グランスイート広尾 Part2

港区のあの辺りで、新築所有権の物件で眺望良いものなら坪700は下らないかと…
多分坪800くらいはするでしょう。
それに、ここ数年そういった物件は出てきてないですよね。
ウェリス有栖川の上層階の東くらいですかね。

ご近所のプラウドさん、坪400くらいで買えるのは通り沿いの部屋ね。
定借でね。

港区広尾で、新築かつ所有権で眺望良しなら、坪700は買いでしょ。
駅前の住不の土地なら坪800でも欲しいところ。

買いなんだけど、敷地があらへん。五輪後でるかどうか。ゼネコンは利幅のすくないマンションはあとまわし。これからは公共事業ね。

いい敷地は少ない。でも諦めないでほしいな。

諦めるとか、そういう次元の話ではないと思いますがね。

年齢的に買うなら「今」なのだがなかなか物件が…
眺望は諦めてここにするか検討中。
この辺り、当分出物ないですよね？
ありましたら、情報お願いします。

このエリアに限らずこれからはマンション供給自体も減るし、出物がでたとしても間取り押さえ気味、仕様も落とす。でも高額、というのが多くなるんでしょうね。
ここ近辺ですと、ウェリス有栖川、三菱羽沢、パークナード残戸。高樹町キャンセル住戸（これから出てくるか？）。ぐらいですかね。すみふは駐車場に化けましたので、来年消費税アップもあり当分塩漬けにして様子見にした感が。あとは中古を探す、、

西麻布4丁目高台のAPAもある。

というぐらいしかないんですね。やはり。新春ここも要検討します！

中古探してみたらどうでしょう。ないですかね。

中古は他のサイトでお願いいたします

やはりこの辺りはこの物件くらいですよね…
前向きに検討してみます。
情報ありがとうございました。

ここを検討する層は新築限定でしょ。

そもそも、中古でいいのであれば、隣の都営がある。エレベーターはありませんが。

ここ仕様はいいんだけど、間取りが悪いので、考え中です。

間取り悪いかな？普通な気が。

お見合いなので、バルコニーは、もっと広くとってほしかったですが。バルコニーに植物をたくさんおくだけでも、随分違いますからね。

部屋タイプによるが、間取りはまずまずですかね。

確かにこの辺りの新築だと限られていますが、かといって無理に大したことのない物件を大金はたいて買う必要はないです。

仕様と駅からの距離は満足してるんですがね…

今日、現地を見に広尾に行ってみたのですが、広尾は綺麗な女性が多い街なんですね。。。
女性が多い街っていいですね。

全部で108戸ですよ。
もう半分ちかく売れてるみたいですが。
先着順なら、間取りと価格がHPやスーモのネットで確認できますよ。

順調なペースで売れてる様ですね。広尾は変わらず人気エリアの様です。

この物件に家が近いので、どんな物件なのかなと思いこのサイトを見てみました。
足場が取られ建物が見えてきましたね。この辺りは、環境もいいし、古くから住んでいる住民も多いので、コミュニティーもしっかりしていていいです。また、広尾は、割りと住民の年齢層が高いので落ち着いています。
問題があるとすれば、小さいお子さんがいる家庭はスーパーなども限られていますし、普通にあるようなものが、意外となかったりするので、不便ではあります。駅ももうすぐつくとは聞いているのですが、エレベーターがないので、いつもベビーカーを持った方が苦労されています。大きなマンションなので、落ち着いた方が引っ越してくるといいなと思っています。

普通にあるようなものがなかったり？

2期は何戸出すんですかね。

普通にあるものがなかったり、とは何がないんでしょうか?
気になります。

＞65　さんの　「問題があるとすれば、小さいお子さんがいる家庭はスーパーなども限られていますし、普通にあるようなものが、意外となかったりするので、不便ではあります。」というくだりを読むと、本当にご近所さんですか？と疑いたくなりました。

大した事では無いと思いますよ。ここら辺で不便とかいわれてもね。。

スーパーだと、歩いて3〜4分くらいにナショナル麻布、6分で明治屋、あと、肉のハナマサやマルエツプチも10分くらい歩けばありますよ。
あと、天現寺カフェ並びにファミリーマートが新しく出来ましたよね。
これでコンビニならセブンイレブンとファミリーマート有りですかね。

無いと言えば、あんこ系和菓子屋のたい焼きとか豆大福が売ってるようなお店がないですね。

紙オムツや乳幼児関係の日用品無かったりしませんか？

広尾の商店街にドラッグストアがありますよ。
野菜ジュースが意外と安かったりもします。
でも高級食材は別にして同じ物でも、ナショナル麻布や明治屋は庶民的な街の店よりかなり割高ですね。
けっこう遠くまで買物に行くか、食材費が２割増の覚悟をする必要はあるでしょう。

ドトールがないな。リーマンすくないからかな？笑 爺としては立ち食いそば屋があるとありがたいんですがね。

ナショナル麻布の前の八百屋は安いですよ。
ナショナル麻布もお肉が意外と安かったり。

調味料なら徒歩5分の肉のハナマサ。
普通のスーパー系なら徒歩11分のマルエツプチ。
まー、このご時世ならネット注文も有りかと。

明治屋でいつもお買い物できるのならいいのですが、八百屋で野菜と果物をかって、麻布ナショナルで肉を買ってと回るところが不便かもしれませんね。割りとコープなどの宅配を使っていらっしゃる方が多いみたいです。ガーデンズ、東急、アトレなどがある恵比寿、目黒とはこの辺りは違います。商店街も必要なものはあるのですが、麻布十番のような商店街ではないので、色々なお店があるわけではないです。上にかかれているような、独身の方がさっと、安く食べるようなところも少ないですね。あと電気屋さんもなかったと思います。（有栖川宮公園の上にひとつありますが）そのおかげで、夜とても静かな住宅街なところはいいです。

電気屋さんかー。
考えた事もなかった。
いつも有楽町のビックカメラを利用してるので、、、
日比谷線1本で便利ですよ。

今日、現地を見てきました。東側から見たのですが、一階は下がりが７０ｃｍとのことでしたが、思ったより下のようでした。道路を歩く人との目線が一階のほうが２階よりもはずれているなど、周りの家と向い合っていても目線がずれることはいいのですが、ちょっと気になりました。こういった建て方って最近よくあるのでしょうか？なにかデメリットはあるのでしょうか

ウエリス有栖川、ディアナコート広尾とか、観れば。ウエリス代官山も。いくつか参考にしてみては？

ここは緩い坂だからね‥
逆に西の1階は向かいの建物より高い位置にありますよ。
いろいろ見て決める事をお勧めします。

ここは2月から販売だから、まだ時間はあるんで、他もよく見なさんな。結果、ここになるかもしれんがね。

最近の写真
北側

これ、どこから撮った写真ですか？

北東側の道路からでしょ

広尾駅から歩いてくると見える景色。

ここは駅から6分表記ですが、
4分か5分で着くのでかなり駅からは近いと思います。
商店街もナショナルも近いです。

そもそも、近隣の他物件が早々にほとんど売れてしまったので、この界隈で、新築にしたいなら、ここくらいしか選択肢がありません。

高すぎ。以上。

この界隈の相場からしたら妥当な感じかお手頃な気がします。
仕様を落とせばもう少し安くなってたと思いますが…

安いとは思わないが、べらぼうに高いかというとそうでもない。妥当という感じに１票。これからこの周辺で１００戸以上の規模感をもった分譲マンションの建設予定はないし（近隣すみふは不明）、今後５輪まで都心は高値キープなんで買いたい人は早めの決断が必要ですね。仕様設備のダウングレードおよび戸辺り面積縮小傾向は必至。

仕様が高いとかいうけど、風呂の壁が天然石とか色々、要らないんだよ。必要な人だけ、値段と相談してオプションで付ければ済むこと。その分、値段を安くしてくれた方がどんだけありがたいか。コンシュルジュ・サービスも要らない。もっとミニマムで、丸紅はあちこちで高級仕様をうたった物件が売れ残ってるみたいだけど、もっと購入者が自分で必要な設備を選べるマンションをつくれるようになって、価値観の多様化に対応しないと！

じゃあオープンレジデンシアとか買えば良かったのに
安かったよね　オプションで価格がかなり変わる

パークナード南麻布もおすすめします。コンシェルジェ居ないですしお安いかと。

この辺だと、ウェリス有栖川もいいですよね。割安感があります。

オープン広尾完売。w有栖川残極少。パークナードぐらいしか残戸ないよ。ここはこれから２期だからまだ選択肢はあるかと。これからこの近辺で新築分譲がでるかどうか。

公式サイトによれば、オープンレジデンシア表参道estが残り5戸、ウェリス有栖川が残り5戸、パークナード南麻布が残り7戸、ザ・パークハウス西麻布が残り2戸、ザ・パークハウス広尾羽澤が残り7戸ですかね。ここは、何戸残っているのですか？

ここは昨年10月に入ってからの販売でこれから2期みたいですね。半分くらい1期でだして、残りは50〜60くらいでしょうか。

住友不動産どうなるのでしょうかね。周辺の雰囲気は住友の方がよさげ。

三月入居開始ですか…。

麻布霞町パークマンション近くに、アパが土地おさえてます。
工事始まってるので、そろそろコノエブランドで発表するかな。
ここより断然いい土地と思います。
ブランドは好みではないけど。

１０１さんへ

それは良い場所ですね。
霞町ＰＭの坂上の方ですか？
それとも北側でしょうか？

麻布霞町パークマンションの牛坂の上です。
住所は港区西麻布４丁目１４−２６かな。

ウエリスって割安なのかな？

ウェリスは坪単価585万くらいだったような…
お金持ちの方には割安なんですかね?
わが家は高くて買えませんが…

ウェリスは、立地と仕様を考えれば割安でしょう。

ブランズ広尾の公式サイトがオープンしました！広尾エリアも、新築ラッシュですね～。

ここの立地、それほど良くないとは思うけど、流石にブランズ広尾を持ち出すのは、失礼な気が。

ブランズ広尾ね。川沿いね。共立建設？

渋谷区ブランズ広尾は立地は準工業ですね。駐車場もなぜか５台。渋谷区オープン広尾の方が多く台数おけるね。安く仕様・共用施設も望まない方はこちらもいいと思いますよ。コンシェもいなさそうだ。でも、これで、＠４００超えだと？、、港区しかみていなかったですが、近隣にこういうのもできるといいですね。人が増えておいしいお店ができる事期待してですが。

＞１０８

良くないっても、路線価は、それなりにしますよ。

それに、南青山グランやコノエ西麻布の地と比べると、路線価は多少落ちますが、マンションの場合、土地価値だけではなく、上物の気合いの入れようも大切ですので。

加えて、例えば、こことオープン広尾の路線価同じくらいですが（オープン広尾は、一種低層なので、オープン広尾の方が実質的には高いのかもしれませんが）、オープン広尾の前、バス通りでバスがめちゃくちゃとおりますからね。路線価といっても、参考値の一つに過ぎません。

http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h25/tokyo/tokyo/prices/html/40052f.h...
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h25/tokyo/tokyo/prices/html/20032f.h...
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h25/tokyo/tokyo/prices/html/20023f.h...

路線価の参考ありがとうございます。
オープンレジデンシア広尾は周りの環境的にはよかったですよね。
駅からの距離と仕様で見送ってしまったのですが…
東急のマンションで仕様の良い物件は見た事ないですが、ブランズ広尾も価格によってはは惹かれます。
ブランズ広尾にした場合、広尾商店街と恵比寿駅利用で、有栖川公園方面には行かない生活パターンになりそうですが。
そろそろ決めなくてはと思っているところ、何か情報等ありましたら宜しくお願いいたします。

「有栖川公園方面には行かない生活パターン」ってどんなパターンですか？そもそも犬の散歩等でほぼ毎日公園に行く人以外、忙しい主婦が毎日公園なんかに行かないでしょ？

ブランズ広尾にしたら、買物は明治屋と商店街、あと恵比寿で済ます事になりそうという生活パターンです。

で、本当はそういう生活パターンになるのが嫌だけど価格面でブランズにするかどうか悩んでます、ってことを言いたいわけですね。で、何か情報って、こういう場合どんな情報が役立つか見当が付きません。絡んで申し訳ないけど。

HPみると、先着順が減りましたね。

周辺で出物がなくじわじわ売れているようですね。２期に何戸売り出すか興味ありますね。

南西からの写真を撮ってきました。
冬は日当たりが良く気持ち良さそうでした。

外観は好きだけどロケーションがNG。

内装は素晴らしい。
ただ近くの建物があれだ。
上の方もロケーション発言も同じだろう。
個人的な好みでいえば、レゴブロックみたいな
カクカクした外観もイマイチ

ロケーションがやはりどう頑張っても好きになれない。
この辺りでは数少ない大型物件で仕様も今売り出し中
マンションの中では良いんだけど。

住めば都。
少しずつ雰囲気も良くなってきてますよ。

これから出てくる物件、ろくなのなさそう。買いかな、、

ならば広尾羽沢にしたら？

三菱レジはアカン。。火事、施工ミス、事故の３連発で

広尾羽澤は、最終期も終わり、後少し残っているだけだからね。

この辺だと、ザ・パークハウス広尾羽澤が残り6戸、オープンレジデンシア表参道estが残り4戸、ウェリス有栖川が残り6戸、パークナード南麻布が残り6戸ですかね。公式サイトの数字ですが。ここは、何戸に減りましたか？その他、住友不動産の（仮称）南麻布計画、麻布霞町パークマンション近くのアパ物件も楽しみですね～。

＞１２７
住友南麻布計画は最高５０平米ですから単身向けマンションですね。駐車場も８台。こことはコンセプトが全然違いますね。アパも同様。すみふでは駅前駐車場がどうなるかでしょ。ここの購買層はブランズ広尾とかぶるかどうかですかね。

広尾に住んでいますがロケーションはお隣のプラウドと殆ど同じ、寧ろ駅には少し近い位の印象なのですが、すごく抵抗が有るのは何故でしょうか？プラウドの森側のビューがあれば素晴らしいですけれども、道路側であれば何ら違いなく定期借地権ではない点を考慮すると価格もまずまずなのかなと思っているのですが。

抵抗を感じるのは都営ですかね?
駅からの道が少しきれいになってくれると嬉しいですね。

先着順をかんがえると今４割くらい売れたのかな

残りの６割を竣工までの２ヶ月で売りきるのは難しくないですか？

竣工前に完売させたかったら１年前から売り出してるでしょ。

ここは設計変更が重なって発売が遅れただけ
狙って遅らせた訳では断じてない

確か販売は10月中旬からだったような…
もう、半分くらい売れてると思いますよ。

確かに都営は古くて雰囲気を悪くしていますが、そこも含めて広尾の街という気もします。反対の森ビル社宅も含めて既に相当古いので長い目で建て変わるでしょうし、あたり一帯の雰囲気は10年くらいのスパンでみると変わっってくるのではと思います。何れにしても静かで、低層で住みやすいのではないでしょうか？

森ビルの社宅はすでに売却されていますよ。
近い内に建て替えの可能性があるでしょうね。
周辺が建て替えで綺麗になることは良いことでしょう。
道路が狭く薄暗いのもなんとかならないかなあ～。

森ビル社宅は売却済ですか。では新しいマンションが建つのも時間の問題ですね。道路が狭いのは如何様にもしがたいですが、新築分譲が建設中であったり徐々に雰囲気は変わるのでしょうね。

そうなんですか。知りませんでした。都営も建替えリストにのっているようですので、北と南で随分雰囲気かわりますね。別に今のままでもなんら嫌悪感はないんですが。なにせ駅からフラットで近いので

住居として凄くいい場所だと思いますが前の通りが幅狭で一切ゆとりが無いですから車は少し不便かもしれませんね。来訪者が少し前に停めておくとか一切出来そうに無いですから。

家の前の通りなんて狭い方がプライバシーが保たれていいと思うのだが。

一通になってるので多少不便では有りますが大通りに面しておらず静かな環境にあることのトレードオフでも有るので価値を下げるほどの事では無いですね。