下記スレッドが満杯となりましたので、このスレッドを作成しました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40617/
所在地：東京都港区港南4丁目14-1、4（地番）
交通：山手線 「品川」駅 徒歩13分
東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩4分
[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/
[スレ作成日時]2004-11-19 11:36:00
＜49
違わないですよ。
最終期に関しては、そもそも「完売」という表現は使っていません。
確かに、「販売終了」という言葉は一度使いましたが。
最終期のキャンセル等を含め、現在16戸を先着順で販売している、
それだけです。
16戸(笑)
1000戸の16としても1.6％。
通常のマンションなら１戸か２戸。
立派じゃない？
16戸が氷山の一角ってことはない？？？
>>55
何の根拠もない数字ですね。
根拠もない数字から、パーセンテージを出し、他の物件と比べても意味がありません。
ちなみに、私は知人から内情を聞いたのですが、ここに出せるような数字ではありません。
竣工後も未だに完売していない世田谷のある大規模物件では、
竣工前は「○期×次」と称して１０戸づつくらい小出しに出していた。
一気に出しても売り切れないのはわかっているから、とりあえずという形で。
「完売」の実情は結局竣工間近にならないとわからない。
新聞のチラシにモデルルームは２日からオープンとあった。
他所は正月休み明けからなのに。
何もそこまで気合入れなくてもと思う。
あと2棟あるのだから、売れ残りが沢山あっても
売れていると言うしかないででしょう。
次の２棟の販売時に
「アクアタワーの方にキャンセルが出たんです」と言って勧められるようなら
隠れ売れ残りが大量にあると思って間違いないのでは。
100戸以上は間違いないでしょう。
正月休みがないのは、いろいろなところ（東京以外からも）見学に来ることを
想定しているらしいです。
私が見学に行ったときはキャンセル物件がいくつかあり、まだでるらしいので
問い合わせをしてみてください、といわれましたよ。
＞100戸以上は間違いないでしょう。
ありえない。
実は年末、知人の購入希望者にくっついてお台場ショールームに行ってきたんだが、
確か16戸（ぐらい？）だった。
知人が「他のタイプは？」と聞いたら、
「Aではもうない。〜からBCの売出しが始まるから、それまで待てないか？」
と言われてた。
キャンセルは抽選後１〜２週間後ぐらいが一番出るが、それ以降は経済事情からまず出ないと思う。
>62
地方からの見学で空けているなんて理由は考えられないと思います。
モデルルームは冷やかし見学者のためではなく
購入検討者のためにやっているのだし
地方からの見学者のために
人件費をかけ正月返上でやっているなんて想像しがたい。
それとキャンセルですが販売側の都合でいつでも「出せる」。
「ローン審査で落ちた」、「買い替えが不調」、「健康上の理由」などなど。
売れ残っている物件を見に行ったら、大概は上のようなことを言われる。
売り手は大体が証拠がない限りは都合のいい、適当なことを言う。
この物件の販売の実態がどうなっているかはわかりませんが。
いずれにせよ販売会社の言うことを正面から信じるのは
購入検討者としては危険すぎると思う。
「即日完売」なんていうのはただの値付けミス。
「需要を読み切れずに安く売っちゃいました」と同義語だからね。
ちょっとずつゆっくり売るのが正解。
新築物件で売るのは竣工後だって良いんだしね。
>>67
マスゴミに踊らされてそんなこと言ってる奴は所詮そのまま人生だよ。
新聞・雑誌に書いてあることと逆を選べば大抵成功するくらいだ（ｗ
古くは戦争中、15年前ならバブル期、最近なら株価5,000円割れだっけ？
何を書いてきたか調べてみ？調べるまでもないだろうけど。
お人好しもほどほどにしないとねー。
ではここを買ったら大成功なんですね！
↑「需要を読み切れずに安く売っちゃいました」って事は
そう言う事になるんでしょうね。買って良かった（笑）
結論
購入者は先見性のないあぽってことで
>72
いわゆる大企業は、情報開示、特にコンプライアンスの認識が広まって、
外部に対しあからさまなうそがつきにくくなっている。
社員がまずそれに耐えられなくなりつつある。
また、特定の条件を満たした優良企業に対する投資会社の活動が、
その会社の株価を左右するようになりつつある、欧州ではそれが
すでに起こっている。これに対する大手の警戒感は想像以上だ。
したがって住友も同じく。販売状況に対し、あまり大きな嘘はつけないと
思われる。
そういう会社は淘汰されつつあるのがいまの世の中だ。
そういううそがとおる体質、またそういううそを社員に強要する体制が、
会社の将来を暗くしてしまうような世の中になりつつあることを
経営者は気づきはじめている。
この１０年を見ても、強い会社より、(社員にとっても)よい会社のほうが
延びる時代だ。
不動産業界でも、まず大手からそういうことが起こりつつあるようだ。
たぶん、そういうことも苦慮にいれて購入している層はいるかもしれない。
なんでも情報開示は起こるというのではない。
あからさまなうそは減りつつあるという事実とその理由を言いたい。
７２さんは、勤め人としたらどんな会社にお勤めで？
時代は変わっているようですよ。
すいません。
間違って連続投稿してしまいました
契約者が、知る権利はあるので、公文書で聞けば正確な販売状況は
教えてくれると言ってます。
ただ、そこまでしなくてもいいようだとのことです。
>77
公文書ってどういうことですか？
具体的にどういう文書のことなんでしょう。
販売状況は道義的にはともかく
法的には開示義務は全くないと思うのですが。
そういうことを販売の人間が言ったのですか。
公文書でなくても普通のメールでも電話でもいいんですよ。
ちなみに世帯統計の集計などを求めて公的に開示する際には
公文書もありうるでしょう。たとえば、管理が成り立たないほど
切迫した販売状況と伺えれば正確な状況を開示すべきですが、
今、その必要はないんじゃないですか？
そこまでせずとも
部屋番号と氏名をいって契約者であることがわかれば
教えてくれます。71さんの言うように話をうのみにすることはないですが、
契約者にわざわざ嘘をついて社の評価を落とすことはしないでしょう？
営利目的である以上、口外されるリスクを犯してまで
本当の数を教えることはありえないと思います。
結局は今のところ、聞くしかないし、それを信じてればいいのでは？
では売れ残ったらどうなるか？
これについて契約者の人はきちんと説明を受けているので
心配はないと思いますが。契約者の人でご記憶でない場合は即営業マンに
ききましょう。それでこの件は解決です。
契約者に対してでも
販売状況についての開示義務は全くないですよ。
重要事項説明会でもそんなことは言っていないはずです。
ばれない程度、証拠がない程度での嘘はつくでしょ。
今後の販売に影響あるわけだし。
後からキャンセルが出たとか何とでも言える。
結局人気があるから買う買わないではなく
気に入ったら買うということでは。
どうせ真相は竣工直前まで分からないんだし。
83さん
売れ残った場合の説明はありましたし、手元の契約書類にも関連事項が
明記されてますがそれとは違う問題なのですか？
登録数ではなく成約数を聞いたんですが、それも嘘ってことでしょうか？
話題になっていたのは
売れ残った場合の契約者が被る具体的な不都合の有無ではなく
「売れ残るようなものを買ってしまった」という気分の問題では。
売れ行きとか即日完売とか言ってるのは
どのマンションでも申し込み数ではなく成約数のことでしょう。
上でキャンセルと言っているのも
「頭金振込み後のキャンセル」ということです。
言いたかったのは
ここが実際にどの程度の売れ行きなのか真相は分からないが
他の物件では売れ行きについて
平気でそういう嘘まがいのことを言ってきた業界だから
鵜呑みにはできませんねということです。
少なくとも嘘を言える余地、可能性はある。
そもそも、マンション以外の高額商品を買うときには
セールスマンの言うことなんてほとんど誰も信用しないのに
マンションに関しては超高額商品であるにもかかわらず
結構素直にみんな販売員の言うことを信用しすぎではないか…
販売で苦戦しているマンションのモデルルームを
勉強のためにいくつも回りましたが
そこで販売員とはいかに適当なことを言うものなのか肌身で知りました。
83さん
世の中そういう面もありますね。大金を出す側には騙される恐怖がつきまといます。
他のモデルルームでは策におぼれたような過剰トークがあったし
とても誠実とは思えない発言もありました。
販売員の立場もあるでしょうが、もうちょっと事実が一番大事だと気づいて欲しい幕も
ありました。住友や三井ではそういう傾向は少ないと感じましたが。
レスありがとうございました。
会計上は当然、売上に計上せず
客にだけは売れていると言うという意味でしょう。
企業の収支は上場企業なら誰でもわかるけど
個別の物件のしかも部屋ごとの金の流れは一般にはわからない。
竣工後も売れ残っている大規模物件に住んでいる人たちも
まさか自分が不人気物件を買ったとは思わずに購入を決めている。
しかしここも仮に100戸残っていたとしても
「100残っている」と言われるとすごくダメなように思えるが
「900売り切った」と言うとすごいと感じられる。
このご時世で大規模マンションで９割売り切っていたら
大したものだと思うんだが。
むしろ、厳しいのはこれからではないですか。
必ず全米NO1と宣伝する映画会社みたいですね。
早く出来ないかなー
売れ残り詳細。
http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?JJ_GA=tiles.FJ010C01C00015...
3000万のとかよさげだけどな。半額だったら。
お金があったらもう一部屋買いたいです。
Ｊナビ鵜呑みにすると販売戸数が１６戸で購入可能な間取りが１６タイプあるんだね。
だからいつまで経っても販売戸数が１６戸なのか。
最終期で１６タイプから選べるなら、それはそれでいいんじゃない。
やはり、ありますかね
隠し在庫が。
Ｂ、Ｃ棟はたくさん売れ残るから心配するなよ。マンソンは自分の所だけよくても
他が駄目なら自分にツケが回る。
１／３の２時ごろモデルルームに行ったときには閑散としていました。
担当してくれた営業マンが「毎年、どの物件も正月は閑なんですよ、」
といっていました。
地方からの、見学者らしき人は皆無でしたね。
ちなみにその時間我が家も含めて３件の客でしたよ。
年末から毎週必ずチラシが入ってます。
ちなみに、Jナビ掲載以外の部屋も見たいといったら、
「ほんとにこれだけです。」と言ってましたが。
ローンキャンセルを待つか、万一の手付け放棄キャンセルか、
BCの販売を待つかしかないと。
それも嘘だとするとすぐバレる嘘だよね。しかも、バレるのは
BCの販売に力をいれてるときだから、かなり首を絞めちゃうよね。
そんな幼稚な会社でもないとおもうが。
そういうものは全てローンキャンセルとか手付放棄のキャンセルとか言い張るのが常套手段なの
でも、この場合それってメリットよりもリスクの方が大きくなるじゃん
リスクにはならないでしょうが。
小出しにしていくんだから。ギリギリまでばれないようにやるノウハウくらいあるよ、どの会社も。
推測ではなく体験として一度でも新丸子あたりの売れ残りマンション見に行けばわかるよ。
一般的な例でみると、ローン審査をパスした後や、買換え成立後のローンキャンセルが
発生する確率は多くても4〜5％くらいですよね？ 手付け放棄なんてもっと少ないです。
これが一般的なキャンセルの確率みたいですよ。（新丸子？の例はしりませんが）
約900戸の成約発表が書面になって、最終期で全戸販売終了の告知。
一般的な確率どおりなら計算上、10〜20戸というのはピッタリだと。
推測ではなく確率で考えると、16戸というのは信憑性あるんじゃない？
それともWCTに限って、一般的に数％の事態が10％も２０％もゴロゴロとあらわれる？
その方が不自然なのでは？
それから、なんで具体的な値段も間取りも見せて「16戸」何だろう？
見栄を張るにしても、リスク大きすぎるでしょう。
もし大量の在庫を抱えているなら倍の30といっても、だれも驚かないですよ。
それに約900戸の成約は発表したんだから、残りの100戸が最終期で一戸も売れないなんて
わけないよね。そう考えても10〜20戸というのは信じられるんです。
かくれ在庫があるのは問題。
だから、根拠ある意見がほしい。
１０３程度のことは、誰でも経験しているのでは。
他のＭＳの例にしても、もう少し具体的に書いてくれないと。
16戸と発表した後で、キャンセルと称して何十戸も
出て来るわけないです。出たとしても2〜3％なのが例のようですよ。
本当のばかだね
半額ならいいと思ったけど、家で資料みて思いなおした。
街側で報知のビル見ながら生活するのはちょっとなあ。
入居はじまっても残ってるかもね。
完売情報がウソだというのはよくありますね。
突き詰めていくと、お隣のブランは本当に完売したのでしょうか？
ブランの賃貸部屋は、ほんとに一般ユーザーの貸し出しだろうか？
同じ疑問が竣工後のAタワーにもつきまとうのでしょうか？
・・・などと考えちゃいます。
ここｊは別のマンションが３つなので事実上の、追加の期別け販売ができる。
つまり今後、B、C棟を買いにきた客に
「A棟でキャンセル出たのですがどうですか」と薦めることができる。
だから、表面に出す残りの数はとりあえず売れそうな数だけに留めることもできる。
それ以上、表に出しても一気に売れないのだから無意味。
超巨大物件だけになかなか販売上うまい仕掛けをつくっていると感じる。
すべて可能性としての話ですが・・・。
ただ残１６で部屋のタイプも16というのはちょっとくさいかなとは思う。
そもそも1000戸の物件なので、本当のキャンセルが5％出ても５０戸だからねえ。
なるほどですね。
ということは世の中のマンション全部に同じ疑問がもたれるのですが、
それで世の中廻ってるのでいいかな。と開き直ります。（笑）
久しぶりに先週の連休にいったら大賑わいでした。。まちがっても値下げするなよ、住不さん。
そう！「値下げでご迷惑をかけません」っていったんだからね！！！
約束よ！（笑）
どうしても「港南は余ってる」ことにしたいヒトがいるらしいですから。
ねえ？○○新聞さん。
営業マンは夜遅くまでいますね。
子かｙ句に電話をかけまくるということはしていないはずなのに、
何でそんなに遅いの、という感じ。
住宅・不動産、車、保険は殺人的営業の御三家です。
8〜9時なら「宵の口」ですが、何時頃の話ですか？
>117
１０時半過ぎです。以前は１２時過ぎの終電以降が多く、
タクシーの上客だったそうです。事務や会議がが多いのですか。
売り込みの電話は、ほんとにあまりしていないようですが。
＞118
去年の９月頃現地に行きました。地元説明も済んでるそうで、
担当に話も聞きました。静かで景色のよいところです。
港南と比べると、眺望は、海方面は港南が上、都会の夜景は勝どきが
上と見ました。当方は契約時もこの物件は承知していましたが、
会社から近いので港南を選んだ、ということになります。
予定地は、運河を隔てて真正面にごみ焼却場があるものの、空気もきれいで
建築概要(公団が８00戸入るはず)から見ても、都心の物件の中でも最強の
ひとつになると思われます。価格は、あまり高めでない３ＬＤＫ5,000万
くらいからを予定しているとのことでしたが、いかかですか。
お金があってもう１軒ということでしたら、間違いなくここを購入すると思います。
ＷＣＴも単体ではないですね。棟別ですから
いえ、住不の単体販売って意味で
単体販売であるかどうかに意味があるの？
現地見に行きました。最初マンションじゃないかと思うくらい
外観はステキ。ガラス張りの感じはステキだな。
ただ、立地は高速、湾岸沿いでお世辞にも良いとはいえない。
西は厳しく東は運河沿いだけど抜けが倉庫だから△。
南はまだよいかな。北も公園だったらいいかもしれない。
はじめて行って見たけどちょっといいかもとか思ってしまった。
ただ環境は悪いと思う。それは間違いない。
運河沿いだからステキだなぁと思ったから○、でもその先が倉庫街で
ぱっとしないから眺望的に×。トータルで△ってことです。
高層マンション計画は知りませんが対岸の交通の不便さからして
高層マンションが建つことはないんじゃないですかね・・・。
将来、新幹線引込み線の隣の一般線路を使って横浜を結ぶそうです。
駅が向こう側に出来るでしょう。マンションできます。
できないとは言わないが、大手は手を出さない、倉庫外にMSはできにくい
と聞いているが、ホントだと思う。
環境問題などで、船舶輸送は拡大、運河も使用しようという世の中の動きだ。
品川埠頭の扱い高は、すでにバブル期以上とのこと。
今後拡大しなければならないようだから、倉庫は減らせない。
もともと、都心への人口流入は今後も続きMS需要は世間が言うほど
減らないと見ているが、都の都市計画は相当のビジョンがあるようなので、
とにかくやたらMSを建てられるということはなくなっていく
と思う(防災、環境を考えた緑化、都市の機能性など）。
いま5丁目に事務所のビルが建つが高くない(名前、階数忘れた)。
だがあそこはある会社がMSを建てようとし、あきらめたとこらしい。
業者組合の反対がものすごいらしい。
※天王洲開発も、もともとは業者の組合が進めた。しかも自費で。
あそこラ変の組合の結束はすごいのか。たいしたものだと思う。
電車が通っても、埠頭の必要性は拡大の一途だから、
その関連のビルが建つのはあると思うが、この見方はいかが。
５丁目は港区湾岸の最後の土地ですから、いずれなにかできそうですね。
でも、倉庫の引越し先もなくて業者が引越すつもりもないし、区も当分
工業地区として残すとききました。何かあっても何十年か先だと思うのですが。
ただ、倉庫街の見栄えをよくしようって話はあるそうですよ。うちは
東じゃないですが興味をもってます。
>>128
127じゃないけど、旧・貨物線が通勤線で稼動するという噂はあります。
元々は蘇我（千葉市）〜湾岸を通って品川・大井埠頭を経由、
羽田、川崎までを結ぶ「京葉（貨物）線」計画だったそうです。
（ http://park10.wakwak.com/~tamagawa/kak4/kak4-index.html ）
その後、京葉線は新木場から東京駅にそれて、旅客線に。
代わりに新木場から湾岸方面を経由しているのが「りんかい線」
でも、これも天王洲でそれて大崎につながっちゃいました。
で、噂になっているのは↑2つの続きとして、
天王洲・港南あたりから、羽田、川崎（、横浜）までの新・臨海通勤線。
その際は既存の旧・貨物線（品川〜羽田つか天空橋〜川崎）の再利用が有力で、
こっち側のターミナルは山手新駅になるのでは？と言われてます。
でも５丁目にマンションは出来ないと思うなー。。
A棟は完売まじかと言いつつなぜこんなに毎週チラシが入ってくるんだ？？
16戸売れないとＢＣ棟の販売に移行できないから
売れ残りが出ても、あの規模なら不思議でないでしょ。
というかよくここまで売れたと思う。販売前には、半分残るといううわさもあったくらいだから。
それに、MS販売では、数部屋残っていても億をはるかに越える金額は珍しくない。
ス−パーがチラシを入れてあげる売上は、この金額を下回ることがふつう。
チラシは十分販売経費として成り立つのだろうね。
なんでいつまでたっても１６戸のままなのか
他の住友の物件でも他社でも1戸減るごとに細かく直しているが。
世の中の仕組みって何よ？
シティタワー高輪でもどこでも直していただろうが。
逆にここだけ直さない理由を言ってみな。
ここは特別な物件なんですなあ。
大量に残っていたシティハウス成城は
残数を明示せず、変更もしてなかったな
>>140
高輪は売れたらすぐに直してたの？
そんなのオマエにはわかるわけないよな。
どんなタイミングで残戸数を修正してたかなんて内部の人間か
購入者にしかわからないはず。
「残戸数が減った＝売れた」と思う理由は何でしょう？
だから頭を使えっていってるんだよ。
残戸数を変更することで住友にメリットあるのかな？
俺だったらいちいち細かく変更しない。
なぜなら一人でも多くの人にＭＲに足を運んで欲しいからね。
１６戸と１５戸でＭＲに足を運ぶ人数が増えるなら変更するけどね。
くれぐれも、ＢＣ棟の販売が控えてるってことを忘れないように。
完売ってことになったらＢＣ棟販売まで誰も足を運ばないでしょ。
そこが高輪との違いだよ。高輪にはＢ棟ってなかったよね？
つまりここは、「特別な物件」ってことです。
これが理由。わかったかな？
考えるのを放棄したらダメだよ。よーく考えようね。
>>142
そう考えるのが自然だな。まあ、常套手段だが。
140は物事の表面しか見えないおバカさんだから相手にしないほうがいいぞ。
１６戸以上の大量の売れ残りがあるから残戸数が減らないってことを言いたかったみたいだけど。浅はか過ぎる。
売れているかどうかはモデルルームの状況を見れば一目瞭然。
あの状況で売れてないって考えるほうが不自然。
そう言えば、
竣工後も残っている大規模物件、深沢ハウスや東京サーハウスも
残戸数は明示せずか、減らさずだったな。
高輪もすぐに直したかどうかはもちろん分からんが
少なくとも1ヵ月も放置はしてなかったがな。
ＷＣＴにたった今、客のふりして電話で聞いたら
「残りは本当に16。手続きが進行中の部屋もない」と言っていたぞ。
残りが16より多くても、オマエの言うように少なくても、
いずれにせよ、ちょうど16でなければ、
その販売担当者は売るためにうそを言ったことになるな。
なぜ他の普通の物件が逐一、修正するのか。
デパートのセールでも「残りわずか！」とか「限定品！」とかやってるだろが。
検討している人間の背中を押す効果を狙ってんだよ。
この物件の販売手法は販売戸数が膨大なだけに
まずモデルルームオープン前に「マスコミ向けＭＲ公開」、
さらに「高層階のオークション」、はては「居住者向けヨットの進水式」まで
広範な地域にすむ人々の注目をあつめ、
需要を喚起するための仕込みをしていただろうが。
本来なら「1000戸以上が即日完売」で話題を集め、
Ａ棟より条件の悪いＢＣ棟の販売を逃げ切るつもりだったのが
それを謳う余裕がもうなくなってるってことだろ。
>>144
相手をすると言われたけど、あまりにもおバカなので。。
＞なぜ他の普通の物件が逐一、修正するのか。
＞デパートのセールでも「残りわずか！」とか「限定品！」とかやってるだろが。
＞検討している人間の背中を押す効果を狙ってんだよ。
だからさー、まだＢＣ棟が残ってるからそんなことやっても意味ないんだってば。
客のふりして電話するヒマがあったらもっとよく考えろって。
まあ、Ｂ棟の条件が悪いって思ってる時点でだいぶ状況把握が出来てないみたいですね。
意図的に売れてないことにしたいのかもしれないけどだいぶ無理があるよ。
>144
>ＷＣＴにたった今、客のふりして電話で聞いたら
>「残りは本当に16。手続きが進行中の部屋もない」と言っていたぞ。
>残りが16より多くても、オマエの言うように少なくても、
>いずれにせよ、ちょうど16でなければ、
>その販売担当者は売るためにうそを言ったことになるな。
売るためにって、、、
ただ相手にされてないだけじゃない？ぷっ。
あのー素朴な疑問。
なぜ大人気マンションが1ヵ月もかかって16から1つも減っていないの
そんなに好調ならほっといてもなくなるんじゃないの
それとも実際にはないのに、あるって言い張ってるの？
わざわざ数字を変える必要ないじゃん。
売れたらすぐに数字を減らして、キャンセルが出たら増やしてって誠実にやることに意味あるって思う？
１６って数字にこだわる理由がわからない。
デベからしてみたらどうでもいい数字だからね。
ということは現状は、実際にＭＲに真剣に行った客は
販売員から「16と出していますが、実際にはほとんどないんです。残りの選択肢は殆どない」と言われ
さらに「しかし今後、こんなのが出ますよ」とか言われてＢＣを勧められるということで良いんでしょうか
それはＭＲに行ってみないとわからないんじゃないでしょうか？
ただ、その可能性は高いですし、実際にそうやって言われた人も知ってます。
しかし、１４４みたいな人は相手にされないでしょうね。残念ながら。。
