GLOBAL FRONT TOWER（旧称：（仮称）港区芝浦TOWER MANSION PROJECT）＠ヤナセ本社再開発 その２

>>189 さんの、余震に注目した意見は、私には新鮮でした。有難うございます。
超高層ならば「建物倒壊」はどの工法でも大丈夫でしょう（法律に従っている限りは）。
差は、
・揺れによる家具や食器類の破損を防ぎたい → 免震工法（揺れがゆっくりだから）
くらいに考えてましたが、もしも肝心の免震装置が機能しなくなったとしたら。。
確かに想定出来ない事態が無いとも限らない。

アイランド民はここが高いのを期待してる

ここの掲示板はなぜか信用できる筋とか、建設家の友人とかが多いな。誰もそんな謎の知人の言うことなんて誰も信用してないのにな。

マンアカって何？

一番信用できないのは売主の代理で、この掲示板対策で金儲けしようと企んでいる輩。

企んでるんじゃなくてピックルってネット対策専門会社が存在してる。

信用できる相手なんて、この業界にいるわけないでしょう。
最大手でも隠蔽するし。
マンション購入なんてババ抜きと思えばいい。

バブルの今はババをつかませられる可能性大。気をつけて。知りませんでした

知りませんでした。ピックル？？こういうところを雇うんだ。

この物件着地は坪単価320万を目指しているらしい。でもそれでも割高なので買わないほうがいいとこの事業主に所属している複数の友人は断言していた。信じるか信じないかはあなた次第。でも事実です。

友人はどこのマンションがオススメと言ってますか？

ここが坪単価でアイランドを越えることは中長期ではないとさえ言ってました。街としてアイランドと比べてはいけないそうです。またまた今はバブルなので、マンション購入は要注意と言ってました。。数年は上層傾向が続き、供給もそれほど多くなくなるが、調整局面はそう遠くない時期に来ると予測していました。それでもここが気に入っていて満足できるなら止めないが、坪単価300万以上の価値を見いだせないとさえ言ってました。あくまで少サンプルですが、この業界で２０年以上第一線で働いてきた、かつ損得勘定なしの昔からの友人のコメントです。信じるかどうかはあなた次第ですが、事実です。

時代遅れ@耐震アイランドの何処が良い？
理解不能。。。

不動産会社に30年勤めた友人や、建築家の親戚、デザイナーの友人あとはペットショップで働く娘もここは安いと言っていました。坪単価300なら買いだと言っていました。信じるかどうかはお任せします。

300までは落ちないんじゃない・・・？

どうしても免震がイイ、という人には、中古のCMTという選択もありますが。

ここはワイドスパンだし柱も邪魔にならないようになってていいねー

坪単価300万で南東なら良いかも。

低層でもその価格ないでしょ。

見送りだな。高値掴み。

お金のない人はいつでも高値つかみだからな。多分購入出来る層の人ではないんだろうな。

だから８００戸以上のこのマンションは苦戦するよ。マーケットがわかってない。自分達まわりの事情でしかない。今時原価積み上げ方式でビジネスが成立しているクラシックな業界は珍しい。東電とこの世界だけ。

わたし、280まで粘ります！！

芝浦アイランドのグローヴタワーも、あの当時、他案件よりも価格が高く、このマンション板でも随分ダメ出しされてました。
売り出し当初こそユックリでしたが、結果は見事に完売。三井は相当マーケティングが巧みだと思い起こされます。

公取違反みたいなこと、三井ができっこないでしょ。ほんとうに倍率優遇あるの？

お役所は動きが遅いからね。倍率優遇の人とぶつかって落選した人がお上に訴えるなんてことしない限り動かないでしょ。

そこまでしてどうしてもここって魅力があるのか。

アイランドは売り出しの際、高いという話しは記憶にないな。global front towerと違い、アイランドがマンションを核に街全体を開発することを知っていたデベロッパ―や業界関係者や不動産に詳しい人は、割安と見てた。実際、三井とはライバルにあたる会社の社員やゼネコン社員や商社の不動産関係者が、自宅用に購入している人が多い。坪単価も安かった。 ケープなんか坪単価200万前半で、よい条件のものが買えた。そういう人たちと話すと、グローバルフロントタワーは、割高で、手を出さない方がいいと断言してるよ。

アイランドとは時代が違うじゃんか。そりゃあ昔はどこも安かったって笑

戸数が多いことを良く思っていない書き込みが散見されますが、管理費や修繕積立費など毎月の維持費がリーズナブルで、また維持費の上昇率も限定的といったメリットがあるのではないでしょうか？

戸数が多いこと自体じゃ無くて、販売戸数が多いから全部売り切るのに（販売会社が）苦労する、って言ってるじゃないでしょうか。でもきっと三井なら出来ちゃうんじゃないかと思います。
戸数が多いことのデメリットは、入居後に規約変更の必要などがあっても、住民間でなかなか意見が集約されず時間が掛かる・変更出来ない、ってのはあります。

グローヴ売り出し時はもう湾岸マンションブームの後期にあたり、それまでとの相対で「新価格」って言われてたのを記憶にないでしょうか。確かに今から振り返ると安いってなりますが、あの当時は不動産プチバブルとも言われてました。
加えて、買った後も値上がりなんて全く期待できず、買った瞬間下落を覚悟（もしくは当然）という考えが普通でした。
ここはどうでしょう。確かにバブルは弾けて見ないとバブルだったって判りませんからね。

バブルなことは間違いない。また上昇トレンドにいまはある。登りがあれば下るのがマーケットの常。
国民全体の所得が上がり、生活が豊かになったか？なっていてそれが維持されているならいいが。
いつから下がり始めるか。それが読みにくい。オリンピック前後から下がるのはある程度予測はつくが

普通に景気が良い、または、単に資産価値が急に上昇している現象を、「バブル」って言っていませんか？
仮に今実体経済と乖離があったとしても、今後調整されソフトランディングすればバブルとは言わないです。
下がって凄く困るのは、投機目的とか無理な返済計画で購入した人で、普通に自らの居住用で買う（買える）人は、（中古で売り出し次により良い物件に移り難くなるので）まあちょっと残念くらいなんでしょう。
ずっと住み続けるつもりの人には、何ら影響なし。

世の中、ずっと住み続けるつもりでも、何かの理由で売らなければならなくなる場合だって有り得ます。
その時に値下がりしていると困る。
それと、中古で安く買えるようになるとそれなりの住民が増えかねない。

>>231さん
グローヴの古い検討スレをお読みになれば？
>割高で客足は鈍く
と日経の記事に書かれたとレスされています。
グローヴタワー検討スレパート７の354レス。

売主の掲示板対策活発になってきたね。マッチポンプ的な内容も多いね。この程度の仕事にいったいいくら投入されてるんだろうか。もったいない。

立地が悪いからグローヴ中古より20％くらい安くないと売れないだろうな。

いかにこの単なる大規模マンションがいいかを宣伝しているステマが多いということ？
そうかもしれないね。
駅からも遠く、東日本を代表するヤ○ザのオリジンである事務所ビルから100mの立地で、global front towerまわりは開発とは無縁。なのに高く売りたい。
姑息なヤラセ掲示板対策はやめてほしいね。

私も坪単価300万以下の物件だと思う。350万？思い上がりもいいとこ。どんだけ消費者を騙し儲けたいのか？
三井の紳士な姿勢はどこにいったのか？他の共同事業主がガメツイのか？

＞三井の紳士な姿勢

えっ？

ヤナセと等価交換で安く仕入れた土地だから、割安に出せれば、話題のマンションとなるのに。。。
儲けたいんだね。他でもうからないから。

子育て向きのマンションだな

買物不便だから、子連れの買物は大変そう。
イオンバスも近くには来てくれないし。

メリットはないの？

港区、免震、スーパーゼネコン
がメリットかな。

ここが、ご自身の望む生活様式や予算に合わないなら諦めてトットと退散すればいいのに、独り善がりな価値観を押し付けるのは辞めて頂きたい。企業だから利益を得るのは当たり前。価格設定に失敗し売れ残ったらそれは企業の責任。消費者は賢く選択する目を持つのみ。

三井って昔から利益第一主義だろ。バブルの頃とか知らんの？

>254

免震を過信過ぎないほうが良い。３・１１のとき免震でも乾式壁は壊れたりしてる。

免震でも、だから
他よりは安心。

ミニバブルの頃、塩漬けにすればもっと高く売れるなんて臆面も無くインタビュー記事にコメントする会社。大手といえども所詮地上げ屋でしょ。

免震で揺れなくても乾式壁が壊れるって上物がちゃちな作りってこと。免震でもがっちり作ってればそれこそ安心なんだけどね。耐震等級を評価したらどれくらいになる設計なのか確認したほうが良い。

>>257 >>260 さんのコメントは大変役立ちです。有難うございます。
ただ、上物だけの耐震等級って、いくら確認しても決して出てこないでしょうけども。
何故ならそれは「もしも設計がミスってたら？」って事ですから。。

住宅性能評価で、免進の場合は耐震等級の判定対象外に制度が変った後でも、頑丈に作ってるケースだと耐震等級の判定を受けて耐震等級２とかを謳ってる物件もある。免震ですってだけの物件は耐震等級１と思ったほうがいいかもね。以前、評価対象だった頃も、ほとんどの免震は１だった。もちろん確認したほうが確実だけど。

震度5でどうなるかな？

建築基準では震度５強では損傷せずなんだけど、あれって構造部分が対象。乾式壁のような非構造部分に対する規定はないから、壊れても設計上問題なし。

ちなみに長期修繕計画って自然災害は考慮してないから、地震で壊れたときに補修費用をどう調達するかってのが問題になる。お金の問題で直せなかったり、一時金徴収ってこともありうる。

震度5はありうる。津波は大丈夫ですか？いまNHKみてる？

>>262 さん、ますます有益情報有難うございます。どうも色々複雑というか単純には評価出来ないと感じました。
ひとまず免震というだけで安心しないようにします。

耐震性について詳しく知りたかったらモデルルームが出来てから構造計算書を提示させて説明してもらうのも良いかと思う。専門的なことは分からなくても、どういう考えで設計してるかくらいは分かる。構造計算書をモデルルームに用意してないとか、説明できなかったら論外。

ちなみにこちらから要求しないと提示されない資料って結構ある。例えば住宅性能評価の評価値。あれってオール1でも評価を受ければ評価物件。評価値を確認しないと出来がいいのか悪いのか分からない。あとは思いつくままにあげると、日影図、土壌汚染調査結果、地盤調査結果とかかな。

早めに確認しておく資料としては、重要事項説明、管理規約(案）、契約書かな。

免震であれば、長周期地震対応で入れてるダンパーも要確認。鉛ダンパーや鉛プラグは、自身が壊れて揺れを防ぐ仕組み。なので、ある程度以上の揺れに襲われたら壊れちゃう。

ダンパーって壊れた後に取り替えできるものですか？？

>268

富久選んだ人って湾岸は避けるんじゃない。

>270

鉛プラグは免震装置に組み込まれてるから、建物のジャッキアップとか交換は大掛かりになるはず。

大きな地震のあとには大きな余震があるから、最初の揺れでダンパーが壊れたら交換するまでは丸裸ってのもリスクかな。

制震タワーも、制震装置が壊れるタイプだと交換するまで丸腰。

>275

某制震物件は交換しやすい場所に設置してるってのがあったね。ジャッキアップって準備からどれくらい時間を要するんだろう。

それと一口に制震といっても実はいろいろあるからちゃんと勉強しないとね。

大きな余震のことを考えると、揺れをマンション全体で受けしのぐ「耐震」工法が、一番安全ってなっちゃうかも？いやいや、やはり工法じゃなくって、個々の物件の設計次第なんだと、思い直しました。
例のマンションアカデミーとやらで、地震対策をテーマに売主・設計・施工担当会社から詳しく解説があったりしないんですかね。モデルルームがオープンしたら、販売担当員が当たり障りのないマニュアル通りの対応するだけで、しっかり説明出来るとはとても思えない。。
住民の生命と財産の保持という最も大切なことこそ、誠実に対応、情報発信して頂きたいのに。

年収おいくらならば買えますか？

277さんは耐震のアイランド住民かな？
大崎では制震を三井販売担当員が説明し、ここでは免震を三井販売担当員から説明して頂ける。

志村豪地隆が芝浦法峰寺をトイレの神様呼ばわり
ドブ臭くてギョギョギョッとする住居不適格エリア呼ばわり

富久とここじゃ、比べものにならんでしょ。利便性が全然ちがう。
でもこっちの方が高いのはなんで？

景色が良い。抜群に良い。
それに価値を見出さない人にとっては、存在価値のないマンション。

構造計算書を基に詳しく説明して頂けるんですか、マンアカ？
もしそうなら価値ありますね。是非行きたいと思います。

マンアカで突っ込んだ説明を期待してはダメ。

アカデミー＝ 学会、専門的学校 なのに？ 三井販売担当員からは、どこで説明して頂けるのでしょうか？

津波が来たら想定外ですか？

抜群に眺望がいい？他にもあると思いますよ。また南西方面はこのあとビルの建て替えもあるだろうし、今は眺望がいいというのが正しいのでは？

津波は想定内です。それに備えて防災センターも一階にはありません。

津波のことを考慮して防災センターを一階にしないとしたら、一階にある設備は津波が来たらアウトだよね。

一階は二階に出来ないので一階はダメでしょうね。

東京湾

マンションアカデミーに行ってきたが、公開された情報以外ほとんど新しい情報は出てこない。
購入を検討する人は、モデルルーム完成前だと二度手間になる。価格帯は教えてくれるが、
この場所・仕様から考えると高い印象。港区住所と眺望を重視する人向けの物件だと思う。
最近の６０階近いタワーマンションに比べれば控えめの高さは、圧迫感がなくていいと思う。

タワマンだと受電設備（東電借室）がマンション内にあるよね。津波に襲われるとしたら、地下にあると水没して停電なんてこともある。防災対策で無停電電源とか自家発電設置している場合も同じく。全部地下に設置していたら、どっかの原発みたいなことになっちゃう。

>292

あれって売る側が検討者の情報を集めて、今後の販売戦略を立てるため。行くだけ無駄なのに。

292です。たまたま近くで用事があったから無駄だとわかって、あえて行ってみた。
人気はあるようで、モデルルームの予約はかなり先になった。
アカデミーに行かない人には、モデルルームオープン当初は招待しない印象だ。

三井からお誘いの電話があってモデルルームが出来てからと断ったけど、アカデミー出席者から優先的にモデルルームの予約してるんだ。そんな説明無かったな。

モデルルームは、一般公開前の空いている時期に行きたい場合は、アカデミーに行った方がいい。

モデルルーム早く行ったところでメリットないしね。

一般公開後は混むよ。

液状化や津波は絶対大丈夫ですか？

絶対大丈夫と保障することは出来ない。300は地震が少ない国へ移住することを勧める。

以前、地震が少ない国で地震が起きて
低層建物が崩壊してニュースになったと思うけど。

マンアカ集客できてないから、モデルルーム優先予約で釣ってるのかな。そういう状況なら一般公開後でも空いてるんじゃない。

300ざんす。湾岸あきらめます

内陸なら絶対大丈夫って保証もないけど？
地震による大火災問題があるから。

タママンは地震の後の火災は要注意。戸境壁は防火の役割もあるけど、大地震で壊れるリスクがある。

火の海になりますか？

タワーマンションは軽くするために壁の厚さ・素材が低層マンションと違うので、
火の海になりやすいかもね。

スプリンクラーで水浸しでしょ。火事でなくても誤動作あるし。

東京直下型地震が来たときはいつもポジですか？

北側はあのガラス張りビルの反射受けるから、部屋は明るいですかね？

東京直下型ではなくて首都圏直下型ね。
震源地が東京の下に限定されているわけではない。

一番安心なのは、絶対液状化大丈夫で、倒壊しない公式発表して欲しいな

アカデミーとやらは追加で開催が決まったというくらいなので大盛況だったが、現時点での想定価格が高すぎる。東向きはこのまま突っ走っても、買う人はでてくるかもしれないけれど、ほかの向きは想定よりも下げないと絶対に売れない。南だって、ヤナセがまた土地売っぱらって、タワマン立っちゃったらどうなるの。眺望丸かぶりだよ。

アカデミーとやらは追加で開催が決まったというくらいなので大盛況だったが、現時点での想定価格が高すぎる。東向きはこのまま突っ走っても、買う人はでてくるかもしれないけれど、ほかの向きは想定よりも下げないと絶対に売れない。南だって、ヤナセがまた土地売っぱらって、タワマン立っちゃったらどうなるの。眺望丸かぶりだよ。

好評に付き追加開催ってのはその逆。見込み客が集まったらずるずる続けてないで、次のステップに移行する。

田町駅近辺でここ以外に大規模マンション出来る予定とかありますか？？

今のところ候補地も無い

候補地だけなら、新駅の再開発エリアにタワマンがいくつか建つ予定では？

では田町駅近辺ではここが一番新しい物件になるのですね。
新駅はいつ頃できるんでしょう。。。

オリンピック頃じゃないかと

新駅再開発エリアにマンションできても400超えるから無理

目黒再開発だよ

札の辻に出来るんじゃない？

ヤナセがセレブ通りになりますように

セレブにふさわしい商業施設が欲しい。
せっかく運河あるんだからオープンカフェとか

いいアイデアですね！素敵！ブランド通りにして、カジノ、したいなあ

芝浦は運河をただ遊歩道にするだけでなくもっと運河を活かした街づくりしたら化ける可能性あるんだがなぁ。
開放感では晴海、豊洲に及ばないんだからベニスのように運河沿いの店などで発展はできないものか

ベニスって家賃高く、生活は不便で人口減りまくってる観光地と比較するのはどうかと思うが。
アムステルダムあたりと比較する方が似合ってる。飾り窓はないけど。

アムステルダムみたいになったら本当に凄いですね！

アムステルダム？あの麻薬中毒者が大量に集まる街か。そんなにいい？

海岸通りと高速のビュービュー走るのをなんとかしてくれよ。

最近、期待先行で上がるだけ上がっちゃってる感強いですよね。
投資目線からは、しばらくマンション買いは様子見決め込んだ方がよさそうが気がする。

アムスをモデルにするなら、「自転車」を有効活用しない訳にはいきませんな。
と、なると、自転車シェアリングや駐輪場、収容施設、専用車道など、やるべき事が一杯、浮き彫りになります。ポタリングしたくなる、カフェや、美術館、も充実させねば。
五輪に向けて、欧州を含む外国人観光客の利便性向上にもつながりますし、何しろエコだし、スイス在住の経験もある舛添知事なら、一気呵成にやってくれるんではないかと、大きく期待しています。

風見鶏も必要かな？

ググったら、素敵な動画付きブログを見つけました。４人目の都市計画担当の女性が、美人です。。
http://kyouki.hatenablog.com/entry/2013/10/30/071323

自転車分離レーンと違法駐輪対策がしっかりすれば自転車の街いいねー

地盤調査を実施されてますか？

土壌調査の有無も要チェック。

>337

地盤調査は必須だよ。支持層まで杭を打つか、直接基礎にしなきゃならないもの。調査結果は確認しておいたほうがいいけど。要求しないとでてこない資料の一つ。

砂上の楼閣にならないでほしいです。

マンアカの招待状がショボイ。

マンアカ内容ないもの。立派な招待状作るほどでもないってこと。

私はここ買いますよ

マンション自体も薄っぺらいから、仕方ない。

なんでマンションの名前変えたんだ？

建設現場を見ましたが、ファミリーで暮らすには勇気が必要に感じました。

347さん、どの辺りがファミリーにはきつそうでしたか？？

たぶん今年に売り出すものがピークかな？当分様子見だな。高くて手を出すのが危なそう。

まだまだわかりませんが、価格知りたい

>346

マンション名は変ってないよ。以前のはプロジェクト名。途中で変って1週間の短命だったのがあったのはなぞだけど。

プロジェクト名だろうとマンション名だろうと、名前がダサダダなのは、間違いない。

接している道路の交通量が多いうえに、大型ダンプの多いこと。子ども連れて歩道歩いてると、風圧受けて怖かったです。
近くを走る高速道路とその下の観戦道路は、更に激しい。沿道にお店があるわけでなく、ひたすら大型車両が通過していく。
少し歩くと鉄道の高架があり、子どもは一瞬喜んだけど、あまりの騒音で逃げた。
運河は水辺を楽しむというより、かなり淀んだどぶがわに似ていた。

全体的には工場が多い地域かなと感じてしまう。

まぁ環境云々言い出したらアイランドも似たようなもんだから。
アイランド周りだけ綺麗だけど、一歩出ると芝浦や海岸は殺風景な倉庫街。
都心通勤の人で港区内陸買えない人には、価格によっては候補に入るよ。

ここ買うから、まだ晴海のほうがベターな気がする。
それか、埋め立てが論外ならば、予算を1000万くらい上乗せして大崎あたりを狙うのがベター。
殺風景な倉庫街に、一般的なファミリータイプで8000や9000万の価値があるのか？
って感じですね。

ここも埋立地っちゃー埋立地よね

ここはファミリーには向かないよ。環境が悪い。

ファミリーに向かないMSと言っても、3LDKの割合が多いのは、売主がKYということでok??

逆にシングルで購入の人は駅近でないと見向きしないって判断じゃないの。

まぁ、どー見ても、企画に自信を感じる販売手法ではないよ。

ココは、このスレで買えないネガが散々disって、
蓋を開けたら売れ行き好調と見たw

良いマンションだと思いますよ。浜松町にも田町にも近いし。

１００万/ｍ２という感じですかね。まだモデルルームにいってませんけど。

条件の悪い部屋なら、そのくらいの単価でも有りますよ。

>362

なかなか蓋を開けられない状況ってのがポイント。

夜景がすごくきれいな場所ですよね。東京タワー方面なんか素敵そう。湾岸方面も。独身男性がかったらいいんじゃないかな。

港区なのに大崎より安いの？

大崎は高杉だね。仕様もしょぼいしね。

坪250位が適正かな。

湾岸江東区でもそれはない

バブル。バブル。いつ弾けるかだ。

数年前のミニバブル、弾けた後もマンション価格は
大して安くならなかった。残念。

今回は弾けるよ。

ミニバブルも、弾けるのは弾けたんだよ。
マンション価格には関係なく。

港区なのに意外と安いね。

湾岸のここと山手の富久は被らないと思いますよ。

だって、駅から遠いし、周辺環境が悪いもん。豊洲や晴海の方が良くなっていくよ。眺望を望むならね。

いわゆる港区のイメージないよ。ここは倉庫街。周辺も開発されず、そのまま。田町の開発とは無縁だし、少し離れてるよ。

イメージはなくても、立派に港区。
倉庫街だからこそ再開発の余地がある。

芝浦の発展に期待ですね。
浜松町、田町は東京〜品川間でありながら今まで開発されなすぎだったし

富久って、あのホモダラケの町中を抜けて歩いた先に建つマンションだろ？
誰も気にしてないよ。

しかも富久って回り貧民街でしょ。新宿区民の感性でないと、なかなか入りづらいよなー。
港区中央区などハイエンドに食い込まなくても大丈夫ですよ。みんな買える資力あっても買わないだけですから。

だから、住吉会芝浦ビルあたりからこのマンションの周りまでは開発されないの。目の前の資材置き場は田町の開発とは関係なく、未来永劫資材置き場なの。また変電所や他の施設も変わらないの。売り主サイドの掲示板対策も詐欺に近いな。

港区中央区は確かにハイエンドだけど、湾岸も一括りにいするのはちょっとね。。たまたま区内に入ってただけ。所謂ドッグランドだからね。山手線内側の高台と港湾エリアを比べても仕方ないじゃん。比較するのは辞めようよ。
ここは素晴らしい眺望があるんだし。

たまたまもなにもありません。立派に港区です。

吹き抜けの内廊下とか、免震とか、基本構造がポイント高いですね。

元気なモデルルームですか？

収入は少ないですが、買えますか？

>>392
モデルルームは、まだ工事中のため元気ありません。
>>393
マジレスすると、収入少なくても販売価格と引っ越し等の諸経費分の現金類を持っていれば買えます。

394さんあまり、親切でない回答ありがとうございました。
どちらのデパートいかれますか？

チャリンコで銀座で買い物？

ここならザギンは徒歩圏内ですね。

>>395
ドン・キホーテという東証一部上場企業の店舗によく行きます。
>>396
銀座のレストランにはよく行きますが、買い物は新宿等の近場で済ませています。

さすがに銀座まで歩かないでしょ。
港区として六本木赤坂青山に向いてよ。

田町はセレブな奥様が、多いから、ベンツですね、買物は。