港南地区の今後について・・・第３話

>>99
あなたが暮らしている街、あなたが働いている街、あなたが食事する街・・・
それは官公民ジョイントの街ですか？どれほどの魅力がありますか。
あるいは「住みたい街ベスト10」とかに出てくる街は、いずれも全域が官公民一体で
開発された街ですか？自由が丘、二子玉川、下北沢、中目黒・・・
おっと、あなたが田園調布1〜3丁目に住んでるのならこのレス撤去し、ひれふしてあげる。
99によると、芝浦は採算度外視してるようです。楽しみですね。
→釣られ

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>>99
あなたが暮らしている街、あなたが働いている街、あなたが食事をする街・・・
それは官公民ジョイントの街ですか？どれほどの魅力がありますか？
官公の都市計画能力って、どの程度ですか？官公が関わった不動産開発で、どれだけ
税金が垂れ流されているか、改めて言う必要がありますか？
「住みたい街ベスト10」とかに出てくる街は、いずれも全域が官公民一体で開発された
街ですか？自由が丘、二子玉川、下北沢、中目黒・・・
あなたが田園調布1〜3丁目に住んでるのならこのレス撤去し、ひれふしてあげる。
もっとも、「芝浦アイランドの方が魅力的だ」と必死で書き込むくらいだわな。
所詮底が知れているというもの。
→釣られ

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芝浦アイランドは高島平団地とイメージがダブルのですが・・・。
あの地域も官民一体でやったんですよね？
それと、MMに関しては、確かに官民あげて開発してますが、
美術館はあったけど、図書館とか小学校とかのインフラは整備されそうにありませんね。
ちなみに、港南は倉庫も多いが、都立図書館、小学校、中学校、保育園、幼稚園がエリア内にあり、
定借のところには、今後、医療モールを始め、生活利便施設ができる。映画や水族館などの娯楽は高輪口まで、
行けば良いし、飲食店もインターシティーや品川駅まで行けば結構ある。
今のところ、池袋と違い駅周辺には風俗ないようだし。ただ、タワー型ラブホテルができると怖いけど・・・。
今後、公園も現在建設中の都営アパートのところと、ブラン、ＷＣＴ間にできる。
また、三角地帯は小学校への日当たり問題があるので、高層マンションは困難な状況です。
この地区の激戦も終わり、今後は主戦場は芝浦、豊洲、勝ちどきの３地域に拡大します。
当然、コストパフォーマンスを追求してくる訳だから、安かろう悪かろう的な感じにならないとも限らない。
まあ、都の定借も安かろう悪かろう的だけど。
ちなみに、以前、官民あげて作った町に住んでいたけど、建物がどれも同じような作りで、
統一感あったし、きれいだった。でも逆に個性的ではなかったような気がします。
ちょっと閉塞感がありました。


とりあえず、ごちゃごちゃしても生活にはそれほど困らないと思われます。

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そうそう、行政（都または港区）は税金が欲しいんだよね。
だから、マンションが余ろうとあまり関係ない。住宅環境整備も必要だけど、やっぱ税金だよね。
企業からも税金とってるけど、そこの会社員が千葉神奈川埼玉に住民税を払ってた。今までは。
これからは都ががっぽりとるんだよね。郊外に住んでいた人々は今後、高齢になり、
介護とかが必要になってくる。ところが、都心回帰で税金納める連中が、みんな東京に集まる。
どうなんですかね？
そういえば、昔、石原知事が知事になるずっと前に、ラジオ番組かなんかで、東京の湾岸の倉庫街をつぶして、
住宅地にすれば、住宅問題は解決だなんって言ってたような気がする。
デベ主体にしろ、官民主体にしろ、彼は実際に知事になって、実行したんだよな。
偉いのかどうかわからないけど。

でも定借なんていいアイデアだよな。

だって、安い住宅で人を集めるだけ集めて、住民が年取って
税金払えなくなる７０年後には土地をまっさらにして、出ってくれだからね。

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>でも定借なんていいアイデアだよな

そのとおり！！
定借であれば将来建て替えができずにスラム化する心配がないですよね。

古いビルで、区分所有と営業権が入り組んでいて、場所は良いのに建て替えもできず、スラム化している
物件をいくつか知っています。業者は１００年コンクリートなどとわけのわからないことをいってますが、
マンションも７０年くらいで建て替えたほうがいいのではないですか。

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日本人は封建制での儒教の影響が残っているようで、土地を利用する、よりは土地を守るという意識が
強いですよね。成田空港の真ん中に住んでいる人のように、たいへんだなあと思います。
定借がいまひとつ流行らないのはその辺ですかね。品川シーサイド駅のとなりのマンションは定借ですが、
定借期間終了後は建物の所有者が取り壊ししなくても良いことになってる。合理的だと思いますが・・・
反論必至ですよね。

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昨日日和に誘われて1年後には住む事になる
グランドコモンズから天王洲アイルを散歩してみたけど、
休日は人がいない静かな街だね。
食肉市場近辺はカラスの方が多かった。
そのカラスも都の他の街に較べて大した数ではないけど。
海岸通り、首都高を走るクルマの轟音が遠くに聞こえるけど、
天王洲アイルのウッドデッキのところなんて
都心から至近とは思えないくらいのどかな雰囲気。

ここ2〜3年で人口急増すると、街の雰囲気も大きく変わるのかな？

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会社のおかげで、世田谷一等地駅徒歩8分一種低層ワイドスパン65㎡
for DINKS、南面車道屋根下自走車庫つきトータル2万円/月という、
世間からみれば異常な社宅に住んでる。
ここまでの環境下にいて、かつ事情によりここを出るとなると、
諦めなきゃならないことのほうが先に見えてきて、達観しなけりゃ
ならないことの方が多い。
107さんのご発言の通り、カラスも、轟音も、それを受け止めるのは
自分。尺度は外野が決めるものではないはず。
粉塵も、公園の有無も、変な若い衆がいるかどうかも、
壁がタイルか吹き付けかどうかも、ものさしは自分で持つしかない、
ということ。
「勝組」だの「負組」だの騒いでいるようですが、尺度を自分で
もてず、周囲の評価に頼るしかない幼稚な人間のたわごと。
社内にもバブル崩壊前にマンション買った先輩は山ほどいるが、
そいつらはみんな「負組」かい？
少なくともそいつらは、たとえ借金はあっても俺が勝てない
くらい芯が通った生きかたをしているがね。

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港南１丁目５番地８から１０まで（運河を挟んで港南３丁目の日通前、パークタワーの南西側）の約４０００㎡が東急不動産に売りに出され、マンションと駐車場になるようです。
もともとは東日カーライフグループの所有だったらしいですが。
港南ビルプロジェクトとして東京都の建築物環境配慮制度にも登録されました。
マスコミ発表は４月６日です。

タワーマンションが建つのでしょうか？
ここに建つと、コスポリの東側、パークタワーの南西側も塞がれてしまいますね。
超高層でないことを祈るばかりです。

東京都の建築物環境配慮制度には、まだ詳細が記されていません。
ここに詳細が記されると高さ等の概要がわかるのですが。

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７９さんで紹介している論文、同級生が書いていました。えらくなったものです。

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マピオンの地図にコスモポリスはついに載ったけど
ラクシアやブランファーレはまだ倉庫って事になってる。

http://www.mapion.co.jp/c/f

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>>109
東京日産港支店の跡地ですよね。
オフィスビルっぽかったけどなぁ。

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東京日産港支店は、港南１丁目６番地だから多分違うのでは。
地図で見るとこんな感じ。


芝 | | \ \ PT / /
浦 | | \ 高 \ / /
水 | 旧 | \ 浜 \ / /
処 | 海 | ここ \ 運 \ / /
　理　　 | 岸 | \ 河 \ / /
セ | 通 | \ \ 日 / /
ン | り | \ \ 通 / /
タ | | \ \ / / 　コスポリ
| | \ \ / /
---------- -----========-------- --------------

---------- -----========-------- -------------
ソ | |クリスタル \ \ ビ | |
ニ | |スクエア \ \ ュ | | 都営跡
| | | 　\ \ ロ | |
生 | |東京 \ \ | | |
命 | |日産 \ \ 品 | |
| | 　　 \ \ 川 | |
| | \ \ | |

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http://www.tn-carlife.co.jp/release/20050406.html

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先日、ブランちゃんの駐車場に行ってみたら高級外車が多いのでびっくりした。ベンツ、ジャガー、BMWなど。
一方、ブランちゃんよりより少し平均価格が上の品川のMSの駐車場の車はそれほどでもなかった。ほとんどが３ナンバーの車だったが。
ひま男もいいところだが、当方車好きなもんで。？？？と思った次第。

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そう言えば先日ブランの奥にある低層のマンションから
最新型のベンツS600が出てきたよ。
ノーマルでは一番高いんでしょ？あれ．．．

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なんか港南のマンションって、供給過剰、乱立、売れない、大幅値引き等のイメージしか無い！

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まーそのイメージが間違えてるわけだが。

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>117 ビンゴ！
よく分かっているね。
それが世間の目ですよ。

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> 117
前半は当たってるけど、後半はハズレ。
売れない、大幅値引きにはまってるのは港南のマンション乱立で一番ダメージ食らってる
郊外のマンション。

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港南評はいろいろありましたが、デベロッパーも購入者も意外に冷静だったようです。
＞117供給過剰、乱立、売れない
といっても、各物件とも概ね販売に目処がついたようです。コスモやポルトチッタが若干数
完成後在庫が出たといっても、この程度のことはよくある話でしょう。
みなさんが悪く言うので逆に話題になり、宣伝効果がでたのではないですか。
＞大幅値引き等のイメージしか無い
たしかに開発開始前の下馬評でいろいろ騒がれましたから、都心に近い場所としては各社とも破格の値段
設定だったと思います。
デベロッパーは貪欲ですから、売れる場所と判断すれば過剰設備を行い利益率を上げようとする。ブリリ
ア東京や高輪ザレジデンスなどがその典型です。
港南は最初から安めの値段でプランニングされましたから、共用施設等の豪華さはないですが、各物件と
もきわめて堅実な構成をしているといえるのではないですか。本来であればブランファーレの価格帯でし
か買えないものがたまたま安く買えることになった。他社の販売は順調だからベイクレもあわてないので
は、と思います。

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ある雑誌に出たベイクレスト関係者のインタビュー記事によると、いま同じところに同じ物を建てようとすると坪３００万くらいになる物件だから、
慌てずじっくり販売していくということが掲載されていました。たしかにいま土地を買って港南にMSを建てるとなると
かなり高くなるかもしれませんね。

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そんな言い訳をまに受けられましても。

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【 ── GW前状況確認 ── 】

「タワーフェイス残り戸数が明らかに。コスポソを退け堂々2位浮上」
「今同じ物を建てると300万/坪。(まだ売れていなくても)焦っていない」（ゴクレ語録）

ラクシア 　 　 （16.12竣工済）　. 3/162戸　（空き率1.9％） ±0戸
スカクレ 　 　 （17.01竣工済）　. 7/129戸　（空き率5.4％） ±0戸
ラグナT　　　（17.02竣工済）　. 6/501戸　（空き率1.2％） ±0戸
☆コスポソ　 （17.03竣工済）　48/590戸　（空き率8.1％） ±0戸　.☆　巻き返しなるか！？

★タワ.フェイス（17.08竣工予）　27/255戸　（空き率10.6％）±0戸　★　準優勝候補筆頭へ
★ベイクレ 　（17.11竣工予）　∞/594戸　（空き率MAX!）　不明!　★　優勝確定

PT　　　　　（18.01竣工予）　14/325戸　（空き率4.3％） ＋6戸
WCT-A.　　（18.03竣工予）.12/1038戸　（空き率1.2％） ±0戸

フェイバリチ　 （18.12竣工予）　20/223戸　（空き率9.0％） ±0戸
WCT-B.C　（19.03竣工予）　-/1044戸　（4/29 MRプレオープン）

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パークタワーはキャンセルが出て再び２桁の残戸に、ラクシアはホームページ上は３戸だが既に１戸まで来た。
ラクシア完売間近！

フェバリッチは残り２２戸で苦戦中。タワーフェイスとブービーメーカ勝負！

ラクシアを除いて、港南は芝浦の影響を受けて軒並み苦戦中！
っていうか、最初から売れないのは見えていたんだが。

都営跡の定借もあるので益々売れ残りが増えそう。
ブランとラクシアのみが勝ち組ってところか。

戦場は芝浦へ．．．忘れ去られる港南　　あー寂しいー

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たしかに↑を見る限りまあまあ販売は順調ですよね。コスポリも私は南側が売れ残っているのかと思っていたので
すが、南の都営住宅跡地の開発計画が不透明であったため、わざわざ販売を遅らせたいうことですから、心配はない
のでは。
ベイクレ　ＶＳ　ＷＣＴ-ＢＣ　という様相ですか。

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ベイクレは一体販売サイドが何を考えているのか甚だ不明ですが、
ＷＣＴ−ＢＣのライバルは芝浦のＧＴ、ＣＭＴと勝どきですか？

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WCT-BCと芝浦GT、CT、CMT、TTTでしょうね。
ここの勝負になると思います。この５つが勝ち組で
他のマンションが＊＊＊って噂もありますが。

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というか、港南は全て＊＊＊みでしょう。
最高でも４２階。

やはり勝ち組は芝浦＆勝どき、最高で５８階！

勝負は明らか。
タワーは高さが命。

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近隣のタワーを遥かに上回る高層階に住む人は良いけど、
近隣のタワーに眺望を阻害される階の住人にとって、
そのタワーの最上階が何階かなんて全然関係ないよね。

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>>125
だからさー、楽死亜はハナっから賃貸売り含んでんだろーが。
>戦場は芝浦へ．．．忘れ去られる港南　　あー寂しいー
って、そろそろ叩きネタがなくなってきたっつーことだろ？

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>>131
125はずっとここに張り付いてるかわいそうなヤツなんです。
誰も相手にしてないし、あんまりいじめてあげないでください。

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俺だってこんなとこに、何時までも張り付いていたくないよ、ほんと。
でも悔しくって。
何で３回も抽選落ちなくちゃいけないの、優先販売の時からずーっと要望だしているのに。
あれだけ供給過剰って騒がれているのに、話違うじゃん。
何度も何度も芝浦、芝浦って自分に言い聞かせても港南を諦めきれない俺って．．．

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芝浦アイランド
　・グローヴタワーは肝心の海側（東南側）の眺望が同じ高さの賃貸棟に塞がれる。
　・ケープタワーは田町駅から１５分くらいはかかる。ＷＣＴのようなシャトルバスはなく都バス。
　・スーパーは島の北の端。これも賃貸棟からは近いが、グローヴ、ケープタワーとも遠い。
　・島の中央にある水道施設や既存建物はそのままなので、特にケープタワーは他のタワー
　　との一体感に乏しい。
　・グローヴタワーは外廊下。そもそもホテルライクというコンセプトではない。
　・グレード感では、同じ三井不動産のＰＴ品川ベイワードと同程度な感じだが、価格は
　　思ったより高く（坪２１０万円〜？）、ＷＣＴの北側・西側と競合するレベル。
　・土壌汚染の関係で、新しい橋の開通が１年程度遅れた。
　・免震・制震ではなく、杭でささえる耐震のみ。

勝鬨タワーズ
　・５８階建は高すぎ。分速180ｍクラスのエレベーターでも最上階までノンストップで１分
　　以上はかかりそう。
　・２本のタワーのうち１本は下半分が賃貸用。
　・２本とも外廊下。というか当初（ミサワホームがプロジェクトを立ち上げた頃）はＷＣＴの
　　ようなコンセプトで桟橋まで作る予定だったところ、価格を下げるためにグレードをダウン
　　させた。
　・最寄は大江戸線のみ。後は都バス。
　・川向い正面にゴミ焼却施設。
　・グレードダウンさせた割に高い。芝浦アイランドと同程度。
　・近隣に同様の高層ＭＳの計画が多くあり、眺望確保が難しそう。
　・築地市場が移転する（１０年後？）までの間は早朝のトラックの走行音、アイドリング
　　ノイズがうるさい。

　等とネックになる点だけを上げましたが、期待した割には芝浦も勝鬨もちょっとどうかな
　という感想を持っています。
　というような事を、以前ＷＣＴ関連の掲示板に書き込みましたが、（次へ続く）

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（１３４の続き）
　最近はこれではＷＣＴと勝負にならないんじゃないかという気にさえなってきました。

ＷＣＴ
　内廊下・四方眺望確保・１００円の住民専用シャトルバス・ゲート付の地下駐車場・
　ＦＯＯＤＥＸ・益子病院・歯医者・認可保育園・ＡＴＭ付銀行・ロビー３層吹き抜け
　スカイラウンジ２層吹き抜け・屋上キッチン施設・プール・ジャグジー・ジム・ホール
　ゲストルーム９部屋、ゲストパーキング２５台、坪２００万円〜・管理費２００円/平米
　ガラスづくしの外観、等々
　アクアタワーが何戸か残っているのが不思議でしょうがないくらいなんですけど・・・
　営業ではないですが、ＭＲは一回見てみるべきだと思います。

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わたしは芝浦アイランドの場合、島が小さすぎるので不安です。橋も４本しかないし、災害のときに橋が落ちて
閉じ込められないか躊躇します。
都は護岸を頑丈に作ると言っていますが、災害のときはなにがおこるかわからないもの。
同じ島でも、ＷＣＴのあるほうはかなり大きいし、小中学校や大学の敷地があるのでいくぶん安心感があります。

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>135さんへ
WCTの契約者の方ですか。
それでどうのってことはないんですが。
私は契約者です。
毎日入居を楽しみにしています。

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>124
コスモ残４１戸へ

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>124
ラクシア残１戸へ

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＞１２４
ていうか、みなさん売れ残りばかり騒いでいますが、１２４によればすでに３０００戸以上売ったわけ
でしょ。短期間にこれだけ売り切ったのですから港南地区は人気があるのではないですか。
完成後在庫が業界で１００００戸あると言われているのに、この地区は６４戸だけですよ。優秀じゃあ
ないですか。
ベイクレやＷＣＴが強気というのも、冷静に見ればもっともなはなし。この地区の物件を安く買えるのは
あとわずかの間ですよ。

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140さんのおっしゃることももっともかもしれませんね（除くゴルクレ）。
このスレのタイトルテーマは、デベから新住民さん達にその担い手が
移ったと見るべきでしょう。
みなさん、都心居住のモデルエリアとして、良い街にしていって下さいね（＾＾）

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> ラクシア残１戸へ

港南物件の第１号として 完売したら即登録しましょう。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39050/

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＞128
CAPITAL MARK TOWER も外廊下ですか？
もし、そうなら新規のタワーマンションは、軒並みそうでうね。

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確かに外廊下だが、タワーの中心が吹きぬけた構造の外廊下だから実質、内廊下と変わらない。
イメージ的には、新宿三角ビルの三角吹き抜けに屋根が無いイメージ。
いざとなれば、屋上に天幕を張れば良いのだから。

最近の傾向として、廊下側に部屋を作ることができる外廊下は、スケールメリットの点で流行になっています。
購入者としても、廊下側の部屋が暗くならないメリットがあるので、喜ばしいことではないですか。

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>144 新宿三角ビルの三角吹き抜けに・・・・・・・・

有り難うございます。 風の影響はかなり低減出来そうでそうですね。
内廊下は色々メリットが有りますが、部屋割りに関しては、廊下側に部屋が無い、またはあっても窓無しですからね。

何が大事かを自分なりに考えて、冷静に判断しようと思います。

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残り○○戸へ？
悲しいですね。売れない地域では、残りの戸数を気にする事しか出来野か・・・

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>>146
？？？

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WCT、TTT、CMT、芝浦GTを検討していて、あんまり廊下の話題が多いので実際に見てきました。
内廊下（コスポリ品川、リバティ２１のセンチュリーパークタワー）と
外廊下（ブランファーレ、品川Vタワー、月島アイマーク）です。

見る前は内廊下が絶対的に良いと思っていたのですが、内見後は外廊下の方が良いと感じました。
好みの問題とは思いますが、内廊下は圧迫感がありました。多分ホテルの廊下より狭いからだと
思います。真夜中に、前方から人がのっそりと歩いてきたら正直びびる感じです。

この点、外廊下は開放的でした。建築家の方が外廊下でも暗いとHPで書かれていましたが、明る
かったです。しかしさすがに最上階から３階くらいは風雨の強い時は、廊下が濡れそうです。

通路側に部屋は多いです。特に分譲時より高くなっている、あのVタワーは通路側に窓（ガラスブロック）
がありましたが、通路から見ても部屋から見ても、よかったです。
百聞は一見にしかずです。不安の方は実際に見て確かめることをおすすめします。

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スレ違いならごめんなさい。

この掲示板のトップにあるグッ○ローンの固定利率、
5月から2.29%が2.15%に下がるように書いてあるけど、
住宅ローン利率ってまた下がって来てるの？

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