客寄せパンダ戦略、資料請求数とか見るとけっこう効果あったみたいですね。
マツモトキヨシとかが得意の入り口近くに激安特売商品を置いて、お店に誘引する戦略ですかね。
マンションの宣伝って広告宣伝費をどうかけるかが重要だと思いますが、そのコストで一部屋めっちゃ安くして話題性をあげ効果的に宣伝するというのもありですね。
たぶん投資用の人が興味を持ち、その人たちをターゲットにグロス安（もしかすると坪単価は高いかもだけど）の賃貸向け物件を販売するみたいな。
３LDKにひかれたファミリー層には、もっと環境の良い部屋（値段高めの部屋）を提案すると。
比較条件の周りの新築マンションはもっと高いとPR。
ただ、地縁がある人以外は、他社より安いというよりも、この場所で買いたいというこだわりがないと
他エリアを検討されてしまうので、販売員さんがいかにうまく説明するかが鍵ですね。
買う側が吟味して、それ以上の価値があると判断できるかどうか。
新日鉄興和不動産は豪華ではないけど、堅実だと思います。
このマンションは、賃貸利用も多いと思うので、例えば採算ぎりぎりでもしっかりとしたものを建てて、
この賃貸物件に住んだ人が、買うときも新日鉄興和不動産の建物を買いたいなと思わせれば、さらに宣伝効果
になりますよね。
そこまで考えて、戦略的なむしろ一棟採算度外視のマンションにしてもよかったのではと思ったりもします。
一部屋が客寄せパンダではなく、一棟が客寄せパンダみたいな。
まあそこまではなかなか難しいんでしょうが。
あとはマンション性能よりも周辺環境ですね。。。
今日自転車で現地をふらっと見てこようと思います。
北を除く3方が14階建てのマンションに囲まれているため、全く日照が期待できません。
（今の時期は多少ましだが、秋冬は全く日が当たらない）
3ＬＤＫのファミリータイプもあるが、結局は日中不在がルーチンのＤＩＮＫＳ向け住戸
なんでしょうね。。。
激安バーゲンマンションですね。
でも環境最悪、陽当たり最悪、とにかく激安、駅近で文京区アドレスだけが取り柄、賃貸マンションに毛が生えた程度で満足するなら買いでしょう。
何にも取り柄がないところよりはましか。
マンションは１に立地、２に立地、３，４，がなくて５に立地です
文京区でメトロの駅徒歩１分（途中横断歩道もなし）という立地で坪210万の70m2超3LDKなんて
よほどのデフレでも起きなきゃこの先100年は出てこないと思います
ということでパンダ部屋１室に限っては投資用でも住居用でも極めてお買い得と考えています
それ以外は知りません
バリバリインフレーム（Fタイプ以外）で
窓も小さく（元々日照が見込めないので大きくても意味ないですが）
リビングインだらけで駐輪場の数すら少ないので
競合マンションと同じ価格帯ではとても買う気しないですね
本気でバンダ部屋の購入を検討している方はいますか？
パンダ部屋のことしか考えておりません。親友も皆そう言っています。
同じくパンダだけ登録予定です
パンダ部屋が当たったら将来安泰ですね。
今日、現地を見に行ってきました。
意外に現地見学者多かったです。人気なんですね。
予想よりも環境は良かったです。
3LDKで4500万円だったので、きわめて厳しい環境かと思っていたのですが、
思いのほか普通でした。駅近なのに落ち着いた雰囲気だし。
しかも近くにコンビニも多いし、地蔵通り商店街がにぎわいを見せているし、素敵な感じでした。
たぶん、客寄せパンダでつけた4500万円という値段設定が、逆に、マンションの環境がきわめて悪すぎて
こんな値段しか付けられなかったんじゃと不安にさせた部分もあったんじゃないかなと思います。
その上で、気になった点は
１．日当たり
やはり三方（東南西）高いマンションに囲まれているので、厳しそうです。ただし、間近で接しているわけではないので
圧迫感はそんなに強くはないかもです。
でも周辺の一軒家なんかも同様の条件のところはあったので、このエリアはしょうがないのかもしれません。
日当たり重視ならここはやめた方が良いと思います。
２．プライバシー
それに関連して気になったのが、ほかのマンションのベランダと向い合せになるので、階数や方向によっては窓からの眺めやベランダの過ごし方に気を遣いそうです。現地チェックが必要かもです。
３．音
幹線道路と高速道路が近いので、ただ一本建物を挟んでますが、音が少し気になるかもしれません。
夜の状況と、高層階の道路から直接響く状況はどんな感じになるか想像できませんが。
近くにはまさに幹線道路沿いのマンションもあったので、そこに比べれば音は緩和されるのかもしれません。
なお、そのマンションも新日鉄興和不動産のマンションでしたが。。。
クリオ音羽が近くにあり販売中だったので、そこと競合になるんですかね。
このあたり賃貸相場がそれなりに高かったので、投資としての需要はありそうですね。
住むのもぜんぜんありだなと思いました。
あとお茶の水女子大およびその系列学校が近いので、通学には良さそうですね。
帰りに、小石川植物園の方に行ったんですが、その隣の広い土地に低層階マンションを建設していて、何とかガーデンて書いてありましたが、その環境がすごい素敵で心惹かれました。
以上今日の散歩日記でした。
おそらくパンダだけ登録というのはできない仕組みにしてくるんでしょうね。何でもありですから、マンションの販売は。
キチンと施工すれば乾式壁でも遮音性は高いんだろうけど、この職人不足の最中に建設される安マンションじゃあ、施工が不安過ぎる。ちょっとでも施工でミスすれば騒音マンションの完成。
地権者から大量の賃貸が出るのもマイナス。家賃相場が相当下がると予想。
さらに、駅から徒歩1分でも、それがマイナー路線の有楽町線じゃあね。大手町に行くのに10分かけて坂上にある神楽坂駅を利用しないといけないんだから、都心勤務者にとっては特に駅近のメリットなし。
HPでは新宿まで10分で紹介されていますが、急いで歩いて乗り換えがドンピシャでも16分かかります。
基本的には20分程度かかりますね。東京駅も同様。
所要時間があまりにも違いすぎるので不信感を感じてしまいます。
江戸川橋に関しては、駅に近いほど良いとは言えないのは確か。
駅周辺はマンションやオフィスビルばかりで、お店や自然はかなり少ないので。
実際、神楽坂駅や高台側の方が価格が高い。
施工不良を気にするなら尚更現場施工の湿式より工場組立の乾式の方が有利なんですが…
難癖をつけたいだけなのか、知識があまりに乏しいのか、判断がつきません。
http://jyusetsu-navi.cocolog-nifty.com/blog/2006/05/post_2e54.html
ここには施工に注意と買いてありますよ。
あと、乾式壁は、地震でずれたり、家具を壁に固定できなかったり、叩いて壊れたりするようですね。
（ご参考）
https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?p=10&b=50&o=16...
https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?b=50&o=162
乾式が上だなんてデベの言い訳を真に受けちゃってるわけですか？
つまり、乾式の方が、施工不良が起こる確率は低いけど、
施工不良が起こった場合には遮音性がかなり低くなる、
ということでしょうか。
財閥系の低層マンションで乾式が主流なら乾式派に同意できるけど、全然そうじゃないよね。
ていうか、遮音性以前に、素手で壊せるって時点で乾式はNG。
パンダ売り物件なんて一番検討すべきでない
と考えます。
通常、ディベロッパーは設備、デザインなど付加価値をつけることで相場より高く売り、利益を得ようします。
それが難しいときはコスト削減しつつ売価も下げ、価格を売りとしたマンションを作ります。これを選ぶのは、考え方によっては有りだと思います。
パンダ住戸を作ると言うことは、売りや付加価値もなければ、全体の価格を下げることもしない、一部屋だけ下げてまるで安いかと誤認させることしか考えていない最もディベ都合の物件です。
パンダ住戸に申し込むのは止めませんが、その他の部屋は騙された人が申し込むだけ。倍率なんてつきません。
大金をかけた判断です。最後は自分次第ですが、私はお勧めできないと思います。
パンダ部屋一択ですね。
その他の住戸は割高感すらありますのでスルーします。
確かにパンダ部屋の利益を乗せられる他の部屋はたまったものでは無いですね。
もう、こうなったら、パンダ以外は不買運動して、他の部屋もパンダ化させましょうか。
早くパンダの飼育員になりたいです。
他のマンションはパンダの利益は乗せないかもしれないけど、テレビCMとか様々な広告宣伝費のコストを乗っけるから、同じでようなものじゃないですかね。
他も見ましたが新日鉄のリビオとか産経のルフォンとかオープンハウスとかは、作りがしっかりしていてコスパがいい感じがしました。
それに高級感と更なる性能を求めるなら、ブリリアとかプラウドとかブランズとかパーク○○とかいわゆる超一流になるんでしょうけど。
ブリリアは超一流とは言えないよね。
脱線して申し訳ないけど、地所と野村が抜けてるね。
プラウドおもいっきり入ってるけど
いや、頭一つ抜けてる（超一流の更に上）という意味で書きました。
言葉足らずで申し訳ない。
リビオの別物件を検討していました。
買わなかった理由がキッチン洗面お風呂があまりに高級感が無かったことです。
天然御影石、ディスポーザー、ミストサウナなどが何一つついてなく、資産価値の面で大きなマイナスになるのが明らかでした。
本件はホームページだとそういう情報が全く無いので、解消されていることを望みます。
ミストサウナあったら嬉しいですね。
後から付けるのはなかなか難しいみたいですからね。
その分、マンションの値段が30万円くらい上がってもつけてほしい。
家はリラックスできる空間であってほしいです。
ディスポーザー以外の設備はオプションで設置可能なので、標準装備にする必要はないんじゃないですか？
御影石のキッチンもリフォームで取り替え可能ですし、資産価値への影響は皆無だと思いますよ。
建物で重要なのは、ディスポーザーや躯体構造（耐震性等）、エレベーターの台数など、
個人ではどうにもできないものだと私は思っています。
ミストサウナ、せめて後で付けられるように、浴室の配管は太いのにしておいてほしいです。
リビオの他物件で、オプションにないミストサウナをつけられるか聞いたら、できないといわれましたよ。
3LDKでもお風呂が1317の物件が多く、基本スペックは低いかと。
ここは1418と両タイプあるみたいですけどね。
天然石キッチンはオプションだそうです
直接基礎だったり、スラブ厚は220mm（ノーマルスラブ）、タンクレストイレ等
想像してたより仕様は良かったです
なんと言っても、坪250万円以下のマンションですからね。坪300万前後の競合と比べちゃだめでしょう。
それはなかなか高仕様ですね。
リビオより良いんじゃないか？
トイレはいわゆるタンクレス風というやつで、タンクレスではないとの事です。タンクレスなら、設備仕様に大きく書くでしょうし。
この物件はディスポーザーついてないようです
その分管理費も割安なので、悪いことばかりではないと思いますが
友人宅に遊びにいったとき、キッチンが天然石で、すごく素敵で、気分が上がりました。
キッチンカウンターの天然石ってなくても日常生活には困らないので、見過ごされがちだけど、あると、キッチンに立った時の気分の上がり具合は違います。
住んでからだと、結構難しいので、勢いでオプション設置もありですよね(^-^)
2階のパンダ部屋の目の前だけは立ち退かなかった小汚い一軒家があるんだね。これはさすがに無理だなぁ。
最近建築費高騰のせいかマンションの仕様は落ちる一方みたいですが、坪単価270万ぐらいを越えたらキッチン天板が人造大理石はありえません。
リフォームしないと中古では売れないと思っていいです。
目玉住戸に釣られて安いマンションと思ってるかもしれませんが、買おうと思っている部屋の単価をきちんと見てください。
さらに周辺物件に比べてあまりに仕様が低いとどうなるかよく考えてみるべきだと思います。
欲しいネガさんですね。
ここ、パンダ部屋以外も結構コスパ良いんじゃないかって思ってます。
周辺相場をみると。
設備仕様を求めるなら、プラウド文京関口が良いんじゃないでしょうか。
もう要望書始まった？
周辺相場と言ってもアインスタワーとパークハウスとプラウドじゃあカテゴリーが違うんで参考にならないね。参考にすると失敗しますよ。
キッチンが人工大理石ってだけで売れない訳ないでしょう。
天然御影石でも300万あればリフォームできるので、グロスで300万程度安ければ売れますよ。
また、天然石は傷みやすいので、もともと天然石でもリフォームして新品にしたいくらい。
そんなミクロなことより、ここはノンブランド低仕様マンションというのが痛い。
キッチンに関係なく中古で売るのに苦労すると思いますよ。
中古市場で地域最安値じゃないと買い手がつかないんじゃないでしょうか。
新日鉄興和というのは売主としてはマトモな方だとおもうけど。立派なブランドと思います。
上の「タンクレス風」トイレについてですが、地震災害時に一回だけ流せると言っていましたが、他のトイレと比べるとそこは弱いところなのでしょうか？普通は屋上の貯水タンクに水が残っていれば流せたような・・・
トイレだのキッチン台だのはこだわる人が自腹でこだわればいいだけなので、こだわりがない人からすれば
そこそこの仕様で物件価格を抑えてくれているのだから、買う方としてはありがたい。
しっかし、実際見に行ってきたけど・・・。パンダ部屋はヒドイですね。
どれだけ安くても買わないし、賃貸に出てたとしても借りないレベルかと。
189↑ 確かに。
私も見てきましたが、パンダ部屋の正面ヒドイですね。
４５００万でも高い気がしちゃう。
賃貸だと確実に内覧されるし、ベランダからの景色みた途端
やめるでしょうね。
周辺家賃相場からみて破格の家賃で出さない限り無理。
そう考えると、投資用として購入するには向かないし、住むにはもっと向かない（笑）
パンダ部屋目当ての牽制合戦が始まってるな
どんな家でも時が来れば建て替えになります。10年か20年か40年か分かりませんが、それを待てるかどうかの戦いですね。
面白い！
うちはパンダ以外を申し込み予定だけど
実際購入できたら、パンダ部屋をどうゆう人が購入したのか
見に行きたい（笑）
他の部屋の住人に好奇の目で見られるかもしれませんが、別に気にする必要ないですよ。
世の中には4500万円の部屋を買えない人だっているんですから。
ちなみに予想では、パンダは個人ではなく業者が引くのではないかな～と思います。
予定調和ゲームですね。
狭い。
榊淳司
この建物ってすごい場所に建ててるんですよね。やたら安いと思ったら4500は半地下で、他は相場。皆さんがパンダパンダおっしゃっている意味がやっとわかりました。
あんなに囲まれていて陽当たりないところを買う人いるんですかね？不思議でたまりません。
そもそもあの地で、高速真ん前は買うところではありません。神楽坂寄りか、早稲田寄りを選ぶのか普通。
いろいろあり得なさすぎます。
物件の場所すら載せないで価格のみで煽ってるからどうかと思ったけど
現地みると納得いく、あれは現地見られたくないんだな
事前説明会に参加されていれば分かるかと思いますが
HP公表のパンダ部屋以外にも4,000万円台の3LDKはあります
必死にネガらなくとも
低地・浸水リスク、北側駐車場を抜けた高速からの騒音、日照皆無等全てのマイナス要因を理解した上での登録だけでも
異常な高倍率抽選になるでしょうね
